Specific performance of pre-sale contract: judicial substitute for authentic deed upon proof of unjustified refusal, not limited to formal notification

Şedinţa publică din data de 3 februarie 2022

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele litigiului:

1. Obiectul cererii:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 22 aprilie 2019 pe rolul Judecătoriei Vânju Mare, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D. şi E. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţata să se dispună perfectarea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/07.05.2008 la BNP F., pentru suprafaţa de 2570 mp teren situat în intravilanul localităţii Vînju Mare, judeţul Mehedinţi şi construcţiile existente, respectiv imobil casă.

În drept, au fost indicate dispoziţiile art. 1669 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 905 din 25 septembrie 2019 Judecătoria Vânju Mare a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Mehedinţi.

2. Sentinţa pronunţată de tribunal:

Prin sentinţa civilă nr. 36 din 3 decembrie 2019 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi, secţia I civilă, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B. şi s-a respins, ca neîntemeiată, acţiunea civilă privind pe reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D. şi E., având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

3. Decizia pronunţată de curtea de apel:

Prin decizia civilă nr. 88 din 1 aprilie 2021, Curtea de Apel Craiova, secţia I civilă a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A. împotriva sentinţei civile nr. 36 din 3 decembrie 2019 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi.

A schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că:

A admis în parte acţiunea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii B., C., D. şi E..

A constatat că reclamanta a dobândit, prin cumpărare de la pârâţi cu preţul de 75.000 euro, plătit în 2008, diminuat potrivit sentinţei nr. 1834/10.11.2010 pronunţată de Judecătoria Vânju Mare în dosarul nr. x/2009, dreptul de proprietate cu privire la imobilul cu construcţie situat în Vânju Mare, str. x, nr 23, jud. Mehedinţi, compus din teren în suprafaţă de 2416 mp şi următoarele construcţii: locuinţă edificată din zidărie de cărămidă, şarpantă de lemn si învelitoare ţiglă, având suprafaţa construită la sol de 112 mp, anexă gospodărească edificată din zidărie de cărămidă, cu învelitoare de plăci de azbociment, având suprafaţa construită la sol de 21 mp, garaj edificat din lemn cu învelitoare cu plăci de azbociment si cu uşi metalice la strada x, având suprafaţa construită la sol de 57 mp.

Hotărârea ţine loc de act autentic de vânzare.

A respins în rest acţiunea reclamantei cu privire la construcţiile demolate şi diferenţă teren în suprafaţă de 154 mp.

A admis în parte cererea apelantei-reclamante privind acordarea cheltuielilor de judecată.

A obligat pe pârâţii B., C., D. şi E., în solidar, la 3.000 RON cheltuieli de judecată către reclamanta A., pentru judecata la fond şi în apel.

A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei nr. 36 din 3 decembrie 2019 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi cu privire la respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B..

A menţinut dispoziţiile încheierilor de şedinţă din 29 octombrie 2019 şi 22 noiembrie 2019 pronunţate de Tribunalul Mehedinţi cu privire la respingerea excepţiei inadmisibilităţii acţiunii şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

4. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 88 din 1 aprilie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia I civilă, atât pârâţii D. şi E., cât şi pârâtul G. au declarat.

Recursul declarat de pârâţii D. şi E. a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., fiind formulate următoarele critici:

Decizia nr. 88 din 1 aprilie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Craiova nu a fost motivată de instanţa de apel.

Instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut, fiind încălcate dispoziţiile art. 397 C. proc. civ.

Cererea de chemare în judecată şi cererea de apel au fost formulate fără niciun temei în fapt şi în drept.

Tribunalul a respins în mod corect cererea de chemare în judecată, reţinând că, în temeiul art. 1669 C. civ., trebuia îndeplinită condiţia esenţială a refuzului vânzătorilor de a se prezenta la notar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Instanţa a constatat că nu există refuzul vânzătorilor, dar există culpa reclamantei, care a fost notificată de pârâţii D. şi E. şi a refuzat să se prezinte la notar.

Motivele apelului formulat de reclamanta A. au fost identice cu motivele cererii de chemare în judecată.

