Contractual termination for non-performance in real estate development: limits on judicial review of good faith and *pacta sunt servanda*

Şedinţa publică din data de 27 mai 2021

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Potrivit art. 499 teza I C. proc. civ.., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins.".

I. Circumstanţele cauzei. Cadrul procesual

Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la data de 13 iulie 2017, sub nr. x/2017, reclamanta A. S.A. a chemat în judecată pe pârâta B. S.C.S., solicitând instanţei: să se constate că nu a operat rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare privind un teren autentificat sub nr. x/01.10.2013 de către B.N. C.; rezilierea contractului de dezvoltare imobiliară nr. x din data de 01.10.2013; rezilierea contractului de antrepriză nr. x din data de 01.10.2013 şi denunţarea contractului de cont escrow nr. x din data de 01.10.2013 în baza Notificării nr. x/12.05.2016 transmisă de către pârâtă reclamantei prin intermediul D.; să se dispună: rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare privind un teren autentificat sub nr. x/01.10.2013 de către BN C., rezilierea contractului de dezvoltare imobiliară nr. x din data de 01.10.2013, rezilierea contractului de antrepriză nr. x din data de 01.10.2013, din culpa pârâtei; să se constate încetarea, la data de 01.10.2016, a contractului de cont escrow nr. x din data de 01.10.2013, prin ajungere la termen; să fie obligată pârâta la plata sumei de 5.166.648,70 RON cu titlu de daune - interese pentru repararea prejudiciului cauzat reclamantei; să fie obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea cauzei.

Soluţia primei instanţe:

Prin sentinţa civilă nr. 740 din 19.03.2019 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2017, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta A. S.A., prin administrator judiciar E. şi F., în contradictoriu cu pârâta B. S.C.S.

Soluţia instanţei de apel

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 2169 A din 19 decembrie 2019, pronunţată în dosarul nr. x/2017, a respins apelul declarat de apelanta A. S.A., împotriva sentinţei civile nr. 740 din 19.03.2019 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civila, în dosarul nr. x/2017, în contradictoriu cu intimata B. Societate în Comandită Simplă, ca nefondat.

II. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, în termen, reclamanta A. S.A. - prin administrator judiciar, E. şi F. S.P.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Bucureşti, raportat la dispoziţiile art. 497 C. proc. civ.

Întemeindu-şi calea de atac pe prevederile pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., recurenta- reclamantă a criticat soluţia instanţei de apel ca nelegală, sens în care, a invocat, în esenţă, următoarele motive de recurs:

În susţinerea motivului de recurs invocat, după prezentarea unor aspecte preliminare de fapt constând în contractele încheiate între părţi şi soluţiile instanţelor anterioare, recurenta-reclamantă a arătat, în esenţă, că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1350, art. 1516 şi art. 1517 C. civ., prin reţinerea că ar fi îndeplinite condiţiile privind rezoluţiunea/rezilierea contractelor de către pârâtă.

Astfel, recurenta-reclamantă susţine că, la pct. 4 şi 5 din considerentele deciziei recurate, instanţa de apel a reţinut în mod eronat că în cauză ar fi îndeplinită condiţia vinovăţiei reclamantei pentru a se dispune rezoluţiunea/rezilierea contractelor în cauză de către B. şi că nu s-ar putea reţine ă neexecutarea obligaţiei invocată drept motiv al rezoluţiunii i-ar fi imputabilă creditorului.

În opinia recurentei-reclamante, instanţa de apel a reţinut în mod nelegal că noile termene contractuale din actele adiţionale încheiate în martie 2016 au fost stabilite de comun acord de către părţi, având în vedere că termenele contractuale au fost modificate în limita prestabilită şi acceptată de către B. insistându-se asupra unor termene cât mai scurte şi deşi reclamanta a propus termene mai lungi pentru obţinerea PUZ şi realizarea proiectului, acestea nu au fost acceptate de pârâtă, conform corespondenţei purtate între părţi.

Contrar celor reţinute în hotărârea recurată, susţine recurenta-reclamantă, pârâtei îi este imputabilă modificarea documentelor de proiect (a Planului contractual şi a descrierii construcţie G.) în repetate rânduri, inclusiv în cursul lunii martie 2016, fiind astfel incidente dispoziţiile art. 1517 C. civ.

