Bilateral promise of sale ruling quashed and remanded for deficient analysis of termination conditions.

Şedinţa publică din data de 14 decembrie 2021

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Covasna, sub nr. x/2020, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. x din 01.11.2017 la SPN C. şi D., din culpa exclusivă a pârâtei, precum şi obligarea acesteia la plata sumei de 203.107,50 RON (42.500 euro în echivalent RON la data depunerii cererii de chemare în judecată), cu titlul de avans achitat de către reclamantă pentru promisiunea de vânzare nerespectată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1270, 1350, 1516, 1549, 1279 C. civ.

Pârâta B. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, anularea cererii de chemare în judecată ca netimbrată, iar în subsidiar, respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Totodată, pârâta a formulat o cerere reconvenţională, solicitând rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. x din 01.11.2017 la SPN C. şi D., din culpa exclusivă a reclamantei S.C. A. S.R.L..

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de Tribunalul Covasna

Prin încheierea de şedinţă din data de 01.10.2020, Tribunalul Covasna a respins cererea reclamantei A. S.R.L. privind administrarea probei cu expertiză topografică pentru lipsa pertinenţei şi utilităţii în raport cu răspunsul OCPI Covasna depus la dosar, care lămureşte anumite aspecte referitoare la operaţiunea de repoziţionare a imobilului în litigiu, urmând ca instanţa să se pronunţe asupra respectării ori încălcării obligaţiilor asumate prin promisiune, iar nu expertul, care nu are astfel de atribuţii.

Prin sentinţa civilă nr. 857 din data de 29.10.2020 a Tribunalului Covasna, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B., ca neîntemeiată.

A fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă reconvenţională B. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvenţională S.C. A. S.R.L. şi, drept consecinţă, s-a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. x din 01.11.2017 la SPN C. şi D., din culpa exclusivă a pârâtei reconvenţionale S.C. A. S.R.L..

A fost dispusă repunerea părţilor în situaţia anterioară şi a fost obligată reclamanta reconvenţională B. la plata către pârâta reconvenţională S.C. A. S.R.L. a sumei de 203.107,50 RON (42.500 euro, în echivalent RON la data depunerii cererii de chemare în judecată), cu titlu de avans achitat de către reclamantă pentru promisiunea de vânzare.

A fost respins petitul privind obligarea la plata penalităţilor pentru neîndeplinirea obligaţiei indicată la pct. 1 din Actul adiţional nr. x, în cuantum de 0,5 % pe zi de întârziere, socotite la preţul total al promisiunii şi a fost obligată pârâta reconvenţională S.C. A. S.R.L. la plata către reclamanta reconvenţională B. a sumei de 20.000 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia nr. 374/Ap din 6 aprilie 2021, Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă a respins apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 857 din data de 29.10.2020 şi a încheierii de şedinţă din data de 01.10.2020, ambele pronunţate de Tribunalul Covasna în dosarul nr. x/2020.

A respins excepţia inadmisibilităţii apelului formulat de pârâta B., invocată prin întâmpinare de intimata reclamantă.

A admis apelul declarat de pârâta B., împotriva sentinţei civile nr. 857 din data de 29.10.2020, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a fost obligată reclamanta-pârâtă reconvenţională la plata penalităţilor pentru neîndeplinirea obligaţiei indicate la pct. 1 din actul adiţional nr. x/09.05.2019 autentificat sub nr. x/09.05.2019 de C. la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/01.11.2017 de C. către pârâta reclamantă reconvenţională, pe perioada cuprinsă între data de 27.07.2019 şi până la data rămânerii definitive a prezentei decizii, în cuantum de 0,5% pe fiecare zi, respectiv 429,6 euro pe zi.

Au fost păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate şi a fost obligată intimata reclamantă la plata sumei de 18.106,49 RON către apelanta pârâtă, cu titlul de cheltuieli de judecată fond şi apel.

3. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., solicitând instanţei de recurs ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună casarea deciziei civile nr. 374/Ap/2021 şi, în rejudecare, să dispună:

I. În principal, constatarea nulităţii absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată de SPN D. prin încheierea nr. 3610/01.10.2017şi respingerea cererii de chemare în judecată, restituirea prestaţiilor urmând să se efectueze pe cale separată, potrivit art. 1254 alin. (3) C. civ.

II. În subsidiar, sunt formulate următoarele cereri:

a. înlăturarea penalităţii de întârziere prevăzută la pct. 2 din actul adiţional nr. x autentificat de SPN D. prin încheierea de autentificare nr. 1311/09.05.2019, executarea obligaţiei fiind imposibilă din cauze neimputabile acesteia;

b. înlăturarea penalităţii de întârziere şi stabilirea cuantumul daunelor-interese pe care reclamanta le datora intimatei-pârâte B., întrucât rezoluţiunea contractului nu poate fi cumulată cu plata penalităţii, aferentă executării în natură a obligaţiei de a face;

c. în măsura în care instanţa nu va înlătura penalitatea şi va constata că aceasta reprezintă o adevărata clauză penală, pentru neexecutarea obligaţiilor, clauza ce ar include toate daunele-interese (inclusiv pentru lipsa de folosinţa a bunului), solicită instanţei să se dispună reducerea acestei clauze, în temeiul art. 1541 C. civ., la nivelul valorii terenului.

În dezvoltarea motivelor de recurs circumscrise soluţiei propuse în subsidiar, recurenta susţine că în mod greşit, cu încălcarea dispoziţiilor de drept material, instanţa de apel reţine că reclamanta nu ar fi putut să solicite reducerea clauzei penale, întrucât ar fi fost de rea-credinţă, interpretând greşit noţiunea legală de culpă contractuală; această concluzie a instanţei se bazează pe prezumţia de culpă prevăzută de art. 1548 C. civ. şi pe argumentul că nu ar fi fost dovedite demersurile efectuate. În opinia instanţei, simpla nedovedire a unor demersuri administrative, ar exclude de plano argumentul imposibilităţii (legale) de efectuare a acestor demersuri.

În primul rând, instanţele nu au avut o expunere corectă a situaţiei reale dintre părţi, neînţelegând faptul că terenul reclamantei se suprapune total cu terenul intimatei-pârâte, inclusiv din perspectiva construcţiei, astfel că nu se poate lua în calcul sub nicio formă simpla repoziţionare a terenului/corectare a cadastrului, întrucât, în speţă, ar fi fost necesară o radiere totală a drepturilor acesteia din cartea funciară. Pe când, o construcţie existentă deja pe acest teren, edificată de reclamantă nu poate fi relocată/translatată virtual şi nici nu poate fi radiată din cartea funciară fără demolarea efectivă pentru ca intimata-pârâtă să îşi poată intabula propriul teren.

III. În temeiul dispoziţiilor art. 1226, 1227 C. civ. cu aplicarea art. 1246 şi urm. din C. civ. privind regimul juridic al nulităţii, se invocă excepţia nulităţii absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată de SPN D. prin încheierea nr. 3610/01.10.2017 şi respingerea cererii de chemare în judecată.

A. Sub aspect procedural, se arată că excepţia de fond a nulităţii absolute dobândeşte caracteristici similare excepţiei de procedură ce poate fi invocată în orice stare a pricinii, cu menţiunea că, în cazul excepţiei de fond a nulităţii absolute a actului juridic dedus judecaţii, invocarea excepţiei nu este doar o posibilitate, ci chiar o obligaţie legală, expres prevăzuta de art. 1247 alin. (3) C. civ.

