Appellate duty to review nullity defense without cross-appeal in contractual rent dispute

Şedinţa publică din data de 8 iunie 2022

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acţiunea introductivă, reclamanta A., prin administrator judiciar B.., în contradictoriu cu pârâtul C. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 1.959.928,74 RON, din care debit principal în sumă de 1.628.739,44 RON şi debit accesoriu, respectiv dobânda legală în sumă de 331.189,28 RON, până la 07.08.2020, şi, în continuare, până la plata efectivă a debitului principal.

Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 775 din 10 iunie 2021 a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

Curtea de apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin decizia civilă nr. 476/2021 din 4 noiembrie 2021, a admis apelul formulat de reclamanta A. S.A. prin administrator judiciar B.., a schimbat în tot hotărârea atacată în sensul că a admis cererea de chemare în judecată şi a obligat pârâta C. S.R.L. la plata către reclamanta A. S.A. a următoarelor sume: 1.628,739,46 RON reprezentând chirie şi c/val. marfă; 331.189,28 RON reprezentând dobânda legală calculată până la 7 august 2020, dobândă ce va fi calculată în continuare până la data plăţii integrale a creanţei principale.

Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs pârâta C. S.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ.

În susţinerea motivelor de recurs, s-a arătat că decizia recurată este dată cu aplicarea greşită a prevederilor art. 1270 din C. civ., care reglementează principiul forţei obligatorii a contractului, înlăturându-se în mod nejustificat aplicarea art. 1248 şi art. 1249 alin. (2) C. civ., coroborate cu art. 1207 alin. (2) pct. 2 din C. civ.

Totodată, instanţa de apel nu a analizat pretenţia dedusă judecăţii prin prisma motivelor invocate de recurenta-pârâtă C. prin întâmpinare, încălcând aspectele de nulitate a contractului de subînchiere invocate în raport cu existenţa unui viciu de consimţământ.

Faţă de excepţia nulităţii contractului, pretenţiile formulate de intimata-reclamantă A. S.A., cel puţin în ceea ce priveşte contravaloarea chiriei pretinse, sunt nefondate; astfel, contractul de subînchiriere nr. x/01.02.2018 este anulabil în contextul în care consimţământul locatarului C. S.R.L. a fost dat aflându-se în eroare asupra unei împrejurări considerate esenţiale, reprezentată de imposibilitatea utilizării bunului închiriat în scopul pentru care s-a încheiat contractul.

În legătură cu modalitatea concretă în care s-a încheiat contractul, intimata-reclamantă A. S.A. recunoaşte în răspunsul la interogatoriu că avea obligaţia de a comunica actele mai sus menţionate, însă, întrucât nu este proprietarul imobilului, fiind la rândul său locatar în contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, nu a deţinut documentaţia necesară obţinerii autorizaţiei de funcţionare.

Împrejurarea că intimata-reclamantă A. S.A. nu a obţinut de la proprietar documentaţia nu poate reprezenta o culpă a intimatei-pârâte în raportul contractual ce rezidă din subînchiriere, intimata-reclamantă fiind partea contractantă aflată în culpă cu privire la neprezentarea documentelor necesare în vederea obţinerii autorizaţiei de funcţionare, aspect asumat de către aceasta şi recunoscut prin răspunsul la interogatoriu.

De asemenea, instanţa de apel, deşi a încălcat dispoziţiile referitoare la excepţia nulităţii contractului, invocată ca mijloc de apărare, nu a dat eficienţă nici dispoziţiilor art. 1270 din C. civ. din perspectiva cerinţei formulate de recurenta-pârâtă C. S.R.L. privind voinţa acesteia de încetare a contractului încheiat între părţi începând cu 1 octombrie 2018, raportat la corespondenţa dintre părţi, intimata-pârâtă solicitând încetarea contractului în conformitate cu art. 7 pct. 7.1 lit. c) şi d) din contractul încheiat între părţi.

Având în vedere situaţia recurentei-pârâte de suspendare a activităţii prin procesul-verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiei nr. x din 14 mai 2018, ca sancţiune complementară pentru lipsa autorizaţiei de funcţionare, aceasta şi-a exprimat voinţa de încetare/reziliere contract, aspect neanalizat de către instanţa de apel prin decizia pronunţată.

O altă critică a vizat încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor contractuale privind încetarea/rezilierea contractului de subînchirire; astfel, înlăturând aspectele privind excepţia nulităţii contractului de subînchiriere, nu a analizat cererea dedusă judecăţii sub aspectul celorlalte apărări invocate de recurenta-pârâtă C. S.R.L. încă de la fondul cauzei şi a nesocotit prevederile art. 1271 din C. civ., care reglementează instituţia juridică a impreviziunii.

Se cuvine menţionat, în mod prioritar, că potrivit art. 499 din C. proc. civ., "Prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins. (...)".

