Property sales nullity: insufficiency of appellate analysis on good faith and common invincible error (*error communis facit jus*) in the context of subsequent act nullity

Şedinţa publică din data de 14 iunie 2022

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

I.1. Obiectul cereri de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 30 iulie 2018 pe rolul Judecătoriei Buftea, secţia civilă, sub nr. x/2018, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D., E., F., G. şi H., ca instanţa prin hotărârea ce o va pronunţa să constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.1998 de B.N.P I..

Prin sentinţa civilă nr. 539 din 08 februarie 2019, Judecătoria Buftea. secţia civilă, a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu; a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Ilfov, secţia civilă.

I.2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 4605 din 18 decembrie 2019, Tribunalul Ilfov, secţia civilă, a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B.; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.1998 de B.N.P. I., în limita suprafeţei de 284 mp teren.

I.3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 987 A din 22 iunie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul formulat de apelanţii-pârâţi G. şi H.; a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată; a obligat intimaţii-reclamanţi să plătească apelanţilor-pârâţi suma de 3.139,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel; a respins cererea intimaţilor-reclamanţi privind cheltuielile de judecată, ca nefondată; a luat act că intimaţii-pârâţi şi-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 987 A din 22 iunie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, au declarat recurs reclamanţii A., J., K., L. şi M..

II.1. Motivele de recurs

Recursul declarat de reclamanţi a fost motivat prin însăşi cererea de recurs, conform prevederilor art. 487 alin. (1) C. proc. civ., fiind invocată incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Recurenţii-reclamanţi au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

În dezvoltarea motivelor de recurs, au expus următoarele critici:

Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., din perspectiva exigenţelor motivării, au susţinut că hotărârea atacată se bazează exclusiv pe concluzia că pârâţii-cumpărători au fost de bună-credinţă, însă instanţa de apel nu a stabilit momentul când aceştia au fost de bună-credinţă, aspect esenţial ce se impunea a fi analizat dintr-o dublă perspectivă, şi anume poziţia subiectivă la momentul încheierii actului în discuţie şi împrejurările ce caracterizau calitatea de proprietar a celui care a contractat, adică dacă în raport de informaţiile obiective şi disponibile în acel moment, exista posibilitatea reală de cunoaştere a viciilor titlului vânzătorului, anume, că tratează cu un non dominus.

- instanţa de apel nu a analizat perioada încheierii actului, ci s-a raportat la o perioadă cu mult anterioară (anii 1973 şi 1994), aspect ce nu garantează faptul că dacă pârâţii au fost de bună-credinţă atunci, automat ar trebui consideraţi de bună-credinţă şi în 1998, când s-a încheiat actul cu un neproprietar;

- împrejurarea că terenul nu se găsea în posesia vânzătorului, reprezenta o chestiune obiectivă, pe deplin cunoscută de pârâţi, ce submina buna-credinţă; împrejurarea că posesia exercitată de N., era justa ori nu, nu are relevanţă în cauză, ci faptul că terenul nu se găsea în posesia vânzătorului, situaţie ce impunea efectuarea de verificări;

- cu referire la contrarietatea considerentelor, recurenţii-reclamanţi au arătat că teza conform căreia "cunoaşterea faptului ocupării terenului reconstituit de către un terţ faţă de contract ar fi putut vicia, într-adevăr, buna-credinţă a subdobânditorului" contrazice concluzia că pârâţii au fost de bună-credinţă, cât timp se reţine că la momentul 1998, suprafaţa pe care o ocupase (terenul ce a făcut obiectul vânzării) era îngrădită şi cultivată (de N.);

- împrejurarea deţinerii bunului vândut de către un terţ, cu sau fără drept, impunea unui cumpărător diligent obligaţia morală şi legală de a face verificări suplimentare pentru lămurirea acestui fapt, iar simplul fapt al nedeţinerii bunului de către vânzător, la data vânzării este suficient per se, pentru a se reţine buna-credinţă;

- nu are nicio relevanţă perioada punerii în posesie (1994), cât timp situaţia de referinţă ce se analizează în cazul nulităţii este cea de la data încheierii contractului (1998), pe care instanţa de apel a observat-o şi din care rezultă că terenul nu era în posesia vânzătorilor;

