Contractual liability for housing delivery failure: buyer’s cassation annulled for procedural defects, agency’s cassation dismissed, and liability upheld

Şedinţa publică din data de 8 februarie 2022

Asupra recursului de faţă, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la 09.05.2019, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, a solicitat pronunţarea unei hotărâri prin care să fie obligată pârâta, în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 1.300 euro/lună (respectiv 6.181,76 RON/lună, la cursul de 1 euro/4,7552 RON din data de 07.05.2019) pentru perioada cuprinsă între 07.05.2016 şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 07.05.2019, în total suma provizorie de 46.800 euro (echivalentul sumei de 222.543,36 RON la cursul de 1 euro/4.7552 RON din 07.05.2019), cu titlu de daune interese, constând în: contravaloarea lipsei de folosinţă în sumă de 1.200 euro/lună (echivalentul sumei de 5.706,24 RON/lună la cursul de 1 euro/4.7552 RON din 07.05.2019) pentru perioada cuprinsă între 07.05.2016-07.05.2019, în sumă totală de 43.200 euro (echivalentul a 205.424,64 RON la cursul de 1 euro/4.7552 RON din 07.05.2019), evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiza tehnică de evaluare a sumei exacte, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa tip C31 situată pe lotul nr. x din oraşul Voluntari, judeţ Ilfov, cu număr cadastral x, înscris în CF individuală nr. 3989 a oraşului Voluntari, conform încheierii de şedinţă nr. 18669/24.09.2004; daune morale în sumă de 100 euro/lună (echivalentul sumei de 475,52 RON/lună la cursul de 1 euro/4.7552 RON din 07.05.2019) pentru perioada cuprinsă între 07.05.2016-07.05.2019, în sumă totală de 3.600 euro (echivalentul a 17.118,72 RON la cursul de 1 euro/4.7552 RON din 07.05.2019), precum şi daunele morale ce se vor acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa tip C 31 situată pe lotul nr. x din oraşul Voluntari, judeţ Ilfov, cu număr cadastral x, înscris în CF individuală nr. x a oraşului Voluntari, conform încheierii de şedinţă nr. 16469/19.08.2004; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea din 10.07.2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a VI-a Civilă, specializată în soluţionarea litigiilor cu profesionişti.

Prin sentinţa civilă nr. 1876 din 16.10.2020, a fost admisă, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, aşa cum a fost precizată. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 157.626,84 RON cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului aferentă perioadei 07.05.2016-31.12.2019. În rest, pretenţiile reclamantei au fost respinse ca neîntemeiate. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 5.457,53 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe ambele părţi au declarat apel.

Reclamanta A. a solicitat prin apelul său schimbarea în parte a sentinţei, respectiv obligarea intimatei-pârâte Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 39.035 Euro, în echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii, cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă a locuinţei, aferente perioadei cuprinse între 07.05.2016-16.10.2020, şi la plata sumei de 702 Euro/lună, în echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii, de la data de 17.10.2020 şi până la recepţia finală şi predarea efectivă a locuinţei, la cheie, în cartier complet finalizat, cu toate utilităţile şi toate dotările urbane asumate prin contractul de mandat şi oferta publică de a contracta a intimatei ANL din anul 2004, cu obligarea intimatei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE a solicitat prin apelul formulat admiterea acestuia şi modificarea sentinţei apelante, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 881/2021 din 20.05.2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, au fost respinse apelurile declarate de reclamantă şi de pârâta ANL împotriva sentinţei civile nr. 1876/16.10.2020, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondate.

1. Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta A., întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea, în întregime, a deciziei recurate, cu reţinere spre rejudecare; obligarea intimatei-pârâte ANL la plata către recurentă a sumei de 40.427,50 Euro, în echivalent RON la cursul BNR din ziua plăţii, cu titlu de despăgubiri materiale compensatorii pentru lipsa de folosinţă a imobilului contractat cu ANL, aferente perioadei cuprinse între 07.05.2016-16.12.2020 (data introducerii cererii de apel); obligarea intimatei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

În dezvoltarea motivului de recurs, se arată că, în mod nelegal, instanţa de apel a obligat intimata-pârâtă ANL doar la plata sumei de 32.343 Euro, convertiţi nelegal în echivalentul acestei sume la 16.10.2020, deşi, potrivit art. 6 din contractul de construire, actul adiţional nr. x/2006 la contractul de construire şi din celelalte convenţii încheiate, rezultă că suma trebuie convertită la cursul euro/leu de la data plăţii.

Totodată, recurenta susţine că, potrivit dispoziţiilor art. 969, art. 970, art. 1073, art. 1075, art. 1077, art. 1079 alin. (2), art. 1080-1082, art. 1084-1088, art. 1548-1549 C. civ. de la 1864 şi art. 466, art. 470-480 C. proc. civ., despăgubirile materiale compensatorii pentru lipsa de folosinţă trebuiau acordate până la 16.12.2020, data introducerii cererii de apel, nu până la data de 31.12.2019, aşa cum a reţinut instanţa de apel.

O altă critică vizează încălcarea principiului libertăţii de a contracta şi principiul reparării integrale a prejudiciului, în baza răspunderii contractuale, prin faptul acordării de despăgubiri parţiale, nu integrale, aşa cum a fost dovedit prin expertiză.

Arată recurenta că, la suma de 32.343 euro acordată de instanţă se mai adaugă şi pretenţii, pe care susţine că le-a dovedit cu expertiza şi suplimentul la expertiză, în suma de 703 euro/lunar, pentru perioada 01.01.2020-16.12.2020, adică 8.084,50 euro, în echivalent RON la cursul BNR EUR/LEU din data plăţii.

Susţine recurenta că pretenţiile sunt solicitate în temeiul răspunderii contractuale, ca urmare a nerespectării de către intimata-pârâtă ANL a obligaţiei sale de rezultat, ce a fost asumată de ANL prin contractul de mandat nr. x/27.05.2004.

Recurenta învederează instanţei că, în speţă, există convenţie expresă ca preţul locuinţei şi garajului să fie exprimat în euro, la cursul BNR EURO/LEU din ziua plăţii, deci, în perfectă conformitate cu principiul libertăţii de a contracta, precum şi cu principiul forţei obligatorii a contractului, dar şi conform Regulamentului valutar al BNR, care prevede că plăţile pe teritoriul României se fac în RON, numai dacă nu există convenţie contrară expresă a părţilor, ca plăţile să se facă în euro, în echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii.

În acest sens, arată că, în toate actele şi chitanţele de plată a preţului locuinţei, se face referire la preţ în euro, plătibil la cursul BNR al EUR în RON, de la data plăţii.

În ce priveşte despăgubirea parţială acordată de instanţă, pentru perioada 07.05.2016-31.12.2019, recurenta susţine, pe de o parte, că perioada corectă ar fi 07.05.2016-16.12.2020, iar, pe de altă parte, că despăgubirea a fost acordată greşit în RON, la cursul BNR din 16.10.2020, iar nu în euro, echivalent în RON la cursul BNR de la data plăţii.

În acest fel, susţine că a fost lipsită, atât de instanţa de fond, cât şi de instanţa de apel, de despăgubiri materiale compensatorii pentru lipsa folosinţă locuinţă în suma de 8.084,5 euro, precum şi de despăgubirile de 40.427,50 euro, la cursul BNR al euro din ziua plăţii, aşa cum era prevăzut prin convenţia părţilor.

