Dissolution of co-owned property auction minutes due to failure to present mandatory fiscal certificate

Şedinţa publică din data de 13 mai 2021

Asupra recursului de faţă;

Prin acţiunea înregistrată la data de 9 iulie 2019 pe rolul Tribunalului Bihor, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2019, reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii S.C. B. S.R.L., Consiliul Local Săcuieni şi S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar D.., a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună:

- rezoluţiunea procesului-verbal de licitaţie încheiat la data de 10 iulie 2018;

- obligarea pârâţilor la restituirea sumelor achitate, cu titlu de preţ, conform procesului-verbal de licitaţie încheiat la data de 10 iulie 2018, după cum urmează:

1. obligarea pârâtei S.C. B. S.R.L. la restituirea sumei de 74.946 euro;

2. obligarea pârâtului Consiliul Local Săcuieni la restituirea sumei de 1.789,02 euro;

3. obligarea pârâtei S.C. C. S.A. la restituirea sumei de 11.164,19 euro;

De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor la plata cheltuieli de judecată.

În motivare, s-a arătat că la data de 10 iulie 2018 reclamanta S.C. A. S.R.L. a participat la şedinţa de vânzare la licitaţie a activului "Staţie Peco şi construcţii speciale", situat în oraşul Săcuieni, judeţul Bihor, înscris în CF nr. x Săcuieni, număr cadastral x, imobil deţinut în cote părţi de către pârâţi. În urma licitaţiei, a achiziţionat bunul la preţul total de 87.900 euro, urmând ca, în termen de 5 zile de la data şedinţei de licitaţie, să achite sumele dispuse prin procesul-verbal, astfel:

- către S.C. B. S.R.L. suma de 7.4946 euro;

- către Consiliului Local Săcuieni suma de 1.789,02 euro;

- către S.C. C. S.A. suma de 11.164,19 euro;

Conform procesului-verbal încheiat la data de 10 iulie 2018, după plata integrală a preţului, bunul se consideră cumpărat, iar cumpărătorul împreună cu cele trei persoane care deţin împreună dreptul de proprietate se vor prezenta la BNP care va perfecta, pe baza procesului-verbal de licitaţie, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Ulterior, reclamanta s-a prezentat la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă a constatat că acest contract nu poate fi încheiat, deoarece pârata S.C. B. S.R.L. nu deţine certificatul de atestare fiscală aferent imobilului.

Reclamanta a mai arătat că, deşi a notificat pârâta S.C. B. S.R.L. cu privire la necesitatea prezentării certificatului de atestare fiscală în vederea încheierii contractului, nu a primit niciun răspuns.

Consideră că, în aceste condiţii, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate fi încheiat, motiv pentru care, se impune rezoluţiunea actului de achiziţionare a imobilului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară prin obligarea pârâţilor la restituirea sumei achitate cu titlu de preţ.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1549, art. 1550 şi art. 1554 din C. civ.

Prin sentinţa nr. 235/LP/2019 din 5 noiembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bihor, secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/2019, s-a respins excepţia lipsei de interes, excepţie invocată de pârâta S.C. B. S.R.L.; s-a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii S.C. B. S.R.L., Consiliul Local Săcuieni şi S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar D..

Împotriva acestei hotărâri, reclamanta S.C. A. S.R.L. a declarat apel, solicitând admiterea acestuia, cu consecinţa modificării în totalitate a sentinţei instanţei de fond, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.

Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin decizia nr. 167/C/2020-A din 14 iulie 2020, a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi S.C. B. S.R.L., Consiliul Local Săcuieni şi S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar D.., împotriva sentinţei nr. 235/LP/05.11.2019 a Tribunalului Bihor, care a fost schimbată, în parte, în sensul că s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva pârâţilor S.C. B. S.R.L., Consiliul Local Săcuieni şi S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar D..; s-a dispus rezoluţiunea procesului-verbal încheiat la data de 10 iulie 2018; pârâta S.C. B. S.R.L. a fost obligată să restituie reclamantei suma de 74.946 euro, iar pârâta S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar D.. a fost obligată să restituie reclamantei suma de 11.164,19 euro; s-a respins cererea de obligare a pârâtului Consiliul Local Săcuieni la restituirea sumei de 1.789,02 euro, ca rămasă fără obiect; s-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei; intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L. a fost obligată să plătească apelantei-reclamante suma de 18.753 RON şi intimatului-pârât Consiliul Local Săcuieni suma de 2.350 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii S.C. B. S.R.L., Consiliul Local Săcuieni şi S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar D.., rezoluţiunea procesului-verbal de licitaţie încheiat la data de 10 iulie 2018 şi obligarea pârâţilor la restituirea preţului achitat de către reclamantă. Ca temei al rezoluţiunii, reclamanta a invocat neîndeplinirea de către pârâta S.C. B. S.R.L. a obligaţiei de a prezenta notarului public certificatul de atestare fiscală, necesar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Instanţa de fond a respins acţiunea formulată pe considerentul că imobilul vândut a fost valorificat în cadrul procedurii insolvenţei derulate faţă de pârâta S.C. C. S.A., astfel că sunt incidente prevederile art. 159 alin. (7) din Codul de procedură fiscală, care exceptează de la obligaţia prezentării certificatului de atestare fiscală situaţiile în care înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport se face în cadrul procedurii de executare silită, a procedurii insolvenţei şi a procedurii de lichidare.