- nu poate fi reţinut aspectul că terenul era în posesia N. din 1973 dar, se afla la O., şi astfel "era la dispoziţia comisiei", cât timp situaţia obiectivă relevă faptul că nu aparţinea vânzătorului, iar punerea în posesie, ca procedură prealabilă emiterii titlului în baza Legii nr. 18/1991, presupunea ca beneficiarii să fi fost puşi efectiv în posesia terenului, fapt care nu s-a realizat;

- instanţa de apel a omis a analiza argumentul că terenul la data vânzării, nu se găsea în posesia vânzătorilor, ci a recurenţilor-reclamanţi, împrejurare care excludea de plano orice "bună-credinţă", fiind de notorietate că niciun cumpărător de bună-credinţă nu poate accepta să cumpere un bun ce nu se găseşte în posesia vânzătorului;

- buna-credinţă, în materie, nu se reduce numai la "necunoaşterea" unor împrejurări, ci implică analiza conduitei manifestate prin diligentele pe care un bonus pater familias le-ar fi făcut pentru a cunoaşte situaţia exactă, prin raportare la toate împrejurările anterioare, concomitente şi subsecvente actului întocmit;

- au fost ignorate aspectele care vizau faptul că bunul nu se găsea în posesia vânzătorilor, respectiv: terenul nu era marcat; vânzătorii nu au avut posesia terenului, fapt obligatoriu în procesul de aplicare a Legii nr. 18/1991; la nivelul anului 1998, nu s-a întocmit o documentaţie cadastrală aptă să identifice terenul; pârâţii au susţinut că terenul cumpărat se află pe un alt amplasament, unde au edificat casa în 1996, în înţelegere cu vânzătorii, după cum s-a menţionat în sentinţa civilă nr. 7506 din 18 noiembrie 2005, teren pe care-1 deţin în posesie;

- toate elemente relevate demonstrează inexistenţa unui examen judiciar efectiv în concordanţă cu exigenţele impuse calităţii unei motivări, fiind mai degrabă expresia unui arbitrariu judiciar, manieră ce reflectă faptul că judecarea pricinii în faţa instanţei de apel s-a realizat în condiţii care nu au asigurat recurenţilor-reclamanţi garanţiile dreptului prevăzut de art. 6 parag. 1 din C.E.D.O. ce implică nu numai consacrarea dreptului de acces la o instanţă de judecată, ci şi celelalte garanţii cu privire la desfăşurarea procesului civil în primă instanţă şi în căile de atac (tranşarea pe fond a litigiului, obţinerea unei soluţii asupra temeiniciei pretenţiei, respectarea regulilor devoluţiunii în apel, motivarea hotărârii judecătoreşti prin redarea situaţiei de fapt şi de drept etc.) ce determină conţinutul intrinsec al dreptului la un proces echitabil.

Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au arătat că instanţa de apel a încălcat regulile de drept privind principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credinţă, aplicându-le unui dobânditor de rea-credinţă, cu ignorarea necesităţii demonstrării bunei-credinţe şi erorii invincibile.

- instanţa de apel a reţinut că pârâţii nu au cunoscut viciile (tehnice) ale titlului reclamantului fără a mai analiza împrejurările existente la momentul încheierii actului, care infirmau vreun drept al vânzătorilor relativ la acel teren, fapt ce reprezintă o aplicare greşită a regulilor de drept la speţă, unde prin simpla "necunoaştere" a unui element, se reţine incidenţa principiului, omiţându-se celelalte elemente structurale ale acestuia, în raport de care se determină dacă există ori nu buna-credinţă;

- au arătat hotărârea este lipsită de temei legal în condiţiile în care din modul în care este redactată nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată, context în care instanţa de recurs trebuie să evalueze dacă hotărârea atacată este motivată în drept sau dacă în legislaţia în vigoare, la data pronunţării acesteia, există un text de lege (de drept material) care să justifice soluţia pronunţată;

- hotărârea a fost dată cu încălcarea sau cu aplicarea greşită a legii, acest motiv de critică include în mod excepţional şi nerespectarea normelor procesual civile, respectiv nesocotirea unor principii juridice sau alte reguli de drept create pe cale jurisprudenţială sau doctrinară, care conturează regimul juridic al instituţiei sau categoriei juridice respective;

- principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului reprezintă, în realitate, o aplicaţie a teoriei aparenţei în drept, care se fundamentează pe două coordonate esenţiale: buna-credinţă a terţului care a încheiat actul juridic cu titularul aparent al dreptului de proprietate şi existenţa unei erori comune şi invincibile, care constă în convingerea general admisă că titularul aparent este însuşi titularul adevărat al dreptului de proprietate. Or, ignorarea celui de-al doilea element (eroare comună) face ca aplicarea principiului ocrotirii dobânditorului de bună-credinţă să fie eronată şi, prin urmare, soluţia să fie dată cu încălcarea legii, cât timp nu s-a aplicat regula desfiinţării actelor subsecvente, în raport de care să existe o justificare adecvată prin raportare la exigenţele privind ocrotirea subdobânditorului de bună-credinţă;

- buna-credinţă reprezintă o noţiune autonomă specifică principiul error communis facit jus şi trebuie stabilită ca atare în contextul împrejurărilor care au determinat existenţa acestei erori în privinţa titularului dreptului constituit ori transmis;

- buna-credinţă este ineficientă fără eroarea comună pentru a paraliza incidenţa principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, fiind necesar a se reţine şi eroarea comună şi invincibilă, sens în care era necesar a se stabili de către instanţa de apel dacă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, o asemenea eroare comună şi invincibilă a creat o aparenţă de drept, în sensul că vânzătorul este proprietarul bunului vândut;

- instanţa de apel nu a analizat elementele caracteristice relei-credinţe, ci i-a considerat pe cumpărători de bună-credinţă, raţionament greşit în contextul existenţei unor stări intermediare ce nu se confundă cu "buna-credinţă";

- în condiţiile în care principiul anulării actului subsecvent, ca urmare a anularii actului iniţial se prezintă ca o consecinţă în plan juridic a celorlalte două principii care guvernează materia nulităţii actului juridic, anume retroactivitatea şi principiul nemo dat quod non habet, însă pentru a configura una sau alta dintre situaţiile juridice menţionate, cu repercusiuni asupra situaţiei patrimoniale a părţilor din litigiu, instanţa de apel trebuia să stabilească cu prioritate dacă circumstanţele de fapt ale cauzei pendinte se suprapun situaţiei premisă pentru aplicarea principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis ori a excepţiei de la acest principiu - menţinerea dreptului subdobânditorului de bună-credinţă cu titlu oneros.

- deşi instanţa de apel a reţinut în analiza judiciară momentul "încheierii contractului de vânzare-cumpărare", în realitate, în motivarea soluţiei s-a raportat exclusiv la o situaţie anterioară acestui moment, omiţând a mai cerceta dacă la data încheierii contractului, cumpărătorii mai puteau fi consideraţi de bună-credinţă;

- deşi instanţa de apel a observat care au fost motivele pentru care titlul vânzătorului a fost considerat nul absolut (decizia nr. 2228R/10.12.2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti), precum şi statuarea irevocabilă a instanţei "(...) s-a constatat că titlul de proprietate a fost corectat de OCOT Bucureşti, prin încălcarea dispoziţiilor de ordine publică referitoare la atribuţiile acestui organism (...)" a considerat că pârâţii sunt de bună-credinţă, având în vedere că aceste motive de ordine publică "au un caracter pronunţat tehnico-juridic, nu puteau fi observate de o persoană fără pregătire de specialitate în domeniu", teză falsă, întrucât nu s-a realizat o punere în posesie, anterior emiterii titlului, fapt cunoscut de pârâţi, cât timp cunoşteau faptul că terenul este în posesia N., iar titlul a fost modificat ilegal cu pixul, trecându-se terenul din extravilan în intravilan de o persoană ce nu avea acest drept;

- buna-credinţă nu se raportează exclusiv la viciul titlului vânzătorului, ci la întreg complexul factual şi juridic, adică la datele existente permit formarea convingerii intime şi drepte, că cel cu care tratează este un adevărat proprietar, aspect ignorat de către instanţa de apel;

- în speţă, nu sunt întrunite toate elementele proprietăţii aparente; actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată asupra unui imobil determinat, posesia utilă a transmiţătorului în momentul încheierii actului şi titlul proprietarului aparent (elementele materiale ale aparenţei) eroarea comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar al transmiţătorului (elementul psihologic al aparenţei) şi nu în ultimul rând buna-credinţă a dobânditorului.

