Appeal dismissed: rescission of 2009 sale-preliminary contract upheld for buyer's culpable non-payment, with vacation and tax arrears ordered.

Şedinţa publică din data de 23 februarie 2022

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Tulcea, secţia civilă, de contencios administrativ şi fiscal la data de 24.05.2017 sub nr. x/2017, reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar B. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., să se constate/dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17.04.2009, din culpa pârâtei; să fie obligată pârâta la plata sumei de 10.000 euro, conform art. 13 din antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 17.04.2009, reprezentând clauză penalizatoare; să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul - D., situat în judeţul Tulcea; să fie obligată pârâta la plata sumei de 72.000 RON, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă, aferentă perioadei mai 2014 - aprilie 2017; să fie obligată pârâta la plata sumei de 97.897 RON, reprezentând obligaţii accesorii născute din art. 8 al antecontractului de vânzare-cumpărare anterior menţionat, respectiv creanţe bugetare aferente imobilului D..

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1349-1350 şi urm. din C. civ., art. 200 şi urm. din C. proc. civ.

La data de 24.07.2017, pârâta S.C. C. S.R.L. a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca nefondată şi a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat, având în vedere că prin sentinţa nr. 347/20.02.2014, pronunţată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr. x/2013, rămasă definitivă prin decizia nr. 547/10.11.2014, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, s-a stabilit că există o culpă comună în ceea ce priveşte neîndeplinirea obligaţiilor contractuale stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17.04.2009, determinându-se că părţile cu obligaţia perfectării contractului prin plata diferenţei de preţ.

Prin cererea reconvenţională, pârâta a solicitat să se constate că preţul actual al imobilului D. situat în judeţul Tulcea cu nr. cadastral x înscris în cartea funciară nr. x UAT Maliuc judeţul Tulcea este 277.089 RON (fără TVA) respectiv 290.943,45 RON cu TVA şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, prin care să se stabilească perfectată vânzarea imobilului în discuţie, între reclamantă şi pârâtă, la preţul mai anterior menţionat, cu obligarea pârâtei la plata diferenţa de preţ în cuantum de 22.216,45 RON.

În drept pârâta şi-a întemeiat întâmpinare şi cererea reconvenţională pe dispoziţiile art. 1073, art. 1077 din vechiul C. civ. (art. 1279 din Noul C. civ.).

La data de 14.09.2017, pârâta a formulat precizări la cererea reconvenţională prin care a solicitat să se constate că preţul actual al imobilului în litigiu este de 277.089 RON fără TVA, echivalentul a 61.585 euro, de asemenea pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, prin care să se stabilească perfectarea vânzării imobilului, pentru suma anterior menţionată şi în subsidiar, în condiţiile dovedirii preţului actual al imobilului ca fiind mai mare decât suma achitată, să se dispună completarea capătului doi al cererii reconvenţionale cu obligarea societăţii cumpărătoare la plata diferenţei de preţ.

La data de 09.11.2017, reprezentantul pârâtei a arătat în faţa instanţei că nu înţelege să timbreze cererea reconvenţională formulată, sens în care a solicitat anularea acesteia.

La data de 22.11.2017, reclamanta a formulat precizări cu privire la capătul trei de cerere, respectiv referitor la contravaloarea lipsei de folosinţă în cuantum de 72.000 RON aferentă perioadei mai 2014- aprilie 2017.

A arătat că la stabilirea cuantumului a avut în vedere raportul de evaluare nr. x/2016, întocmit de evaluator E., unde a fost indicată chiria lună la suma de 1.022 euro, însă a solicitat pârâtei jumătate din acest cuantum, respectiv suma de 2.000 RON/lună, care reprezintă echivalentul unei chirii minime aferente imobilului în discuţie.

Prin încheierea din 09.11.2017, pentru motivele acolo indicate, tribunalul a respins excepţia autorităţii de lucru judecat în raport de cele statuate prin sentinţa nr. 347/2014, pronunţată în dosarul nr. x/2013 al Tribunalul Tulcea.

