Annulment of real estate sale defeated by prior resolution of underlying pre-contract; loss of legal basis for annulment action

Şedinţa publică din data de 23 septembrie 2021

Deliberând, asupra cauzei de faţă reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Sălaj la 23 august 2017, sub nr. de dosar x/2017, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L., anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 septembrie 2016 de SPN E. încheiat între S.C. D. S.R.L., în calitate de vânzător, şi S.C. C. S.R.L., în calitate de cumpărător, având ca obiect imobilul situat în comuna Hereclean, sat Panic, nr. 1M, judeţul Sălaj, înscris în CF nr. x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x.

Prin cererea de modificare a acţiunii, reclamanţii au solicitat şi rectificarea CF nr. x Hereclean în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei S.C. C. S.R.L. asupra imobilului în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x.

2. Sentinţa pronunţată de tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 1401 din 13 noiembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Sălaj în dosarul nr. x/2017 s-a admis cererea formulată de către reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L..

S-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 septembrie 2016 de SPN E. din Zalău.

S-a dispus rectificarea CF x Hereclean în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei S.C. C. S.R.L. asupra imobilului situat în localitatea Panic nr. 1M, comuna Hereclean, judeţul Sălaj, intabulat în CF x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x.

Pârâţii au fost obligaţi, în solidar, la plata sumei de 10.405 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de curtea de apel

Prin decizia civilă nr. 50/A din 15 martie 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins excepţia tardivităţii apelului, invocată de intimaţii reclamanţi.

A respins ca nefondat apelul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1401 din 13 noiembrie 2018 a Tribunalului Sălaj, pronunţată în dosar nr. x/2017, pe care a menţinut-o.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 50/A din 15 martie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a declarat recurs pârâta S.C. C. S.R.L., prin care a solicitat casarea în totalitate a hotărârii atacate cu consecinţa trimiterii spre rejudecare instanţei de apel şi obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin prisma motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. au fost invocate următoarele critici:

Un prim aspect care trebuia tranşat de instanţă este termenul până la care operează efectele clauzei de inalienabilitate, dispoziţiile art. 627 alin. (1) C. civ. reglementând o durată maximă de 49 de ani. Conduita părţilor contractante de a nu stabili un termen trebuie sancţionată cu nulitatea absolută a clauzei. Nu se poate prezuma faptul că în lipsa stabilirii unui termen se aplică automat termenul maxim legal, chiar dacă interesul serios şi legitim nu se justifică pe o asemenea durată.

Un alt motiv de recurs priveşte valabilitatea şi opozabilitatea clauzei de inalienabilitate din perspectiva dispoziţiilor art. 628 C. civ.

Recurenta a susţinut că valabilitatea clauzei de inalienabilitate este dependentă de existenţa unui interes serios şi legitim, precum şi de caracterul său temporar.

În ceea ce priveşte opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, s-a criticat că instanţa a făcut o aplicare greşită a prevederilor art. 901 - art. 903 C. civ., fiind omise dispoziţiile art. 890 şi următoarele C. civ. Din dispoziţiile art. 628 alin. (2) C. civ. rezultă expres faptul că simpla cunoaştere nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate, menţionându-se expres necesitatea îndeplinirii formalităţilor de publicitate, astfel cum reiese şi din cuprinsul art. 876 şi art. 902 alin. (1) C. civ.

Instanţa de apel nu a interpretat corect dispoziţiile art. 901 alin. (2) C. civ. în ceea ce priveşte buna-credinţă a recurentei-pârâte.

Recurenta a concluzionat criticile făcând trimitere la prevederile art. 891 C. civ., din cuprinsul cărora reiese că în această situaţie de egalitate de drepturi prevalează drepturile înscrise în cartea funciară.

5. Apărările formulate în cauză

În termen legal, la 23 octombrie 2019, intimaţii-reclamanţi au comunicat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului declarat şi menţinerea hotărârii instanţei de apel ca fiind legală şi temeinică.

6. Procedura desfăşurată în faţa instanţei de recurs

La 23 decembrie 2020, intimata-pârâtă S.C. D. S.R.L. a depus cerere de suspendare a judecăţii prezentului recurs, în baza art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2019 aflat pe rolul Tribunalului Sălaj, având ca obiect acţiunea în anularea/rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. D. S.R.L. şi pârâţii A. şi B. în anul 2014.

