Construction contract in-kind payment interpretation: appeal dismissed, contractor ordered to pay litigation costs

Şedinţa publică din data de 26 ianuarie 2022

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la 08.03.2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să determine şi să individualizeze în concret spaţiile de birouri în suprafaţă de 1.058 mp, din construcţia imobil de birouri şi servicii situată în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, identificată în CF x Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. x), număr cadastral x, să determine cota-parte din teren, cota-parte indiviză din spaţiile comune din întreaga clădire, precum şi cele 12 locuri de parcare, în temeiul contractului de antrepriză generală nr. x/30.07.2013, să oblige pârâta la plata către reclamantă a preţului în natură, respectiv să încheie actul translativ de proprietate în forma cerută de lege pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului mai sus determinat, iar în caz de refuz al pârâtei, hotărârea să ţină loc de act autentic translativ de proprietate, să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra spaţiilor determinate potrivit primului capăt de cerere, să oblige pârâta la plata penalităţilor de întârziere în cuantum de 0,15%/zi de întârziere din suma de 7.808.213,34 RON, începând cu 26.02.2016, data scadenţei obligaţiei şi până la data plăţii efective, să oblige pârâta la plata către reclamantă a unor daune compensatorii în cuantum de 20.014,08 RON euro/lună (fără T.V.A.), pentru lipsa de folosinţă a spaţiului convenit ca şi plată, începând cu 26.02.2015 şi până la predarea posesiei şi transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, cu cheltuieli de judecată.

La 16.06.2016, reclamanta şi-a modificat cererea de chemare în judecată, solicitând instanţei să constate nulitatea actului de apartamentare autentificat sub nr. x/24.03.2016 de C., asumat de către pârâtă, să determine componenţa părţilor comune ale imobilului în litigiu, ca fiind casă scara 1 şi casă scara 2, spaţiile tehnice 1 şi 2 aferente tuturor nivelurilor, sas scara 1 şi 2 aferente tuturor nivelurilor, magaziile aferente tuturor nivelurilor, oficiile aferente tuturor nivelurilor, holurile aferente tuturor nivelurilor, grupurile sanitare aferente tuturor nivelurilor, lift şi toate terasele, să dispună rectificarea înscrierilor efectuate în x, în sensul îndreptării şi radierii tuturor acestor înscrieri, astfel încât să se realizeze evidenţierea părţilor comune ale clădirii, a componenţei şi descrierii corecte a unităţilor individuale rezultate în urma apartamentării, să stabilească spaţiile de birouri în suprafaţă de 1.058 mp din imobilul în dispută, cota-parte din teren, cota-parte indiviză din spaţiile comune din întreaga clădire cuvenită, reprezentând preţ în natură al contractului de antrepriză generală nr. x/30.07.2013, să o oblige pe pârâtă la plata integrală, către reclamantă, a preţului în natură şi mai exact să plătească partea de preţ neachitată, respectiv să încheie şi să predea înscrisurile necesare evidenţierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ce constituie preţ al contractului de antrepriză şi cu privire la care nu a fost transmisă proprietatea prin convenţia autentificată sub nr. x/05.05.2016 de C., adică a diferenţei de bunuri ce i se cuvin reclamantei şi, în caz de refuz al pârâtei, hotărârea să ţină loc de act autentic translativ de proprietate, să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra spaţiilor astfel determinate, să oblige pârâta la plata către reclamantă a penalităţilor de întârziere stabilite conform contractului de antrepriză generală nr. x/30.07.2013, de 0,15%/zi de întârziere din suma de 7.808.213,34 RON, începând cu 26.02.2016, data scadenţei obligaţiei şi până la 05.05.2016, când preţul a fost plătit în parte, precum şi, după această dată, la penalităţi în cuantum de 0,15%/zi de întârziere la fracţiunea de preţ rămas neachitat, să oblige pârâta la plata către reclamantă de daune compensatorii pentru lipsa de folosinţă a imobilului datorat ca şi plată, începând cu 26.02.2015 şi până la data transmiterii dreptului de a încasa chiria, potrivit contractului de închiriere încheiat de către pârâtă cu privire la bunurile imobile cuvenite ca şi plată, în cuantum egal cu chiria încasată de către pârâtă, aferentă spaţiilor cu privire la care nu s-a efectuat plata, precum şi să oblige pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

La 13.09.2016, tribunalul a unit cu fondul excepţia prematurităţii formulării cererii de chemare în judecată şi a respins excepţia lipsei de interes, iar ulterior, la 11.10.2016, a introdus-o în cauză pe S.C. D. S.R.L., în calitate de reclamantă, succesor cu titlu particular cu privire la cota de 1/2 parte din pretenţiile deduse judecăţii.

Prin sentinţa civilă nr. 985/05.06.2018, Tribunalul Specializat Cluj a respins atât excepţia prematurităţii formulării cererii de chemare în judecată, cât şi acţiunea astfel cum a fost modificată şi a obligat reclamantele la plata către pârâtă a sumei de 80.433,60 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe civile, ambele părţi au declarat apel, iar pârâta a promovat calea ordinară de atac şi împotriva încheierii din 13.09.2016.

Prin decizia civilă nr. 598/24.10.2019, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă a respins ca nefondate apelurile declarate.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs S.C. A. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L., solicitând casarea ei şi trimiterea cauzei, spre o nouă judecată, curţii de apel.

În motivare, recurentele au susţinut că decizia atacată cuprinde motive contradictorii, că încalcă autoritatea de lucru judecat şi că a fost dată cu încălcarea normelor de drept material incidente în materia contractelor, respectiv a art. 1.270, art. 1.266 şi următoarele, art. 1.268 alin. (3), art. 1.226 alin. (2), art. 1.169, art. 1.867 alin. (1), art. 543, art. 1.653, art. 1.678, art. 1.236, art. 1.238, art. 646, art. 648, art. 649 C. civ., dar şi cu aplicarea eronată a art. 1.266 alin. (2), art. 1.651 şi art. 1.671 C. civ.; au invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

Prin prima critică se reclamă încălcarea forţei obligatorii a actului adiţional nr. x/20.11.2015 la contractul de antrepriză, recurentele susţinând că le-a fost nesocotită voinţa, că instanţa de apel nu a aplicat art. 1.270, art. 1.266 alin. (1) şi art. 1.267 C. civ. în legătură cu actul adiţional nr. x, deşi acesta reprezintă, din punct de vedere temporal, ultimul act de voinţă al părţilor în stabilirea întinderii obligaţiei de plată.

Astfel, au arătat că la Capitolul IV, art. 1-5 din actul adiţional nr. x, au fost cuprinse ultimele precizări ale părţilor în ce priveşte modificările pe care le-au adus clauzelor iniţiale ale contractului de antrepriză, aceasta fiind forma finală a legii părţilor.

Recurentele au arătat că un demers logico-juridic în stabilirea voinţei părţilor trebuie să pornească de la stabilirea înţelesului ultimului contract dintre părţi, fără a se interpreta clauzele unui act ulterior prin raportare la voinţa anterioară, cuprinsă într-un act ce îl precede. Or, instanţa de apel a reţinut că "Actul adiţional trebuie interpretat prin raportare la contractul de antrepriză iniţial, neavând o existenţă de sine stătătoare", statuând astfel cu încălcarea flagrantă a art. 1.270, coroborat cu art. 1.266 alin. (1) şi cu art. 1.267 C. civ.

Aceasta întrucât, prin aplicarea principiului forţei obligatorii a contractelor, pentru acele clauze în privinţa cărora actul adiţional nr. x aducea modificări prin raportare la contractul iniţial încheiat, trebuia avut în vedere conţinutul acestuia în definirea drepturilor şi obligaţiilor părţilor, contractul iniţial urmând să rămână în vigoare numai pentru clauzele nemodificate.

În acest sens, afirmă recurentele, este de observat că ambele instanţe de fond nu au avut în vedere şi au ignorat cu desăvârşire art. 1 din actul adiţional nr. x, deşi obligaţia legală în interpretarea voinţei părţilor era de a stabili înţelesul clauzelor într-un mod sistematic, printr-un curs logic al analizei, de la o clauză la alta a contractului.

Recurentele au mai susţinut că instanţa de apel a refuzat să aibă în vedere art. 1 al actului adiţional nr. x, apreciind ar fi încercat să denatureze voinţa reală a părţilor şi a pus accent pe art. 2 şi 3 din actul adiţional nr. x, motivând că, de fapt, actul adiţional nu ar avea "o existenţă de sine stătătoare"; în acest context, au mai afirmat că din considerentele instanţei de apel rezultă existenţa unui cerc vicios şi ele reflectă un viciu de logică, câtă vreme s-a stabilit (greşit, de altfel) care ar fi fost voinţa la încheierea contractului de antrepriză, printr-o aşa-zisă raportare la natura contractului de antrepriză, pentru ca apoi să se aprecieze că orice modificare a acestei voinţe ar fi exclusă.

S-a arătat că, atâta vreme cât actul adiţional nr. x este în circuitul juridic şi nu a fost anulat, el produce efecte juridice, iar aceste efecte trebuie recunoscute şi avute în vedere, potrivit principiului opozabilităţii contractelor. Or, art. 1 al actului adiţional nr. x încheiat de către părţi este primul articol al capitolului şi este cât se poate de clar, părţile arătând expres că "prezentul art. 1 la actul adiţional nr. x modifică prevederile art. 6.2. şi art. 7.1.4. din contractul de antrepriză generală nr. x din 30 iulie 2013", articolul 6.2 din contract fiind tocmai textul prin care părţile stabileau în ce constă plata în natură a preţului contractului de antrepriză.

În continuare, recurentele au susţinut că din art. 1 din actul adiţional nr. x rezultă că plata în natură a preţului vizează în mod clar 1.058 mp spaţiu birouri, 12 parcări şi transferul dreptului de proprietate asupra cotei-părţi din teren, a cotei-părţi indivize pe spaţiile comune din clădire, aferente celor 1.058 mp spaţiu birouri. Utilizarea conjuncţiei "şi" din cadrul acestui articol nu lasă nicio urmă de îndoială asupra voinţei părţilor sub acest aspect. În consecinţă, în realitate, art. 1.267 C. civ. obliga instanţa la stabilirea voinţei părţilor prin abordarea interpretării sistematice a contractului, art. 3 din actul adiţional nr. x trebuind a fi înţeles prin prisma art. 1 din acelaşi act, care îl precede şi care prevede în mod neîndoielnic că părţile au convenit în principal transferul a 1.058 mp spaţiu birouri, fără nicio referire la etajele 9 şi 11.

Recurentele au mai susţinut că în cuprinsul hotărârii recurate apare şi o contradicţie în motivare, întrucât instanţa a reţinut că "prin Actul adiţional nr. x s-a schimbat etajul 10 cu etajul 11" (pag. 68 par. 9) pentru ca apoi, motivând că art. 3 Cap. IV nu ar avea o existenţă de sine stătătoare, să aprecieze "reiterându-se că cei 1.058 mp spaţiu de birouri, reprezintă etajul 9 şi etajul 11 din clădire" (pag. 69 pct. 7.7 alin. (3).

În plus, se subliniază, prin acelaşi art. 3 din Cap. IV, părţile arată expres, în plus faţă de contractul de antrepriză, faptul că actul autentic pentru transmiterea dreptului de proprietate priveşte suprafaţa de 1.058 mp "spaţiu birouri din construcţia Imobil de birouri şi servicii", precizare care exclude interpretarea reţinută de către instanţele de fond, prin care funcţiunea de spaţiu birouri a celor 1.058 mp ar trebui privită ca fiind o trimitere la destinaţia clădirii (caz în care părţile ar fi menţionat, simplu, "1.058 mp din construcţie"), iar această prevedere denotă faptul că părţile nu au avut în vedere 1.058 mp spaţiu birouri din etajul 9 şi 11 ci, dimpotrivă, 1.058 mp spaţiu birouri din imobilul de birouri şi servicii.

În ceea ce priveşte art. 3 din actul adiţional nr. x, s-a afirmat că instanţa de apel a nesocotit voinţa reală a părţilor.

A doua critică se referă la greşita aplicare a art. 1.266 alin. (2) C. civ., având în vedere că instanţa de apel în mod nelegal a apreciat că sintagma "spaţiu birouri" nu poate fi interpretată în sensul atribuirii semnificaţiei de spaţii cu destinaţie exclusivă de birouri ca spaţiu de lucru (pag. 63 par. final), prin raportare la natura contractului, ţinând seama de negocierile părţilor şi de comportamentul lor ulterior, dar şi de sensul atribuit în general expresiilor din domeniu.

Cu privire la natura convenţiei şi la scopul în care aceasta a fost perfectată, recurentele au apreciat ca inutile şi superflue considerentele reţinute de instanţa de apel în sensul că părţile au încheiat un contract de antrepriză şi că acesta nu poate fi calificat ca asociere în participaţiune, cât timp părţile nici nu au susţinut o atare calificare a convenţiei.

