Adverse possession of co-owned land surplus under partition for use regime

Şedinţa publică din data de 09 februarie 2022

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în data de 13 aprilie 2017, sub nr. x/2017, reclamantele A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, să se constate că au dobândit în coproprietate, prin uzucapiunea de lungă durată, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 161 mp, situat în Bucureşti, str. x şi 1A, reprezentând diferenţa dintre suprafaţa deţinută în fapt (601 mp) şi suprafaţa totală din actele de proprietate (440 mp).

În drept, reclamantele au invocat dispoziţiile art. 1846 şi urm. din C. civ. şi art. 194 C. proc. civ.

Pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, care prin încheierea din 4 octombrie 2017, pronunţată în prezentul dosar, a fost unită cu fondul cauzei.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1928 din 18 septembrie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, şi a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele A. şi B..

Împotriva acestei sentinţe civile, la data de 09 aprilie 2020, au formulat apel reclamantele A. şi B., precum şi cesionara C. S.R.L. (conform Cesiunii de drepturi litigioase şi calitate procesuală, autentificată sub nr. x din 28.10.2019, semnată între C. S.R.L. şi B., cu privire şi la dosarul x/2017, aflată la dosarul de apel).

3. Decizia pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1814 A din 22 decembrie 2020, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul formulat de apelantele-reclamante S.C. C. S.R.L., A. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 1928/18.09.2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât Municipiul Bucureşti, prin primar general.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1814 A din 22 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs reclamantele A. şi B., precum şi C. S.R.L., în calitate de cesionar al drepturilor litigioase de la apelanta reclamantă B., la data de 17 martie 2021, cu a cărui soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentele au solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei atacate, rejudecarea apelului formulat, cu consecinţa admiterii acestuia, schimbarea în parte a sentinţei nr. 1928 din 18 septembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, exclusiv cu privire la respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată şi, pe cale de consecinţă, admiterea acţiunii şi constarea faptului că recurentele au dobândit în coproprietate dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 161 mp situat în Bucureşti, str. x şi 1 A, prin uzucapiunea de lungă durată.

În dezvoltarea cererii de recurs, recurentele au susţinut că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a normelor de drept material (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), arătând că sunt coproprietare ale terenului în cauză şi că au încercat ieşirea din indiviziune, care nu a fost posibilă din cauza faptului că suprafaţa teren este, în fapt, mai mare decât cea deţinută în acte, aspect reţinut şi de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti prin sentinţa nr. 9218 din 18 noiembrie 2015, pronunţată în dosarul nr. x/2003, la care au făcut referire instanţele de fond când au respins cererea de ieşire din indiviziune.

După o scurtă prezentare a situaţiei de fapt, recurentele au învederat că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 641 şi art. 643 din C. civ., când a reţinut că cererea de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de lungă durată ar fi trebuit formulată de fiecare apelantă în parte, iar nu împreună.

Recurentele au arătat că raţiunea pentru care au ales calea mai dificilă a promovării împreună a acţiunii a fost aceea de a obţine o hotărâre legală şi temeinică, care să respecte realitatea juridică a circumstanţelor speţei, arătând că au încercat ieşirea din indiviziune încă din anul 2003, promovând o acţiune pe rolul Judecătoriei Sector 2, care a fost respinsă tocmai pe motiv că suprafaţa măsurată depăşeşte cu 161 de mp suprafaţa de 440 mp din acte. În aceste condiţii, faţă de eşuarea tuturor demersurilor de reglementare legală a acestei situaţii, formularea unei cereri de constatare a intervenirii uzucapiunii cu privire la această suprafaţă de teren stăpânită, dar care nu apare evidenţiată în actele de proprietate din istoricul proprietăţii decât până la un anumit moment dat, este, în opinia recurentelor, singura soluţie.

Au mai arătat că au demonstrat, pe larg, situaţia de fapt, în faţa primei instanţe, prin administrarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale şi a probei cu expertiză tehnică, care nu a fost contestată nici de prima instanţă şi nici de instanţa de apel, care nu a mai administrat alte probe.

