Validity of an invoice as a promise to sell real estate and rescission for non-performance of the authentic contract

Şedinţa publică din data de 14 decembrie 2021

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

I1. Obiectul cauzei:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Argeş la data de 06.02.2017, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la data de 06.02.2014 şi obligarea pârâtei la restituirea sumei de 496.000 RON plătită, ca preţ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Argeş:

Prin sentinţa civilă nr. 94 din 14 martie 2018,Tribunalul Argeş, secţia civilă, a respins acţiunea şi a obligat reclamantul A. să plătească pârâtei S.C. B. S.R.L. suma de 2.050 RON (onorariu avocat şi onorariu de expert) reprezentând cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Piteşti:

Prin decizia civilă nr. 2929 din 20 iunie 2019, Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă, a admis apelul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L., a înlăturat considerentele sentinţei apelate şi le-a înlocuit cu propriile considerente, menţinând soluţia cuprinsă în dispozitivul sentinţei atacate

Prin aceeaşi decizie, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A..

4. Decizia pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie:

Prin decizia nr. 957 din 27 mai 2020, înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I-a civilă, a admis recursul declarat de reclamantul A., a casat decizia atacată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

5. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în rejudecare: Prin decizia nr. 2639 din 6 octombrie 2020, Curtea de Apel Piteşti,

Secţia I civilă, în rejudecare, a admis apelul formulat de reclamantul A., a schimbat sentinţa apelată, în sensul că a admis cererea de chemare în judecată şi a dispus rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare consemnată în factura nr. x/6.02.2014 emisă de pârâtă privind suprafaţa de 550 mp teren şi clădire D+P+2 în suprafaţă de 440 mp;

A dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că a obligat pârâta să restituie reclamantului suma de 496.000 RON, consemnată în chitanţa nr. x/06.02.2014 şi a obligat pârâta să-i plătească reclamantului 17.481 RON cheltuieli de judecată.

6. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel a declarat recurs pârâta S.C. B. S.R.L..

Prin cererea de recurs, pârâta a formulat şi cerere de suspendare a executării deciziei recurate până la soluţionarea recursului.

1. Prin cererea de recurs, recurenta-pârâtă a invocat incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., susţinând următoarele:

- instanţa de apel a constatat, în mod nelegal, că factura nr. x/06.02.2014 si chitanţa nr. x/06.02.2014 dovedesc încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, precum şi achitarea preţului;

- De asemenea, greşit s-a reţinut că "factura reprezintă acordul de voinţă pentru încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, câtă vreme poartă semnătura şi ştampila societăţii pârâte", raportat la dispoziţiile legale aplicabile, ale Legii contabilităţii nr. 82/1991, prevederile din C. civ. privind consimţământul, precum şi prevederile din C. proc. civ. privind puterea doveditoare a înscrisurilor întocmite de profesionişti, cum este situaţia de faţă;

- aşa cum s-a statuat prin decizia civilă nr. 1017/26.03.2009 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, factura fiscală este un document justificativ care stă la baza înregistrărilor în contabilitatea furnizorului sau prestatorului şi a cumpărătorului, fiind un mijloc de probă cu privire la operaţiunea facturată; aceasta are efectele atribuite expres prin legea specială, derogatorie de la prevederile C. civ. şi C. proc. civ.

- natura juridică a facturii fiscale, prin caracterul special al acesteia, nu prevede că poate constitui un act de proprietate în materia vânzării imobiliare şi nici un instrumentum pentru încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât, în materia vânzării de bunuri imobile, se impune obligaţia formei scrise, precum şi a formei autentice, în cazul transmiterii unor drepturi reale, ce urmează a fi înscrise în CF, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1.241 si 1.244 C. civ.

- trebuia analizat de către instanţa de apel dacă există consimţământul aşa-zisului promitent-cumpărator, care să îndeplinească condiţiile menţionate de art. 1.204 C. civ.

- prin hotărârea atacată, instanţa de apel a reţinut prevederile art. 272 C. proc. civ., cu privire la forţa probantă a facturii însă, aplicabile, în cauză, sunt prevederile art. 277 C. proc. civ.

- instanţa de fond trebuia să analizeze dacă voinţa recurentei-pârâte este legal exprimată, raportat la prevederile Actului constitutiv şi ale Legii nr. 31/1990, respectiv daca este adoptată, în mod legal, Hotărârea AGA, astfel cum dispun prevederile art. 701 din Legea nr. 31/1990, coroborate cu dispoziţiile art. 15322 din lege;

- pentru a se determina existenţa unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare trebuie ca obiectul obligaţiei să fie determinat sau determinabil, sub sancţiunea nulităţii absolute, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1.226 alin. (2) C. civ.