Instanţa de apel a motivat în sensul că reţinerile tribunalului nu sunt suficiente pentru a pronunţa respingerea acţiunii, dar nu a motivat care ar fi condiţiile neîndeplinite de recurenţi sau care ar fi condiţiile apreciate la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Instanţa de apel nu a motivat de ce nu a luat în considerare faptul că recurenţii nu au fost notificaţi şi nu a existat nicio dovadă a notificării pârâţilor de către reclamanta A..

Motivele de apel nu au fost dovedite, deşi recurenţii-pârâţi au solicitat ca intimata-reclamantă să dovedească motivele cererii şi ale apelului. Prin încheierea din 28 mai 2020 s-a încuviinţat proba cu înscrisuri, apelanta urmând să facă dovada că pârâţii au fost notificaţi pentru a se prezenta la notar.

Instanţa de apel s-a pronunţat pe alte motive decât motivele pe care s-a întemeiat cererea de apel formulată de apelanta A., iar în motivare nu se regăseşte analiza probelor şi dovezilor din apel.

Instanţa a dispus din oficiu suplimentarea probelor, însă martorii nu au adus lămuriri privind situaţia juridică dintre părţi referitor la refuzul intimaţilor de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului.

Din declaraţiile martorilor reiese că intimata-reclamantă nu a avut posesia şi folosinţa imobilului, imobilul nu mai este racordat la energie electrică. De asemenea, instanţa nu a luat în considerare probele din care reiese că nu aceasta a avut posesia şi folosinţa imobilului, ci H..

Instanţa nu a luat în considerare că recurenţii s-au comportat ca adevăraţi proprietari, au plătit taxele şi impozitele.

Prin cererea de recurs întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., pârâtul G. a invocat următoarele critici:

Hotărârea este nelegală întrucât instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1669 C. civ. şi art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală.

În mod nejustificat, instanţa de apel a apreciat că există un refuz nejustificat al pârâtului G. în ceea ce priveşte încheierea actului autentic având ca obiect imobilul construcţie situat în Vânju Mare, str. x, jud. Mehedinţi.

Aşa cum a reţinut Tribunalul Mehedinţi, reclamanta nu a făcut dovada uneia dintre condiţiile esenţiale pentru admisibilitatea acţiunii, anume aceea a refuzului pârâţilor de a se prezenta la notar în vederea autentificării antecontractului.

Motivarea instanţei este lipsită de suport legal existând contrarietate între argumentele expuse, în condiţiile în care totuşi a reţinut că reclamanta nu a fost în măsură să justifice lipsa sa de reacţie la notificare şi nici nu a depus notificări similare, anterioare iniţierii procesului.

La dosarul cauzei există probe din care rezultă că intimata-reclamantă se face vinovată de nerespectarea obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care aceasta a refuzat în mod expres să plătească impozitul pe proprietatea imobilului şi cheltuielile reprezentând energia electrică - acte materiale din care rezultă refuzul expres de a-şi asuma calitatea de proprietar aparent ce rezulta din conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat.

În raport de soluţia pronunţată de instanţa de fond, hotărârea instanţei de apel este nelegală deoarece există contradicţie în dispozitivul deciziei, în condiţiile în care admiterea apelului a vizat desfiinţarea în parte a sentinţei, sentinţa fiind motivată pe considerentul că nu este îndeplinită condiţia de admisibilitate prevăzută de lege, respectiv condiţia refuzului pârâtului şi a celorlalţi pârâţi de a se prezenta la notar în vederea autentificării antecontractului.

5. Procedura în faţa instanţei de recurs:

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 22 iunie 2021.

Având în vedere data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanţelor judecătoreşti (22 aprilie 2019), în cauză sunt aplicabile dispoziţiile C. proc. civ., cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018.

Constatându-se încheiată procedura de comunicare, în condiţiile art. 490 alin. (2) coroborat cu art. 4711 a alin. (5) şi (6) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la 3 februarie 2022, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac, termen la care instanţa a rămas în pronunţare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând recursul declarat de pârâţii D. şi E. în raport de excepţia nulităţii pentru neîncadrarea criticilor în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., a cărei analiză este prioritară, Înalta Curte reţine următoarele:

Potrivit dispoziţiilor imperative prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază şi dezvoltarea lor, iar în conformitate cu prevederile art. 487 C. proc. civ. "recursul se va motiva prin însăşi cererea de recurs, în afară de cazurile prevăzute la art. 470 alin. (5), aplicabile şi în recurs."

