Tenant pre-emption right extinguished by criminal confiscation of property as product of offense

Şedinţa publică din data de 13 octombrie 2021

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la data de 13 mai 2015, reclamanta A. S.A. a chemat în judecată pârâţii STATUL ROMÂN, prin Ministerul Finanţelor Publice, Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, Agenţia Naţională de Administrare Fiscală, Administraţia Sectorului 1 a Finanţelor Publice, B., solicitând ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să se constate dreptul de preemţiune al reclamantei la cumpărarea bunului imobil ce reprezintă spaţiul închiriat potrivit dispoziţiilor contractului de închiriere, la preţul stabilit de comisia de evaluare pe baza raportului de expertiză tehnică sau de evaluare, în conformitate cu dispoziţiile art. 22 alin. (8) din Normele Metodologice de aplicare a O. G. nr. 14/2007.

Cauza a fost declinată la secţia a VI-a Civilă a Tribunalului Bucureşti, care prin sentinţa civilă nr. 2620 din 26 aprilie 2016 a respins ca inadmisibilă acţiunea reclamantei.

Prin decizia civilă nr. 502 din 16 martie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă admite apelul reclamantei, anulează sentinţa şi trimite cauza spre rejudecare primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 4000 din 27 octombrie 2017 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, este admisă acţiunea astfel cum a fost formulată; au fost obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă.

Prin decizia civilă nr. 1182 din 15 iulie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă admite apelurile pârâţilor, schimbă în tot sentinţa apelată în sensul respingerii ca neîntemeiate a cererii de chemare în judecată.

Împotriva acestei ultime decizii formulează recurs intimata-reclamantă A. S.A. şi intimata-pârâtă B.

Recurenta-reclamantă A. S.A. solicită, în principal, casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, iar în subsidiar, modificarea în tot, în sensul respingerii apelurilor şi menţinerii hotărârii instanţei de fond.

Motivele de recurs invocate sunt, în esenţă, următoarele:

Încălcarea art. 430 din C. proc. civ. şi a art. 25 şi 28 din C. proc. pen., motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurenta arată că decizia atacată se bazează pe prezumţii născute din premise greşite, nefiind indicat niciun text de lege care să susţină soluţia adoptată. Astfel, deşi instanţa de apel face referire la existenţa unei autorităţi de lucru judecat/putere de lucru judecat a unor considerente ale deciziei penale nr. 888 din 8 august 2014 care vizează latura penală a acestei hotărâri, nu are la bază niciun text legal.

În opinia recurentei hotărârea penală se bucură de autoritate din punct de vedere penal sub aspectul faptei şi a persoanei vinovate, iar sub aspectul laturii civile devin aplicabile dispoziţiile art. 430 din C. proc. civ.. Sancţionarea de către o instanţă penală a unui contract cu nulitatea absolută, nu poate avea loc prin instituirea unor prezumţii deduse din considerentele hotărârii penale, ci trebuie prevăzută în mod expres în dispozitivul acesteia, fiind o măsură ce poate fi dispusă doar în soluţionarea laturii civile. Mai mult decât atât, pronunţarea nulităţii absolute a contractului de închiriere nu poate avea loc în absenţa citării societăţii deoarece în discuţie este un act al acesteia în legătură cu care aceasta trebuie să se apere.

Mai susţine recurenta faptul că instanţa de apel face o confuzie între opozabilitate şi caracterul obligatoriu al unei hotărâri. Este greşită susţinerea instanţei de apel în sensul că instanţa penală prin decizia nr. 888 din 8 august 2014 a dispus nulitatea absolută a contractului de închiriere pornind de la premisa că acest contract este un act de dispoziţie astfel încât, în mod implicit, instanţa penală a constatat nulitatea absolută.

Este criticată şi interpretarea instanţei de apel cu privire la noţiunea de "liber de orice sarcini", instanţă care a considerat că această noţiune presupune în mod automat nulitatea absolută a tuturor actelor juridice prin care sunt instituite atât anterior măsurii de siguranţă a confiscării, cât şi ulterior, sarcini asupra imobilului.

Se mai arată că poziţia instanţei de apel este şi contradictorie cu privire la valenţele noţiunii "libere de orice sarcini", pe de-o parte afirmând că are semnificaţia de constatare a nulităţii absolute a contractului de închiriere, iar pe de altă parte considerând incidente în cauză dispoziţiile art. 1811 lit. a) din C. civ. care se aplică în caz de înstrăinare a bunului ce formează obiectul locaţiunii, iar nu nulitatea absolută a contractului.