- instanţa de apel a făcut aplicarea greşită a normelor de drept material, referitoare la condiţiile rezoluţiunii vânzării, menţionate la art. 1.516 şi următoarele, art. 1.551 C. civ.

- instanţa de apel trebuia să determine dacă suma de 496.000 RON reprezintă întregul preţ de vânzare al imobilului, ori dacă aceasta reprezentă un avans ori arvună, ceea ce, ar atrage aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1544 C. civ. şi al caracterului de clauză de dezicere a restituirii arvunei;

- intimatul-reclamant ar trebui să facă dovada înaintării către recurenta-reclamantă a sumelor de bani pretinse, întrucât o asemenea sumă de bani nu poate fi înaintată în numerar unei societăţi comerciale;

- instanţa de apel trebuia să observe şi faptul că ipoteca este înscrisă şi în favoarea Fondului de Garantare a Creditului Rural, o astfel de ipotecă având un caracter legal, şi care, în virtutea legii, prin excepţie de la norma generală, instituie un caz special de inalienabilitate legală, în favoarea acestei instituţii publice;

- instanţa de apel a acordat mai mult decât s-a solicitat, întrucât nu există un petit distinct privind repunerea părţilor în situaţia anterioară, situaţie în care nu putea dispune restituirea sumei de 496.000 RON, aceasta trebuind să se pronunţe doar asupra cererilor formulate în mod expres şi să respingă petitul privind restituirea sumei.

II.2. Apărările formulate în cauză

În termen legal, intimatul-pârât a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recurenta-pârâtă nu a formulat răspuns la întâmpinare.

II.3. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 26 octombrie 2021, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2639 din 06 octombrie 2020 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă şi a fixat termen de judecată la data de 07 decembrie 2021, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, precum şi actele şi lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile în cauză, se apreciază că recursul declarat de pârâta B. S.R.L. este nefondat, pentru considerentele ce urmează.

Primele critici din cuprinsul memoriului de recurs vizează reţinerea eronată de către instanţa de apel a valorii facturii în sensul "reprezentării acordului de voinţă pentru încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, câtă vreme poartă semnătura şi ştampila societăţii pârâte", critică ce se circumscrie motivului reglementat de art. 488 pct. 5 şi 8 C. proc. civ., susţinându-se în fapt aplicarea greşită a dispoziţiilor legale şi anume a prevederilor din C. proc. civ. privind puterea doveditoare a înscrisurilor întocmite de profesionişti, a Legii contabilităţii nr. 82/1991, a prevederilor din C. civ. privind consimţământul.

Înalta Curte apreciază că această critică nu este fondată, întrucât, aşa cum s-a statuat prin decizia de casare nr. 957/27.05.2020 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I-a civilă, deşi convenţia încheiată de părţi prezenta toate elementele pentru a fi considerată o promisiune de vânzare-cumpărare în sensul art. 1669 C. civ., instanţa de apel a negat existenţa acestei operaţiuni juridice, printr-o interpretare dată cu încălcarea art. 1268 alin. (3) C. civ., în sensul că a negat producerea oricărui efect juridic de înţelegerea părţilor (şi implicit, a principiului ce se degajă din această regulă de interpretare, conform căreia "actus interpretandus est potius ut valeat quam pereat").

Drept urmare, Înalta Curte apreciază că în mod corect curtea de apel a constatat că factura nr. x/6.02.2014, invocată de reclamant ca instrumentum pentru dovedirea convenţiei-promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, este semnată şi ştampilată de societatea pârâtă, aspect reţinut de prima instanţă de fond şi de instanţa de apel în primul ciclu procesual, şi necontestată pe calea de atac a recursului de către pârâtă, astfel că, această statuare a intrat sub autoritate de lucru judecat ca effect al hotărârilor pronunţate în primul ciclu procesual.

Astfel, se constată că, prin decizia recurată în mod legal s-a reţinut că înscrisul intitulat factură, înscris sub semnătură privată în accepţiunea dispoziţiilor art. 272 C. proc. civ., confirmă acordul de voinţă al părţilor pentru încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, câtă vreme poartă semnătura şi ştampila societăţii pârâte, reclamantul fiind cel care se prevalează de acest înscris în cauză prin formularea acţiunii; de asemenea, s-a reţinut că şi chitanţa nr. x din 6.02.2014, poartă semnătura şi ştampila societăţii pârâte, ceea ce confirmă încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare între părţi, precum şi plata preţului bunului ce constituie obiectul convenţiei; drept urmare, criticile referitoare la aceste aspect nu pot fi primite.