Obligaţia instanţei de a invoca din oficiu excepţia nulităţii absolute a unui act juridic, trebuie avută în vedere în ipoteza în care una dintre părţi declanşează un litigiu civil având ca obiect executarea/rezoluţiunea unui act juridic, iar instanţa, constatând că actul juridic ce constituie fundamentul pretenţiei supuse judecaţii este lovit de nulitate absolută, va respinge cererea de chemare în judecată ca nefondată, fără însă a pronunţa şi nulitatea actului juridic. În aceste condiţii, excepţia trebuie privită în mod individual ca fiind o excepţie absolută de drept material, ce poate fi invocată oricând, în orice stare a pricinii, iar nu ca pe un capăt nou de cerere sau o cerere nouă în recurs.

Aşadar, în condiţiile în care art. 1247 C. civ. nu distinge între modalităţile procedurale de invocare şi nu condiţionează invocarea ei de faza procesuală, se va aplica regula de drept ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus.

În subsidiar, dacă instanţa de recurs va aprecia că prezenta cerere este inadmisibilă/neîntemeiată, solicită instanţei de judecată să dispună recalificarea argumentelor ca reprezentând motive de recurs, subsumate motivelor de neegalitate dezvoltate în temeiul art. 488 pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., prin raportare la dispoziţiile art. 16 şi art. 1547-1548 C. civ. privind noţiunea de culpă contractuală.

B. Din perspectiva dreptului substanţial, se indică ca fiind aplicabile dispoziţiile art. 1225, 1226 şi 1227 C. civ., cu interpretarea doctrinară dată acestor texte normative.

Interpretarea doctrinară şi jurisprudenţială a articolului 1227 C. civ., prin utilizarea argumentului de interpretare per a contrario a stabilit următoarele soluţii: 1) dacă la momentul încheierii actului obligaţia nu putea fi executată, fiind doar un impediment temporar, contractul se considera valabil încheiat; 2) dacă obligaţia devine pe parcurs imposibil de executat, vor fi incidente dispoziţiile art. 1557 C. civ. 3) dacă obligaţia este absolut imposibil de executat (atât la momentul încheierii contractului, cât şi ulterior), contractul nu va mai fi considerat ca fiind valabil încheiat.

În concluzie, obligaţia stipulată în sarcina reclamantei pentru a realiza vânzarea este nulă absolut, iar această obligaţie trebuia să fie analizată de instanţă prin raportare la dispoziţiile legale incidente, iar nu prin raportare la punctele de vedere ale părţilor sau la punctul de vedere al unei instituţii ce contrazice hotărârile judecătoreşti pronunţate anterior.

C. Obligaţiile asumate de ambele părţi prin promisiunea de vânzare-cumpărare au fost şi sunt imposibil absolut de executat, existând o imposibilitate juridică (invincibilă), ce nu poate fi înlăturată.

Suprapunerea reală, ca situaţie litigioasă dintre părţi, a survenit în speţă ca urmare a existenţei a două acte de proprietate asupra aceluiaşi teren, iar nu ca urmare a simplei identificări greşite, din punct de vedere material sau grafic a imobilului. Eventuala identificare greşită rezidă din actele de proprietate (titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991), iar nu dintr-o lucrare cadastrală ce ar putea fi rectificată administrativ.

Pentru aceasta este nevoie să se facă distincţia între modificarea descrierii imobilului, respectiv repoziţionarea sa, ce atrage modificarea cărţii funciare şi/sau rectificarea numărului cadastral, respectiv anularea sa ce poate atrage închiderea cărţii funciare.

Doctrina de specialitate a apreciat că pentru aceasta este necesară formularea unei acţiuni de drept comun, prin care să se analizeze fondul dreptului litigios, acesta neputând fi analizat pe calea procedurală a reexaminării sau a plângerii împotriva încheierii de carte funciară, procedura ce vizează exclusiv verificarea condiţiilor de admisibilitate prevăzute de regulamentul de cadastru.

Conform dispoziţiilor prevăzute de art. 252 C. proc. civ., instanţa avea îndatorirea să dezlege cauza prin raportare la dispoziţiile legale incidente (art. 117 şi urm. din Ordinul nr. 700/2014 privind regulamentul de cadastru, art. 31 şi urm. din Legea nr. 7/1996, art. 907-915 C. civ.), verificând dacă reclamanta avea obligaţia contractuală şi posibilitatea legală să efectueze aceste demersuri.

Faţă de aceste aspecte, în primul rând, o eventuală acţiune judiciară (ca obligaţie contractuală) nu a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aceasta din urmă prevăzând doar obligaţii administrative în sarcina ambelor părţi.

În al doilea rând, apare problema inadmisibilităţii unei acţiuni în rectificare de carte funciară pe cale principală, aceasta putând fi formulată doar o dată cu acţiunea de fond sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond.

Or, în cazul de faţă singura acţiune de fond admisă deja, susceptibilă de a produce efecte juridice, precum rectificarea înscrierii reclamantei din cartea funciară, este acţiunea în revendicare, ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2010, promovată de intimata-pârâta B..

În consecinţă, cu încălcarea acestor dispoziţii legale şi în afara cadrului contractual, instanţele au ajuns la concluzia absurdă că reclamanta ar fi avut la îndemână posibilitatea intentării unei acţiuni de rectificare/anulare a propriei cărţi funciare.

Pe cale de consecinţă, se reţin următoarele: instanţele de judecată nu au analizat dispoziţiile legale incidente, fiind încălcate dispoziţiile art. 252 C. proc. civ., nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. instanţele şi-au depăşit atribuţiile, impunând în sarcina acesteia o obligaţie ce nu a fost prevăzută contractual şi anume de a intenta o acţiune judiciară pentru rectificarea cărţii funciare - nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ. instanţa avea îndatorirea să constate imposibilitatea absolută a obligaţiei şi să invoce din oficiu nulitatea absolută corespunzător dispoziţiile art. 1247 C. civ. interpretând greşit noţiunea de culpă contractuală şi vinovăţie a debitorului prevăzută de art. 1547-1548 C. civ., instanţele au ajuns la concluzia absurdă că reclamanta ar fi fost de rea-credinţă şi că nu ar fi avut intenţia de executare a obligaţiilor contractuale-nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

IV. Este nelegală decizia civila nr. 374/Ap/2021 pronunţată de Curtea de Apel Braşov-motiv de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 4, 6, 8 din C. proc. civ.

Interpretând greşit noţiunea de culpă contractuală şi vinovăţie a debitorului, prevăzută de art. 16 şi art. 1547-1548 C. civ., reţinând motive străine de natura pricinii, respectiv de acordul contractual şi fără analizarea dispoziţiilor legale prevăzute de Legea nr. 7/1996 şi Ordinul ANCPI nr. 700/2014, instanţele au ajuns la concluzia greşită că reclamanta nu ar fi avut intenţia de executare a obligaţiilor contractuale, rezultând astfel că ar fi acţionat cu rea-credinţă.

Instanţa a dat eficienţă prezumţiei legale prevăzute de art. 1548 C. civ., fără a analiza baza legală aplicabilă şi demersurile pe care reclamanta le-ar fi putut efectua pentru a concluziona dacă acestea se subsumează obligaţiei contractuale.

Instanţa de judecată, pentru a analiza culpa contractuală, trebuia să analizeze baza legală aplicabilă prevăzută de Legea nr. 7/1996 şi Ordinul nr. 700/2014 privind regulamentul de cadastru.