Nu în ultimul rând, arată recurenta că, prin hotărârea nelegală a instanţei de apel s-a încălcat principiul libertăţii de a contracta, conform art. 962 C. civ. de la 1864, principiul forţei obligatorii a contractului, conform art. 969 C. civ. de la 1864, principiul reparării integrale a prejudiciului cauzat, în baza răspunderii contractuale, conform art. 1073, art. 1075, art. 1080-1086, art. 1540, art. 1548 C. civ. de la 1864, întrucât instanţa de apel a încuviinţat despăgubiri materiale doar parţiale, iar nu integrale, cum era legal, deşi a constatat că există culpa contractuală a intimatei-pârâte ANL, precum şi neîndeplinirea obligaţiei de rezultat asumate, deci, condiţiile răspunderii contractuale au existat şi au fost şi dovedite, ca şi prejudiciul, cu expertiza şi răspunsul la obiecţiunile ANL la expertiză.

Recursul a fost comunicat recurentei-pârâte 11.11.2021 .

La 09.12.2022, recurenta-pârâtă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentei-reclamante la 20.12.2021, care nu a formulat răspuns la întâmpinare.

2. La 28.10.2021, pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a formulat recurs împotriva deciziei nr. 881/20.05.2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin care a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi reţinerea cauzei spre rejudecare, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs, a arătat că instanţa de apel nu a făcut o distincţie după natura şi obiectul contractelor deduse judecăţii şi, mai ales, nu a dat relevanţă clauzelor specific ataşate de lege acestora, care le diferenţiau sub aspectul naturii, obiectului şi efectului, devenind incident motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., deoarece această rezolvare reprezintă o schimbare a naturii şi conţinutului actului juridic, implicit a efectelor sale, care a avut ca rezultat aplicarea greşită a legii.

Susţine recurenta că instanţa de apel a analizat răspunderea ANL în raport de o obligaţie ce nu se regăseşte în cuprinsul contractului de mandat, contract ce reprezintă temeiul atragerii răspunderii contractuale a recurentei, respectiv în raport de obligaţia de a finaliza lucrările de construcţie, inclusiv realizarea utilităţilor şi predarea imobilului la cheie reclamantei.

Astfel, arată că ANL avea doar o obligaţie de urmărire, respectiv o obligaţie de diligenţă, iar nu de rezultat, cum a reţinut instanţa de apel. Întinderea mandatului acordat ANL este clar definită şi stabilită, încadrându-se în limitele şi particularităţile unui mandat convenţional tipic (derivă din voinţa expresă a părţilor) şi special (acordat pentru o anumită operaţiune şi o anumită perioadă de timp).

Susţine recurenta că principala obligaţie a mandatarului este de a executa mandatul (obligaţie de a face) în limitele şi cu respectarea împuternicirii pe care a primit-o de la mandant (art. 1539 alin. (1) C. civ.). Astfel, arată că activitatea propriu-zisă de urmărire a realizării acestor obligaţii a fost desfăşurată de ANL în mod constant de-a lungul timpului, până în prezent, dovada în acest sens fiind înscrisurile existente la dosarul cauzei, trimise tuturor autorităţilor şi societăţilor comerciale care au competenţe şi atribuţii în executarea şi asigurarea finanţării reţelelor de utilităţi şi dotări tehnico-urbane, conform Convenţiei nr. 1909/2004, precum şi în finalizarea construcţiei.

Pe de altă parte, susţine că, prin contractul de mandat încheiat cu intimaţii, ANL nu şi-a asumat obligaţia realizării lucrărilor de infrastructură şi de utilităţi, această obligaţie fiind asumată de constructor prin art. 8 din contractul de construire. Obligaţia de mijloace asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligenţă, motiv pentru care neatingerea rezultatului, în termenul de 24 luni, este indiferentă.

Răspunderea contractuală a ANL trebuie şi poate fi analizată doar din perspectiva convenţiei de mandat şi din perspectiva art. 1532 şi urm. C. civ. de la 1864.

Astfel, se impune a fi subliniat că răspunderea ANL nu poate fi angajată pentru pretinsa nerespectare a obligaţiilor legale sau prin contractele încheiate cu terţii (la care reclamanţii nu sunt părţi), nici prin pretinsa nerespectare a îndatoririlor revenind antreprenorilor sau altor terţi ai convenţiilor încheiate în vederea realizării ansamblului Henri Coandă.