Ajungând la această concluzie, tribunalul a interpretat eronat natura juridică a procesului-verbal încheiat la data de 10 iulie 2018 de către lichidatorul judiciar al societăţii C. S.A., D.., întrucât a omis să observe că prin acesta s-a realizat vânzarea la licitaţie nu doar a cotei debitoarei S.C. C. S.A. din imobil, ci au existat trei coproprietari asupra terenului şi construcţiei obiect al vânzării, dintre care doar unul - S.C. C. S.A. - este în insolvenţă, ceea ce determină consecinţe juridice diferite în raport cu fiecare dintre cei trei vânzători.

În acest sens, a reţinut că procesul-verbal de licitaţie, a cărui rezoluţiune s-a solicitat, a fost încheiat la data de 10 iulie 2018 de către lichidatorul judiciar D.. al debitoarei S.C. C. S.A., în cadrul procedurii de insolvenţă a acestei societăţi, ce face obiectul dosarului nr. x/2007 al Tribunalului Bihor.

După cum rezultă din cuprinsul încheierii de şedinţă din 8 martie 2018, pronunţate în dosarul nr. x/2007 al Tribunalului Bihor, lichidatorul judiciar a depus la dosar pentru acel termen de judecată un raport de activitate, învederând judecătorului sindic că, în privinţa Staţiei Peco din Săcuieni, dreptul de proprietate este deţinut de trei persoane juridice, între care şi debitoarea, astfel că va face demersuri pentru valorificarea coordonată a cotelor-părţi deţinute concomitent şi către acelaşi cumpărător, pentru maximizarea valorii proprietăţii. S-a solicitat acordarea unui termen de judecată în acest sens, iar judecătorul sindic a pus în vedere lichidatorului judiciar să continue demersurile necesare în vederea valorificării bunurilor aflate în patrimoniul debitoarei.

În baza acestei încheieri, s-a întocmit procesul-verbal din 10 iulie 2018 de către lichidatorul judiciar D.., în care s-a menţionat prezenţa la şedinţă a tuturor celor trei persoane care deţin dreptul de proprietate, respectiv S.C. B. S.R.L. proprietar asupra terenului şi asupra cotei de 72,21% din staţia Peco situată pe acesta, Consiliul Local Săcuieni - proprietar asupra cotei de 3,84% din construcţie şi debitoarea S.C. C. S.A. prin lichidatorul judiciar D.., proprietar asupra cotei de 23,95% din construcţie. În cuprinsul procesului-verbal s-a consemnat acordul de principiu al tuturor celor trei coproprietari pentru valorificarea coordonată a cotelor-părţi deţinute, adică concomitent şi către acelaşi cumpărător, pentru maximizarea valorii proprietăţii. Din acelaşi proces-verbal rezultă că, în baza ofertelor depuse de doi ofertanţi, a fost acceptată oferta mai mare depusă de S.C. A. S.R.L., de 87.900 Euro, preţ care urma să se împartă între cei trei coproprietari astfel: către debitoarea S.C. C. S.R.L. suma de 11.164,19 Euro, către S.C. B. S.R.L. suma de 74.956 Euro şi către Consiliul Local Săcuieni suma de 1.789,02 euro, menţionându-se că plata urma să se facă în termen de 5 zile, iar, ulterior, părţile urmau să se prezinte la notarul public, în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Potrivit dovezilor existente la dosarul cauzei, reclamanta a plătit integral preţul, în termenul stabilit.

Cu toate acestea, nu s-a reuşit perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dat fiind faptul că, potrivit încheierii de certificare nr. 1/25.03.2019, dată de notarul public E., în urma notificării societăţii S.C. B. S.R.L., pentru a se prezenta şi a preda certificatul de atestare fiscală privind imobilul, acesta nu s-a prezentat la sediul biroului notarial.