Instanţa în mod greşit a apreciat că s-a acţionat cu rea credinţă. Culpa lata poate fi reţinută doar atunci când rezultă, fără dubiu, că debitorul a urmărit să nu execute obligaţia, ba chiar a urmărit să blocheze operaţiunea contractuală, în cazul de faţă transmisiunea proprietăţii. Or, sub nicio formă nu se poate reţine o astfel de culpă în sarcina reclamantei, în condiţiile în care interesul recurentei A. era de consolidare a proprietăţii sale. Nefinalizarea vânzării putea să profite în acest caz doar intimatei, iar nu reclamantei, al cărui interes era de consolidare cât mai rapidă a proprietăţii asupra terenului, teren pe care a edificat un depozit prin intermediul căruia îşi desfăşoară activitatea comercială.

Pe cale de consecinţă, deşi instanţa reţine că analiza operaţiunilor administrative şi juridice este atributul exclusiv al judecătorului, aceasta nu analizează baza legală, nu motivează hotărârea şi nu indică argumentele pentru care a considerat că ar exista operaţiuni administrative pe care reclamanta putea să le efectueze şi nu le-a efectuat.

Este important de reţinut că impedimentul de executare a obligaţiei nu este unul personal sau material, ci este un impediment legal prevăzut de Ordinul nr. 700/2014 care interzice o astfel de operaţiune.

În lipsa nominalizării unei proceduri concrete prevăzute de lege care să poată fi îndeplinită cu succes pe cale administrativă, decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, iar motivele reţinute sunt străine de natura pricinii şi fundamentate cu încălcarea dispoziţiilor legale aplicabile.

Soluţia instanţei de apel, de obligare a recurentei-reclamante la plata penalităţilor de întârziere este dată cu încălcarea/aplicarea greşită a normelor de drept material.

Aplicând greşit dispoziţiile art. 1516, 1530, 1536, 1538,1539, 1540 alin. (2), (15)49, 1554 C. civ. şi principiul cumulului remediilor contractuale, instanţa de apel a dispus obligarea recurentei la plata penalităţilor de întârziere în cuantum de 0.5 %/zi de întârziere.

Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1516, 1530, 1536, 1538, 1539, 1549, 1554 C. civ. se poate desprinde concluzia că penalitatea de întârziere nu poate fi cumulată cu rezoluţiunea.

Pentru a identifica şi a aplica corect dispoziţiile legale,instanţa de judecată trebuia să definească mai întâi natura cauzei penale, în raport cu obligaţiile asumate de recurentă pentru a identifica dacă aceasta clauză a fost stipulată pentru neexecutarea propriu-zisă ori pentru o executare cu întârziere.

Creditorul nu poate cere atât desfiinţarea contractului, cât şi plata penalităţii de întârziere, acest remediu putând fi cumulat doar cu executarea în natură (executare imposibilă, în speţă) şi nesolicitată de intimata în cauză.

O interpretare contrară a acestui articol ar conduce la concluzia absurdă ca creditorul va putea beneficia de o dublă despăgubire, pe de o parte, de clauza penală pentru întârziere, iar pe de altă parte, de daunele-interese datorate ca urmare a rezoluţiunii contractului.

Atunci când legiuitorul a permis cumulul penalităţii cu rezoluţiunea a prevăzut-o expres, cum este cazul daunelor-moratorii. Art. 1538 C. civ. defineşte expres scopul clauzei penale, respectiv de compensare a unei obligaţii neexecutate. Or, penalitatea de întârziere nu este prevăzută expres de legiuitor, ci este o expresie a doctrinei fracţionate care acceptă pe de o parte identitatea dintre clauza penală şi penalitatea de întârziere, iar pe de altă parte, defineşte penalitatea de întârziere ca fiind o formă de daune-moratorii convenţionale a căror aplicare rezultă din interpretare art. 1535-1536 C. civ.

Prin urmare, creditorul nu poate obţine atât rezoluţiunea contractului, cât şi plata de daune interese pentru executarea cu întârziere a obligaţiei de a face.

Astfel, în situaţia încetării sau a desfiinţării unui contract, supravieţuiesc numai acele clauze care pot soluţiona diferendele apărute sau care sunt stipulate expres să producă efecte în cazul rezoluţiunii.

Or, deşi există o incompatibilitate a remediilor între rezoluţiunea contractului şi executarea în natură a obligaţiei de a face, instanţa de judecată a creat un sistem eclectic între rezoluţiunea contractului şi executarea în natură a obligaţiei.

În consecinţă, întrucât clauza penală nu a fost stipulată nici pentru soluţionarea diferendelor şi nici pentru evaluarea prejudiciului în cazul rezoluţiunii (pentru neexecutarea contractului), penalitatea nu poate fi cumulată, în acest caz, cu rezoluţiunea contractului, urmând ca în situaţia în care instanţa ar aprecia că, reclamanta chiar se afla în culpă contractuală, să evalueze daunele-interese provocate intimatei-pârâte, raportat la prejudiciul efectiv suferit de aceasta.

Se solicită instanţei să constate încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1541 C. civ., în temeiul cărora s-a bazat soluţia de respingere a solicitării de reducere a acestei clauze penale.

Legiuitorul nu a condiţionat facultatea judecătorului de a reduce clauza penală de buna/reaua-credinţă a debitorului, ba, mai mult, a stipulat expres limita convenţională a acestei penalităţi raportat la întinderea prejudiciului ce putea fi prevăzut de părţi.

A se observa că părţile din prezenta cauză nu au prevăzut niciodată ca penalitatea să depăşească de patru ori valoarea terenului. Prejudiciul maxim pe care pârâta îl putea suporta era chiar valoarea terenului, echivalentul în RON al bunului ce făcea obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, valoare pe care avea să o obţină în urma îndeplinirii promisiunii. Prin urmare, creditorul obligaţiei a prevăzut că întinderea prejudiciului se limitează la valoarea terenului, urmând ca, ulterior, să solicite şi daune privind lipsa de folosinţă.

4. Apărările formulate în recurs

Intimata solicită respingerea recursului formulat de A. S.R.L., în principal, ca inadmisibil şi, în subsidiar, ca nefondat.

Câtă vreme A. a solicitat exclusiv casarea deciziei şi rejudecarea acesteia de către instanţa supremă, cu toate că în cazul incidenţei motivului de nelegalitate de la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. (celelalte două motive fiind evident neincidente în cauză), instanţa de recurs poate doar să caseze decizia şi să trimită cauza spre rejudecare Curţii de Apel Braşov, recursul este inadmisibil.

Recursul este şi nefondat.

Prin petitul principal al cererii de recurs, A. solicită instanţei constatarea nulităţii absolute a promisiunii şi respingerea cererii de chemare în judecată. În susţinerea acestei solicitări, recurenta arată ca promisiunea ar fi lovită de nulitate absolută, raportat la imposibilitatea obiectului ei, conform dispoziţiilor de la art. 1.226 şi art. 1.227 din C. civ.

Astfel, excepţia la care face referire recurenta, ca orice excepţie, putea fi invocată ca mijloc de apărare, vis-a-vis de cererea reconvenţională formulată sau faţă de cererea de apel formulată, neputând fi invocată în recurs, întrucât pârâta nu a promovat recurs. Procedural, recurenta nu mai poate invoca excepţia nulităţii absolute a promisiunii, iar o cerere precum cea care face obiectul petitului principal, nu poate fi formulată omisso medio, direct în recurs.

În ceea ce priveşte invocarea omisso medio a unor cereri, nepropuse în apel, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât prin Decizia nr. 760 din 13 aprilie 2016, pronunţată în recurs de secţia a II-a civilă, că judecarea recursului are în vedere exclusiv aspectele de nelegalitate a deciziei recurate, iar invocarea omisso medio a unor motive nepropuse în apel, nu este permisă.

