Nullity of real estate pre-contract: obligation to examine unexamined grounds for absolute nullity in absence of incidental appeal

Apel. Încălcarea de către instanţă a dispoziţiilor art. 472 alin. (1) din Codul de procedură civilă

Cuprins pe materii: Drept procesual civil. Procedura contencioasă. Căile de atac. Apelul

Index alfabetic: acţiune în constatarea nulităţii absolute

antecontract de vânzare-cumpărare

viciu de consimţământ

dol

apel incident

dreptul la apărare

dreptul la un proces echitabil

C. proc. civ., art. 6 alin. (1), art. 22 alin. (2), art. 30 alin. (4), art. 397 alin. (1),

art. 472 alin. (1), art. 483 alin. (3), art. 488 alin. (1) pct. 5

C. civ., art. 1208 alin. (1), art. 1209, art. 1214 alin. (1), art. 1516 alin. (2) pct. 2,

art. 1538, art. 1544, art. 1550, art. 1555, art. 1556

În conformitate cu prevederile art. 472 alin. (1) C. proc. civ., intimatul este în drept, după împlinirea termenului de apel, să formuleze apel în scris, în cadrul procesului în care se judecă apelul făcut de partea potrivnică, printr-o cerere proprie care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe.

Împrejurarea că instanţa de apel a admis apelul, cu consecința schimbării, în parte, a sentinței pronunțate de prima instanță, în sensul respingerii cererii în constatarea nulității antecontractului de vânzare-cumpărare întrucât nu sunt îndeplinite cerinţele vicierii consimţământului prin dol, refuzând să examineze celelalte cauze de nulitate invocate de reclamant prin cererea de chemare în judecată, cu motivarea că intimatul-reclamant nu a formulat apel incident, contravine prevederilor art. 472 alin. (1) C. proc. civ.

În această situaţie, instanţa de apel a încălcat intimatului dreptul la apărare și la un proces echitabil, dar şi principiul rolului activ, întrucât intimatului trebuia să i se recunoască posibilitatea să invoce în apărare motivele rămase neexaminate, iar instanța de apel era obligată să se pronunțe asupra lor, deoarece reclamantul, obținând o hotărâre favorabilă în primă instanță, nu putea să formuleze apel pentru a susține că prima instanță, deşi a găsit întemeiat un motiv de nulitate şi a anulat antecontractul, trebuia să verifice toate cauzele de nulitate invocate.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1151 din 17 mai 2022

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bistriţa Năsăud, Secţia I civilă la 4 iunie 2018, sub dosar nr. x/112/2018, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. şi C. S.A., a solicitat:

-să se constate nulitatea absolută/să se anuleze antecontractul de vânzare - cumpărare nr. 16 din 20 martie 2018, încheiat între reclamant şi pârâtă, având ca obiect etajul 2 al unui viitor imobil, cu cotele aferente, parcări exterioare şi subterane şi o suprafaţă utilă la parter, imobil care face parte dintr-un complex rezidenţial „X” din Bistriţa, str. (...), jud. Bistriţa-Năsăud, precum şi terenul aferent înscris în CF nou (...) Bistriţa;

-să se repună părţile în situaţia anterioară, în sensul obligării pârâtei la plata sumelor avansate de reclamant, în cuantum de 444.156,6 lei.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 30, art. 1246, art. 1254 alin. 3, art. 1279, art. 1225, art. 1235, art. 1214 C. civ. Pârâtele B. S.R.L. şi C. S.A. au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat:

-admiterea, în parte, a acţiunii reclamantului, în sensul respingerii, ca nefondat, a petitului nr. 1 din acţiunea principală şi admiterea petitului nr. 2 al cererii, în sensul repunerii părţilor în situaţia anterioară prin aplicarea dispoziţiilor art. 3.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 16 din 20 martie 2018 coroborat cu dispoziţiile art. 1552, art. 1553 alin. 2 şi 3 şi art. 1554 C. civ. (în sensul pierderii de către promitentul cumpărător a sumelor achitate), radierea ipotecii consemnate de pârâta C. S.A. în CF (...) nr. cadastral (...), (...), (...), Bistriţa-Bârgăului, culpa debitorului fiind prezumată prin neexecutare, conform art. 1548 C. civ. şi respingerea solicitării de obligare a pârâtei la restituirea sumei de 444.156,6 lei; cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1179, art. 1221, art. 1225-1228, art. 1236, art. 1241-1242, art. 1545, art. 1553, art. 1554, art. 1660, art. 1528 şi urm. C. civ., art. 194, art. 204, art. 205, art. 207, art. 254, art. 411, art. 458 C. proc. civ.

Prin încheierea din 22 octombrie 2018, Tribunalul Bistriţa-Năsăud, Secţia I civilă, a admis excepţia necompetenţei materiale funcţionale a Secţiei I civile a Tribunalului Bistriţa-Năsăud, invocată din oficiu şi, în consecinţă, a declinat în favoarea Tribunalului Bistriţa-Năsăud, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal - complete specializate în litigii cu profesionişti, competenţa de soluţionare a acţiunii civile formulate de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele C. S.A. şi B. S.R.L.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bistriţa-Năsăud, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal sub nr. x/112/2018*.

Prin sentinţa civilă nr. 3/2019 din 23 ianuarie 2019, Tribunalul Bistriţa-Năsăud, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a admis excepţia necompetenţei materiale la soluţionarea cauzei a Secţiei a II-a civile, de contencios administrativ şi fiscal din cadrul Tribunalului Bistriţa-Năsăud şi a declinat soluţionarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în favoarea Secţiei I civile din cadrul Tribunalului Bistriţa-Năsăud. A constatat ivit conflictul de competenţă, a suspendat judecata cauzei şi a înaintat dosarul către Curtea de Apel Cluj, instanţa competentă să soluţioneze conflictul de competenţă.

Prin sentinţa civilă nr. 67/2019 din 25 iunie 2015, Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, a stabilit competenţa de soluţionare a cererii de chemare în judecată introdusă de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele C. S.A. şi B. S.R.L. în favoarea Secţia a II-a civile, de contencios administrativ şi fiscal a Tribunalului Bistriţa-Năsăud.

Dosarul a fost înregistrat sub nr. x/112/2018 pe rolul Tribunalului Bistriţa-Năsăud, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Prin sentinţa civilă nr. 288/2019, pronunţată la 13 decembrie 2019, în dosarul nr. x/112/2018 al Tribunalului Bistriţa-Năsăud, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. şi pârâta C. S.A., având ca obiect constatare nulitate act.