Totodată, conform art. 489 alin. (1) C. proc. civ., "recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal", iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, sancţiunea nulităţii intervine şi în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 C. proc. civ.

Analizând cererea de recurs, se constată că aspectele evidenţiate, astfel cum au fost formulate, nu conţin precizări care să reprezinte o minimă argumentare în drept a vreunei critici de nelegalitate care să permită încadrarea în vreunul dintre motivele de nelegalitate expres prevăzute de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.

Înalta Curte constată că susţinerile recurenţilor-pârâţi din cuprinsul cererii de recurs nu se constituie într-o motivare a căii de atac exercitate, conform exigenţelor prevăzute de dispoziţiile art. 486 alin. (1) C. proc. civ., care trebuie interpretate în sensul formulării, în cuprinsul motivelor de recurs, a unei argumentări juridice a nelegalităţii hotărârii atacate, prin indicarea dispoziţiilor legale pretins încălcate ori greşit aplicate de instanţă.

În cuprinsul cererii de recurs, recurenţii-pârâţi au arătat, în mod generic, că hotărârea nu a fost motivată de instanţa de apel, că instanţa era obligată să se pronunţe asupra tuturor cererilor deduse judecăţii şi că instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut, fiind încălcate dispoziţiile art. 397 C. proc. civ.

Se constată că, în lipsa unei dezvoltări corespunzătoare a fiecărui motiv de recurs, simplele susţineri ale recurenţilor-pârâţi sunt pur formale, în condiţiile în care nu au adus critici concrete de nelegalitate a hotărârii recurate, mărginându-se a expune, cu maximă generalitate, faptul că "nu există o motivare corectă şi legală în apel" şi a reda pasaje din sentinţa pronunţată de prima instanţă şi decizia pronunţată în apel. Cu atât mai mult, nu poate fi constitui motiv de critică faptul că "instanţa de apel nu a motivat sentinţa atacată cu apel, conform motivelor apelului declarat de apelanta A.".

O astfel de modalitate de redactare a motivelor de recurs, prin prezentarea în mare parte a unor chestiuni de fapt, nu se circumscrie exigenţelor art. 488 C. proc. civ., ce presupune ca, în calea de atac a recursului, să fie deduse judecăţii critici de nelegalitate împotriva dezlegărilor instanţei de apel, astfel că, în atare circumstanţe, controlul de legalitate pe care îl exercită instanţa de recurs este imposibil de realizat.

Cum susţinerile recurenţilor-pârâţi D. şi E. nu reprezintă critici concrete de nelegalitate a hotărârii atacate, susceptibile de a fi încadrate în vreunul dintre motivele de casare expres şi limitativ reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., acestea nu pot face obiectul analizei în calea de atac a recursului, care, aşa cum deja s-a menţionat, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., urmăreşte să supună instanţei examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Având în vedere considerentele expuse, reţinând că în cauză nu este posibilă o încadrare a criticilor de recurs, în condiţiile dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., coroborate cu prevederile art. 489 C. proc. civ., constatând că nu au fost identificate motive de ordine publică ce ar putea fi ridicate din oficiu de către instanţă, Înalta Curte urmează a aplica sancţiunea expres prevăzută de lege, respectiv anularea recursului declarat de pârâţii D. şi E..

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de pârâtul G. este nefondat şi urmează a fi respins, pentru considerentele ce succed:

Referitor la excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-reclamantă A., se reţine că aspectele prezentate în cuprinsul cererii de recurs se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate de pârâtul G. urmând a fi analizate din perspectiva acestor texte de lege.

Astfel, cu privire la criticile recurentului-pârât subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., vizând greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1669 C. civ. şi art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, se constată că susţinerile părţii sunt nefondate.

În conformitate cu prevederile art. 1669 C. civ., ce reglementează promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare, "(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite."