Recurenta încearcă să releve prin argumentele sale ca obiectul promisiunii ar consta în relocarea propriei parcele.

Recurenta susţine eronat ca nu ar putea demara un litigiu având ca obiect rectificarea cărţii funciare,întrucât aceasta ar fi putut fi formulată doar odată cu acţiunea de fond sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, arătând, totodată, că în cazul de faţă singura acţiune de fond susceptibilă de a produce efecte juridice precum rectificarea analizată, a fost acţiunea în revendicare care a făcut obiectul dosarului nr. x/2010

Recurenta ar fi putut să solicite o rectificare a cărţii funciare în care este înscris imobilul său, o astfel de cerere fiind admisibilă, conform art. 30 alin. (1) teza a doua din C. proc. civ.

Pentru a atrage nulitatea absolută a promisiunii, obligaţia trebuie să fie absolut imposibilă, nu doar pentru A..

Însă, o astfel de concluzie nu poate fi validată cu privire la obligaţia analizată, întrucât, în contextul nerealizării de către A. a niciunui demers concret în toate perioada cuprinsă între data încheierii promisiunii şi data învestirii instanţei de judecată cu cererea de chemare în judecată şi în contextul neînregistrării niciunei documentaţii necesare pentru repoziţionarea propriului teren, este exclusă determinarea caracterului imposibil al obligaţiei asumate de aceasta, toate indiciile şi textele de lege susţinând o teză contrară.

A. nu a întocmit niciodată vreo documentaţie cadastrală de repoziţionare a propriului teren. Simpla obţinere a unui punct de vedere din partea OCPI Covasna şi acela la data de 08.08.2019 (deci, după termenul limită de 26.07.2019) nu poate nicidecum exonera reclamanta-pârâtă pentru neîndeplinirea obligaţiei de repoziţionare, cu atât mai mult cu cât chiar şi dacă s-ar fi depus o documentaţie şi aceasta ar fi fost respinsă de OCPI Covasna, împotriva respectivei încheieri de respingere se putea formula, în condiţiile stabilite de Legea nr. 7/1996, cerere de reexaminare şi, ulterior, plângere la instanţa competentă, urmând ca judecătorul învestit cu soluţionarea cauzei să statueze asupra legalităţii şi temeiniciei unei astfel de soluţii de respingere şi, implicit, asupra posibilităţii sau imposibilităţii realizării operaţiunii de repoziţionare.

Recurenta omite să aibă în vedere că aceasta şi-a asumat o obligaţie de rezultat, astfel cum ea e definită de dispoziţiile de la art. 1.481 alin. (1) din C. civ.. Or, esenţa obligaţiei de rezultat şi ceea ce o diferenţiază de obligaţia de mijloace este tocmai obligaţia debitorului de a procura rezultatul promis, garantând creditorului executarea obligaţiei.

Relativ la toate aceste argumente, solicită respingerea petitului principal al recursului promovat de A., acesta fiind formulat omisso medio, fiind nefondat şi nereprezentând, în concret, o critică a legalităţii deciziei civile nr. 374/Ap/2021 pronunţate în apel de către Curtea de Apel Braşov la data de 06.04.2021.

Referitor la cererea formulată în subsidiar, toate cele trei cereri care compun petitul subsidiar sunt cereri noi, formulate omisso medio direct în recurs. Mai mult decât atât, ele nu au fost formulate nici în faţa instanţei de apel (în pofida faptului că modificarea cadrului procesual nu era posibilă nici în faţa instanţei de apel, conform art. 478 alin. (2) din C. proc. civ.) şi nici în faţa instanţei de fond. Astfel, prin aceste cereri, recurenta urmăreşte să altereze cadrul procesual şi obiectul lui în mod artificial, cu rea-credinţă şi cu încălcarea vădită a normelor procesuale aplicabile.

Din analiza cererii de chemare în judecată a recurentei, a întâmpinării acesteia la cererea reconvenţională, a cererii de apel promovate de aceasta şi a întâmpinării la cererea de apel a pârâtei-reclamante, rezultă fără urmă de echivoc ca niciodată A. nu a solicitat înlăturarea penalităţilor de întârziere raportat la faptul că executarea obligaţiei ar fi fost imposibilă, înlăturarea penalităţii de întârziere şi stabilirea cuantumului daunelor-interese pe care recurenta le-ar datora intimatei, întrucât rezoluţiunea nu ar putea fi cumulată cu plata penalităţii şi/sau reducerea penalităţilor la valoarea terenului.

În opinia intimatei, toate cele trei cereri sunt şi nefondate, pentru argumentele dezvoltate în cuprinsul întâmpinării.

Luând în considerare toate apărările formulate în scris, se solicită pronunţarea unei decizii de respingere a recursului A., ca inadmisibil, în principal, şi ca nefondat, în subsidiar, cu consecinţa menţinerii în integralitate a deciziei civile nr. 374/AP/2021, pronunţate în apel de către Curtea de Apel Braşov, aceasta fiind legală.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia atacată, în raport cu motivele recursului şi cu textele normative incidente, Înalta Curte apreciază că recursul reclamantului este admisibil şi fondat, astfel că îl va admite, în considerarea celor ce succed:

II.1. Cu privire la excepţia inadmisibilităţii recursului

Intimata a invocat, în apărare, inadmisibilitatea prezentului recurs, cu motivarea că s-a solicitat, prin declaraţia de recurs, exclusiv casarea deciziei şi rejudecarea în fond de către Înalta Curte, cu toate că, în caz de casare, această instanţă de recurs poate doar să trimită cauza spre o nouă judecată instanţei de apel, iar nu să rejudece ea însăşi procesul în fond.

Referitor la această excepţie, Înalta Curte subliniază că, într-adevăr, inadmisibilitatea recursului împiedică examinarea lui pe fond, însă revine instanţei de recurs obligaţia de a aprecia cu privire la intervenţia acestei sancţiuni, prin raportare la toate acele situaţii de viciu al recursului, pentru care legea de procedură prevede sau permite soluţia inadmisibilităţii. Simpla solicitare a recurentei de casare cu reţinere spre rejudecare, contrară, în principiu, soluţiei pe care, într-un prim ciclu procesual, o poate pronunţa Înalta Curte în recurs, în raport cu art. 497 C. proc. civ. (forma normei după modificarea Legii nr. 134/2010 prin Legea nr. 138/2018, formă aplicabilă în cauza de faţă, în raport de data formulării acţiunii), nu face acest recurs inadmisibil.

Pe cale de consecinţă, excepţia inadmisibilităţii recursului va fi înlăturată, ca nefondată, având în vedere că, potrivit art. 22 alin. (1) din C. proc. civ., judecătorul soluţionează litigiul conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile.

II.2. Judecând în fond, Înalta Curte constată că atât reclamanta S.C. A. S.R.L., cât şi pârâta B., pe cale reconvenţională, au solicitat primei instanţe să dispună rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare încheiate în data de 1 noiembrie 2017, prin care pârâta, în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să transmită în viitor reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă de 1.790 mp, care va rezulta din parcelarea terenului în suprafaţă totală de 20.734 mp, situat administrativ în localitatea Sf. Gheorghe, judeţul Covasna, cu preţul de 85.920 euro, din care s-a plătit un avans în valoare de 42.500 euro.

Reclamanta susţine, în esenţă, că pârâta, în mod culpabil, nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, anume cele referitoare la întocmirea documentaţiei cadastrale, în scopul parcelării terenului şi, în final, transmiterii dreptului de proprietate în mod valabil.