Astfel, se apreciază că nu prezintă relevanţă nici susţinerile recurentei privind voinţa sa ar fi fost nelegal exprimată, raportat la prevederile Actului constitutiv şi ale Legii nr. 31/1990, prin prisma adoptării Hotărârii AGA, în temeiul art. 701 din Legea nr. 31/1990, coroborat cu dispoziţiile art. 15322 din lege, câtă vreme în cauză operaţiunea juridică o reprezintă o primisiune de vânzare-cumpărare care dă naştere unei obligaţii de a face, nefiind vorba, aşadar, despre un act juridic de dispoziţie, pentru care să fi fost necesară îndeplinirea cerinţelor invocate de recurentă.

Înalta Curte mai apreciază că în mod corect s-a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 273 C. proc. civ. privind puterea doveditoare a înscrisului sub semnătură privată, în privinţa căruia instanţa de apel a constatat că pârâta nu a contestat scrierea sau semnătura, respectiv ştampila acesteia de pe înscris, până la primul termen după depunerea acestuia, fiind decăzută din dreptul de a denunţa înscrisul respectiv ca fiind fals, astfel cum prevede art. 301 alin. (1) din C. proc. civ.

Nu pot fi primite nici susţinerile recurentei privind obiectul convenţiei, în sensul că instanţa de apel trebuia să determine dacă suma de 496.000 RON reprezintă întregul preţ de vânzare al imobilului ori că intimatul-reclamant ar fi trebuit să facă dovada înaintării către recurenta-reclamantă a sumelor de bani pretinse, întrucât o asemenea sumă de bani nu putea fi achitată în numerar unei societăţi comerciale.

Instanţa a menţionat în mod just că promisiunea de a contracta încheiată între părţi îndeplineşte cerinţele art. 1279 C. civ., deoarece conţine toate clauzele contractului convenit a se încheia, clauze de esenţa promisiunii de vânzare-cumpărare şi în lipsa cărora părţile nu ar fi putut executa promisiunea respectivă.

Ca atare, curtea de apel a constatat încheierea convenţiei, intenţia părţilor vizând vânzarea, respectiv cumpărarea imobilelor - teren şi clădire - pentru preţul de 496.000 RON, în conţinutul înscrisului factură, fiind inserat termenul de "cumpărător" pentru reclamantul A..

Drept urmare, înscrisul respectiv cuprinde suficiente elemente pe baza cărora să poată fi individualizat bunul, nefiind vorba de un obiect al convenţiei ce nu poate fi determinat, aşa cum se susţine în motivele de recurs.

De altfel, în mod corect se reţine că actul juridic încheiat între părţile prezentei cauze atestă doar consimţământul promitenţilor de a transmite în viitor dreptul de proprietate asupra imobilului (data fiind cerinţa ad validitatem a formei autentice în raport cu obiectul convenţiei), preţul stabilit fiind achitat conform chitanţei emise de pârâtă către reclamant, astfel că, nu se poate pune problema vreunei clauze de arvună de dezicere, aşa cum recurenta pretinde.

Aşadar, în privinţa verificării condiţiilor de validitate ale promisiunii de vânzare-cumpărare, consimţământul şi obiectul acesteia, instanţa de apel a procedat la interpretarea şi aplicarea justă a prevederilor legale incidente, atât cele de drept material, cât şi a normelor procesuale referitoare la puterea doveditoare a înscrisurilor sub semnătură privată, chiar dacă, în speţă, acesta este redactat de o manieră simplificată, esenţial fiind că din cuprinsul înscrisului instrumentum sunt identificabile toate elementele actului juridic civil - capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor valabil exprimat, obiect determinat şi licit, precum şi cauza licită şi morală a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în sensul celor prevăzute de art. 1179 alin. (1) din C. civ.

În privinţa criticii din memoriul de recurs privind rezoluţiunea, încadrabilă în motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că nici aceasta nu poate conduce la reţinerea nelegalităţii deciziei recurate.

Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1516 alin. (2) lit. b) coroborat cu art. 1549, art. 1.550 alin. (1) teza I şi art. 1551 C. civ., rezoluţiunea judiciară este rezoluţiunea pronunţată de instanţele de judecată la cererea uneia dintre părţi, ca urmare a neexecutării nejustificate de către cealaltă parte a unei obligaţii contractuale însemnate, culpa debitorului unei obligaţii contractuale fiind pezumată prin simplul fapt al neexecutării, potrivit art. 1548 din C. civ. debitorul obligaţiei neexecutate va putea însă răsturna această prezumţie de culpă, în condiţiile legii: dovedind o cauză exoneratoare de răspundere sau o cauză justificată de neexecutare a obligaţiei sale contractuale, ordinea executării prestaţiilor (art. 1555 din C. civ.), invocând excepţia de neexecutare (art. 1556) sau dovedind imposibilitatea de executare a obligaţiei în condiţiile art. 1557 din C. civ.