Cel de-al doilea motiv de recurs este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. şi cuprinde critici cu privire la faptul că hotărârea nu cuprinde o motivare în acord cu prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Se arată de către recurentă că instanţa de apel nu a analizat nicio probă administrată şi nicio susţinere cuprinsă în întâmpinarea formulată de către aceasta, nu a fost indicat niciun temei de drept atunci când se reţine autoritatea de lucru judecat ori când extinde măsurile dispuse de instanţa penală şi asupra contractului de închiriere.

Ultimul motiv de recurs invocat vizează încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material prin hotărârea atacată, motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta consideră că decizia a fost pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 22 din H.G. nr. 731/2007, sub mai multe aspecte.

Dreptul de preempţiune născut în patrimoniul recurentei reprezintă unul dintre efectele deciziei penale nr. 888 din 8 august 2014, urmare a pronunţării soluţiei de confiscare şi de trecere a bunului imobil în proprietatea privată a statului român.

Recurenta consideră că dreptul de preempţiune născut în patrimoniul societăţii în baza dispoziţiilor art. 22 alin. (8) din H.G. nr. 731/2007 nu reprezintă o sarcină adusă imobilului, neafectând niciunul dintre atributele dreptului de proprietate al statului român. Dreptul de preempţiune care îi conferă titularului său posibilitatea de a-şi exercita o opţiune la momentul valorificării imobilului, este recunoscut de lege şi nu de contract.

În esenţă, se susţine că prin decizia penală nr. 888 din 8 august 2014 nu s-a constatat că titlul - definit contract de închiriere în cadrul acţiunii, nu ar fi valabil încheiat şi în vigoare la data pronunţării - 8 august 2014, singura măsură dispusă de instanţă la acel moment fiind cea privitoare la confiscarea bunurilor, fără însă să distingă asupra modului suplimentar în care bunurile respective urmează a fi valorificate. Valabilitatea contractului de închiriere nr. x din 18 noiembrie 2013 nu poate fi raportată la decizia penală nr. 888/2014 deoarece prin aceasta nu s-a constatat nulitatea sa.

Şi recurenta pârâtă B. solicită, în principal, casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, modificarea în tot în sensul respingerii apelurilor şi menţinerii hotărârii instanţei de fond.

Motivele de recurs invocate sunt întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) şi (5) C. proc. civ. şi vizează două aspecte: încălcarea dispoziţiilor art. 13 şi art. 20 C. proc. civ. şi a art. 6 din CEDO, încălcându-se dreptul recurentei la apărare prin necomunicarea apelului formulat de către Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti.

Cel de-al doilea aspect al motivului de recurs invocat vizează încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 430 din C. proc. civ. şi a dispoziţiilor art. 28 din C. proc. pen., constatând în mod greşit că prin decizia penală nr. 888 din 8 august 2014 instanţa penală a pronunţat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat cu A. S.A. Dacă s-ar fi dispus nulitatea absolută o astfel de măsură ar fi trebuit să se regăsească în dispozitiv în mod expres, ea neputând fi dedusă din interpretarea noţiunii "liber de sarcini".

În cauză s-a dispus întocmirea raportului privind admisibilitatea recursurilor, potrivit art. 493 alin. (2) C. proc. civ., cele două recursuri fiind admisie în principiu în Camera de Filtru din data de 31 martie 2021, fixându-se termen pentru soluţionarea acestora în şedinţă publică.

Ambele recursuri sunt nefondate.

Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., acesta este invocat în ambele recursuri, argumentele fiind comune în ceea ce priveşte critica adusă încălcării dispoziţiilor art. 430 C. proc. civ. şi ale art. 25 şi 28 din C. proc. pen., în plus recurenta-pârâtă COMPANIA DE CERCETĂRI APLICATIVE ŞI INVESTIŢII S.A. invocă şi încălcarea normelor de procedură cuprinse în art. 13 şi art. 20 C. proc. civ.

Referitor la acest motiv invocat de recurenta-pârâtă, criticile privind necomunicarea apelului formulat de către Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti şi implicit, încălcarea dreptului la apărare, nu pot fi reţinute având în vedere că la dosarul de apel există dovada de comunicare a acestui apel către recurentă la adresa indicată de către aceasta.