S-au respins cererile reconvenţionale formulate de pârâtele B. S.R.L., C. S.A. şi cererile pârâtelor de acordare a cheltuielilor de judecată.

S-a anulat antecontractul de vânzare cumpărare nr. 16/20.03.2018, încheiat între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, pârâta B. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, pârâta C. S.A., în calitate de garant ipotecar.

S-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, respectiv pârâta B. S.R.L. a fost obligată să plătească reclamantului suma de 444.156,6 lei.

S-a admis cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecată. Pârâtele au fost obligate să plătească reclamantului suma de 36.052,74 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii, au declarat apel pârâtele B. S.R.L. şi C. S.A., solicitând admiterea apelului, schimbarea, în tot, a hotărârii pronunţate, în sensul respingerii, ca nefondat, a petitului nr. 1 din acţiunea principală şi admiterea, în parte, a petitului nr. 2, în sensul repunerii părţilor în situaţia anterioară, prin aplicarea dispoziţiilor art. 3.2 din antecontractul de vânzare cumpărare nr. 16/20.03.2017, coroborat cu dispoziţiile art. 1552, art. 1553 alin. 2 şi 3, art. 1554 C. civ. (în sensul pierderii din partea cumpărătorului promitent a sumelor achitate), radierea ipotecii consemnate de pârâta C. S.A. în CF (...) nr. cad. (...), (...), (...), Bistriţa-Bârgăului, culpa debitorului fiind prezumată prin neexecutare, conform art. 1548 C. civ. şi respingerea solicitării de obligare a apelantei la restituirea sumei de 444.156,6 lei; admiterea în totalitate a cererii reconvenţionale formulată de B. S.R.L. şi constatarea de către instanţa de control judiciar ca fiind reziliat de drept antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la 20 martie 2018 şi, prin aplicarea dispoziţiilor art. 3.2 din antecontract, coroborate cu dispoziţiile art. 1555 alin. 2, art. 1538, art. 1544, art. 1545 C. civ., arvuna (avansul) achitat rămâne în posesia promitentei-vânzătoare, promitentul-cumpărător fiind cel răspunzător de neexecutarea contractului, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 614/2020, pronunţată la 14 decembrie 2020 de Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, a fost admis apelul formulat de apelantele B. S.R.L. şi C. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 288/2019, pronunţată la 13 decembrie 2019 în dosarul nr. x/112/2018 al Tribunalului Bistriţa-Năsăud, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A.; a menţinut soluţia de respingere a cererilor reconvenţionale formulate de pârâtele B. S.R.L. şi C. S.A.; a respins cererile privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul A., în temeiul art. 488 alin. 1 pct. 5 şi 8 C. proc. civ., solicitând, în principal, admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei atacate, numai cu privire la soluţia dată asupra cererii introductive de instanţă; casarea, în parte, a sentinţei civile nr. 288/2019 a Tribunalului Bistriţa-Năsăud, numai cu privire la soluţia dată asupra cererii introductive de instanţă şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe; în subsidiar, pentru varianta în care nu vor fi găsite incidente motivele de casare care determină trimiterea cauzei spre rejudecare, solicită admiterea recursului, schimbarea, în parte, a deciziei atacate, numai cu privire la soluţia dată asupra cererii introductive de instanţă şi, pe cale de consecinţă, respingerea apelului ca neîntemeiat; cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecată aferente prezentului dosar.

Identificarea motivelor de recurs:

Cu titlu prealabil, recurentul-reclamant arată că a învestit prima instanţă cu o cerere de constatare a nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din 20.03.2018 pentru următoarele motive de nulitate: vicierea consimţământului prin dol, cauza ilicită şi imorală a antecontractului de vânzare-cumpărare şi lipsa caracterului determinat şi licit al obiectului contractului.

Dintre aceste motive de nulitate absolută, arată că instanţa de fond a analizat numai motivul privitor la vicierea consimţământului prin dol şi, găsind întemeiate susţinerile recurentului, în mod firesc, nu a mai analizat celelalte motive de nulitate absolută invocate.

Subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C. proc. civ., recurentul-reclamant arată că decizia atacată a fost dată cu încălcarea art. 6 alin. 1, art. 22 alin. 2 şi art. 397 alin. 1 C. proc. civ..

Precizează că, deşi în timpul dezbaterilor din apel, a subliniat faptul că, dacă se vor găsi întemeiate criticile apelantelor şi se va reţine că nu a fost viciat consimţământul prin dol, solicită trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de fond, pentru a se analiza şi celelalte motive de nulitate absolută invocate prin acţiunea introductivă de instanţă, instanţa de apel ar fi reţinut, în mod nefondat, că această solicitare nu poate fi primită, având în vedere că instanţa de apel nu a fost învestită cu un apel incident.

Însă, apreciază recurentul că, raportat la dispoziţiile art. 472 C. proc. civ., care au ca premisă pentru formularea apelului incident „schimbarea hotărârii primei instanţe”, este evident că nu îi poate fi judicios reproşată neexercitarea acestei căi de atac, în condiţiile în care hotărârea instanţei de fond i-a fost în totalitate favorabilă.

Apreciază că nu avea interes nici pentru exercitarea unui apel incident cu privire la considerente, întrucât nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 461 alin. 2 C. proc. civ.

Susţine recurentul că decizia atacată încalcă şi dispoziţiile art. 6 alin. 1 C. proc. civ., deoarece condiţionarea casării cu trimitere spre rejudecare de exercitarea unui apel incident vădit inadmisibil echivalează cu negarea judecării cererii introductive de instanţă în ansamblul ei, respectiv a tuturor motivelor de anulare invocate de recurentul-reclamant.

Prin urmare, susţine că instanţa de apel era obligată să asigure judecarea efectivă şi echitabilă a cererii reclamantului, fiind ţinută să se pronunţe în limitele în care a fost învestită.

Arată că au fost încălcate şi prevederile art. 22 alin. 2 C. proc. civ., care reglementează principiul rolului activ al judecătorului şi obligaţia acestuia de a stărui, prin toate mijloacele legale, pentru aflarea adevărului în cauză. Respingând solicitarea recurentului de casare cu trimitere spre rejudecare, instanţa de apel ar fi încălcat flagrant prevederile mai sus evocate şi ar fi făcut ca cererea de chemare în judecată, pentru care a achitat taxă judiciară de timbru şi pe care a formulat-o respectând rigorile procedurale, să nu fie efectiv analizată.

