Judicial substitution of sale contract and release via consignment where seller failed to provide bank details for price payment

Şedinţa publică din data de 24 noiembrie 2021

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Primul ciclu procesual

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 22 iunie 2017, pe rolul Tribunalului Argeş, secţia civilă, sub nr. x/2017, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând să se dispună: obligarea pârâtei la plata daunelor materiale cauzate de refuzul nejustificat de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare privind bunul imobil ce face obiectul promisiunii de vânzare autentificate sub nr. x/15.09.2014 completate cu actul adiţional autentificat sub nr. x/6.05.2016, daune evaluate provizoriu la momentul depunerii acţiunii, în vederea timbrajului, la 1.700 euro, echivalent a 76.500 RON; pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul menţionat în CF sub nr. x UAT Piteşti spaţiu comercial situat în Cartier Banat str. x (str. x în CF), judeţul Argeş şi stabilirea diferenţei de preţ de plată ca urmare a compensării datoriilor reciproce, petit evaluat provizoriu, în vederea timbrajului, la suma de 82.000 euro, echivalent a 369.000 RON.

La data de 18 septembrie 2017, reclamantul a depus precizare a acţiunii, solicitând diminuarea convenţională a preţului cu suma de 750 euro pentru fiecare lună de neîncheiere a contractului translativ de proprietate, valoarea lipsei de folosinţă fiind, în aceste condiţii, diminuată la diferenţa între suma lunară mai sus precizată şi valoarea chiriei convenite şi neîncasate echivalent cu 950 euro/lunar; în subsidiar, s-a solicitat întreaga lipsă de folosinţă echivalentă cu chiria neîncasată.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Argeş

Prin sentinţa civilă nr. 130 din 02 aprilie 2018, Tribunalul Argeş a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul A., astfel cum a fost precizată.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Piteşti

Prin decizia nr. 236 din 17 ianuarie 2019, Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei menţionate şi a obligat pe apelantul-reclamant la plata către intimata-pârâtă a sumei de 5000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

4. Decizia pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Prin decizia nr. 4 din 14 ianuarie 2020, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a fost admis recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 236 din 17 ianuarie 2019 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă, a fost casată decizia recurată şi trimisă cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă.

Al doilea ciclu procesual

5. Decizia pronunţată în rejudecarea apelului de Curtea de Apel Piteşti

Dosarul a fost înregistrat, în rejudecare, pe rolul Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă, la data de 15 mai 2020, sub nr. x/2017*.

Prin decizia civilă nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă a admis apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 130 din 02 aprilie 2018, pronunţată de Tribunalul Argeş în dosarul nr. x/2017; a schimbat sentinţa, în sensul că a admis în parte acţiunea, a constatat că a intervenit contractul de vânzare-cumpărare dintre reclamant şi pârâtă în ceea ce priveşte imobilul spaţiu comercial în suprafaţă utilă de 101,81 mp şi construită de 116,89 mp, situat în municipiul Piteşti, cartier Banat, str. x de Hunedoara (Exerciţiu), nr. 5, jud. Argeş, compus din: magazin în suprafaţă de 12,37 mp, magazin în suprafaţă de 13,72 mp, curte (depozit) în suprafaţă de 35,22 mp, depozit în suprafaţă de 25,38 mp, depozit în suprafaţă de 15,12 mp, precum şi terenul aferent în suprafaţă de 69,36 mp, din care suprafaţă exclusivă 51,23 mp, suprafaţă indiviză 13,13 mp, suprafaţă aferentă transport 5 mp, intabulat în cartea funciară nr. x a localităţii Piteşti; a obligat pârâta la plata sumei de 37.800 euro, echivalent în RON, reprezentând despăgubiri; a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 28.843 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

6. Recursurile declarate în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă au declarat recurs reclamantul A. şi pârâta S.C. B. S.R.L., căi de atac cu a căror soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauză.

