Association's standing upheld: sale contracts annulment claim survives, committee registration not prerequisite

Acţiune formulată de asociaţia de proprietari prin comitetul executiv. Calitatea de reprezentant. Incidența prevederilor art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007. Condiții și efecte

Cuprins pe materii: Drept procesual civil. Participanţii la procesul civil. Părţile

Index alfabetic: acţiune în constatarea nulităţii absolute

contract de vânzare-cumpărare

asociaţie de proprietari

comitet executiv

calitatea de reprezentant

Legea nr. 230/2007, art. 8 alin. (2), art. 30 alin. (1) lit. i)

H.G. nr. 1588/2007, art. 6 alin. (6), art. 11

C. civ., art. 22 alin. (1)

C. proc. civ., art. 151 alin. (5)

Potrivit dispozițiilor art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007, comitetul executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari, inițiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, interesele legate de clădire.

Astfel, reprezentantul asociației de proprietari este președintele asociației care reprezintă comitetul executiv, iar faptul că nu s-a făcut dovada înregistrării hotărârii asociației de proprietari cu modificările aduse statutului nu înseamnă că, în absența unei asemenea formalități, nu ar exista nicio certitudine asupra existenței juridice a asociației și nici asupra identității membrilor organelor de conducere, respectiv a celor având atribuții de reprezentare în relațiile asociației cu terții.

Așadar, pentru recunoașterea calității de reprezentant al asociației de proprietari nu este necesară îndeplinirea altor condiții, ca de exemplu depunerea dovezii înregistrării actualizate a componenței nominale a membrilor comitetului executiv în registrul asociațiilor de proprietari, asociația de proprietari putându-se legitima procesual prin hotărârea adunării generale de alegere în calitatea de reprezentant al asociației a comitetului executiv, hotărâre pentru care legea nu impune înscrierea decât în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari.

În consecință, chiar dacă modificarea componenței nominale a comitetului executiv nu a fost înscrisă în registrul asociaților de proprietari, aceasta nu are ca efect imposibilitatea asociației de a-și desfășura activitatea şi de a formula acțiuni judiciare, dacă s-a probat adoptarea unei hotărâri a comitetului executiv în acest sens.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 709 din 29 martie 2022

Notă: Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari a fost abrogată, începând cu data de 28 septembrie 2018, prin Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, Secţia a II-a civilă, la 24 iulie 2018, sub dosar nr. x/118/2018, reclamanta Asociaţia de Proprietari A., prin Comitetul Executiv, în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L., C., D., E. şi F., a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună:

1. constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 480 din 20 februarie 2014, la S.P.N. G., prin care pârâta B. S.R.L. a înstrăinat către pârâţii C. şi D. dreptul de proprietate asupra bunului imobil formând obiectul contractului;

2. constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2842 din 3 noiembrie 2014, la S.P.N. G., prin care pârâţii C. şi D. au înstrăinat către pârâţii E. şi F. dreptul de proprietate asupra aceluiași bun imobil.

Reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor şi la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 555, art. 646, art. 647 şi art. 648 - art. 658 C. civ., art. 17 alin. (2) lit. i) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, dispoziţiile Legii nr. 230/2007, ale H.G. nr. 1288/2007 şi art. 453 C. proc. civ.

La 21 februarie 2019, reclamanta a formulat cerere de modificare a cererii de chemare în judecată, prin completarea obiectului acţiunii cu un petit vizând, în principal, constatarea nulităţii actului adiţional nr. 1 la actul de dezmembrare autentificat sub nr. 351 din 12 decembrie 2013, la B.I.N. H., iar, în subsidiar, a solicitat anularea acestuia.

Totodată, privind contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 480 din 20 februarie 2014 şi sub nr. 2842 din 3 noiembrie 2014, a solicitat, în subsidiar, anularea acestora.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 204 C. proc. civ. şi cele ale art. 1.246 alin. (1), art. 1.247 alin. (1) şi (2), art. 1.250 şi art. 1.252 C. civ.