Raportat la dispoziţiile art. 397 alin. 1 C. proc. civ., recurentul susţine că instanţa avea obligaţia de a analiza toate motivele de nulitate invocate de reclamant, fiecare dintre acestea având valoarea juridică a unei cereri principale de sine stătătoare.

Concluzionează recurentul-reclamant că, întrucât instanţa de fond a analizat doar unul dintre cele trei motive de nulitate invocate, este incidenţă ipoteza de necercetare a fondului de către prima instanţă, situaţie prevăzută de art. 497 C. proc. civ.

Subsumat motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant susţine că decizia a fost dată cu încălcarea art. 1214 alin. 1 C. civ. şi cu aplicarea greşită a art. 1208 alin. 1 şi art. 1209 C. civ.

Din acest punct de vedere, se arată că dispoziţiile amintite au fost nesocotite prin reţinerea de către instanţa de apel, pe de o parte, a faptului că intimata şi-a îndeplinit obligaţia de informare, iar pe de altă parte, că lipseşte atât elementul obiectiv, cât şi elementul subiectiv din structura dolului.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurentul-reclamant arată că obligaţia de auto-informare cu privire la regimul urbanistic al terenului pe care avea să se construiască imobilul presupunea diligenţe din partea recurentului care nu pot fi apreciate ca fiind rezonabile faţă de circumstanţele personale ale acestuia, respectiv faptul că este cetăţean american, iar până în anul 2018 a vizitat des România, în principal în scop turistic şi recreativ. Totodată, arată că a fost convins să facă această investiţie de către D., reprezentant/mandatar al intimatelor-pârâte, persoană care 1-a determinat şi la alte două investiţii, care au făcut obiectul unor procese pe rolul instanţelor de judecată.

În concret, recurentul-reclamant a făcut referire la dosarele nr. x/190/2018 şi nr. x/112/2018, aflate pe rolul Tribunalului Bistriţa-Năsăud.

Prin urmare, arată că modul de acţionare al intimatelor, prin intermediul numitului D., reprezentantul faptic, denotă un plan evident de a-1 induce în eroare şi de viciere a consimţământului, cu scopul obţinerii unor avantaje financiare.

Arată că instanţa de apel, în mod greşit, a acordat prevalență obligaţiei de auto-informare în privinţa reglementărilor urbanistice ale terenului, prin această abordare încălcând principiul bunei-credinţe a părţilor contractante, care trebuiau să acţioneze în concordanţă cu regulile de bună conduită şi de respect în faţa legii atunci când îşi asumă obligaţii.

Susţine recurentul că instanţa de apel a pus în sarcina acestuia obligaţii excesive de diligenţă, respectiv de supra-verificare a datelor ce i-au fost prezentate la perfectarea contractului.

În privinţa elementului obiectiv al dolului, instanţa de apel ar fi făcut o greşită interpretare şi aplicare în speţă a prevederilor art. 1214 C. civ., reţinând greşit că acesta nu se regăseşte în speţă, în condiţiile în care: (i) nu i s-au prezentat detalii legate de posibilitatea realizării acestui proiect şi nici detalii despre eventualele documentaţii de urbanism necesare anterior obţinerii autorizaţiei de construire sau a altor acorduri emise de autorităţile publice necesare edificării construcţiei, iar (ii) obţinerea autorizaţiei de construcţie pentru edificarea imobilului în cauză i-a fost prezentată ca o chestiune banală care urma să se facă de către promitentul-cumpărător, fără a fi necesare eventuale acorduri, aprobări sau elaborarea unor documentaţii de urbanism, acesta garantând ca „în ipoteza în care nu va obţine autorizarea pentru edificarea imobilului pentru un regim de înălţime de P+11, va edifica clădirea în regim de înălţime P+7 pentru care exista deja PUZ (plan urbanistic zonal) aprobat de autorităţile abilitate, urmând ca înţelegerea subsumată antecontractului să rămână valabilă”.

Precizează recurentul ca instanţa de apel a reţinut în mod corect situaţia de fapt, dar nu a corelat-o cu prevederile legale incidente, îndeosebi cu cele ale art. 1214 C. civ.

Arată recurentul că manoperele dolosive ale intimatei B. S.R.L. au constat atât în inducerea în eroare a recurentului, prin prezentarea ca adevărate a unor informaţii false cu privire la posibilitatea de construire în zona respectivă, cât şi prin ascunderea faptului că intervenţiile de construire în zona de la intersecţia Bulevardului E. cu strada F. se pot realiza doar în baza unui proiect avizat de Ministerul Culturii şi Cultelor.

Prin urmare, apreciază că toate aceste aspecte în legătură cu reglementările urbanistice ale zonei, aspecte de care intimatele aveau cunoştinţă, ar fi trebuit să facă în mod obligatoriu obiectul unei informări corecte şi complete a recurentului, anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din 20 martie 2018.

Susţine că instanţa de apel a concluzionat greşit că nu se regăseşte în cauză elementul obiectiv al dolului, ca viciu de consimţământ, deşi a reţinut omisiunea intenţionată a intimatelor de a-i comunica certificatul de urbanism nr. 259 din 21 februarie 2017, aplicând astfel, în mod greşit, prevederile art. 1214 C. civ.

Totodată, arată că, dacă ar fi cunoscut de la început aspectele ascunse cu privire la necesitatea obţinerii PUZ-ului şi a avizului din partea Ministerului Culturii şi Cultelor pentru construirea în acea zonă, nu ar mai fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare şi nu ar fi acceptat plata integrală a preţului anterior demarării lucrărilor de construcţie şi implicit obţinerii autorizaţiei de construcţie.

Recurentul-reclamant arată că instanţa de apel a reţinut omisiunea părţii co-contractante de a-1 informa cu privire la aspectele privitoare la raporturile contractuale ce aveau a lua naştere, însă a apreciat, în mod greşit, ca fiind licită această conduită.

Ori, susţine autorul căii de atac, dacă adevărul juridic i-a fost prezentat incomplet şi deformat, neconcordant situaţiei de fapt reale şi într-o formă pe care nu a putut-o cenzura, având în vedere circumstanţele personale, trebuia prezumată inducerea în eroare a propriilor percepţii, iar nu comprimate obligaţia de informare şi cea de auto-informare, ca o justificare a lipsei elementelor constitutive ale dolului.

La 30 martie 2021, recurentul-reclamant a precizat că, în situaţia în care recursul va fi admis în principiu, nu este de acord să fie soluţionat de completul de filtru, în condiţiile prevăzute de art. 493 C. proc. civ.

Recursul a fost comunicat recurentelor-pârâte la 10 mai 2021.