2. Primul ciclu procesual

Sentinţa pronunţată de Tribunalul Tulcea

Prin sentinţa nr. 307/26.02.2018 pronunţată în dosar nr. x/2017, Tribunalul Tulcea, secţia civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune relativ la obligaţiile născute în temeiul art. 8 din antecontractul încheiat de părţi la data de 17.04.2009, respectiv în privinţa impozitului pentru clădiri în valoare de 7.335 RON cu termen de plată la data de 31.12.2013, cât şi a accesoriilor aferente, astfel cum rezultă din fişa persoanei juridice în anul 2017 anexată de UAT Maliuc cererii de înscriere la masa credală a S.C. A. S.R.L.; a respins, ca fiind prescrisă, cererea de obligare a pârâtei la plata sumelor reprezentând impozitul pentru clădiri în valoare de 7.335 RON cu termen de plată la data de 31.12.2013, cât şi accesorii aferente, astfel cum rezultă din fişa persoanei juridice în anul 2017 anexată de UAT Maliuc cererii de înscriere la masa credală a S.C. A. S.R.L.; a admis cererea principală, în parte, având ca obiect rezoluţiune contract vânzare-cumpărare; a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat de părţi la data de 17.04.2009; a obligat pârâta la plata sumei de 10.000 euro, conform art. 13 din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între părţi la data de 17.04.2009; a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 89.030 RON reprezentând impozitul pentru clădire cu termene de plată 2014-2017, la care se adaugă accesoriile aferente, astfel cum rezultă din fişa persoanei juridice în anul 2017 anexată de UAT Maliuc cererii de înscriere la masa credală a S.C. A. S.R.L.; a dispus evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi la data de 17.04.2009; a respins restul pretenţiilor, ca neîntemeiate; a anulat cererea reconvenţională, ca netimbrată.

Prin decizia nr. 199/C/26.11.2018, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L., a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a respins cererea privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cererea de obligare la plata sumei de 10.000 euro şi cererea de evacuare, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Prin decizia nr. 615/03.03.2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul împotriva hotărârii sus-menţionate, a casat decizia şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi curţi de apel.

3. Al doilea ciclu procesual

Decizia pronunţată de Curtea de Apel Constanţa

Prin decizia nr. 136/C/21.09.2020 pronunţată în rejudecare, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul pârâtei împotriva sentinţei; a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins cererile de obligare a pârâtei la plata sumei de 10.000 euro şi a impozitului pentru clădire cu termene de plată 2014-2017; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate; a obligat intimata la plata, către apelantă, a sumei de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 4,5,6,7,8 C. proc. civ., reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar F..

În motivarea căii de atac, recurenta a susţinut următoarele critici de nelegalitate:

-Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 501 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., în sensul că instanţa de apel trebuia să procedeze la o nouă judecată în limitele trasate prin decizia de casare, iar în rejudecare trebuia să asigure respectarea dispoziţiilor art. 502 C. proc. civ.. Recurenta susţine că, la finalul judecăţii de apel, din cel dintâi ciclu procesual al cauzei, avea definitiv câştigate pretenţiile privitoare la plata de către pârâtă a impozitului pentru clădire, în timp ce la finalul judecâţii de apel din cel de-al doilea ciclu plocesual, aceste pretenţii au fost pierdute, fiind respinse de curtea de apel. De aceea, afirmă că i s-a creat o situaţie mai rea decât cea din primul ciclu procesual, prin respingerea unui capăt de cerere câştigat în acea etapă procesuală.

-Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material din materia contractelor, respectiv art. 1082, 1083, 1270, 1552 alin. (2), (15)49 C. civ.

În acest sens, recurenta arată că nerespectarea unor obligaţii contractuale privind plata restului de preţ la care intimata s-a obligat prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care a avut posesia acestui imobil în mod permanent, nu poate fi calificată ca fiind caz fortuit sau forţă majoră.

De asemenea, în mod nelegal instanţa apreciază că daunele stabilite de părţi prin contract şi care reprezintă o clauză penalizatoare nu poate fi aplicată în speţă.

Instanţa nu face aplicarea integrală a dispoziţiilor art. 1549 C. civ. şi reţine, în mod nelegal, că rezoluţiunea produce efecte pentru trecut, ineficienţa contractului suprimat fiind impusă de considerentul actul desfiinţat nu a fost niciodată încheiat. Instanţa realizează o confuzie cu instituţia nulităţii actului.

În mod nelegal, se apreciază că nu poate fi aplicabilă niciuna dintre clauzele contractuale şi că prin rezoluţiunea contractului părţile trebuie repuse în situaţia anterioară.

Totodată, instanţa nu face aplicarea integrală a dispoziţiilor art. 1522 alin. (2) C. civ.

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 19.05.2021 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea acestuia la data de 06.10.2021, când cauza a fost amânată pentru data de 23.02.2022.