Prin acţiunea reconvenţională formulată, a invocat culpa reclamantei pentru neexecutarea obligaţiei de repoziţionare a propriei parcele şi aceea de anulare a numerelor cadastrale atribuite, obligaţii apreciate a fi subsecvente celor asumate de reclamantă, în calitatea acesteia de promitent-vânzător.

Prima instanţă a respins acţiunea reclamantei şi, consecutiv admiterii acţiunii reconvenţionale, a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare, din culpa exclusivă a reclamantei; a obligat pârâta la restituirea avansului din preţ şi a respins cererea de obligare a reclamantei la plata daunelor-interese.

Instanţa de apel respinge ca nefondat apelul reclamantei, admite apelul pârâtei şi obligă reclamanta şi la plata penalităţilor pentru neîndeplinirea obligaţiilor menţionate la pct. 1 din actul adiţional nr. x la contract, păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Decizia pronunţată în apel a fost atacată cu recurs exclusiv de reclamantă, aceasta solicitând, în principal, constatarea nulităţii absolute a promisiunii de vânzare, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar, înlăturarea penalităţilor stipulate la pct. 2 din actul adiţional nr. x la contract, sub un întreit motiv: executarea obligaţiei asumate de recurentă este imposibilă, din cauze ce nu îi pot fi imputate; rezoluţiunea promisiunii nu poate fi cumulată cu plata penalităţilor de întârziere; penalităţile sunt excesive şi se impune reducerea lor, până la nivelul valorii terenului.

II.3. În principal, Înalta Curte observă că promisiunea bilaterală de vânzare dedusă judecăţii a fost încheiată în data de 1 noiembrie 2017, după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., fiind supusă, aşadar, dispoziţiilor acestei legi, în raport cu art. 6 alin. (5) din C. civ. şi art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C. civ. (art. 1279 şi art. 1669-1670 C. civ.).

II.4. Se apreciază că invocarea de către recurenta reclamantă, prin motivele de recurs, a excepţiei nulităţii promisiunii bilaterale de vânzare nr. 3610 din 01.11.2017 nu este admisibilă, faţă de dispoziţiile art. 488 alin. (2) rap. la art. 477 şi 478 din C. proc. civ.

Pentru prima dată, în recurs, reclamanta încearcă să demonstreze că actul juridic a cărui rezoluţiune a solicitat-o ea însăşi, pornind de la premisa unei încheieri valabile, este nul, astfel că obligaţiile contractuale nu există şi nu au existat nicicând, în mod valabil; consecinţa unei astfel de constatări ar fi respingerea propriei cereri de chemare în judecată.

În termenii distincţiei reglementate de art. 31 din C. proc. civ., excepţia nulităţii absolute a promisiunii bilaterale de vânzare reprezintă o apărare de fond, specifică dreptului substanţial şi aflată, în principiu, la îndemâna pârâtului, iar nu o excepţie procesuală de fond, absolută, prin care se invocă neregularităţi procedurale, fără să se pună în discuţie fondul dreptului, supusă regimului juridic prevăzut de art. 247 alin. (1) din C. proc. civ., care permite invocarea ei direct în recurs.

Cum promisiunea bilaterală de vânzare constituie fundamentul cererii deduse judecăţii, recurenta reclamantă era ţinută să formuleze pretenţiile deduse judecăţii fie prin cererea de chemare în judecată, fie printr-o cerere adiţională potrivit art. 30 alin. (5) din C. proc. civ. ori, având în vedere poziţia sa procesuală de pârâtă, în cererea reconvenţională; avea opţiunea invocării acestei apărări prin întâmpinarea formulată la cererea reconvenţională promovată de pârâta B..

Mai mult decât atât, se constată că recurenta-reclamantă nu a invocat o astfel de apărare nici prin motivele apelului său, nici prin întâmpinarea formulată la cererea de apel a pârâtei B..

Recursul este o cale extraordinară de atac, prin care se realizează exclusiv un control de legalitate a hotărârii atacate, pentru motivele expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., astfel încât, în această etapă procesuală, nu este posibilă formularea unor cereri noi şi nici nu este permisă o cenzură de temeinicie a hotărârii ori modificarea situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond (ce au competenţă exclusivă în acest sens).

Consecutiv acestor reguli de procedură, art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., anterior evocat, prevede: "(2) Motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanţa a omis să se pronunţe asupra lor."

De altfel, contra intereselor sale procesuale, invocând excepţia nulităţii promisiunii bilaterale de vânzare, recurenta tinde la respingerea propriei cereri de chemare în judecată, aceea cu care a învestit prima instanţă.

Totodată, Înalta Curte apreciază că nu poate fi primită nici susţinerea aceleiaşi recurente referitoare la neexercitarea rolului activ de către instanţa de apel, prin neinvocării nulităţii absolute a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, sens în care se prevalează de prevederile art. 1247 alin. (3) din C. civ., având în vedere că rolul activ al judecătorului în procesul civil are o serioasă limitare, dată de principiul disponibilităţii părţilor; mai mult decât atât, norma de drept substanţial nu prevede că instanţa poate invoca nulitatea absolută a unui contract, independent de rigorile C. proc. civ.

Or, astfel cum s-a arătat, recurenta-reclamantă este partea aflată în culpă procesuală, pentru maniera în care a conceput cadrul obiectiv al judecăţii (neformulând o atare pretenţie) sau, mult mai adecvat, pentru modalitatea de a se apăra în acţiunea reconvenţională formulată de pârâtă, omiţând să invoce o atare apărare de fond.

Pentru toate aceste motive, excepţia nulităţii absolute a promisiunii bilaterale de vânzare se va respinge ca inadmisibilă.

II.5. Circumscris acelor critici care vizează rezoluţiunea actului juridic dedus judecăţii, Înalta Curte subliniază că rezoluţiunea contractului apare reglementată în capitolul referitor la executarea silită a obligaţiilor, împreună cu rezilierea şi reducerea prestaţiilor, prin art. 1549-1554 C. civ., fiind un "remediu", la îndemâna creditorului, operant în caz de neexecutare a contractului, care duce la încetarea acestuia, cu efecte retroactive.

Astfel, în raport cu art. 1516 C. civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei, iar atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa,şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: a) să ceară ori să treacă la executarea silită a obligaţiei; b) să obţină, în cazul unei obligaţii contractuale, rezoluţiunea, rezilierea contractului ori reducerea propriei obligaţii corelative; c) să folosească, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.

Cauzele justificate de neexecutare a obligaţiilor contractuale sunt cele menţionate în cuprinsul Secţiunii a 6-a a Capitolului II, referitoare la ordinea executării obligaţiilor (art. 1555 C. civ.), excepţia de neexecutare (art. 1556 C. civ.) şi imposibilitatea de executare (art. 1557 C. civ.).

Conform art. 1547 C. civ., Debitorul este ţinut să repare prejudiciul cauzat cu intenţie sau din culpă.

Potrivit art. 1548 C. civ., Culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.

Conform art. 1549 alin. (1) C. civ., (1) Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin. (2) Rezoluţiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părţi a obligaţiei nu atrage rezoluţiunea contractului faţă de celelalte părţi, cu excepţia cazului în care prestaţia neexecutată trebuia, după circumstanţe, să fie considerată esenţială. (3) Dacă nu se prevede altfel, dispoziţiile referitoare la rezoluţiune se aplică şi în cazul rezilierii.

În raport cu art. 1551 alin. (1) teza I C. civ., (1) Creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate. În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.

