Nullity of antecontract for essential error regarding land buildability and misapplication of fault requirements

Şedinţa publică din data de 24 noiembrie 2021

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Brăila, la data de 13 decembrie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., constatarea nulităţii relative a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 aprilie 2018 şi a actului adiţional subsecvent autentificat sub nr. x din 03 iulie 2018, ca urmare a neexprimării valabile a consimţământului (eroare de fapt - error în substantiam), repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii celor două înscrisuri, precum şi obligarea pârâtei la plata sumei de 100.000 RON, achitată cu titlu de avans; cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1206, art. 1207 alin. (1) şi (2) pct. 2, art. 1246, art. 1248, art. 1251 şi art. 1254 C. civ.

Prin sentinţa nr. 3166/2019 din 20 mai 2019, pronunţată de Judecătoria Brăila, secţia civilă a fost admisă excepţia necompetenţei materiale a acestei instanţe, invocată prin întâmpinare, şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea Tribunalului Brăila.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Brăila, secţia I civilă, la data de 05 septembrie 2019, sub acelaşi număr de dosar.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Brăila

Prin sentinţa nr. 338 din 29 iulie 2020, Tribunalul Brăila, secţia I civilă a respins, ca nefondată, acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. şi a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 1500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Galaţi

Prin încheierea din 25 noiembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2018, după discutarea admisibilităţii probelor solicitate şi finalizarea dezbaterilor orale, constatând că are nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a depune concluzii scrise, a dispus amânarea pronunţării la data de 02 decembrie 2020.

Prin decizia civilă nr. 126/A din data de 02 decembrie 2020, Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 338 din 29 iulie 2020 a Tribunalului Brăila; a obligat reclamanta să îi achite pârâtei suma de 2.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

4. Recursul declarat în cauză

Împotriva încheierii de dezbateri din 25 noiembrie 2020 şi a deciziei civile nr. 126/A/02 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, a exercitat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la data de 15 februarie 2021 şi a fost repartizat spre soluţionare completului CF x.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat, în principal, admiterea recursului şi pe cale de consecinţă, casarea deciziei civile nr. 126/A din 02 decembrie 2020 şi, în rejudecarea apelului, admiterea apelului formulat împotriva sentinţei civile nr. 338 din 29 iulie 2020 a Tribunalului Brăila, schimbarea sentinţei apelate şi, în rejudecare, admiterea acţiunii, astfel cum a fost formulată, iar în subsidiar, în condiţiile prevăzute la art. 480 alin. (3) C. proc. civ., casarea sentinţei civile nr. 338 din 29 iulie 2020 a Tribunalului Brăila şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată primei instanţe, respectiv, în temeiul dispoziţiilor art. 497 alin. (1) teza I, casarea deciziei 126/A din 02 decembrie 2020 a Curţii de Apel Galaţi, secţia I civilă şi trimiterea cauzei în rejudecare la instanţa de apel.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că instanţele de fond au încălcat prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în sensul în care considerentele hotărârii recurate nu conţin o analiză proprie a instanţei, ci doar o preluare a concluziilor pârâtei.

Astfel, instanţa de apel nu a explicat într-o manieră convingătoare raţionamentul juridic adoptat, iar hotărârea atacată nu prezintă transparenţă asupra silogismului judiciar pe care trebuie să îl expună şi să justifice dispozitivul, astfel încât să permită exercitarea controlului judiciar.

Motivarea este de esenţa hotărârilor, reprezentând o garanţie pentru părţi că cererile lor au fost analizate cu atenţie, practica instanţei supreme fiind orientată în acest sens, iar aceeaşi concluzie se desprinde şi din jurisprudenţa deja consacrată a Curţii Europene a Drepturilor Omului, referitoare la dreptul unui proces echitabil. Astfel Curtea arată că dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 par. 1 din Convenţie, înglobează, între altele, dreptul părţilor unui proces de a-şi prezenta observaţiile pe care le apreciază ca fiind pertinente cauzei lor; cu alte cuvinte, art. 6 implică, mai ales în sarcina "tribunalului", obligaţia de a proceda la o examinare efectivă a motivelor, argumentelor şi cererilor de probă ale părţilor sub rezerva aprecierii pertinenţei acestora.