Prin încheierea din 26 martie 2020, completul de filtru a constatat îndeplinite condiţiile de admisibilitate şi a admis, în principiu, recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 50/A din 15 martie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, fixând termen la 25 iunie 2020, complet C5 noul C. proc. civ., cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării recursului şi discutării cererii de suspendare.

Prin încheierea din 25 iunie 2020, s-a dispus suspendarea judecăţii recursului formulat de pârâta S.C. C. S.R.L împotriva deciziei nr. 50 A din 15 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2019 aflat pe rolul Tribunalului Sălaj.

La 28 aprilie 2021, s-a înregistrat cererea de reluare a judecăţii formulată de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L., motivat de împrejurarea că dosarul nr. x/2019 a fost soluţionat definitiv.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată în raport cu starea de drept şi de fapt, precum şi în raport de dispoziţiile sentinţei civile nr. 716 din 29 septembrie 2020 pronunţată de Tribunalul Sălaj în dosarul nr. x şi deciziei civile nr. 16/A din 2 februarie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, Înalta Curte reţine următoarele:

Obiectul prezentei cauze vizează anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 septembrie 2016 de SPN E. încheiat între S.C. D. S.R.L. în calitate de vânzător şi S.C. C. S.R.L., în calitate de cumpărător, având ca obiect vânzarea imobilului situat în comuna Hereclean, sat Panic, nr. IM, jud. Sălaj, înscris în CF nr. x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. xl, rectificarea CF nr. x Hereclean, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei S.C. C. S.R.L. asupra imobilului în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. xl, precum şi obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În susţinerea acţiunii reclamanţii s-au prevalat de existenţa şi efectele antecontractului - înscris sub semnătură privată din data de 29 august 2014 încheiat între aceştia, în calitate de cumpărători, şi S.C. D. S.R.L., în calitate de vânzător, în raport de care instanţa de fond a admis acţiunea prin sentinţa civilă nr. 1401 din 13 noiembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Sălaj în dosarul nr. x/2017, soluţie menţinută în apel prin decizia recurată în litigiul pendinte.

Prin sentinţa civilă nr. 1401 din 13 noiembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Sălaj în dosarul nr. x/2017 a fost admisă cererea formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L..

S-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 septembrie 2016 de SPN E. din Zalău.

S-a dispus rectificarea CF x Hereclean în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei S.C. C. S.R.L. asupra imobilului situat în localitatea Panic nr. 1M, comuna Hereclean, judeţul Sălaj, intabulat în CF x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x.

Pârâţii au fost obligaţi, în solidar, la plata sumei de 10.405 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 50/A din 15 martie 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins excepţia tardivităţii apelului, invocată de intimaţii reclamanţi, fiind respins ca nefondat apelul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1401 din 13 noiembrie 2018 a Tribunalului Sălaj, pronunţată în dosar nr. x/2017, pe care a menţinut-o.

Decizia civilă nr. 50/A din 15 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a fost atacată cu recurs de pârâta S.C. C. S.R.L., obiect al litigiului pendinte.

Prin încheierea din 25 iunie 2020, Înalta Curte a dispus suspendarea judecăţii recursului formulat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 50 A din 15 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2019 aflat pe rolul Tribunalului Sălaj.

Astfel, în argumentarea soluţiei de suspendare a judecăţii recursului în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., s-a reţinut că din norma enunţată rezultă că suspendarea va putea fi dispusă în contextul îndeplinirii anumitor condiţii, şi anume: să fie vorba de două judecăţi pendinte; să privească existenţa sau inexistenţa unui drept; de existenţa sau inexistenţa acelui drept "să depindă în tot sau în parte" dezlegarea pricinii în care s-a solicitat suspendarea.

Pentru a pronunţa această încheiere, s-a reţinut că, având posibilitatea de a aprecia oportunitatea suspendării cursului judecăţii, instanţa poate să evalueze, în funcţie de circumstanţele concrete ale fiecărei cauze, în ce măsură sunt îndeplinite condiţiile mai-sus menţionate.

