Lease termination and tacit modification of payment terms: cassation appeal dismissed, upholding appellate decision that termination was lawful and payment terms were not modified

Şedinţa publică din data de 5 aprilie 2022

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi, secţia I civilă sub nr. x/2018, în data de 31 august 2018, reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A. a solicitat instanţei să dispună anularea declaraţiei de reziliere nr. 133/3.07.2018 ca nelegală şi neîntemeiată, declaraţie prin care a fost reziliat contractul de închiriere x/2.04.2018 precum şi somaţia nr. 141/26.06.2018, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară. Reclamanta a mai solicitat să se constate că al doilea contract de închiriere nr. x/2.04.2018 este forma consolidată a contractului nr. x/20.12.2012, fiind o prelungire a acestuia, iar actul care produce consecinţe juridice este contractul din 2012 care are o durată până în 2027. Reclamanta a solicitat şi modificarea tacită a termenului de plată de la 10 zile la 60 zile, plata efectuându-se prin bilet la ordin ca urmare a voinţei părţilor.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 1768 din 21 noiembrie 2019, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar C. şi a obliga-t-o pe aceasta la plata sumei de 1068 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 539 din 10 noiembrie 2020, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins cererea formulată de intimată privind suspendarea judecăţii apelului, în baza art. 412 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

A respins excepţia lipsei calităţii de reprezentant convenţional a doamnei avocat D., invocată de intimată.

A respins apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 1768 din 21 noiembrie 2019, pe care a păstrat-o în totalitate.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 539 din 10 noiembrie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., societate în faliment, prin lichidator judiciar "C..

In cuprinsul cererii de recurs, recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a formulat în esenţă, următoarele critici:

- hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv art. 1266, art. 1270, art. 1550, art. 1553 şi art. 1554 C. civ.

- în mod neîntemeiat, instanţa a respins apelul, analizând sumar apărările şi probatoriul administrat;

- pe de o parte, instanţa a respins probatoriul solicitat de reclamantă, probatoriu ce viza dovedirea exactă a aspectelor arătate prin acţiunea formulată referitoare la voinţa reală a părţilor; pe de altă parte, s-au indicat şi s-au reţinut aspecte neconforme realităţii şi anume faptul că reclamanta ar fi recunoscut că a efectuat plata cu întârziere;

- instanţa nu a analizat textele legale indicate în apărare, respectiv art. 1266 C. civ., iar apărările juridice indicate au fost înlăturate fără ca instanţa să le analizeze în profunzime sau să le coroboreze cu probatoriul administrat;

- nu a fost motivată nicicum respingerea voinţei reale sau inaplicabilitatea art. 1266 C. civ.

- contractul nr. x/20.12.2012 a încetat nu prin declaraţie de reziliere, ci prin act adiţional în care este menţionat, în mod eronat, că a fost la cererea reclamantei, aparent prin acordul părţilor;

- în ceea ce priveşte termenul de plată, acesta a fost modificat în mod tacit, de către părţi şi acceptat în mod tacit, şi de către pârâtă; niciodată în anii de colaborare, modalitatea de plată nu a fost contestată de către pârâtă sau neacceptată;

- prin atitudinea de pasivitate, prin lipsa vreunei contestaţii din partea pârâtei şi acceptarea pe parcursul anilor a plăţii în termen de 60 zile, prin bilet la ordin, este evident că părţile au convenit modificarea de comun acord a termenului de plată;

- instanţa de judecată este chemată să verifice temeinicia cererii intitulate declaraţie de reziliere, prin controlul modului în care pârâta a invocat rezilierea contractului, în contextul încheierii unei promisiuni de vânzare-cumpărare de către pârâtă cu termen de perfectare 31 august 2018;

- există o legătură îndoielnică legată de intervenirea în cauză a pactului comisoriu stipulat de părţi, ce trebuie analizată, tranşată de către instanţa de judecată, care să analizeze întregul context şi întreaga situaţie faptică care a condus şi determinat la emiterea declaraţiei de reziliere.