Recurentele-pârâte au depus întâmpinare, la 9 iunie 2021, în termen legal, prin care au invocat excepţia inadmisibilităţii recursului, în contextul în care, împotriva sentinţei primei instanţe nu s-a declarat apel din partea recurentului-reclamant. Pe fond, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentului-reclamant la 25 iunie 2021, care a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepţiei inadmisibilităţii, precum şi admiterea căii de atac exercitate.

La 22 februarie 2021, intimatele-pârâte B. S.R.L. şi Societatea G. S.R.L. (fosta C. S.A.) au declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 614/2020 a Curţii de Apel Cluj, solicitând admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei atacate şi, în rejudecare, admiterea cererilor reconvenţionale formulate în cauză, ca fiind fondate şi obligarea reclamantului-intimat la plata cheltuielilor de judecată în toate fazele de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru şi onorariu avocat.

Totodată, recurentele-pârâte au formulat cerere de acordare a facilităţilor la plata taxelor judiciare de timbru, în principal prin reducerea acesteia până la concurenţa sumei de 2.000 lei şi, în subsidiar, prin dispunerea ca plata să se facă în 24 rate lunare (în lumina dispoziţiilor art. 42-43 din O.U.G. nr. 80/2013).

Identificarea motivelor de casare

Recurentele susţin că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre parţial temeinică, în sensul că a respins acţiunea reclamantului însă, concomitent, a respins şi cererile reconvenţionale, considerând că intimatul, în mod legal, a ridicat excepţia de neexecutare, care era în beneficiul lui, prin aceasta neanalizând toate criticile invocate de apelanţi, menţionând că, raportat la soluţia adoptată, nu se mai impune a se analiza incidenţa arvunei sau a avansului achitat.

Prin urmare, recurentele arată că au fost aplicate în mod nelegal şi netemeinic dispoziţiile art. 1550, art. 1556 C. civ., precum şi incidenţa clauzei penale prevăzute de părţi în lumina dispoziţiilor art. 1538 C. civ. Totodată, arată că instanţa de apel nici nu a intrat în analiza concretă a incidenţei dispoziţiilor art. 1544 C. civ., sens în care, contrar convenţiei părţilor, a pronunţat o hotărâre care oarecum suspendă relaţia părţilor, în contextul în care nu s-a avut în vedere analiza concretă a contractului asumat, respectiv a clauzei nr. 5.1. din contract, intervenind nepermis în relaţia contractuală, în sensul creării unei situaţii de prelungire a termenului contractual. În acest context, apreciază că şi soluţia dată cererii de radiere a ipotecii înscrise pe bunurile recurentei de rând doi este una profund nelegală, menţinându-se o garanţie în contextul în care contractul, în prezent, este rezoluţionat sau denunţat unilateral.

Se mai arată că soluţia cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată avansate de apelanţi la fond şi în apel este netemeinică, în contextul în care acţiunea reclamantului a fost respinsă.

În continuare, recurentele redau petitele din cererea de apel şi precizează că nu cunosc în ce limite a fost admis apelul formulat de recurenta G. S.R.L. (fosta C. S.A.) şi de ce s-au respins cheltuielile de judecată, cu aplicarea greşită a dispozițiilor art. 453 C. proc. civ.

În continuarea memoriului de recurs, se reia situaţia factuală cu privire la relaţia contractuală dintre părţi şi parcursul litigios al dosarului, arătându-se că analiza instanţei de apel trebuia să pornească de la convenţia părţilor asumată şi recunoscută întocmai, în principal de la pct. 2, care conţine obiectul contractului, pct. 3 plăţile şi termenele de plată, pct. 3.2, care reprezintă o veritabilă clauză de dezicere, pct. 5.1 din convenţie, care permite promitentului-vânzător să predea bunul în integralitatea lui la un termen de 24 luni de la efectuarea plăţilor în integralitate, precum şi pct. 7.4. privind regimul de înălţime asumat şi adus la cunoştinţa reclamantului, care este argumentul principal în sensul că nu au existat măsuri dolosive din partea recurentei B. S.R.L.

Astfel, arată recurentele că un prim text de lege omis a fi analizat este cel prevăzut de art. 1538 C. civ. coroborat cu art. 1545 din acelaşi cod. Un prim element care a fost greşit interpretat de instanţa de apel în soluţionarea diferendului este corecta apreciere a naturii clauzei prevăzute la art. 3.2 din contract, sens în care autoarele căii de atac arată că părţile semnatare ale convenţiei au stipulat fără dubiu că fiecare parte contractantă se poate dezice de contract şi, cum, în cauză, reclamantul este în culpă prin faptul că nu a achitat la termen preţul convenit, prezumţia de culpă în neexecutare fiind expres reglementată în art. 1548 C. civ., trebuia să suporte consecinţele pierderii efective a arvunei/avansului achitat.

Se mai arată că statuarea instanţei de apel, cum că reclamantul, în mod legal, a ridicat opoziţia de neexecutare, după ce deja fusese pus în întârziere de recurenta B., este una netemeinică, în contextul în care aplicabile sunt dispoziţiile art. 1555 şi art. 1556 C. civ., respectiv ordinea executării obligaţiilor asumate.

În această ordine de idei, susţin recurentele că instanţa de apel ar fi trebuit să constate că obligaţia de plată efectivă a preţului incumba reclamantului, conform art. 2 din convenţie, dar analiza nu a dat eficienţă voinţei contractuale, în sensul înţelesului art. 1556 C. civ., părţile stipulând expres în art. 5.1 din convenţie că predarea bunului se face la un termen de 24 luni de la momentul achitării în totalitate a preţului.

Raportat la cele susţinute mai sus, recurentele apreciază că opoziţia de neexecutare a fost prematur ridicată.

Mai arată recurentele că instanţa nu a aplicat corect legea, întrucât nu a delimitat obligaţiile asumate de părţi şi nu a analizat în timp cum se pot executa şi cine este cel decăzut din termen, respectiv cine este în culpă.

Statuarea instanţei de apel, potrivit căreia suma achitată până la promovarea acţiunii reprezintă avans şi rămâne în posesia promitentei-vânzătoare, trebuia analizată în contextul dispoziţiilor art. 1544-1545 C. civ. şi catalogată ca şi arvună penalizatoare, care trebuia să rămână în posesia definitivă a recurentei, iar contractul trebuia rezoluţionat din culpa reclamantului.