Recurenta-reclamantă consideră că nu pot fi primite reţinerile instanţei de apel în sensul că în perioada februarie - martie 2016, reclamanta nu ar fi uzat de prevederile art. II.7 din contractul de dezvoltare imobiliară, deoarece pârâta a fost notificată în repetate rânduri în perioada 2015- februarie 2016 în privinţa întârzierilor pricinuite de modificările operate asupra documentelor de proiect.

Recurenta-reclamantă susţine că sunt eronate reţinerile instanţei de apel n ceea ce priveşte inexistenţa unor elemente care să conducă la concluzia caracterului dezechilibrat al contractelor încheiate în cauză şi al exercitării unei poziţii de putere de către intimată în economia contractelor, întrucât aceste considerente nu reflectă realitatea raporturilor juridice dintre părţi.

În opinia recurentei-reclamante, în mod eronat la soluţionarea apelului nu s-a ţinut cont de impactul asupra termenelor contractuale de elementele independente de voinţa reclamantei.

Astfel, nu s-a ţinut cont de comunicarea anevoioasă de către B. a aprobărilor pentru depunerea la autorităţi a documentaţiilor în vederea obţinerii avizelor, acordurilor şi autorizaţiilor necesare; de refuzul B. de a achiziţiona două parcele de teren incluse în Parcela Target conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01.10.2013 de către C.; de solicitarea B. de a obţine un certificat de urbanism cu un nou titlu fiind expresia unui formalism exagerat ce a determinat decalarea termenelor contractuale şi de mecanismul anevoios de aprobare/emitere de către autorităţi a avizelor şi acordurilor necesare.

Recurenta-reclamantă consideră că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 14 şi art. 1170 C. civ., întrucât pârâta nu acţionat cu bună-credinţă în raport cu reclamanta şi contrar celor reţinute de instanţa de apel pârâta nu a dat dovadă de solidarism contractual.

Apărarea formulată în cauză

Intimaţa- pârâtă B. S.C.S. a formulat întâmpinare în recurs, înregistrată la data de 20 iulie 2020, prin care, fără a invoca excepţii, a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat, şi menţinerea hotărârii pronunţate de instanţa de apel, ca fiind legală şi temeinică.

III. Aplicabilitatea dispoziţiilor art. 493 din C. proc. civ., în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018

În cauză, este aplicabilă procedura de filtrare a recursului reglementată de art. 493 din C. proc. civ., deoarece procesul a început anterior intrării în vigoare a Legii nr. 310/2018, nefiind astfel incident art. I pct. 56 din Legea nr. 310/2018 care prevede că art. 493 se abrogă, faţă de conţinutul art. 24 din C. proc. civ., conform căruia, "dispoziţiile legii noi de procedură se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare".

Procedura de filtrare a recursului

În temeiul art. 493 din C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului, iar prin încheierea din 15 octombrie 2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a dispus comunicarea raportului către părţi.

Recurenta- reclamantă a depus punct de vedere, în scris, la raport, prin care a relevat că este de acord cu argumentele şi concluziile cuprinse în acesta şi, totodată, arătând că motivele de recurs se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin încheierea de la 18 martie 2021, constatând că recursul este admisibil în principiu şi că sunt întrunite dispoziţiile art. 493 alin. (7) C. proc. civ.., recursul a fost admis în principiu, fiind acordat termen la 27 mai 2021, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

IV. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului declarat în cauză

1 Argumente de fapt şi de drept relevante

Analizând recursul formulat, prin prisma motivelor invocate şi a temeiului de drept indicat, precum şi din perspectiva obiectului şi a normelor legale incidente, dar şi a apărărilor expuse în întâmpinarea intimatei-pârâte, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Se reţine că prevederile art. 1350 şi art. 1516 şi 1517 C. civ., care reglementează, cu caracter general răspunderea contractuală a părţii care nu şi-a executat o obligaţie asumată prin repararea prejudiciului cauzat celeilalte părţi şi principiul reparării prejudiciului au incidenţă în cauză doar prin raportare la celelalte texte de lege pretins a fi încălcate de instanţa de apel.

Înalta Curte are în vedere din această perspectivă verificarea legalităţii deciziei de apel prin prisma celor solicitate prin cererea de chemare în judecată.

Potrivit art. 1350 C. civ., în vigoare la data naşterii raporturilor juridice contractuale între părţi, "(1) Orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat. (2) Atunci când, fără justificare, nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

(3) Dacă prin lege nu se prevede altfel, niciuna dintre părţi nu poate înlătura aplicarea regulilor răspunderii contractuale pentru a opta în favoarea altor reguli care i-ar fi mai favorabile".