În opinia recurentei, instanţa de apel a reţinut greşit că instanţa de fond a analizat toate probele administrate în cauză, în contextul în care s-au respins toate probele solicitate, iar pe de altă parte, curtea de apel nu a realizat o motivare asupra aspectelor esenţiale deduse judecăţii referitoare la înlăturarea criticilor referitoare la anunţurile postate de pârâtă cu privire la terenul ofertat şi care nu conţineau menţiunea câtimii suprafeţei construibile, la înlăturarea motivelor vizând recunoaşterea de către pârâtă a pretenţiilor deduse judecăţii, aşa cum reiese din înscrisurile depuse la dosarul cauzei. În acelaşi sens, decizia recurată nu face trimitere la restricţiile de construire evidenţiate în descrierea terenului, la documentaţia depusă la bancă pentru obţinerea creditului financiar din care reiese destinaţia sumei solicitate cu împrumut.

Totodată, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că recurenta-reclamantă desfăşoară activităţi în domeniul imobiliar, respectiv că ar avea calitatea de profesionist.

În ceea ce priveşte încheierea din 25 noiembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2018, recurenta-reclamantă a învederat că este nelegală din perspectiva nesocotirii prevederilor art. 22 alin. (2) teza I din C. proc. civ., în sensul în care instanţa de apel a respins probele solicitate de reclamantă şi nu a motivat solicitarea subsidiară de a trimite cauza spre rejudecare.

În argumentarea incidenţei motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă a învederat că decizia recurată nu conţine motivele pe care se întemeiază, raportat la dispoziţiile legale invocate şi cuprinde considerente contradictorii.

În dezvoltarea criticii vizând nemotivarea hotărârii atacate, recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel şi-a argumentat soluţia exclusiv în raport de prevederile art. 1208, art. 1209 şi art. 1538 C. civ., fără a avea în vedere şi celelalte temeiuri juridice invocate. De asemenea, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a principiului bunei-credinţe, în sensul în care a reţinut atitudinea culpabilă a reclamantei care nu a efectuat verificări suplimentare şi s-a întemeiat pe susţinerile pârâtei, nesocotind astfel dispoziţiile art. 1183 alin. (2) C. civ., potrivit cu care partea care se angajează într-o negociere este ţinută să respecte exigenţele bunei-credinţe.

In continuare, recurenta a arătat că, sub acelaşi aspect, instanţa de apel a acceptat ca probă conţinutul anunţului prezentat de către pârâtă, fără a verifica veridicitatea acestuia, şi nu a analizat înscrisurile prezentate de reclamantă referitoare la anunţuri care nu conţin menţiunea "suprafaţa construibilă de 1500 mp", dar nici nu le-a înlăturat.

S-a mai arătat că instanţa de apel, în mod greşit, a reţinut că recurenta-reclamantă îşi desfăşoară activitatea în domeniul imobiliar, fiind comerciant de terenuri agricole, şi, deci, că are experienţă în această activitate, în contextul în care, conform codului CAEN, obiectul său de activitate nu este domeniul agricol.

În susţinerea existenţei unor considerente contradictorii, recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel a reţinut că şi ulterior refuzului emis de C., la data de 03 iulie 2018, actul adiţional a fost încheiat fară a fi menţionat caracterul construibil al terenului, în contextul în care, la acel moment, nu erau cunoscute restricţiile de construire care au intervenit ulterior, fiind constatate de către D..