Mai susţin recurentele că soluţia adoptată de instanţa de apel este una care aduce o stare de neexecutare din partea amândurora, însă tocmai atitudinea reclamantului trebuia sancţionată, prin încetarea contractului şi menţinerea în posesia recurentei a sumei achitate cu titlu de arvună, conform clauzei 3.2 din convenţie şi radiată ipoteca înscrisă. Cu alte cuvinte, soluţia instanţei blochează pe viitor orice executare şi poate aduce grave prejudicii garantului ipotecar, care nu poate folosi bunul în integralitatea lui, nu poate vinde, nu poate ipoteca, activitatea fiind paralizată.

De asemenea, arată că, la acest moment procesual se naşte şi un prejudiciu în dauna recurentei de rând unu, în sensul că piaţa materialelor de construcţie a cunoscut creştere de 30%, astfel că valoarea unui mp de construcţie a crescut în ce priveşte costurile, iar adaptarea eventuală a contractului ar conduce la paralizarea activităţii acestei persoane juridice, care convine reclamantului, deoarece acesta, în repetate rânduri, a afirmat că intenţionează, prin activitatea lui, să blocheze demararea proiectului şi să preia bunurile pe o altă societate condusă de acesta, dorind astfel eliminarea concurenţei.

Se solicită instanţei de recurs analiza cererii reconvenţionale.

O altă critică a deciziei recurate o reprezintă faptul că instanţa de apel iniţial vorbeşte de avans, apoi de arvună şi în ultima frază de la pag. 16 din decizie conchide că nu se mai impune a se analiza caracterul de arvună sau de avans al sumei achitate de reclamant, deoarece oricum acţiunea reconvenţională este respinsă pe considerentul acceptării excepţiei de neexecutare.

Apreciază autoarele căii de atac că instanţa de apel a amestecat instituţiile de drept, a pus excepţia de neexecutare în timp în faţa obligaţiilor viitoare ale recurentei B. S.R.L. şi, astfel, a respins o cerere întemeiată care avea drept rezultat readucerea părţilor în situaţia anterioară, menţinerea arvunei achitate în posesia recurentei şi desfiinţarea pe viitor a convenţiei, totodată admiţând şi cererea reconvenţională formulată de recurenta G. S.R.L. privind radierea ipotecii. Arată recurentele că această soluţie era una imperios necesară, raportat la modalitatea în care au decurs relaţiile comerciale dintre părţi, astfel putându-se evita prejudicierea vreunei părţi care nu se află în culpă procesuală.

Nu în ultimul rând, se susţine că instanţa de apel era învestită ca, odată cu evocarea fondului în rejudecare, să analizeze şi situaţia juridică antamată prin motivele de apel şi ridicată şi în faţa primei instanţe, respectiv situaţia juridică a avansului achitat în baza termenelor stabilite de părţi pentru plata preţului, care comportă un anumit regim juridic, deoarece dispoziţiile art. 1670 C. civ. au caracter general.

Apreciază că trebuia lămurit dacă plata a fost făcută cu titlu de arvună sau dacă sunt întrunite condiţiile de existenţă a unui pact comisoriu definit de dispoziţiile art. 1553-1554 C. civ.

În final, recurentele arată că înţeleg să critice soluţia de respingere a acordării cheltuielilor de judecată, constând în onorariu avocat şi taxă judiciară de timbru, în contextul în care au făcut dovada achitării lor.

Prin adresa din 26 martie 2021, recurentele-pârâte au precizat că solicită ca judecata recursului să se facă în şedinţă publică.

Recursul a fost comunicat recurentului-reclamant în data de 11 mai 2021, iar în data de 24 mai 2021, în termen legal, acesta a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentelor-pârâte la plata cheltuielilor de judecată. Totodată, a menţionat că, în ipoteza în care instanţa va casa decizia atacată, solicită trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Cluj, în temeiul dispoziţiilor art. 498 alin. 2 C. proc. civ.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentelor-pârâte la 2 iunie 2021 care nu au depus răspuns la întâmpinare.

Conform art. 493 alin. 2-4 C. proc. civ., în forma anterioară modificărilor introduse prin Legea nr. 310/2018, a fost întocmit un raport asupra admisibilității în principiu a recursurilor, raport care, după analiza acestuia în complet de filtru, a fost comunicat părților.

Prin încheierea de admitere în principiu din 15 martie 2022 s-a respins excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de recurentul-reclamant A., excepţie invocată de recurentele-pârâte B. S.R.L. și G. S.R.L. (fosta C. S.A.); recursurile au fost admise în principiu și s-a fixat termen de judecată pe fond a căilor extraordinare de atac, cu citarea părților.

Analizând recursul declarat de recurentul-reclamant A., Înalta Curte va expune în cele ce urmează, considerentele asupra criticilor aduse deciziei atacate.

Recurentul reclamant a criticat decizia instanței de apel, invocând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C. proc. civ., cu referire la încălcarea art. 6 alin. 1, art. 22 alin. 2 și art. 397 alin. 1 C. proc. civ. A susținut recurentul-reclamant că instanța de apel era obligată să asigure judecata efectivă și echitabilă a cererii de chemare în judecată, câtă vreme s-a apărat în cadrul apelului, solicitând trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea analizării celorlalte motive de nulitate absolută, în situația în care se va reține că nu a fost viciat consimțământul său prin dol. Prin neanalizarea tuturor motivelor de nulitate, instanța de apel a încălcat 22 alin. 2 și art. 397 alin. 1 C. proc. civ.

Analizând motivul de casare invocat, instanța de recurs constată că, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul A. a învestit prima instanță cu o acțiune în anularea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din data de 20 martie 2018. Reclamantul și-a sprijinit acțiunea pe mai multe cauze de nulitate care, în opinia sa, afectează valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dintre motivele de nulitate invocate, prima instanţă a analizat numai motivul de nulitate privitor la vicierea consimţământului prin dol, pe care l-a găsit întemeiat, a anulat antecontractul de vânzare-cumpărare și a apreciat că nu se mai impune analiza altor motive de nulitate absolută, invocate prin cererea de chemare în judecată și prin precizarea ulterioară.

Prin decizia pronunțată, instanța de apel a motivat că nu sunt îndeplinite cerințele vicierii consimțământului prin dol și a admis apelul, cu consecința schimbării, în parte, a sentinței pronunțate de prima instanță, în sensul respingerii cererii în constatarea nulității antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din data de 20 martie 2018. Instanța de apel a apreciat că nu se impune analiza celorlalte cauze de nulitate invocate de reclamant prin cererea de chemare în judecată și prin precizarea ulterioară, cu motivarea că „a fost învestită doar cu apelul formulat de pârâte, iar reclamantul nu a considerat oportun a critica sentinţa primei instanţe şi a învesti instanţa de control cu un apel incident, în temeiul prevederilor art. 472 C.proc.civ.”.