In drept, au fost invocate dispoziţiile 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă nu a formulat întâmpinare.

6. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 25 ianuarie 2022, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L., societate în faliment, prin lichidator judiciar C.., împotriva deciziei nr. 539 din 10 noiembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă şi a fixat termen de judecată la data de 5 aprilie 2022, ora 9:00, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

1. Potrivit art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865, "Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situaţii, numai pentru motive de nelegalitate: (...) 8. când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia".

Noul C. proc. civ. nu mai reglementează în cadrul reglementării art. 488 C. proc. civ., acest motiv de casare, ceea ce determină din punct de vedere al metodelor de interpretare logică, sistematică, gramaticală şi teleologică (în referire la reglementarea anterioară enunţată din vechiul cod de procedură) concluzia că greşita calificare a unui act juridic nu mai este reglementată de noul legiuitor ca reprezentând o critică vizând legalitatea hotărârii judecătoreşti recurate, ci o critică vizând temeinicia sa.

Din această perspectivă expusă, se constată de către prezenta instanţă de recurs faptul că criticile de acest gen nu pot fi subsumate nici motivului de recurs prevăzut de prevederile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., astfel cum greşit a invocat recurenta, calificarea juridică a unui conţinutului concret al act civil nemaireprezentând o problemă de legalitate, ci una de temeinicie, rezolvabilă pe baza analizei probelor administrate cauzei, apanaj al instanţelor devolutive ale fondului cauzei.

Aplicând aceste considerente cu caracter teoretic speţei prezente deduse judecăţii, Curtea observă că în cadrul deciziei instanţei de apel, s-a stipulat în mod expres faptul că aceste două contracte de închiriere nr. x/2012 şi nr. y/2018 reprezintă acte juridice distincte, individuale şi că ultimul nu constituie o consolidare a celui dintâi:

"Curtea va înlătura şi susţinerea apelantei ce vizează faptul că contractul nr. x/20.12.2012 poate fi considerat ca fiind cel care produce de fapt efecte între părţi, contractul nr. x din 2.04.2018 fiind identic cu primul contract. Astfel, Curtea notează că, în situaţia în care apelanta ar fi dorit să continue raporturile contractuale în baza contractului nr. x/20.12.2012, nu şi-ar fi exprimat acordul de voinţă în ceea ce priveşte încheierea contractului nr. x din 2.04.2018".

De asemenea, tot în cadrul situaţiei de fapt, curtea de apel a reţinut sub aspectul termenului contractual de plată a chiriei, că "În ceea ce priveşte plata chiriei datorată de reclamanta apelantă locatorului, tribunalul a reţinut corect împrejurarea că din răspunsul din data de 10.03.2018, notificarea din 30.05.2014, notificarea din 14.08.2014, solicitarea de renegociere din 8.04.2013, notificarea din 10.05.2013, rezultă că aceasta s-a realizat cu întârziere.

Curtea reţine că SC "A." S.R.L. a susţinut, în apărare, că nu a plătit chiria în termenul stipulat la art. 4.5 din contract, deoarece, în derularea relaţiilor contractuale, părţile ar fi convenit tacit ca termenul de plată să fie de 60 de zile, aşa cum rezultă din istoricul plăţilor existent între părţi.

Curtea nu poate primi această apărare, deoarece acceptarea de către intimată a plăţii cu întârziere a chiriei de către apelantă nu poate echivala cu modificarea tacită a clauzei contractuale de la art. 4.5 din contract, care prevede în mod expres şi clar termenul de plată a chiriei, precum şi cu acceptarea tacită a acestei modificări de către locator.

Dacă ambele părţi ar fi fost de acord cu modificarea termenului de plată a chiriei, nimic nu le-ar fi împiedicat să încheie un act adiţional la contractul de închiriere, care să confirme acest aspect".

Or, Înalta Curte constată faptul că în cauză, recurenta reclamantă solicită între altele să se constate că termenul contractual convenit de părţile contractuale, părţile procesuale prezente, ar fi fost în realitate 60 zile şi nu 10 zile cât era prevăzut în contracte şi că actul juridic bilateral de închiriere din 2018 reprezintă forma consolidată a contractului de închiriere încheiat în anul 2012.