Astfel, s-a apreciat că obiectul acţiunii înregistrate pe rolul Tribunalului Sălaj vizează anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 august 2014 între promitenţii-cumpărători A. şi B. şi promitenta-vânzătoare S.C. D. S.R.L., în ce priveşte acelaşi imobil obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 septembrie 2016 a cărui anulare se solicită în prezenta cauză.

S-a constatat că soluţia ce urma a fi pronunţată cu privire la antecontractul de vânzare-cumpărare are influenţă asupra soluţionării definitive a prezentei cauze, dispoziţiile art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ. fiind pe deplin aplicabile, astfel că s-a dispus suspendarea judecăţii prezentului recurs până la soluţionarea definitivă a cauzei ce formează obiectul dosarului nr. x/2019 aflat pe rolul Tribunalului Sălaj.

Litigiul din dosarul nr. x/2019, pentru care s-a dispus suspendarea judecăţii recursului, a fost soluţionat prin sentinţa civilă nr. 716 din 29 septembrie 2020 pronunţată de Tribunalul Sălaj, menţinută în apel prin decizia civilă nr. 16/A din 2 februarie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în sensul că a fost admisă, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. D. S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii A. şi B..

A fost admisă, în parte, cererea reconvenţională formulată de pârâţii A. şi B. în contradictoriu cu reclamanta S.C. D. S.R.L..

A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de constatare a nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi pârâţi-înscris sub semnătură privată din data de 29 august 2014.

S-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanta S.C. D. S.R.L. şi pârâţii A. şi B. - înscris sub semnătură privată din data de 29 august 2014.

A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reclamantei S.C. D. S.R.L. de obligare a pârâţilor la plata daunelor interese reprezentând dobânda legală.

Reclamanta S.C. D. S.R.L. a fost obligată la plata în favoarea pârâţilor A. şi B. a sumei de 4.1761,5 RON achitată de pârâţi cu titlu de avans la data semnării antecontractului - înscris sub semnătură privată din data de 29 august 2014 şi a dobânzii legale aferente acestei sume de la data rămânerii definitive a hotărârii şi până la data plăţii efective.

S-a luat act că părţile vor solicita cheltuielile de judecată cu excepţia taxei de timbru pe cale separată.

Pârâţii A. şi B. au fost obligaţi la plata în favoarea reclamantei S.C. D. S.R.L. a sumei de 2.702,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Reclamanta S.C. D. S.R.L. a fost obligată la plata sumei de 928,92 RON în favoarea pârâţilor A. şi B.. Au fost compensate cheltuielile de judecată şi în final au fost obligaţi pârâţii A. şi B. la plata sumei de 1773,58 RON în favoarea reclamantei S.C. D. S.R.L..

Înalta Curte constată că în cadrul dosarului nr. x/2019 al Tribunalului Sălaj a fost examinată succesiunea actelor juridice încheiate cu privire la acelaşi imobil ce constituie şi obiectul litigiului pendinte, reţinându-se următoarele considerente: "Numitul F. a dobândit imobilul compus din teren intravilan în suprafaţă de 4785 mp şi casă familială P+M situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj prin cumpărare la licitaţie publică potrivit Actului de adjudecare din data de 05.03.2014 în dosarul de executare silită nr. x/2012 al BEJ G..

Între reclamanta S.C. D. S.R.L. şi F. s-a încheiat un antecontract de vânzare cu privire la acest imobil la data de 12.03.2014, iar ulterior s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 1217 din 20 august 2014 de SPN E. din Zalău având ca obiect acelaşi imobil situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj, intabulat în CF x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x, prin care reclamanta a dobândit bunul de la numitul F.. Acesta din urmă, fiind audiat în calitate de martor, a declarat în faţa instanţei că H. i-au plătit avansul achitat de martor la executor în mână în data de 05.03 sau 06.03, iar reclamanta S.C. D. S.R.L. i-a plătit diferenţa prin ordin de plată nr. x din 24 martie, pe care a achitat-o la rândul său executorului judecătoresc. Martorul F. a mai învederat instanţei că dispoziţia de plată de la fila x emisă de reclamantă pentru plata sumei de 41761,5 RON, s-a redactat pentru a se justifica în faţa notarului încasarea banilor.