Prezentarea certificatului de atestare fiscală este obligatorie pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra imobilelor, raportat la prevederile art. 159 alin. (5) şi (6) din Codul de procedură fiscală, conform cărora pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală, prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2).

Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul; actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept.

De asemenea, potrivit alin. (7) al aceluiaşi articol, prevederile alin. (5) şi (6) nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi a procedurilor de lichidare.

Instanţa de apel a constatat că nu se poate reţine, în privinţa pârâtei S.C. B. S.R.L., aplicarea prevederilor de excepţie de la alin. (7), întrucât acestea o vizează doar pe societatea debitoare C. S.A., aşa cum s-a reţinut în procesul-verbal de licitaţie din data de 10 iulie 2018.

În privinţa pârâtei S.C. B. S.R.L., vânzarea nu s-a realizat în baza procesului-verbal arătat, pentru care acesta valorează doar un antecontract de vânzare-cumpărare.

Ceea ce trebuie remarcat este faptul că modalitatea în care s-a convenit vânzarea imobilului constând în teren şi staţie Peco în cadrul procedurii insolvenţei debitoarei S.C. C. S.A. este una atipică, determinată de faptul că, imobilul nu aparţinea în integralitatea sa debitoarei, ci era deţinut în coproprietate de către aceasta şi pârâţii S.C. B. S.R.L., respectiv Consiliul Local Săcuieni.

În situaţiile tipice, în care se înstrăinează un bun imobil asupra căruia debitoarea este unic proprietar, valorificarea acestuia în cadrul procedurii insolvenţei se realizează în conformitate cu prevederile art. 118-120 din Legea nr. 85/2006, respectiv lichidatorul judiciar întocmeşte un proces-verbal de adjudecare care constituie titlu de proprietate, urmat de întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică de către notarul public.

În cauză, prin procesul-verbal de licitaţie întocmit de către lichidatorul judiciar nu s-a adjudecat bunul imobil, tocmai datorită faptul că debitorul nu era unic proprietar asupra acestuia, ci era deţinut în cote-părţi de toţi pârâţii. Astfel, procesul-verbal în discuţie are un caracter mixt, întrucât se valorifică cota debitoarei S.C. C. S.A., cu titlu de vânzare la licitaţie publică, însă în privinţa celorlalţi doi coproprietari, acesta are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, prin care aceştia se obligă să înstrăineze cotele lor de proprietate, scopul fiind vânzarea coordonată a întregului imobil - teren şi construcţie în favoarea unui singur cumpărător, în vederea obţinerii celui mai bun preţ şi a valorificării posibilităţii reale de vânzare.

Intenţia tuturor părţilor implicate a fost aceea de vânzare a imobilului în integralitatea sa, după cum s-a precizat expres în conţinutul procesului-verbal, iar nu a vânzării separate a cotelor-părţi de proprietate.

Aşadar, prin procesul-verbal de licitaţie, în privinţa pârâţilor S.C. B. S.R.L. şi Consiliul Local Săcuieni nu a operat vânzarea, ci s-a realizat o promisiune de vânzare, dat fiind că, raportat la prevederile art. 885, art. 888, coroborat cu art. 1244 şi art. 1676 din C. civ., transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor se realizează doar prin act autentic.

În aceste condiţii, chiar dacă procesul-verbal de licitaţie a fost întocmit de lichidatorul judiciar D.. în cadrul procedurii insolvenţei debitoarei S.C. C. S.A., nu se poate reţine că, în privinţa S.C. B. S.R.L., vânzarea s-a realizat în cadrul acestei proceduri. Motivul participării tuturor pârâţilor la şedinţa din data de 10 iulie 2018 a fost determinat de calitatea lor de coproprietari asupra activului, care nu putea fi înstrăinat fără acordul tuturor, pârâţii coproprietari asumându-şi acordul de vânzare la preţul oferit de ofertanta reclamantă, ceea ce determină obligaţia sa ulterioară de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Pentru acest motiv, pârâta S.C. B. S.R.L. nu se poate prevala de prevederile de excepţie de la art. 159 alin. (7) din Codul de procedură fiscală, în sensul scutirii sale de obligaţia de a prezenta un certificat de atestare fiscală ca o condiţie obligatorie vânzării autentice, o asemenea excepţie vizând doar societatea debitoare - S.C. C. S.A.

De altfel, acest aspect a fost inserat expres în cuprinsul procesului-verbal de licitaţie de către lichidatorul judiciar. Interpretarea teleologică a prevederilor art. 159 alin. (5) şi (7) din Codul de procedură fiscală conduce la concluzia că exceptarea de la prezentarea certificatului de atestare fiscală se aplică doar proprietarilor bunurilor care se află în procedura de insolvenţă, respectiv debitoarei S.C. C. S.A.