Aceste critici care repun în discuţie clauzele contractuale ale raporturilor juridice dintre părţi nu pot fi aşadar, primite, întrucât astfel cum s-a expus anterior, greşita calificare a unui act juridic, a conţinutului său, nu mai reprezintă un motiv de nelegalitate, ci unul de netemeinicie al cărui control scapă unei instanţe de recurs, date fiind limitele sale procedurale instituite de art. 488 C. proc. civ., în lipsa administrării de noi probe în recurs, precum este cazul în speţă.

Înalta Curte constată sub acest aspect, faptul că potrivit considerentelor deciziei recurate, instanţa de apel s-a grefat în cadrul analizei contractelor civile survenite de-a lungul timpului între părţile procesuale, pe voinţa concordantă a părţilor, astfel cum a dedus-o din scopul contractelor încheiate, din negocierile purtate de părţi (a se vedea de exemplu, dezbaterea de către Curtea de apel a argumentului apelantei relativ mesajelor trimise de administratorul intimatei către recurenta SC "A." S.R.L. în scris, pe e-mail, raportat la actele adiţionale ale contractului de închiriere), din practicile statornicite între acestea (instanţa de apel reţinând în acest sens, faptul că plata invocată la 60 zile şi nu până pe data de 10 a lunii în curs astfel cum era prevăzut scriptic în toate cele trei contracte încheiate în timp între părţi, nu reprezenta o uzanţă, în sensul de practică agreată şi statornicită între acestea, ci doar o întârziere repetată în plata chiriei) pe comportamentul lor ulterior încheierii contractului (precum ar fi, de exemplu, argumentul instanţei de apel referitor la plata cu întârziere a chiriei faţă de cele convenite prin contractele de închiriere încheiate), astfel încât nu se poate afirma în mod fondat că instanţa de apel nu ar fi respectat în cauză, prevederile art. 1266 alin. (1), (2) din C. civ. şi succesiv, pe cele ale art. 1270 C. civ.

2. Practic, se observă că de fapt, prin ansamblul criticilor din recurs, recurenta doreşte ca de fapt, instanţa de recurs să reinterpreteze probele administrate cauzei, să reevalueze situaţia de fapt, pentru a ajunge la concluzia că voinţa părţilor contractante a fost alta decât cea înscrisă în cadrul contractelor civile încheiate de-a lungul timpului, fapt prohibit însă, astfel cum am expus anterior, prin nepreluarea în cadrul motivelor de recurs reglementate de art. 488 C. proc. civ. a vechiului motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865.

În reglementarea noului C. proc. civ., aplicabil cauzei prezente, recursul reprezintă o cale de atac exclusiv de legalitate, care se grefează pe situaţia de fapt stabilită de instanţele devolutive ale fondului. Această apreciere rezultă din enunţarea acestui caracter, în mod expres, prin alineatul prim al art. 488 C. proc. civ., din enumerarea limitativă şi expresă a motivelor de nelegalitate care pot fi invocate în recurs, conform pct. 1 - 8 din respectivul text procesual. Aşadar, instanţa de recurs, în cadrul controlului de legalitate pe care-l exercită, este ţinută de situaţia de fapt astfel cum a fost ea stabilită în mod definitiv, de instanţa de fond sau după caz, de apel, dacă în recurs nu sunt administrate noi probe, precum este cazul în speţa dedusă judecăţii.

