Tacit lease renewal triggering statutory right to purchase residential property under Law No. 85/1992
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal of the property owner, thereby upholding the lower court's order compelling the owner to execute a sale contract with the tenant and rejecting the request for daily monetary penalties during the negotiation period. The dispute centered on a request to compel the sale of a garsoniere to a tenant who had continued using and paying for the property after the initial fixed-term lease expired, creating a tacit renewal, while the owner argued the tenant's response to the purchase notification was late. Relying on Article 1437 of the Civil Code regarding tacit renewal and Law No. 85/1992, the court held that the statutory right to purchase did not impose a mandatory deadline for responding to the seller's notification; consequently, the absence of a specified term in the law precluded the tenant's refusal from being treated as a failure to respond within a timeframe, validating the obligation to sell.
Legislator headnote
AI generatedart. 5803 C. proc. civ, art. 1437 C. civ; Tacit lease renewal triggering statutory right to purchase residential property under Law No. 85/1992: Curtea de Apel Cluj a reținut, referitor la obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii de 300.000 lei pe zi de întârziere, faptul că SC C.N. SA este debitoarea unei obligații de a face, iar în situația în care după rămânerea definitivă a hotărârii refuză executarea obligației stabilită în sarcina sa, devin incidente dispozițiile art. 5803 C. proc. civ., potrivit cărora poate fi constrânsă la îndeplinirea ei, prin aplicarea unei amenzi civile.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Decizia nr. 6781 Dosar nr. 12502/2004
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Năsăud la data de 30 mai 2003, reclamanta V.D. a chemat în judecată pe pârâta SC C.N. SA Cluj Napoca, solicitând obligarea acesteia la încheierea contractului de vânzare – cumpărare a garsonierei situate în orașul Năsăud, județul Bistrița Năsăud, iar în caz de refuz la plata a 300.000 lei cu titlu de daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere.
Prin sentința civilă nr. 2096 din 5 noiembrie 2003, Judecătoria Năsăud a admis acțiunea reclamantei.
Instanța de fond a reținut în esență că deși contractul de închiriere a fost încheiat între reclamantă și pârâtă pe o perioadă de 1 an, în speță a intervenit tacita relocațiune, iar SC C.N. SA a fost obligată să încheie contractul de vânzare – cumpărare în raport de dispozițiile Legii nr. 85/1992, republicată.
Apelul declarat de pârâta SC C.N. SA Cluj Napoca a fost admis în parte de către Curtea de Apel Cluj prin decizia civilă nr. 401/A din 20 februarie 2004, în sensul că sentința apelată a fost schimbată referitor la obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii de 300.000 lei pentru fiecare zi de întârziere.
Curtea de Apel Cluj a reținut, referitor la obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii de 300.000 lei pe zi de întârziere, faptul că SC C.N. SA este debitoarea unei obligații de a face, iar în situația în care după rămânerea definitivă a hotărârii refuză executarea obligației stabilită în sarcina sa, devin incidente dispozițiile art. 5803 C. proc. civ., potrivit cărora poate fi constrânsă la îndeplinirea ei, prin aplicarea unei amenzi civile.
Împotriva acestei decizii, pârâta a declarat recurs, arătând că în notificarea de vânzare – cumpărare era precizat termenul si locul unde se va trimite răspunsul precum si termenul de trimitere, dar că acest răspuns a fost transmis cu întârziere față de termenul acordat.
Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru considerentele ce se vor expune.
Deși contractul de închiriere a fost încheiat de părți pe perioadă determinată, în speță a intervenit tacita relocațiune, motivat de faptul că reclamanta a păstrat folosința imobilului în litigiu și după împlinirea termenului pentru care a fost încheiat contractul, corelativ îndeplinindu-și și obligația de plată a chiriei.
Astfel, devin incidente dispozițiile art. 1437 C. civ., cu atât mai mult cu cât calitatea de chiriașă a reclamantei a fost recunoscută chiar de pârâtă prin notificarea din 12 mai 2003.
În aceste condiții, în raport de dispozițiile Legii nr. 85/1992, este legală și temeinică decizia instanței de apel, care urmează a fi menținută, tinând cont și de faptul că această lege nu reglementează obligativitatea respectării unui termen de răspuns la notificarea de vânzare – cumpărare, iar unde legea nu distinge, nici interpretul nu poate distinge.
Pentru aceste considerente, recursul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC C.N. SA Cluj Napoca împotriva deciziei nr. 401/A din 20 februarie 2004 a Curții de Apel Cluj, secția civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 decembrie 2004.