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., după expunerea detaliată a situaţiei de fapt, recurenta-reclamantă a învederat că instanţa de apel a făcut o aplicare şi interpretare greşită a prevederilor art. 1207 alin. (2) din C. civ., arătând că, din probele existente la dosarul cauzei, reiese că intenţia acesteia la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a fost mutarea sediului său pe terenul pe care urma să construiască hala, clădirile de birouri şi platforma betonată în vederea continuării desfăşurării activităţii în domeniul protecţiei mediului, de colectare şi recuperare a deşeurilor. De asemenea, arată că din conţinutul aceluiaşi ansamblu probator administrat în cauză, reiese în mod evident, contrar reţinerilor instanţei de apel, că recurenta-reclamantă la momentul încheierii antecontractului şi a actului adiţional subsecvent, a avut o falsă reprezentare asupra calităţii substanţiale a bunului pe care s-a anagajat să îl cumpere, fiind incidente prevederile legale referitoare la eroare esenţială care atrage nulitatea contractului.

Or, în opinia acesteia, la momentul la care a identificat terenul în discuţie, nu cunoştea împrejurarea că nu putea să construiască pe o suprafaţă de 90% din suprafaţa acestuia, element hotărâtor pentru reclamantă în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, acest aspect reieşind din împrejurarea că anterior semnării contractului, reclamanta a menţionat expres vânzătoarei intenţia sa de a-şi stabili noul sediu pe respectivul teren.

În sprijinul aceleiaşi critici de nelegalitate, recurenta-reclamantă a arătat că decizia recurată este dată cu aplicarea şi interpretarea greşită a prevederilor art. 1183 alin. (2) din C. civ., din perspectiva în care reclamanta a fost de bună-credinţă şi a acceptat achitarea unui avans de 100.000 RON, în contextul în care, iniţial, avansul propus de către notarul public era de 10.000 RON.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă B. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia insuficientei timbrări (excepţie la care a renunţat prin punctul de vedere depus cu privire la raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului) şi excepţia nulităţii recursului, apreciind că aspectele relevate prin calea de atac exercitată nu pot fi circumscrise niciunuia dintre motivele de casare, expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., iar pe fond a solicitat respingerea recursului.

În susţinerea poziţiei sale procesuale, intimata a arătat, cu referire la motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 5, că instanţa de apel a realizat o veritabilă şi exhaustivă analiză a aspectelor deduse judecăţii, precum şi a situaţiei de fapt, raportându-se la normele de drept material care au aplicabilitate în cauză.

A mai arătat că motivarea unei hotărâri nu trebuie să fie una de volum (deşi în speţă există "şi un volum" al considerentelor hotărârilor atacate), ci una de esenţă, de conţinut, iar din considerentele hotărârii atacate reiese fără dubiu că motivarea este clară, concisă, concretă şi în concordanţă cu derularea evenimentelor, probele şi actele de la dosar.

Împrejurarea că instanţele de fond au respins acţiunea nu este de natură a echivala cu o nemotivare, câtă vreme au fost respectate întocmai exigenţele garanţiei în vederea exercitării controlului judiciar, în sensul art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Cu referire la cel de-al doilea motiv de recurs, prevăzut de art. 488 pct. 6, intimata a învederat că acesta trebuie analizat prin corelare cu motivul anterior invocat, arătând că, în cauza de faţă, au fost respectate nu numai principiile generale ale dreptului, dar şi principiul motivării hotărârii judecătoreşti în acord cu cerinţele echităţii şi bunei-credinţe.

Cu privire la cel de-al treilea motiv de recurs, prevăzut de art. 488 pct. 8, intimata a arătat că recurenta-reclamantă şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1206, art. 1207 alin. (1) şi alin. (2) pct. 2 C. proc. civ. coroborate cu art. 1248, art. 1251 şi art. 1254 C. civ., susţinând că, la încheierea antecontractului şi a actului adiţional, reprezentantul său a fost în eroare cu privire la "posibilitatea certă de a construi pe toată suprafaţa terenului", afirmând în mod fals că pârâta şi mandatarul său i-ar fi indus această eroare la momentul încheierii antecontractului.

