Land Registry Rectification: Violation of Contradictoriness by Unilateral Reclassification from Catch-All to Specific Legal Ground Under Art. 908 Civil Code

Şedinţa publică din data de 9 decembrie 2021

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 435 din 16.03.2020 pronunţată în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Specializat Cluj s-a admis în parte cererea formulată şi modificată de reclamanta A.., în calitate de lichidator judiciar al societăţii B. S.R.L., aflata în faliment, în contradictoriu cu pârâţii C., D., şi E. S.A., şi, în consecinţă: s-a dispus rectificarea cărţilor funciare ale Com. Floreşti nr. x, în sensul radierii dreptului de proprietate al paratului C., înscris sub B3 pct. 2 în CF nr. x, respectiv B2 pct. 2 în celelalte cărţi funciare, cu privire la apartamentele situate în Floresti, Zona Dealul de Jos, FN.

S-au respins în rest, pretenţiile reclamantei şi a fost obligată reclamanta sa achite paratului C. suma de 1.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentând onorariu de avocat.

Prin decizia civilă nr. 55/2021 din 02 februarie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă au fost respinse apelurile declarate de C. şi A.., în calitate de lichidator judiciar al B. S.R.L împotriva sentinţei civile nr. 435 din 16.03.2020., precum şi apelul declarant de F. împotriva încheierii civile din 18.12.2019.

Pentru a pronunţa aceste hotărâri, analizând argumentele reclamantei şi probele administrate, instanţele de fond au reţinut că în cauză nu s-a probat existenţa unei cauze ilicite şi imorale în privinţa actelor contestate, nefiind justificată solicitarea de anulare a declaraţiilor autentificate sub nr. x/24.09.2009 şi nr. y/06.10.2009 la BNP G., precum şi a contractului de asociere în participatiune nr. x/10.01.2007 încheiat între societatea B. S.R.L. şi dl. C. cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiei cu destinaţia de bloc de locuinţe colective înscrise în CF x-Cl Floreşti.

În ceea ce priveşte cererea reclamantei de rectificare a Cărţilor funciare nr. x Floreşti în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtului C., întrucât nu se poate reţine calitatea acestuia de coproprietar în privinţa construcţiei realizate, raportat la considerentele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în dosarul nr. x/2013, prima instanţă a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ., potrivit cărora orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. În susţinerea acestui caz de rectificare, a constatat că pârâtul C. nu deţine calitatea de coproprietar în privinţa imobilului în discuţie, după cum s-a stabilit în mod definitiv în dosarul nr. x/2013.

Instanţa de apel a menţinut soluţia primei instanţe sub toate aspectele. În privinţa acţiunii în anulare a respins apelul declarat de reclamantă şi a confirmat considentele primei intanţe. Referitor la solicitarea de rectificare, analizând apelul promovat de pârâtul C., instanţa de apel a constatat că, deşi acţiunea prin care s-a solicitat anularea contractului de asociere în participaţiune şi a celor două declaraţii autentificate a fost respinsă de către prima instanţă, reclamantul intimat s-a prevalat în mod corect în cuprinsul cererii de chemare în judecată de sentinţa civilă nr. 5891/04 iunie 2014, pronunţată în dosarul nr. x/2013 al Judecătoriei Cluj-Napoca, menţinută prin decizia civilă nr. 489/A/13.05.2015 pronunţată de Tribunalul Cluj, prin care apelul declarat a fost respins ca nefondat, iar aceste hotărâri judecătoreşti reflectă în mod cert o situaţie juridică diferită de cea înscrisă în cartea funciară.

În consecinţă, raportat la prevederile art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., potrivit cărora poate fi dispusă rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii când înscrierea sau încheierea nu este valabilă, şi constatând că s-a stabilit prin hotărâri judecătoreşti definitive că pârâtul C. nu a justificat calitatea sa de coproprietar asupra imobilului edificat în baza asocierii cu S.C. B. S.R.L., Curtea de Apel a apreciat că se impune rectificarea cărţii funciare, prin radierea dreptului său de proprietate asupra imobilului construcţie situat în Floresti, Zona Dealul de Jos, FN.

Chiar dacă prima instanţă a reţinut incidenţa prevederilor art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ., iar instanţa de apel a constatat că sunt aplicabile dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., s-a apreciat de către aceasta din urmă că acest aspect nu conduce la o soluţie de reformare a sentinţei pronunţate de prima instanţă, cât timp soluţia de admitere a capătului de cerere prin care s-a solicitat rectificarea de carte funciară este justă şi temeinică, soluţie confirmată în apel.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părţi.

