Lease termination for tenant misconduct: judicial standard for making cohabitation impossible under Law 114/1996
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal filed by the municipal landlord, upholding the Court of Appeal’s decision that rejected the termination of a residential lease and the subsequent eviction. The dispute concerned the validity of the administrative authority's claim that the tenants’ conduct violated housing regulations by making cohabitation impossible through repeated scandals and threats, a factual finding contested by the landlord. The Court held that the statutory ground for early lease termination under Article 24(b)(3) of Law No. 114/1996 was inapplicable because the appellate court’s evidence-based determination that the tenants’ behavior was appropriate and did not obstruct the normal use of the dwelling was correct, and the arguments raised in the appeal did not constitute a valid basis for cassation under Article 304(10) of the Code of Civil Procedure.
Legislator headnote
AI generatedart. 25 din Legea nr. 114/1996, art. 304 pct.100 C. proc. civ, art. 304 pct. 10 C. proc. civ; Lease termination for tenant misconduct: judicial standard for making cohabitation impossible under Law 114/1996: Împotriva deciziei civile mai sus menționată a declarat recurs Primăria municipiului Oradea, Administrația patrimoniului imobiliar, criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală, invocând prevederile art. 304 pct.100 C. proc. civ. deoarece.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele;
Prin sentința civilă nr. 6755 din 12 decembrie 2003 pronunțată de Judecătoria Oradea, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta Administrația patrimoniului imobiliar, în contradictoriu cu petenții H.T., H.F. și H.T.R. și pe cale de consecință s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 2831 din 16 iulie 2001 încheiat între reclamantă și intimatul H. având ca obiect locuința situată în municipiul Oradea, și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul menționat.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că pârâții prin comportarea lor fac imposibilă conviețuirea pentru ceilalți locatari. Că, prin aceasta au fost încălcate prevederile art. 24 lit. b) și art. 25 din Legea nr. 114/1996.
Curtea de Apel de Apel Oradea, prin decizia civilă nr. 472 din 12 mai 2004, a admis apelul declarat de pârâții H.T., H.F. și H.T.R., în contradictoriu cu intimata reclamantă Administrația patrimoniului imobiliar Oradea, împotriva sentinței civile nr. 6755 din 12 decembrie 2003 pronunțată de Judecătoria Oradea și pe cale de consecință a schimbat în tot sentința criticată în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamanți.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut faptul că pârâții au o comportare corespunzătoare față de ceilalți locatari în sensul că nu provoacă certuri sau scandaluri și nu fac imposibilă viața celorlalți locatari.
Împotriva deciziei civile mai sus menționată a declarat recurs Primăria municipiului Oradea, Administrația patrimoniului imobiliar, criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală, invocând prevederile art. 304 pct.100 C. proc. civ. deoarece.
- instanța de apel în mod greșit a reținut faptul că pârâții se comportă corespunzător față de ceilalți locatari din blocul unde locuiesc împreună, de vreme ce din probe rezultă că pârâții au provocat în repetate rânduri scandaluri, au amenințat cu bătaia pe locatarii cu care locuiesc împreună, că, prin comportarea lor necorespunzătoare pârâții fac viața imposibilă a celorlalți locatari.
Recursul nu este fondat.
Potrivit art. 24 lit. b) alin. (3) din Legea nr. 114/1996 rezilierea contractului de închiriere înainte de expirarea termenului se face la cererea proprietarului atunci când chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
Textul de lege mai sus enunțat nu este aplicabil deoarece pârâții au o comportare corespunzătoare față de ceilalți locatari în sensul că nu provoacă scandaluri, nu le face acestora viața imposibilă și nu îi împiedică spre o folosință normală a locuinței.
Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va reține că motivele invocate nu se circumscriu temeiurilor de drept prevăzute de art. 304 pct. 10 C. proc. civ. și în consecință se va respinge recursul declarat de pârâtă împotriva deciziei civile nr. 472 din 12 mai 2004 a Curții de Apel Oradea.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta Primăria municipiului Oradea împotriva deciziei nr. 472 din 12 mai 2004 a Curții de Apel Oradea.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 martie 2005.