Analiza textelor normative anterior evocate pune în evidenţă, cu suficientă claritate, că ori de câte ori rezoluţiunea judiciară este aleasă ca remediu de către creditor, activarea acestui remediu presupune îndeplinirea simultană a următoarelor condiţii substanţiale: 1) neexecutarea să privească o obligaţie contractuală, cu privire la care legea admite rezoluţiunea, ca remediu; 2) neexecutarea să fie una însemnată, suficient de gravă, de importantă, pentru a atrage rezoluţiunea. Această cerinţă rezultă din interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 1551 alin. (1) teza I C. civ. (enunţat mai sus) şi presupune că neexecutarea este una determinantă, esenţială, lipsindu-l pe creditor de ceea ce urmărea în mod fundamental să obţină prin încheierea contractului; este fără importanţă dacă neexecutarea priveşte o obligaţie principală sau una accesorie, esenţial fiind în ce măsură această neexecutarea conservă sau, dimpotrivă, afectează interesul creditorului în menţinerea contractului, prin raportare la scopul în care acesta a fost încheiat; 3) neexecutarea să nu poată fi justificată, prin una sau mai multe dintre cauzele menţionate în cuprinsul Secţiunii a 6-a (art. 1555-1557 C. civ.).

În esenţă, pe fondul unei neexecutări a contractului, prezumată a fi culpabilă, rezoluţiunea poate fi activată, aşadar, dacă neexecutarea este suficient de importantă şi ea nu poate fi justificată. Justificările ar putea fi excepţia de neexecutare sau imposibilitatea fortuită (remediile sunt accesibile şi pentru neexecutarea cauzată de imposibilitatea fortuită, cu excepţia executării în natură şi daunelor-interese). Dacă debitorul nu face dovada unei cauze justificate de neexecutare a obligaţiilor asumate prin contract, atunci se poate considera că neexecutarea îi este imputabilă, operează prezumţia legală relativă de culpă (debitorul este vinovat de neexecutare).

Aşa fiind, ori de câte ori se cere rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, creditorul este obligat, în principiu, să probeze o neexecutare, suficient de importantă, vinovăţia debitorului fiind legal prezumată, prin art. 1548 C. civ.. Desigur, debitorul se poate apăra, probând o serie de justificări ale neexecutării, dintre care doar unele pot constitui o piedică în calea rezoluţiunii; proba va trebui să aibă loc diferit, după cum avem de a face cu obligaţii de rezultat sau de mijloace.

Condiţia formală a rezoluţiunii judiciare este legată de punerea în întârziere a debitorului, în condiţiile art. 1521 şi urm. din C. civ.

Cu referire la daunele-interese, potrivit art. 1530 C. civ., creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei.

Înalta Curte reaminteşte că vinovăţia este prezumată de neexecutare, prin art. 1.548 C. civ. şi această regulă este aplicabilă oricărei neexecutări, prezentând o deosebită relevanţă în privinţa daunelor-interese.

Din interpretarea art. 1530 C. civ. rezultă că, pentru a obţine o exonerare de daune-interese, debitorul trebuie să probeze lipsa vinovăţiei sale, adică ori imposibilitatea fortuită, ori culpa creditorului, ori existenţa celorlalte cauze care înlătură vinovăţia sa în neexecutarea prestaţiilor. Prezintă relevanţă, în contextul unei astfel de analize, clasificarea tradiţională în obligaţii de mijloace şi obligaţii de rezultat, deoarece proba neexecutării are loc diferit în funcţie de fiecare categorie de obligaţii: pentru obligaţiile de rezultat, proba neexecutării o constituie dovedirea neproducerii rezultatului promis, în timp ce, pentru obligaţiile de mijloace, proba neexecutării o constituie dovedirea nedepunerii diligenţelor de către debitor. În cazul obligaţiilor de rezultat, simpla neprocurare a rezultatului promis generează prezumţia de vinovăţie în neexecutare. În cazul obligaţiilor de mijloace, simpla neatingere a rezultatului promis nu prezumă neexecutarea obligaţiei, fiind necesar să se probeze că acele acte/fapte care constituie diligenţele debitorului în atingerea rezultatului nu au fost îndeplinite. Prin urmare, proba neexecutării obligaţiilor de mijloace este proba neexecutării diligenţelor în vederea atingerii rezultatului promis. Odată efectuată această probă (proba neexecutării) devine pe deplin funcţională prezumţia de vinovăţie instituită de art. 1.548 C. civ.

Conform art. 1554 C. civ.:

"(1) Contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite. (2) Rezoluţiunea nu produce efecte asupra clauzelor referitoare la soluţionarea diferendelor ori asupra celor care sunt destinate să producă efecte chiar în caz de rezoluţiune. (3) Contractul reziliat încetează doar pentru viitor."

Pronunţarea rezoluţiunii de către instanţă produce efectul desfiinţării contractului, cu restituirea prestaţiilor executate, în virtutea principiului restitutio in integrum.

Prin excepţie, desfiinţarea contractului nu afectează clauzele destinate să producă efecte chiar şi în caz de rezoluţiune, aşa cum este clauza penală, aceea prin care părţile stipulează, de la început, în contract, că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale (art. 1538 alin. (1) C. civ.).

O astfel de evaluare convenţională anticipată a daunelor-interese, printr-o clauză penală, nu este, în mod esenţial, legată de o prestaţie monetară, astfel că ea poate viza chiar şi o obligaţie de a face, asumată prin contract. Cert este că o astfel de clauză penală, prevăzută ca echivalent pentru neexecutare, exonerează creditorul de a face dovada existenţei şi întinderii prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaţiilor contractuale. Prin accesorialitate, existenţa clauzei penale depinde de valabilitatea convenţiei principale, conform art. 1540 alin. (1) C. civ.. Totodată, stingerea obligaţiei principale, determină, de regulă, stingerea efectelor clauzei penale.

Coroborând dispoziţiile art. 1516 alin. (2) C. civ., în temeiul cărora creditorul alege să obţină rezoluţiunea, fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin, cu dispoziţiile art. 1554 alin. (2) din C. civ., mai sus evocate, precum şi cu dispoziţiile art. 1538 alin. (5) şi art. 1539 C. civ., în interpretarea a contrario, Înalta Curte concluzionează în sensul că, prin excepţie, stingerea obligaţiilor contractuale prin rezoluţiune/reziliere nu va duce şi la stingerea efectelor clauzei penale, aceea prevăzută ca echivalent al prejudiciului stabilit anticipat pentru neexecutare, clauza penală având, pe lângă natura sancţionatorie, şi o natură reparatorie, întrucât este menită să asigure o compensare a prejudiciului suferit de creditor pentru neexecutarea obligaţiei de către debitor.

Dreptul la daune-interese, în reglementarea de principiu oferită prin art. 1530 C. civ., este cumulabil cu orice alt remediu aplicabil în cazul unei neexecutări imputabile, culpabile, a obligaţiei, iar rezoluţiunea este un astfel de remediu. Opţiunea creditorului pentru rezoluţiune, ca remediu incisiv, aplicabil în caz de neexecutare, nu îi anulează dreptul la repararea prejudiciului suferit ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale, prin acordarea unor daune-interese, care sunt evaluate anticipat de părţi, în ipoteza stipulării unei clauze penale. Astfel fiind, rezoluţiunea judiciară şi daunele-interese sunt remedii compatibile, ele pot fi cumulate.

Legea conferă exclusiv creditorului dreptul de a opta, în caz de neexecutare, între a cere executarea silită în natură a obligaţiei principale sau rezoluţiunea contractului şi executarea clauzei penale, atunci când este dovedită culpa debitorului în neexecutare; cu toate acestea, ori de câte ori executarea obligaţiei a devenit imposibilă, din cauze neimputabile debitorului, penalitatea nu poate fi solicitată cu succes (art. 1540 alin. (2) C. civ.).