Arată recurenta că nu se poate reţine, aşa cum a stabilit instanţa de apel, că prevederile contractului de mandat se completează, din punct de vedere al obligaţiilor, cu obligaţiile legale şi cu cele cuprinse în contractele de antrepriză generală şi de construire, în condiţiile în care contractul de mandat nu conţine nicio stipulaţie în acest sens. Simpla trimitere pe care părţile au făcut-o, în preambulul contractului de mandat, la prevederile Legii nr. 152/1998, ale Legii nr. 190/1999 şi ale contractului de antrepriză generală nu echivalează cu instituirea unei derogări de la principiile reglementate de art. 1073 şi art. 973 din C. civ.

Menţionează recurenta că instanţa de apel a încălcat principiul relativităţii contractului prevăzut de art. 969 C. civ. de la 1864, întrucât nu se pot contopi obligaţiile asumate de constructor cu cele asumate de mandatar, nu se pot transfera obligaţiile din sarcina unuia în sarcina celuilalt, după cum pare sau este favorabil, la fel cum extinderea sau restrângerea limitelor mandatului acordat expres, în scris, de intimaţi, şi acceptat în acelaşi mod de mandatar, nu se poate "deduce" sau nu se poate prezuma doar pentru că, într-o anumită situaţie, aceasta apare ca fiind mai favorabilă.

Aşa fiind, arată că, în mod greşit, prin hotărârea recurată, s-a reţinut că este probată culpa contractuală a ANL.

O altă critică se referă la faptul că, deşi instanţa de apel reţine că sunt îndeplinite condiţiile răspunderii contractuale, a stabilit că recurenta se face culpabilă de nepredarea locuinţei la cheie cu utilităţi, admiţând acţiunea reclamantei pe temeiul încălcării de către Agenţie a obligaţiilor asumate în baza tuturor contractelor şi convenţiilor încheiate - la care reclamanta-intimată nu este parte (Convenţia MM 1909/2004, contract de antrepriză generală nr. x/2004, Convenţia nr. 15580/22.12.2003) - sau încălcarea unor obligaţii izvorâte din lege, care constituie temeiul unei răspunderi civile delictuale (Legea nr. 152/1998, Legea nr. 190/1999, Normele metodologice din 2001).

Or, în opinia recurentei-pârâte, răspunderea contractuală are la bază neîndeplinirea unei obligaţii asumate de aceasta în relaţia cu reclamanta printr-un contract, obligaţie care constituie conţinutul acelui raport juridic, pe când încălcarea oricărei alte obligaţii, izvorâte din lege sau alte raporturi juridice, străine raportului analizat, antrenează răspunderea delictuală a celui care se face vinovat de respectiva încălcare. Prin urmare, orice altă obligaţie stipulată în alte acte normative nu pot face obiectul prezentului litigiu.

Pe de altă parte, recurenta-pârâtă arată că, din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, se observă că ANL a manifestat un comportament diligent în îndeplinirea obligaţiilor asumate prin mandat, notificând constructorii în repetate rânduri, asigurând posibilitatea schimbării constructorilor, identificând antreprenori în vederea terminării lucrărilor, astfel că nu se poate reţine că nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată de urmărire a execuţiei lucrărilor.

Precizează că ANL nu are prerogativa legală potrivit Legii nr. 152/1998 şi H.G. nr. 962/2001 să asigure finanţarea şi executarea lucrărilor de construcţii şi de utilităţi pentru niciunul din amplasamentele pe care se derulează programele sale, respectiv nici pentru cartierul Henri Coandă.