Pentru admiterea acţiunii având ca obiect rezoluţiunea unui contract se cer îndeplinite următoarele condiţii: una dintre părţi să nu-şi fi executat o obligaţie însemnată în economia actului perfectat, debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere (art. 1522 sau art. 1523 C. civ.), neexecutarea să fie determinantă pentru partea care şi-a executat propriile obligaţii contractuale ori care se declară gata să execute, parte care se vede privată de realizarea drepturilor contractuale prin acţiunea sau inacţiunea debitorului, fiind, prin urmare, lipsită de interesul prezervării raporturilor contractuale statornicite cu acesta.

În cauză, instanţa de apel a constatat că sunt îndeplinite aceste condiţii, având în vedere că s-a reţinut că neexecutarea de către pârâtă a obligaţiei de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului în formă autentică este asimilată neexecutării unei obligaţii însemnate, întrucât îl lipseşte pe creditorul acestei obligaţii de ceea ce ar fi fost îndreptăţit să primească, în temeiul convenţiei. Drept urmare, Înalta Curte apreciază că nu subzistă criticile recurentei-pârâte privind greşita interpretare şi aplicare a art. 1.516 şi urm., şi a art. 1.551 C. civ. de către instanţa de apel.

Instanţa de apel a reţinut că nici după formularea cererii de chemare în judecată pârâta nu şi-a executat obligaţia contractuală pentru a evita rezoluţiunea contractului. De asemenea, se observă că reclamantul a formulat în mod direct cererea de chemare în judecată împotriva pârâtei, prin care a solicitat rezoluţiunea convenţiei, însă, chiar în lipsa stipulării unui termen în convenţie până la care să se perfecteze actele la notar, se constată că operează punerea în întârziere a pârâtei debitoare, prin cererea de chemare în judecată formulate (art. 1522 alin. (5) din C. civ.).

Pe de altă parte, nici motivul de recurs invocat de recurentă privind instituirea unui caz special de inalienabilitate legală, în favoarea unei instituţii publice, deoarece ipoteca este înscrisă şi în favoarea Fondului de Garantare a Creditului Rural, nu poate fi primit. Printr-o interpretare justă a prevederilor art. 2384 C. civ., în decizia recurată se reţine în mod corect că existenţa ipotecii şi inserarea în contractul încheiat între pârâtă şi C. a clauzei de inalienabilitate, nu împiedică încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul prevederilor art. 2384 C. civ., astfel că nimic nu-l împiedica pe promitentul vânzător să se prezinte la notariat în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare.

Operaţiunea de instituire a ipotecilor şi interdicţia de vânzare din partea C. la momentul perfectării promisiunii de vânzare nu prezintă relevanţă cu privire la valabilitatea promisiunii, prezentând relevanţă dacă neexecutarea de către promitentul-vânzător a obligaţiei ce-i revenea, respectiv aceea de a încheia contractul de vânzare - cumpărare cu promitentul cumpărător în formă autentică, este atât de gravă încât să aibă ca efect rezoluţiunea promisiuniii, reglementarea art. 1549 C. civ. consacrând dreptul creditorului la rezoluţiune în condiţile în care nu solicită executarea silită a obligaţiilor contractuale. Constatându-se caracterul grav al neexecutării obligaţiei ce îi revine, instanţa de apel a considerat corect că, în temeiul prevederilor art. 1550 C. civ., sunt întrunite cerinţele legale ale rezoluţiunii judiciare.

Înalta Curte va înlătura ca nefondată critica privind acordarea de către instanţa de apel a mai mult decât s-a solicitat, întrucât nu ar fi existat un petit distinct privind repunerea părţilor în situaţia anterioară, situaţie în care nu se putea dispune restituirea sumei de 496.000 RON achitate de intimat recurentei.

Similar nulităţii sau anulării actului juridic, rezoluţiunea contractului, are ca efect determinant desfiinţarea retroactivă a convenţiei şi restituirea reciprocă a prestaţiilor executate în baza convenţiei desfiinţate.

Aşadar, nu se poate reţine vreun motiv de nelegalitate în privinţa soluţiei instanţei cu privire la repunerea părţilor în situaţia anterioară, deoarece potrivit art. 1554 alin. (1) din C. civ., contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite, normă legală corect aplicată de instanţa de apel care a fost învestită cu o cerere explicită a reclamantului cu acest obiect.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 497 rap. la art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., se va respinge ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 2639 din data de 6 octombrie 2020 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 2639 din data de 6 octombrie 2020 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 decembrie 2021.