Aşadar, răspunderea civilă contractuală decurge din neexecutarea unor obligaţii contractuale şi constă în repararea de către debitor - în natură sau prin echivalent - a prejudiciului cauzat creditorului.

Textele legale citate consacră în termeni imperativi, de strictă interpretare şi aplicare, principiile obligativităţii şi relativităţii efectelor contractelor legal încheiate.

În virtutea caracterului obligatoriu, partea contractantă, care are calitatea de titular de drepturi dobândite prin contract, este îndreptăţită a pretinde celeilalte părţi satisfacerea acelor drepturi.

Pe de altă parte, contractul privit ca realitate socială, ca fapt social, prezintă o deosebită însemnătate nu numai pentru raporturile dintre părţi, ci şi pentru certitudinea şi eficienţa raporturilor juridice, în general.

Obligativitatea contractului nu decurge numai din voinţele individuale ale părţilor contractante, ci constituie un adevărat imperativ social; societatea însăşi, legislaţia impun respectarea strictă a contractelor legal încheiate.

În climatul de securitate şi ordine juridică ce trebuie să existe în societate, respectarea contractelor constituie un deziderat ce se impune în toate cazurile, deoarece prin aceste contracte se realizează drepturile subiective juridiceşte ocrotite ale persoanelor fizice sau juridice.

De aceea, principiul pacta sunt servanda nu poate fi fundamentat numai pe cerinţele morale ale respectării cuvântului dat, ori pe cerinţele juridice ale respectării voinţelor individuale exprimate, fiind de esenţa ordinii publice.

Este cunoscut că dreptul subiectiv al creditorului de a pretinde despăgubiri de la debitorul său se naşte în momentul în care sunt întrunite condiţiile răspunderii civile contractuale.

Or, în speţă, aşa cum corect a constatat şi instanţa de apel, desfiinţarea contractelor, la iniţiativa intimatei- pârâte B. S.C.S., pentru neîndeplinirea de către recurenta- reclamantă a obligaţiei prevăzute de art. 2.1. lit. d) din antecontractul de vânzare- cumpărare şi a obligaţiei prevăzute de art. II lit. d) din contractul de dezvoltare, a fost temeinică şi legală, Înalta Curte apreciind nefondate criticile recurentei- reclamante întemeiate pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a invocat greşita aplicare a prevederilor art. 1350, art. 1516 şi 1517 C. civ., prin raportare la clauzele din contract.

În ce priveşte modul de aplicare a dispoziţiilor art. 14 şi 1170 C. civ., contrar susţinerilor recurentei-reclamante, aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, pârâta a dat dovadă de bună-credinţă şi a respectat contractul, instanţa neputând interveni în contractul privat încheiat între părţi, întrucât aceasta ar însemna încălcarea libertăţii de voinţă de către autoritatea publică.

Prin urmare, instanţa de apel a apreciat în mod corect că nu sunt îndeplinite condiţiile atragerii răspunderii civile contractuale, recurenta nedovedind nici existenţa unei fapte de încălcare a obligaţiilor contractuale de către intimata-pârâtă, şi nici existenţa unui abuz contractual.

Astfel, pentru ca susţinerile dezvoltate de recurenta-reclamantă să se încadreze în ipoteza pct. 8 al art. 488 C. proc. civ., aceasta trebuia să demonstreze încălcarea sau aplicarea greşită a unor norme de drept material, cu argumente din care să rezulte că normele legale incidente nu au fost corect aplicate la situaţia de fapt stabilită.

În cazul de faţă, motivul de casare a fost invocat în mod evident cu scopul de a repune în discuţie probele şi de a solicita instanţei de recurs să reconsidere concludenţa lor, ceea ce nu este permis în această fază procesuală.

Pentru toate argumentele ce preced, Înalta Curte reţine că argumentele recurentei-reclamante întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. nu pot fi primite, având în vedere că instanţa de apel a aplicat corect prevederile incidente, motiv pentru care urmează a fi înlăturate.

2. Temeiul legal al soluţiei adoptate în recurs

Pentru considerentele expuse, constatând că în cauză nu este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.., în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) şi (2) şi art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta A. S.A.- prin administrator judiciar E. şi F. S.P.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2169 A din 19 decembrie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 mai 2021.