Absolute nullity of real estate sale due to fraudulent evasion of mandatory prohibition on mandatar's self-dealing.

Şedinţa publică din data de 17 martie 2022

Asupra cauzei de faţă, are în vedere următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la 30 octombrie 2017 pe rolul Judecătoriei Constanţa, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.08.2014 de notar public D., încheiat între reclamantă şi pârâţi.

La 27 septembrie 2018, reclamanta a depus cerere precizatoare, reluând aspectele privind lipsa consimţământului reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare (ca urmare a intervenirii revocării tacite a mandatului acordat pârâtului B.), neîncasarea preţului şi caracterul derizoriu al preţului stabilit pentru vânzare, precum şi frauda la lege.

Prima instanţă învestită, Judecătoria Constanţa, prin sentinţa civilă nr. 5390 din 17 mai 2018, a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa, având în vedere criteriul valoric (valoarea obiectului cererii de chemare în judecată fiind 120.000 euro).

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin încheierea din 7 februarie 2019, Tribunalul a respins, ca nefondate, excepţia lipsei calităţii procesuale active, precum şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

Prin sentinţa civilă nr. 710 din 3 aprilie 2020, Tribunalul Constanţa a respins, ca nefondată, acţiunea, reţinând, în esenţă, că vânzarea s-a realizat în baza procurii autentificate sub nr. x/19.08.2005 la notar public E., prin care reclamanta A. l-a împuternicit pe pârâtul B. să vândă oricui consideră de cuviinţă, la un preţ avantajos, imobilul situat în Constanţa, str. x (fostă str. x), judeţul Constanţa.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 207/C din 25 noiembrie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa a fost admis apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 710 din 3 aprilie 2020 pronunţată de Tribunalul Constanţa, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B. şi C..

A fost schimbată în tot sentinţa civilă apelată, în sensul că a fost admisă cererea de chemare în judecată şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.08.2014 la B.N.P. D..

Au fost obligaţi intimaţii-pârâţi, în solidar, la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 16.187,50 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în fond şi în apel (taxa judiciară de timbru la judecata fondului şi în apel, onorariu avocat la judecata în apel).

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 207/C din 25 noiembrie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, pârâţii B. şi C. au declarat recurs.

5. Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi procedura de filtru:

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 18 martie 2021 şi a fost repartizat aleatoriu Completului de filtru nr. 5.

Prin rezoluţia din 8 aprilie 2021, s-au dispus măsurile procesuale prevăzute de art. 490 şi 493 din C. proc. civ. şi s-au menţionat obligaţiile recurenţilor privind taxele judiciare de timbru datorate în recurs, conform notei de timbraj dosar.

După etapa comunicărilor, s-a întocmit raportul cauzei prevăzut de art. 493 din C. proc. civ., iar, la 17 decembrie 2021, completul de filtru a luat act de raportul asupra admisibilităţii în principiu, s-a dispus comunicarea acestuia, pentru a da posibilitate părţilor să formuleze un punct de vedere la raport.

Părţile nu au formulat puncte de vedere la raport.

Prin încheierea din 3 februarie 2022, recursul a fost admis în principiu şi s-a fixat termen în şedinţă publică în vederea soluţionării lui.

6. Apărările părţilor

La 12 mai 2021 intimata-reclamantă A. a depus întâmpinare, comunicată, solicitând respingerea recursurilor declarate de recurenţii-pârâţi, ca nefondate, şi acordarea cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.000 RON, în a căror dovedire a depus chitanţă .

La 6 iunie 2021 recurentul-reclamant B. a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea apărărilor intimatei-reclamante şi admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

7. Raportul privind admisibilitatea în principiu a recursului.

Magistratul-asistent raportor a menţionat în cuprinsul raportului că hotărârea atacată este susceptibilă de a fi atacată cu recurs, recursurile sunt declarate în termen, iar criticile formulate pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 din C. proc. civ.

8. Memoriul de recurs

I. Recursul formulat de recurentul-pârât B. vizează următoarele critici:

1. Hotărârea instanţei cuprinde motive străine de natura cauzei, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Recurentul a arătat că dispoziţiile art. 1308 pct. 1 din vechiul C. civ. sunt străine de obiectul cauzei, având în vedere că, în cauză, niciuna dintre părţile litigante nu are calitatea de tutore, respectiv persoană cu privire la care s-a instituit tutela.

2. Hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1.237 din C. civ. şi ale art. 1.308 din C. civ. de la 1864 - nu avea calitatea de parte în contract, iar dispoziţiile art. 1308 din C. civ. nu vizează o interdicţie referitoare la dreptul de folosinţă, ci la dreptul de proprietate.

Susţine că părţile semnatare ale contractului sunt A.-cumpărătoarea şi C.-vânzătorul, mandatarul neputând avea calitatea de parte în contract.

Toată analiza situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond au avut în vedere persoana mandatarului şi a cumpărătorului, pentru a justifica conivenţa între aceştia, pe când dispoziţia legală reţinută în apel ar fi impus analiza unei conivenţe între vânzător şi cumpărător. Totodată, nu s-a avut în vedere că nici reclamantul şi nici pârâtul C. nu erau vizaţi de vreo capacitate sau interdicţie de vânzare, respectiv cumpărare.