Potrivit art. 164 alin. (4) din C. proc. civ., menţiunile din procesul-verbal privitoare la faptele constatate personal de cel care l-a întocmit nu pot fi combătute decât prin procedura înscrierii în fals, procedură căreia însă nu i-a dat curs recurenta.

Argumentele invocate în susţinerea criticilor privind încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor legale privind autoritatea de lucru judecat sunt relevate, împreună cu alte considerente, şi în susţinerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., din perspectiva încălcării normei de drept material reprezentată de art. 22 din H.G. nr. 731/2007, astfel încât Înalta Curte a considerat că este utilă o analiză comună a acestora.

Raţionamentul în baza căruia instanţa de apel a pronunţat soluţia a avut în vedere faptul că decizia penală nr. 888 din 8 august 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti se bucură de autoritate de lucru judecat, dispoziţia privind confiscarea imobilului de care însăşi reclamanta înţelege să se folosească în cauză, priveşte o măsură penală de siguranţă, respectiv chiar latura penală a hotărârii.

Nu pot fi reţinute susţinerile recurentelor în sensul încălcării dispoziţiilor art. 430 din C. proc. civ. sub aspectul laturii civile, precum şi cele referitoare la imposibilitatea sancţionării de către o instanţă penală a unui contract cu nulitatea absolută câtă vreme nu este prevăzută în dispozitivul hotărârii penale, pronunţarea nulităţii absolute a contractului de închiriere neputând avea loc în absenţa citării reclamantei deoarece pune în discuţie un act al acesteia în legătură cu care trebuie să se apere.

Astfel, în primul rând obiectul cauzei de faţă nu îl reprezintă latura civilă a procesului penal soluţionat prin decizia penală nr. 888 din 8 august 2014, latură civilă "rămasă nesoluţionată" potrivit recurentelor, pentru faptul că instanţa penală nu a fost sesizată, pe latură civilă, potrivit regulilor dreptului penal, să se pronunţe în legătură cu acest obiect, prezentul litigiu fiind o cauză cu un obiect distinct, aflat doar în legătură cu cauza penală în care s-a dispus măsura confiscării imobilului, mai exact este o consecinţă a efectelor juridice în plan civil, efecte pe care le produce hotărârea instanţei sub aspect penal.

Niciunde în considerentele deciziei atacate nu se reţine faptul că instanţa penală a dispus nulitatea contractului de închiriere, instanţa de apel făcând referire, exclusiv, la efectele confiscării asupra actelor ori sarcinilor cu care era grevat imobilul, ca bun rezultat al infracţiunii.

Instanţa de apel a analizat valabilitatea contractului de închiriere prin raportare la dezlegarea obligatorie dată de către instanţa penală sub toate aspectele. Astfel se reţine faptul că măsura confiscării speciale a fost dispusă asupra bunurilor dobândite din săvârşirea faptelor prevăzute de legea penală, dar şi a banilor obţinuţi din exploatarea acestor bunuri confiscate. În cuprinsul hotărârii penale se arată că imobilul situat în Şos. Bucureşti - Ploieşti, nr. 25 - 27, a fost achiziţionat cu banii proveniţi din săvârşirea infracţiunilor deduse judecăţii şi, în consecinţă, s-a dispus trecerea imobilului în proprietatea statului.

Este edificatoare argumentarea instanţei penale care a arătat că este interzis a se exercita acte de dispoziţie asupra produsului infracţiunii, cum este cazul imobilelor aflate în patrimoniul fostului Institut de Chimie Alimentară, înţelegând prin încheierea unor acte de dispoziţie, inclusiv acele acte care privesc grevarea cu sarcini a produsului infracţiunii. Tot instanţa penală, concluzionează că toate aceste acte sunt lovite de nulitate absolută, fiind lipsite de cauză, deoarece se arată că nu se poate deroga prin convenţii sau dispoziţii particulare la legile, care interesează ordinea publică sau bunele moravuri.