Or, ansamblul vast al aserţiunilor recurentei reclamante din cadrul cererii de recurs, referitoare la voinţa concordantă reală a părţilor contractante; la modul concret în care părţilor au executat obligaţiile contractuale de-a lungul timpului; la contextul faptic în care s-a ajuns la emiterea declaraţiei de reziliere; la scopul real al intimatei ce, dorind să vândă spaţiul închiriat liber de orice sarcini, a procedat astfel cu recurenta, într-un mod neloial şi incorect faţă de un partener serios contractual vechi; la lipsa de culpă a recurentei în privinţa modului cum s-a procedat, astfel încât nu putea opera nici pactul comisoriu invocat de intimată; la buna-credinţă a recurentei; la lipsa de disponibilitate a intimatei în a rezolva situaţia în mod amiabil pentru ambele părţi; la modalitatea concretă incorectă în care s-a procedat de intimată în privinţa celor 12 bilete la ordin; la inducerea în eroare de către intimată a recurentei în a încheia ultimul contract de închiriere, nr. x/2018, contract care nu a mai fost înscris în cartea funciară a imobilului; la dificultăţile financiare întâmpinate în acest context din partea băncilor; la amploarea activităţii economice pe care recurenta o desfăşura în locaţia respectivă şi la imposibilitatea astfel, a relocării afacerii într-un alt amplasament în timp scurt; la contextul concret în care s-a procedat în legătură cu rezilierea contractului de închiriere, respectiv încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare de către pârâtă cu termen de perfectare 31.08.2018, fapt care ar ilustra lipsa în realitate a vinovăţiei recurentei, existenţa acestui antecontract de vânzare-cumpărare ilustrând incorectitudinea declaraţiei de reziliere, a condiţiilor în care aceasta a fost luată, a motivelor pentru care a fost luată; toate acestea însoţite de dezbaterea de către recurentă a probelor administrate cauzei, implică aprecierea situaţiei de fapt, instanţa de recurs nefiind competentă însă, să reaprecieze situaţia de fapt, aşa cum am arătat, în această cale de atac exclusiv de legalitate, nefiind administrate noi probe.

Toate aspectele menţionate reprezintă elemente ale situaţiei de fapt care se apreciază potrivit probelor administrate. Astfel, clauzele concrete ale unei convenţii juridice, existenţa vinovăţiei în neexecutarea unor obligaţii contractuale, scopul concret urmărit de părţi prin conduita lor în executarea unui/unor contracte juridice, toate acestea reprezintă în mod indiscutabil, elemente factuale.

Or, instanţa de recurs, în exercitarea controlului său exclusiv de legalitate, conform art. 488 alin. (1) C. proc. civ., este obligată să se grefeze pe situaţia de fapt stabilită de instanţele devolutive ale fondului, în cazul neadministrării de probe noi în recurs, precum este cazul în speţă.

Aşadar, în privinţa aspectelor anterior reliefate, se observă că instanţa devolutivă de apel a stabilit definitiv pe lângă elementele anterior citate, referitoare la clauzele concrete ale convenţiilor juridice dintre părţi, şi următoarele:

"Faţă de situaţia de fapt expusă, Curtea apreciază că tribunalul a reţinut în mod corect împrejurarea că atât timp cât reclamanta apelantă nu a respectat termenul de plată prevăzut în contract, aceasta a fost notificată, la data de 26.06.2018, iar la data de 3.07.2018 a fost emisă declaraţia de reziliere nr. 133/2018, în deplină concordanţă cu prevederile contractuale", precum şi că "Raportat la cadrul procesual stabilit de reclamantă, instanţa de fond a stabilit în mod complet şi detaliat - pe baza probelor administrate în cauză - situaţia de fapt, aplicând în mod corect prevederile legale relevante", grefat pe statuările tribunalului referitoare la faptul că "Din probele administrate, astfel cum s-a arătat anterior, nu a rezultat că declaraţia de reziliere ar avea o legătură cu intenţia pârâtei de vânzare a imobilului. Mai mult, în cauză nu s-a dovedit că imobilul ar fi fost vândut".

Or, instanţa de recurs, în exercitarea controlului său exclusiv de legalitate, conform art. 488 alin. (1) C. proc. civ., este obligată să se grefeze pe situaţia de fapt stabilită de instanţele devolutive ale fondului, în cazul neadministrării de probe noi în recurs, precum este cazul în speţă.

Deci, întrucât în recurs nu au fost administrate probe noi, potrivit art. 492 C. proc. civ., Înalta Curte constată faptul că este ţinută aşadar, de situaţia de fapt anterior expusă, reţinută de curtea de apel în mod definitiv.