6.1. Recursul reclamantului A.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamantul A. a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, cu privire la soluţia ce vizează solicitarea acoperirii prejudiciului produs prin refuzul de perfectare a actului translativ de proprietate, în sensul admiterii cererii de stabilire a cuantumului acestuia până la momentul realizării transferului de proprietate convenit.

A susţinut că, adiţional cererii de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, a solicitat şi acordarea unei despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a spaţiului de la momentul stabilit pentru încheierea actului translativ de proprietate şi până la transferul efectiv, însă curtea de apel, deşi a admis cererea, a acordat despăgubiri până la momentul învestirii instanţei, rămânând neacoperit prejudiciul de la momentul învestirii instanţei de judecată şi până la data transferului proprietăţii convenite şi achitate de reclamant.

Conchizând, reclamantul a susţinut că instanţa de apel nu a avut în vedere dispoziţiile art. 1270 din C. civ., atât timp cât convenţia reprezentată de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare completată cu actul adiţional nr. x/2017 are caracter obligatoriu faţă de părţi, iar lipsa de folosinţă este reprezentată de valoarea chiriei convenite de recurent cu chiriaşul ce ocupă spaţiul respectiv.

6.2. Recursul pârâtei S.C. B. S.R.L.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 1 şi 8 din C. proc. civ., pârâta S.C. B. S.R.L. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, cu consecinţa menţinerii hotărârii instanţei de fond prin care s-a respins cererea de chemare în judecată.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 1, recurenta a susţinut că instanţa nu a fost alcătuită în mod legal, potrivit dispoziţiilor Legii nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, întrucât la data de 10 decembrie 2020, când în urma unor amânări succesive instanţa de apel a pronunţat decizia atacată, în compunerea completului a figurat un alt grefier decât cel care a participat la termenul din data de 18 noiembrie 2020, când au avut loc dezbaterile asupra fondului cauzei, fiind astfel nerespectat principiul continuităţii completului de judecată.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8, recurenta a susţinut că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a prevederilor art. 1669 şi art. 1279 din C. civ.

A arătat recurenta că, în antecontractul care a fost avut în vedere de către instanţă la pronunţarea deciziei recurate, a fost inserată menţiunea potrivit căreia contractul va putea fi încheiat după achitarea diferenţei de preţ de către promitentul cumpărător, cel mai târziu la data de 15 aprilie 2017.

Dispoziţiile art. 1669 alin. (1) din C. civ. prevăd că atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, însă, în cauză, actul nu a fost perfectat pentru că la data de 15 aprilie 2017, stabilită în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare, preţul nu era achitat.

Aceeaşi teză se regăseşte şi în dispoziţiile art. 1279 alin. (3) teza I din C. civ., în sensul că se poate pronunţa o astfel de hotărâre doar în situaţia refuzului nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul promis.

În speţă, promitentul cumpărător nu şi-a îndeplinit obligaţia de a plăti diferenţa de preţ până la 15 aprilie 2017, independent de obligaţiile promitentei vânzătoare, sens în care este aplicabil principiul pacta sunt servanda (art. 1270 alin. (1) C. civ.) şi dispoziţiile art. 1271 alin. (1) din C. civ.

Notarul public a consemnat în cuprinsul încheierii de autentificare nr. 5 din 19 aprilie 2017 şi faptul că nu s-a putut încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru că reprezentanţii societăţii nu au prezentat documente emise de OCPI, însă pârâta a făcut dovada că în perioada 06 -21 aprilie 2017 cartea funciară a fost blocată chiar de către notarul care efectua actele.

În continuare, recurenta a arătat că s-a reţinut de către instanţă faptul că actul încheiat de părţi nu îndeplineşte una dintre condiţiile prevăzute de art. 1719 C. civ., respectiv plata preţului de către promitentul-cumpărător, şi că nu se poate suplini voinţa promitentului-vânzător prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Însă, din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1279 şi art. 1669, reiese că pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, trebuie ca partea care solicită să îşi fi executat propriile obligaţii rezultate din promisiune, natura contractului să permită pronunţarea unei astfel de hotărâri şi promisiunea de a contracta să respecte condiţiile legii pentru validitatea contractului promis.

