Compensation of market value for tenants evicted in vindication proceedings under Law No. 10/2001 despite lack of valid state title

Şedinţa publică din data de 3 martie 2022

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la 29 ianuarie 2020, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, plata preţului de piaţă al imobilului situat în Bucureşti. str. x, compus din 2 camere, bucătărie, wc şi boxă, cu o suprafaţă utilă de 44,65 mp, precum şi din terenul aferent construcţiei, în suprafaţă de 59,61 mp, preţul urmând a fi stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, prin expertiză. În subsidiar, au solicitat obligarea pârâtului la plata preţului actualizat, a sporului de valoare, a daunelor interese rezultate din evingere, cu cheltuieli de judecată.

În drept, reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, ale art. 1337-1351 din C. civ. şi ale Legii nr. 112/1995.

Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea primului capăt de cerere, ca neîntemeiat. Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, constând în acordarea sporului de valoare adus imobilului, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar, referitor la petitul ce a vizat obligarea sa la plata daunelor-interese, a invocat excepţia inadmisibilităţii.

2. Hotărârea Tribunalului Bucureşti

Prin sentinţa nr. 60 din 15 ianuarie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis cererea de chemare în judecată, obligându-l pe pârât la plata sumei de 518.886,5 RON, reprezentând preţul de piaţă al imobilului, şi la plata sumei de 1.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea Curţii de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 1353 A din 18 octombrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, împotriva sentinţei nr. 60 din 15 ianuarie 2021, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi A. şi B..

4. Recursul

Împotriva deciziei nr. 1353 A din 18 octombrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, în termenul legal.

În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâtul a susţinut că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

A menţionat că prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001 reglementează situaţia contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Însă, deposedarea intimaţilor de imobil s-a realizat în urma admiterii unei acţiuni în revendicare, iar contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iulie 2004, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, în baza căruia aceştia nu au dobândit bunul, nu a fost anulat printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă.

Recurentul a afirmat că intimaţii, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu au respectat dispoziţiile Legii nr. 112/1995, în sensul că nu au depus minime diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului, deşi cunoşteau sau trebuiau să cunoască faptul că niciunul dintre criteriile incidente nu îi îndreptăţeau să procedeze la o asemenea tranzacţie.

A susţinut recurentul că existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşilor cumpărători nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, fiind necesară analizarea tuturor cerinţelor prevăzute de acest act normativ pentru perfectarea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare.

Or, în cauză, s-a statuat prin hotărâre judecătorească că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat de către stat fără titlu valabil, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente, încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. x din 22 iulie 2004 făcându-se cu nerespectarea acestui act normativ.

În drept, motivele de recurs au fost întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

5. Înregistrarea cererii de recurs pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 16 noiembrie 2021, fiind repartizată aleatoriu, Completului nr. 8.

Prin rezoluţia completului din 22 noiembrie 2021, s-a dispus comunicarea cererii de recurs către intimaţi, cu menţiunea că au obligaţia de a depune întâmpinare.

6. Întâmpinarea şi răspunsul la întâmpinare

Prin întâmpinarea depusă la 21 decembrie 2021, în termenul legal, intimaţii-reclamanţi B. şi A. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată, fără a depune dovada efectuării acestora.

Recurentul nu a depus răspuns la întâmpinare.

7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Reclamanţii B. şi A. au dedus judecăţii o cerere de chemare în judecată prin care au solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, în calitate de reprezentant al Statului Român, la restituirea preţului de piaţă al imobilului situat în Bucureşti. str. x, compus din 2 camere, bucătărie, wc şi boxă, cu o suprafaţă utilă de 44,65 mp, precum şi din teren aferent construcţiei, în suprafaţă de 59,61 mp. În subsidiar, au solicitat obligarea pârâtului la plata preţului actualizat, a sporului de valoare, a daunelor interese rezultate din evingere, cu cheltuieli de judecată.

În cuprinsul acţiunii, reclamanţii au indicat, ca temei de drept, dispoziţiile art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum acest act normativ a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, arătând că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iulie 2004, încheiat cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar, în calitate de vânzător şi de reprezentant al Statului Român, au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat, în baza Legii nr. 112/1995. Deşi titlul lor nu a fost anulat, acesta nu mai produce efecte juridice, întrucât, prin sentinţa civilă nr. 1540 din 1 martie 2017 pronunţată de Judecătoria Sectorului 5, a fost admisă acţiunea în revendicare iniţiată de adevăratul proprietar.

Înalta Curte reţine că motivele de recurs invocate de recurent vizează nerespectarea, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009 şi încălcarea de către intimaţi a prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în baza acestui din urmă act normativ. Cum prin hotărâre judecătorească definitivă s-a stabilit că statul a preluat bunul fără titlu valabil, recurentul a menţionat că prevederile acestui act normativ nu sunt incidente în cauză.