Intimata-pârâtă a formulat punct de vedere la raport prin care şi-a exprimat acordul asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

6. Apărările formulate în cauză

La data de 19.02.2021 (data poştei), în termen legal, intimata-pârâtă S.C. C. S.R.L. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Rejudecarea cauzei în apel s-a realizat pe baza probelor existente la dosar, cu respectarea îndrumărilor date prin decizia de casare a Înaltei Curţi, prin care s-a apreciat că este necesară reevaluarea împrejurării predării posesiei construcţiei de către recurentă, către intimată. Prin aceeaşi decizie de casare, se trimite la "identificarea efectelor încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare potrivit dispoziţiilor legale incidente în planul dreptului substanţial".

Clauza de arvună confirmatorie (cu rol de clauză penală) nu poate fi pusă în practică desprins de faptul că obligaţia principală a promitentei cumpărătoare a fost executată în bună parte (aproximativ 46%). Aceasta va însemna că arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei care, ipotetic trebuie restituită, ceea ce înseamnă că cel care a primit arvuna poate păstra din sumele ce au reprezentat preţul construcţiei, pe acelea cărora părţile le-au conferit putere de clauză penală, nu şi că pe lângă partea de preţ deja achitată, promitenta vânzătoare poate solicita suplimentar suma de 10.000 euro.

Întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat, nici dispoziţia contractuală prin care promitenta cumpărătoare se obliga la plata oricăror taxe şi impozite aferente clădirii, nu mai subzistă.

Solicită respingerea recursului şi acordarea cheltuielilor de judecată.

Recurenta nu a formulat răspuns la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând recursul formulat, Înalta Curte apreciază că acesta deduce judecăţii critici care sunt nefondate, potrivit celor ce urmează:

- În mod nejustificat a criticat reclamanta încălcarea dispoziţiilor art. 502 cu trimitere la art. 481 C. proc. civ., prin hotărârea dată în apel, după casarea cu trimitere spre rejudecarea cauzei dispusă prin decizia nr. 615/3.03.2020 a ÎCCJ, secţia I civilă.

Această critică, ce se încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., a fost susţinută de reclamantă cu referire la pretenţia sa vizând obligarea S.C. C. S.R.L. la plata impozitului pentru imobil în litigiu, despre care afirmă că o câştigase în mod definitiv după judecata de apel din primul ciclu procesual al cauzei, dar pe care a pierdut-o la finalul judecăţii de apel din cel de-al doilea ciclu procesual, judecată înfăptuită prin decizia atacată.

De aceea, afirmă că, în urma rejudecării apelului după casare, i s-a creat o situaţie mai grea decât cea din primul ciclu procesual, prin respingerea unui capăt de cerere ce fusese câştigat la finalul acestuia.

Înalta Curte reţine că litigiul dedus judecăţii prin cererile principală şi cea reconvenţională, a fost soluţionat în primă instanţă prin sentinţa civilă nr. 307/26.02.2018 a Tribunalului Tulcea, prin care a fost admisă în parte cererea principală şi anulată cererea reconvenţională ca netimbrată, s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la 17.04.2009, a fost obligată pârâta la plata sumei de 10.000 euro în baza art. 13 din antecontract şi a sumei de 89.030 RON cu titlu de impozit pentru clădire pentru perioada (2014-2017), la care se adaugă accesorii aferente, dispunându-se şi evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul antecontractului.

Împotriva acestei sentinţe, a formulat apel exclusiv pârâta S.C. C. S.R.L., soluţionat prin decizia nr. 199/C/26.11.2018 a Curţii de Apel Constanţa, hotărâre ce a fost casată prin decizia de recurs nr. 615/3.03.2020 a ÎCCJ, pronunţată în urma promovării căii de atac a recursului de către reclamantă. Înalta Curte a sancţionat judecata eronată a instanţei de apel care, în mod nelegal, a dat eficienţă efectului negativ al autorităţii lucrului judecat generat de hotărârile ce au soluţionat litigiul anterior purtat între părţi, înregistrat sub nr. x/2013, considerând că, sub aspectul cererii în rezoluţiunea antecontractului, litigiul ar fi identic şi deci, imposibil de judecat din nou.

Întrucât judecata înfăptuită prin valorificarea acestui fine de neprimire a produs reclamantei o vătămare ce nu putea fi înlăturată decât prin casarea deciziei de apel, recursul a fost admis, cu trimiterea cauzei în vederea reluării judecăţii în apel prin evaluarea criticilor pârâtei vizând fondul acestor pretenţii.