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta - reclamantă B. S.R.L. prin lichidator judiciar A.. a reiterat argumentele referitoare la nulitatea declaraţiilor autentificate sub nr. x/24.09.2009 şi nr. y/06.10.2009 la BNP G., precum şi a contractului de asociere în participatiune nr. x/10.01.2007 încheiat între societatea B. S.R.L. şi dl. C. cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiei cu destinaţia de bloc de locuinţe colective înscrise în CF x-Cl Floreşti, pentru lipsa cauzei sau cauză ilicită.

Urmare a constatării nulităţii acestor acte, invocând principiul anulării actului subsecvent, recurenta - reclamantă a considerat că se impune radierea dreptului de superficie înscris în favoarea pârâtului.

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-pârât C. a invocat modificarea de către instanţa de apel a temeiului juridic avut în vedere de prima instanţă pentru admiterea cererii de rectificare a cărţii funciare, fără ca acest aspect să fie pus în discuţia părţilor, privându-l în acest mod de o cale de atac ordinară sub acest aspect. De altfel, recurentul - pârât susţine că ambele instanţe de fond au folosit câte un temei de drept străin de cel invocat de reclamantă în cuprinsul cererii de chemare în judecată, fără a pune în discuţia părţilor necesitatea clarificării sau modificării temeiul juridic al acţiunii reclamantei pentru respectarea dreptului la apărare al părţilor şi fără a se deroga de la principiul disponibilităţii.

Recurentul - pârât a subliniat că, fie şi în condiţiile criticate anterior, faţă de absenţa unei hotărâri prin care o acţiune de fond să fi fost admisă, nu erau întrunite condiţiile cumulative impuse de art. 907 alin. (3) şi 908 alin. (1) pct. 1 şi alin. (4) C. civ. pentru admiterea acţiunii în rectificare, contrar celor reţinute de instanţa de apel.

Totodată, recurentul - pârât a susţinut că, deşi hotărârile judecătoreşti anterioare au reţinut că un contract de asociere în participaţie, precum cel semnat cu societatea, nu este apt de a transfera un drept de proprietate, instanţele de fond nu au avut în vedere şi celelalte moduri de recunoaştere a unui drept de proprietate în favoarea sa ca urmare a contribuţiei sale la edificarea construcţiei. În acelaşi cadru, recurentul - pârât a subliniat că declaraţiile notariale confirmă acest lucru, care, chiar dacă li s-ar nega caracterul translativ de proprietate, au un efect constitutiv de proprietate, reflectând situaţia juridică reală a imobilului şi o statuare asupra scopului urmărit la încheierea contractului de asociere.

Recurentul - pârât a mai arătat că înscrierea în cartea funciară este conformă actelor depuse şi nu a urmărit niciun moment fraudarea drepturilor societăţii sau ale creditorilor săi, iar operaţiunea de rectificare nu ar putea fi analizată din perspectiva dispoziţiilor C. civ. nou în condiţiile în care toate actele au fost încheiat anterior intrării acestuia în vigoare.

Analizând decizia atacată din perspectiva motivelor invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată fondate recursurile şi le va admite pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte criticile recurentei - reclamante B. S.R.L. referitoare la modalitatea de soluţionare a apelului din perspectiva soluţiei asupra cererii în nulitatea actelor, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că instanţa de apel a reţinut şi aplicat în mod corect normele legale incidente în raport cu motivarea acţiunii reclamantei.

Prin prisma acestor norme, instanţa de apel a subliniat că una dintre condiţiile esenţiale pentru valabilitatea actului juridic o reprezintă cauza, aceasta fiind motivul care determină partea să îşi asume o anumită obligaţie. Pentru a fi îndeplinită această condiţie, cauza trebuie să existe, să fie licită şi morală. O cauză este ilicită atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative sau când prin acesta sunt încălcate regulile de convieţuire socială

Potrivit dispoziţiior art. 967 alin. (1) C. civ. (1864, incident în raport de data încheierii actelor contestate) există o prezumţie relativă de existenţă a unei cauze valabile, indiferent de faptul redactării ei în contract, sarcina probei aparţinând celui care invocă inexistenţa cauzei sau nevalabilitatea acesteia.

Recurenta - reclamantă a susţinut că în litigiu ar fi existat o lipsă a cauzei actelor contestate nereţinută ca atare de instanţe, doar că afirmaţiile referitoare la lipsa caracterului translativ de proprietate al acestora nu sunt de natură a răsturna prezumţia existenţei cauzei acestor acte juridice. Chiar dacă hotărâri judecătoreşti anterioare sau hotărârile pronunţate în cauză au reţinut lipsa efectului translativ de proprietate al acestor acte, acest aspect nu echivalează cu lipsa cauzei, a motivelor specifice încheierii actelor juridice contestate potrivit naturii şi conţinutului lor, ci doar a unei categorii de efecte pretins urmărite de părţi. Mai mult, aşa cum a fost descrisă de reclamantă, lipsa cauzei se suprapune, în esenţă, cauzei ilicite, deja analizate de instanţele de fond.