A mai arătat că, în speţă, nu este îndeplinită condiţia prevăzută de art. 1207 alin. (1) C. civ., întrucât nu a ştiut şi nici nu trebuia să ştie că reprezentantul recurentei dorea să construiască pe întreaga suprafaţă supusă vânzării. Din lecturarea anunţului postat pe E., reiese că pârâta nu a pretins niciodată că toată suprafaţa de 11.000 mp este construibilă, ci, dimpotrivă, la momentul postării anunţului, a arătat că nu luase cunoştinţă de hotărârea consiliului local care a introdus terenul integral în intravilanul localităţii. Prin urmare, oferta pârâtei a fost clară din acest punct de vedere şi a fost acceptată fără rezerve, acceptată pur şi simplu de reprezentantul societăţii, care a precizat că îi trebuie maxim 200-400 mp pentru a construi.

Sub un alt aspect, intimata a învederat că reclamanta nu a condiţionat încheierea tranzacţiei de faptul ca terenul să fie construibil pe întreaga suprafaţă sau oriunde pe suprafaţa de 11.000 mp, aspect care rezultă din analiza antecontractului de vânzare-cumpărare, dar şi din conversaţiile purtate în scris cu reprezentantul acesteia.

Din corespondenţa dintre părţi, dar şi înscrisurile autentificate la notar, nu reiese condiţionarea cumpărării de posibilitatea construirii, aşa cum susţine recurenta în acţiune, invocând dispoziţiile art. 1207 alin. (2), pct. 2 C. civ., respectiv "o calitate sau o împrejurare considerată esenţială de către părţi".

Prin urmare, este evident în opinia intimatei că recurenta a renunţat la cumpărarea terenului fără a avea un motiv legat de convenţia dintre părţi, însă consecinţa legală a acestui fapt este, conform antecontractului, ca vânzătoarea să reţină suma de 100.000 RON primită ca avans, aceasta fiind clauza penală inserată în contract, conform art. 1538 C. civ.

Intimata a mai învederat că nu poate fi incidentă în speţă clauza penală inserată în actul adiţional, potrivit cu care pârâta ar trebui să returneze reclamantei suma de 25.000 RON, în ipoteza în care recurenta nu achită diferenţa de preţ prin credit bancar sau surse proprii, deoarece această convenţie nu a fost desfiinţată pe cale amiabilă.

Recurenta-reclamantă a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepţiei nulităţii şi a apărărilor invocate de intimată prin întâmpinare.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 15 septembrie 2021, completul de filtru a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimată, şi a admis în principiu recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva încheierii din data de 25 noiembrie 2020 şi a deciziei nr. 126/A din data de 02 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2018, stabilind termen de judecată în şedinţă publică, la data de 10 noiembrie 2021, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând încheierea de dezbateri şi decizia recurate, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat, pentru considerentele expuse în cele ce urmează.

Recursul reclamantei a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din C. proc. civ., criticile concrete de nelegalitate putând fi structurate şi sintetizate astfel: încălcarea principiului rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului prevăzut de art. 22 alin. (2) din C. proc. civ., rezultată din respingerea probei testimoniale prin încheierea de dezbateri din 25 noiembrie 2020; motivarea insuficientă şi contradictorie care echivalează cu omisiunea examinării efective a motivelor de apel referitoare la anunţurile publicitare care nu conţineau câtimea suprafeţei construibile, la recunoaşterea pârâtei făcută în cadrul convorbirilor purtate de părţi prin mesaje telefonice, la restricţiile de construire care afectează terenul litigios, la caracterul esenţial al posibilităţii de construire pe teren ori la calitatea de profesionist în domeniul imobiliar ce i-a fost nereal atribuită reclamantei; aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1207 alin. (2) şi art. 1183 alin. (2) din C. civ., rezultată din ignorarea de către instanţele de fond şi de apel a erorii esenţiale şi scuzabile în care s-a aflat reclamanta cu privire la caracterul construibil al terenului, împrejurare care a constituit elementul determinant în perfectarea actului juridic, întrucât reclamanta i-a făcut cunoscută părţii cocontractante intenţia de a-şi muta sediul social pe respectivul teren.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, purtat între reclamanta promitentă-cumpărătoare S.C. A. S.R.L. şi pârâta promitentă-vânzătoare B., îl reprezintă nulitatea relativă pentru eroare esenţială (varianta error in substantiam) a antecontractului de vânzare-cumpărare autentic nr. x/20.04.2018 şi a actului adiţional la acesta, autentificat sub nr. x/03.07.2018, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară prin restituirea avansului de preţ în sumă de 100.000 RON.