De asemenea, au criticat considerentele în care instanţa de apel a reţinut că doar în cazul unui contract de asociere în participaţiune recurentele ar fi putut să solicite o cotă de 21,7% din dreptul de proprietate asupra clădirii, apreciindu-le străine de cauză, câtă vreme nu s-a solicitat prin acţiune o cotă de 21,7% din dreptul de proprietate asupra clădirii.

În ce priveşte considerentul prin care instanţa de apel reţine că "diferenţa dintre preţul antreprizei, neacoperită prin numerar, se impunea a fi achitată prin transferul dreptului de proprietate asupra unei părţi determinate din construcţia edificată în temeiul contractului de antrepriză" (pag. 64 pct. 7.1 alin. (4) din decizie), s-a susţinut că acesta aduce atingere dispoziţiilor art. 1.226 alin. (2) C. civ., obiectul obligaţiei putând fi şi determinabil, nu doar determinat, aşa cum a reţinut instanţa de apel.

Au mai relevat faptul că, prin această dezlegare, s-a produs o încălcare a art. 1.169 C. civ., întrucât părţile sunt libere să determine conţinutul contractului în limitele legii, ordinii publice şi ale bunelor moravuri, iar în acest context convenirea prin contractul de antrepriză, modificat prin actul adiţional nr. x, a preţului antreprizei ca fiind constituit dintr-o sumă de bani, precum şi din bunuri este permisă de art. 1.854 C. civ.

Cu privire la preţul antreprizei, s-a arătat că acesta a fost determinat (bani şi 1.058 mp spaţiu birouri, ca şi cantităţi), că singura chestiune rămasă de stabilit era individualizarea suprafeţei de 1.058 mp spaţiu birouri la o dată ulterioară edificării construcţiei, conform criteriilor de individualizare agreate de părţi, iar stabilirea unor bunuri determinabile, iar nu determinate, ca preţ al antreprizei nu contravine cu nimic naturii de contract de antrepriză a convenţiei încheiate.

Au mai apreciat ca străine de cauză considerentele potrivit cărora valoarea construcţiei include şi valoarea terenului, cheltuielile de proiectare, dirigintele de şantier şi faptul că antreprenorul nu ar fi participat la aceste cheltuieli, câtă vreme ele nu au efecte în ceea ce priveşte obiectul obligaţiilor asumate, în speţă pârâta obligându-se să plătească un preţ forfetar, ce nu are legătură cu costurile suportate, iar preţul, forfetar fiind, nu poate fi redus [art. 1.867 alin. (1) C. civ..].

Au afirmat recurentele că instanţa de apel a reţinut că, "nefiind vorba despre o asociere în participaţiune, orice pretenţie legată de o anumită proporţionalitate faţă de suprafaţa construită este nejustificată", argument în funcţie de care se poate trage concluzia că, în opinia instanţei de apel, pretenţiile recurentelor sunt prea ridicate (pag. 64 pct. 7.1. alin. (8) din hotărâre).

Acest considerent a fost apreciat, la rândul lui, ca străin cauzei, câtă vreme recurentele nu şi-au întemeiat pretenţiile pe un astfel de temei şi nu au invocat încheierea unui contract de asociere în participaţiune, ci dimpotrivă, şi-au întemeiat pretenţiile pe răspunderea civilă contractuală şi au formulat o cerere în executarea obligaţiei asumate, de predare în proprietate a bunurilor determinabile convenite.

Au mai arătat autoarele căii de atac că este real faptul că au făcut trimiteri la principiul echivalenţei prestaţiilor, însă doar pentru a argumenta suplimentar că modul de interpretare a clauzelor actului adiţional nr. x în maniera în care ar produce o modificare a contractului în sensul micşorării prestaţiei intimatei, beneficiar al antreprizei, concomitent cu majorarea costurilor de construire în sarcina recurentelor, este nelegal.

În condiţiile unui preţ forfetar, recurentele au arătat că nu aveau de ce să accepte o majorare a costului lucrărilor odată cu scăderea preţului, ci din contră (lucrările suplimentare au fost convenite a fi plătite distinct), iar dacă se are în vedere că beneficiau de o suprafaţă echivalentă din construcţie (1.058 mp şi părţi indivize proporţionale cu această suprafaţă), conduita părţilor asumată prin actul adiţional nr. x capătă înţeles, lucrările suplimentare profitându-le într-o proporţie sensibil egală şi lor (cum s-a reţinut cu putere de lucru judecat prin hotărârea arbitrală).

În realitate, se susţine, prin decizia recurată se încearcă excluderea artificială din sfera obligaţiilor asumate de către intimată a acelora care, deşi prevăzute în mod expres prin actul adiţional nr. x la contract, nu şi-ar găsi justificarea decât dacă contractul ar fi unul care are natura asocierii în participaţiune. Mai precis, instanţa de apel a încercat să explice, în mod eronat, consideră recurentele, pornind de la natura convenţiei şi scopul pentru care aceasta a fost încheiată [art. 1.268 alin. (2) C. civ..], că înţelegerea părţilor, astfel cum este exprimată prin art. 1 şi art. 3 din actul adiţional nr. x, nu se justifică.

În această linie argumentativă, recurentele au relevat faptul că una dintre prerogativele libertăţii contractuale este stabilirea conţinutului unui contract, astfel că determinarea bunului de primit ca preţ al antreprizei ca fiind o suprafaţă din construcţie nu este incompatibilă cu natura contractului, de antrepriză. Din contră, în opinia recurentelor, în contractul de antrepriză cu preţ fix va exista întotdeauna o anumită proporţionalitate între întinderea lucrărilor în sarcina antreprenorului şi preţ (la stabilirea preţului forfetar părţile au în vedere cantitatea lucrărilor), iar de acest aspect depinde calificarea unui contract, care poate cuprinde nu doar clauze specifice unui anumit tip de contract, ci şi clauze specifice altui tip (spre exemplu, în cazul de faţă, un contract de antrepriză care cuprinde şi clauze aferente plăţii în natură, sub forma transferului dreptului de proprietate asupra unor bunuri, aşadar clauze specifice unei vânzări).

Astfel, dincolo de calificarea juridică dată contractului, prevalează clauzele contractuale agreate de părţi şi numai dacă acestea încalcă legea, ordinea publică sau bunele moravuri, se poate cenzura voinţa părţilor, ceea ce nu este cazul.

Recurentele au mai susţinut că instanţa de apel, printr-o eroare de logică a raţionamentului, a reţinut că "dacă s-ar da eficacitate pretenţiilor reclamantelor, s-ar ajunge în situaţia în care cuantumul plăţii în natură ar avea un nivel mult superior celui previzionat de părţi iniţial" (pag. 64 pct. 7.1. alin. (9), ceea ce ar reclama activarea unui principiu al echivalenţei în favoarea intimatei, iar sub acest aspect, au relevat că problema reală este aceea de a şti dacă părţile s-au înţeles asupra a 1.058 mp spaţiu birouri ca plată în bunuri sau asupra etajelor 9 şi 11.

Recurentele au subliniat faptul că în cauză nu s-a invocat o leziune, astfel că această analiză nu face obiect de învestire a instanţei. Ca atare, au apreciat că nu are relevanţă care ar fi valoarea de piaţă a celor 1.058 mp spaţii de birouri, că, indiferent de valoarea acestora, spaţiile se constituie în preţ al antreprizei, iar preţul a fost stabilit forfetar şi nu poate fi diminuat în baza unei activări a principiului echivalenţei, exclus de prevederile art. 1.867 alin. (1) C. civ. în materia contractului de antrepriză cu preţ forfetar.

Au arătat că sumele avansate de către instanţa de apel ca valoare a preţului antreprizei sunt simple speculaţii nesusţinute de nicio probă din dosar, preluate probabil fără cenzură din afirmaţiile intimatei, că în cauză nu s-a dispus o expertiză de evaluare actuală a valorii spaţiilor, probă care nu ar fi fost oricum utilă cauzei şi că la încheierea contractului aceste spaţii nu existau, iar pentru această lucrare s-a stabilit un preţ forfetar, astfel că intimatele nu pot invoca nici leziunea.

Au mai susţinut că se pot remarca şi motivele contradictorii existente în considerentul de la pagina 64 din decizie, precum şi motivele de la pct. 7.1. din considerente. Astfel, au notat, deşi instanţa a reţinut iniţial că nu este vorba despre un contract de asociere în participaţiune, aşadar cele 21,7 de procente nu reprezintă o participare la beneficii, ulterior se contrazice atunci când afirmă că "ponderea suprafeţei revendicate este excedentară procentului de 21,7% caz în care principiul echivalenţei nu apare ca fiind îndeplinit", întrucât preţul forfetar stabilit exclude de plano, în virtutea legii, aplicarea echivalenţei între costurile antreprenorului şi preţul având în componenţă un element asumat de ambele părţi.

Instanţa de apel a reţinut în mod nelegal, apreciază recurentele, faptul că sintagma "spaţiu birouri" utilizată în contract nu poate fi interpretată în sensul atribuirii semnificaţiei de spaţii cu destinaţie exclusivă de birouri ca spaţiu de lucru. Motivul indicat de instanţă pentru acest considerent constă în faptul că nu ar corespunde sensului atribuit în general acestei expresii în domeniul tehnic.

În acest context, au afirmat că, în aplicarea art. 1.266 C. civ., practica judiciară a apreciat că, ori de câte ori părţile atribuie unei anumite noţiuni un sens propriu, distinct de înţelesul noţiunii din limbajul comun, acesta va prevala. Cu referire la convenţia părţilor, s-a considerat că noţiunea "spaţiu birouri" are un înţeles propriu în cadrul proiectului tehnic, iar prin contractul de antrepriză părţile au prevăzut expres că acest proiect (piese scrise şi desenate) face parte integrantă din contract, prin menţiunile din art. 2.1 ultimele două alineate, coroborate cu capitolul XVII pct. 17.4.2 din contract. Aşa fiind, noţiunea "spaţiu birouri" trebuie înţeleasă astfel cum ea a fost introdusă prin proiectul tehnic ce face parte integrantă din contract, în acord cu art. 1.266 C. civ., părţile stabilind expres, în finalul art. 3 din actul adiţional nr. x/20.11.2015, faptul că "identificarea spaţiului de birouri (se realizează) conform proiectului iniţial".

Instanţa de apel, notează recurentele, a reţinut faptul că utilizarea noţiunii de "spaţiu birouri" a fost justificată şi este utilizată doar ca urmare a faptului că întreaga clădire edificată are destinaţia de "birouri şi servicii", fiind autorizată spre construire astfel, însă destinaţia clădirii nu poate fi confundată cu funcţiunea unor spaţii, cu atât mai puţin de nişte profesionişti în domeniu. De aceea, au mai susţinut recurentele, nelegalitatea rezultă din nesocotirea înţelesului dat de proiectul în baza căruia a fost edificată construcţia, care utiliza noţiunea de "spaţiu birouri" într-un înţeles propriu, atât în partea scrisă, cât şi în cea desenată proiectul identificând "spaţiul birouri" ca fiind zona de lucru de la etajele superioare ale clădirii.

În continuare, recurentele au redat aspecte relevante din memoriul de arhitectură, ce evidenţiază în mod expres şi clar funcţiunea tuturor spaţiilor de la toate nivelurile clădirii, indicând toate suprafeţele de "spaţiu birouri" în mod distinct pentru fiecare etaj în parte, ca fiind suprafaţa totală a spaţiilor birouri şi servicii.

S-a făcut referire la piesele desenate (planşele etajelor), la expertiza de arhitectură efectuată în cauză de către expertul E. şi la declaraţia autorului proiectului, martorul F. şi s-a conchis că instanţa a trecut peste sensul termenilor utilizaţi în contract, deşi toţi experţii au identificat acest spaţiu birouri ca fiind spaţiul de lucru din cadrul clădirii (şi nu toalete, holuri, sas, casa scării), cât şi peste scopul economic dat de funcţiunea spaţiilor, noţiunea de "spaţiu birouri" trebuind a fi înţeleasă în conformitate cu regula instituită de art. 1.268 alin. (2) C. civ., potrivit căreia termenii trebuie avuţi în vedere potrivit înţelesului pe care îl au în domeniul în care sunt folosiţi, pentru clădiri, spaţiul birouri având înţelesul de spaţiu de lucru.

Recurentele au mai apreciat că nu poate fi primit nici considerentul instanţei de apel potrivit căruia, dacă s-ar accepta teza lor, ar însemna să se accepte că s-ar fi avut în vedere transferul de proprietate asupra unor spaţii cu destinaţia exclusiv de birouri, ceea ce ar însemna că nu ar fi beneficiat de anexele care deservesc în mod distinct aceste birouri (pag. 65 alin. (1) din hotărârea recurată).

