Lease arrears award quashed and remanded for failure to reason rescission and counterclaim under old Civil Code.

Şedinţa publică din data de 16 noiembrie 2021

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, la data de 29 noiembrie 2017, reclamanta Parohia Evanghelică CA, Mediaş, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., a solicitat tribunalului ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, să dispună: în principal, rezilierea contractului nr. x/22.10.2010 de administrare a Centrului de întruniri B. din mun. Mediaş, str. x şi, în subsidiar, să se constate încetarea efectelor acestuia fie prin ajungerea la termen a contractului, fie prin denunţare unilaterală; evacuarea pârâtei A. S.R.L. din imobilul proprietatea reclamantei şi obligarea la restituirea bunului; obligarea A. S.R.L. la plata chiriilor restante, în cuantum de 275.436,62 RON, datorate în baza contractului nr. x/22.10.2010 de administrare a imobilului, cu obligarea A. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au invocat art. 1034, 1436, 1431 şi 1078 din C. civ.

Intimata a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 994.520 RON cu titlu de daune-interese reprezentând prejudiciul material cauzat de atitudinea culpabilă a pârâtei în executarea contractului, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat art. 1073, 1075 şi 1078 din C. civ.

Prin sentinţa nr. 47/C/2019 pronunţată de Tribunalul Sibiu, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosarul nr. x/2017, a fost respinsă acţiunea principală formulată de reclamanta Parohia Evanghelică C.A. Mediaş, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., precum şi cererea reconvenţională.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamanta, cât şi pârâta.

Prin decizia civilă nr. 82 din 10 martie 2020 Curtea de Apel Alba Iulia, secţia a II-a civilă a admis apelul declarat de reclamanta Parohia Evanghelică C.A. Mediaş împotriva sentinţei nr. 47/C/2019 pronunţate de Tribunalul Sibiu, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosarul nr. x/2017, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată şi a obligat intimata A. S.R.L. la plata chiriilor restante datorate în baza contractului nr. x/22.10.2010 de administrare a centrului de întruniri B., în cuantum de 275.436,62 RON, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate. De asemenea, a fost respins apelul declarat de pârâta A. S.R.L. împotriva aceleiaşi sentinţe, pârâta fiind obligată să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 10.000 RON.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, la data de 15 iunie 2020, reclamanta, iar la data de 1 iulie 2020, pârâta.

Recurenta-reclamantă a solicitat casarea parţială a hotărârii atacate, exclusiv în ceea ce priveşte respingerea apelului acesteia prin menţinerea soluţiei cu privire la capetele de cerere 1 şi 2 din cererea principală, trimiterea cauzei pentru rejudecarea apelului sub aceste aspecte la o altă instanţă de apel; înlăturarea considerentelor în ceea ce priveşte motivele pentru care s-a respins apelul A. S.R.L, respectiv cererea reconvenţională, omiţându-se cercetarea fondului apelului reclamantei împotriva considerentelor referitoare la aceeaşi chestiune litigioasă, cu plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta-reclamantă a arătat că soluţia instanţei de apel este nelegală, fiind incidente motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ.

Referitor la incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., a arătat că instanţa de apel a încălcat sau aplicat greşit prevederile art. 1082 din vechiul C. civ., sub aspectul reţinerii culpei reclamantei la data introducerii cererii de chemare în judecată, deşi penalităţile de întârziere nu fac obiectul dosarului, iar emiterea facturilor, chiar cu întârziere, nu poate fi reţinută drept culpă contractuală a reclamantei pentru neplata chiriei de către pârâtă.

Instanţa de apel a aplicat greşit şi art. 1020-1021 din acelaşi cod, sub aspectul neaplicării condiţiilor legale pentru operarea rezilierii faţă de încălcarea de către intimată a mai multor obligaţii contractuale, fiind respinsă cererea de reziliere a contractului cu motivarea că nu s-ar putea dispune această sancţiune atâta timp cât se reţine o culpă concurentă a părţilor. Chiar dacă s-ar reţine vreo culpă în sarcina reclamantei pentru emiterea cu întârziere a unora dintre facturi, eventuala culpă concurentă nu reprezintă un impediment pentru pronunţarea rezilierii, singurul efect fiind acela al imposibilităţii solicitării daunelor-interese, pe care aceasta oricum nu le-a cerut. Obligaţia de plată a preţului locaţiunii este o obligaţie esenţială prin chiar dispoziţia expresă a art. 1429 din vechiul C. civ., astfel încât nerespectarea acesteia permite rezilierea în caz de neexecutare.