Or a susţinut recurenta, instanţa de apel nu a analizat faptul că, la data stabilită de părţi, preţul nu era achitat, reţinând în mod greşit că pârâta nu a prezentat notarului dovada achitării creditului şi că este de rea-credinţă, cu toate că promitentul cumpărător nu îşi îndeplinise obligaţia de a achita preţul, iar obligaţia de achitare integrală a creditului era una subsidiară celei privind plata preţului de către cumpărător. Reclamantul însuşi a recunoscut neplata preţului încă din data de 15 aprilie 2017, dată la care acesta nu avea în conturi suma de bani ce reprezenta diferenţa de preţ datorată.

Astfel, au fost încălcate dispoziţiile art. 1279 alin. (3) şi art. 1669 alin. (1) din C. civ., în sensul că, pentru a putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, instanţa trebuia să constate că una dintre părţi, în mod nejustificat, refuză să încheie contractul şi că toate condiţiile de validitate sunt îndeplinite.

Potrivit încheierii de certificare din data de 19 aprilie 2017, imposibilitatea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a fost determinată de împrejurări imputabile ambelor părţi, astfel că nu se poate reţine culpa promitentei vânzătoare şi nici îndeplinirea, la acel moment, a obligaţiei de plată a preţului de către promitentul cumpărător.

Instanţa de apel nu a analizat culpa promitentului cumpărător, reţinând că acesta a achitat diferenţa de preţ, fără a motiva că diferenţa de preţ a fost achitată în luna decembrie 2020, deşi trebuia achitată la data de 15 aprilie 2017, iar achitarea diferenţei de preţ nu semnifică că acesta poate dobândi bunul în proprietate în condiţiile în care nu a respectat termenul de plată conform promisiunii încheiate.

7. Apărările formulate în cauză

Recurentul-reclamant A. a depus întâmpinare la recursul părţii adverse, prin care a invocat nulitatea parţială a primului motiv de recurs formulat de pârâtă, întrucât, prin critica subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 1 C. proc. civ., nu a fost indicat textul de lege încălcat, ceea ce echivalează cu o nemotivare a căii de atac.

În subsidiar, recurentul-reclamant a solicitat respingerea ca nefondat a motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 1, întrucât grefierul de şedinţă nu face parte din compunerea completului de judecată, conform prevederilor Legii nr. 304/2004, competenţa grefierilor fiind reglementată de art. 1 din Legea nr. 567/2004 şi circumscrisă unor atribuţii de ordin administrativ.

S-a mai apărat susţinând că diferenţa de preţ a fost consemnată la dispoziţia promitentei vânzătoare în cursul judecăţii, din cauza atitudinii acesteia. De altfel, curtea de apel a constatat reaua credinţă a promitentei vânzătoare pentru neîndeplinirea sarcinilor care îi reveneau la momentul încheierii actului translativ de proprietate, în sensul în care nu a efectuat demersurile pentru radierea ipotecii înscrise în cartea funciară a imobilului, iar neîndeplinirea acestei obligaţii fundamentale ce bloca transferul dreptului de proprietate a determinat neplata diferenţa de preţ.

Recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a depus, la rându-i, întâmpinare la recursul părţii adverse, prin care a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

În susţinerea poziţiei sale procesuale, recurenta-pârâtă a arătat că neperfectarea actului translativ de proprietate nu este cauzată de atitudinea culpabilă a promitentului vânzător, câtă vreme reclamantul a fost cel care nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a diferenţei de preţ.

A mai susţinut recurenta că obligarea pârâtei la plata sumei de 37.800 euro, reprezentând prejudiciu ca urmare neîncasării chiriei de către promitentul cumpărător, este nelegală întrucât aceasta nu a beneficiat de întreaga sumă pentru care datora taxe şi impozite către stat.

Ambele părţi au depus răspuns la întâmpinare, prin care au reiterat susţinerile şi apărările formulate.