Sub acest aspect, au arătat că în niciun caz nu au susţinut şi solicitat acest lucru şi că nici nu s-a convenit astfel prin contractele încheiate, părţile având în vedere şi stipulând expres că, o dată cu transferul celor 1.053 mp spaţiu birouri, se transferă dreptul de proprietate şi asupra părţilor indivize comune aferente celor 1.058 mp.

O altă inconsecvenţă şi contradicţie în motivare a fost remarcată cu privire la modul în care instanţa de apel s-a raportat la proiectul tehnic, parte integrantă din contract, încălcând astfel atât înţelegerea contractuală a părţilor, cât şi prevederile legale în domeniu: pe de o parte, aceasta nesocoteşte înţelesul vădit specific al noţiunii "spaţiu birouri", aşa cum acesta rezultă din proiectul tehnic, iar pe de altă parte preia ca suprafaţă utilă suprafeţele indicate în acelaşi proiect, deşi acestea în niciun caz nu reprezintă suprafeţe utile (pag. 65 par. 3 şi 4 din hotărârea recurată).

Cât priveşte suprafaţa utilă, au arătat că aceasta are un înţeles legal, definit de Legea nr. 114/1996, specific, şi este înscrisă ca atare în cartea funciară, în timp ce în proiect suprafaţa utilă este indicată diferit faţă de suprafeţele utile înscrise în cartea funciară, pentru simplul motiv că, în cadrul etajelor, proiectantul a inclus în suprafaţa utilă şi părţile indivize comune, inclusiv golurile caselor de scară.

Au apreciat că nu poate fi cu nimic justificată raportarea instanţei de apel (şi de fond) la suprafeţele aşa-zis utile ale etajelor 9, 10 şi 11, astfel cum acestea sunt înscrise în proiect, atâta vreme cât aceste date sunt contrazise de cele de carte funciară şi nu reprezintă suprafeţe utile în înţelesul dat de actele normative. Mai mult, chiar instanţa de apel a reţinut că etajul 10 are în componenţă şi o terasă circulabilă cu o suprafaţă însemnată, care însă nu este luată în calculul suprafeţelor aşa-zise utile de către expert, dar este înscrisă în cartea funciară a etajului 10 ca proprietate individuală. Acestă abordare a fost apreciată ca nefiind altceva decât preluarea fără analiză critică a poziţiei intimatei, care a dorit să profite de suprafaţa construită asemănătoare (dar nu identică) a etajelor 9 şi 11, aşa cum acestea sunt înscrise în proiect, pentru a da o aparenţă de suport tezei sale eronate potrivit căreia obiectul obligaţiei de transfer de proprietate nu erau cei 1.058 mp spaţiu birouri, ci etajele 9 şi 11.

Recurentele au mai susţinut că în mod nelegal a apreciat instanţa de apel că "dacă părţile ar fi avut în vedere că cei 1.058 mp spaţiu birouri vizează exclusiv spaţiul de birouri (ca spaţiu de lucru), referirea la cele două etaje (etajele 9 şi 10 - devenit 11 ulterior) nu era utilă", sens în care au făcut trimitere la prima parte a motivelor de recurs în care au realizat analiza clauzei respective şi rolul precizării etajelor 9 şi 11 în cadrul propoziţiei (criteriu de individualizare).

Au mai arătat că au combătut acest considerent care aparţine primei instanţe prin motivele de apel formulate, explicând în concret motivul acestei precizări, însă aceste motive nici măcar nu au fost analizate de către instanţa de apel, care le-a înlăturat fără a le dezlega.

Aceasta în condiţiile în care trimiterea la etajele 9 şi 11 se regăseşte în ultima parte a art. 3 din actul adiţional nr. x, în mod subordonat, fiindcă părţile s-au referit la identificarea celor 1.058 mp spaţiu birouri, modalitatea de individualizare a lor urmând a fi realizată prin raportare la proiectul iniţial, lucru prevăzut în mod expres în articolul menţionat, iar prin raportare la sintaxa frazei este fără îndoială că individualizarea obiectului material (a celor 1.058 mp spaţiu birouri) este subordonată propoziţiei care stabileşte chiar obiectul material, această subordonare fiind şi logică, referirea la etajele 9 şi 11 raportându-se strict la proiectul iniţial şi nedeterminând obiectul material al contractului.

S-a arătat că este dincolo de îndoială că, dacă voinţa comună a părţilor ar fi fost aceea de a conveni transferul de proprietate asupra etajelor 9 şi 11, ar fi precizat că transferul dreptului de proprietate va opera asupra etajelor 9 şi 11 şi ar fi descris eventual din ce se compune (raportându-se la proiectul iniţial se constată şi că etajele 9 şi 11 nu conţin 1.058 mp spaţiu birouri şi deci nu aceasta ar fi putut fi descrierea etajelor, acest aspect reprezentând o altă contradicţie regăsită în motivarea instanţei). Sintaxa frazei ar fi fost în acest caz alta, partea principală, cea prin care părţile arată care este obiectul material al obligaţiei de transfer, ar fi cuprins precizarea acestor etaje, iar partea subordonată ar fi fost cea cuprinzând descrierea etajelor.

De altfel, notează recurentele, precizarea privitoare la proiectul iniţial şi la etajele clădirii este pe deplin logică şi în acord cu obiectul obligaţiei, spaţiile de birouri din clădirea cu destinaţia de birouri fiind bunuri de gen limitat, sens în care părţile au avut în vedere stabilirea reperelor pentru individualizarea acestor bunuri, la un moment ulterior edificării şi recepţiei. Mai mult, doar astfel se explică prevederea din chiar contractul iniţial, părţile stabilind întocmirea unui protocol de partajare pentru individualizarea bunurilor.

Interpretarea dată de instanţa de apel, au susţinut recurentele, lipseşte de efecte prevederea contractuală care impune întocmirea ulterioară a protocolului de partajare, fiind astfel încălcat art. 1.268 alin. (3) C. civ.

S-a mai remarcat faptul că instanţa de apel a reţinut că suprafaţa utilă a etajelor 9 şi 11 ar fi de 1.058 mp, lucru în evidentă contradicţie cu cărţile funciare aflate la dosarul cauzei. Suprafaţa utilă primită în proprietate individuală (fără cotele părţi din proprietatea indiviză) de către recurente nu este de 1.058 mp, ci de doar 967,70 mp, iar etajele 9 şi 11 au în componenţă o suprafaţă totală de numai 722,06 mp spaţiu birouri.

Recurentele au mai arătat că, dacă ar fi să înţeleagă că de fapt instanţa de apel s-a raportat la proiectul tehnic atunci când a afirmat că etajele 9 şi 11 au în total 1.058 mp, tot nu poate fi primită afirmaţia, deoarece în proiect, suprafeţele etajelor 9 şi 11 (cu tot cu casa scării, toalete, sasuri, holuri etc.) este de 1.058,87 mp, nu de 1058 mp.

În plus, au subliniat că instanţa de apel s-a întemeiat pe motive contradictorii întrucât pe de o parte a analizat pe larg în cuprinsul deciziei semnificaţia suprafeţei de 1.058 mp în contextul obiectului contractului, iar pe de altă parte a exclus referirea la ea în determinarea obiectului, apreciind-o ca fiind "irelevantă, cât timp înţelegerea părţilor a fost ca obiectul plăţii în natură să fie reprezentat de 2 etaje din imobil, identificate concret şi 12 parcări" (pag. 68).

În opinia recurentelor, împrejurarea că suprafeţele (cea indicată în contracte şi cea din proiectul tehnic) sunt asemănătoare nu justifică prezumţia judecătorească potrivit căreia părţile s-ar fi referit la una şi aceeaşi suprafaţă, pentru simplul motiv că, pe lângă faptul că ele nu sunt perfect identice, natura lor diferă.

Mai mult, opinează recurentele, cât timp suprafaţa utilă şi cea construită sunt noţiuni definite legal, părţile, dacă ar fi vrut le aibă în vedere, le-ar fi utilizat ca atare şi nu ar fi folosit-o pe cea de spaţiu birouri.

Recurentele au precizat că nu acceptă că intimata ar fi "confundat" suprafaţa de 1.058 mp spaţiu birouri, cu spaţiul construit al etajelor 9 şi 11, de 1.058,87 mp, compusă din spaţiu birouri, holuri, sas toalete, casa scării etc, căci beneficiarul proiectului nu putea face o astfel de confuzie şi nici ele, specialişti în construcţii, nu o puteau face, aşa că nu aceasta a fost voinţa lor comună.

Astfel, au considerat că nici instanţei de apel nu îi era permis un astfel de considerent care nu are nicio fundamentare, suprafeţele nefiind nici măcar egale şi având funcţiuni evident diferite. Sub acest aspect, au remarcat că instanţa de apel a conchis că "interpretarea clauzei de maniera pretinsă de reclamante nu conduce la atingerea scopului previzionat de părţi la încheierea contractului" (pag. 65 alin. (5).

În această ordine de idei, au opinat în sensul că în realitate niciunul dintre considerentele prezentate pentru a formula această concluzie nu o poate susţine, deoarece instanţa este cea care a stabilit, la pag. 64 alin. (1), că "scopul principal al contractului l-a constituit executarea lucrării, privită ca rezultat, contractul încheiat fiind de antrepriză" şi a stabilit acest lucru în mod corect. Recurentele au mai susţinut că întrebarea care se ridică, însă, este aceea de a şti cu ce ar contraveni scopului contractului, adică executarea lucrării, stabilirea preţului în bunuri ca fiind 1.058 mp spaţiu birouri, aşa cum părţile au prevăzut expres, în acord cu înţelesul acestei sintagme rezultat din proiectul tehnic parte a contractului. În continuare, au mai arătat că se pune întrebarea de ce, aşa cum afirmă instanţa de apel, ar putea fi validat scopul contractului dacă antreprenorul este îndreptăţit la o plată mai mică decât cea convenită, respectiv la primirea în proprietate doar a etajelor 9 şi 11, chiar dacă acestea nu cuprind 1.058 mp, ci doar 722,06 mp spaţiu birouri şi au o valoare mai mică. Sub acest aspect, au apreciat că un răspuns raţional nu poate fi dat şi, ca urmare, aceste considerente sunt lipsite de legalitate şi încalcă principiul consacrat de art. 1.169 C. civ.

În schimb, afirmă că împrejurarea că părţile au avut în vedere transferul dreptului de proprietate asupra a 1.058 mp spaţiu efectiv de birouri este susţinută prin raportare la caracterul sinalagmatic, consacrat de art. 1.266 alin. (2) C. civ., al contractului, aspect care, deşi invocat, nu a fost analizat de instanţa de apel. Or, obligaţiile asumate de părţi printr-un contract sinalagmatic sunt interdependente, iar echilibrul contractual presupune o echivalenţă a acestora.

În continuare, autoarele căii de atac au susţinut şi că instanţa a pronunţat o hotărâre prin care a dezechilibrat prestaţiile părţilor rezultate din contract, întrucât, potrivit voinţei lor, 21,7% din preţul contractului urma a fi achitat de către intimată în natură.

Cea de-a treia critică se referă la încălcarea art. 543, raportat la art. 1.678 C. civ., recurentele pretinzând că instanţa de apel a reţinut în mod nelegal că cei 1.058 mp spaţiu de birouri nu reprezentau bunuri de gen limitat.

Raţionamentul a fost considerat drept un veritabil sofism, întrucât instanţa de apel a apreciat că sunt prin excelenţă bunuri individual determinate cele care sunt unicat, intrând în acesta categorie imobilele identificate prin date de carte funciară, împrejurare care este de necontestat.

Totodată, instanţa de apel a mai reţinut că "în speţă, plata în natură a vizat în mod cert bunuri individual determinate care, atât potrivit naturii lor cât şi potrivit voinţei exprimate, prin actul juridic, au fost individualizate prin însuşiri proprii, speciale"; "Altfel spus, plata în natură a vizat un bun determinat individual, atât din perspectiva datelor de carte funciară, adresei poştale, a locaţiei efective, cât şi a funcţiunii în cadrul clădirii edificate de antreprenor (etajele 9 şi 11)".

Sub acest aspect, recurentele au arătat că instanţa de apel, în interpretarea voinţei părţilor, nu s-a raportat la momentul încheierii contractului de antrepriză şi a actului adiţional nr. x, ci la un moment ulterior, situat după edificarea construcţiei şi înscrierea ei în cartea funciară. Or, la momentul încheierii contractului de antrepriză nu exista nicio parte din construcţia edificată, ci doar terenul pe care urma a fi edificată, proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, autorizaţie care nici nu prevede realizarea unei construcţii cu mai multe unităţi locative.