Nu au fost identificate motive de ordine publică, în condiţiile art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

II.2. Apărările formulate în cauză

La data de 26 octombrie 2021 (data depunerii la oficiul poştal), în termenul legal, intimaţii-pârâţi G. şi H. au depus întâmpinare, prin care au invocat inadmisibilitatea recursului, iar pe fond, au solicitat respingerea acestuia, cu obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la inadmisibilitatea recursului, au arătat că în cadrul criticilor circumscrise motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sub aspectul nemotivării sau a motivării contradictorii a deciziei recurate, a fost analizată situaţia de fapt, aspect ce vizează netemeinicia hotărârii atacate.

Recurenţii-reclamanţi nu au depus răspuns la întâmpinare.

II.3. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 15 martie 2022, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanţii A., J., K., L. şi M. împotriva deciziei civile nr. 987A din 22 iunie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, apreciind că argumentele arătate în susţinerea excepţiei de inadmisibilitate a recursului se circumscriu excepţiei nulităţii căii de atac, în sensul celor prevăzute de art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., interpretat a contario, excepţie care însă nu a fost reţinută, potrivit considerentelor încheierii; în consecinţă, s-a fixat termen de judecată la data de 24 mai 2022, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, precum şi actele şi lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs şi prin raportare dispoziţiile legale aplicabile în cauză, se apreciază că recursul de reclamanţii A., J., K., L. şi M. este fondat, urmând a fi admis, pentru considerentele ce urmează.

Pentru evaluarea cazurilor de casare pe care reclamanţii s-au întemeiat - motive contradictorii, motivare insuficientă [art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ..] şi aplicarea greşită a normelor de drept material incidente pentru soluţionarea raportului juridic litigios [art. 488 alin. (1) pct. 8], Înalta Curte apreciază că este necesară redarea circumstanţelor esenţiale ale cauzei reţinute de instanţa de apel.

Obiectul pricinii priveşte cererea reclamanţilor de constatare a nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare aut. sub nr. x/14.10.1998 de B.N.P I., încheiat între F. şi C., în calitate de vânzători, şi G. (căsătorit cu H.), în calitate de cumpărători, respectiv pentru suprafaţa de teren de 284 mp din totalul celor 350 mp care constituie obiectul acestui act juridic, conform cererii precizatoare de la dosar fond.

Având în vedere data încheierii acestui contract, dispoziţiile de drept material aplicabile sunt cele din C. civ. din 1864, ceea ce presupune şi raportarea la principiile dezvoltate în doctrină şi jurisprudenţă cu privire la efectele nulităţii actului juridic civil.

Reclamanţii cauzei au solicitat constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare menţionat, întemeindu-se pe principiul nulităţii actului subsecvent (resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis), una dintre regulile ce guvernează efectele nulităţii actului juridic civil, alături de principiul retroactivităţii efectelor nulităţii şi principiul repunerii în situaţia anterioară (restitutio in integrum).

Este util de precizat că primul principiu enunţat priveşte efectele nulităţii faţă de terţi, iar cele din urmă reglează efectele nulităţii actului juridic inter partes.

Principiul nulităţii actului subsecvent reprezintă acea regulă de drept potrivit căreia anularea actului iniţial sau primar atrage şi anularea actului subsecvent sau următor, dată fiind legătura sa cu primul.

Prin excepţie, principiul error communis facit jus sau principiul validităţii aparenţei în drept, dacă sunt întrunite cerinţele privind incidenţa sa, anihilează efectul nulităţii pentru actul subsecvent.

În speţa de faţă, intimaţii-pârâţi subdobânditori cu titlu oneros ai terenului în litigiu, s-au prevalat de incidenţa acestei excepţii de la regula nulităţii actului subsecvent sau de la principiul quod nullum est, nullum producit effectum.