Recurenta-reclamantă susţine nelegalitatea soluţiei date în apel cu privire la încetarea efectelor contractului prin ajungere la termen, respectiv încălcarea sau aplicarea greşită a art. 984, raportat la art. 969, 1411, 1436 şi 1437 din acelaşi cod, sub aspectul reţinerii greşite a existenţei unui contract de locaţiune între părţi, ulterior datei de 31 octombrie 2017, pentru ipoteza încetării efectelor contractului prin ajungere la termen, respectiv ulterior datei de 15 februarie 2018, pentru ipoteza denunţării unilaterale a contractului.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, în conformitate cu clauzele 3 şi 4 din actul adiţional nr. x/2012, reconfirmate prin clauza 3 din actul adiţional nr. x/2012, efectele contractului au încetat prin ajungere la termen la data de 30 octombrie 2017, deoarece până la acea dată exista acord de voinţe atât cu privire la bunul dat în locaţiune, cât şi cu privire la preţul locaţiunii. Pentru intervalul de timp ulterior acestei date, respectiv începând cu data de 1 noiembrie 2017 nu există contract de locaţiune, întrucât nu există un acord al părţilor şi cu privire la preţul locaţiunii, ci doar cu privire la bun, concluzia fiind că pârâta nu deţine niciun titlu.

Astfel, pentru intervalul de timp ulterior datei de 30 octombrie 2017 nu există un contract de locaţiune decât dacă s-ar aprecia că acesta ar fi continuat prin efectele tacitei relocaţiuni, doar astfel putându-se reţine şi condiţia existenţei unui preţ al locaţiunii. Or, dacă prelungirea contractului s-ar fi făcut ca efect la locaţiunii, reclamanta era îndreptăţită să denunţe unilateral contractul.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. s-a arătat că au fost încălcate prevederile art. 397 şi 425 din acelaşi cod, întrucât instanţa de apel, fie a analizat superficial, fie nu s-a referit deloc la susţineri esenţiale ale reclamantei cu privire la obligaţia pârâtei de a nu face constând în interdicţia de a aduce vreo modificare imobilului în lipsa acordului scris al proprietarului, dar şi în ceea ce priveşte obligaţia de a face investiţiile în imobil, convenite cu reclamanta şi parţial subvenţionate de aceasta.

Prin recursul recurentei-pârâte s-a solicitat casarea în parte a deciziei atacate şi trimiterea cauzei instanţei de apel pentru rejudecarea apelului formulat de aceasta, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta-pârâtă a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., susţinând că hotărârea nu este motivată în ceea ce priveşte obligarea acesteia la plata chiriei în cuantum de 275.436,62 RON, instanţa de apel neavând în vedere că reclamanta a comunicat încetarea contractului şi nu a mai emis facturi.

Hotărârea instanţei de apel nu este motivată nici în ceea ce priveşte respingerea cererii de obligare a intimatei la plata sumei de 994.520 RON reprezentând prejudiciu material înregistrat de aceasta datorită atitudinii culpabile a reclamantei.

Instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra criticii privind neanalizarea corectă de către instanţa de fond a probelor cu privire la cererea reconvenţională, rezumându-se la a face referire că nerespectarea prevederilor contractuale de către reclamantă a avut loc doar în perioada 19 martie 2015 - 21 martie 2015 şi că, în petitul cererii reconvenţionale, prejudiciul este estimat la o perioadă întinsă în timp.