Criteriul de determinare a voinţei concordante a părţilor, susţin recurentele, îl reprezintă clauzele actului adiţional nr. x Pe de altă parte, însă, doar aprecierea că părţile au tratat despre bunuri fungibile conferă un înţeles clauzei prin care părţile au stabilit că vor încheia un protocol de partajare a spaţiului efectiv şi, deci, doar astfel interpretarea contractului corespunde cerinţelor art. 1.268 alin. (3) C. civ.

În cazul contrar, arată recurentele, în care s-ar aprecia că părţile au convenit doar asupra etajelor 9 şi 11 (care nu au 1.058 mp spaţiu birouri, ci mai puţin cu 336 mp), nu ar mai avea niciun efect obligaţia asumată, de întocmire a individualizării spaţiului efectiv.

În acest sens, a fost evocat art. 6.2 din contractul de antrepriză şi s-a susţinut că părţile contractului aveau în vedere un spaţiu efectiv ce va fi individualizat ulterior şi se referă la cheltuielile de intabulare a unei părţi de imobil ce revine antreprenorului general şi nu la etajele 9 şi 11.

A patra critică se referă la faptul că instanţa de apel, în mod nelegal şi cu încălcarea art. 1.166, art. 1.182 alin. (1), art. 1.266 alin. (2) şi urm., dar şi a art. 1.270 C. civ., a stabilit că negocierile purtate de părţi şi comportamentul acestora ulterior contractului ar confirma teza potrivit căreia prin contractul de antrepriză, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr. x, voinţa părţilor ar fi privit doar dreptul de proprietate asupra etajelor 9 şi 11.

În acest sens, s-a arătat că, pentru a vorbi de negocieri şi comportament ulterior, ca elemente de determinare a voinţei concordante a părţilor, este în primul rând necesară urmărirea succesiunii în timp a acestora, precum şi analiza momentului în care s-au încheiat actele care cuprind această voinţă. Astfel, s-a arătat că actul adiţional nr. x, care reprezintă voinţa finală a părţilor, nu este urmat de un comportament relevant al părţilor (mandatul pentru închiriere nu este ulterior lui). Mai mult, mandatul pentru închiriere nu adaugă nimic nici contractului de antrepriză, având clauze similare lui.

Negocierile la care instanţa de apel s-a referit sunt, au precizat recurentele, anterioare contractului de antrepriză, însă acesta a fost modificat ulterior prin actul adiţional 2, astfel încât ele ar putea căpăta relevanţă doar în ceea ce priveşte clauzele contractului de antrepriză, nu şi în ceea ce priveşte clauzele actului adiţional modificator.

În ce priveşte încheierea contractului de închiriere, au arătat că aceasta nu reprezintă un comportament propriu şi direct al recurentelor, el fiind negociat şi asumat exclusiv de către intimată (chiar dacă aceasta le reprezenta pe recurente la închiriere).

Singurul element relevant este, în opinia recurentelor, conduita părţilor, anume faptul că, în contextul în care viitorul chiriaş a solicitat recompartimentarea spaţiilor potrivit necesităţilor sale, au ţinut să precizeze expres că cei 1.058 mp spaţiu birouri vor fi individualizaţi conform proiectului iniţial, fiind deci evidentă preocuparea părţilor pentru conservarea, în economia contractului, a spaţiului de birouri aşa cum rezultă el din proiectul iniţial (chiriaşul a solicitat spre exemplu recompartimentări ce realizează transformarea unor holuri în spaţiu de birouri).

S-a arătat că la pct. 7.2. din considerentele deciziei recurate (pag. 66), instanţa de apel a valorificat în raţionamentul său, într-o eronată analiză a sensului lit. a) termenilor utilizaţi, un citat inexact, denaturat, care nu se regăseşte ca atare în actele încheiate de către părţi.

Sub acest aspect, recurentele au arătat că referire la etajele 9 şi 11 face doar actul adiţional nr. x (care constituie ultima voinţă a părţilor), al cărui conţinut a fost redat, cu menţiunea că, dacă ar fi să redea doar parţial în citat partea la care a făcut referire instanţa de apel dar cu respectarea logicii subordonării cuvintelor, în acord cu sintaxa, citatul este "cu identificarea spaţiului de birouri conform proiectului iniţial, respectiv etajele 9 şi 11", prin interpretarea dată de instanţa de apel fiind lipsită de efecte juridice şi de semnificaţie juridică încheierea actului adiţional nr. x şi încălcându-se principiul forţei obligatorii a contractului.

S-a făcut referire la corespondenţa purtată de părţi şi la relevanţa acordată de recurente acesteia din perspectiva etapei precontractuale şi s-a conchis în sensul că ceea ce este important în analiza legalităţii deciziei pronunţate în apel este faptul că sunt avute în vedere şi valorificate adrese conţinând oferte neacceptate şi că aceste acte precontractuale ar fi putut primi relevanţă în interpretarea contractului numai dacă s-ar fi prezentat firul logic după care s-a ajuns la clauza contractuală aşa cum apare ea în contractul de antrepriză, ceea ce nu se verifică în speţă.

Recurentele au mai susţinut că doar negocierile ulterioare ar fi putut avea semnificaţie juridică din prisma corectei aplicări a art. 1.266 alin. (2) raportat la art. 1.182 alin. (1) C. civ., potrivit căruia "Contractul se încheie prin negocierea lui de către părţi prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta". Mai mult, s-a arătat, dacă această ofertă ar primi semnificaţie juridică, ar însemna că ar trebui avută în vedere suma de 1.000 euro/mp util de construcţie, ceea ce de asemenea descalifică teza potrivit căreia ar fi avut în vedere transferul proprietăţii asupra etajelor 9 şi 11.

În plus, acest motiv a fost considerat contradictoriu faţă de cel reţinut la pag. 64 din decizia recurată, unde curtea de apel a menţionat echilibrul contractual nerespectat prin faptul că ar trebui avută în vedere o valoare minimă de 1.600 euro/mp (or, oferta recurentelor se raporta la o valoare de 1.000 euro/mp).

Nelegală a fost apreciată şi concluzia finală a instanţei de apel în sensul că "reclamantele apelante nu au demonstrat că înţelegerea părţilor s-a schimbat faţă de negocierile din etapa precontractuală", susţinându-se că, procedând la o astfel de interpretare, s-a produs o eronată aplicare a art. 1.270 C. civ.

S-a arătat, de asemenea, că la pct. 7.4 din decizia recurată în mod nelegal instanţa de apel a dat valoare juridică contractului de închiriere la încheierea căruia recurentele nu au participat în mod direct, precum şi protocolului de colaborare încheiat la 14.05.2014, apreciind că acestea se încadrează în capitolul "conduită ulterioară a părţilor", ţinând seama de faptul că, potrivit art. 1.266 alin. (2) C. civ., stabilirea voinţei concordante a părţilor se realizează prin raportare, între altele, la negocierile purtate de părţi şi la conduita ulterioară a tuturor părţilor, iar nu doar la conduita ulterioară a uneia dintre ele, cu excluderea comportamentului exprimat şi de cealaltă.

În această ordine de idei, recurentele au precizat că actul adiţional nr. x a fost încheiat la 20.11.2015, adică după aproape un an şi şase luni de la semnarea protocolului, dar că protocolul nu are nicio relevanţă, pentru că prin actul adiţional nr. x, contractul de antrepriză a fost modificat şi, chiar dacă s-ar accepta, prin absurd, că acest protocol aduce clarificări clauzelor contractului de antrepriză, cu siguranţă el nu poate aduce clarificări cu privire la înţelesul clauzelor contractuale aşa cum apar ele după modificarea adusă prin actul adiţional nr. x, protocolul fiind cu mult anterior actului adiţional.

Prin urmare, s-a afirmat că se constituie într-o greşeală fundamentală de judecată raportarea instanţei în interpretarea contractului la o aşa-zisă conduită ulterioară a părţilor, şi anume la protocolul din 14.05.2014, pentru că acesta nu exprimă o conduită ulterioară înţelegerii părţilor, de vreme ce a fost succedat de actul adiţional x/20.11.2015, iar ultima voinţă exprimată a părţilor rezultă explicit din acest act adiţional.

În egală măsură, consideră recurentele, nici contractul de închiriere nu este o conduită ulterioară a părţilor, întrucât nu probează o voinţă manifestată direct de ele, ci doar voinţa intimatei, care a negociat şi a încheiat acest contract.

Pe de altă parte însă, în ce priveşte conduita ulterioară a părţilor, recurentele au invocat adresa nr. x/19.08.2016, emisă de către intimată, care recunoaşte că societăţii A. S.R.L. i se cuvine o cotă de 21,49% din clădire, motiv pentru care i se solicită să participe în această cotă la cheltuielile de intabulare a întregii construcţii.

Or, susţin recurentele, etajele 9 şi 11 nu reprezintă nicidecum 21,49% din clădire, ci mult mai puţin, fiind deci evident că intimata a acceptat prin adresa menţionată faptul că obiect al preţului în natură nu era convenit nicidecum ca fiind etajele 9 şi 11, ci cei 1.058 mp spaţiu birouri.

S-a subliniat faptul că această conduită ulterioară a părţilor (ulterioară şi actului adiţional nr. 2) a constituit unul din motivele de apel invocate de recurente, pe care însă instanţa de apel a omis să le analizeze.

Tot în ceea ce priveşte conduita ulterioară a părţilor, recurentele au relevat faptul că au mai invocat importante aspecte care, în egală măsură, nu au fost avute în vedere la pronunţarea deciziei recurate şi au tras concluzia că instanţa de apel a ignorat acţiunile care au definit conduita părţilor ulterior încheierii contractului şi care au relevanţă în stabilirea voinţei lor concordante.

Astfel, au arătat că prin actul adiţional nr. x la contractul de antrepriză, la solicitarea locatarei G., părţile au convenit asupra punerii în operă a proiectului chiriaşului privind instalaţiile electrice, climatizare şi aer proaspăt "în toate suprafeţele închiriate", preţ ce a fost suportat de către recurenta S.C A. S.R.L. în proporţie de 21,7%, părţile arătând expres că "proiectul de amenajare al Locatorului beneficiază deopotrivă Beneficiarului şi Antreprenorului general". Au evidenţiat, deci, că este de observat că, potrivit contractului de antrepriză, costul lucrărilor suplimentare nu este cuprins în preţul forfetar şi trebuie suportat separat şi au mai notat că părţile au convenit că recurenta S.C. A. S.R.L. urma să suporte cota de 21,7% din preţul acestor lucrări, ce reprezintă suprafaţa de 1.058 mp spaţiu birouri şi părţi indivize aferente.

Mai mult, recurentele au arătat că prin art. 6.2 din contract, părţile au agreat ca 21,7% din preţul antreprizei/costul construcţiei să fie suportat de către S.C. A. S.R.L., că au existat şi alte lucrări suplimentare celor care fac obiectul contractului, iar aceeaşi societate a suportat 21,7% şi din acestea, iar după încheierea contractului de antrepriză proiectul tehnic a fost modificat în mod esenţial în ceea ce priveşte partea de infrastructură, din motive de siguranţă a construcţiei (s-au adăugat încă 32 piloţi foraţi care nu au fost prevăzuţi în proiectul tehnic iniţial). În acest context, au precizat că, întrucât intimata a refuzat plata lor, S.C. A. S.R.L. a acţionat-o în judecată, iar prin hotărârea arbitrală nr. 43/05.10.2015, pronunţată în dosarul nr. x/2014, Curtea de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerţ şi Industrie Cluj a obligat-o pe intimată la plata lucrărilor suplimentare, însă numai în parte, apreciind că revine S.C. A. S.R.L. obligaţia de a suporta o cotă de 21,7%. Cu privire la aceste aspecte, recurentele au arătat că au invocat efectul pozitiv al puterii lucrului judecat, fiind stabilit printr-o hotărâre definitivă că "21,7% din preţul lucrării îl reprezintă o suprafaţă corespunzătoare din clădirea în construcţie", ceea ce nu poate fi altfel înţeles decât în sensul că obiect al contractului nu îl constituie etajele 9 şi 11, ci cei 1.058 mp spaţiu birouri, iar această chestiune nu a fost dezlegată de către instanţele de fond; astfel, autoarele căii de atac au încadrat această critică ipotezei reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

Referitor la considerentele de la pct. 7.5 din hotărârea recurată (pag. 66), au susţinut că instanţa de apel a reţinut corect faptul că, pe lângă spaţiul de birouri, trebuie, din punct de vedere al funcţionalităţii spaţiilor, să existe şi spaţii anexă şi dependinţe, însă au apreciat că o astfel de reţinere nu schimbă chestiunile esenţiale deduse judecăţii, iar considerentele expuse au caracter indiferent. Sub acest aspect, recurentele au precizat că nu au susţinut niciodată contrariul, ci dimpotrivă, au arătat că potrivit actului adiţional nr. x, sunt îndreptăţite la părţi indivize comune, calculate aferent suprafeţei spaţiu birouri, aceste spaţii indivize comune urmând să asigure spaţiile anexe necesare, aşa cum de fapt este conceptul de proiectare a clădirii, că nu există niciun impediment de ordin legal sau tehnic ca holurile, sas-urile, toaletele şi restul spaţiilor-anexă proiectate ca atare să se regăsescă în proprietatea comună şi să asigure accesul tuturor utilizatorilor clădirii, aceasta fiind voinţa părţilor, încălcată prin actul de apartamentare încheiat în frauda intereselor lor.