În litigiul dedus judecăţii, prima instanţă, iar apoi instanţa de apel, ca instanţe de fond, s-au axat exclusiv pe problema culpei debitorului, pentru a pronunţa rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare, în condiţiile în care aceasta este prezumată în caz de neexecutare a obligaţiilor asumate prin contract, fără a realiza o cercetare riguroasă a tuturor cerinţelor substanţiale prescrise de lege în cazul rezoluţiunii, astfel cum au fost ele enunţate anterior, cele care permit activarea acestui remediu.

Indiscutabil, promisiunea bilaterală de vânzare, încheiată de părţile în proces în data de 1 noiembrie 2017, a generat în sarcina celor două părţi ale raportului juridic substanţial doar obligaţii de a face, respectiv de a încheia în viitor, în mod valabil, un contract de vânzare.

Totodată, prin această promisiune, cele două părţi şi-au asumat obligaţii suplimentare, nespecifice, referitoare la efectuarea unor operaţiuni tehnice de carte funciară, prealabile şi absolut necesare încheierii contractului, şi anume: 1) dezmembrarea corpului funciar în suprafaţă totală de 20.734 mp, pe care promitentul-vânzător îl are în proprietate, astfel încât să rezulte o parcelă de sine-stătătoare, în suprafaţă de 1.790 mp., promisă spre vânzare; 2) relocarea (repoziţionarea) numărului cadastral pe care promitentul-cumpărător îl deţine asupra imobilului-teren care face obiectul promisiunii de vânzare.

În considerarea acestor operaţiuni, termenul de executare a promisiuni bilaterale de vânzare a fost prelungit succesiv de părţi, prin două acte adiţionale la contract, din 30 octombrie 2018 până în data de 26 iulie 2019. Rezultă, din statuările de fapt ale instanţelor de fond, că în tot acest interval de timp, atât reclamanta, în cursul lunii februarie 2018, cât şi pârâta, în data de 2 noiembrie 2018, au luat legătura cu câte un expert, în scopul întocmirii documentaţiei tehnice necesare reglementării stării tabulare a imobilului care face obiectul promisiuni bilaterale de vânzare, fiind informate cu privire la faptul că suprapunerea titlurilor de proprietate pe care părţile le deţin cu privire la acelaşi imobil reprezintă un impediment real pentru o punere de acord a stării tabulare cu situaţia juridică reală a imobilului prin operaţiuni tehnice de carte funciară, precum repoziţionarea numărului cadastral şi dezlipirea (dezmembrarea parcelară).

Înalta Curte reţine, sub aspectul împrejurărilor de fapt dovedite şi necontestate de părţile în proces, că pârâta B. este titular al unui drept de proprietate tabulară, dobândit cu titlul de moştenire, asupra unui teren în suprafaţă totală de 24.575 mp, identificat cu nr. top. x, în CF nr. x Sfântu Gheorghe, CF vechi nr. x Sfântu Gheorghe. Acest drept a fost înscris în cartea funciară în anul 2005, conform încheierii CF nr. x, fără a primi un număr cadastral.

Terenul evidenţiat mai sus a făcut obiectul Legii fondului funciar, pentru suprafaţa reală de 1.790 mp, fiind emis un titlu de proprietate, cu nr. x/2000, în favoarea unor terţi, iar prin înstrăinări succesive, parcela ajunge în proprietatea reclamantei, în anul 2017, fiind identificat cu nr. cadastral x, în CF x Sfântu Gheorghe şi nr. cadastral x, în CF x Sfântu Gheorghe. Reclamanta îşi înscrie dreptul de proprietate, cu titlul de cumpărare, în cele două cărţi funciare şi, în anul 2008, edifică pe teren o hală cu destinaţia depozit frigorific, pe care o foloseşte şi în prezent.

Prin sentinţa civilă nr. 270/2016 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe pronunţată în dosar nr. x/2010, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 70/2016 a Tribunalului Covasna, a fost admisă acţiunea în revendicare exercitată de reclamanta B. împotriva pârâtei S.C. A. S.R.L., pârâta fiind obligată să lase reclamantei, în deplină proprietate şi posesie, terenul dobândit în anul 2007, prin cumpărare. Prin această hotărâre judecătorească, învestită cu autoritate de lucru judecat şi opozabilă celor două părţi în proces, se statuează cu privire la faptul că terenul din titlul de proprietate deţinut de S.C. A. S.R.L. se suprapune terenului dobândit de B. prin moştenire, în limita celor 1.790 mp, iar acest teren se află în posesia societăţii pârâte. În urma unei analize comparative a titlurilor de proprietate depuse de părţile în litigiu, B. obţine recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra terenului ocupat de S.C. A. S.R.L..

În considerarea efectelor acestei hotărâri judecătoreşti, apare deplin dovedită împrejurarea că, pentru unul şi acelaşi teren, având o suprafaţă de 1.790 mp există în mod valabil două titluri de proprietate, provenind de la autori diferiţi, iar dreptul de proprietate apare intabulat atât în favoarea reclamantei, cât şi în favoarea pârâtei, în cărţi funciare diferite, prin alocarea unor numere cadastrale în favoarea parcelei dobândite de reclamantă, fără o prealabilă dezmembrare a corpului funciar în suprafaţă totală de 20.734 mp., aflat în proprietatea pârâtei B., cu titlul de moştenire.

O acţiune în rectificarea înscrierilor din cele două cărţi funciare în care apare intabulat dreptul de proprietate al reclamantei S.C. A. S.R.L., nu a fost promovată de titularul acţiunii în revendicare, B., în considerarea hotărârii judecătoreşti definitive, pronunţate în favoarea sa.

În acest circumstanţe, părţile încheie promisiunea bilaterală de vânzare din în litigiu, asumându-şi, prin aceeaşi convenţie, obligaţii suplimentare şi prealabile de reglementare a situaţiei cadastral juridice a imobilului care face obiectul promisiunii, pentru ca transmiterea dreptului de proprietate să poată fi realizată în viitor în mod valabil.

Învestite fiind cu soluţionarea acţiunii în rezoluţiunea promisiunii de vânzare, instanţele de fond aveau obligaţia de a stabili, cu suficientă claritate, care sunt obligaţiile principale generate de această convenţie în sarcina părţilor raportului juridic substanţial, cele în considerarea cărora a fost încheiată convenţia, ce natură au obligaţiile referitoare la realizarea operaţiunilor tehnice de carte funciară şi mai ales cum a fost împărţită sarcina acestora între părţile raportului juridic substanţial, în momentul încheierii convenţiei şi, ulterior, prin celor două acte adiţionale, procedând la interpretarea cu rigoare a clauzelor acestora.

Din perspectiva condiţiilor substanţiale ale rezoluţiunii, cele care permit activarea acestui remediu, se impun precizări şi statuări, în fapt şi în drept, cu privire la cerinţa existenţei unei neexecutări însemnate, grave şi dacă această cerinţă se verifică în raport cu obligaţiile suplimentare asumate de părţi prin promisiunea bilaterală de vânzare. Constatarea unei neexecutări însemnate, ca situaţie de fapt, nu apare evidenţiată în considerentele deciziei pronunţate în apel. De altfel, niciuna dintre cele două instanţe de fond nu a analizat această cerinţă şi nu a stabilit dacă neexecutarea vizează obligaţia principală sau celelalte obligaţii asumate de părţi, şi în ce măsură această neexecutare lipseşte creditorul de interes în menţinerea contractului, prin raportare la momentul încheierii contractului şi la situaţia juridică a imobilului în litigiu.