8. Procedura de filtru

Raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor a fost comunicat părţilor la data de 14 iunie 2021, conform dovezilor aflate la filele x, respectiv la data de 21 septembrie 2021, conform dovezii aflate la fila x. Niciuna dintre părţi nu a depus punct de vedere la raport.

Prin încheierea din 29 septembrie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2017, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis, în principiu, recursurile declarate de recurentul-reclamant A. şi de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă şi a stabilit termen de judecată la data de 24 noiembrie 2021, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, pentru judecarea recursurilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că ambele recursuri declarate sunt nefondate, pentru considerentele expuse în continuare.

Recursul reclamantului A. a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., prin criticile concrete de nelegalitate invocându-se, în esenţă, încălcarea principiului forţei obligatorii a contractului prevăzut de art. 1270 din C. civ., prin neacordarea despăgubirilor şi pentru perioada cuprinsă între momentul sesizării instanţei şi cel al transferului dreptului de proprietate produs prin pronunţarea deciziei atacate care ţine loc de contract de vânzare.

Recursul pârâtei S.C. B. S.R.L. a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1 şi 8 din C. proc. civ.. Prin criticile concrete de nelegalitate s-a invocat, în esenţă, pe de o parte, alcătuirea nelegală a instanţei de apel, în sensul pronunţării deciziei de către un complet de judecată constituit cu un alt grefier decât cel care a participat la termenul când au avut loc dezbaterile asupra fondului apelului, iar, pe de altă parte, aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1669 şi art. 1279 din C. civ., rezultată din ignorarea caracterului justificat al refuzului promitentei-vânzătoare de a încheia contractul de vânzare promis, dat de neexecutarea culpabilă a obligaţiei promitentului-cumpărător de plată a diferenţei de preţ până la data de 15 aprilie 2017 convenită prin antecontract.

Examinarea recursurilor urmează a fi realizată în ordinea de prioritate dată de succesiunea logică a chestiunilor de nelegalitate deduse judecăţii, derivată din raportul de dependenţă procesuală între soluţiile date celor două capete de cerere, vizate de criticile recurenţilor.

II.1. Recursul pârâtei S.C. B. S.R.L.

Preliminar examinării propriu-zise a motivelor de recurs, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, astfel cum a fost supus judecăţii prin elementele cererii introductive şi analizat de către instanţele de fond, îl constituie pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare pentru imobilul spaţiu comercial şi teren aferent situat în municipiul Piteşti şi obligarea pârâtei promitente-vânzătoare să-i plătească reclamantului promitent-cumpărător daune-interese pentru întârzierea executării obligaţiei asumate prin antecontract, aceea de a încheia contractul translativ de proprietate.

Situaţia de fapt, reţinută de instanţele de fond pe baza probelor administrate în proces, care nu mai poate fi reevaluată în prezenta cale de atac în care se exercită exclusiv un control de legalitate al deciziei recurate, relevă faptul că între pârâta S.C. B. S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, şi reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) autentificată sub nr. x/15.09.2014 la Biroul Individual Notarial C., cu privire la imobilul spaţiu comercial şi teren aferent situat în municipiul Piteşti, cartier Banat, Str. x de Hunedoara (Exerciţiu) nr. 5, judeţul Argeş, fiind stabilit termenul limită de 15.04.2017 pentru încheierea contractului de vânzare promis, în forma autentică cerută ad validitatem conform art. 1244 din C. civ.

Elementele esenţiale ale vânzării au fost stabilite în cuprinsul antecontractului, bunul promis fiind imobilul descris la pct. I.5 din prezenta hotărâre, iar preţul fiind stabilit la suma de 200.000 euro, din care s-a predat un avans de 100.000 euro la data încheierii antecontractului, diferenţa de preţ convenindu-se a fi plătită cel mai târziu la data de 15.04.2017.