În continuare, au mai relevat faptul că la pct. 7.6 din decizie se reflectă o greşită interpretare a dispoziţiilor art. 1.651 şi art. 1.671 C. civ., considerentul fiind contrazis atât de metoda de interpretare logică, sistematică, cât şi de cea teleologică a prevederilor legale în discuţie. În această ordine de idei, recurentele au arătat că în materia contractului de vânzare legea a înţeles să ofere protecţie dobânditorului dreptului de proprietate transmis prin vânzare (clauzele îndoielnice în contractul de vânzare se interpretează în favoarea cumpărătorului).

Au evocat art. 1.671 C. civ. şi au precizat că prin art. 1.651 C. civ. s-a prevăzut că această regulă, edictată în materia vânzării, este aplicabilă tuturor contractelor care conţin clauze de transmitere a unui drept.

Contrar celor reţinute de către instanţa de apel, afirmă recurentele, regula generală de interpretare a contractelor ce conţin clauze de transfer al dreptului de proprietate nu este cea subsidiară, dată de art. 1.269 C. civ., aceasta fiind, aşa cum indică atât denumirea marginală, cât şi cuprinsul textului legal, doar subsidiară şi aplicabilă doar atunci când contractul rămâne neclar după aplicarea regulilor de interpretare; regula este cea dată de art. 1.651 C. civ., raportată la art. 1.671 C. civ., anume cea a interpretării în favoarea dobânditorului dreptului de proprietate.

În aceste condiţii, au arătat că interpretarea dată de către instanţa de apel ar fi golit de conţinut şi de eficacitate art. 1.651 C. civ., pentru că art. 1.269 C. civ. ar împiedica de fiecare dată aplicarea art. 1.671 C. civ., coroborat cu art. 1.651 C. civ. pentru toate contractele având ca efect transmiterea unui drept.

Considerentele instanţei de apel, prin care se conchide că intimata nu ar avea nici măcar obligaţia "de a complini plata în natură cu încă 90 mp spaţiu util de birouri" au fost apreciate ca susceptibile de aceleaşi critici expuse în precedent, întrucât această concluzie ignoră şi lipseşte de efecte comportamentul ulterior al părţilor şi recunoaşterea intimatei din răspunsul la interogatoriul în care a arătat că prin noţiunea de "spaţiu de birouri" a înţeles suprafaţa utilă la data încheierii contractului.

Cea de-a cincea critică vizează nelegalitatea deciziei recurate sub aspectul daunelor moratorii.

În acest sens, recurentele au susţinut că în mod nelegal a apreciat instanţa de apel că daunele moratorii stabilite prin clauza penală din contractul de antrepriză ar viza doar obligaţiile pecuniare, deoarece art. 7.1. din contract se referă la plata preţului, care consta şi într-o obligaţie pecuniară, şi într-una de transfer al dreptului de proprietate asupra unui bun. Din această perspectivă, au precizat că art. 7.1.4 prevede că beneficiarul emite facturi de avans pentru "contravaloarea plăţii în natură în cotă de 21,70%", că aceste facturi în avans urmau a se compensa cu factura storno pe care beneficiarul era ţinut să o emită la data scadenţei obligaţiei de transfer al dreptului de proprietate, compensarea reprezentând un mijloc de stingere a unor datorii reciproce. Cu privire la sumele evidenţiate în factura storno, au arătat că ele reprezintă obligaţii pecuniare, că scadenţa lor este cea a obligaţiei de transfer al dreptului de proprietate, aşa cum a fost ea stabilită prin actul adiţional nr. x (15 zile de la intabularea întregii construcţii), ca atare recurentele au apreciat că şi acestor sume le este aplicabil art. 7.3 din contractul de antrepriză, ce stabileşte penalităţi contractuale de 0,15% pe zi de întârziere.

De altfel, s-a arătat, aceeaşi este concluzia şi dacă raportarea se face la faptul că voinţa reală a părţilor a fost aceea de a stabili penalităţi de întârziere pentru neplata preţului, iar preţul contractului de antrepriză constă nu doar în suma de bani datorată, ci şi în bunurile în legătură cu care are loc transferul dreptului de proprietate.

A şasea critică vizează nelegalitatea deciziei recurate cu referire la motivele care vizau anularea actului de apartamentare, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale şi a înţelegerii părţilor cu privire la stabilirea părţilor comune de cădire.

Potrivit convenţiei (legea părţilor), se subliniază, actul de apartamentare trebuia să fie un act bilateral, încheiat cu acordul ambelor părţi.

Sub acest aspect, s-a evidenţiat faptul că în considerentele deciziei, instanţa de apel a reţinut că la data încheierii actului de apartamentare, intimata era singurul proprietar al construcţiei şi, ca atare, în mod corect a procedat la apartamentarea unilaterală a clădirii, însă, statuând astfel, instanţa de apel a ignorat cu desăvârşire voinţa părţilor rezultată din contractul de antrepriză, deoarece prin încheierea acestuia şi stabilirea preţului în natură, părţile au prefigurat faptul că vor deveni coproprietari, astfel că în art. 6.2 din contract au prevăzut expres că "partajarea spaţiului efectiv se va face printr-un protocol de partajare".

Recurentele au subliniat faptul că instanţa de apel a trecut cu vederea clauza privind încheierea protocolului de partajare şi a lipsit-o de efecte, deoarece, în interpretarea eronată dată, protocolul de partajare menţionat expres în contractul de antrepriză ar fi lipsit de raţiune. Au notat că potrivit art. 1.268 alin. (3) C. civ., "Clauzele se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar putea produce niciunul" şi că, deşi a fost invocat în mod repetat, instanţa de apel nu a făcut nici o referire la protocolul de partajare, iar modalitatea în care în prezent clădirea este împărţită în spaţii proprietate exclusivă şi în spaţii în proprietate comună, rod al actului de apartamentare nr. 1064/24.03.2016, încalcă dispoziţiile legale de drept comun, nefiind în acord cu proiectul tehnic şi le lezează drepturile.

Recurentele au mai relevat faptul că, indiferent de faptul că la momentul încheierii actului de apartamentare, intimata era singurul proprietar al construcţiei (aceasta doar pentru că nu îşi îndeplinise obligaţia de a le transfera în proprietate spaţiile care li se cuveneau), actul de apartamentare trebuia încheiat pe baza acordului de voinţă, numai în această manieră fiind respectată clauza din contract, care impune ca apartamentarea clădirii să fie bilaterală.

Recurentele au mai invocat cauza ilicită şi imorală, intenţia de fraudare şi încălcarea art. 1.236 şi art. 1.238 C. civ., susţinând că intimata a încheiat actul de apartamentare fără a le consulta şi fără a le înştiinţa că efectuează demersuri în acest sens, că o serie de spaţii prevăzute de lege ca spaţii proprietate indiviză comună au fost incluse intenţionat în spaţiile proprietate individuală (holurile şi sasurile, terasele exterioare, camera troliilor, rezervorul de apă, sala pompelor, spaţiile care cuprind ghenele cu instalaţii comune), pentru ca astfel intimata să le predea în proprietate o suprafaţă mai mică decât cea cuvenită, situaţie în care se poate conchide că actul de apartamentare autentificat sub nr. x/24.03.2016 de către C. a fost încheiat cu scopul de a le frauda interesele, ca viitori coproprietari.

S-a afirmat că, potrivit art. 1.325 C. civ., dispoziţiile privitoare la contracte se aplică în mod corespunzător actelor unilaterale, că actul de apartamentare, ca orice act juridic unilateral, trebuie să îndeplinească cerinţele privitoare la cauza actului juridic, definită de către legiuitor ca fiind motivul care determină partea să încheie actul (art. 1.235 C. civ.).

Au mai susţinut recurentele ilicitatea şi caracterul imoral al cauzei actului de apartamentare, în contra celor reţinute în apel, întrucât actul încalcă art. 648 şi 649 C. civ., privitoare la componenţa spaţiilor proprietate indiviză comună, de la care părţile nu au derogat atunci când au prefigurat coproprietatea asupra acestei clădiri, iar intenţia intimatei a fost aceea ca prin actul de apartamentare să le fraudeze interesele, să le lezeze şi să le diminueze drepturile.

În opinia recurentelor, potrivit art. 1.170 C. civ., actul de apartamentare, ca element din executarea obligaţiei de plată, trebuia realizat de către intimată cu bună-credinţă, aspect care ar fi presupus informarea şi consultarea lor cu privire la conţinutul spaţiilor care le revin şi a celor aflate în proprietate indiviză comună, cu respectarea art. 648 şi 649 C. civ., iar cauza ilicită şi imorală este sancţionată cu nulitatea actului juridic astfel încheiat (art. 1.238 C. civ.).

În dezvoltarea criticii referitoare la încălcarea art. 646, 648 şi 649 C. civ., recurentele au relevat concepţia clădirii, care presupunea ca spaţiile de birouri să poată fi utilizate simultan de diferite persoane, cu toţii beneficiind de facilităţile şi de dotările comune, precum şi de spaţiile tehnice. Ca urmare a acestei concepţii, dependinţele şi anexele urmau să fie în proprietatea comună a tuturor utilizatorilor spaţiului de birouri sau cel puţin a utilizatorilor unui anumit nivel (exemplificând cu situaţia nivelului 4).

Recurentele au pus în evidenţă faptul că, în contra celor reţinute de instanţa de apel, modalitatea în care în prezent este împărţită clădirea în spaţii proprietate comună şi spaţii proprietate individuală nu asigură respectarea dispoziţiilor legale de drept comun privind componenţa spaţiilor aflate în coproprietate forţată a unei clădiri cu mai mulţi proprietari şi nici nu este asigurată funcţionalitatea normală şi uzuală a clădirii, fiind în dezacord cu proiectul tehnic.

Au fost evocate dispoziţiile art. 648 alin. (1) C. civ. şi s-a arătat că, potrivit art. 646 pct. 1, art. 648 şi art. 649 C. civ., sunt spaţii proprietate comună forţată şi "terasele, holurile, rezervoarele de apă, instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze, de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă (...) alte bunuri care, potrivit legii şi voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună".

În speţă, afirmă recurentele, prin actul de apartamentare nu au fost incluse în spaţiile proprietate comună o serie de spaţii care trebuiau să fie în proprietatea comună forţată a proprietarilor clădirii, spaţii care, fiind în proprietate exclusivă, creează situaţii neplăcute, împiedică sau chiar blochează circulaţia în clădire şi lezează în mod evident drepturile de folosire normală a clădirii aparţinând celorlalţi coproprietari şi utilizatorilor.

Astfel, s-a arătat că în actuala configurare a spaţiilor proprietate comună se pot crea situaţii cum ar fi: imposibilitatea de a circula de la o casă de scară la alta sau de la lift la casa de scară pe etajele care aparţin altor proprietari; imposibilitatea de a coborî din lift la un etaj aparţinând altui proprietar în caz de blocaj al liftului sau din pură eroare; imposibilitatea de a folosi/a avea acces la hidranţii de apă în situaţia unui incendiu în casa scării sau în alte situaţii care necesită accesul la hidrant (hidranţii sunt situaţi în sas la etajele 1-12, iar sasul este prevăzut ca proprietate exclusivă); imposibilitatea de acces uzual al coproprietarilor la ghenele cu instalaţii comune; îngreunarea evacuării sau chiar blocarea căilor de evacuare de urgenţă a clădirii etc.

Considerentele instanţei de apel referitoare la sas-urile aferente caselor de scară 1 şi 2 şi la holurile în care se pătrunde din lift au fost apreciate de către recurente ca fiind surprinzătoare, întrucât circulaţia zilnică în clădire nu se poate efectua fără a trece prin aceste spaţii, accesul filtrat prin intermediul liftului având relevanţă doar în cazul folosinţei întregii clădiri de către un unic chiriaş, cum este în prezent utilizată clădirea, dar acest acces filtrat nefiind prevăzut prin proiectul iniţial, aspecte omise de către instanţa de apel.