Recurentele au mai învederat că susţinerea instanţelor de fond, potrivit căreia ar stăpâni în fapt o anumită parcelă din imobilul situat în str. x şi, pe cale de consecinţă, ar fi trebuit ca fiecare reclamantă să promoveze separat cererea de constatare a intervenirii uzucapiunii, este dată cu aplicarea greşită a legii, lipsită de temei juridic şi de finalitate, întrucât nu se poate refuza recunoaşterea drepturilor pe motiv că nu există două sau mai multe dosare pe rolul instanţei de judecată, iar, în virtutea rolului activ, instanţa de fond ar fi putut pune în discuţia părţilor necesitatea disjungerii cererilor, însă având în vedere că terenul este unitar şi că nu există un document referitor la ieşirea din indiviziune, această disjungere nu este necesară şi nici utilă.

Mai mult, având în vedere principiul a majori ad minus, precum şi dispoziţiile art. 641 alin. (4) C. civ., potrivit cu care "orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor", şi cele ale art. 643 din acelaşi cod, care prevăd că "fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare", rezultă că fiecare dintre reclamante putea promova singură cererea de constatare a intervenirii uzucapiunii pentru întreaga suprafaţă de 161 mp, aşadar, cu atât mai mult o acţiune promovată de ambele coproprietare este admisibilă, nefiind nevoie de o ratificare/achiesare din partea altor coproprietari.

Cererea de recurs a fost comunicată intimatului Municipiul Bucureşti, prin primar general, la data de 13 aprilie 2021, care nu a depus întâmpinare.

5. Procedura de filtru

Prin încheierea din 10 noiembrie 2021, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamantele A., B. şi C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1814A din 22 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, în dosarul nr. x/2017, şi a fixat termen în şedinţă publică, cu citarea părţilor, pentru soluţionarea acestuia.

II. Soluţia şi considerentele instanţei de recurs

Examinând recursul formulat, prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentele-reclamante au criticat greşita aplicare a dispoziţiilor art. 641 şi art. 643 C. civ. de către instanţa de apel, care a reţinut că solicitarea reclamantelor de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de lungă durată ar fi trebuit formulată de fiecare parte, iar nu printr-o cerere comună.

Critica este nefondată.

În cuprinsul deciziei atacate, după expunerea pe larg a situaţiei de fapt, necontestată de către părţi, şi a modului de dobândire a dreptului de proprietate de către fiecare reclamantă, în urma coroborării mijloacelor de probă administrate în cauză, instanţa de apel a confirmat, în mod corect, soluţia primei instanţe de respingere a cererii de chemare în judecată, pe motiv că dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune trebuia solicitată de fiecare reclamantă în mod distinct, cu privire la suprafaţa excedentară aferentă fiecăruia din cele două terenuri aflate în proprietate (111 mp, respectiv 54 mp), neputând fi constatată dobândirea dreptului de proprietate în coproprietate cu privire la întreaga suprafaţă de 161 mp.

Situaţia de fapt, astfel cum a fost reţinută de prima instanţă şi confirmată de instanţa de apel pe baza probelor administrate în proces - care nu mai poate fi reexaminată în calea de atac a recursului în care se exercită exclusiv un control de legalitate al hotărârii recurate - relevă, într-o succintă prezentare, următoarele aspecte:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantele A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, să se constate că au dobândit în coproprietate, prin uzucapiunea de lungă durată, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 161 mp, situat în Bucureşti, str. x şi 1A, reprezentând diferenţa dintre suprafaţa deţinută în fapt (601 mp) şi suprafaţa totală din actele de proprietate (440 mp).

În cuprinsul cererii de chemare în judecată, reclamantele au învederat că cele două suprafeţe de teren sunt delimitate prin garduri şi ziduri de construcţie, iar vecinătăţile nu s-au modificat, existând o linie de hotar, fiecare posedând şi folosind în mod exclusiv cota parte de teren pe care o deţine în acte, iar limita dintre cele două proprietăţi a fost stabilită în anul 1979.

Prin sentinţa civilă nr. 1928 din 18 septembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, soluţie menţinută prin decizia recurată, a fost respinsă cererea reclamantelor, reţinându-se, în esenţă, că reclamantele nu au exercitat asupra terenului în suprafaţă de 161 mp o posesie aptă pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de lungă durată, întrucât nu s-au comportat ca adevăraţi proprietari cu privire la întregul teren, ci fiecare a posedat şi posedă propriul teren, clar delimitat de terenul alăturat, context în s-a apreciat că dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune trebuia solicitată de fiecare reclamantă în mod distinct, prin acţiuni în justiţie separate, cu privire la suprafaţa excedentară aferentă fiecăruia din cele două terenuri aflate în proprietate, respectiv că reclamantele nu au făcut dovada îndeplinirii condiţiilor impuse de lege pentru a uzucapa împreună, prin probele administrate neputând fi constatată dobândirea dreptului de proprietate în indiviziune cu privire la diferenţa de teren în suprafaţă de 161 mp, aferentă ambelor terenuri.