Principiul validităţii aparenţei în drept se fundamentează pe premisa esenţială a bunei-credinţe a terţului care a încheiat actul juridic cu titularul aparent al dreptului de proprietate; însă, în această materie, buna-credinţă decurge din existenţa unei erori comune şi invincibile în care subdobânditorul s-ar aflat la data perfectării actului, ceea ce presupune probarea unor circumstanţe de natură a permite fundamentarea unei convingeri generale că titularul aparent este titularul real al dreptului de proprietate.

Nulitatea parţială a actului iniţial (titlul de proprietate al vânzătorilor, emis în procedura Legii nr. 18/1991) cu privire la terenul în suprafaţă de 350 mp, înscrisă în titlul de proprietate nr. x/10.10.1994 emis de Comisia Judeţeană a Municipiului Bucureşti a fost constatată prin decizia civilă nr. 2228R/10.12.2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Acest litigiul a fost iniţiat tot de reclamanţii cauzei de faţă, fiind purtat în contradictoriu cu intimaţii pârâţi Comisia Judeţeană Ilfov, Comisia Municipiului Bucureşti pentru Aplicarea Legii Fondului Funciar, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 18/1991a comunei Chiajna, C., D., F. şi E..

Înalta Curte reţine, astfel cum corect invocă şi recurenţii, că principiul aparenţei validităţii în drept care dă expresie unei nevoi sociale de securitate a raporturilor juridice civile, presupune întrunirea următoarelor condiţii: actul subsecvent să fie un act cu titlu oneros, subdobânditorul să fi fost de bună credinţă la data perfectării actului subsecvent, adică să fi fost într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la însuşirile, respectiv, viciile titlului vânzătorului.

Deşi instanţa de apel enunţă, la nivel teoretic, regulile de drept aplicabile şi verificările jurisdicţionale ce se impuneau a fi efectuate pentru cercetarea apărării intimaţilor cumpărători G. şi H., aplicarea acestor reguli este lipsită de claritate, iar raţionamentul logico-juridic expus în hotărârea atacată nu permite determinarea unei concluzii certe cu privire la momentul la care a considerat că subdobânditorii cu titlu oneros au fost bună-credinţă, după cum nu reiese nici aplicarea efectivă a testului erorii comune şi invincibile în care aceştia ar fi trebuit să se afle pentru a se putea reţine în mod legal validitatea actului juridic atacat.

Astfel, curtea de apel a reţinut în mod corect că, pornind de la prevederile art. 1898 din C. civ. din 1864, buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros a fost definită ca fiind credinţa achizitorului că cel de la care de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.

Pentru a se reţine buna-credinţa în favoarea terţului dobânditor nu este însă suficient ca acesta să se fi încrezut în ceea ce i s-a prezentat sau a luat drept situaţie reală, adică să se prevaleze de o simplă ignoranţă, ci mai este necesar ca acea convingere eronată pe care a avut-o la încheierea actului să nu îi poată fi imputabilă, urmare a neglijenţei pe care a manifestat-o ori a unei imprudenţe.

Curtea de apel a concluzionat că terţul nu poate invoca în beneficiul său prezumţia bunei-credinţe pentru a-şi ascunde lipsa de diligenţă în privinţa unui control atent asupra calităţii titlului proprietarului aparent.

Aplicând această definiţie în materia nulităţii actului subsecvent (art. 1898 din C. civ. din 1864 fiind edictat în materia prescripţiei achizitive de scurtă durată, fundamentată pe existenţa unui just titlu), instanţa de apel a reţinut că este necesar ca subdobânditorul să fi avut convingerea că titlul de proprietate de care se prevalează înstrăinătorul, este unul valabil. În consecinţă, terţul este socotit de rea-credinţă dacă în momentul dobândirii dreptului a cunoscut efectiv sau, cu diligenţe minime, ar fi putut să cunoască, pe orice cale, motivele de nulitate a titlului de proprietate care constituie actul iniţial.

Astfel, deşi din punct de vedere al regulilor aplicabile, curtea de apel a reţinut în mod corect că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare (14.10.1998) era necesară întrunirea cerinţei bunei-credinţe în contextul principiului error communis facit jus, Înalta Curte apreciază că nu rezultă concluzia la care a ajuns instanţa de apel însăşi cu privire la această condiţie pentru momentul relevant enunţat, întrucât, în cuprinsul motivării deciziei recurate sunt indicate date calendaristice diferite, reproduse ca atare din considerentele hotărârii judecătoreşti de anulare parţială a titlului de proprietate al vânzătorilor.