Totodată, recurenta-pârâtă arată că din obligaţiile pe care părţile şi le-au asumat în realizarea utilităţilor (proiectare, finanţare şi execuţia reţelelor de canalizare, de alimentare cu apă, de comunicaţii, instalaţii de iluminat public, finanţare şi execuţia reţelei de alimentare cu gaz metan, proiectarea, finanţarea şi execuţia reţelei de alimentare cu energie electrică, execuţia reţelei de drumuri, sistematizarea verticală, realizarea dotărilor urbane: spaţii comerciale, spaţii pentru servicii publice, grădiniţe, şcoli, spaţii pentru sport, spaţii verzi etc.) nici una nu este în sarcina ANL, ci a celorlalte părţi semnatare ale convenţiei nr. 1909/2004.

Prin urmare, apreciază că instanţa a interpretat greşit actul dedus judecăţii şi a atribuit ANL o obligaţie de rezultat inexistentă, ignorând astfel întreg probatoriul administrat în cauză, înscrisurile depuse reprezentând diligenţele întreprinse pe lângă constructor şi autorităţile locale şi obligând, în final, ANL la plata unei sume reprezentând acoperirea unui prejudiciu ce nu i se poate imputa, care nu a fost cauzat sau determinat de ANL.

Apreciază recurenta că instanţa de apel a reţinut greşit că a acţionat ca şi un dezvoltator imobiliar, întrucât aceasta a acţionat în temeiul contractului de mandat şi a legii speciale în baza căreia funcţionează.

O altă critică vizează reţinerea greşită de către instanţa de apel a faptului că ANL nu a dovedit realizarea lucrărilor de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, deoarece, susţine recurenta, aceste lucrări erau în sarcina antreprenorilor şi autorităţilor locale, în temeiul Convenţiei nr. 1909/2004.

În ceea ce priveşte prejudiciul, recurenta-pârâtă arată că nu se poate ignora faptul că raportul de expertiză întocmit în cauză conţine o evaluare ipotetică a unui imobil, raportat la o situaţie ipotetică - imobil finalizat, într-un cartier similar, finalizat. Prin urmare, nu a fost dovedit efectiv un prejudiciu produs şi nici unul viitor cert, iar prin raportul de expertiză nu a fost evaluată o sumă reprezentând venitul care ar fi putut fi obţinut din închiriere, ci doar o sumă reprezentând chiria practicată (oferta de închiriere) pe piaţa liberă pentru imobile deloc similare celui din prezenta cauză.

În materia răspunderii contractuale, prejudiciul cauzat creditorului trebuie să fie consecinţa directă a executării necorespunzătoare sau a neexecutării obligaţiilor prevăzute în contractul încheiat între părţi. Or, în baza contractului de mandat, obligaţia ANL este aceea de a urmări executarea lucrărilor şi de a depune toate diligenţele pe lângă constructor în vederea realizării locuinţei, obligaţie pe care recurenta susţine că a respectat-o.

Recursul a fost comunicat recurentei-pârâte 15.11.2021, care nu a formulat întâmpinare.

Analizând recursul declarat de recurenta-reclamantă sub aspectul îndeplinirii cerinţelor prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., având în vedere şi dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor imperative ale art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat.

Conform art. 486 alin. (3) C. proc. civ., "menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii", art. 489 alin. (2) statuând sancţiunea nulităţii pentru ipoteza în care criticile invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Aşa fiind, încadrarea motivelor de recurs în cele enumerate de lege este o cerinţă care consacră legislativ o practică îndelungată şi stabilă a instanţelor judecătoreşti, în condiţiile în care şi sub imperiul legii de procedură anterioare sancţiunea nulităţii era reglementată şi devenea incidentă atunci când, nefiind structurate, criticile din recurs nu puteau fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de lege.

Din dispoziţiile imperative ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., se reţine că instanţele au obligaţia de a verifica dacă motivele invocate de recurent se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488, iar dacă această cerinţă nu este îndeplinită, operează sancţiunea nulităţii recursului.

Simpla nemulţumire a părţii cu privire la hotărârea pronunţată nu este suficientă, fiind necesar ca recursul să fie întemeiat pe cel puţin unul din motivele prevăzute expres şi limitativ de lege, fiind o cale de atac de reformare prin care se realizează exclusiv controlul de legalitate a hotărârii atacate, deoarece părţile au avut la dispoziţie o judecată în fond în faţa primei instanţe şi o rejudecare a fondului în apel.