Astfel, raportat la situaţia de fapt reţinută de către instanţele de fond şi recunoscută de recurentele-reclamante, terenul în suprafaţă totală de 440 mp a fost dobândit de soţii D. şi E. de la F. şi G., prin contractul de vânzare-cumpărare care a fost transcris de Tribunalul Ilfov, secţia Notariat sub nr. x/14.06.1929, fiind ulterior transmis, în mod succesiv, prin acte translative de proprietate, expuse în detaliu de către instanţele de fond, reclamanta B. dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti (suprafaţa de teren aferentă locuinţei fiind de 220 mp, din suprafaţa totală de 440 mp), precum şi dreptul de folosinţă asupra terenului de 110 mp, din suprafaţa de 220 mp.

Reclamanta A. a dobândit, împreună cu soţul său, H. dreptul de proprietate asupra imobilului apartament situat în Bucureşti, str. x, precum şi asupra terenului în suprafaţă de 220 mp, din totalul terenului indiviz de 440 mp.

Prin sentinţa civilă nr. 10350 din 15 noiembrie 2001, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 în dosarul nr. x/2001, imobilul situat în Bucureşti, str. x, compus din construcţie cu 3 camere şi dependinţe, precum şi terenul în suprafaţă de 220 mp, a fost atribuit în proprietatea exclusivă a reclamantei A., ca urmare a tranzacţiei încheiate cu fostul său soţ, H., dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei fiind întabulat în favoarea reclamantei A. în cartea funciară nr. x, în partea I, unde s-a menţionat că terenul are suprafaţa de 220 mp, conform actelor de proprietate, şi suprafaţa de 274 mp din măsurători, iar pentru diferenţa de 54 mp nu s-au prezentat acte de proprietate.

În raport cu această situaţie de fapt, ţinând cont de susţinerile reclamantelor din cuprinsul cererii de chemare în judecată, prin care au arătat că terenurile sunt delimitate de garduri şi ziduri de construcţie, iar fiecare reclamantă a posedat şi folosit în mod exclusiv cota parte de teren pe care o deţine în acte, având în vedere că reclamanta A. are terenul înscris în cartea funciară nr. x, se constată, contrar argumentelor invocate de recurentele-reclamante, că în cauză a avut loc un partaj de folosinţă îndelungată.

Înalta Curte reţine că în cazul unui bun imobil aflat în coproprietate există posibilitatea ca între coproprietari să intervină un partaj de folosinţă, în baza unei înţelegeri între aceştia, care este urmat uneori şi de partajarea dreptului de proprietate, cu respectarea loturilor deja formate şi folosite în mod exclusiv de către fiecare proprietar.

Practic, aceasta este situaţia din speţă, recurentele-reclamante învederând că fiecare posedă şi foloseşte în mod exclusiv cota-parte pe care o deţine în acte, iar terenurile sunt delimitate cu garduri şi ziduri de construcţie, limita dintre cele două proprietăţi fiind stabilită încă din anul 1979.

Însă, se reţine că, în cazul unui partaj de folosinţă, părţile nu pot uzucapa decât în mod individual, fiecare pentru suprafaţa asupra căreia a exerciat posesia, folosinţa fiind partajată ca un pas premergător împărţirii definitive a terenului.

În cauză, reclamantele au solicitat ieşirea din indiviziune şi grăniţuirea proprietăţilor situate în str. x şi 1A, cererea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu B. fiind respinsă prin sentinţa civilă nr. 9218 din 18 noiembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, în dosarul nr. x/2003, prin care s-a argumentat, în esenţă, că părţile sunt coproprietare, în cote egale de 1/2, asupra terenului în suprafaţă de 440 mp, situat în str. x şi 1A şi au înţeles să partajeze terenul în suprafaţă de 600,98 mp, în condiţiile în care au acte de proprietate doar asupra suprafeţei de 440 mp, neputând tranzacţiona şi cu privire la suprafeţe de teren asupra cărora nu au făcut dovada dobândirii dreptului de proprietate, iar conform raportului de expertiză întocmit în cauză, terenurile pe care le posedă părţile măsoară 301 mp, respectiv 300 mp, nefiind necesară efectuarea unor propuneri de lotizare şi grăniţuire, întrucât terenurile sunt delimitate prin garduri, existând linie de hotar.