Instanţa a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare reţinând o pretinsă fraudă la lege care poate fi săvârşită doar de către părţile contractante şi nu prin raportare la mandatar, ce nu are calitate de parte în contract.

Dispoziţiile art. 1308 din vechiul C. civ. nu vizează o interdicţie referitoare la dreptul de folosinţă, ci la dreptul de proprietate, cele reţinute de instanţă fiind eronate. Pe de altă parte, un drept de folosinţă nu se poate transmite prin intermediul unui contract de vânzare, decizia fiind nelegală din acest punct de vedere.

3. Hotărârea instanţei de apel este pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 477 alin. (1) din C. proc. civ., ceea ce atrage incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., având în vedere că instanţa de apel nu a fost învestită de către reclamantă prin cererea de apel cu analiza dispoziţiilor art. 1.237 din noul C. civ. şi art. 1.308 din vechiul C. civ., astfel încât hotărârea pronunţată este nelegală, reclamanta invocând art. 1235, 1236 alin. (1) şi (2), art. 1238 alin. (2) din noul C. civ.

Frauda la lege reprezintă un caz specific ce implică verificarea unor condiţii speciale, inclusiv norma legală imperativă pretins eludată. În această situaţie, clauza este ilicită şi atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

4. Hotărârea instanţei de apel este pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1.238 alin. (2) din noul C. civ., fiind incident art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Instanţa de apel a reţinut o conivenţă între mandatar şi vânzătorul C., în condiţiile în care mandatarul nu era parte a contractului. Pe de altă parte, nu s-a făcut dovada existenţei acestei conivenţe.

Nu au fost avute în vedere nici următoarele aspecte, ce evidenţiază că demersurile în vederea vânzării au fost iniţiate cu mult înainte de notificarea privind revocarea procurii:

- anunţul de vânzare a imobilului a fost publicat online cu un an anterior vânzării- în anul 2013;

- în februarie 2014 a încheiat un contract de intermediere a vânzării imobilului:

- a solicitat eliberarea certificatului de atestare fiscală necesar vânzării la 5 august 2014.

Pe pârâtul C. l-a cunoscut prin intermediul activităţii de prestări servicii pe care acesta le desfăşura, având în vedere că recurentul a deţinut mai multe imobile pe raza municipiului Constanţa şi a apelat la serviciile acestuia.

A susţinut şi faptul că reclamanta nu a argumentat în ce mod a dorit să o prejudicieze. Este adevărat că a divorţat de fiica reclamantei în anul 2001, dar în anul 2005 reclamanta l-a împuternicit să îi vândă imobilul, deci a prezentat încredere.

II. Recurentul-pârât C. a susţinut nelegalitatea deciziei atacate invocând motivele de recurs prevăzute de art. art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ.

A susţinut că instanţele de fond au aplicat în mod eronat sancţiunea nulităţii absolute pentru un pretins motiv de nelegalitate sancţionat cu nulitatea relativă.

Recurentul a argumentat că se impunea cu prioritate să fie soluţionat conflictul de aplicare în timp a legii civile, generat de încheierea procurii cu pârâtul B. sub imperiul C. civ. 1864 şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub imperiul noului C. civ.

Contractul de vânzare dedus judecăţii a fost perfectat la 13 august 2014, fiind guvernat de prevederile C. civ. în vigoare. Această concluzie reprezintă o expresie a principiului aplicării imediate a legii noi, dar şi a principiului ultraactivităţii legii vechi numai în situaţii de excepţie, respectiv în ipoteze de analiză a efectelor viitoare ale unor situaţii juridice încheiate sub imperiul legii vechi, care nu este însă incidentă în speţă.

În opinia sa, ultraactivitatea legii vechi ar putea fi incidenţă doar faţă de contractul de mandat încheiat între intimatul-pârât B. şi intimata-reclamantă A. în 19.08.2005 şi strict în cadrul raportului juridic care leagă aceste părţi şi faţă de care recurentul are calitatea de terţ.

Cum contractul de vânzare din 13.08.2014 este supus principiului aplicării imediate a legii în vigoare, eventuale interdicţii derivând din contractul de mandat încheiat între cei doi intimaţi, ca expresie a ultraactivităţii legii vechi, iar aceasta nu s-ar putea transpune într-o cauză de nulitate a contractului de vânzare dedus judecăţii, dacă acest caz de nulitate nu se regăseşte şi în legislaţia direct aplicabilă acestei convenţii. Aplicând rigorile mecanismului de soluţionare a conflictului de aplicare în timp a legii civile, o atare interdicţie ultraactivă s-ar putea transpune cel mult într-o vocaţie a părţii interesate din cadrul acelei convenţii de a antama răspunderea civilă contractuală a părţii care ar fi nesocotit-o, nicidecum într-un motiv de nulitate a contractului încheiat sub imperiul legii noi - lege care nu mai transpune acea interdicţie sub sancţiunea nulităţii - şi prin care s-ar fi nesocotit respectiva interdicţie. Prin urmare, nu există niciun argument pentru care vechea lege ar ultraactiva faţă de recurent, care are calitatea de terţ faţă de convenţia încheiată sub imperiul legii vechi.

Susţine că eventuale motive de nulitate a contractului de vânzare din 2014, unicul contract în cadrul căruia deţine calitatea de parte, şi regimul nulităţilor sunt cele reglementate de legea în vigoare la momentul încheierii acestui contract. Că este astfel, rezultă din prevederile art. 1246 alin. (1) C. civ., de imediată aplicare în convenţia perfectată în anul 2014, dar şi din doctrină.