Între pârâţii A. şi B. şi reclamanta S.C. D. S.R.L. s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare - înscris sub semnătură privată din data de 29.08.2014 având ca obiect imobilul compus din teren intravilan în suprafaţă de 4785 mp şi casă familială P+M situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj, dobândit anterior de pârâta S.C. D. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 20.08.2014 de BNP E. din Zalău .

Ulterior, la data de 27.09.2016, reclamanta S.C. D. S.R.L., în calitate de vânzătoare, a încheiat cu S.C. C. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 27.09.2016 de SPN E. din Zalău având ca obiect acelaşi imobil situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj, intabulat în CF x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x."

De asemenea, Înalta Curte constată că prin sentinţa pronunţată de Tribunalul Sălaj în dosarul nr. x/2019 s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare încheiat la data de 29.08.2014 între A. şi B. (reclamanţii din litigiul pendinte) şi S.C. D. S.R.L. cu privire la imobilul situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj, intabulat în CF x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x, antecontract pe care reclamanţii din litigiul pendinte l-au invocat în susţinerea cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 27 septembrie 2016 de SPN E. încheiat între S.C. D. S.R.L., în calitate de vânzător, şi S.C. C. S.R.L., în calitate de cumpărător, având ca obiect imobilul situat în comuna Hereclean, sat Panic, nr. 1M, judeţul Sălaj.

Astfel, din sentinţa civilă nr. 716 din 29 septembrie 2020 pronunţată de Tribunalul Sălaj, menţinută în apel prin decizia civilă nr. 16/A din 2 februarie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosarnr x/2019 rezultă că în argumentarea soluţiei de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare (antecontract de care s-au prevalat reclamanţii în litigiul pendinte în ce priveşte anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâţi cu privire la acelaşi imobil situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj, intabulat în CF x Hereclean,) s-a reţinut prin raportare la cerinţele impuse de art. 1.551 alin. (1) C. civ. referitoare la neexecutarea contractuală că: "În speţă, pârâţii nu şi-au executat obligaţia de plată către reclamantă a celei mai însemnate părţi din preţul convenit (173.238,5 RON), aspect necontestat de aceştia, ceea ce echivalează cu o neexecutare însemnată a unei obligaţii contractuale. Pe de altă parte, reclamanta S.C. D. S.R.L., în calitate de vânzătoare, a încheiat la data de 27.09.2016 cu S.C. C. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 27.09.2016 de SPN E. din Zalău având ca obiect acelaşi imobil situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj, intabulat în CF x Hereclean, compus din teren în suprafaţă de 4785 mp, nr. cad. x şi casă familială P+M, nr. cad. x cu privire la care părţile au convenit şi în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi pârâţi- înscris sub semnătură privată din data de 29.08.2014."

În consecinţă, faţă de hotărârile pronunţate în dosar nr. x/2019 al Tribunalului Sălaj, în condiţiile în care s-a dispus rezoluţiunea antecontractului din 29.08.2014 încheiat între A., B. şi S.C. D. S.R.L., antecontract de care s-au prevalat reclamanţii din litigiul pendinte în cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâţi cu privire la acelaşi imobil situat în loc. Panic nr. 1M, com. Hereclean, jud. Sălaj, intabulat în CF x Hereclean), Înalta Curte constată că a fost desfiinţat chiar "temeiul juridic care leagă părţile."

De altfel, acest aspect a fost reţinut chiar în considerentele hotărârii pronunţate de Tribunalul Sălaj, prin care s-a concluzionat sub aspectul rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din 29.08.2014 că "desfiinţarea va avea ca efect naşterea obligaţiilor reciproce de restituire a prestaţiilor executate".

Cum prin hotărârile pronunţate în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Sălaj a fost dispusă rezoluţiunea chiar a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 29.08.2014 de care s-au prevalat în litigiul pendinte reclamanţii A. şi B., antecontract în raport de care a fost pronunţată decizia recurată, Înalta Curte în temeiul art. 496 alin. (2) C. proc. civ. urmează a admite recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L., a casa decizia nr. 50/A din 15 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel, care în rejudecare va analiza raporturile juridice dintre părţi şi din perspectiva hotărârilor pronunţate în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Sălaj.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul formulat de pârâta S.C. C. S.R.L împotriva deciziei nr. 50/A din 15 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 23 septembrie 2021.