Prin urmare, ca efect al promisiunii de vânzare, toate părţile aveau obligaţia de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În cadrul acestei obligaţii, pârâta S.C. B. S.R.L. avea şi obligaţia de a prezenta certificatul de atestare fiscală, o asemenea obligaţie fiind una legală, obligatorie, în lipsa îndeplinirii căreia nu se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, având în vedere că, potrivit art. 159 alin. (6), actul astfel întocmit ar fi nul de drept.

În condiţiile în care pârâta S.C. B. S.R.L. nu şi-a îndeplinit obligaţia de a se prezenta în faţa notarului public cu certificatul de atestare fiscală, deşi a fost notificată în acest sens, iar reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de achita integral preţul vânzării şi, din acest motiv, nu s-a putut încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, sunt îndeplinite condiţiile art. 1549 alin. (1) din C. civ. pentru a se dispune rezoluţiunea procesului-verbal din data de 10 iulie 2018 care valorează, în privinţa pârâţilor S.C. B. S.R.L. şi Consiliul Local Săcuieni antecontract de vânzare-cumpărare.

Pârâtul Consiliul Local Săcuieni nu s-a opus admiterii acţiunii, întrucât a făcut dovada restituirii preţului achitat de către reclamantă, potrivit ordinului de plată nr. x/10.09.2019, depus la dosarul de fond.

În ceea ce priveşte pârâta debitoare S.C. C. S.A., trebuie arătat că, deşi în privinţa acesteia nu se poate reţine nicio culpă în neperfectarea vânzării în formă autentică, situaţia particulară din speţă impune totuşi rezoluţiunea în integralitate a procesului-verbal de licitaţie, fiind incidente în acest caz prevederile art. 1549 alin. (2) din C. civ., conform cărora rezoluţiunea poate avea loc pentru o parte a contractului numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părţi a obligaţiei nu atrage rezoluţiunea contractului faţă de celelalte părţi, cu excepţia cazului în care prestaţia neexecutată trebuia, după circumstanţe, să fie considerată esenţială.

În speţă, intenţia comună a tuturor părţilor a fost aceea de a se realiza o vânzare coordonată a întregului imobil - teren şi staţie peco, concomitent de către toţi cei trei coproprietari, către un singur cumpărător, în vederea maximizării valorii proprietăţii. Deci, părţile au avut în vedere vânzarea întregului bun, în materialitatea sa, iar nu a cotelor-părţi separate. De aceea, în situaţia din cauza de faţă, de neexecutare a obligaţiei din partea unuia dintre promitenţii vânzători, rezoluţiunea nu poate fi una parţială, respectiv pentru o parte din vânzare, ci aceasta afectează întregul act.

Mai mult, partea care nu şi-a executat obligaţia - pârâta S.C. B. S.R.L. - deţinea în integralitate terenul şi cota de 72,21% din staţia peco. Aşadar, prestaţia neexecutată este una esenţială, fiind în situaţia celei de-a doua ipoteze reglementate de art. 1549 alin. (2) din C. civ.

Pârâta aflată în procedura insolvenţei prin intermediul lichidatorului judiciar a fost cea care a acceptat această modalitate de vânzare, prin cooptarea celorlalţi doi coproprietari, tocmai pentru că aceasta era singura soluţie pentru valorificarea cotei sale din staţia peco, astfel încât, acceptând această manieră de vânzare coordonată a întregului imobil, trebuie să accepte, implicit, şi riscurile care decurg dintr-o asemenea vânzare.

De asemenea, din perspectiva reclamantei, dat fiind contextul în care a înţeles să cumpere, nu prezintă relevanţă rezoluţiunea parţială a procesului-verbal, câtă vreme intenţia acesteia a fost aceea de a dobândi întregul drept de proprietate asupra imobilului teren şi construcţie, iar nu doar o cotă-parte de 27,79% din construcţie. Dacă s-ar accepta această idee, ar însemna că aceasta să fie pusă într-o situaţie pe care nu a vizat-o de la bun început şi care o defavorizează.

Ca o consecinţă a rezoluţiunii, în baza art. 1554 alin. (1) din C. civ., părţile trebuie repuse în situaţia anterioară, prin obligarea pârâţilor să restituie preţul încasat de la reclamantă, pârâta S.C. B. S.R.L. fiind obligată la restituirea în favoarea reclamantei a sumei de 74.946 Euro, iar pârâta S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar D.. la restituirea în favoarea reclamantei a sumei de 11.164,19 Euro.