Considerentele deciziei instanţei de apel nu cuprind analiza corespunzătoare a criticilor concrete formulate de apelantă cu privire la soluţia primei instanţe, prima instanţă de control judiciar arătând doar în termeni generali că tribunalul a stabilit corect situaţia de fapt şi a aplicat corespunzător dispoziţiile legale incidente.

Instanţa de apel a reţinut faptul că nu a fost dovedită întinderea prejudiciului şi că s-a renunţat la proba cu expertiză, însă din probele aflate la dosar rezultă întinderea prejudiciului.

La data de 22 noiembrie 2020 recurenta-pârâtă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei deoarece nu au fost formulate critici care să conducă la casarea hotărârii.

La data de 2 decembrie 2020 recurenta-reclamantă a formulat, la rândul său, întâmpinare, invocând excepţia tardivităţii recursului părţii adverse, susţinând că decizia atacată a fost comunicată acesteia la data de 13 mai 2020, iar recursul a fost declarat la 2 iulie 2020, cu depăşirea termenului de 30 de zile prevăzut de art. 485 din C. proc. civ.. Totodată, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

La data de 21 decembrie 2020 recurenta-pârâtă a formulat răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepţiei tardivităţii recursului arătând că la data de 13 mai 2020 a primit doar încheierea de amânare a pronunţării, fără hotărâre, aceasta fiindu-i comunicată abia la 2 iunie 2020, conform ştampilei de pe plic, recursul fiind declarat la data de 1 iulie 2020, prin e-mail, cu respectarea termenului legal de 30 de zile.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 25 mai 2021, constatând întrunite condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (3) din C. proc. civ., instanţa a dispus comunicarea raportului către părţile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede alin. (4) al aceluiaşi text.

Prin încheierea din 28 septembrie 2021 au fost respinse excepţiile tardivităţii recursului pârâtei şi nulităţii recursului reclamantei, pentru motivele arătate în cuprinsul încheierii, şi au fost admise în principiu recursurile.

La termenul din 16 noiembrie 2021, analizând recursurile în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că sunt fondate pentru considerentele ce succed.

Cu titlu prealabil, Înalta Curte reţine că, în raport cu data încheierii contractului ce formează obiectul litigiului, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile vechiul C. civ.

Recurenta-reclamantă arată că soluţia instanţei de apel este nelegală, fiind incidente motivele de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ.

Înalta Curte reţine faptul că, deşi se invocă incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., în dezvoltarea criticilor întemeiate pe acest temei legal recurenta-reclamantă susţine că instanţa de apel fie a analizat superficial, fie nu s-a referit deloc la susţinerile sale esenţiale cu privire la obligaţia pârâtei de a nu face constând în interdicţia de a aduce vreo modificare imobilului în lipsa acordului scris al proprietarului, dar şi în ceea ce priveşte obligaţia de a face investiţiile în imobil, convenite cu reclamanta şi parţial subvenţionate de aceasta.

Întrucât aceste critici se încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., care vizează motivarea hotărârii, vor fi analizate din această perspectivă.

În cadrul criticilor formulate, recurenta-pârâtă a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din cod, susţinând că hotărârea nu este motivată în ceea ce priveşte obligarea sa la plata chiriei în cuantum de 275.436,62 RON şi nici în ceea ce priveşte respingerea cererii sale de obligare a reclamantei la plata sumei de 994.520 RON reprezentând prejudiciu material înregistrat de societatea pârâtă.

Având în vedere că ambele părţi au formulat critici care se încadrează în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., aceasta impune o analiză unitară, chiar dacă perspectiva părţilor asupra nemotivării deciziei din apel este diferită.

Înalta Curte reţine că părţile au dedus judecăţii modul de interpretare şi aplicare de către acestea a obligaţiilor prevăzute în contractul de administrare al imobilului aparţinând reclamantei, dar şi a actelor adiţionale la contract.

Astfel, reclamanta a solicitat, în principal, rezilierea contractului nr. x/22.10.2010 şi, în subsidiar, constatarea încetării efectelor acestuia fie prin ajungere la termen, fie prin denunţare unilaterală. Partea reclamantă a mai solicitat evacuarea pârâtei din imobil şi obligarea acesteia din urmă la restituirea bunului, precum şi la plata chiriilor restante.