Cuantumul diferenţei de preţ a fost ulterior modificat prin convenţia părţilor, stabilindu-se suma de 82.000 euro cu acest titlu, prin actul adiţional autentificat sub nr. x/06.05.2016 la acelaşi biroul notarial.

În cuprinsul antecontractului a fost inserată şi clauza potrivit cu care promitenta-vânzătoare pârâtă şi-a asumat obligaţia contractuală de a depune diligenţe în vederea achitării unui credit bancar şi radierii ipotecii instituite asupra imobilului promis, instanţa de rejudecare stabilind pe baza înscrisurilor dosarului faptul că la data de 14.04.2017 a fost rambursat integral împrumutul bancar, iar la data de 26.04.2017 a fost dată încheierea de radiere a dreptului de ipotecă, fără însă ca notarul public sau promitentul-cumpărător reclamant să fie înştiinţaţi asupra acestor împrejurări, dovezile fiind depuse de către pârâtă direct în proces, la judecata în primă instanţă.

A mai reţinut instanţa de rejudecare faptul că pârâta promitentă-vânzătoare încheiase cu terţe persoane, cu privire la acelaşi imobil, alte două promisiuni de vânzare-cumpărare, precum şi faptul că reclamantul promitent-cumpărător a plătit diferenţa de preţ în valoare de 82.000 euro, prin procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune, în cursul rejudecării apelului, anterior pronunţării deciziei obiect al prezentului recurs.

Luând în considerare motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 1 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine caracterul vădit nefondat al criticilor recurentei-pârâte.

Este reală susţinerea recurentei, în sensul că încheierea de dezbateri din 18.11.2020 a fost pronunţată de un complet de judecată în constituirea căruia a participat grefierul D., iar la termenul din 10.12.2020 pentru când a fost amânată pronunţarea hotărârii, decizia nr. 3686 (obiect al recursul pendinte) a fost pronunţată de un complet de judecată constituit cu un alt grefier, E..

Această împrejurare nu intră însă în sfera neregularităţilor sancţionate prin motivul de casare invocat şi nici nu are semnificaţia juridică atribuită de recurentă care afirmă o pretinsă încălcare a principiului continuităţii.

Aceasta întrucât, alcătuirea greşită a instanţei ("când instanţa nu a fost alcătuită potrivit dispoziţiilor legale") implică nerespectarea normelor privind compunerea instanţei (precum alcătuirea acesteia cu un număr necorespunzător de judecători ori cu judecători care se află într-o situaţie de incompatibilitate) şi constituirea instanţei (în sensul omisiunii formării completului cu toate organele şi persoanele cerute de lege în respectiva cauză - grefier, procuror, magistrat-asistent ori asistenţi judiciari, după caz -, sau al incompatibilităţii în care s-ar afla vreunul dintre aceştia).

În speţă, instanţa de apel a fost corect constituită cu grefier de şedinţă, fiind respectate atât normele de procedură civilă, cât şi cele de organizare judiciară care reglementează rolul şi atribuţiile grefierului care participă la şedinţa de judecată.

De altfel, pretinsa neregularitate în alcătuirea instanţei de apel este dedusă din schimbarea grefierului care a participat la dezbaterea în fond a apelului.

Însă, o atare împrejurare nu poate avea nicidecum semnificaţia vreunei neregularităţi în raport cu normele de procedură civilă şi de organizare judiciară care guvernează alcătuirea corespunzătoare a instanţei, fiind de observat că recurenta însăşi nu indică vreo normă juridică în concret nesocotită şi că în cuprinsul procesului-verbal din 10.12.2020 întocmit de către preşedintele de secţie s-a consemnat motivul obiectiv al înlocuirii grefierului de şedinţă.

În egală măsură, Înalta Curte are în vedere că aspectul invocat nu ţine de domeniul de reglementare a principiului continuităţii instanţei, prevăzut de art. 19 şi art. 214 din C. proc. civ., cunoscut fiind că prin continuitatea instanţei este desemnată continuitatea compunerii completului de judecată, şi nu a constituirii lui, această regulă ridicată la nivel de principiu fundamental al procesului civil semnificând faptul că judecătorii care îl compun trebuie să rămână aceiaşi în tot cursul judecăţii unui proces, putând fi schimbaţi numai pentru motive temeinice şi doar în condiţii anume prescrise de lege.