În privinţa Consiliului Local Săcuieni, prin ordinul de plată nr. x/10.09.2019, s-a reţinut că acesta a făcut dovada restituirii preţului achitat de către reclamantă, lucru recunoscut de aceasta în apel, motiv pentru care, s-a respins cererea de obligare a pârâtului Consiliul Local Săcuieni la restituirea sumei de 1789,02 Euro, ca rămasă fără obiect.

La data de 3 septembrie 2020 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2019, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 167/C/2020-A din 14 iulie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel Oradea. În subsidiar, a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi respingerea apelului, cu consecinţa menţinerii sentinţei instanţei de fond.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Au fost încălcate dispoziţiile art. 153 din C. proc. civ. privind citarea părţilor, astfel că este incident motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Autoarea căii de atac a susţinut faptul că nu a fost citată legal pentru termenul din 14 iulie 2020, deoarece nu a recepţionat nicio citaţie scrisă sau transmisă printr-un alt mijloc de comunicare suplinitor.

Din acest motiv nu s-a prezentat nimeni pentru a participa la judecarea apelului.

Instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1549 din C. civ., art. 854 şi art. 828-855 din C. proc. civ.

Totodată, au fost încălcate dispoziţiile art. 159 alin. VII din Codul fiscal şi art. 91 din Legea nr. 85/2014.

Recurenta-pârâtă consideră că hotărârea din apel este lipsită de temei juridic.

Prima critică subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. vizează faptul că este inadmisibilă cererea formulată de către reclamantă în ceea ce priveşte petitul referitor la "rezoluţiunea procesului-verbal de licitaţie".

Astfel, s-a arătat că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, cu titlu de "vânzare silită" în condiţiile scoaterii la licitaţie publică a bunurilor proprietatea debitoarei S.C. C. S.A. şi că a fost întocmit un proces-verbal de licitaţie, în conformitate cu prevederile art. 847 din C. proc. civ.

În opinia recurentei-pârâte, reclamanta trebuia să solicite emiterea unui proces-verbal de adjudecare, în condiţiile art. 854 din C. proc. civ., pe baza căruia putea să-şi intabuleze dreptul de proprietate.

Nu era necesară întocmirea unui contract cu toate părţile participante la procedura licitaţiei, situaţia fiind asimilată executării silite finalizate printr-un proces-verbal de adjudecare.

Procesului-verbal de licitaţie nu îi este aplicabilă instituţia rezilierii, reglementată de prevederile art. 1549 din C. civ., deoarece nu are caracterul unui contract sinalagmatic, ci reprezintă o varietate de lichidare a unei creanţe prin intermediul proceduri speciale de putere a autorităţii judecătoreşti.

Se asimilează în parte cu procedurile de executare silită a unei hotărâri judecătoreşti prin intermediul executorului judecătoresc.

Actul de executare nu prezintă caracterul de disponibilitate consensuală care să permită revocarea, nefiind permisă nici rezoluţiunea şi nici rezilierea. Recurenta consideră că este permisă doar anularea procesului-verbal sau a certificatului de adjudecare, sub forma contestaţiei contra procedurii de adjudecare.

Potrivit dispoziţiilor art. 1549 din C. civ., dreptul la rezoluţiune sau reziliere, se poate exercita doar împotriva unui "contract".

Sub acest aspect, recurenta-pârâtă a menţionat că textele de lege invocate în cererea de chemare în judecată nu justifică soluţia instanţei de apel care a dispus rezoluţiunea procesului-verbal încheiat la data de 10 iulie 2018.

Cu alte cuvinte, nefiind în prezenţa unui contract, nu se poate solicita rezoluţiunea.

În cuprinsul art. 1549, art. 1550 şi art. 1554 se face vorbire despre "contract", iar nu despre alte moduri de dobândire a proprietăţii.

Pentru situaţia din cauza de faţă, se aplică prevederile art. 828-855 din C. proc. civ.

Instanţa de apel a reţinut greşit, în considerentele hotărârii, că era necesară prezentarea din partea vânzătorului a certificatului fiscal.

Pârâta S.C. B. S.R.L. nu avea calitatea de vânzător, ci de creditor principal, căruia îi revenea o parte din preţ, asemenea Primăriei Săcuieni.

Contractul trebuia încheiat, eventual, cu debitoarea S.C. C. S.A. prin lichidatorul judiciar.

Lipsa certificatului fiscal nu constituie un motiv de rezoluţiune, ci de nulitate absolută.

Eventual, pentru suplinirea actului, adjudecătoarea avea la dispoziţie instituţia de contencios administrativ de obligare a organului fiscal să elibereze documentul sau de drept civil privind prestaţia tabulară.