Instanța de recurs constată că reclamantul a obținut o hotărâre favorabilă în prima instanță, prin admiterea acțiunii, cu consecinţa anulării antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din 20 martie 2018, încheiat între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, pârâta B. SRL, în calitate de promitent-vânzător, pârâta C. SA, în calitate de garant ipotecar și repunerea părţilor în situaţia anterioară prin obligarea pârâtei B. SRL la plata către reclamant a sumei de 444.156,6 lei.

Refuzul instanței de apel de a examina celelalte cauze de nulitate invocate prin cererea de chemare în judecată, cu motivarea că intimatul-reclamant nu a formulat apel incident contravine prevederilor art. 472 alin. (1) C. proc. civ. În conformitate cu aceste prevederi legale, intimatul are dreptul de a formula apel „în cadrul procesului în care se judecă apelul făcut de partea potrivnică, printr-o cerere proprie care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe”. Din conţinutul normativ al alin. (1) al acestui articol rezultă că scopul apelului incident este acela de a obţine reformarea hotărârii, ceea ce presupune că intimatul trebuie să justifice un interes pentru a-l exercita. Aprecierea interesului se face în raport cu dispozitivul şi considerentele hotărârii atacate. Or, în cauză, din analiza considerentelor și a dispozitivului sentinței pronunțate de prima instanță rezultă că intimatului i s-a dat satisfacţie deplină în primă instanță și nu a avut interes să formuleze apel incident.

Instanța de apel a încălcat intimatului dreptul la apărare și la un proces echitabil garantat prin prevederile art. 6 alin. 1 C. proc. civ., dar și principiul rolului activ consacrat prin art. 22 alin. 2 și alin. 6 coroborat cu art. 397 alin. 1 C. proc. civ. în temeiul cărora instanța trebuie să se pronunțe asupra a tot ce s-a cerut. În temeiul acestor prevederi legale, intimatului-reclamant trebuia să i se recunoască posibilitatea să invoce în apărare motivele rămase neexaminate, iar instanța de apel era obligată să se pronunțe asupra lor, deoarece reclamantul, obținând o hotărâre favorabilă în primă instanță, nu putea să formuleze apel pentru a susține că prima instanță, deşi a găsit întemeiat un motiv de nulitate şi a anulat antecontractul, trebuia să verifice toate cauzele de nulitate invocate.

Prin urmare, este întemeiat motivul de casare prevăzut art. 488 alin. 1 pct. 5 C. proc. civ., întrucât, în mod greșit, instanța de apel a refuzat să analizeze celelalte motive de nulitate lăsate necercetate de prima instanță, în situația în care a înlăturat singurul motiv de nulitate pe care prima instanță l-a examinat.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susținut că decizia recurată a fost dată cu încălcarea art. 1214 alin. 1 C. civ. și cu aplicarea greșită a art. 1208 alin.1 și art. 1209 C. civ. În susținerea acestui motiv de casare recurentul aduce mai multe argumente de fapt referitoare la prevalența pe care instanța de apel a acordat-o obligației de diligență pe care trebuia să o manifeste reclamantul la încheierea antecontractului în detrimentul regulilor de respect și de bună-credință pe care părțile contractante trebuie să le respecte în exercitarea drepturilor şi obligaţiilor contractuale. Astfel, recurentul-reclamant arată că în mod greșit a reținut instanța de apel că nu sunt dovedite cele două elemente care intră în structura dolului potrivit prevederilor art. 1214 C. civ., cu toate că aspectele privind reglementările urbanistice ale zonei ar fi trebuit să facă în mod obligatoriu obiectul unei informări corecte și complete din partea promitentei-vânzătoare anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Omisiunea informării asupra chestiunilor pe care recurentul le apreciază esențiale pentru îndeplinirea obligației asumate de promitenta-vânzătoare prezintă o gravitate deosebită, întrucât dacă ar fi cunoscut situația reală nu ar mai fi contractat.

Instanța de recurs constată că, în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant tinde să obțină reanalizarea susținerilor sale privind vicierea consimțământului prin dol, prin reiterarea elementelor de fapt pe care le-a prezentat în primă instanță și pe care instanța de apel le-a verificat prin prisma criticilor formulate de pârâte și prin evaluarea probatoriului administrat, cu scopul de a se stabili o altă situație de fapt decât aceea reținută în apel. În dezvoltarea acestui motiv de casare recurentul invocă formal prevederile art. 1214 alin. 1 C. civ. și art. 1208 alin.1 și art. 1209 C. civ., fără a prezenta argumente juridice care să descrie modalitatea concretă în care s-a produs eroarea de drept prin încălcarea sau aplicarea greșită a normei de drept material. Recurentul contestă aprecieri de fapt efectuate de instanța devolutivă în legătură cu diligența pe care ar fi trebuit să o manifeste la încheierea contractului și cu omisiunea informării asupra problemelor legate de obținerea aprobărilor premergătoare demarării lucrărilor de construire a imobilului, pentru a susține că sunt îndeplinite cerințele pentru existența dolului şi vicierea consimţământului în această modalitate. În acest context, cenzurarea modului în care instanța de apel a stabilit elementele de fapt pe baza cărora recurentul a pretins că a fost indus în eroare la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare presupune verificarea temeiniciei deciziei atacate. Aceste chestiuni, care țin de aspectele factuale ale cauzei, nu pot fi plasate în sfera de incidență a art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

Recursul este o cale extraordinară de atac în reformare ce poate fi exercitată pentru temeiuri de nelegalitate limitativ determinate de lege, nu şi de netemeinicie. Aşa cum rezultă din prevederile art. 483 alin. 3 C. proc. civ., scopul recursului este doar acela de examinare a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, aspectele de netemeinicie neputând fi analizate în cadrul căii extraordinare de atac a recursului.

În raport de toate considerentele reținute, este întemeiat doar motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C. proc. civ.

În rejudecare, instanța de apel urmează să analizeze apărarea intimatului-reclamant prin care a susținut nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru celelalte cauze invocate prin cererea de chemare în judecată și neexaminate. Prin apărarea astfel formulată în cadrul apelului, intimatul-reclamant a urmărit respingerea apelului declarat de pârâte.