Reaprecierea probelor în recurs, prin prisma aserţiunilor de genul celor menţionate de recurenta reclamantă în motivele sale de recurs, pentru a conchide în final, în sensul aplicării greşite în cauză, a dispoziţiilor legale ale art. 1266 alin. (1), (2) Cod Civie, ale art. 1270 C. civ. sau ale art. 1550, art. 1553 şi art. 1554 C. civ., astfel cum doreşte recurenta reclamantă menţionată, nu echivalează cu generarea unui control de legalitate al deciziei pronunţate, ci echivalează cu reevaluarea situaţiei de fapt şi eventual, stabilirea uneia noi, la care se vor aplica prevederile legale menţionate. Or, întrucât curtea de apel a reţinut definitiv, aspectele factuale menţionate - contrare celor enunţate de recurentă - iar în recurs nu s-au administrat probe noi care să modifice această stare de fapt, astfel cum s-a ilustrat anterior, Înalta Curte nu poate decât să constate corecta aplicare a prevederilor legale incidente, invocate de recurentă, la această situaţie de fapt.

Aşadar, grefat pe situaţia de fapt stabilită definitiv, ilustrată anterior, Înalta Curte apreciază, din perspectiva criticilor formulate de recurenta reclamantă, că în cauză s-a realizat de către instanţa de apel o corectă aplicare şi interpretare a prevederilor legale invocate ale art. 1266 alin. (1), (2) C. civ., ale art. 1270 C. civ. sau ale art. 1550, art. 1553 şi art. 1554 C. civ., motivele de recurs aferente, reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nefiind aşadar, fondate.

3. Critica recurentei pârâte relative invocatei eronate respingeri a probelor solicitate în faza procesuală a apelului, este de asemenea, nefondată.

Înalta Curte constată în temeiul art. 489 alin. (3) C. proc. civ., faptul că această critică se subsumează în realitate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., în referire la o incorectă aplicare în cauză de către instanţa de apel, a prevederilor art. 255 şi urm. C. proc. civ.

Într-adevăr, critica privind respingerea probelor cu martorul şi expertiza contabilă, aduce în discuţie modul de aplicare a dispoziţiilor procedurale referitoare la încuviinţarea probelor în cadrul procesului civil.

Conform art. 175 C. proc. civ.:

"(1) Actul de procedură este lovit de nulitate dacă prin nerespectarea cerinţei legale s-a adus părţii o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea acestuia. (2) În cazul nulităţilor expres prevăzute de lege, vătămarea este prezumată, partea interesată putând face dovada contrară".

Premisa îndeplinirii actelor cu neobservarea formelor legale are în vedere situaţiile în care instanţa fie nu recurge la textele de lege aplicabile speţei, fie recurge, dar ori le încalcă, în litera sau spiritul lor, ori le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă, ori cu totul eronată.

Referitor la înţelesul sintagmei "nerespectarea cerinţei legale" trebuie să se ţină seama şi că există texte de lege care conferă judecătorului o putere de apreciere, dându-i posibilitatea de a lua sau de a nu lua o anumită măsură. În asemenea situaţii, măsurile nu pot fi însă dispuse în mod discreţionar, ci trebuie să fie justificate de motive pertinente şi suficiente. Depăşirea acestei limite, întrucât nu realizează un bilanţ rezonabil al elementelor pertinente ale cauzei în procesul decizional, care este impus întotdeauna, expres sau implicit, de normele juridice incidente, constituie o încălcare a legii şi, ca atare, este supusă controlului instanţei de recurs. Aceasta înseamnă că, în realitate, instanţele de fond beneficiază în aceste cazuri, numai de o anumită marjă de apreciere.

Raportând aceste consideraţii la motivul de recurs invocat în prezenta cauză, Curtea constată astfel, că la termenul de judecată din 22.09.2020, apelanta reclamantă a solicitat proba cu martora E., care ar fi cunoscut toate detaliile şi negocierile reale dintre părţi şi proba cu expertiză contabilă care să ilustreze că pe întreg parcursul derulării relaţiei contractuale, plăţile s-ar fi făcut la 60 zile şi nu mai devreme.