Mutatis mutandis, legea veche, care ultraactivează cel mult între raporturile care îi leagă strict pe intimatul-pârât şi pe intimata-reclamantă, nu poate adaugă o condiţie suplimentară de ineficacitate a convenţiei deduse judecăţii, întrucât s-ar ajunge la nesocotirea principiului aplicării imediate a legii noi şi la nesocotirea ipotezelor de ultraactivitate a legii vechi.

În regimul aplicabil contractului de vânzare dedus judecăţii, incapacitatea relativă de a cumpăra prevăzută la art. 1654 alin. (1) lit. a) din C. civ. este sancţionată cu nulitatea relativă, potrivit alin. (2) al normei, aspect care înlătură legalitatea soluţiei instanţei de apel constând în constatarea nulităţii convenţiei. Totodată, chiar şi în legislaţia anterioară aplicată de instanţa de apel, incapacitatea de a cumpăra reglementată de art. 1308 pct. 2 C. civ. de la 1864 era prevăzută sub sancţiunea nulităţii relative, fiind o normă care ocrotea un interes privat.

Aplicarea unei sancţiuni neincidente convenţiei deduse judecăţii reprezintă o expresie a greşitei aplicări a normelor de drept material art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. şi îi produce o vătămare în dreptul de a se prevala de prescripţia dreptului material la acţiunea în anulare.

De asemenea, soluţionarea litigiului prin prisma unor norme de drept material inaplicabile raportului juridic reprezintă şi o încălcare a principiului legalităţii şi al judecării pricinilor în numele legii, motiv de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Considerându-i pe intimaţii-pârâţi de rea-credinţă, instanţa de apel a justificat soluţia adoptată şi i-a sancţionat dincolo de soluţiile permise de regimul juridic aplicabil contractului dedus judecăţii.

O altă critică, vizează neincidenţa ipotezelor instituţiei fraudei la lege reglementată de art. 1237 C. civ., din două perspective, şi anume:

- neincidenţa ipotezelor art. 1237 C. civ. faţă de caracterul derogatoriu al regimului nulităţii relative;

- nesocotirea ipotezelor instituţiei fraudei la lege prin neanalizarea şi neîntrunirea condiţiei conivenţei între părţile care ar fi comis presupusa fraudă.

Instituţia fraudei la lege sancţionează cu nulitatea absolută convenţiile încheiate în scopul prevăzut de normă.

Or, în speţă, unica interdicţie avută în vedere de instanţa de apel este interdicţia specială de a cumpăra (art. 1308 pct. 2 C. civ. de la 1864 şi art. art. 1654 alin. (1) lit. a) C. civ.), care este sancţionată, potrivit chiar ambelor variante legislative, cu nulitatea relativă. Interdicţia de a cumpăra are caracter de drept special, derogatoriu, faţă de prevederile art. 1237 C. civ., concluzie care rezultă atât din plasarea topografică a normelor, dar şi din lipsirea de plano de efecte a prevederilor art. 1654 alin. (2) C. civ. ce ar rezulta ori de câte ori această interdicţie ar fi analizată şi sancţionată prin aplicarea art. 1237 C. civ.

Un aspect suplimentar din care rezultă neîntrunirea ipotezelor instituţiei fraudei la lege are în vedere că art. 1237 C. civ. sancţionează conduita eludării unei norme imperative, norme care ocrotesc un interes public şi, din acest punct de vedere, decizia recurată a realizat o greşită aplicare a regulilor de clasificare a normelor juridice. Interdicţiile de a cumpăra au natura juridică de norme de ordine privată, a căror eventuală nerespectare poate atrage, cel mult, sancţiunea nulităţii relative.

De altfel,instanţa de apel nu a stabilit sub nicio formă faptul că recurentul a fost de rea-credinţă, că ar fi cunoscut şi aş fi consimţit la eventualele scopuri urmărite de intimatul-pârât, lipsind o atare analiză, aspect care se transpune nu doar într-o greşită aplicare a prevederilor art. 1237 C. civ., dar şi în lipsa motivării hotărârii pe latura pretinsei conivenţe între intimatul-pârât şi recurent.

Dimpotrivă, considerentele instanţei de apel se apleacă în mod accentuat asupra atitudinii subiective a intimatului-pârât B., asupra dinamicii relaţiei dintre acel intimat-pârât şi intimata-reclamantă şi asupra unor elemente tangenţiale, precum evaluarea posibilităţii recurentului de a-şi permite cumpărarea imobilului, însă nu antamează analiza participării lui la o conivenţă, în accepţiunea art. 1237 C. civ. şi, cu atât mai puţin, nu stabilesc incidenţa acesteia.

Se critică şi faptul că prin hotărârea recurată a fost încălcată prezumţia de bună-credinţă a recurentului reglementată de art. 14 C. civ.