În temeiul art. 496 alin. 2 și art. 497 C. proc. civ., urmează a admite recursul declarat de recurentul-reclamant A., cu consecința casării deciziei atacate și trimiterii cauzei spre o nouă judecată a apelului instanței de apel. Judecata în apel va fi limitată numai la examinarea celorlalte cauze de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, rămânând pe deplin stabilit că nu sunt îndeplinite cerințele privind vicierea consimțământului prin dol.

Recursul declarat de recurentele-pârâte-reclamante, societatea B. S.R.L. și societatea G. S.R.L. (fosta C. S.A.) urmează a fi respins ca nefondat pentru următoarele considerente:

Recursul declarat de recurentele-pârâte-reclamante este îndreptat împotriva dispoziției de păstrare a soluției de respingere a cererilor reconvenționale formulate de pârâtele-reclamante B. S.R.L. şi C. S.A.

Prin cererea reconvențională pârâtele-reclamante au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din 20 martie 2018 încheiat cu reclamantul-pârât A., reţinerea sumei achitate de reclamantul-pârât cu titlu de avans, în temeiul art. 1538 şi art. 1544 C. civ. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară prin radierea ipotecii constituite de apelanta G. S.R.L. ( fosta C. S.A.).

Instanța de apel a dat eficiență efectului devolutiv al apelului și a procedat la o nouă judecată asupra fondului, în condițiile în care prima instanță, fără a mai analiza motivele invocate, a respins cererile reconvenționale, doar prin prisma soluției date cererii principale, aceea de anulare a antecontractului de vânzare cumpărare nr. 16 din 20 martie 2018. Prima instanță a considerat că nu se mai impune analiza motivelor care susțin rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din 20 martie 2018, întrucât această sancțiune presupune un act juridic valabil încheiat.

În calea de atac a apelului declarat de către pârâtele-reclamante B. S.R.L. şi C. S.A. s-a admis apelul și s-a reformat hotărârea primei instanțe în sensul respingerii cererii principale. În această situație, instanța de apel a apreciat că s-a creat condiția preliminară necesară pentru examinarea cererilor reconvenționale, aceea a existenței unui contract valabil încheiat, astfel că s-a procedat la o devoluțiune totală a cererilor reconvenționale, soluția adoptată fiind aceea de a păstra hotărârea pronunțată de prima instanță, de respingere a cererilor reconvenționale.

În cadrul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ. recurentele susțin că excepția de neexecutare a obligațiilor contractuale a fost greșit admisă de către instanța de apel, fără a se da eficiență convenției părților în conformitate cu prevederile art. 1555 C. civ. referitoare la ordinea de executare a obligațiilor, cu consecința aplicării greșite a prevederilor art. 1556 C. civ. sub aspectul admiterii excepției de neexecutare, invocate de intimatul-reclamant.

Recurentele arată că intimatul A. ar fi trebuit să execute mai întâi obligația de plată a ratei de preț scadente în data de 08.06.2018. Susțin recurentele că obligația pârâtei-reclamante B. S.R.L., de a preda bunul, în calitate de promitentă-vânzătoare este ulterioară obligației de plată a prețului, scadența obligaţiei de predare se împlinește după 24 de luni de la plata întregului preț, așa cum rezultă din art. 5.1 din convenție. În aceste condiții, excepția de neexecutare opusă de promitentul-cumpărător este, în opinia recurentelor, prematur formulată.

Din analiza considerentelor deciziei atacate rezultă că neexecutarea imputată promitentei-vânzătoare, în cadrul activării mecanismului de apărare pe calea excepției de neexecutare, vizează neîndeplinirea formalităților prealabile declanșării lucrărilor de edificare a construcției, iar nu obligația de predare a imobilului, obligație care, la rândul său, și-a pierdut caracterul previzibil, câtă vreme promitenta-vânzătoare nu a obținut aprobările necesare pentru demararea lucrărilor de construire.

Recurentele-pârâte nu au contestat neexecutarea obligațiilor reținute în sarcina promitentei-vânzătoare B. S.R.L. prin decizia atacată, iar sub acest aspect, considerentele deciziei pronunțate de instanța de apel au dobândit putere de lucru judecat.

Instanța de recurs constată că, prin critica formulată în legătură cu greșita aplicare a prevederilor art. 1555 și art. 1556 alin. 1 C. civ., pârâtele-reclamante se referă la o altă obligație asumată de promitenta-vânzătoare, aceea de predare a bunului, distinctă de obligația reținută de instanța de apel în soluţionarea excepției de neexecutare.

Dispozițiile art. 1556 C. civ. reglementează cu caracter general excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic, stabilind, în alin. 1 că „(1) Atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi”.

Justificarea acestui mijloc de apărare constă în chiar obligativitatea contractului, în sensul că partea căreia i se opune excepția este sancționată prin refuzul executării obligației cocontractantului, tocmai pentru conduita sa culpabilă, conduită care contravine principiului pacta sunt servanda.

Instanța de apel a reținut că sunt îndeplinite toate condițiile necesare pentru invocarea excepției de neexecutare de către promitentul-cumpărător.

Recurentele, în calitate de promitente-vânzătoare au contestat doar neîndeplinirea condiției referitoare la exigibilitatea obligației promitentei-vânzătoare de predare a bunului, însă nu această obligație a fost imputată ca neexecutată prin decizia atacată. În absența unor critici concrete în legătură cu statuarea instanței de apel asupra obligației reținute ca fiind neexecutate în cadrul excepției de neexecutare, instanța de recurs reține că nu este întemeiată critica referitoare la aplicarea greșită a prevederilor art. 1555 și art. 1556 alin. 1 C. civ. în privința ordinei de executare a obligațiilor. Circumstanţele încheierii contractului relevă că obligațiile reținute ca nerespectate în sarcina promitentei-vânzătoare, referitoare la îndeplinirea formalităților prealabile demarării efective a proiectului imobiliar sunt, prin natura lor, prioritare îndeplinirii obligației de plată a prețului prin rata scadentă în 8 iunie 2018. De aceea, recurentele nu sunt îndreptățite să pretindă promitentului-cumpărător plata ultimei rate de preț, fără ca promitenta-vânzătoare să-și fi îndeplinit, la rândul său, obligațiile asumate prin preambulul antecontractului, alin. 2 din antecontract şi art. VII din antecontract.

Au mai invocat recurentele-pârâte aplicarea greșită a prevederilor art. 1550 C. civ. referitoare la modul de operare a rezoluțiunii. Critica apare ca fiind nefondată în condițiile în care s-a reținut, prin activarea excepției de neexecutare, că promitenta-vânzătoare B. S.R.L. este culpabilă de neexecutarea obligațiilor contractuale asumate prin preambulul antecontractului, alin. 2 din antecontract şi art. VII din antecontract, în sensul că, în decurs de 3 ani, nu a reuşit să finalizeze nici etapa scrisă, prealabilă realizării construcţiei, respectiv nu a obţinut autorizaţia de construcţie şi nici nu este previzibilă data la care acest act se va obţine.