Din perspectiva cauzei juridice, înţeleasă ca fundament al pretenţiei deduse judecăţii, cererea introductivă a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1207 alin. (1) şi (2) pct. 2 coroborat cu art. 1246, art. 1248, art. 1251 şi art. 1254 din C. civ., reclamanta invocând eroarea asupra calităţii substanţiale a terenului promis spre vânzare, în suprafaţă de 11.000 mp, situat în intravilanul com. Cazasu, jud. Brăila, de a fi construibil numai în limita suprafeţei de 1500 mp, şi nu în integralitatea lui, această din urmă împrejurare fiind determinantă pentru încheierea actului juridic şi cunoscută ca atare de către partea cocontractantă pârâtă, întrucât caracteristica terenului, fals reprezentată, a fost hotărâtoare pentru încheierea actului juridic, în condiţiile în care operaţiunea juridică s-a făcut în vederea mutării activităţii comerciale desfăşurate de către societatea reclamantă în domeniul colectării şi recuperării deşeurilor.

Validând raţionamentul instanţei de fond, care a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei, instanţa de apel a reţinut în cadrul propriei analize (detaliate), în care a reevaluat situaţia de fapt şi a reapreciat probatoriul administrat la fond, în esenţă, faptul că reclamanta a cunoscut din chiar conţinutul anunţului publicitar calităţile substanţiale reale ale terenului ce reprezintă obiectul material al promisiunii de vânzare-cumpărare, în sensul că este construibil numai în limita suprafeţei de 1500 mp, şi a perfectat atât antecontractul cât şi actul adiţional la acesta în deplină cunoştinţă asupra caracteristicilor reale ale terenului. Mai mult decât atât, nu s-a dovedit faptul că pârâta a ştiut ori ar fi trebuit să ştie că fals reprezentata calitate a terenului intravilan categoria arabil, de a fi construibil în integralitatea celor 11.000 mp, a constituit elementul determinant pentru încheierea actului juridic şi că în lipsa lui nu s-ar mai fi realizat acordul de voinţe al părţilor contractante.

Luând în examinare motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine caracterul nefondat al criticilor de nelegalitate prin care s-a invocat încălcarea principiului rolului activ al judecătorului prin respingerea probei cu martori, solicitată în etapa procesuală a apelului.

Pornind de la rolul activ al judecătorului în materie de probaţiune, astfel cum este conturat de dispoziţiile art. 22, art. 254 alin. (5) şi art. 479 alin. (2) din C. proc. civ., Înalta Curte are în vedere că, într-adevăr, dreptul reclamantei-apelante de a formula critici de netemeinicie, adică de a contesta modul în care prima instanţă a stabilit situaţia de fapt, poate fi exercitat în mod efectiv dacă invocarea acestor motive este însoţită şi de posibilitatea de a dovedi în faţa instanţei de apel susţinerile formulate prin cererea de apel.

De altfel, şi instanţa de contencios al drepturilor omului, într-o bogată jurisprudenţă (cu titlu de exemplu, cauza Albina c. României, cauza Virgil Ionescu c. României), a reţinut că dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă cererile şi observaţiile părţilor sunt într-adevăr "auzite", adică dacă se procedează la o examinare efectivă a motivelor, argumentelor şi cererilor de probatoriu ale părţilor.

În cauză, prin încheierea de dezbateri din 25 noiembrie 2020, cu referire la măsura vizată de criticile recurentei, a fost respinsă proba cu martorul F., propusă prin cererea de apel de către reclamanta-apelantă, întrucât mijlocul de probă nu a fost apreciat ca fiind util pentru soluţionarea cauzei, în raport de teza probatorie (scopul determinant urmărit la achiziţionarea terenului) şi de dovezile deja administrate în proces, în special discuţiile purtate de părţi prin mesaje telefonice.