Referitor la terasele exterioare, s-a arătat că, deşi potrivit art. 649 alin. (1) lit. b) C. civ., acestea sunt spaţii aflate în proprietate comună forţată, în actul de apartamentare ele au fost prevăzute ca fiind proprietate exclusivă, aceeaşi situaţie existând şi în ceea ce priveşte camera troliilor, rezervorul de apă şi sala pompelor, care deservesc întreaga clădire şi la care instanţa de apel nu a făcut nicio referire, după cum a omis să observe că există o serie de dependinţe care nu au fost incluse în spaţiile proprietate comună, dar în care se află situate ghenele cu instalaţii comune şi spaţiile care asigură accesul la acestea.

Au mai arătat că legiuitorul stabileşte că vor fi incluse în spaţiul proprietate comună forţată şi "instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă" [art. 649 alin. (1) lit. c) C. civ..], astfel că au apreciat că şi aceste spaţii trebuie să fie în proprietate comună forţată.

De asemenea, au arătat că includerea dependinţelor în spaţiile proprietate comună se impune şi ca urmare a modului în care a fost concepută clădirea, toate dependinţele existente pe fiecare etaj fiind amplasate grupat, urmând a fi utilizate în comun de proprietarii diferiţi ai spaţiilor de birouri.

La 10.06.2020, intimata a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, apreciind că aspectele aduse în dezbatere prin memoriul de exercitare a căii de atac vizează netemeinicia, iar nu nelegalitatea deciziei atacate; în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca inadmisibil/nefondat.

Intimata a susţinut că în realitate recurentele tind la stabilirea unei alte voinţe juridice a părţilor, diferită de cea constatată de către instanţele de fond.

În privinţa inadmisibilităţii, a apreciat că instanţa de recurs nu poate proceda la analiza criticilor invocate de către recurente cu privire la aplicarea dispoziţiilor art. 1.270, art. 1.266 alin. (1) şi art. 1.267 C. civ.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost depus la dosar şi, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părţilor, care au fost înştiinţate că au dreptul să depună puncte de vedere la raport; numai intimata şi-a prezentat punctul de vedere.

În şedinţa de la 10.11.2021, Înalta Curte, constituită în complet de filtru, a respins excepţia nulităţii, în considerarea argumentelor expuse în încheiere, a admis în principiu recursul şi a fixat un nou termen în şedinţă publică, în vederea soluţionării lui în fond, dispunând ca părţile să fie citate pentru dezbateri; se cuvine notat că aspectele legate de pretinsa inadmisibilitate a unora dintre motivele de recurs urmează să fie examinate în cadrul analizei pe fond a recursului, întrucât nu se poate vorbi despre o excepţie proprie recursului, câtă vreme inadmisibilitatea nu vizează recursul în întregul lui.

Analizând actele dosarului şi decizia atacată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte reţine următoarele:

Astfel cum a fost stabilită în etapele devolutive ale procesului, situaţia de fapt derivă din contractul de antrepriză generală nr. x/30.07.2013, încheiat între părţi, prin care recurenta S.C. A. S.R.L., în calitate de antreprenor general, s-a obligat să execute în favoarea intimatei S.C. B. S.R.L., un imobil "de birouri şi servicii" în Cluj Napoca, str. x, jud. Cluj, în conformitate cu prevederile proiectului tehnic nr. 138/2009 întocmit de S.C. H. S.R.L.; contractul de antrepriză a fost urmat de trei acte adiţionale, care poartă nr. 2047/16.06.2015, 2/20.11.2015 şi 3/10.12.2015.

Instanţele anterioare au mai notat că în Cap. VI din contract (art. 6.1-6.7), părţile au stabilit preţul lucrărilor, acesta fiind de 26.524.685,12 RON, la care se adaugă TVA, iar în art. 6.2 au agreat ca 21,7% din preţul antreprizei să fie achitat antreprenorului în natură, prin transferul către acesta a suprafeţei de "1.058 mp - spaţiu birouri respectiv cota parte aferentă terenului, reprezentând etajele 9 şi 10 din imobil (...), precum şi un număr de 12 parcări".

De asemenea, au mai reţinut că prin actul adiţional nr. x/20.11.2015 părţile au modificat obiectul obligaţiei de transfer de proprietate, prin identificarea sa ca fiind etajele 9 şi 11, la care se adaugă cotele-părţi din teren şi din spaţiile comune ale clădirii, aferente, şi 12 locuri de parcare.

Litigiul dintre părţi este generat interpretarea divergentă a acestor clauze, recurentele susţinând că în procentul care urma să fie plătit în natură din preţul antreprizei trebuia să se regăsească 1.058 mp spaţiu efectiv de birouri, suprafaţă care nu se regăseşte în cea a etajelor 9 şi 11 ale imobilului, în timp ce intimata susţine, dimpotrivă, că, potrivit acordului modificat al părţilor, obligaţia sa a fost stinsă, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra etajelor 9 şi 11, asupra cotelor-părţi aferente şi asupra a 12 locuri de parcare, prin convenţia autentificată sub nr. x/05.05.2016 de C..

Hotărârile instanţelor anterioare au validat opinia intimatei.

Aşadar, dezlegarea recursului presupune verificarea măsurii în care, în cele două etape anterioare ale procesului, instanţele de fond au aplicat corect legea, în stabilirea voinţei părţilor.

Recurentele au susţinut că decizia atacată cuprinde motive contradictorii şi motive străine de natura pricinii, că încalcă autoritatea de lucru judecat şi că a fost dată cu încălcarea normelor de drept material, respectiv a art. 1.270, art. 1.266 şi urm., art. 1.268 alin. (3), art. 1.226 alin. (2), art. 1.169, art. 1.867 alin. (1), art. 543, art. 1.653, art. 1.678, art. 1.236, art. 1.238, art. 646, art. 648, art. 649 C. civ., dar şi cu aplicarea eronată a art. 1.266 alin. (2), art. 1.651 şi art. 1.671 C. civ.; au invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

În acest stadiu al considerentelor, Înalta Curte subliniază următoarele aspecte care vor constitui cadrul analizei sale:

Doar în parte criticile expuse în memoriul de recurs aduc în dezbatere, în mod real, pretinsa nelegalitate a deciziei atacate; cele mai multe sunt incompatibile, însă, cu natura nedevolutivă a prezentei căi de atac.

Cercetarea voinţei părţilor este un atribut al instanţelor de fond, nu şi al celei de recurs, concluzie impusă mai ales de concepţia noului C. proc. civ., care nu mai include, între motivele de recurs, pe unul asemănător celui reglementat, în Codul de la 1865, de art. 304 pct. 8; în concret, examenul instanţei supreme va fi limitat numai la a verifica dacă, la stabilirea voinţei reale a părţilor, a fost încălcată ori greşit aplicată vreo normă de drept material, cu precădere din categoria celor impuse de C. civ. pentru interpretarea convenţiilor; analiza celorlalte aspecte invocate, cu rol circumstanţial, scapă însă cenzurii în recurs, deoarece sistemul de drept naţional nu prevede trei grade de jurisdicţie, ci doar două (fond şi apel).

Înalta Curte notează că prin art. 6.2 din contract părţile au stabilit ca 21,7% din preţul antreprizei să fie achitat antreprenorului în natură, prin transferul către acesta a suprafeţei de "1.058 mp - spaţiu birouri respectiv cota parte aferentă terenului, reprezentând etajele 9 şi 10 din imobil (...), precum şi un număr de 12 parcări".

Iar prin art. 1 din Cap. IV (Precizări) din actul adiţional nr. x/20.11.2015, au modificat art. 6.2 din contract, subliniindu-se că premisa acestei conduite este reprezentată de acordul părţilor semnatare, în sensul ca preţul să fie achitat în parte în natură, prin transferul dreptului de proprietate asupra "spaţiilor de birouri în suprafaţă de 1058 mp şi 12 parcări".

În art. 3 din acelaşi Cap. IV al actului adiţional nr. x/20.11.2015, părţile au stabilit următoarele:

"Predarea către Antreprenorul General a spaţiilor de birouri în suprafaţă de 1058 mp şi a celor 12 parcări cuvenite, ca modalitate de plată în natură din preţul antreprizei convenite prin art. 1 cap. IV la prezentul act adiţional, va fi efectuată după înscrierea dreptului de proprietate asupra întregii clădiri în favoarea Beneficiarului în cartea funciară şi încheierea actului autentic translativ de proprietate pentru efectuarea plăţii preţului, în natură, rămas de achitat Antreprenorului general. Actul autentic pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 1058 mp (omiecincizecişiopt) spaţiu birouri din construcţia Imobil de birouri şi servicii, str. x, identificat în CF x Cluj Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. x), număr cadastral x, precum şi transferul dreptului de proprietate asupra cotei-părţi din teren, a cotei părţi indivize pe spaţiile comune din întreaga clădire, cote aferente celor 1058 mp spaţiu birouri, cât şi transferul dreptului de proprietate asupra unui număr de 12 parcări se va încheia în termen de 15 zile de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate a Beneficiarului asupra întregii construcţii, cu identificarea spaţiului de birouri conform proiectului iniţial, respectiv etajul 9 şi etajul 11".

În opinia recurentelor, curtea de apel a nesocotit voinţa părţilor, neaplicând, în stabilirea întinderii obligaţiei de plată, prevederile art. 1.266 alin. (1), art. 1.267 şi art. 1.270 C. civ. în legătură cu actul adiţional nr. x/20.11.2015, deşi, din punct de vedere temporal, acesta reprezintă ultimul lor act de voinţă.

Din contră, analiza deciziei atacate conduce Înalta Curte spre concluzia că la stabilirea voinţei părţilor, instanţele anterioare nu au ignorat ultimul lor acord de voinţă, ci i-au dat deplină eficienţă, de vreme ce tocmai aprecierea în sensul că prin actul adiţional nr. x/20.11.2015 la contractul de antrepriză s-a identificat suprafaţa în dispută, ca fiind cea a etajelor 9 şi 11 din clădire, coroborat cu împrejurarea recunoscută a transmiterii proprietăţii acestor etaje către recurentă, a fost cea care a justificat dispozitivul hotărârii primei instanţe de respingere a pretenţiilor, păstrat în apel.

Din această perspectivă, afirmaţia recurentelor, potrivit căreia clauzele unui act ulterior nu pot fi interpretate prin raportare la voinţa anterioară, cuprinsă într-un act ce îl precede, este corectă în principiu; în concret, însă, este necesar ca, în cazul unui act adiţional, care modifică un act primar, interpretul să examineze nu numai conţinutul actului modificator, ci şi al celui modificat, pentru că doar în urma unui astfel de examen comparat se pot stabili cu certitudine ultima voinţă a părţilor şi, astfel, întinderea obligaţiilor modificate, o atare modalitate de analiză neîncălcând, ci, dimpotrivă, dând deplină eficienţă regulilor prevăzute de art. 1.266 alin. (1) şi art. 1.267 C. civ., care consacră principiile de interpretare a contractelor (după voinţa concordantă a părţilor şi sistematice) şi forţei obligatorii recunoscute de art. 1.270 C. civ.

În esenţă, teza propusă de recurente pleacă de la premisa că instanţa de apel a ignorat art. 1 din actul adiţional nr. x/20.11.2015 la contractul de antrepriză, deşi prin această clauză părţile au agreat modificarea prevederilor art. 6.2. şi art. 7.1.4. din contractul de antrepriză, art. 6.2 din contract fiind tocmai textul prin care părţile stabileau în ce constă plata în natură a preţului contractului de antrepriză.

În continuare, recurentele au susţinut că din art. 1 din actul adiţional nr. x rezultă că plata în natură a preţului vizează în mod clar 1.058 mp spaţiu birouri, 12 locuri de parcare şi transferul dreptului de proprietate asupra cotei-părţi din teren şi a cotei-părţi indivize pe spaţiile comune din întreaga clădire, aferente celor 1.058 mp spaţiu birouri.

Astfel, au apreciat că art. 1.267 C. civ. obliga instanţa ca, la stabilirea voinţei părţilor, să interpreteze art. 3 din actul adiţional nr. x/20.11.2015 sistematic, prin prisma art. 1 din acelaşi act, care îl precede şi care prevede că părţile au convenit în principal transferul a 1.058 mp spaţiu birouri, fără nicio referire la etajele 9 şi 11.