Nefondat se vădeşte a fi şi motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., prin care s-a invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1669 şi art. 1279 din C. civ.

Înalta Curte are în vedere că, prin decizia de casare nr. 4 din 14 ianuarie 2020 pronunţată de instanţa supremă în primul ciclu procesual, s-a dezlegat cu caracter obligatoriu şi autoritate de lucru judecat chestiunea neîndeplinirii de către pârâtă a obligaţiei de a-i comunica reclamantului contul bancar în vederea plăţii diferenţei de preţ, din perspectiva dispoziţiilor Legii nr. 70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operaţiunile de încasări şi plăţi în numerar şi pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 193/2002 privind introducerea sistemelor moderne de plată, precum şi a Regulamentului BNR, statuând în sensul că:

"începând cu data intrării în vigoare a Legii nr. 70/2015 (11.04.2015), orice persoană juridică, inclusiv o societate comercială, precum pârâta din cauză, avea obligaţia de a efectua operaţiuni de încasări prin instrumente de plată, încasarea în numerar de la una şi aceeaşi persoană fizică fiind permisă doar în limita prevăzută de lege, în timp ce o încasare în numerar, în tranşe, a unei sume ce depăşeşte plafonul de 10.000 RON echivalează cu o eludare a legii.

Prin promisiunea bilaterală de vânzare nu s-a prevăzut modalitatea de plată a diferenţei de preţ în sarcina promitentului-cumpărător, astfel încât plata putea fi făcută în orice mod permis de lege.

În absenţa unei clauze contractuale care să prevadă doar plata în numerar a diferenţei de preţ, instituirea ulterioară prin lege a interdicţiei de încasare în numerar de sume mai mari de 10.000 RON zilnic de la o persoană fizică, de către persoanele juridice, astfel cum s-a arătat în cele ce preced, nu reprezintă o modificare a convenţiei, în sensul art. 1270 alin. (2) C. civ.

În schimb, prevederile Legii nr. 70/2015 sunt relevante în aprecierea conduitei pârâtei în legătură cu modul de executare de către reclamant a obligaţiei de plată a diferenţei de preţ, din perspectiva împrejurării necomunicării de către pârâtă a numărului de cont bancar în care să fie transferată suma de bani cu acest titlu.

În acest sens, art. 1272 C. civ. prevede "Contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului".

Pe acest temei, obligaţia legală de efectuare a încasărilor exclusiv prin instrumente de plată - încasările prin numerar fiind permise doar în cazurile şi condiţiile prevăzute prin lege -, atrăgea obligaţia pârâtei de comunicare către reclamant a tuturor informaţiilor referitoare la contul său bancar în care reclamantul să vireze, prin intermediul prestatorului de servicii de plată, suma de bani reprezentând diferenţa de preţ."

S-a mai reţinut, prin aceeaşi decizie de casare, cu referire la neexecutarea de către reclamant a obligaţiei contractuale de plată a diferenţei de preţ, că "instanţa de apel nu a stabilit, în prealabil, momentul la care această condiţie nu este îndeplinită, respectiv dacă se impută debitorului neplata preţului până la scadenţa din promisiunea bilaterală de vânzare ori până la soluţionarea de către instanţă a cererii", context în care "instanţa de apel a conchis în mod greşit în sensul unei neexecutări culpabile de către reclamant a obligaţiei de plată a diferenţei de preţ, fără a determina toate împrejurările de fapt şi de drept relevante pentru o asemenea apreciere."

Aşadar, chestiunea tranşată cu caracter obligatoriu prin decizia de casare a fost cea referitoare la neîndeplinirea de către pârâta promitentă-vânzătoare a obligaţiei legale de a-i comunica cocontractantului său informaţiile referitoare la contul bancar în care reclamantul promitent-cumpărător să vireze suma de 82.000 euro reprezentând diferenţa de preţ şi astfel să-şi poată îndeplini, la rându-i, principala obligaţie contractuală asumată.