Prin cererea depusă la termenul de judecată din 10 septembrie 2019, reclamanta a precizat temeiurile de drept substanţial ale nulităţii absolute invocate, şi anume cauza ilicită şi frauda la lege, respectiv prevederile art. 1.236 alin. (2) şi art. 1.237 C. civ., în ce priveşte actul adiţional nr. 1 la actul de dezmembrare autentificat sub nr. 351 din 12 decembrie 2013, la B.I.N. H., şi cauza ilicită, frauda la lege şi caracterul ilicit al obiectului obligaţiei, respectiv art. 1.236 alin. (2), art. 1.237 şi art. 1.226 alin. (2) C. civ., în ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 480 din 20 februarie 2014 şi sub nr. 2842 din 3 noiembrie 2014.

Prin sentința civilă nr. 1962 din 17 decembrie 2019, pronunțată de Tribunalul Constanța, Secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/118/2018, a fost admisă excepția lipsei calităţii de reprezentant a reclamantei Asociaţia de Proprietari A. şi, pe cale de consecinţă, cererea de chemare în judecată a fost anulată.

Împotriva hotărârii pronunţate în primă instanţă, la 21 mai 2020, reclamanta a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 478/2020 din 28 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosarul nr. x/118/2018, a fost admis apelul declarat de reclamanta Asociaţia de Proprietari A., sentinţa apelată fiind anulată, cauza fiind trimisă spre rejudecare primei instanţe.

Prin încheierea din 13 aprilie 2021, pronunţată de Tribunalul Constanţa, Secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/118/2018*, s-a dispus scoaterea cauzei de pe rol şi înaintarea dosarului către Curtea de Apel Constanţa, pentru a se lua măsurile corespunzătoare în vederea înaintării dosarului către instanţa competentă în vederea soluţionării recursului declarat împotriva Deciziei nr. 478/28.12.2020 la data de 15.02.2021.

Împotriva deciziei civile nr. 478/2020 din 28 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosarul nr. x/118/2018, la 12 februarie 2021, Societatea B. S.R.L. a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., solicitând admiterea căii de atac formulate, casarea deciziei recurate, iar, în rejudecare, respingerea apelului declarat de reclamanta Asociaţia de Proprietari A.

Recurenta critică soluția din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ., susținând că instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor Legii nr. 230/2007 și a Normelor metodologice de aplicare ale acestei legi aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, respectiv a dispozițiilor privitoare la mențiunile obligatorii ale statutului asociației de proprietari, la modalitatea în care membrii organelor de conducere își pot dovedi calitatea de reprezentant față de terți, precum și la obligativitatea înregistrării la judecătoria care a emis încheierea de înființare a asociației de proprietari a hotărârilor având ca obiect modificarea statutului, din perspectiva obligativității înregistrării hotărârii adunării generale privitoare la desemnarea nominală a membrilor comitetului executiv.

Din interpretarea actelor normative anterior menționate rezultă că statutul asociației trebuie să cuprindă nu numai mențiuni privitoare la înființarea comitetului executiv, la numărul membrilor săi, la cerințele de vot și cvorum în alegerea lor, precum și la atribuțiile ce revin acestuia, dar și mențiuni privitoare la componența nominală a membrilor primului comitet executiv, astfel că orice hotărâre ulterioară a adunării generale a asociației prin care este modificată componența comitetului executiv este un act de modificare a statutului aprobat în ședința de constituire a asociației.

În cazul în care statutul asociației de proprietari nu cuprinde ab initio mențiuni nominale cu privire la prima componență a comitetului executiv, revine adunării generale a asociației obligația de a desemna componența nominală a comitetului executiv prin adoptarea unei hotărâri în acest sens, completând corespunzător statutul asociației prin indicarea nominală a membrilor comitetului executiv, iar pentru a se obţine efectul de opozabilitate față de terți al hotărârii privitoare la desemnarea membrilor acestui organ de conducere, este necesar ca hotărârea adoptată, care este o hotărâre de completare a statutului asociației, să fie înregistrată la judecătoria care a autorizat înființarea asociației.

Omisiunea inserării componenței nominale a comitetului executiv în cuprinsul statutului inițial al asociației echivalează cu aceea că, până la nominalizarea acestora și până la înregistrarea hotărârii de desemnare a membrilor, acest organ de conducere al asociației nu își poate desfășura activitatea în conformitate cu atribuțiile ce îi sunt conferite de lege, iar nu că o evidență nominală a acestora nu ar trebui înscrisă în cuprinsul statutului asociației de proprietari, cum greșit a reținut instanța de apel.