Sub aspectul caracterului licit al cauzei, recurenta - reclamantă nu a adus niciun argument de natură a combate analiza juridică realizate de instanţele de fond cu privire la această chestiune litigioasă.

Trecând la analiza criticilor recurentului - pârât C., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţia constată prioritatea argumentelor de nelegalitate referitoare la modalitatea de soluţionare a apelului sub aspectul soluţiei asupra cererii de rectificare ce pot fi încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 Cod procedură.

Se are în vedere argumentul potrivit căruia instanţa de apel a schimbat temeiul juridic al acţiunii analizat de prima instanţă contrar principiilor care guvernează procesul civil.

În acest cadru, reţinem că prima instanţă a admis solicitarea de rectificare a cărţii funciare în temeiul art. art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ., potrivit căruia orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. A avut în vedere faptul că pârâtul C. nu deţine calitatea de coproprietar în privinţa imobilului în discuţie, după cum s-a stabilit în mod definitiv în dosarul nr. x/2013.

În calea de atac, analizând critica apelantului pârât referitoare la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 907 alin. (1), respectiv art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ., în condiţiile în care nu există o hotărâre judecătorească prin care cererea de fond asupra dreptului să fi fost admisă, instanţa de apel a constatat că sunt aplicabile dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. şi a considerat că acest aspect nu conduce la o soluţie de reformare a sentinţei pronunţate de prima instanţă, cât timp soluţia de admitere a capătului de cerere prin care s-a solicitat rectificarea de carte funciară este justă şi temeinică, soluţie confirmată în apel.

Or, o asemenea recalificare nu a fost invocată de apelante şi nici nu a fost pusă în discuţie de instanţa de judecată, fiind încălcate dreptul la apărare al părţilor, principiul contradictorialităţii şi limitele efectului devolutiv al apelului prevăzute de art. 13-14 şi 478 C. proc. civ.. În cuprinsul criticilor formulate, apelantul - pârât contestase întrunirea cerinţelor prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ., reţinut de prima instanţă pentru admiterea solicitării reclamantei, iar instanţa de apel a respins critica, menţinând soluţia în temeiul altui caz de rectificare. În acest mod, instanţa de apel nu doar a schimbat încadrarea juridică a acţiunii reclamantei fără o prelabilă dezbatere contradictorie cu privire la acest aspect, ci a schimbat chiar cadrul juridic dedus judecăţii în prima instanţă, contrar dispoziţiilor art. 478 C. proc. civ., în condiţiile în care cele două prevederi legale cuprind premise diferite pentru admisibilitatea unei cereri în rectificare.

Mai mult, în ceea ce priveşte critica recurentului - pârât referitoare la susţinerea instanţei de apel potrivit căreia, deşi acţiunea prin care s-a solicitat anularea contractului de asociere în participaţiune şi a celor două declaraţii autentificate a fost respinsă de către prima instanţă, reclamantul intimat s-a prevalat în mod corect în cuprinsul cererii de chemare în judecată de sentinţa civilă nr. 5891/04 iunie 2014, pronunţată în dosarul nr. x/2013 al Judecătoriei Cluj-Napoca, menţinută prin decizia civilă nr. 489/A/13.05.2015 pronunţată de Tribunalul Cluj, Înalta Curte constată că s-a omis a se analiza care era în concret argumentarea reclamantei în susţinerea solicitării de rectificare a cărţii funciare, aşa cum apare aceasta în finalul cererii de chemare în judecată, aceasta fiind cea care se impunea a fi cercetată de instanţele de fond, în baza principiului disponibilităţii, conform art. 9 C. proc. civ.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 497-496 rap. la art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., apreciem întemeiate recursurile şi le vom admite, nemaimpunându-se analiza celorlate elemente ce privesc pe fond soluţia pronunţată, iar aspectele de ordine publică reţinute anterior putând fi valorificate pentru ambii recurenţi.

În concecinţă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor, în raport de cele reţinute anterior.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de recurenta-reclamantă B. S.R.L. prin lichidator judiciar A.. şi de recurentul-pârât C. împotriva deciziei civile nr. 55/2021 din 02 februarie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimatele-pârâte D., E. S.A. şi H. S.A.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecarea apelurilor declarate de reclamanta B. S.R.L. prin lichidator judiciar A.. şi de pârâtul C. împotriva sentinţei civile nr. 435/2020 din 16 martie 2020 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 9 decembrie 2021.