Totodată, instanţa de casare a dat îndrumări obligatorii instanţei de rejudecare a apelului declarat de reclamant, în sensul de a stabili împrejurările relevante care să permită examinarea caracterului culpabil al neexecutării obligaţiei de plată a diferenţei de preţ ce incumbă promitentului-cumpărător.

În rejudecarea apelului, în limitele astfel trasate de către instanţa de casare, curtea de apel a reţinut efectuarea plăţii diferenţei de preţ, în procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune prevăzută de art. 1006-1013 din C. proc. civ., şi refuzul nejustificat al pârâtei de a încheia contractul promis, ceea ce legitimează pe deplin activarea mecanismului pronunţării hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare, reglementat de art. 1279 alin. (3) şi art. 1669 alin. (1) din C. civ.

Se cuvine observat aspectul că este necontestat în recurs faptul plăţii de către reclamantul promitent-vânzător a diferenţei de preţ, prin instrumentul juridic prevăzut de art. 1006-1013 din C. proc. civ. care reglementează procedura ofertei de plată şi consemnaţiunii, împrejurare de fapt reţinută de către instanţa de rejudecare pe baza actului constatator al liberării debitorului (încheierea emisă de BEJ F. la data de 6.10.2020), neatacată cu cerere în anulare.

Controversa părţilor din recurs poartă numai asupra efectelor juridice generate de momentul la care s-a executat această obligaţie contractuală principală, moment care este plasat ulterior termenului de 15.04.2017 convenit de părţi pentru încheierea contractului promis, ceea ce justifică în opinia recurentei-pârâte refuzul acesteia de a mai perfecta contractul de vânzare şi, în consecinţă, face inaplicabil mecanismul juridic reglementat de dispoziţiile art. 1279 şi art. 1669 din C. civ. activat prin cererea introductivă şi recunoscut prin decizia recurată.

Astfel fiind, este locul aici a reaminti faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) naşte în sarcina părţilor numai o obligaţie personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare promis, în condiţiile convenite cu privire la elementele esenţiale ale vânzării (lucru vândut şi preţ).

În caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, partea interesată are la îndemână soluţii şi remedii precum rezoluţiunea promisiunii şi/sau daunele-interese, dar şi un instrument juridic mult mai energic, anume pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, cum de altfel s-a statuat unanim în doctrina şi jurisprudenţa dezvoltate pe marginea dispoziţiilor relevante din vechea şi noua reglementare a C. civ., primind şi consacrare expresă în art. 1279 alin. (3) şi art. 1669 alin. (1) din noul cod.

Aşadar, în situaţia în care una dintre părţile care au perfectat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care şi-a îndeplinit toate obligaţiile rezultând din promisiune, poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, condiţionat însă de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării. Acest mecanism se întemeiază pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părţi şi care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de art. 1270 alin. (1) din acelaşi cod.

Pornind de la chestiunea litigioasă tranşată cu caracter obligatoriu şi autoritate de lucru judecat, referitoare la neîndeplinirea de către promitenta-vânzătoare a obligaţiei legale de a comunica informaţiile necesare pentru viramentul bancar al diferenţei de preţ, Înalta Curte are în vedere, prin prisma reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor într-un contract sinalagmatic, natura şi efectele procedurii de plată urmată de către promitentul-cumpărător pentru executarea principalei sale obligaţii contractuale, cea privind plata sumei de 82.000 euro cu titlu de diferenţă de preţ.

Aceasta întrucât, oferta reală urmată de consemnaţiune, neatacată cu cerere în anulare în condiţiile art. 1010 alin. (2) din C. proc. civ. şi devenită irevocabilă, are ca efect liberarea debitorului de datoria sa faţă de creditor şi ţine loc de plată. Mai mult decât atât, partea interesată poate recurge la o asemenea procedură în faţa oricărei instanţe, în orice stadiu al judecăţii, deci inclusiv în apel sau în recurs, potrivit dispoziţiilor art. 1011 alin. (1) din acelaşi cod.