Reproşând instanţei de apel caracterul pretins nelegal al măsurii de respingere a probei testimoniale, recurenta argumentează că nu putea fi reapreciat probatoriul şi, în consecinţă, reevaluată situaţia de fapt, câtă vreme toate probele propuse i-au fost respinse la judecata fondului.

Contrar, însă, susţinerilor recurentei, Înalta Curte are a observa că la judecata în primă instanţă a fost încuviinţată ambelor părţi proba cu înscrisuri, fiind administrată o varietate de mijloace de probă din această categorie, în special un număr consistent de mesaje telefonice, atât premergătoare cât şi contemporane datelor la care s-au încheiat actele juridice, în legătură cu care se afirmă eroarea in substantiam ca viciu de consimţământ.

Or, tratativele purtate de părţile contractante şi obiectivate în vasta discuţie telefonică prin mesagerie scrisă au fost analizate detaliat de către instanţele de fond şi de apel cu prilejul aprecierii individuale şi de ansamblu a forţei doveditoare a mijloacelor de probă administrate în proces, inclusiv din perspectiva scopului urmărit la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare şi a pretinsei false reprezentări asupra calităţilor substanţiale ale terenului în considerarea cărora s-a perfectat actul juridic.

Raportându-se la teza probatorie şi la obiectul judecăţii, în contextul probei cu înscrisuri încuviinţate la propunerea ambelor părţi, instanţa de apel a apreciat că nu este utilă pentru soluţionarea căii de atac completarea probatoriului cu dovada cu martor.

Aşadar, măsura criticată de recurentă este consecinţa aprecierii instanţei de prim control judiciar asupra caracterului îndestulător al probatoriului dosarului, pentru lămurirea în întregime a procesului.

Prin urmare, raţionamentul logico-juridic care a fundamentat o atare concluzie intră în domeniul procesului de reapreciere a probatoriului încuviinţat şi administrat în faza procesuală anterioară, astfel că, în chip firesc, iese din sfera controlului de legalitate permis instanţei de recurs, criticile de nelegalitate vădindu-se a fi nefondate.

În continuare, examinând motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine că sunt nefondate criticile recurentei prin care s-a invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1207 alin. (2) şi art. 1183 alin. (2) din C. civ., rezultată din ignorarea de către instanţele de fond şi de apel a erorii esenţiale şi scuzabile în care s-ar fi aflat reclamanta cu privire la caracterul construibil al terenului, împrejurare care a constituit elementul determinant în perfectarea actului juridic, întrucât reclamanta i-ar fi făcut cunoscută părţii cocontractante intenţia de a-şi muta sediul social pe respectivul teren.

Aceasta întrucât, instanţa de apel, similar celei de fond, a realizat o corectă aplicabilitate a cerinţelor legale ale erorii ca viciu de consimţământ, la situaţia de fapt stabilită pe baza probelor dosarului şi care nu mai poate fi reevaluată în prezenta cale de atac al cărei scop constă exclusiv în verificarea conformităţii deciziei atacate cu regulile de drept aplicabile.

În acest punct, se cuvine a aminti că sancţiunea nulităţii relative a actului juridic, prevăzută de art. 1207 alin. (1) din C. civ., intervine numai în prezenţa întrunirii cumulative a cerinţelor legale care impun ca eroarea, înţeleasă drept falsă reprezentare a unor împrejurări la încheierea unui act juridic, să fie una esenţială şi scuzabilă, să privească un element determinant pentru încheierea actului juridic, iar partea cocontractantă, în cazul actelor juridice bilaterale sau plurilaterale, cu titlu oneros, să fi ştiut ori să fi trebuit să ştie că elementul fals reprezentat era esenţial (hotărâtor) pentru încheierea respectivului act juridic civil.