Mai mult decât atât, nu au fost calificate juridic obligaţiile asumate de părţi, a căror neexecutare se pretinde, distincţia între obligaţii de rezultat şi obligaţii de mijloace prezentând relevanţă pentru acordarea daunelor-interese, în considerarea celor enunţate sub aspect teoretic anterior.

Art. 1.530 C. civ., în formularea sa, include toate aceste categorii de obligaţii, oferind posibilitatea acordării daunelor-interese pentru neexecutările culpabile ale obligaţiilor de mijloace şi de rezultat relative, ca şi pentru neexecutarea chiar şi neculpabilă a obligaţiilor de rezultat absolute. Daunele-interese pot fi acordate numai dacă neexecutarea nu este justificată. Dacă nu există justificare, atunci există vinovăţie, dacă dimpotrivă există justificare, atunci nu există vinovăţie.

În cazul constatării asumării unei obligaţii de rezultat, instanţa de apel trebuia să analizeze apărarea fiecărui debitor, formulate în cadrul acţiunii principale şi a celei reconvenţionale, împrejurările reale şi justificate, prin raportare la textele normative cuprinse în Legea cadastrului şi normele de aplicare, care i-ar putea oferi o justificare pentru neexecutarea contractuală.

Înalta Curte reţine, cu referire la condiţia anterior evocată, că instanţa de apel, după ce în prealabil invocă prezumţia legală relativă de culpă, dedusă din neexecutare, în raport cu art. 1548 C. civ., şi reţine, în mod corect, lipsa de simultaneitate a executării obligaţiilor asumate prin convenţie (aceasta reprezentând o cauză de neexecutare justificată a obligaţiilor, în raport cu art. 1555 C. civ.), concluzionează în sensul că obligaţia asumată de reclamantă, aceea de relocare, de repoziţionare a numărului cadastral, trebuia executată cu prioritate. Cum reclamanta nu a întreprins niciun demers în acest scop, în timp util, toată această perioadă în care reclamanta a rămas pasivă, în aprecierea instanţei de apel, reprezintă o dovadă a lipsei intenţiei în îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi implicit, a culpei sale în neexecutare.

Instanţa de recurs reaminteşte că părţile în litigiu au solicitat deopotrivă rezoluţiunea unei promisiuni bilaterale de vânzare, în integralitatea ei, în condiţiile în care, prin această promisiune, şi-au asumat reciproc nu doar obligaţia esenţială, aceea de a încheia în viitor o vânzare valabilă, ci şi obligaţii suplimentare, menite să actualizeze situaţia cadastral-juridică a imobilului teren care face obiectul promisiunii de vânzare, în scopul încheierii vânzării. În concret, este vorba despre întocmirea unei documentaţii de parcelare a corpului funciar în suprafaţă totală de 20.734 mp teren, în vederea dezlipirii parcelei promise spre vânzare şi repoziţionării numerelor cadastrale alocate deja acestei parcele în noile cărţi funciare, cele care au fost deschise odată cu emiterea titlului de proprietate în baza legilor fondului funciar.

Statuările primei instanţe şi apoi ale instanţei de apel cu privire la titularul acestor obligaţii suplimentare sunt contradictorii, fiind reţinute ambele în sarcina reclamantei, iar apoi doar obligaţia de repoziţionare, în sarcina reclamantei.

Constatările instanţei de apel referitoare la lipsa de simultaneitate a executării obligaţiilor sunt corecte, însă concluziile exprimate, în sensul că repoziţionarea numerelor cadastrale apare a fi o obligaţie prioritară în raport cu operaţiunea de dezmembrare parcelară, nu au nicio fundamentare legală, printr-o necesară şi obligatorie raportare la normele cuprinse în Legea cadastrului nr. 7/1996 şi în Regulamentul de aplicare a acestei legi, în vigoare la data încheierii convenţiei.

Tot astfel, instanţa de apel nu statuează, cu suficientă claritate, în privinţa caracterului justificat/nejustificat al neexecutării obligaţiei de "repoziţionare", prin raportare la Legea cadastrului şi a Regulamentului de aplicare a legii, cele care reglementează condiţiile efectuării acestor operaţiuni.

Or, numai prin interpretarea textelor normative incidente şi aplicarea lor la circumstanţele concrete ale cauzei se poate concluziona corect cu privire la divergenţa născută, respectiv dacă o corectare a situaţiei cadastrale putea fi obiectiv rezolvată în baza unei cereri de rectificare adresată oficiului de cadastru ori apărea necesară promovarea unei acţiuni în rectificarea înscrierilor în cartea funciară, exercitată în condiţiile C. civ.

În absenţa tuturor acestor statuări, în fapt şi în drept, fără o analiză a condiţiilor substanţiale şi a celor formale de activare a rezoluţiunii, ea nu putea fi pronunţată de instanţă.

II.6. Cu referire la condiţiile acordării daunelor-interese, Înalta Curte reţine temeinicia criticilor aduse deciziei atacate cu recurs, sub acest aspect, cele care vizează insuficienţa considerentelor exprimate de instanţa de apel atunci când califică prestaţia asumată de către debitor, prin actul adiţional nr. x la contract, ca având natura unei clauze penale, care poate fi cumulată cu rezoluţiunea.

Înalta Curte a evidenţiat, în cuprinsul prezentelor considerente, că prin excepţie de la regula caracterului accesoriu al clauzei penale, stingerea obligaţiilor prin rezoluţiune sau reziliere nu duce la stingerea efectelor clauzei penale, atunci când ea a fost convenită anticipat de părţi ca echivalent pentru neexecutarea obligaţiei principale. În acest sens sunt dispoziţiile art. 1538 alin. (1) C. civ.

Problema cumulului clauzei penale a fost rezolvată de legiuitor prin art. 1539 C. civ., cu referire la executarea obligaţiei principale în natură. Din interpretarea acestui text normativ, rezultă că atunci când clauza penală a fost prevăzută de părţi în contract pentru neexecutarea obligaţiei principale, ea nu poate fi cumulată cu executarea în natură, însă ea nu este incompatibilă, în acest caz, cu rezoluţiunea sau rezilierea, ca remediu distinct de executarea în natură.

În situaţia în care clauza penală a fost stipulată pentru executarea necorespunzătoare a obligaţiei, ceea ce înseamnă executarea cu întârziere ori cu nerespectarea locului executării obligaţiei, ea poate fi cumulată cu executarea silită în natură sau cu daune-interese compensatorii, însă nu poate fi cumulată cu rezoluţiunea sau rezilierea contractului.

Pentru aplicarea acestor reguli, referitoare la cumulul clauzei penale, apare necesară o interpretare riguroasă a clauzei stipulate de părţi în actul adiţional nr. x la contract, pentru a se statua, argumentat, dacă evaluarea anticipată a prejudiciului de către părţile contractului a vizat prejudiciul cauzat prin neexecutare ori prin executarea cu întârziere şi dacă vizează sau nu o obligaţie principală, în sensul art. 1538 alin. (1) C. civ.

În funcţie de aceste statuări, urmează a se face aplicarea textelor normative substanţiale incidente, cele care permit cumulul clauzei penale cu rezoluţiunea contractului, sau dimpotrivă.

Pentru toate cele ce preced, apreciind că se verifică motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., instanţa de recurs, în aplicarea art. 497 alin. (1) teza I C. proc. civ., va admite recursul reclamantei-pârâte, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre o nouă judecată, instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 374/Ap din 6 aprilie 2021pronunţată de Curtea de ApelBraşov- secţiaI civilă.

Casează decizia şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 decembrie 2021.