Prin cererea reconvenţională, pârâta a solicitat daune pentru prejudiciul produs ca urmare a faptului că reclamanta nu şi-a respectat obligaţia de a anunţa în termen condiţiile seminariilor care trebuiau organizate şi nu a reparat centrala termică.

În ceea ce priveşte cererea de reziliere formulată de reclamantă, instanţa de apel a considerat-o neîntemeiată, reţinând culpa comună a părţilor, fără însă a analiza obligaţiile esenţiale asumate de cei cocontractanţi din perspectiva regimului juridic al convenţiei încheiate.

Astfel, obligaţia principală a reclamantei rezidă în punerea la dispoziţia pârâtei a imobilului proprietatea reclamantei, în schimbul achitării unui preţ de către pârâtă, stabilit în condiţiile Cap. V din contract. Prin urmare, existenţa culpei ar fi trebuit analizată prin raportare la îndeplinirea acestor obligaţii de către fiecare dintre părţi.

Întrucât reclamanta a solicitat rezilierea contractului pentru neplata chiriei, instanţa de judecată trebuia să analizeze în ce condiţii putea refuza pârâta îndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, fără ca acest lucru să fie considerat o încălcare a contractului.

Considerentele deciziei atacate, prin care s-a reţinut culpa reclamantei pe motiv că nu a emis facturile lunare de plată, trebuie corelate cu cele dispuse în cadrul dosarului nr. x/2015, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 699/10.05.2016 pronunţată de Judecătoria Mediaş, definitivă prin decizia nr. 814 din 25 septembrie 2017 a Tribunalului Sibiu, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în care recurenta-reclamantă a solicitat evacuarea pârâtei pentru nerespectarea obligaţiilor asumate. Potrivit acestor hotărâri judecătoreşti respingerea cererii de evacuare a pârâtei nu a fost analizată pe fond în cadrul acestui litigiu întrucât instanţa de judecată a reţinut că dispoziţiile contractuale invocate în susţinerea cererii de evacuare, respectiv Cap. IV pct. 2 şi 3 din actul adiţional nr. x la contract, nu au natura unui pact comisoriu de gradul IV, astfel că, nefiind solicitată şi rezilierea contractului, evacuarea societăţii pârâte nu poate fi dispusă.

Deoarece prin acest demers judiciar nu a obţinut evacuarea pârâtei, recurenta-reclamantă a emis factura de chirie pentru perioada corespunzătoare derulării litigiului menţionat.

Or, instanţa de apel nu s-a raportat la situaţia îndeplinirii obligaţiilor contractuale la momentul demarării primului demers judiciar, deşi acest lucru este relevant în cauza de faţă, în care reclamanta a reiterat cererea de evacuare a pârâtei solicitând, totodată, şi rezilierea contractului, invocând motive similare.

Trimiterea instanţei de apel la faptul că pârâta nu a achitat chiria pentru că nu a primit facturile de plată nu poate fi reţinută ca argument pentru reţinerea culpei reclamantei în condiţiile în care aceasta a făcut notificarea de reziliere anterior demarării primului demers judiciar, astfel că nu avea temei să mai emită facturi de plată a chiriei, iar această împrejurare nu-i poate fi reţinută ca şi culpă pe tărâm contractual.

Cu toate că nu a analizat temeinic respectarea obligaţiilor contractuale, instanţa de apel a reţinut culpa comună a părţilor şi, ca atare, continuarea derulării contractului, în condiţiile în care reclamanta a susţinut că pârâta foloseşte imobilul din anul 2015 fără a-şi îndeplini obligaţia esenţială de plată a chiriei.

În acest context, sunt fondate şi susţinerile recurentei-pârâte privind nemotivarea hotărârii cu privire la obligarea acesteia la plata chiriei în cuantum de 275.436,62 RON, dar şi în ceea ce priveşte respingerea cererii de obligare a intimatei la plata sumei de 994.520 RON reprezentând prejudiciu material, considerentele deciziei atacate neprezentând un raţionament juridic complet cu privire la aceste aspecte.

