Validity of sale by non-owner to third party: good faith presumption and relative nullity

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 3498/2003 reclamantele R.E. și V.M. au chemat în judecată pe pârâții C.E. și V.M. solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între aceștia la 23 mai 2002, autentificat sub nr. 1558/2002.

În motivarea cererii reclamantele au arătat că sunt surorile lui R.I., fostul soț al pârâtei C.E.

În timpul căsătoriei cu R.I., C.E. a locuit în imobilul situat în comuna Mihăești, proprietatea tatălui reclamantelor, R.D.

Autorul reclamantelor, R.D. a vândut imobilul situat în comuna Mihăești foștilor soți R. la data de 28 martie 1988.

Prin decizia civilă nr. 3597/R din 12 noiembrie 1999 a Curții de Apel Pitești s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 1988 pentru lipsa prețului.

După decesul lui R.D. reclamantele și fratele lor R.I. s-au judecat în procesul de partaj succesoral. În masa succesorală a fost inclus și imobilul din comuna Mihăești, după ce s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 1988.

În urma procesului de partaj succesoral, potrivit deciziei civile nr. 2420 din 24 octombrie 2002 a Tribunalului Vâlcea imobilul a fost inclus în lotul reclamantelor.

Cu rea-credință pârâta C.E. a uzat de hotărârea judecătorească pronunțată în partajul de bunuri comune în care s-a judecat cu fostul soț, R.I. și a încercat executarea silită a acesteia.

Reclamantele au aflat despre începerea executării silite în aprilie 2002 și au formulat contestație la executare care a fost admisă prin sentința civilă nr. 5158 din 5 iunie 2002 a Judecătoriei Râmnicu Vâlcea rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 2550 din 18 decembrie 2002.

În timpul judecării contestației la executare pârâta C.E. a încheiat actul de vânzare-cumpărare cu pârâtul V.M., ambii fiind de rea-credință întrucât C.E. a ignorat hotărârea judecătorească prin care se constata nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare din 1988, iar V.M. cunoștea situația litigioasă a imobilului cumpărat.

Reclamantele au arătat în acțiune că actul încheiat între părți are o cauză ilicită și îi lipsește obiectul în condițiile în care vânzătoarea nu era proprietara imobilului.

De asemenea, reclamantele au formulat și plângere penală împotriva pârâtei pentru săvârșirea infracțiunii de fals în declarații, iar organele de urmărire penală au reținut vinovăția acesteia aplicându-i o sancțiune administrativă prevăzută de art. 181 C. pen.

Judecătoria Râmnicu Vâlcea prin sentința civilă nr. 5764 din 17 noiembrie 2003 a admis acțiunea și a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1558 din 23 mai 2002 încheiat între pârâți. A obligat pârâții la 600.000 lei cheltuieli de judecată către reclamante.

Instanța de fond a reținut că reclamantele sunt coproprietarele imobilului din comuna Mihăești în baza deciziei civile nr. 2420 din 24 octombrie 2000 a Tribunalului Vâlcea prin care s-a dezbătut succesiunea autorului lor, R.D., decedat în 1994.

În procesul de partaj succesoral a avut calitatea de parte și C.E., întrucât acțiunea a avut și un capăt de cerere privind constatarea nulității absolute a actului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1988.

Prin decizia civilă nr. 3597 R din 12 noiembrie 1999 Curtea de Apel Pitești a constatat nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare din 1988 și a modificat încheierea de admitere în principiu pronunțată în dosarul nr. 9075/1997, în sensul că a reținut la partaj și casa cu 6 camere edificate din cărămidă și acoperite cu țiglă, ce făcuse obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1988.

Pârâta C.E. a încercat să pună în executare o hotărâre de partaj suplimentar de bunuri comune, dată într-un litigiu ce se purtase între ea și fostul său soț, R.I. și care includea și imobilul în litigiu.

În această hotărâre R.I. a fost obligat la o sultă de 55.041.000 lei, reactualizată prin sentința civilă nr. 1427/2001 a Judecătoriei Râmnicu Vâlcea.

Ambele hotărâri au făcut obiectul dosarului de executare silită nr. 443/2001 al executorului judecătoresc B.D., dar C.E. a adjudecat imobilul ce face obiectul prezentului dosar prin actul de adjudecare din 23 noiembrie 2001.

După adjudecare, același executor judecătoresc a pus-o în posesie pe C.E. asupra întregului imobil în baza dosarului execuțional nr. 26/2002.

Reclamantele au formulat contestația la executare prevalându-se de titlul care le conferea calitatea de coproprietare, sentința civilă nr. 2420/2000, contestație ce a fost admisă de Judecătoria Râmnicu Vâlcea prin sentința civilă nr. 5158 din 2 iunie 2002 și s-au desființat actele de executare silită întocmite în dosarele de executare nr. 443/2001 și 26/2002, inclusiv actul de adjudecare de care s-a prevalat pârâta în momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul V.M.