Înregistrarea hotărârii asociației de proprietari cu modificările aduse statutului are rolul de a asigura opozabilitatea față de terți, iar în absența unei asemenea formalități nu ar exista nicio certitudine asupra existenței juridice a asociației și nici asupra identității membrilor organelor de conducere, respectiv a celor având atribuții de reprezentare în relațiile asociației cu terții.

Recurenta consideră că instanța de apel a reținut, printr-o interpretare eronată a dispozițiilor art. 6 alin. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, că niciuna dintre mențiunile legii nu are în vedere componența nominală a comitetului executiv și că, pentru situația particulară a asociaților de proprietari, nu există un registru public în care să fie menționată calitatea de reprezentant legal al comitetului executiv, într-o anumită componență.

Această interpretare lasă fără conținut dispozițiile art. 8 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 și cele ale art. 11 din Normele Metodologice de aplicare a legii, căci asociația de proprietari și, pe cale de consecință, organele de conducere ale acesteia se identifică prin încheierea judecătorului delegat, hotărâre prin care este autorizată înființarea asociației cu o anumită compunere a organelor sale de conducere.

Potrivit art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007, comitetul executiv are inițiativa promovării demersurilor judiciare în justiție, fie în nume propriu, fie în numele proprietarilor, membri ai asociației de proprietari, în scopul protejării intereselor legate de clădire, prin urmare, acestui organ de conducere îi revine obligația de a face dovada unei asemenea calități printr-un extras legalizat al actului care atestă această calitate, act care nu poate fi decât hotărârea judecătorească prin care instanța a autorizat înființarea asociației, prin autorizarea statutului care menționează nominal componența comitetului executiv sau prin care a autorizat modificările aduse statutului inițial, prin hotărârea adunării generale.

Hotărârea adunării generale a asociației consemnate în cuprinsul procesului verbal din data de 2.02.2018, prin care a fost desemnată componența nominală a comitetului executiv, nu a fost înregistrată la Judecătoria Constanța, aceasta fiind instanța care a autorizat înființarea intimatei, astfel că, în lipsa unei astfel de înregistrări, acest înscris nu poate face dovada calității membrilor comitetului executiv, pe cale de consecință nici a existenței unui mandat pentru promovarea unei acțiuni în justiție.

Recurenta invocă și încălcarea dispozițiilor art. 151 alin. (5) C.proc.civ. în conformitate cu care organul de conducere sau, după caz, reprezentantul desemnat al unei asociații, societăți sau alte entități fără personalitate juridică, înființată potrivit legii, va anexa, în copie legalizată, extrasul din actul care atestă dreptul său de reprezentare în justiție.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a civilă, a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 12 octombrie 2021, constatând întrunite condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., instanţa a dispus comunicarea raportului către părţile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Prin încheierea din 1 februarie 2021, a fost admis în principiu recursul.

La termenul din 29 martie 2022, analizând recursul în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte a constatat că este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurenta critică soluția din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ., susținând că instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor Legii nr. 230/2007 și a Normelor metodologice de aplicare ale acestei legi aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, respectiv a dispozițiilor privitoare la mențiunile obligatorii ale statutului asociației de proprietari, la modalitatea în care membrii organelor de conducere își pot dovedi calitatea de reprezentant față de terți, precum și la obligativitatea înregistrării la judecătoria care a emis încheierea de înființare a asociației de proprietari a hotărârilor având ca obiect modificarea statutului asociației, din perspectiva obligativității înregistrării cu caracter de opozabilitate față de terți a hotărârii adunării generale privitoare la desemnarea nominală a membrilor comitetului executiv.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ. poate fi invocat atunci când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, însă prin recurs nu sunt invocate norme de procedură privind reprezentarea părţilor în judecată.

Recurenta contestă recunoaşterea de către instanța de apel a calităţii de reprezentant al asociației de proprietari, în raport cu dispozițiile art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007.