Astfel, deşi instanţa de apel a arătat că s-a probat nerespectarea prevederilor contractuale în intervalul 19 - 21 martie 2015, având în vedere că prejudiciul este estimat la o perioada relativ întinsă de timp, a reţinut că nu a fost dovedită întinderea prejudiciului, înscrisurile depuse în probaţiune nedovedind legătura directă între fapte şi prejudiciu.

O asemenea motivare a respingerii pretenţiilor formulate prin cererea reconvenţională nu corespunde respectării dreptului la un proces echitabil întrucât instanţa de casaţie, ca instanţă de control judiciar, nu poate verifica modul în care instanţa devolutivă a examinat fondul cauzei, din perspectiva raportului juridic dedus judecăţii.

Înalta Curte subliniază că, în acord cu dispoziţiile constituţionale şi rigorile impuse unui proces echitabil, regăsite expres şi în cuprinsul art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., hotărârea instanţei trebuie să cuprindă motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia pronunţată în cauză, într-o modalitate care să creeze transparenţă şi claritate asupra raţionamentului judiciar care o fundamentează.

Din perspectiva motivării în drept, această obligaţie este îndeplinită de către instanţă dacă în cuprinsul hotărârii se regăsesc transpuse textele de lege a căror aplicare şi interpretare este explicată fără echivoc în considerente sau dacă instanţa analizează cu rigoare instituţia juridică de drept material, în cazul de faţă atât rezilierea pe care o invocă reclamanta, cât şi încetarea contractului prin ajungerea la termen sau prin denunţare unilaterală, după caz, instituţii juridice de care se prevalează aceeaşi parte, în baza cărora instanţa este obligată să se pronunţe asupra raportul juridic litigios din dosar.

Aşadar, motivarea unei hotărâri este înţeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte, dar nici ignorarea lor, ci un răspuns la cele fundamentale, care sunt susceptibile, prin conţinutul lor, să influenţeze soluţia.

Transpunând aceste exigenţe în examenul deciziei recurate, Înalta Curte constată că, în motivare, instanţa de apel nu a analizat condiţiile rezilierii din perspectiva obligaţiilor contractuale esenţiale asumate de părţi şi nici nu a stabilit existenţa culpei, lăsând să se întrevadă examinarea acesteia pe temeiurile contractuale, motiv pentru care, în lipsa unei devoluări totale a cauzei, în limitele determinate de ceea ce s-a apelat şi de ceea ce s-a supus judecăţii la prima instanţă, nu se poate exercita controlul de legalitate asupra deciziei pronunţate în apel, lipsind considerentele hotărârii la care să se raporteze instanţa de recurs în efectuarea controlului de legalitate.

Raportat la dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., care obligă instanţa de judecată la expunerea în mod clar şi logic a argumentelor care au fundamentat soluţia adoptată, Înalta Curte, le reţine incidenţa cu privire la nemotivarea deciziei, viciu care atrage casarea hotărârii atacate, ca urmare a încălcării exigenţelor menţionate.

Având în vedere considerentele expuse, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune examinarea celorlalte critici dezvoltate de către recurenta-reclamantă în susţinerea motivului de recurs întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Faţă de cele arătate, Înalta Curte va admite recursurile declarate de reclamanta Parohia Evanghelică C.A. Mediaş, respectiv de pârâta A. S.R.L., împotriva deciziei nr. 82 din 10 martie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia a II-a civilă, pe care o va casa, cu consecinţa trimiterii cauzei pentru o nouă judecată instanţei de apel.

Totodată, având în vedere cererea formulată de reclamantă, în temeiul art. 497 teza a II-a din C. proc. civ., cauza va fi trimisă pentru o nouă judecată Curţii de Apel Cluj, ca instanţă de acelaşi grad cu instanţa care a pronunţat decizia atacată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de reclamanta Parohia Evanghelică C.A. Mediaş şi de pârâta A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 82 din 10 martie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia a II-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza pentru o nouă judecată Curţii de Apel Cluj.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 noiembrie 2021.