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată următoarele:

Este de necontestat faptul că la 1 februarie 2018, părţile au încheiat contractul de subînchiriere nr. x, prin care reclamanta A. S.A. s-a obligat să pună la dispoziţia pârâtei C. S.R.L., pârâta din prezenta cauză, un imobil în schimbul unei chirii .

Potrivit art. 1.2. din contract, spaţiul închiriat va avea destinaţia de pub, bar, restaurant, hotel, spaţii de birouri, urmând a fi folosit în vederea administrării şi funcţionării punctului de lucru al locatarului, anume pârâta din prezenta cauză.

Pârâta, în conformitate cu prevederile art. 7 pct. 7.1. lit. c) şi d) din contractul de subînchiriere, a solicitat constatarea încetării de plin drept a acestuia, deoarece a fost împiedicată în realizarea obiectului de activitate şi obţinerea veniturilor necesare achitării chiriei prin fapta reclamantei înseşi, anume nu a putut obţine autorizaţia de funcţionare emisă de Primăria Municipiului Constanţa, în lipsa prezentării procesului-verbal de recepţie, obligaţie care îi revenea reclamantei.

În considerarea urmărilor acestui eveniment şi din cauza faptului că pârâta s-a aflat în imposibilitate legală de a folosi bunul subînchiriat în raport cu lipsa autorizaţiei de funcţionare, C. S.R.L. a înţeles să invoce, pe cale de excepţie, nulitatea contractului de subînchiriere nr. x din 1 februarie 2018, iar prin sentinţa pronunţată, Tribunalul Constanţa a respins acţiunea introductivă.

Potrivit art. 472 din C. proc. civ., intimatul este în drept, după împlinirea termenului de apel, să formuleze apel în scris, în cadrul procesului în care se judecă apelul făcut de partea potrivnică, printr-o cerere proprie care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe.

Din această perspectivă, este greşită afirmaţia instanţei de apel potrivit căreia "în lipsa unui apel incident promovat de intimată prin care să se valorifice apărarea invocată la fond", deoarece, prin această cale de atac, articolul anterior menţionat impune cerinţa ca apelantul să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe, or, acţiunea introductivă fiind respinsă, intimatul nu justifica interes în formularea acestei căi de atac.

Este de menţionat că rolul apelului incident nu este acela de apărare menită să contracareze criticile din apelul principal, ci doar acela de a obţine schimbarea hotărârii primei instanţe, ceea ce induce în mod logic concluzia că, dacă a obţinut câştig de cauză, partea nu mai are interes să formuleze nici apel principal, nici apel incident.

Totodată, în speţă, reclamanta a formulat o acţiune în pretenţii, solicitând angajarea răspunderii contractuale, iar pârâta a invocat prin întâmpinarea formulată la prima instanţă excepţia nulităţii absolute a contractului de subînchiriere în temeiul art. 1248 şi 1249 alin. (2) teza a doua din C. civ. prin sentinţă, prima instanţă a respins pe fond pretenţiile reclamantei, iar aceasta a formulat apel principal împotriva soluţiei; astfel, în apelul acesteia, Curtea de apel Constanţa era ţinută să analizeze şi apărarea pârâtei constând în invocarea excepţiei nulităţii absolute a contractului de subînchiriere, aceasta neaflându-se în situaţia de a formula apel incident.

Premisele reţinute de instanţa de apel au caracter neclar; pe de-o parte, aceasta a reţinut că pârâta nu a putut să-şi desfăşoare activitatea în imobilul închiriat, iar pe de altă parte în considerentele ulterioare se consideră că dificultăţile întâmpinate în obţinerea autorizaţiei de funcţionare pentru desfăşurarea activităţii de alimentaţie publică sunt nerelevante din perspectiva obligaţiilor contractuale asumate, eventualele deficienţe putând fi valorificate pe cale reconvenţională pentru atragerea răspunderii contractuale; or, tocmai lipsa de precizie a instanţei de apel în ceea ce priveşte excepţia nulităţii absolute invocate de pârâtă a determinat greşita ei soluţionare.

Pe baza acestor considerente, în cadrul determinat de conţinutul motivelor de casare, Înalta Curte constată că recursul se impune a fi admis şi, astfel, pe baza dezlegărilor date în această decizie, revine instanţei de apel obligaţia de a examina excepţia nulităţii absolute, de a restabili ordinea de drept şi de a evidenţia normele de drept care guvernează răspunderea contractuală spre a lămuri pe deplin cauza în scopul unei corecte aplicări a legii.

Faţă de efectele casării deciziei atacate, instanţa supremă nu va mai analiza criticile referitoare la nesocotirea dispoziţiilor art. 1271 din C. civ., care reglementează instituţia juridică a impreviziunii.

Astfel, pentru considerentele arătate, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., recursul va fi admis şi, în temeiul art. 497 din C. proc. civ., decizia atacată va fi casată, iar cauza trimisă aceleiaşi instanţe pentru o nouă judecată a apelului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 476/2021 din 4 noiembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 iunie 2022.