Referitor la cea din urmă chestiune, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut aplicarea efectului pozitiv al lucrului judecat al deciziei civile nr. 2228R/10.12.2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, preluând anumite considerente reţinute de instanţa anterioară care, în contextul cauzei de faţă, puteau avea o altă semnificaţie juridică.

Potrivit celor mai sus redate, decizia invocată a fost pronunţată într-un cadru procesual care i-a exclus pe terţii achizitori - G. şi H. -, astfel că instanţa de apel era datoare să observe dispoziţiile art. 435 alin. (2) din C. proc. civ. care consacră efectul opozabilităţii hotărârii judecătoreşti, potrivit cărora hotărârea este opozabilă oricărei terţe persoane atât timp cât aceasta din urmă nu face, în condiţiile legii, dovada contrară.

Altfel spus, pentru speţa de faţă, opozabilitatea hotărârii judecătoreşti anterioare faţă de terţii dobânditori (intimaţii P.) operează cu valoarea unui fapt juridic, susceptibil de proba contrară.

Soluţia legislativă din norma citată este firească, pentru că terţul care nu a participat în dezbaterea judiciară precedentă nu a avut posibilitatea de a-şi demonstra eventuala legitimitate a dreptului său, astfel încât, el nu poate fi supus efectelor actului jurisdicţional întocmai ca părţile (care nu mai pot repune în discuţie dreptul ce a făcut obiectul dezbaterii) şi nu nici nu i se poate opune obligativitatea efectelor hotărârii (respectarea sau aducerea la îndeplinire a dispoziţiilor instanţei).

Ca atare, Înalta Curte reţine că efectul pozitiv al lucrului anterior judecat, opera, în acest nou litigiu, numai între Q. şi recurenţii-reclamanţi care au participat şi în primul proces, întrucât numai între aceştia cerinţa de la art. 431 alin. (2) din C. proc. civ. este îndeplinită, anume - existenţa unei judecăţi anterioare finalizate cu pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti definitive asupra unei cereri care se află într-o conexitate litigioasă cu cea din cauza de faţă.

Aşa fiind, în raporturile dintre recurenţii-reclamanţi şi intimaţii P., terţi dobânditori ai terenului, chestiunea exercitării posesiei asupra terenului - la momentul relevant pentru speţă - nu este dezlegată jurisdicţional, pe baza unor dezbateri contradictorii între aceştia.

Într-adevăr, se constată că instanţa de apel a admis că buna-credinţă a subdobânditorilor (intimaţii P.) ar fi putut fi viciată dacă era cunoscut faptul ocupării terenului de către un terţ (N.), dar "doar în sensul în care ar fi putut fi privită ca o contestare a împrejurării că terenul s-ar fi aflat la dispoziţia comisiei de fond funciar."

Cu toate acestea, s-a conchis că dacă acest aspect nu a fost reţinut în considerentele deciziei civile nr. 2228R/10.12.2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, "cunoaşterea de către apelanţii-pârâţi a faptului ocupării terenului de către intimaţii-reclamanţi nu mai prezintă relevanţă."

Or, astfel cum s-a arătat, chestiunea posesiei sau a stăpânirii ori a simplei detenţii precare a terenului la momentul anului 1998 nu a fost dezbătută în dosarul anterior şi cu participarea intimaţilor P., astfel încât părţile să îşi poată confrunta poziţia şi susţinerile referitoare la acest aspect, iar în procesul de faţă, instanţa a preluat o dezlegare jurisdicţională care nu era opozabilă cu egală valoare tuturor părţilor din această nouă cauză;

Drept urmare, această chestiune nu a făcut obiectul unei verificări directe şi nemijlocite a instanţelor de fond în cauza de faţă, în condiţiile în care, instanţa de apel, în economia speţei, pare a plasa această circumstanţă în poziţia unei împrejurări relevante pentru a se contura atitudinea subiectivă a terţilor achizitori la data dobândirii bunului.