Instanţa de apel a ales să înlăture, în mod arbitrar, fără motivare, acele elemente din care rezulta buna-credinţă a recurentului şi lipsa oricărei aderări la o eventuală conivenţă sau la eventuale rezoluţii obscure ale intimatului-pârât B.. Astfel, în dosarul cauzei sunt dovezi cu privire la faptul că: l-a cunoscut şi a interacţionat cu intimatul-pârât într-un context profesional; nu o cunoştea pe reclamantă şi nu avea motive să urmărească fraudarea intereselor acesteia; intimatul-pârât a mai încercat să vândă în trecut imobilul; a achitat o parte din preţul vânzării; avea nevoi locative şi motive întemeiate să cumpere imobilul; a efectuat demersuri de reabilitare/amenajare a imobilului; contractul de împrumut nu a fost anulat de instanţă. Nu au fost dovezi cu privire la faptul că ar fi avut cunoştinţă de pretinsele rezoluţii ale intimatului-pârât si că ar fi aderat la acestea. Pretinsa rea-credintă a recurentului, care a fost abordată de instanţă ca o pretinsă lipsă de dovezi a bunei-credinţe, în baza unor probe si teze probatorii al căror standard nu puteau fi cunoscute, contrar prevederilor art. 14 alin. (2) C. civ., a fost dedusă artificial, neargumentat si arbitrar, preponderent din trimiteri la atitudinea si la pretinsele rezoluţii ale pârâtului B..

Analiza instanţei relevă adoptarea unei atitudini părtinitoare intimatei-reclamante, sens în care instanţa de apel a precizat că:

"În realitate, în cauză nu era vorba despre obţinerea unei locuinţe, ci de încheierea unui act în frauda intereselor patrimoniale ale reclamantei şi de obstrucţionare a acesteia în demersurile de redobândire a folosinţei imobilului".

Or, tocmai instanţa de apel a înlăturat criticile reclamantei cu privire la preţul derizoriu, excluzându-se astfel o pretinsă fraudare a intereselor patrimoniale ale acesteia, iar încetarea dreptului de folosinţă asupra imobilului era un rezultat firesc al vânzării (vânzare ce a fost socotită a fi realizată în limitele procurii date intimatului-pârât, fiind înlăturate criticile intimatei-reclamante cu privire la revocarea mandatului şi la depăşirea limitelor reprezentării), nu un rezultat al unei conivenţe între cei doi pârâţi (conivenţă nereţinută de instanţă).

Instanţa de apel a realizat greşita interpretare a art. 1238 alin. (2) C. civ., deoarece nu a motivat existenţa unor elemente din care ar rezulta caracterul comun al pretinsei cauze ilicite sau că recurentul ar fi avut cunoştinţă de pretinsa cauză ilicită ori că ar exista elemente din care ar rezulta că ar fi trebuit să o cunoască.

O ultimă critică are în vedere nesocotirea limitelor mandatului dintre intimata-reclamantă şi intimatul-pârât B., ca urmare a nesocotirii regulilor de interpretare a convenţiilor reglementate de art. 997 şi urm. din C. civ. 1864, invocată prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Aşa cum rezultă din jurisprudenţă, interdicţia relativă de a cumpăra nu este doar o normă de ordine privată, ci şi o normă dispozitivă, de la care părţile pot deroga ca expresie a libertăţii de a contracta.

Or, după cum au reţinut instanţele de fond, prin procura autentificată sub nr. x/19.08.2005, intimata-reclamantă 1-a împuternicit pe intimatul-pârât B. să vândă oricui, consideră de cuviinţă, la un preţ avantajos. Rezultă astfel că părţile, în exercitarea libertăţii de a contracta, au consimţit la înlăturarea interdicţiei relative de a cumpăra, interdicţie ce protejează doar interesele private ale mandantului. Atât din exprimarea utilizată de părţi, dar şi din finalitatea avută în vedere în procură -vânzarea imobilului către oricine, la un preţ avantajos - rezultă că acestea nu au voit să excludă instituţia contractului cu sine, ci, dimpotrivă, au agreat-o.

5. Apărările formulate în cauză

La 12 mai 2021 intimata-reclamantă A. a depus întâmpinare, comunicată, solicitând respingerea recursurilor declarate de recurenţii-pârâţi, ca nefondate, şi acordarea cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.000 RON, în a căror dovedire a depus chitanţă .

La 6 iunie 2021 recurentul-reclamant B. a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea apărărilor intimatei-reclamante şi admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

6. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 03 februarie 2022, completul de filtru a admis, în principiu, recursurile declarate de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 207/C din 25 noiembrie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă şi a fixat termen la 17 martie 2022, complet C5 noul C. proc. civ., cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării recursurilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate raportat la dispoziţiile legale aplicabile, având în vedere situaţia de fapt reţinută de instanţele de fond, Înalta Curte constată că recursurile formulate nu sunt fondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Sub un prim aspect, Înalta Curte notează că analiza şi aprecierea faptelor, administrarea şi interpretarea probatoriilor sunt chestiuni care ţin de temeinicia hotărârii atacate, nefiind supuse controlului de legalitate exercitat de către instanţa de recurs prin prisma vreunui motiv de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 din C. proc. civ., astfel încât în cercetarea criticilor cu care a fost învestită instanţa se va raporta la circumstanţele factuale reţinute de instanţa de apel.

În urma administrării probatoriilor încuviinţate părţilor cauzei, instanţa de apel a stabilit următoarea situaţie de fapt:

Demersul judiciar în prezenta cauză a fost iniţiat de către reclamanta A. care, prin cererea înregistrată 30 octombrie 2017 pe rolul Judecătoriei Constanţa a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.08.2014 de notarul public D., contract încheiat între B., mandatar al reclamantei, proprietara imobilului de vânzare şi C., cumpărătorul bunului imobil.