Faptul că în cuprinsul dispozitivului deciziei penale nu se regăseşte şi măsura constatării nulităţii prezentului contract de închiriere este lipsit de relevanţă, instanţa penală făcând referire la toate actele, sarcinile, măsurile de dispoziţie în legătură cu imobilul confiscat, tocmai în considerarea ca produs al infracţiunii în ceea ce priveşte imobilul, arătându-se că astfel se previne infiltrarea produsului infracţiunii în circuitul civil, numai astfel putându-se da valenţe principiului "criminalitatea nu produce venituri".

A recunoaşte, prin prezenta acţiune, valabilitatea contractului de închiriere înseamnă a nesocoti statuările şi, implicit, măsurile cu caracter penal dispuse de către instanţa penală referitoare la dobândirea imobilului prin alte căi decât cele legale.

De asemenea, inclusiv noţiunea de "liber de orice sarcini" trebuie interpretată în acord cu valenţele conferite în decizia penală, orice critică a recurentelor care transpune discuţia în sfera noţiunilor din C. civ. neputând fi primită.

Sfera noţiunii de "liber de orice sarcini" folosite de instanţa penală în cuprinsul deciziei nr. 888/2014 pentru a circumstanţia măsura de siguranţă, determinând limitele acesteia, este foarte largă.

Noţiunea are în vedere că bunul este liber şi neafectat de obligaţii juridice, consecinţa fiind lipsirea de efecte juridice a oricărui act, contract, acte ori fapte juridice în general încheiate în legătură cu imobilul confiscat şi existente la momentul dispunerii măsurii confiscării.

Instanţa penală a evidenţiat în considerentele deciziei nr. 888/2014 împrejurările de fapt în baza cărora a aplicat măsura de siguranţă a confiscării speciale a produselor directe şi indirecte ale infracţiunilor deduse judecăţii, incluzând în conţinutul sintagmei "produse ale infracţiunii" orice avantaj economic obţinut, în mod direct sau indirect, din săvârşirea acestor infracţiuni; aceasta putând consta în orice tip de bun şi include orice reinvestire sau transformare ulterioară a produselor directe, precum şi orice beneficii de valoare.

În situaţia în care, în legătură cu imobilul supus confiscării, existau în vigoare contracte de orice natură, acestea continuă să producă efectele juridice pentru care au fost încheiate, însă doar între părţile contractante care se vor desocoti în baza clauzelor contractuale.

Statului român însă aceste contracte nu îi vor fi opozabile tocmai ca efect al măsurii confiscării dispuse. Ar fi absurd şi totodată ar fi golită de conţinut măsura confiscării dacă s-ar menţine valabilitatea actelor încheiate, ori a sarcinilor care grevează imobilul, fiind obligat statul român să le respecte şi să le recunoască această valabilitate.

Instanţa de apel, în mod corect, a analizat valabilitatea contractului de închiriere prin raportare la dezlegările obligatorii date de către instanţa penală prin decizia nr. 888/2014 şi nu putea ajunge la o concluzie diferită care să ducă la recunoaşterea valabilităţii contractului.

Confiscarea este o sancţiune, nu are caracterul de despăgubire civilă, analizarea ulterioară a acestei măsuri de către o instanţă civilă este epuizată întrucât instanţa penală care a dispus măsura a făcut această analiză care anihilează orice intervenţie ulterioară a instanţei civile.

Toate aceste considerente fac inutilă analizarea valabilităţii contractului de închiriere din perspectiva dispoziţiilor art. 22 din H.G. nr. 731/2007, acesta fiind unul dintre motivele de recurs invocat de către recurenta-reclamantă.

Nu poate fi reţinut nici motivul de casarea prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., referitor la nemotivarea deciziei, Înalta Curte constatând că instanţa de apel a prezentat argumentele care îi susţin soluţia. Faptul că nu a răspuns tuturor criticilor este lipsit de relevanţă atâta vreme cât a fost arătat şi argumentat raţionamentul de bază, respectiv obligativitatea raportării în analizarea valabilităţii contractului de închiriere la statuările din cuprinsul deciziei penale nr. 888/2014.

Câtă vreme cererile şi criticile formulate au fost analizate din această perspectivă, devine inutilă analizarea celorlalte cereri ori critici care au la bază un alt raţionament ori teză probatorie.

Având în vedere cele arătate mai sus, în temeiul art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondate ambele recursuri.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. şi de recurenta-pârâtă B., în reorganizare, prin administrator special C. şi prin administrator judiciar D. S.P.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1182 din 15 iulie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 13 octombrie 2021.