Aceste critici formulate de recurent sunt însă nefondate în raport de circumstanţele particulare ale cauzei.

Astfel, pentru a se constata incidenţa dispoziţiilor art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, iar pârâtul Ministerul Finanţelor Publice să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate pe temeiul Legii nr. 112/1995, este necesar ca, la încheierea acestor contracte să fi fost respectate normele acestui din urmă act normativ, iar contractele să nu fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

În plus, dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, care se referă la contractele desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile vizează - atunci când reglementează plata preţului de piaţă - existenţa unei hotărâri în care să se reţină că, la cumpărarea imobilului, au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995.

Raportând aceste considerente la criticile recurentului, Înalta Curte consideră, în sensul celor reţinute şi de instanţa de apel, că sunt îndeplinite cerinţele prevăzute în normele juridice evocate pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului către intimaţi.

Astfel, se constată că aceştia au dobândit imobilul asupra căruia poartă litigiul prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iulie 2004, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, cu vânzătorul Statul Român, reprezentat prin Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar.

Acţiunea în revendicare formulată de adevăratul proprietar al imobilului, C., care a fost deposedat de bun în perioada comunistă în baza Decretului nr. 95/1950, a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 1540 din 1 martie 2017, pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti în dosarul nr. x/2016, rămasă definitivă prin decizia nr. 1122 din 28 martie 2018 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă şi irevocabilă prin decizia nr. 858 din 20 noiembrie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, dispunându-se şi evacuarea intimaţilor A. şi B. din imobil.

În argumentarea soluţiei pronunţate asupra acţiunii în revendicare s-a reţinut că Statul Român şi-a constituit abuziv calitatea de proprietar asupra bunului, anterior anului 1989, preluându-l fără titlu de la adevăratul proprietar. Cu privire la pârâţii A. şi B. s-a statuat că beneficiază de remediile juridice prevăzute de Legea nr. 10/2001, întrucât contractul lor de vânzare-cumpărare încheiat cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar nu a format obiectul unei acţiuni în constatarea nulităţii, aceştia deţinând "un bun" în sensul art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale.

Instanţele învestite cu soluţionarea acţiunii în revendicare au verificat măsura de preluare a imobilului de către stat, concluzionând că titlul acestuia nu era valabil, iar, prin compararea titlurilor opuse de părţi au stabilit că intimaţii A. şi B. au fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 şi că au dreptul să primească valoarea de piaţă a imobilului, pe care o pot solicita de la Ministerul Finanţelor printr-o acţiune distinctă formulată conform dispoziţiilor art. 50 alin. (2)1 coroborate cu cele ale art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât titlul lor nu a fost anulat în procedura judiciară prevăzută de art. 45 din acest ultim act normativ.

Astfel cum corect a reţinut instanţa de apel, aceste considerente se impun cu putere de lucru judecat în prezentul litigiu, conform dispoziţiilor art. 431 alin. (2) C. proc. civ., prin efectul pozitiv al dezlegărilor pronunţate, în cauza pendinte neputându-se contesta ceea ce s-a statuat definitiv prin hotărârile date asupra acţiunii în revendicare, prin care s-a reţinut posibilitatea intimaţilor de a beneficia de dreptul acordat de legiuitor prin dispoziţiile Legii nr. 10/2001.

Referitor la susţinerea recurenţilor cu privire la pretinsa încălcare de către intimaţi a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, Înalta Curte observă că aceasta implică examinarea valabilităţii actului juridic din această perspectivă, care se poate realiza doar în cadrul unei acţiuni în nulitate, formulate în condiţiile prevăzute de art. 45 din Legea nr. 10/2001. Or, astfel cum s-a arătat, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de intimaţi cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar nu a format obiectul unei atare acţiuni, nefiind desfiinţat în procedura reglementată de articolul menţionat.

Astfel, criticile recurentului referitoare la nerespectarea de către intimaţi a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu prezintă relevanţă în ceea ce priveşte dreptul acestora la acordarea valorii de piaţă a imobilului, cu atât mai mult cu cât, prin decizia civilă nr. 858 din 20 noiembrie 2019, pronunţată cu caracter definitiv în soluţionarea acţiunii în revendicare, Curtea de Apel Bucureşti a reţinut că intimaţii au acţionat cu bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fiind îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al imobilului.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte constată că dispoziţiile legale incidente în cauză au fost interpretate şi aplicate în mod corect de către instanţa de apel, motiv pentru care, constatându-se că nu este incident cazul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din acest act normativ, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva deciziei nr. 1353 din 18 octombrie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Totodată, în lipsa dovezilor efectuării cheltuielilor de judecată, conform prevederilor art. 452 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge cererea formulată de intimaţi cu privire la obligarea recurentului-pârât la plata acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva deciziei nr. 1353 din 18 octombrie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Respinge cererea formulată de intimaţii-reclamanţi privind obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 3 martie 2022.