Instanța de recurs reliefează că rezoluțiunea poate fi cerută de creditorul obligației neexecutate culpabil, situație în care nu se regăsește recurenta B. S.R.L., în calitatea sa de promitentă-vânzătoare în cadrul contractului sinalagmatic.

Prin admiterea excepției de neexecutare invocată de către promitentul-cumpărător A., nu se poate reține culpa acestuia pentru neexecutarea obligației de plată a unei rate din prețul convenit, scadente la 8 iunie 2018, ci, dimpotrivă, neexecutarea este imputabilă pârâtei-reclamante B. S.R.L., care, în calitatea sa de promitenta-vânzătoare, nu și-a executat obligațiile asumate în legătură cu aducerea la îndeplinire a tuturor formalităților necesare, premergătoare declanșării lucrărilor de construcție a imobilului.

Excepția de neexecutare intră în sfera noţiunii legale a neexecutării justificate prevăzute de art. 1556 C. civ.. Neexecutarea justificată a obligaţiilor, determinată de admiterea excepției de neexecutare, are ca efect juridic blocarea exercitării de către creditor a dreptului menţionat în art. 1516 alin. 2 pct. 2 C. civ. (de a cere rezoluţiunea contractului).

Pe cale de consecință, în mod corect, instanța de prim control judiciar nu a dat eficiență prevederilor art. 1550 alin. 1 C. civ. referitoare la aplicarea sancțiunii rezoluțiunii.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., recurentele au mai invocat omisiunea de a se analiza dispozițiile art. 1538 C. civ. coroborate cu art. 1544 și art. 1545 C. civ. și corecta apreciere a naturii juridice a clauzei pe care o conține art. 3.2 din contract. Au susținut că intimatul A. se află în culpă, prin neachitarea obligației de plată a unei rate din preț la termenul convenit și trebuie să suporte pierderea arvunei/avansului achitat și a garanției, prin radierea ipotecii.

Instanța de recurs reține că, prin art. 3.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare, părțile au prevăzut că: „ În cazul în care promitentul-cumpărător întârzie în efectuarea plăţilor mai sus-menţionate cu mai mult de 10 zile sau nu se prezintă în faţa notarului public, ori refuză semnarea contractului autentic, după trecerea unui termen de încă 10 zile calendaristice, contractul va fi reziliat de plin drept, fără punerea în întârziere, fără intervenţia instanţei, fără nicio altă formalitate, situaţie în care cumpărătorul va pierde suma achitată până în acel moment, iar subscrisa vânzătoare are dreptul să înstrăineze obiectul prezentului contract oricărui terţ, fără să aibă nici un fel de obligaţii faţă de cumpărător”.

Prin raportare la cuprinsul clauzei pe care o conține art. 3.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare rezultă că, în baza principiului libertății de voință, părțile, prin acordul lor de voință, au inserat în contractul sinalagmatic un pact comisoriu în temeiul căruia operează de drept rezoluțiunea contractului și, totodată, au anticipat daunele compensatorii pe care le va suporta cumpărătorul pentru neîndeplinirea obligației expres prevăzute, referitoare la efectuarea plății prețului în rate, la termenele stabilite sau în cazul în care cumpărătorul se dezice de contract.

Cererea privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare are natura unei cereri principale în raport cu cererea având ca obiect reținerea sumei achitate cu titlu de avans și cu cererea privind radierea ipotecii, care au natura unor cereri accesorii. Potrivit prevederilor art. 30 alin. 4 C. proc. civ. cererile accesorii sunt acele cereri a căror soluționare depinde de soluția dată unui capăt de cerere principal.

În cauză, s-a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera rezoluțiunea, iar criticile recurentelor sub acest aspect au fost găsite neîntemeiate. În acest cadru, în mod corect instanța de apel nu a mai analizat cererile accesorii având ca obiect reținerea sumei achitate în rate, cu titlu de preț și radierea ipotecii, dată fiind respingerea cererii principale privind rezoluțiunea, întrucât cererile accesorii împărtășesc soarta cererii principale.

Prin urmare, activarea clauzei penale în partea privind evaluarea anticipată a cuantumului daunelor-interese sub forma reținerii sumei achitate, presupune în prealabil îndeplinirea condiției privind neexecutarea culpabilă a obligaţiilor din partea promitentului-cumpărător. În cauză, această condiție nu este îndeplinită. Clauza pe care o conține art. 3.2 din antecontract ar putea să producă efecte doar în cazul aplicării sancțiunii rezoluțiunii contractului, situație care nu se regăsește în cauză.

În acest context, este lipsit de relevanță aspectul că instanța de apel nu s-a preocupat să clarifice clauza penală de la art. 3.2 din antecontract, în sensul de a se stabili dacă despăgubirile evaluate anticipat au natura unei arvune confirmatorii potrivit art. 1544 C. civ. sau reprezintă o arvună penalizatoare în sensul descris de art. 1545 C. civ. Aceasta, deoarece daunele-interese stabilite anticipat prin art. 3.2 din antecontract, atât pentru neexecutare culpabilă a antecontractului, cât și pentru dreptul de a se dezice de contract (situație neinvocată în cauză) nu pot fi acordate, ca efect al activării excepției de neexecutare a contractului. Efectul invocării excepției de neexecutare se produce de îndată și constă în suspendarea executării obligației asumate de partea care a recurs la acest mijloc de apărare până când cealaltă parte își va executa obligația asumată prin același contract.

Critica referitoare la aplicarea greșită a prevederilor art. 453 C. proc. civ., prin neacordarea cheltuielilor de judecată, poate fi încadrată în cazul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin.1 pct. 5 C. proc. civ.

Critica este nefondată.

Recurentele-pârâte se află în culpă procesuală ca efect al respingerii cererii reconvenționale, iar în privința cererii principale, soarta acesteia urmează a se stabili după ce instanța de apel va efectua o nouă judecată, în limitele trasate prin decizia de casare. Prin urmare, în această fază a procesului nu se poate stabili dacă reclamantul-pârât este în culpă procesuală.

Faţă de considerentele ce preced, potrivit art. 496 alin. 1 C. proc. civ., Înalta Curte a respins ca nefondat recursul declarat de recurentele-pârâte B. S.R.L. și G. S.R.L. (fosta C. S.A.).