Recurentul-pârât susţine că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a acestor dispoziţii, în sensul că a reţinut refuzul său nejustificat pe baza unor probe administrate în apel, fără ca la dosarul cauzei să existe o notificare din care să rezulte că a fost chemat la notar în vederea încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Astfel cum reiese din texul legal anterior redat şi cum în mod legal a reţinut instanţa de apel, pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract trebuie să se verifice, prioritar, dacă a existat refuzul nejustificat al pârâtului de a executa obligaţiile impuse prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, refuz ce reflectă dacă între părţi există sau nu un conflict real sub aspectul autentificării actului promis.

Contrar susţinerilor recurentului-pârât, condiţia existenţei refuzului nejustificat de a perfecta actul promis reprezintă o chestiune de fapt ce poate fi dovedit cu orice mijloc de probă, probaţiunea necesară admiterii acţiunii neputând fi rezumată la existenţa/inexistenţa unor notificări.

Reţinând că tribunalul a concluzionat nelegal că reclamanta nu este îndreptăţită să se adreseze instanţei pentru a obţine o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare, limitându-se să constate că notificarea nr. x/12.05.2015 prin care pârâţii au somat reclamanta să se prezinte la notar a rămas fără finalitate, instanţa de apel, în baza probatoriului administrat în cauză (martori audiaţi atât la fond, cât şi în apel, încheierile notariale existente la dosar, inclusiv poziţia procesuală şi apărările formulate de pârâţi), a constatat că între părţi există un conflict real cu privire la situaţia bunurilor în litigiu, fiind îndeplinită condiţia existenţei refuzului nejustificat de a perfecta actul promis.

Instanţa de recurs reţine că criticile privind existenţa unei contrarietăţi a argumentelor expuse în considerente vor fi analizate din perspectiva dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Se constată că nu există contrarietate în argumentele expuse de instanţa de apel, astfel cum susţine recurentul-pârât. Faptul că a apreciat că reclamanta nu a fost în măsură să justifice lipsa sa de reacţie la notificarea nr. x/12.05.2015, nu reflectă vreo contradicţie cu soluţia, cât timp, coroborând întregul material probatoriu administrat în cauză, Curtea a concluzionat că intimaţii-pârâţi nu au mai dorit încheierea actului promis, intenţia acestora fiind de a păstra proprietatea bunurilor înscrise în antecontract.

În ceea ce priveşte pretinsa contradicţie existentă în dispozitivul deciziei recurate, în sensul că admiterea apelului a vizat desfiinţarea în parte a sentinţei, se constată că recurentul-pârât nu reuşeşte să demonstreze convingător în ce constă contradicţia, în condiţiile în care menţiunea "în parte" se referă la soluţia de respingere în rest a acţiunii reclamantei cu privire la construcţiile demolate şi diferenţa de teren în suprafaţă de 154 mp şi la menţinerea, prin neapelare, a dispoziţiilor sentinţei cu privire la respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B. şi a dispoziţiilor încheierilor de şedinţă din 29 octombrie 2019 şi 22 noiembrie 2019 pronunţate de Tribunalul Mehedinţi cu privire la respingerea excepţiei inadmisibilităţii acţiunii şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi nu la condiţia de fond pe care a considerat-o îndeplinită în apel, în raport de care a procedat la schimbarea soluţiei.

Pentru considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, reţinând că aspectele de nelegalitate deduse judecăţii pe calea prezentului recurs sunt lipsite de temei, nefiind îndeplinite dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. pentru casarea hotărârii, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul declarat de pârâtul G., ca nefondat.

Având în vedere dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., instanţa va obliga pe pârâţii D. şi E., în solidar cu pârâtul G. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum 4000 RON către intimata-reclamantă A..

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de pârâţii D. şi E. împotriva deciziei nr. 88 din 1 aprilie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia - I civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul G. împotriva deciziei nr. 88 din 1 aprilie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia - I civilă.

Obligă pe pârâţii D. şi E., în solidar cu pârâtul G. la plata sumei de 4000 RON către intimata-reclamantă A., cu titlul de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 3 februarie 2022.