Înalta Curte subliniază însă că teza propusă de recurente este speculativă, deoarece, în măsura în care în mod cert părţile au agreat, prin încheierea actului adiţional nr. x/20.11.2015, să modifice art. 6.2 din contractul iniţial, singura reală modificare care poate fi identificată este cea care rezultă din înlocuirea etajului 10 cu etajul 11; se cuvine notat şi că indicarea celor două etaje (9 şi 10 în actul primar, respectiv 9 şi 11 în cel modificator) nu este lipsită de relevanţă, căci părţile însele au precizat că prin referirea la cele două etaje au realizat identificarea spaţiului de birouri a cărui proprietate urma a fi transmisă. Cu excepţia acestei menţiuni, actul adiţional nr. x/20.11.2015 nu a adus modificări de substanţă actului iniţial, atât timp cât prin ambele acte (atât cel primar, cât şi cel care l-a modificat), părţile au prevăzut că obligaţia de transfer de proprietate vizează o suprafaţă de 1.058 mp spaţiu birouri, cote-părţi aferente şi 12 locuri de parcare; dacă prin cel dintâi act, ele au indicat că suprafaţa de 1.058 mp spaţiu de birouri este reprezentat de etajele 9 şi 10 din clădire, prin actul modificator, au identificat spaţiul prin referirea la etajele 9 şi 11; din această perspectivă, referirea de abia prin actul adiţional la cotele părţi indivize din clădire nu determină o altă concluzie, căci, şi dacă un atare act nu ar fi fost încheiat, recurentele ar fi fost oricum îndrituite la obţinerea cotelor-părţi aferente propriilor drepturi din spaţiile aflate în coproprietate forţată.

Prin urmare, instanţa de apel nu a ignorat ultima voinţă a părţilor, rezultată din actul adiţional nr. x/20.11.2015 la contract, ci, dimpotrivă, i-a dat relevanţă, recunoscând forţa juridică a modificărilor aduse, aşa încât Înalta Curte constată că prima critică, circumscrisă de autoarele căii de atac ipotezei cuprinse în art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este nefondată.

În acest context, mai notează instanţa supremă că, în cadrul aceleiaşi critici, recurentele au susţinut că din considerentele deciziei atacate transpare o motivare contradictorie, întrucât instanţa a reţinut că "prin Actul adiţional nr. x s-a schimbat etajul 10 cu etajul 11" (pag. 68 par. 9) pentru ca apoi, reţinând că art. 3 Cap. IV nu ar avea o existenţă de sine stătătoare, să aprecieze "reiterându-se că cei 1.058 mp spaţiu de birouri reprezintă etajul 9 şi etajul 11 din clădire" (pag. 69 pct. 7.7 alin. (3).

Şi această critică se cuvine înlăturată, Înalta Curte atrăgând părţilor atenţia că nu orice pretinsă inadvertenţă pe care ele consideră că o identifică în cadrul considerentelor unei hotărâri judecătoreşti are aptitudinea de a determina casarea ei; dimpotrivă, ipoteza art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., când se referă la motive contradictorii, are în vedere o contradicţie de o asemenea amploare, încât să conducă spre concluzia că hotărârea este, practic, nemotivată; este cazul, cu titlu de exemplu, al situaţiei în care considerentele ar justifica adoptarea unei soluţii care nu are corespondent în cea regăsită în dispozitiv ori al celei în care considerentele ar reflecta caracterul întemeiat a două cereri, deşi ele s-ar exclude reciproc.

Prin următoarea critică din memoriu, recurentele aduc în dezbatere modul de aplicare, pretins greşit, a art. 1.266 C. civ., susţinându-se, în esenţă, că instanţa de apel a apreciat în mod nelegal că sintagmei "spaţiu birouri" nu i se poate atribui semnificaţia de spaţii cu destinaţie exclusivă de birouri, ca spaţiu de lucru.

Potrivit art. 1.266 alin. (1) C. civ., "Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor".

Analiza criticii recurentelor, prin prisma textului de lege citat în precedent, conduce Înalta Curte spre concluzia că tocmai încercarea autoarelor căii de atac, de a acorda sintagmei "spaţiu birouri" înţelesul de spaţii cu destinaţie exclusivă de birouri, ca spaţii de lucru, reflectă intenţia lor de a interpreta contractul în funcţie de sensul literal al termenilor; de aceea, dacă teza pe care ele o propun ar fi primită, atunci s-ar realiza, într-adevăr, o încălcare a art. 1.266 alin. (1) C. civ.

Nici critica îndreptată împotriva aspectului reţinut de curtea de apel, potrivit căreia sintagmei contractuale "spaţiu birouri" nu i se poate atribui semnificaţia de spaţii cu destinaţie exclusivă de birouri ca spaţiu de lucru, nu este fondată, atât timp cât s-a reţinut deja că părţile au agreat să identifice suprafaţa de 1.058 mp spaţiu birouri ca fiind cea a etajelor 9 şi 11 ale clădirii. Fără a fi posibilă, în etapa procesuală a recursului, examinarea susţinerilor recurentelor, care au făcut ample trimiteri la piesele scrise şi la cele desenate ale proiectului tehnic, la memoriul de arhitectură, dar şi la probele cu expertiză şi testimonială, Înalta Curte subliniază că referirea autoarelor căii de atac la regula instituită de art. 1.268 alin. (2) C. civ. se cuvine a fi înlăturată, deoarece ea devine incidentă doar în măsura în care este necesară interpretarea unor clauze îndoielnice.

(Or, nu există nicio îndoială asupra conţinutului ultimului acord de voinţă, în care părţile au identificat suprafaţa de 1.058 mp spaţiu birouri ca fiind cea care corespunde etajelor 9 şi 11 ale clădirii.

Şi, în deplin acord cu instanţele anterioare, Înalta Curte constată că noţiunii de "spaţiu birouri" nu i se poate atribui înţelesul de spaţiu exclusiv de lucru, aşa cum apreciază recurentele.

În esenţă, acest concept se defineşte prin antiteză cu "spaţiul de locuit", iar în mod uzual, de altfel asemănător cu spaţiile de locuit, şi spaţiile de birouri sunt deservite de o serie de alte anexe, cu rol distinct (igienico-sanitar, de trecere ori de altă natură).

În cazul dedus judecăţii, în care funcţionalitatea întregii clădiri este aceea "de birouri şi servicii", iar părţile au identificat spaţiul de birouri care urma să fie transmis în proprietate, prin indicarea etajelor 9 şi 11, care totalizează 1.058,87 mp, devine irelevant că în cadrul respectivelor două etaje spaţiul de lucru propriu-zis are o suprafaţă de 722,06 mp, de vreme ce diferenţa acoperă anexele sale, întregul ansamblu astfel proiectat fiind înţeles ca spaţiu de birouri; de asemenea, judicios au observat instanţele anterioare că primele două etaje ale clădirii urmau a fi folosite ca spaţii de servicii, iar toate celelalte, ca spaţii de birouri, conferind o semnificaţie specifică acestei împrejurări.

Recurentele au combătut considerentul curţii de apel, care a reţinut că, dacă s-ar accepta teza lor, ar însemna să accepte şi că s-ar fi avut în vedere transferul de proprietate asupra unor spaţii cu destinaţia exclusivă de birouri, ceea ce ar însemna că nu ar fi beneficiat de anexele care le deservesc, apreciind că acestea ar fi urmat să li se transfere, având natura unor părţi indivize comune aferente, dar şi o atare susţinere este nefondată şi se cuvine a fi înlăturată, deoarece respectivele anexe nu constituie părţi comune, de vreme ce sunt situate şi deservesc fiecare etaj, în parte; în realitate, doar părţi ale imobilului de genul caselor scărilor ori al ascensoarelor, care prin natura lor sunt în folosinţa tuturor, au natura unor părţi comune.

În memoriul lor de recurs, autoarele căii de atac au dezvoltat o amplă teorie asupra necesităţii ca spaţiul care urmează a fi transmis să fie unul util, ca spaţiu efectiv de lucru, apreciind că acesta este sensul noţiunii de spaţiu util.

O asemenea construcţie este însă străină de înţelegerea părţilor, care nu s-au referit în actul adiţional nr. x/20.11.2015 la suprafaţa utilă ori construită; mai mult, sensul definiţiei legale date acestor noţiuni nu demonstrează justeţea demersului iniţiat de recurente, căci suprafaţa utilă trebuie înţeleasă prin comparaţie cu cea construită, dar semnificaţia ei nu este aceea a unei suprafeţe utile lucrului propriu-zis în cazul unei clădiri de birouri; similar, în cazul unei clădiri de locuit, anexele ori dependinţele reprezintă spaţii utile, chiar dacă destinaţia lor nu este locativă; este şi motivul pentru care chiar şi în proiectul tehnic, anexele şi părţile comune au fost luate în calcul, în vederea stabilirii suprafeţei utile.

Aşadar, menţiunea "spaţiu de birouri" vizează destinaţia imobilului, fără să aibă semnificaţia unui spaţiu efectiv de birouri, iar Înalta Curte reţine că spaţiul cuvenit a fi transmis, cu titlu de plată parţială a preţului contractului de antrepriză, este aceea de spaţiu cu destinaţie de birouri, iar nu de spaţiu ce ar putea fi utilizat exclusiv ca birou.

În continuare, recurentele au afirmat că prin decizia atacată a fost încălcat art. 1.266 alin. (2) C. civ., potrivit căruia la stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de "scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului".

Toate aceste repere se ataşează, din perspectivă probatorie, situaţiei de fapt, aşa încât analiza lor, efectuată în etapele devolutive ale procesului, nu mai poate fi supusă cenzurii şi în recurs.

Dintre critici, se cuvine notat doar că recurentele au apreciat că, reţinând că diferenţa de preţ se impunea a fi achitată prin transferul dreptului de proprietate asupra unei părţi determinate din imobilul edificat, instanţa de apel ar fi încălcat art. 1.226 alin. (2) C. civ., care permite ca obiectul obligaţiei să fie şi determinabil, nu doar determinat, dar şi art. 1.169 C. civ., care consacră libertatea de a contracta.

În concret, recurentele au arătat că obiectul obligaţiei de transfer al dreptului de proprietate era determinabil, individualizarea suprafeţei fiind singura chestiune rămasă de stabilit. Această critică va fi înlăturată, întrucât preţul antreprizei nu a fost determinabil, ci determinat, şi a constat nu într-o sumă şi în 1.058 mp spaţiu birouri care urma a fi identificat ulterior (aşa cum susţin recurentele), cote-părţi aferente şi 12 locuri de parcare, ci într-o sumă de bani şi în suprafaţa de 1.058 mp spaţiu birouri - identificată prin actul adiţionial nr. 2/20.11.2015 ca fiind etajele 9 şi 11 ale clădirii -, cote-părţi aferente şi 12 locuri de parcare.

Din motivele expuse mai sus, care au demonstrat întinderea preţului, devine inutilă cercetarea criticilor prin care se invocă aspecte care ţin de proporţionalitatea prestaţiilor ori de pretinsa diminuare a preţului forfetar, în materia antreprizei.

În considerarea argumentelor prezentate mai sus, Înalta Curte apreciază că, prin deplasarea sensului noţiunii de "suprafaţă utilă", definită legal, către cel al unei suprafeţe necesare desfăşurării unei anumite activităţi, pe care recurentele o califică drept "suprafaţă utilă pentru spaţiu de birouri", ele încearcă să se desprindă de raportul contractual şi să obţină o suprafaţă pe care să o poată utiliza doar ca spaţiu de lucru, deşi aceasta ar fi excedentară celei agreate.

În acest context, judicios au subliniat instanţele anterioare că S.C. A. S.R.L. are calitatea de profesionist, care, activând în domeniul executării de construcţii, nu poate invoca necunoaşterea termenilor specifici.

Mai mult, este deplin justificată aprecierea instanţei de apel potrivit căreia, dacă părţile ar fi avut în vedere că cei 1.058 mp spaţiu birouri vizează exclusiv spaţiul de lucru, referirea la cele etajele 9 şi 11 nu ar fi fost utilă şi, având în vedere considerentele expuse în cele ce preced, înlătură critica recurentelor, care consideră referirea la cele două etaje doar ca un criteriu de individualizare a suprafeţei, la care urma să se apeleze ulterior.

În realitate, individualizarea suprafeţei s-a realizat prin actul adiţional nr. x/20.11.2015, iar analiza sintaxei frazei, pe care autoarele căii de atac o propun, nu poate determina o altă concluzie, independent de modalitatea în care actele juridice dintre părţi au fost redactate; faţă de caracterul limpede şi neechivoc al formulării, plasarea identificării spaţiului la începutul ori la finalul textului nu are aptitudinea, pe care o întrevăd recurentele, de a schimba concluzia expusă în precedent, căci nu doar sensul gramatical al termenilor utilizaţi, ci şi funcţia lor morfologică şi topica frazei impun concluzia că voinţa concordantă a părţilor a fost în sensul că obiectul plăţii în natură l-au constituit etajele 9 şi 11. Iar exprimarea din actul adiţional nr. x/20.11.2015 ("cu identificarea spaţiului de birouri conform proiectului iniţial, respectiv etajul 9 şi etajul 11") şi sensul cuvântului "respectiv" ("care priveşte obiectul despre care este vorba") relevă că părţile au individualizat deja obiectul obligaţiei de transfer de proprietate, prin chiar actul adiţional în discuţie.