Curtea de apel a respins la acel termen de judecată, probele ca nefiind utile cauzei pentru aflarea adevărului.

Or, raportat la aceste teze probatorii indicate de recurentă în mod expres în apel, Curtea observă că până la momentul respingerii probelor menţionate, în cauză fuseseră deja administrate dovezi în direcţiile evocate. Astfel, încă din faza procesuală a fondului, se depuseseră la dosar, înscrisuri relevante sub aspectul raporturilor juridice concrete dintre părţi, inclusiv sub aspectul termenului convenit de plată a chiriei: contractul de închiriere nr. x/2012, amplu realizat, actele adiţionale la acesta, contractul de închiriere nr. x/2018, contractul de închiriere nr. x/2016 cu actul său adiţional, listare de conturi A. .

Instanţa de apel reţine de asemenea, că în privinţa plăţii cu întârziere a chiriei, au fost administrate probe în faţa instanţei de fond: răspunsul din data de 10.03.2018, notificarea din 30.05.2014, notificarea din 14.08.2014, solicitarea de renegociere din 8.04.2013, notificarea din 10.05.2013 .

Instanţa de apel a apreciat că toate aceste probe care ilustrau plata cu întârziere a chiriei nu au ilustrat o acceptare de către părţi a vreunei noi date de plată a chiriei, faţă de cea stabilită prin contractul scris, întrucât dacă ar fi intenţionat astfel, atunci părţile contractuale ar fi încheiat un act adiţional la contractul de închiriere. Or, această aserţiune este valabilă general, independent de lungimea concretă (60 zile sau mai puţin) a datei noi invocate de către recurentă ca termen de plată, ceea ce determina între-adevăr, caracterul inutil al probei cu expertiză contabilă sau martor în aceste sensuri evidenţiate. Cu alte cuvinte, instanţa de apel a apreciat implicit, dar inechivoc, că probele solicitate nu puteau ilustra o eventuală modificare a termenului de plată a chiriei, modificare ce în cazul în care ar fi intervenit, ar fi fost consemnată prin act scris încheiat de părţi, modificator al contractelor în derulare.

Într-adevăr, Înalta Curte notează că potrivit art. 1266 şi urm. C. civ., interpretarea convenţiilor operează atunci când ele sunt neclare (a se vedea în acest sens, în mod direct, art. 1269 alin. (1) C. civ.). Or, sub aspectul termenului de plată, clauzele contractuale erau clare, limpezi şi lipsite de orice echivoc în sensul plăţii la data de 10 a fiecărei luni, în avans, fapt reţinut de altfel, de instanţa de apel în cadrul situaţiei de fapt a cauzei.

Înalta Curte mai remarcă faptul că inclusiv prin cererea prezentă de recurs, recurenta pârâtă arată "Din punctul nostru de vedere existenta acestui antecontract de vânzare-cumpărare pune sub semnul intrebarii temeinicia si corectitudinea declaraţiei de reziliere, a condiţiilor in care aceasta a fost luata, a motivelor pentru care a fost luata in condiţiile in care subscrisa aveam debile restante si înainte de aceasta decizie de reziliere (...)".

Pe cale de consecinţă a tuturor argumentelor expuse, Curtea constată că într-adevăr, probele propuse de recurentă în cadrul apelului, erau inutile cauzei, în raport de prevederile art. 255 C. proc. civ. - "(1) Probele trebuie să fie admisibile potrivit legii şi să ducă la soluţionarea procesului" şi urm. C. proc. civ.

În consecinţă, pentru ansamblul tuturor acestor considerente enunţate, Curtea apreciază că instanţa de apel a realizat un bilanţ rezonabil al elementelor pertinente ale cauzei în procesul decizional, atunci când a respins cererea de admitere a probelor amintite, aplicând în mod corect, criteriile stipulate de art. 255 şi urm. C. proc. civ., fiind neîntemeiate aşadar, criticile recurentei pârâte referitoare la acest aspect.