În accepţiunea recurente-pârâte, chiar dacă ar exista condiţia invocată de adjudecătoare, aceasta nu este esenţială pentru posibilitatea de semnare a contractului în formă autentică şi de intabulare a dreptului de proprietate.

Certificatul fiscal se solicită, în condiţiile art. 158 şi art. 159 din Codul de procedură fiscală, pentru a permite dobânditorului să preia bunul în deplină garanţie a solvabilităţii, fără datorii de orice fel.

Modalitatea de valorificare a bunului debitoarei, în forma vânzării la licitaţie, nu impune existenţa certificatului de atestare fiscală la momentul semnării contractului.

Conform prevederilor art. 91 din Codul insolvenţei, adjudecatarul dobândeşte - în virtutea legii - dreptul de proprietate asupra bunului, liber de orice sarcini, privilegii, ipoteci etc.

Prin urmare, chiar dacă ar exista datorii, acestea se radiază de drept, în virtutea obligaţiei de ştergere, ca efect al insolvenţei.

În situaţia în care se constată că debitorul avea datorii, organul fiscal este obligat să se înscrie pe tabelul de creanţă, suma obţinută prin vânzarea silită fiindu-i distribuită.

Dacă organul fiscal nu s-a înscris pe tabelul de creanţă are obligaţia să suporte starea de insolvenţă prin radierea datoriilor şi, eventual, eliberarea unui certificat fiscal corespunzător.

În procedura de vânzare silită nu se solicită certificat fiscal, prevederile art. 159 alin. VII fiind derogatorii de la obligaţia generală.

Aşadar, recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. consideră că biroul notarului public a condiţionat, în mod eronat, încheierea contractului în formă autentică de obligaţia de depunere a unui certificat fiscal, acesta nefiind necesar.

Intimatul-pârât Consiliul Local Săcuieni a depus la dosar întâmpinare, prin care şi-a precizat poziţia faţă de recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L., arătând că se opune admiterii acestuia.

Prin întâmpinarea formulată în cauză, intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. a solicitat respingerea recursului, în principal, ca inadmisibil, iar, în subsidiar, ca nefondat. Ca şi chestiune prealabilă, a înţeles să invoce nulitatea recursului, având în vedere că aspectele prezentate, ca motive de recurs, nu se circumscriu temeiului de drept menţionat. Totodată, a solicitat obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariul de avocat.

Recurenta-pârâtă a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea excepţiei nulităţii recursului.

Prin rezoluţia din 8 martie 2021 s-a fixat termen la data de 13 mai 2021, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, întrucât procesul este guvernat de dispoziţiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, nefiind supus procedurii filtrului, dată la care s-a pronunţat prezenta decizie.

Analizând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Critica subsumată de recurenta-pârâtă motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. vizează încălcarea prevederilor art. 153 din acelaşi cod referitoare la obligaţia instanţei de a cita părţile, însă aceasta nu poate fi primită, deoarece este nefondată.

Înalta Curte constată că recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. susţine, fără temei, faptul că nu a fost citată legal pentru termenul din 14 iulie 2020, la care s-a soluţionat cauza în apel, întrucât nu a recepţionat nicio citaţie scrisă sau transmisă printr-un alt mijloc de comunicare suplinitor.

Contrar celor susţinute prin cererea de recurs, instanţa supremă reţine că pârâta S.C. B. S.R.L. a fost legal citată pentru termenul de judecată din 14 iulie 2020, în condiţiile în care dovada privind îndeplinirea procedurii de citare se află la dosarul nr. x/2019 al Curţii de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Potrivit dispoziţiilor art. 163 din C. proc. civ., având denumirea marginală "procedura de comunicare", "...(6) Dacă destinatarul nu este găsit la domiciliu ori reşedinţă sau, după caz, sediu, agentul îi va înmâna citaţia unei persoane majore din familie sau, în lipsă, oricărei alte persoane majore care locuieşte cu destinatarul ori care, în mod obişnuit, îi primeşte corespondenţa.

(7) Când destinatarul locuieşte într-un hotel sau într-o clădire compusă din mai multe apartamente şi nu este găsit la această locuinţă a sa, agentul îi va comunica citaţia administratorului, portarului sau celui care, în mod obişnuit, îl înlocuieşte. În aceste cazuri, persoana care primeşte citaţia va semna dovada de primire, agentul certificându-i identitatea şi semnătura şi încheind un proces-verbal cu privire la aceste împrejurări. Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător.