Înalta Curte constată că recurenta a indicat ca temei de drept al căii de atac dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Casarea unei hotărâri, conform dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Recurenta-reclamantă susţine că hotărârea este dată cu încălcarea principiului libertăţii de a contracta prevăzut de art. 962 C. civ. de la 1864, principiul forţei obligatorii a contractului, prevăzut de art. 969 C. civ. de la 1864 şi principiul reparării integrale a prejudiciului cauzat, în baza răspunderii contractuale, conform art. 1073, art. 1075, art. 1080-1086, art. 1540, art. 1548 C. civ. de la 1864.

Înalta Curte constată că, în expunerea argumentelor, recurenta-reclamantă a reluat argumentele expuse în cererea de apel privind modalitatea de calcul a prejudiciului, raportat la valorile şi datele expuse în raportul de expertiză, precum şi cu privire la modalitatea de conversie a despăgubirii acordate de instanţă, din euro în RON, arătând că, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, rezultă că părţile au convenit expres că toate plăţile se fac în euro, la cursul BNR din ziua plăţii.

Recurenta-reclamantă tinde, prin expunerea acestor critici, la o cenzurare a aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă şi la o reevaluare devolutivă a fondului litigiului, cu referire la cerinţa certitudinii prejudiciului şi la cuantumul acestuia, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

De fapt, argumentele expuse de recurenta-reclamantă reprezintă nemulţumirea acesteia cu privire la cuantumul prejudiciului stabilit de instanţă în urma analizării probatoriului administrat, vizând aspecte de netemeinicie şi nu de nelegalitate. Totodată, se constată că instanţa de apel a răspuns deja criticilor recurentei-reclamante, inclusiv cu privire la aplicarea Regulamentului BNR nr. 4/2005 privind regimul valutar, iar recurenta nu a adus critici raţionamentului instanţei de apel, ci a reluat aceleaşi argumente din memoriul de apel.

În acelaşi sens, existenţa/inexistenţa unei înţelegeri exprese a părţilor cu privire la modalitatea de plată a obligaţiilor contractuale intră în domeniul situaţiei de fapt, fără a putea fi încadrată ca o încălcare directă a normelor de drept material indicate în memoriul de recurs, întrucât presupune o reevaluare sub aspectul temeiniciei a concluziei instanţelor de fond.

Accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea unei căi extraordinare de atac, cerinţe care nu fost respectate de către recurenta-reclamantă.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va anula recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva deciziei civile nr. 881 din 20 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Analizând recursul declarat de recurenta-pârâtă A.N.L., Înalta Curte constată următoarele:

Sunt nefondate criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., referitoare la încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Instanţa de apel a calificat corect obligaţiile A.N.L. ca fiind de rezultat, iar nu de diligenţă.

Prin Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, s-a stabilit la art. 1:

"(1) Pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, denumită prescurtat A.N.L., sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului. (2) A.N.L. este instituţie de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară".

Pârâta A.N.L. avea la îndemână, potrivit legii, mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat încheiat cu reclamanta, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Pârâta A.N.L. are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În temeiul contractului de mandat încheiat cu reclamanta la 27 mai 2004, A.N.L. a fost împuternicită, potrivit art. 1, să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a unei locuinţe, în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate convenite. Prin dispoziţiile art. 14, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

La art. 13 s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15 din contract.

Prin urmare, mandatarul este ţinut de îndeplinirea întocmai şi corespunzătoare a obligaţiilor stabilite prin mandat şi răspunde exclusiv pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 C. civ. 1864 şi ale art. 381 Codul comercial din 1887.