Soluţia consacrată legislativ în cuprinsul art. 1006-1013 din C. proc. civ. a fost edictată în scopul de a da posibilitatea liberării debitorului de bună-credinţă de obligaţia sa faţă de creditor, procedura ofertei de plată şi consemnaţiunii reprezentând, aşadar, mecanismul aflat la îndemâna debitorului care este gata să-şi execute obligaţia, pentru situaţia în care creditorul refuză primirea plăţii.

Drept urmare, în contextul procesual expus, rezultă cu forţa evidenţei existenţa situaţiei premisă care a determinat recurgerea la procedura de plată în discuţie, anume încercarea promitentei-vânzătoare creditoare de a împiedica liberarea promitentului-cumpărător debitor de obligaţia contractuală esenţială, astfel că neexecutarea obligaţiei de plată a diferenţei de preţ până la termenul convenit pentru încheierea contractului de vânzare promis îi este imputabilă exclusiv recurentei-pârâte care îşi invocă, astfel, propria turpitudine.

Ca atare, nu poate fi lipsită de efectul juridic specific plata valabil făcută în etapa procesuală a rejudecării apelului reclamantului, având funcţia liberatorie anterior evocată.

Or, în prezenţa refuzului nejustificat al recurentei-pârâte de a încheia contractul de vânzare promis şi al executării de către recurentul-reclamant a obligaţiei esenţiale asumate prin antecontract, şi anume plata preţului vânzării, observând şi că sunt necontestate în proces atât apartenenţa imobilului la patrimoniul promitentei-vânzătoare, cât şi îndeplinirea tuturor celorlalte condiţii de valabilitate generale şi speciale ale contractului promis, Înalta Curte reţine că instanţa de apel, în deplin respect al dispoziţiilor art. 1669 alin. (1) şi art. 1279 alin. (3) din C. civ., a suplinit consimţământul promitentei-vânzătoare pârâte, făcând aplicabilitatea mecanismului pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, criticile de nelegalitate fiind vădit nefondate.

II.2. Recursul reclamantului A.

Luând în examinare motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., prin care s-a invocat încălcarea principiului forţei obligatorii a contractului prevăzut de art. 1270 din C. civ., prin neacordarea despăgubirilor şi pentru perioada cuprinsă între momentul sesizării instanţei şi cel al transferului dreptului de proprietate produs prin pronunţarea deciziei atacate care ţine loc de contract de vânzare, Înalta Curte constată caracterul nefondat al criticilor formulate.

Este cunoscut că daunele-interese moratorii, precum cele vizate de criticile recurentului-reclamant, sunt acordate pentru repararea prejudiciului provocat prin întârzierea executării obligaţiei de a încheia actul translativ de proprietate şi au vocaţia cumulului cu remediul pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare.

Contrar susţinerilor recurentului-reclamant, instanţa de apel a acordat despăgubiri băneşti inclusiv pentru perioada vizată de criticile din memoriul de recurs, ţinând seama tocmai de concluziile scrise depuse în apel la data de 19.11.2020, în cuprinsul cărora apelantul-reclamant a indicat un calcul al sumei de bani pretinse, începând cu data de 15.04.2017 (anterioară cererii introductive înregistrate la 22.06.2017) şi "până în prezent", mai exact pentru 42 de luni, fiind astfel respectate principiul disponibilităţii şi limitele devoluţiunii la judecarea apelului.

Nu poate fi primită nici susţinerea recurentului-reclamant referitoare la încălcarea principiului pacta sunt servanda, câtă vreme instanţa de apel a avut drept reper evaluarea convenţională a daunelor-interese realizată de părţi prin stipularea unei clauze penale în conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că decizia recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1 şi 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va respinge ambele recursuri, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 24 noiembrie 2021.