Înalta Curte are în vedere că instanţa de apel a analizat susţinerile şi apărările părţilor şi a concluzionat pe baza probelor administrate că nu este îndeplinită cerinţa legală prevăzută de art. 1207 alin. (2) pct. 2 din C. civ., referitoare la caracterul esenţial al falsei reprezentări pe care reclamanta a avut-o asupra calităţii terenului promis spre vânzare, de a fi construibil în integralitatea suprafeţei de 11.000 mp, şi nu doar a celei de 1.500 mp care are în realitate această categorie de folosinţă.

În mod corect şi-a fundamentat concluzia instanţa de apel pe un raţionament juridic - expus detaliat, coerent şi convingător - care a avut ca punct de plecare anunţul publicitar postat pe un site de specialitate, al cărui conţinut ("Vând urgent, sub preţ, la 100.000 Euro, teren intravilan pentru zona industrială, poziţie foarte bună, deschidere de 126 metri la Centură şi 40 metri drum secundar. Se pretează pentru zona comercială, fabrici, popasuri, etc. Suprafaţă 11.000 mp din care 1500 mp construibili industrial") era neechivoc în privinţa substanţei obiectului material al ofertei de vânzare, respectiv a caracteristicilor terenului, fiind subliniată alegerea reclamantei de a da curs anunţului în care se menţiona expres acest presupus inconvenient, anume că doar o parte a terenului se pretează la edificarea de construcţii. În continuarea raţionamentul juridic, instanţa de apel a analizat convorbirile ulterioare ale părţilor contractante, prin prisma conţinutului antecontractului de vânzare-cumpărare (prin care pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamanta să cumpere, suprafaţa de teren de 11.000 mp, situată în intravilanul comunei Cazasu, categoria arabil) şi a împrejurărilor de fapt care relevă că reprezentantul reclamantei a contactat-o pe pârâtă la două zile de la publicarea anunţului şi că s-a deplasat la locul situării terenului, conchizând în mod judicios că reclamanta a cunoscut indubitabil caracteristicile terenului şi nu a condiţionat perfectarea vânzării de împrejurarea ca acesta să fie construibil în întregime.

În egală măsură, instanţa de apel a făcut o corectă aplicare la situaţia de fapt reţinută, a dispoziţiilor art. 1208 şi art. 1209 din C. civ. care statuează asupra caracterului nescuzabil al erorii, reţinând că afirmata falsă reprezentare a realităţii îi este imputabilă exclusiv reclamantei, iar nicidecum pârâtei.

Din perspectiva analizată, corect a dedus instanţa de apel concluzia potrivit cu care pretinsa eroare nu poate fi reproşată decât reclamantei promitente-cumpărătoare, întemeindu-se pe circumstanţele factuale concrete care evidenţiază, în rezumat, că: oferta de vânzare era clară în privinţa caracteristicilor terenului; câtimea construibilă era precizată explicit în anunţ; pârâta nu putea cunoaşte documentaţia depusă la bancă şi destinaţia împrumutului solicitat de reclamantă; reprezentantul reclamantei s-a deplasat şi a vizualizat realitatea din teren; lipseşte din corespondenţa prin mesaje telefonice purtată de părţi orice referire la caracterul integral construibil ori la condiţionarea vânzării de o asemenea caracteristică a bunului promis; reclamanta şi-a asumat obligaţia contractuală de a plăti din surse proprii preţul, în ipoteza neacordării creditului bancar şi a perfectat actul adiţional în deplină cunoştinţă cu privire la conţinutul certificatului de urbanism şi al cărţii funciare; faptul că reclamanta este profesionist şi are un nivel corespunzător de pregătire în domeniul său de activitate comercială.

La conturarea caracterului nescuzabil al erorii pretinse, în mod corect a dat eficienţă instanţa de apel şi împrejurărilor de fapt care evidenţiau absenţa diligenţelor rezonabile la care face referire textul art. 1208 din C. civ., împrejurări menţionate cu titlu exemplificativ în cuprinsul deciziei recurate, precum solicitarea de informaţii de la autorităţile publice locale ori consultarea cu reprezentanţii unităţii bancare ce i-au refuzat acordarea creditului bancar.