Instanţa a avut în vedere că, în cauză, s-a solicitat să se constate nulitatea unui contract de vânzare-cumpărare autentificat sub imperiul noului C. civ., ce a fost încheiat între mandatarul vânzătorului şi cumpărător, iar contractul de mandat a fost autentificat sub imperiul C. civ. 1865, fiind supus în privinţa efectelor şi regimului juridic acestei reglementări.

Instanţa de apel, în limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecăţii în primă instanţă, nu a analizat solicitarea formulată prima dată în apel de reclamantă de a se constata nulitatea procurii autentificate în 2005 şi a contractului de mandat din 2014.

S-a reţinut că reclamanta a dobândit imobilul în litigiu situat în municipiul Constanţa, str. x, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la fostul Notariat de Stat sub nr. x/1990 şi transcris sub nr. x/1990, rectificat prin încheierea nr. 3237/29.08.2002 de notar public F..

Pârâtul B. a fost căsătorit cu fiica reclamantei, soţii divorţând în anul 2001. Nici reclamanta şi nici fiica sa nu mai locuiesc în ţară, iar relaţia dintre reclamantă şi pârâtul B. era deja deteriorată în anul 2014, anul autentificării contractului a cărui anulare se solicită.

În baza unei procuri, ce i-a fost acordată de către reclamantă în 07.08.2012, pârâtul a încheiat, la 01.08.2014, în numele reclamantei, cu el însuşi, un contract de comodat pentru imobilul menţionat.

La 11.08.2014, reclamanta l-a notificat pe pârât, prin intermediul executorului judecătoresc G., să părăsească imobilul, notificarea fiind primită personal de către fostul său ginere. Totodată, reclamanta a susţinut că a revocat toate procurile pe care i le dăduse pârâtului de-a lungul timpului, la dosarul cauzei fiind depusă revocarea autentificată nr. x din 8 august 2014 a B.I.N. H. .

Contrar voinţei sale, pârâtul B. a vândut imobilul către pârâtul C., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13.08.2014 la B.I.N. D., în baza procurii autentificate sub nr. x/19.08.2005 la B.N.P. E., preţul vânzării fiind asigurat chiar de mandatar, printr-un contract de împrumut cu garanţie imobiliară.

Astfel, la acelaşi cabinet notarial, mandatarul a încheiat cu pretinsul cumpărător - C. un contract de împrumut, autentificat cu nr. x din 13 august 2014, prin care cel din urmă a fost împrumutat de către primul cu suma stabilită ca preţ al vânzării (120.000 euro) şi cu instituirea în favoarea pretinsului creditor a unei garanţii imobiliare, ipotecă de rangul I, interdicţia de înstrăinare/grevare şi închiriere.

Pârâtul C., în calitate de nou proprietar al imobilului a încheiat cu mandatarul B. un contract de mandat autentificat sub nr. x din 13.10.2014, prin care îi asigura acestuia beneficiul de folosinţă al locuinţei.

Reclamanta nu a primit în perioada contemporană încheierii contractului preţul vânzării imobilului său, suma fiind achitată în cursul cercetării penale, prin consemnarea acesteia la dispoziţia reclamantei în data de 26 octombrie 2017.

Din declaraţia dată de pârâtul C. în cursul cercetării penale, dar şi din declaraţiile martorilor audiaţi a rezultat cu evidenţă că acesta nu avea la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare suma de bani necesară achiziţionării imobilului.

S-a mai reţinut că în cadrul actului translativ de drepturi menţionat, ce nu i-a fost adus la cunoştinţă reclamantei, cumpărătorul a fost cel ce a "plătit" preţul şi s-a folosit de bun, iar vânzătorul a primit, situaţie de fapt ce răstoarnă logica juridică a acestui gen de contract.

Reclamanta a susţinut că este nul absolut contractul de vânzare-cumpărare întrucât, în calitate de proprietară, nu a primit nicio sumă de bani de la pârâtul B. cu titlu de preţ al vânzării imobilului; preţul este nesincer (întrucât imobilul nu valorează doar 120.000 euro); nu a dat niciodată procura autentificată sub nr. x/19.08.2005 (cu toate că se pare că semnătura îi aparţine, însă dacă ar fi avut cunoştinţă despre existenţa acestei procuri, ar fi revocat-o în momentul în care le-a revocat şi pe celelalte pe care i le-a acordat pârâtului B.); la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare se afla în ţară şi astfel nu era nevoie ca acest act să fie încheiat prin intermediului unui mandatar.

Tranzacţia nu a fost una reală întrucât, pe de o parte, cumpărătorul a primit de la pârâtul B. banii cu care a cumpărat casa, fiind instituită o ipotecă imobiliară în vederea recuperării împrumutului acordat cumpărătorului; aceasta denotă existenţa unei conivenţe între pârâţi în privinţa vânzării imobilului, astfel încât pârâtul B. să fie în realitate proprietarul şi continuând, de altfel, să locuiască în imobil.