Or, o astfel de susţinere vizează încălcarea unor norme de drept material, privind organizarea asociaţiei reclamante, motiv pentru care criticile vor fi analizate din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

Potrivit art. 30 alin. 1 lit. i) din Legea nr. 230/2007, comitetul executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari, inițiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, interesele legate de clădire.

Astfel cum rezultă din dispozițiile legale menționate, reprezentantul asociației de proprietari este președintele asociației care reprezintă comitetul executiv, iar faptul că nu s-a făcut dovada înregistrării hotărârii asociației de proprietari cu modificările aduse statutului nu înseamnă că, în absența unei asemenea formalități, nu ar exista nicio certitudine asupra existenței juridice a asociației și nici asupra identității membrilor organelor de conducere, respectiv a celor având atribuții de reprezentare în relațiile asociației cu terții, cum greșit susține recurenta.

Așadar, pentru recunoașterea calității de reprezentant al asociației de proprietari nu este necesară îndeplinirea altor condiții, ca de exemplu depunerea dovezii înregistrării actualizate a componenței nominale a membrilor comitetului executiv în registrul asociațiilor de proprietari, cum greșit susține recurenta.

Recurenta consideră că instanța de apel a reținut, printr-o interpretare eronată a dispozițiilor art. 6 alin. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, că niciuna dintre mențiunile legii nu are în vedere componența nominală a comitetului executiv și că, pentru situația particulară a asociaților de proprietari, nu există un registru public în care să fie menționată calitatea de reprezentant legal al comitetului executiv, într-o anumită componență.

Contrar susținerilor recurentei, interpretarea instanţei nu lasă fără conținut dispozițiile art. 8 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 și cele ale art. 11 din Normele Metodologice de aplicare a legii, având în vedere că asociația de proprietari se poate legitima procesual prin hotărârea adunării generale de alegere în calitatea de reprezentant al asociației a comitetului executiv, hotărâre pentru care legea nu impune înscrierea decât în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari.

În consecință, chiar dacă modificarea componenței nominale a comitetului executiv nu a fost înscrisă în registrul asociaților de proprietari, aceasta nu are ca efect imposibilitatea asociației de a-și desfășura activitatea şi de a formula acțiuni judiciare, dacă s-a probat adoptarea unei hotărâri a comitetului executiv în acest sens.

Astfel cum a reținut și instanța de apel, nici una dintre menţiunile prevăzute de textul de lege menționat anterior nu are în vedere componenţa nominală a comitetului executiv, acesta fiind şi motivul pentru care nici statutul anexat acţiunii introductive de instanţă nu cuprinde informaţii privitoare la numărul membrilor comitetului executiv (specificându-se doar că acesta trebuie să fie impar şi mai mare de trei - art. 12) şi nici nu nominalizează membrii acestui comitet la data constituirii asociaţiei.

Întrucât acţiunea civilă este exercitată de asociația de proprietari prin comitetul executiv, a cărui atribuţie de reprezentare legală rezultă din dispoziţiile art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007, s-a dat o interpretare legală regulilor privind reprezentarea asociaţiei reclamante.

De altfel, şi dispoziţiile art. 22 alin. (1) C. civ., privind sancţiunea pentru lipsa publicităţii, prevăd că dacă formalitatea de publicitate nu a fost realizată, iar aceasta nu era prevăzută de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele ori alte raporturi juridice supuse publicităţii sunt inopozabile terţilor, afară de cazul în care se dovedeşte că aceştia le-au cunoscut pe altă cale.

Totodată, se impune precizarea că statuarea instanţei de recurs se rezumă asupra modului în care legea a fost aplicată raportului juridic dedus judecăţii, nefiind permisă reaprecierea de către această instanţă de control judiciar a probelor administrate şi a situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel în legătură cu titularii dreptului de reprezentare.

În consecință, raportat la particularitățile juridice ale reclamantei-intimate, astfel cum rezultă din legea specială, vor fi înlăturate și criticile recurentei privind încălcarea dispozițiilor art. 151 alin. (5) C.proc.civ. privind forma cererii de chemare în judecată şi proba calităţii de reprezentant având în vedere argumentele prezentate anterior.

Pentru rațiunile înfățișate, în temeiul art. 496 alin. 1 C. proc. civ., Înalta Curte a respins ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 478/2020 din 28 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.