Recurentele au apreciat că spaţiile de birouri sunt bunuri de gen limitat, sens în care părţile au avut în vedere stabilirea reperelor pentru individualizarea acestor bunuri la un moment ulterior edificării, prin întocmirea unui protocol de partajare, iar interpretarea dată de instanţa de apel lipseşte de efecte prevederea contractuală care impune întocmirea ulterioară a protocolului de partajare, fiind astfel încălcat art. 1.268 alin. (3) C. civ., dar Înalta Curte constată că autoarele căii de atac omit că, atât timp cât părţile au identificat deja spaţiul de birouri ca fiind reprezentat de etajele 9 şi 11, interpretarea pe care o propun ar fi de natură să nesocotească art. 1.268 alin. (3) C. civ., deoarece referirea la cele două etaje ar fi fost inutilă. În fapt, protocolul menţionat în art. 6.2 din contract are ca scop acela de a partaja întregul imobil (operaţiune echivalentă dezmembrării, în vederea deschiderii unor cărţi funciare distincte), iar apoi, în urma înstrăinării, predarea celor două etaje către noul titular al dreptului de proprietate.

Se cuvine subliniată şi atitudinea recurentelor, care pare a plasa demersul lor judiciar la limita abuzului de drept, de vreme ce afirmă că etajele 9 şi 11 totalizează nu suprafaţa agreată, de 1.058 mp, ci 1.058,87 mp (altminteri, excedentară).

Toate aceste argumente demonstrează caracterul nefondat şi al următoarei critici, prin care s-a invocat încălcarea art. 543, rap. la art. 1.678 C. civ., dar şi al celei din urmă critici, care se îndreaptă împotriva modalităţii de dezlegare oferite capătului de cerere vizând anularea actului de apartamentare.

În opinia recurentelor, actul de apartamentare trebuia să fie unul bilateral, de vreme ce în art. 6.2 din contract părţile au prevăzut că "partajarea spaţiului efectiv se va face printr-un protocol de partajare", iar o nesocotire a acestei clauze nu are decât semnificaţia lipsirii ei de efecte, cu încălcarea art. 1.268 alin. (3) C. civ.

De asemenea, au mai susţinut că modalitatea în care în prezent clădirea este împărţită - în spaţii proprietate exclusivă şi spaţii în proprietate comună -, ca efect al actului de apartamentare nr. 1064/24.03.2016, încalcă dispoziţiile legale de drept comun ale art. 1.236 şi art. 1.238 C. civ., nefiind în acord cu proiectul tehnic şi le lezează drepturile, actul având o cauză ilicită şi imorală şi fiind încheiat cu intenţia de a le frauda interesele, ca viitori proprietari, prin încălcarea art. 648 şi 649 C. civ., privitoare la componenţa spaţiilor proprietate indiviză comună, de la care părţile nu au înţeles să deroge atunci când au prefigurat coproprietatea asupra acestei clădiri.

Toate aceste critici se cuvin înlăturate, Înalta Curte reiterând că protocolul menţionat în art. 6.2 din contract are ca scop partajarea imobilului, operaţiunea fiind echivalentă dezmembrării, în vederea deschiderii unor cărţi funciare distincte, el fiind urmat de înstrăinare, care avea ca consecinţă predarea celor două etaje către titularul dreptului de proprietate. În acest context, în care la data încheierii actului de apartamentare, intimata era singurul proprietar al clădirii, în mod logic acest act era unul unilateral, iar nu bilateral.

În acest context, nu poate fi invocată încălcarea art. 646-652 C. civ., întrucât premisa aplicării respectivelor dispoziţii legale o constituie existenţa mai multor proprietari ce au vocaţia de a utiliza spaţii care nu pot fi utilizate decât în comun.

În egală măsură, Înalta Curte nu poate reevalua, în recurs, criticile care aduc în dezbatere componenţa spaţiilor proprietate comună şi modalitatea de împărţire a clădirii, care nu i-ar asigura funcţionalitatea normală şi uzuală, deoarece aceasta ar presupune examinarea materialului probator, incompatibilă cu natura extraordinară a căii de atac de faţă.

În altă ordine de idei, recurentele au apreciat ca fiind inutile considerentele reţinute de curtea de apel, în sensul că părţile au încheiat un contract de antrepriză, care nu poate fi calificat ca asociere în participaţiune şi ca străine de cauză pe cele în care s-a reţinut că doar în cazul unui contract de asociere în participaţiune ar fi putut solicita o cotă de 21,7% din dreptul de proprietate asupra clădirii.

Însă inserarea unor considerente inutile ori străine de cauză nu constituie, în sensul 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., temei al casării unei hotărâri judecătoreşti; după cum rezultă din textul legal evocat, o hotărâre poate fi casată când conţine numai motive străine de cauză, adică atunci când este, practic, nemotivată.

În realitate, pentru ipoteza în care în conţinutul hotărârii, părţile identifică un raţionament care nu are legătură cu cauza, art. 461 alin. (2) C. proc. civ. recunoaşte posibilitatea exercitării unei căi de atac doar împotriva considerentelor, prin care să se solicite înlăturarea celor apreciate ca fiind eronate ori inutile, dar prin care să nu se solicite reformarea dispozitivului; o asemenea cale de atac nu a fost promovată însă în dosarul de faţă, de vreme ce titularele recursului urmăresc să obţină casarea deciziei curţii de apel.

Aceleaşi raţiuni sunt valabile şi în cazul considerentelor potrivit cărora valoarea construcţiei ar fi inclus şi valoarea terenului, cheltuielile de proiectare, dirigenţia de şantier şi faptul că antreprenorul nu ar fi participat la aceste cheltuieli, considerente apreciate de recurente ca străine de cauză, la rândul lor.

A patra critică se referă la faptul că instanţa de apel, încălcând art. 1.166, art. 1.182 alin. (1), art. 1.266 alin. (2) şi urm., dar şi a art. 1.270 C. civ., a stabilit că negocierile purtate de părţi şi comportamentul lor ulterior contractului ar confirma teza potrivit căreia prin contractul de antrepriză, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr. x, voinţa părţilor ar fi fost în sensul ca transferul proprietăţii să vizeze doar etajele 9 şi 11.

Faţă de considerentele expuse în precedent, care consolidează aprecierea că părţile au identificat spaţiul de birouri ca fiind reprezentat de etajele 9 şi 11, este irelevant dacă actul adiţional nr. x/20.11.2015 a fost urmat de negocieri ori de vreun comportament relevant al părţilor, recurentele subliniind că mandatul pentru închiriere fusese dat anterior, dar şi că, în sine, încheierea contractului de închiriere nu ar reflecta un comportament propriu al lor, el fiind negociat exclusiv de intimată (chiar dacă aceasta le reprezenta pe recurente la închiriere); mai mult, instanţa de recurs nu poate examina conduita pe care recurentele o consideră relevantă, aceea din care, în opinia lor, ar rezulta că, în contextul în care viitorul chiriaş a solicitat recompartimentarea spaţiilor potrivit necesităţilor sale, iar ele au ţinut să precizeze că cei 1.058 mp spaţiu birouri vor fi individualizaţi conform proiectului iniţial, au manifestat preocupare pentru conservarea, în economia contractului, a spaţiului de birouri aşa cum rezulta el din proiectul iniţial.

Acest aspect, împreună cu toate celelalte elemente pe care recurentele le-au invocat în sprjinul acestei critici reprezintă chestiuni de fapt, care au fost examinate în etapele anterioare ale procesului în urma evaluării materialului probator şi care nu mai pot fi supuse cenzurii şi în recurs.

În ce priveşte conduita ulterioară a părţilor, recurentele au invocat adresa nr. x/19.08.2016, prin care intimata-pârâtă recunoaşte că recurentei S.C. A. S.R.L. i se cuvine o cotă de 21,49% din clădire, motiv pentru care i s-a solicitat să participe în aceeaşi cotă la cheltuielile de intabulare a construcţiei, dar susţinerea recurentelor, potrivit cu care etajele 9 şi 11 nu reprezintă nicidecum 21,49% din clădire, ci mai puţin, nu va mai fi reevaluată în recurs, în condiţiile, deja expuse, în care părţile înseşi au identificat obiectul obligaţiei de transfer al proprietăţii.

Nici suportarea de către antreprenor, în aceeaşi cotă procentuală, a unor cheltuieli necesare pentru unele instalaţii electrice şi de climatizare ori pentru alte lucrări suplimentare nu constituie o împrejurare care să determine o concluzie în sens opus celei deja expuse. Iar pronunţarea hotărârii arbitrale nr. 43/05.10.2015 a Curţii de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerţ şi Industrie Cluj, prin care s-a reţinut că S.C. A. S.R.L. are obligaţia de a suporta cota de 21,7%, nu determină, din perspectiva efectului pozitiv al puterii lucrului judecat, concluzia ca preţul agreat a fi plătit în natură urma să depăşească etajele 9 şi 11 din clădire, până la 1.058 mp spaţiu efectiv de birouri.

De altfel, din perspectivă procesuală, încadrarea acestei critici în ipoteza art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. este eronată, deoarece examinarea textului art. 497 C. proc. civ., care indică soluţia pe care instanţa supremă o poate pronunţa atunci când găseşte întemeiat cazul de casare în discuţie (respingerea ca inadmisibilă a cererii) relevă că numai încălcarea efectului negativ al puterii de lucru judecat se circumscrie ipotezei reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

În continuare, recurentele au invocat încălcarea prin decizia instanţei de apel a dispoziţiilor art. 1.651 şi art. 1.671 C. civ., susţinând că, în materia contractului de vânzare, legea protejează pe dobânditorul dreptului de proprietate transmis, regula fiind aplicabilă tuturor contractelor care conţin clauze de transmitere a unui drept.

Contrar celor afirmate de autoarele căii de atac, Înalta Curte subliniază că apelul la regulile de interpretare, respectiv la cele evocate în precedent, dar şi la cea subsidiară, prevăzută de art. 1.269 C. civ., urmează a se face numai în măsura în care contractul cuprinde clauze neîndoielnice.

În speţă, însă, ansamblul considerentelor expuse mai sus relevă în mod lipsit de echivoc intenţia părţilor ca preţul agreat să constea, în limita chestiunilor aflate în dispută, în dreptul de proprietate asupra etajelor 9 şi 11 din clădire; de aceea, nu se mai pune problema interpretării contractului în favoarea cumpărătorului sau a celui care se obligă.

Cea de-a cincea critică vizează nelegalitatea deciziei recurate sub aspectul daunelor moratorii.

În acest sens, recurentele au susţinut că în mod nelegal a apreciat instanţa de apel că daunele moratorii stabilite prin clauza penală din contractul de antrepriză ar viza doar obligaţiile pecuniare, deoarece art. 7.1. din contract se referă la plata preţului, care consta şi într-o obligaţie pecuniară, şi într-una de transfer al dreptului de proprietate asupra unui bun.

Înalta Curte notează că în contractul de antrepriză părţile au inserat o clauză penală în art. 7.3, potrivit căreia "în cazul în care Beneficiarul, după acceptarea recepţiei, întârzie plata sumei datorate, el va plăti penalităţi în valoare de 0,15%/zi de întârziere, calculate la valoarea neachitată de către acesta".

În aceste condiţii, chiar dacă art. 7.1. din contract se referă la plata preţului, iar acesta a constat şi într-o obligaţie pecuniară şi într-una de transfer al dreptului de proprietate asupra unui bun, dezlegarea instanţei de apel nu relevă o încălcare a vreunei norme de drept, de vreme ce părţile au stabilit ca penalităţile să fie plătite numai pentru executarea cu întârziere a obligaţiei de plată a sumelor de bani, iar nu a obligaţiei de plată în natură. De altfel, recurentele înseşi nu au indicat vreo normă de drept încălcată ori aplicată greşit în apel, ci pretind, practic, o nouă judecată a capătului de cerere, incompatibilă cu natura recursului; de aceea, critica în discuţie urmează să fie înlăturată.

Aşa fiind, Înalta Curte impune părţilor concluzia că nicio critică invocată nu a demonstrat nelegalitatea deciziei atacate, considerentele expuse fiind suficiente pentru a invalida aspectele prezentate în mod repetitiv şi nejustificat în memoriul de recurs, cărora li s-a răspuns într-o modalitate sintetizată în cele ce preced.

De aceea, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul şi, în aplicarea art. 453 alin. (1), (45)1 şi 452, rap. la art. 494 C. proc. civ., va obliga recurentele-reclamante la plata către intimata-pârâtă a sumei de 115.299 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, dovedit prin înscrisurile regăsite la filele x de la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentele-reclamante S.C. A. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 598/24.10.2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Obligă recurentele-reclamante la plata către intimata-pârâtă a sumei de 115.299 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 26 ianuarie 2022.