(8) În cazul în care lipsesc persoanele prevăzute la alin. (6) şi (7), precum şi atunci când acestea, deşi prezente, refuză să primească actul, sunt aplicabile dispoziţiile alin. (3) - (5)".

Din conţinutul procesului-verbal de înmânare a citaţiei emise pentru pârâta S.C. B. S.R.L., întocmit de factorul poştal F., rezultă că destinatarul sau persoana majoră din familie care locuieşte cu destinatarul/administratorul clădirii/portarul/agentul de pază au fost absenţi, iar actele au fost depuse la cutia poştală la data de 12 iunie 2020.

În acest context, Înalta Curte nu identifică vreo neregularitate în privinţa legalităţii deciziei recurate, de natură a face aplicarea dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Înalta Curte constată că nu este incident nici motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., text de lege ce sancţionează hotărârea care a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Încălcarea legii presupune fie refuzul aplicării normei juridice, fie interpretarea greşită a acesteia.

Interpretarea greşită a legii presupune că textul legal incident speţei este susceptibil de interpretări contrarii iar, prin hotărârea atacată, instanţa a dat o interpretare neconformă sensului real al textului.

Aplicarea greşită a legii presupune incongruenţa normei juridice raportată la situaţia de fapt reţinută de către instanţele de fond şi de apel. În acest caz, situaţia de fapt a fost greşit calificată, comparativ cu exigenţele normei de drept, ceea ce a condus judecătorii fondului şi apelului la a aplica o altă lege decât aceea incidentă raportului juridic dedus judecăţii.

În susţinerea acestui motiv de nelegalitate, recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a arătat că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1549 din C. civ., dispoziţiile art. 854 şi art. 828-855 din C. proc. civ., precum şi pe cele ale art. 159 alin. (7) din Codul de procedură fiscală şi art. 91 din Legea nr. 85/2014.

A menţionat că reclamanta S.C. A. S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, cu titlu de "vânzare silită" în condiţiile scoaterii la licitaţie publică a bunurilor proprietatea debitoarei S.C. C. S.A. şi că societatea reclamantă trebuia să solicite emiterea unui proces-verbal de adjudecare, în condiţiile art. 854 din C. proc. civ., pe baza căruia putea să-şi intabuleze dreptul de proprietate.

Autoarea căii de atac consideră că nu era necesară întocmirea unui contract cu toate părţile participante la procedura licitaţiei, situaţia fiind asimilată executării silite finalizate printr-un proces-verbal de adjudecare.

De asemenea, a susţinut faptul că procesului-verbal de licitaţie nu îi este aplicabilă instituţia rezilierii, reglementată de prevederile art. 1549 din C. civ., deoarece nu are caracterul unui contract sinalagmatic, ci reprezintă o varietate de lichidare a unei creanţe prin intermediul proceduri speciale de putere a autorităţii judecătoreşti.

Aşadar, textele de lege invocate în cererea de chemare în judecată nu justifică soluţia instanţei de apel care a dispus rezoluţiunea procesului-verbal încheiat la data de 10 iulie 2018.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că instanţa de apel a reţinut, în mod greşit, că era necesară prezentarea din partea vânzătorului a certificatului fiscal, cu referire la faptul că nu se solicită certificat fiscal în procedura de vânzare silită, prevederile art. 159 alin. (7) din Codul de procedură fiscală fiind derogatorii de la obligaţia generală.

Înalta Curte va înlătura aceste critici, întrucât sunt nefondate.

Astfel, se reţine că procesul-verbal încheiat la data de 10 iulie 2018 de către lichidatorul judiciar D.., a cărui rezoluţiune s-a solicitat prin acţiunea introductivă, nu reprezintă un simplu proces-verbal de licitaţie, aşa cum rezultă, de altfel, chiar din titlul acestuia.

Acest proces-verbal are o natură juridică mixtă, având în vedere că, pe de o parte, s-a valorificat cota de 23,95% din imobil, deţinută de societatea debitoare S.C. C. S.A., prin vânzare la licitaţie publică, în cadrul procedurii de insolvenţă a acestei societăţi iar, pe de altă parte, s-a consemnat acordul, de principiu, al celor trei coproprietari ai imobilului "Staţie Peco şi construcţii speciale", respectiv S.C. B. S.R.L., Consiliul Local Săcuieni şi S.C. C. S.A., pentru valorificarea coordonată a cotelor-părţi deţinute, adică concomitent şi către acelaşi cumpărător, în vederea maximizării valorii proprietăţii.

Proprietarii imobilului au participat la întâlnirea din 10 iulie 2018 pentru a agrea preţul final de valorificare a acestuia.