Față de această situație de fapt s-a reținut reaua-credință a pârâtei C.E. și intenția ei de a frauda interesele reclamantelor.

S-a apreciat că și cumpărătorul V.M. a fost de rea-credință, întrucât trebuia să facă verificări suplimentare privind situația imobilului și nu să se limiteze doar la serviciile agentului imobiliar care a intermediat înstrăinarea și, care cu rea-credință nu i-a adus la cunoștință cumpărătorului situația litigioasă a imobilului.

Împotriva sentinței au declarat apel ambii pârâți.

C.E. în dezvoltarea motivelor de apel a arătat că dreptul său de proprietate asupra imobilului vândut nu a fost desființat, chiar dacă ulterior, printr-o hotărâre judecătorească s-a anulat actul de adjudecare în baza căruia s-a făcut transmisiunea. De asemenea, greșit s-a reținut că pârâtul V.M. a fost de rea-credință întrucât agenția imobiliară care a mediat vânzarea a obținut toate avizele și autorizațiile, a făcut verificări la cartea funciară, ocazie cu care s-a constatat că nu era opoziție la vânzare, iar imobilul nu era indisponibilizat.

Pârâtul V.M. în apelul său precizează că în mod greșit instanța a reținut reaua sa credință întrucât nu au existat elemente obiective care să îi permită să-și dea seama de situația imobilului. Actele prezentate de agentul imobiliar au fost de natură să-i creeze convingerea că vânzătoarea era proprietara bunului vândut.

Se mai susține în apel că reclamantele nu au făcut dovada relei-credințe.

Curtea de Apel Pitești prin decizia civilă nr. 607 A din 26 martie 2004 a admis ambele apeluri și a schimbat sentința în sensul respingerii acțiunii reținând că reclamantele nu au făcut dovada relei-credințe a cumpărătorului.

Chiar în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare se menționează clar că imobilul nu este ipotecat, grevat de alte sarcini sau procese, așa după cum rezultă din extrasul de C.F. nr. 5938.

Faptul că agentul imobiliar nu a înștiințat cumpărătorul de cele constatate cu ocazia deplasării la primărie în vederea obținerii autorizațiilor prealabile înstrăinării nu poate dovedi reaua-credință a pârâtului V.M.

În cauză nu se poate constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare întrucât nu s-a făcut dovada convenției frauduloase dintre vânzătoare și cumpărător.

Împotriva deciziei au declarat recurs reclamantele R.E. și V.M., în temeiul art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ. pentru următoarele motive:

- instanța de apel trebuia să facă aplicarea corectă a prevederilor art. 15 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 care sancționează cu nulitate absolută actul de înstrăinare încheiat în legătură cu un teren asupra căruia se poartă un litigiu.

- intimatul-pârât V.M. nu se poate prevala de bună-credință din moment ce agentul imobiliar, mandatarul său, a cunoscut situația litigioasă a imobilului.

Recursul este nefondat.

Primul motiv de recurs, respectiv neaplicarea corectă a dispozițiilor Legii nr. 54/1998 și a art. 1200 și art. 1200 C. civ. constituie o modificare tardivă a acțiunii introductive și, ca atare, nu poate fi supus analizei.

Cât privește cel de al doilea motiv de recurs, din analiza lucrărilor dosarului se constată că instanța de apel a reținut în mod corect buna-credință a cumpărătorului V.M.

În principiu, anularea titlului de proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă și nulitatea actului în ce privește pe terțul achizitor, în cazul că acesta este de bună-credință, soluția, care se prezumă, justificându-se pe considerațiuni de echitate și utilitate socială. Numai în cazul în care terțul achizitor, cu titlu oneros, a cunoscut, sau cu diligențe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, deci a fost de rea-credință, ceea ce trebuie dovedit, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage și nulitatea titlului achizitorului.

În speță, intimatul V.M. a dobândit imobilul prin intermediul unei agenții imobiliare care a obținut documentele necesare perfectării vânzării, deci se prezumă că a depus toate diligențele pentru a afla situația imobilului. Recurentele nu au produs nici o probă care să răstoarne această prezumție. Simpla afirmație că agentul imobiliar cunoștea situația reală a imobilului despre care nu l-a înștiințat pe cumpărător nu este suficientă pentru a dovedi reaua-credință a acestuia din urmă.

De altfel, vânzarea lucrului altuia, căci acesta este obiectul speței de față, este lovită doar de nulitate relativă determinată de eroarea cumpărătorului asupra calității de proprietar a vânzătorului. În acest caz adevăratul proprietar nu poate cere anularea vânzării, dar poate revendica lucrul de la dobânditor câtă vreme acesta nu-i opune dobândirea cu bună-credință a lucrului sau uzucapiunea.

Așa fiind, recursul se va respinge ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele R.E. și V.M. împotriva deciziei nr. 607 A din 26 martie 2004 a Curții de Apel Pitești, secția civilă.

Obligă pe recurente la plata sumei de 5.000.000 lei cheltuieli de judecată față de intimata C.E.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 aprilie 2005.