Totodată, Înalta Curte nu poate primi susţinerile recurenţilor în sensul că simpla stăpânire a bunului de către un terţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare ar fi suficientă prin ea însăşi pentru a demonstra că subdobânditorul nu a fost de bună-credinţă.

Deşi doar de importanţă teoretică, este util de precizat că, din perspectiva bunei-credinţe a subdobânditorului cu titlu oneros, relevant în contextul principiului error communis facit jus, ar fi fost titlul cu care terţul deţinea acel bun, dar şi cunoaşterea acestui fapt de către achizitor ori demersurile întreprinse de acesta pentru a se edifica asupra acestei împrejurări; de aceea, această circumstanţă, singulară, nu este distructivă de bună-credinţă.

Drept urmare, simpla împrejurare că vânzătorul însuşi nu exercită stăpânirea materială asupra bunului pe care îl înstrăinează nu oferă un indiciu veritabil că titlul său avea vicii juridice, de natură a-l împiedica să transmită proprietatea în mod valabil unui terţ şi, mai mult decât atât, că acele vicii erau perceptibile de către terţul achizitor.

Aşa fiind, într-o corectă analiză a condiţiei bunei-credinţe în contextul principiului validităţii aparenţei în drept, o astfel de circumstanţă (stăpânirea materială a terenului de către un terţ, iar nu de către vânzător) trebuia a fi coroborată cu alte elemente care aveau aptitudinea de a oferi informaţii probatorii semnificative pentru calificarea atitudinii subiective a terţilor subdobânditori, la data perfectării convenţiei.

Se observă că, din punct de vedere al atitudinii subiective a terţului subdobânditor în raport cu titlul vânzătorului, instanţa de apel în mod legal a constatat că trebuie a se lua în considerare criteriul abstract al unei persoane rezonabile, de o prudenţă şi diligenţă normale (bonus pater familias), iar nu etalonul cumpărătorului cel mai diligent şi prudent.

Totodată, reţinându-se că acest criteriu al cumpărătorului rezonabil de bine informat şi atent este unul variabil, pentru că aplicarea lui trebuie să se facă cu luarea în considerare a condiţiilor specifice în care se acesta a acţionat la momentul încheierii actului - condiţii externe conduitei sale, adică cele de timp, de loc etc., curtea de apel a apreciat că această "variabilitate decurge şi din împrejurarea că nivelul exigenţelor este sporit atunci când acţionează o persoană cu pregătire de specialitate în domeniul respectiv, în comparaţie cu activitatea desfăşurată de un neprofesionist."

Or, din această perspectivă, instanţa de apel a constatat "că motivele de nulitate a titlului de proprietate nr. x/10.10.1994 eliberat de Comisia Judeţeană a Municipiului Bucureşti constatate de Tribunalul Bucureşti, care au un caracter pronunţat tehnico-juridic, nu puteau fi observate de o persoană fără pregătire de specialitate în domeniu."

Înalta Curte constată că deşi instanţa de apel a enunţat că în aplicarea criteriului obiectiv al cumpărătorului de un nivel mediu de atenţie, prudenţă şi diligenţă, de natură a fundamenta concluzia erorii comune şi invincibile şi, de aici, fundamentarea concluziei bunei credinţe a cumpărătorului, era necesar a se analiza condiţiile specifice, externe conduitei sale, în care terţul achizitor a acţionat la momentul încheierii actului juridic a cărui nulitate subsecventă se cere a se consta în cauza de faţă.

Cu toate acestea, astfel cum rezultă din cele anterioare, curtea de apel s-a oprit la circumstanţe care se circumscriu unei calificări juridice superioare, apreciind că terţului achizitor nu îi era accesibilă concluzia instanţelor de judecată cu privire la nulitatea titlului de proprietate al vânzătorilor, întrucât presupunea cunoştinţe juridice aprofundate, ceea ce depăşea nivelul de exigenţă pretins unui cumpărător normal de diligent, de informat şi de prudent.

Aşa fiind, Înalta Curte apreciază că prin schimbarea reperului de referinţă a achizitorului normal de prudent şi diligent lipseşte analiza instanţei de apel referitoare la cerinţa erorii comune şi invincibile în toate aspectele sale, dezlegări care ar fi permis concluzia bunei-credinţe a terţului achizitor, în contextul acestui principiu al validităţii aparenţei în drept.