Nu în ultimul rând, instanţa de apel a observat corect şi neîndeplinirea în speţă a cerinţei legale impuse de art. 1207 alin. (1) din C. civ., argumentând că probele administrate permit concluzia evidentă, în sensul că, până la data încheierii actului adiţional la antecontract, promitenta-cumpărătoare nu a exprimat şi, corelativ, promitenta-vânzătoare nu a cunoscut, presupusa intenţie de a achiziţiona un teren construibil în integralitatea lui, astfel că partea cocontractantă nu a ştiut şi nici nu ar fi trebuit să ştie că elementul asupra căruia cade falsa reprezentare este hotărâtor pentru încheierea actului juridic civil respectiv.

Pe cale de consecinţă, nu poate fi primită nici critica recurentei privitoare la aplicarea greşită a principiului bunei-credinţe în negocieri, prevăzut de art. 1183 din C. civ.

În strânsă legătură cu analiza motivelor de nelegalitate evocate anterior, Înalta Curte apreciază că sunt, de asemenea, nefondate şi criticile vizând motivarea insuficientă şi contradictorie a hotărârii recurate, subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ.

Se cuvine a aminti că motivarea hotărârii judecătoreşti este supusă atât exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., cât şi principiilor jurisprudenţiale dezvoltate pe marginea dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi, ca atare, trebuie să fie clară, precisă şi necontradictorie, fiind de esenţa hotărârii, înlăturând arbitrariul şi făcând posibil controlul judiciar.

În cauză, ca instanţă de prim control judiciar, instanţa de apel era ţinută a verifica, potrivit art. 479 din C. proc. civ., în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă şi, în consecinţă, a realiza un examen propriu al criticilor apelantei şi al apărărilor părţilor, precum şi al tuturor elementelor esenţiale ce i-au fost supuse verificării.

Or, aşa cum rezultă cu forţa evidenţei din considerentele expuse în cele ce preced, Înalta Curte constată, contrar susţinerilor recurentei, faptul că decizia curţii de apel respectă exigenţele referitoare la claritatea, precizia, consecvenţa şi, în final, la necontradictorialitatea motivării, cuprinzând un răspuns specific şi explicit la motivele de apel, astfel că instanţa de recurs a putut realiza controlul de legalitate cu care a fost învestită.

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a răspuns motivelor de apel vizate de criticile din memoriul de recurs care, în esenţă, se referă la anunţurile publicitare care nu conţineau câtimea suprafeţei construibile, la recunoaşterea pârâtei făcută în cadrul convorbirilor purtate de părţi prin mesaje telefonice, la restricţiile de construire care afectează terenul litigios, la caracterul esenţial al posibilităţii de construire pe teren ori la calitatea de profesionist în domeniul imobiliar ce i-a fost nereal atribuită reclamantei.

Reamintind considerentul de principiu potrivit cu care motivarea unei hotărâri judecătoreşti nu poate avea semnificaţia unui răspuns exhaustiv la toate argumentele părţii care sprijină o critică din apel, Înalta Curte are în vedere că, în cauză, curtea de apel a răspuns şi motivelor de apel anterior evocate, în cuprinsul considerentelor deciziei recurate, însă criticile recurentei-reclamante tind, în realitate, la reaprecierea probelor şi la schimbarea situaţiei de fapt, aspecte care prezintă valenţele unui veritabil control judiciar de temeinicie, incompatibil cu structura recursului.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că decizia recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va respinge recursul declarat de reclamantă, ca nefondat.

Reţinând culpa procesuală a recurentei-reclamante şi dispoziţiile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., se va dispune obligarea acesteia la plata către intimata-pârâtă a cheltuielilor de judecată în sumă de 2000 RON reprezentând onorariu de avocat, reţinând caracterul real, necesar şi rezonabil al cuantumului cheltuielilor, în baza chitanţei fiscale nr. x din 22 martie 2021, depusă la dosarul de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva încheierii din 25 noiembrie 2020 şi a deciziei civile nr. 126/A din 02 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2018.

Obligă pe recurenta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă a sumei de 2000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 24 noiembrie 2021.