În acest context, deşi recurentele-reclamante susţin că ar fi întrunite cerinţele legale pentru a putea uzucapa, în mod corect, instanţa de apel a apreciat că fiecare reclamantă a posedat suprafaţa excedentară aflată în curtea sa, reclamanta B. a posedat diferenţa de 111 mp, inclusă în suprafaţa terenului situat în str. x, Bucureşti, iar reclamanta A. a posedat diferenţa de 54 mp, inclusă în suprafaţa terenului situat în str. x, Bucureşti, ele nefiind coposesoare asupra întregii suprafeţe de 161 mp, întrucât între imobile există o linie de hotar.

Prin urmare, în baza argumentelor expuse, raportat la situaţia de fapt, este nefondată critica recurentelor cu privire la greşita aplicare a dispoziţiilor art. 641 şi art. 643 C. civ. de către instanţa de apel, situaţia expusă în textele legale anterior indicate, în sensul că acţiunile în justiţie trebuie promovate de coproprietari împreună şi că niciun act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtaşilor, nefiind incidentă în cauza dedusă judecăţii, în condiţiile în care s-a stabilit, inclusiv prin raportul de expertiză întocmit în dosar, că fiecare reclamantă posedă o suprafaţă distinctă de teren, iar între părţi a existat un partaj de folosinţă, încă de la data la care fiecare a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 220 mp.

Referitor la critica recurentelor în sensul că instanţa de fond, în virtutea rolului activ, ar fi putut pune în discuţia părţilor necesitatea disjungerii cererilor, disjungere care nu era nici necesară şi nici utilă faţă de caracterul unitar al terenului şi de faptul că nu există un document referitor la ieşirea din indiviziune, se constată că recurentele au invocat această critică şi în cuprinsul cererii de apel, iar, prin decizia recurată, instanţa a reţinut, în mod judicios, că prima instanţă a respectat întocmai principiul disponibilităţii prevăzut de art. 9 alin. (2) C. proc. civ., pronunţându-se în limitele învestirii, potrivit art. 22 alin. (6) C. proc. civ.

Mai mult, prin concluziile scrise depuse la dosar în data de 18 decembrie 2020, reclamantele au susţinut, întocmai ca şi prin cererea de recurs, că "o atare disjungere nu este necesară şi nici utilă", iar în acest caz, nu se poate reproşa instanţei de fond că nu a respectat principiul rolului activ, în condiţiile în care recurentele însele au considerat că nu se impune disjungerea cererilor.

De asemenea, este de menţionat că simpla reiterare a aceleiaşi critici, formulate prin apelul îndreptat împotriva hotărârii primei instanţe în cuprinsul memoriului de recurs, fără însă a indica care sunt normele de drept ar fi fost încălcate de instanţa de apel, nu are aptitudinea de a învesti legal instanţa de recurs cu analiza acestora.

O astfel de manieră de formulare a criticilor în recurs, contravine principiului ierarhiei în exercitarea căilor de atac, părţile litigante având obligaţia de a-şi întemeia criticile pe considerentele expuse în hotărârea atacată cu recurs şi nu pe considerentele hotărârii pronunţate de prima instanţă ori pe considerente pe care apreciază că ar fi trebuit să le conţină hotărârea din apel, dar nu le conţine.

În atare condiţii, cum aspectele critice relative la respectarea principiului rolului activ în prima fază procesuală au fost examinate şi au primit o dezlegare prin hotărârea instanţei de apel, iar argumentele expuse în cererea de recurs nu privesc considerentele deciziei pronunţate de instanţa de apel, ele nu pot fi analizate în cadrul căii de atac a recursului.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că motivele de recurs sunt nefondate în ansamblul lor, iar decizia recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incident motivul de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 din acelaşi cod, va respinge ca nefondat recursul declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantele A., B. şi C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1814A din 22 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, în dosarul nr. x/2017.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 09 februarie 2022.