4. Sub un alt aspect, instanţa prezentă de recurs constată faptul că în cadrul situaţiei de fapt, instanţa de apel a reţinut existenţa contractului de închiriere nr. x/2016, astfel încât instanţa de recurs nu poate reevalua acest aspect legat de situaţia de fapt a cauzei.

De asemenea, Înalta Curte observă că termenul de 3 zile de plată anterior procedurii rezilierii, acordat de intimată recurentei, contestat de către recurentă ca fiind unul abuziv şi nelegal, este cel convenit şi prevăzut contractual de către ambele părţi, potrivit art. 4.8 din contractul de închiriere în vigoare la data rezilierii (nr. 104/2018), recurenta neindicând vreun text legal care să îl interzică, astfel încât şi aceste critici sunt nefondate.

În egală măsură, instanţa de recurs observă că potrivit aceluiaşi contract de închiriere, art. 4.8, evacuarea se va realiza fără îndeplinirea vreunei formalităţi, astfel încât criticile recurentei relative termenului scurt, abuziv de evacuare acordat de intimată recurentei, în raport de amploarea mare a activităţii concrete a recurentei, nu sunt fondate, termenul de evacuare reprezentând o formalitate a evacuării care potrivit clauzelor contractuale menţionate, putea a nu fi acordat.

Criticile relative necesităţii despăgubirii recurentei în condiţiile încetării contractului de închiriere nr. x/2018 şi ale investiţiilor realizate de recurentă, nu pot realiza obiect al analizei judiciare în prezentul litigiu, astfel cum corect a surprins prima instanţă de judecată, întrucât nici unul dintre capetele de cerere de chemare în judecată nu are acest obiect.

5. Înalta Curte nu îşi însuşeşte nici motivul de recurs relativ nemotivării deciziei, reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., decelat potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., în condiţiile în care curtea de apel a prezentat argumentele sale de fapt şi de drept care justificau hotărârea pronunţată.

Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 425 alin. (1) din C. proc. civ., hotărârea va cuprinde intre altele, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia. Se apreciază totodată, sub aspectul condiţiilor procedurale privind motivarea hotărârii, că acestea sunt îndeplinite chiar dacă nu s-a răspuns expres fiecărui argument invocat de părţi, fiind suficient ca din întregul hotărârii să rezulte că s-a răspuns tuturor argumentelor în mod implicit, prin raţionamente logice. Este important aşadar, de reţinut, faptul că judecătorul are obligaţia de a motiva soluţia dată cererii, iar nu pe aceea de a răspunde separat, diferitelor argumente ale părţilor care sprijină această cerere.

Or, din analiza considerentelor instanţei de apel, rezultă că s-au expus argumentele raţionamentului juridic al său grefat pe situaţia de fapt reţinută, ilustrându-se de către instanţa de apel atât normele juridice pe care le-a apreciat incidente, dar şi elementele cu caracter de judecată de valoare realizate. Astfel, instanţa de apel s-a referit la probele administrate în cauză pe baza cărora a configurat definitiv situaţia de fapt a cauzei, a ilustrat de asemenea faptul că normele juridice invocate de recurentă au fost respectate de tribunal, a ilustrat raţionamentul juridic propriu potrivit căruia a apreciat că nu a intervenit o modificare a termenului contractual de plată a chiriei faţă de cel consemnat în contracte, arătând şi de ce consideră că vechiul contract din 2012 nu a subzistat în raporturile dintre părţile contractuale, apreciind totodată legală inclusiv declaraţia de reziliere operată, răspunzând aşadar, în mod argumentat şi punctual criticilor invocate de reclamanta apelantă în susţinerea căii sale de atac.

Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 496 C. proc. civ., Curtea va respinge ca nefondat, recursul promovat, reţinând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre judecătorească legală, motivele de recurs invocate nefiind fondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. prin lichidator judiciar "C." SPRL împotriva deciziei civile nr. 539 din 10 noiembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 aprilie 2022.