Reclamanta a susţinut că prin conduita manifestă de revocare a tuturor procurilor acordate de-a lungul vremii, reclamanta mandantă i-a dat de înţeles pârâtului mandatar că doreşte revocarea inclusiv a procurii pe care pârâtul a folosit-o pentru vânzarea imobilului, reclamanta infirmând în acelaşi timp că ar fi fost dată o astfel de împuternicire; că prin revocarea procurilor, pârâtul urma să înţeleagă faptul că reclamanta nu îşi doreşte vânzarea; că prin modalitatea în care a înstrăinat imobilul, pârâtul a nesocotit limitele mandatului acordat, întrucât a vândut imobilul nu la un preţ avantajos, ci la unul derizoriu.

Cu privire la procura specială autentificată sub nr. x din 19 august 2005 la B.N.P E., instanţa de apel a reţinut că nu era supusă la data întocmirii ei unor formalităţi de publicitate, întrucât Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Procurilor şi a Revocării acestora a fost înfiinţat ulterior încheierii acestui act juridic.

Cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a fost consultat registrul public de evidenţă a procurilor şi a revocării acestora şi nu s-a identificat în baza de date vreo modificare cu privire la mandatul acordat pârâtului B..

Sub imperiul vechiul C. civ., procura nu avea o limitare în timp, revenind mandantei sarcina de a rezolva problema efectelor şi limitelor împuternicirii.

Nefiind publică pretinsa revocare a procurii, instanţa de apel a reţinut, confirmând raţionamentul primei instanţe, că nu este posibilă constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa unui element esenţial pentru formarea valabilă a acordului de voinţă, şi anume consimţământul vânzătorului.

Cu privire la nulitatea contractului de vânzare-cumpărarea a imobilului pentru lipsa cauzei dedusă din împrejurarea că nu a fost achitat preţul, în acord cu argumentele primei instanţe, Curtea a reţinut că în contract s-a menţionat că a fost încasată suma de 120.000 euro ca preţ al vânzării şi că între părţi s-a încheiat şi un contract de împrumut în aceeaşi zi pentru aceeaşi sumă. Ca atare, această conduită reflectă că părţile contractante au dorit să confere contractului translativ de drepturi efectele juridice scontate, cel puţin sub aspectul aparenţei în drept. Neplata preţului de către mandatar mandantului nu poate fi extrapolată la contractul translativ de proprietate şi nu ar putea semnifica lipsa cauzei juridice a vânzării.

Cu privire la caracterul nesincer şi neserios al preţului, s-a reţinut că nu a fost dovedită această susţinere.

Contrar raţionamentului juridic al tribunalului, Curtea a reţinut incidenţa art. 1237 din noul C. civ. şi că există fraudă la lege, întrucât părţile au eludat aplicarea unei norme legale imperative, existenţa unei conivenţe frauduloase la încheierea actului translativ de drepturi decurgând din analiza elementelor de fapt, în urma aprecierii probelor administrate:

- sub un prim aspect s-a reţinut că pârâţii au încheiat, într-o formă atipică, cele două acte juridice succesive (întâi contractul de vânzare-cumpărare, apoi cel de împrumut) din care rezultă cu evidenţă că pârâtul-cumpărător nu s-a prezentat la notar cu suma ce reprezintă preţul vânzării la care era obligat potrivit art. 1719 lit. b) din noul C. civ.

- prin încheierea contractului de împrumut şi instituirea în favoarea mandatarului a unei garanţii imobiliare s-a generat un raport obligaţional între acesta şi cumpărător de natură să aducă prin executare silită bunul în patrimoniul mandatarului creditor;

- prin încheierea contractului de mandat autentificat sub nr. x/13.10.2014 pârâtul C. i-a asigurat pârâtului B. beneficiul de folosinţă a imobilului în litigiu;

- din probe a rezultat că pârâtul C. nu a avut preţul necesar achiziţionării imobilului; că nu a locuit niciodată în acest imobil; că mandatarul nu a adus la cunoştinţa mandantei demersurile efectuate în vederea vânzării şi nici operaţiunea de vânzare a imobilului; relaţiile depreciate existente între mandantă şi mandatar la data încheierii contractului de vânzare; intenţia de revocare a procurii acordate care prezintă relevanţă cu privire la intenţia frauduloasă a pârâţilor şi nu din punct de vedere al valabilităţii procurii de vânzare a bunului.

Luând în considerare o astfel de situaţie da fapt, Înalta Curte notează că în ceea ce priveşte critica comună a recurenţilor referitoare la inexistenţa dovezilor cu privire la existenţa unei conivenţe frauduloase a pârâţilor la încheierea contractului precum şi cea prin care se contestă modul de apreciere a probelor în acest sens nu pot fi primite întrucât privesc aspecte de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate, aşa cum s-a arătat în recurs.

Critica referitoare la încălcarea unor norme de drept material cu referire la art. 1237 C. civ. actual şi 1308 C. civ. Cuza este comună ambilor recurenţi şi va fi analizată prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 1235 din C. civ. cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul, fiind prefigurarea mentală a scopului urmărit a fi atins prin efectele actului încheiat menit a duce la satisfacerea nevoilor subiective ale părţilor. Noul C. civ. prevede în cadrul art. 1236 condiţiile pe care cauza trebuie să le îndeplinească pentru a fi valabilă şi anume să existe, să fie licită şi morală.