Contractul de mandat nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul A.N.L. să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, fiind în realitate un act juridic complex, prin care reclamantul a împuternicit A.N.L. să îl reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantei în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei, precum şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

În acord cu jurisprudenţa recentă a instanţei supreme în cauze similare, Înalta Curte reţine, în ce priveşte modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta A.N.L. prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind dincolo de orice echivoc că A.N.L. se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen. Din această perspectivă, hotărârea instanţei de apel este corectă în sensul statuării asupra caracterului obligaţiilor A.N.L. rezultate din contractul de mandat ca fiind de rezultat.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor A.N.L. ţine cont de caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente (Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare).

Înalta Curte va înlătura criticile recurentei-pârâte prin care se susţine că A.N.L. nu are obligaţia de a realiza lucrările de infrastructură şi utilităţi.

În aplicarea regulii de interpretare a contractului prevăzute de art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, conform căreia convenţiile obligă "nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa", conţinutul obligaţiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă prin complexul contractual la care A.N.L. a participat.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective (atribuţii), între altele, iniţierea şi/sau dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare" este clarificat prin art. 31 din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operaţiuni încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate, este aceea că obligaţiile A.N.L. depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci A.N.L. acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

Obligaţiile A.N.L. nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, A.N.L. a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu alte persoane juridice.

Astfel, prin Convenţia MM nr. 1909/2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de A.N.L. prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente (i) de construire propriu-zisă a locuinţelor şi (ii) de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Instanţa de apel a realizat o analiză amplă şi cuprinzătoare a raporturilor juridice contractuale deduse judecăţii, stabilind în mod corect atât conţinutul, cât şi efectele contractului de mandat, iar concluzia expusă în considerentele deciziei atacate este la adăpost de orice critică.

Nu în ultimul rând, susţinerile recurentei-pârâte referitoare la diligenţele depuse pe lângă constructor şi autorităţile locale, inclusiv promovarea unor acţiuni în justiţie împotriva unor părţi semnatare ale Convenţiei MM nr. 1909/2004, sunt lipsite de relevanţă, în condiţiile în care obligaţiile de rezultat ce intră în conţinutul raportului juridic dintre părţi nu au fost îndeplinite, în timp ce stadiul de îndeplinire în concret a acestor obligaţii şi existenţa culpei A.N.L. sunt chestiuni de fapt, ce nu pot face obiectul cenzurii instanţei de recurs.

În legătură cu prejudiciul, recurenta-pârâtă a susţinut că acesta nu este cert, neputându-se proba un prejudiciu real şi efectiv, în condiţiile în care evaluarea este ipotetică, nefiind prezentat un contract de închiriere încheiat.

În acest sens, în aplicarea art. 14 din contractul de mandat, reclamanta a solicitat repararea unui prejudiciu material compus din lipsa de folosinţă a locuinţei echivalentă cu chiria practicată pe piaţa liberă, ce înseamnă beneficiul nerealizat ("lucrum cessans"), în conformitate cu prevederile art. 1084 C. civ. de la 1864.

Conform raţionamentului instanţei de apel, reclamanta a fost lipsită de prerogativele conferite de dreptul de proprietate, respectiv de atributul folosinţei locuinţei. Evaluarea acestui prejudiciu prin raportare la nivelul mediu al chiriei practicate pentru un imobil dintr-un cartier similar este singura posibilă, din moment ce locuinţa nu a fost finalizată şi nu a fost predată beneficiarului în termenul convenit. Or, a pretinde acestuia din urmă să dovedească posibilitatea reală şi efectivă de a închiria un imobil nefinalizat este în mod evident o probă imposibilă.

În plus, criticile recurentei-pârâte referitoare la obiecţiunile formulate la raportul de expertiză evaluatorie şi la dovada efectivă a unui prejudiciu real constituie aspectele de temeinicie, ce depăşesc limitele controlului de legalitate specific recursului.

Pentru aceste considerente, constatând că nu este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) şi art. 499 din acelaşi act normativ, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 881 din 20 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva deciziei civile nr. 881 din 20 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva aceleiaşi decizii, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 februarie 2022.