O astfel de schimbarea a cerinţelor premisă pentru aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis echivelează cu aplicarea unei adevărate prezumţii de bună-credinţă, astfel cum recurenţii susţin, şi astfel lipseşte de suport concluzia incidenţei acestei excepţii de la nulitatea actului subsecvent faţă de actul primar nul (titlul de proprietate emis în aplicarea Legii nr. 18/1991).

În acest context, este util a se reitera regula potrivit căreia în cadrul analizei antrenate de verificarea aplicării regulii error communis facit jus buna-credinţă nu se prezumă, ea neputând fi dedusă din simpla neglijenţă, imprudenţă sau ignoranţă a terţului achizitor.

Corelativ, nu poate fi reţinută obligaţia reclamanţilor de a dovedi reaua-credinţă a subdobânditorilor cu titlu oneros, întrucât în favoarea terţilor achizitori (pârâţii cauzei) nu operează o prezumţie de bună-credinţă, astfel cum s-a arătat.

În formularea cererii, recurenţii-reclamanţi s-au prevalat de aplicarea principiului nulităţii actului subsecvent, astfel încât din perspectiva poziţiei lor procesuale sunt supuşi doar condiţiei dovedirii nulităţii actului iniţial (fie în cadrul unui proces anterior, fie în cadrul aceluiaşi dosar); în schimb, pârâţii, terţi achizitori cu titlu oneros de la cumpărătorul al cărui act a fost desfiinţat, au invocat în apărare aplicarea principiului error communis facit jus, astfel încât, sarcina probei le revine; astfel cum s-a arătat, prin invocarea acestei apărări sau excepţii de la aplicarea regulii nulităţii actului subsecvent, pârâţii tind la menţinerea actului subsecvent, chiar în condiţiile în care titlul autorului lor cu titlu particular a fost desfiinţat.

Menţinerea actului subsecvent în aceste circumstanţe se justifică din raţiuni de ocrotire a bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, dar şi din motive generate de principiul asigurării stabilităţii circuitului juridic civil, care este o nevoie de ordin general, social.

Revenind la analizarea bunei-credinţe a intimaţilor-pârâţi în contextul validităţii aparenţei în drept, instanţa de apel era ţinută de analiza conduitei concrete a terţilor achizitori la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în vederea aplicării standardului cumpărătorului normal de diligent şi prudent sau, altfel spus, era necesar a fi observate condiţiile externe conduitei acestora din care puteau fi deduse elemente definitorii pentru calificarea atitudinii lor subiective în legătură cu titlului vânzătorilor, de a avea toate însuşirile cerute de lege pentru a le transmite în mod valabil proprietatea asupra bunului.

Spre o atare finalitate, Înalta Curte reţine că nu puteau rămâne în afara analizei juridice a instanţei de apel raportarea la clauzele intrinseci contractului de vânzare-cumpărare, la verificările permise de lege cumpărătorilor în legătură cu titlul vânzătorilor, istoricul proprietăţii transmise de către vânzători - data titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991 în favoarea vânzătorilor (1994), data procesului-verbal de punere în posesie pentru terenul intravilan din sectorul 6 (1998, după modificarea titlului în sensul trecerii unei suprafeţe de teren din extravilan în intravilan), data certificatului de moştenitor al vânzătorilor (1995), data certificatului suplimentar de moştenitor (1998), condiţiile materiale în care se prezenta titlul vânzătorilor (corecturi materiale efectuate pe titlu) etc.

Faţă de toate considerentele ce preced, Înalta Curte constată că în speţă sunt întrunite cerinţele motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., astfel că, în aplicarea dispoziţiilor art. 497 rap. la art. 496 alin. (2) din acelaşi cod, va admite recursul declarat de reclamanţi, va casa decizia atacată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel care, în rejudecare, va realiza o cercetare efectivă a tuturor cerinţelor aplicării principiului error communis facit jus, în raport cu cele dezlegate în prezenta decizie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii A., J., K., L. şi M. împotriva deciziei civile nr. 987A din data de 22 iunie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 iunie 2022.