Caracterul ilicit al cauzei este definit în art. 1236 alin. (2) - cauza este ilicită dacă când este contrară legii şi ordinii publice sau în ipoteza art. 1237 din Cod cu denumirea marginală de "Frauda la lege" atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

Sancţiunea care intervine în cazul în care nu sunt îndeplinite condiţiile de validitate a cauzei este reglementată normativ de dispoziţiile art. 1238 din noul C. civ., care în alin. (2) prevede că o cauză ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului.

Prin urmare, articolul 1237 reglementează o particularitate a caracterului ilicit al cauzei, caracter ce se manifestă în legătură cu modul extrinsec de raportare a contractului faţă de incidenţa unei norme legale imperative şi nu în legătură cu modul intrinsec de formare a contractului, premisa fiind că respectivul contract este valabil încheiat. Astfel, prin reglementarea fraudei la lege, ca un caz special al iliceităţii cauzei, noul C. civ. surprinde un aspect dinamic al noţiunii de cauză şi exterior, reglementându-se expres situaţia în care părţile folosesc contractul ca instrument de eludare a aplicării unor norme imperative.

Se reţine că în noul C. civ. noţiunea de cauză ilicită este interpretată în sens larg, cuprinzând conceptul de cauză imorală, neconformă cu bunele moravuri, neconformă cu normele legale imperative şi cu ordinea publică.

Astfel, judecătorul apelului, chemat să facă un control eficace al liceităţii contractului contestat de reclamantă, a analizat atât scopul imediat al contractului dar şi cel mediat şi a apreciat că scopul subiectiv al părţilor co-contractante a fost de a eluda o normă legală imperativă, care-i interzicea mandatarului să îşi aproprie -adjudece- în orice formă, direct sau indirect, bunul imobil proprietatea mandantei, depăşindu-şi limitele mandatului acordat în zona unui conflict de interese.

Reţinând, ca aspecte factuale, existenţa unei conivenţe frauduloase, judecătorul apelului a făcut corect aplicarea art. 1237 din C. civ. în ceea ce priveşte calificarea contractului încheiat în speţă ca fiind mijlocul prin care părţile au dorit să eludeze interdicţia impusă mandatarului.

Recurentul B. a criticat faptul că instanţa de apel a nesocotit aspectul că parte în contract este reclamanta şi nu mandatarul, întrucât mandatul a fost cu reprezentare, iar, aplicarea art. 1237 C. civ. consideră cauza ilicită prin raportare la o normă imperativă care ar fi fost aplicată în defavoarea uneia dintre părţile contractante, dacă nu s-ar fi încheiat contractul. Este adevărat că mandatarul a încheiat actul juridic pe seama şi în numele mandantei, dar manopera dolosivă reţinută de instanţa de apel a avut în vedere, raportat la toate elementele ce au configurat situaţia de fapt (incluzând cele trei acte juridice încheiate de pârâţi cu privire atât la transmiterea dreptului de proprietate şi a celui de folosinţă asupra imobilului), atât interdicţia instituită de art. 1308 pct. 2 din C. civ. 1864, cât şi voinţa mandantei, care ar fi putut încheia direct cu mandatarul un contract de vânzare-cumpărare dacă şi-ar fi dorit.

Or, nefiind acesta scopul mediat al reclamantei şi cum nu s-a probat că împuternicirea acordată mandatarului ar fi fost în acest sens, norma imperativă care ar fi fost eludată este în defavoarea reclamantei, pretinsa vânzătoare, astfel încât nu poate fi reţinută o interpretare nelegală sau greşită a art. 1237 din C. civ. nici din această perspectivă.

Recurentul C., cu referire la norma legală imperativă ce a fost încălcată, a criticat în recurs, pe de o parte, faptul că prin dispoziţiile art. 1654 alin. (1) din noul C. civ. nerespectarea acestei norme este sancţionată (ca de altfel, în opinia sa, şi potrivit vechiul C. civ. prin art. 1308 pct. 2) cu nulitatea relativă, iar, pe de altă parte, că interdicţia impusă mandatarul ce derivă din contractul de mandat nu se aplică convenţiei încheiate de pârâţi sub imperiul noii legi civile, ca expresie a ultraactivităţii legii vechi.

Regula care se desprinde din dispoziţiile art. 6 alin. (2) din noul C. civ. este că pentru actul juridic, legiuitorul a stabilit că se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru efectele juridice pe care le produce. Contractul, deci, este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa. Astfel, în speţă, contractului de mandat i se aplică normele vechiul C. civ., iar contractului de vânzare-cumpărare normele noului C. civ.

Aşadar, în limitele cadrului procesual cu care a fost învestită în prezentul litigiu, nu i se poate imputa instanţei de apel o greşită interpretare a dispoziţiilor legale şi a mecanismului în care acţionează legea civilă în timp, critica nefiind fondată.

Recurentul-pârât B. a criticat decizia pronunţată în apel şi pe aspectul unei motivări străine de natura cauzei, prin raportare la faptul că instanţa de apel a reţinut incidenţa art. 1308 pct. 1 din C. civ.

Nici această critică nu este fondată, nefiind întrunite cerinţele motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Tribunalul Constanţa, respingând acţiunea reclamantei, a analizat şi condiţia liceităţii cauzei din perspectiva invocării de către reclamantă a fraudei la lege prin eludarea interdicţiei exprese stabilite de dispoziţiile art. 1308 pct. 2 din C. civ. 1864 (paragraf 5, pagina 7 din sentinţa tribunalului).