Procesul-verbal încheiat de către lichidatorul judiciar D.. nu poartă denumirea de "proces-verbal de licitaţie" datorită calităţii celorlalţi coproprietari. Dacă pentru debitoarea S.C. C. S.A. actul întocmit de către lichidatorul judiciar poate fi considerat proces-verbal de licitaţie, pentru ceilalţi vânzători acesta are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, prin care s-au obligat să înstrăineze cotele lor de proprietate, în scopul vânzării coordonate a întregului imobil către acelaşi cumpărător, în vederea obţinerii celui mai bun preţ şi a valorificării posibilităţii reale de vânzare, aspect reţinut în mod corect de către instanţa de prim control judiciar.

Împrejurarea că organizarea unei vânzări coordonate a fost dispusă de către judecătorul-sindic nu poate să impună concluzia că nu era necesară încheierea unui contract cu toate părţile participante la procedura licitaţiei şi că situaţia din prezenta cauză ar putea fi asimilată procedurii de executare silită.

Pârâta S.C. B. S.R.L. şi pârâtul Consiliul Local Săcuieni şi-au manifestat acordul pentru vânzare prin hotărârile emise în acest sens, iar prin semnarea procesului-verbal din 10 iulie 2018 au fost de acord cu preţul obţinut, cota deţinută de către aceştia urmând să fie transmisă ulterior, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Aşadar, acordul exprimat de pârâţii S.C. B. S.R.L. şi Consiliul Local Săcuieni la data de 10 iulie 2018 are valoarea unei promisiuni de vânzare.

Recurenta-pârâtă face o confuzie între vânzarea realizată în cadrul procedurii de insolvenţă şi vânzarea silită efectuată de către executorul judecătoresc.

Prin urmare, sunt neîntemeiate susţinerile ce vizează inadmisibilitatea acţiunii în rezoluţiune şi posibilitatea de a obţine, pe calea contestaţiei la executare, desfiinţarea procesului-verbal întocmit la data de 10 iulie 2018.

Lipsită de fundament este şi critica recurentei-pârâte, potrivit căreia reclamanta ar putea să solicite unei instanţe de contencios administrativ obligarea organului fiscal la emiterea certificatului de atestare fiscală, document ce trebuie să fie prezentat obligatoriu în cazul în care se transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil.

Instanţa de apel a reţinut, cu justeţe, că pârâta S.C. B. S.R.L. nu se poate prevala de dispoziţiile art. 159 alin. (7) din Codul de procedură fiscală, în sensul scutirii acesteia de obligaţia de a prezenta un certificat de atestare fiscală ca o condiţie obligatorie la momentul vânzării, în formă autentică, întrucât prevederile de excepţie se aplică doar în privinţa societăţii care se află în procedura insolvenţei, respectiv S.C. C. S.A.

Atâta timp cât pârâta S.C. B. S.R.L. nu şi-a îndeplinit obligaţia de a se prezenta în faţa notarului public cu certificatul de atestare fiscală, deşi a fost notificată în acest sens, iar reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de achita integral preţul vânzării şi, din acest motiv, nu s-a putut încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, Curtea de Apel Oradea a reţinut, în mod legal, că sunt îndeplinite condiţiile art. 1549 alin. (1) din C. civ. pentru a se dispune rezoluţiunea procesului-verbal încheiat la data de 10 iulie 2018.

Întrucât partea care nu şi-a executat obligaţia - pârâta S.C. B. S.R.L. - deţinea în integralitate terenul şi cota de 72,21% din staţia peco, instanţa de apel a ajuns la concluzia corectă că prestaţia neexecutată este una esenţială, fiind în situaţia celei de-a doua ipoteze reglementate de art. 1549 alin. (2) din C. civ.

Din perspectiva reclamantei, faţă de contextul în care aceasta a înţeles să cumpere, Curtea de Apel Oradea a reţinut, în mod judicios, că nu prezintă relevanţă rezoluţiunea parţială a procesului-verbal, câtă vreme intenţia societăţii A. S.R.L. a fost aceea de a dobândi întregul drept de proprietate asupra imobilului teren şi construcţie, iar nu doar o cotă-parte din construcţie.

Deşi s-a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în realitate, argumentele dezvoltate de recurenta-pârâtă nu relevă nicio încălcare sau greşita aplicare a dispoziţiilor legale incidente, de natură să impună invalidarea soluţiei adoptate.

Faţă de cele anterior expuse, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat în cauză.

Totodată, reţinând culpa procesuală a recurentei-pârâte S.C. B. S.R.L., în temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., o va obliga pe aceasta la plata sumei de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 167/C/2020-A din 14 iulie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Obligă recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata sumei de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 13 mai 2021.