Instanţa de apel a reţinut că elementele situaţiei de fapt converg spre concluzia temeiniciei pretenţiei reclamantei cu privire la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare pentru fraudă la lege, sens în care a statuat că prima instanţă a analizat greşit acest aspect, fiind probat faptul că translaţia dreptului de proprietate s-a realizat în circumstanţe care atestă un scop fraudulos.

Prin urmare, având în vedere considerentele decizorii ale deciziei atacate, este evident că instanţa de apel a cercetat dacă se aplică sancţiunea nulităţii actului civil din perspectiva încălcării interdicţiei impuse mandatarului prin dispoziţiile art. 1308 pct. 2 din C. civ. 1864, nefăcându-se vorbire nici în considerentele decisive despre calitatea de tutore a pârâtului B., fiind evident o eroare materială cu privire la indicarea punctului 1 în loc de punctul 2 din art. 1308 C. civ.

Or, motivarea instanţei de apel care a reţinut că pârâţii au procedat la încheierea contractului translativ de proprietate doar ca un mijloc de a eluda aplicarea unei norme legale nu a fost străină de natura cauzei ce are ca obiect însăşi constatarea nulităţii acestui contract de vânzare-cumpărare, nefiind incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Nu este fondată nici critica sa referitoare la nelegalitatea deciziei recurate în temeiul motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., pentru încălcarea principiului disponibilităţii.

Recurentul a susţinut că instanţa de apel a depăşit limitele învestirii şi a soluţionat cauza dedusă judecăţii pe un alt temei de drept, ce nu a fost indicat de reclamantă, şi anume art. 1237 din noul C. civ. şi art. 1308 din C. civ. 1864.

Potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ., care consacră principiul disponibilităţii, părţile sunt cele care stabilesc obiectul şi limitele procesului, iar judecătorul trebuie să se pronunţe asupra cererilor părţilor, fără a depăşi limitele învestirii, astfel cum statuează art. 22 alin. (6) din acelaşi cod.

În acelaşi timp, principiul consacrat de dispoziţiile art. 22 C. proc. civ. obligă instanţa de judecată ca mai întâi de toate să dea acţiunii calificarea juridică exactă, inclusiv în ceea ce priveşte obiectul judecăţii, şi, în funcţie de aceasta, să verifice condiţiile de admisibilitate a cererii şi să se pronunţe în concret.

Or, reclamanta în cuprinsul cererii introductive a reclamat atât faptul că nu şi-a dat consimţământul la vânzarea imobilului cât şi faptul că era prohibit ca recurentul-pârât să îşi aproprie acest bun, dată fiind calitatea sa de mandatar şi limitele mandatului acordat. Totodată, prin precizările cuprinse în notele scrise depuse la primul termen de judecată acordat la Tribunalul Constanţa (învestit ca urmare a declinării de competenţă de către Judecătoria Constanţa în raport de criteriul valoric prin sentinţa civilă nr. 5390 din 17 mai 2018), reclamanta a invocat ca temei de drept dispoziţiile art. 1237 C. civ. actual şi 1308 C. civ. 1864.

Reclamanta, în virtutea principiului disponibilităţii ce reglementează procesul civil, nu a supus judecăţii raportul dintre mandant şi mandatar, ci un act juridic fraudulos încheiat de către un fost mandatar (al cărui mandat a susţinut că a fost revocat) şi un terţ, în defavoarea sa şi cu eludarea legii.

Prin urmare, contrar celor susţinute de recurent, nu se poate reţine nelegalitatea deciziei recurate pentru încălcarea unei norme de procedură cu referire la art. 477 alin. (1) din C. proc. civ., limitele efectului devolutiv fiind circumscrise art. 478 alin. (1) din C. proc. civ. potrivit căruia prin apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în faţa primei instanţe.

Critica formulată de recurentul C. pe aspectul ignorării, în ceea ce îl priveşte, a prezumţiei de bună-credinţă reglementată de art. 14 din C. civ., plasează analiza pe terenul principiului potrivit căruia negocierile contractuale trebuie purtate cu bună-credinţă, cu respectarea obligaţiilor de loialitate şi securitate care impun coerenţă în comportament, respectiv pe domeniul probator, pârâtul tinzând a reconfigura în recurs situaţia de fapt reţinută în apel, cu scopul înlăturării conivenţei frauduloase la încheierea actului translativ de drepturi.

În condiţiile în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt în concordanţă cu probele administrate, iar o reinterpretare a probelor în recurs nu este permisă, nici această critica nu poate fi primită.

Pentru aceste considerente, criticile formulate de recurenţii-pârâţi întrunesc cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din C. proc. civ., iar recursurile vor fi respinse, ca nefondate, cu consecinţa rămânerii definitive a hotărârii atacate.

În temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., dată fiind soluţia de respingere a recursurilor, îi va obliga pe recurenţii-pârâţi, în solidar, la plata sumei de 4000 RON către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat, a cărui plată a fost dovedită cu chitanţa nr. x din 22 martie 2021, aflată la dosarul de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 207/C din 25 noiembrie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Obligă pe recurenţii-pârâţi, în solidar, la plata sumei de 4000 RON către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 17 martie 2022.