La reluarea judecăţii în apel, curtea de apel a avut, deci, a evalua cauza pe fond, în limitele date de criticile apelantei -pârâte care, în esenţă, au vizat soluţia primei instanţe în privinţa tuturor pretenţiilor ce fuseseră admise.

Întrucât decizia iniţială de apel, nr. 199/C/26.11.2018, a fost casată integral prin decizia de recurs nr. 615/3.03.2020 a ÎCCJ şi întrucât rejudecarea cauzei a avut loc în privinţa apelului formulat de pârâta-reclamantă, în cauză nu erau date condiţiile de aplicare a dispoziţiilor art. 481 C. proc. civ., la care trimit dispoziţiile art. 502 C. proc. civ., referitoare la neînrăutăţirea situaţiei părţii în propria cale de atac, controlul judiciar asupra hotărârii de primă instanţă nefiind declanşat la iniţiativa reclamantei.

Conform îndrumărilor din decizia de casare, reluarea judecăţii în apel avea să aibă loc prin evaluarea criticilor apelantei-pârâte care priveau toate pretenţii admise iniţial prin hotărârea de primă instanţă (inclusiv a acelora referitoare la obligarea pârâtei la plata impozitului pe clădire pentru anii 2017 - 2017), evaluare ce fusese împiedicată prin reţinerea indirectă a efectului negativ al autorităţii lucrului judecat prin decizia de apel pronunţată în primul ciclu procesual al cauzei.

- Nefondate sunt şi criticile subsumate dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, într-o primă critică, reclamanta a vizat considerentele deciziei de apel prin care se argumenta instituţia rezoluţiunii contractuale drept sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, arătându-se că în C. civ. se face distincţia între neexecutarea culpabilă şi cea fortuită, cu trimitere la dispoziţiile art. 1082 - 1083 C. civ.

Separat de împrejurarea că, ceea ce se critică de către reclamantă a fi o dezlegare nelegală constituie, în realitate, o evidentă eroare materială de dactilografiere prin omisiunea negaţiei "nu" din paragraful analizat (" . . . . . . . . . .dacă neexecutarea se datorează unei cauze străine, forţei majore sau cazului fortuit.)", aspect ce rezultă indubitabil din sensul normelor la care instanţa trimite în explicaţiile sale, Înalta Curte reţine şi lipsa interesului părţii în formularea criticii, în condiţiile în care, totuşi, soluţia primei instanţe de admitere a cererii principale şi de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la 17.04.2009 a fost menţinută prin decizia instanţei din apel, care, în plus, şi-a argumentat această soluţie prin considerente ce identifică indubitabil rezoluţiunea contractului drept o sancţiune a neexecutării sale culpabile.

De altfel, când argumentează această soluţie, instanţa de apel are în vedere neachitarea de către apelanta-pârâtă a diferenţei de preţ de 66.039 euro la expirarea termenului de graţie de 30 de zile stabilit prin decizia civilă nr. 547/10.11.2014 a Curţii de Apel Constanţa, deşi fusese notificată de intimata-reclamantă prin executor judecătoresc la 8.12.2014, împrejurarea ce a fost apreciată ca faptă ilicită, rezultat al încălcării culpabile a unor prevederi convenţionale de natură să atragă rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 17.04.2009.

Printr-o a doua critică, de asemenea subsumată prevederilor art. 488 (1) pct. 8 C. proc. civ., s-a invocat nesocotirea regulii "contractul este legea părţilor", cu trimitere la dispoziţiile art. 1270 C. civ. şi la cele cuprinse în art. 1549 alin. (1) şi art. 1552 alin. (2) C. civ., potrivit cărora, dacă nu cerere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau rezilierea contractului, cu plata de daune-interese, dacă i se cuvin, iar în caz de rezoluţiune nu vor fi afectate clauzele referitoare la soluţionarea diferendelor ori cele destinate să producă efecte chiar în caz de rezoluţiune.

Prin aceste critici, s-a susţinut nelegalitatea soluţiei de respingere în apel a cererii reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 10.000 euro, în valorificarea clauzei de la art. 13 al antecontractului de vânzare-cumpărare privitor la plata de către promitenta-cumpărătoare a sumei cuvenite (10.000 euro) în caz de nerespectare a obligaţiilor asumate prin antecontract.

Critica nu va fi examinată cu trimitere la normele de drept material indicate de parte, având în vedere că instanţele de fond au soluţionat cauza, aşa cum era şi firesc, în raport de data încheierii antecontractului (17.04.2009) şi de dispoziţiile tranzitorii ale art. 5 alin. (1) şi art. 102 din Legea nr. 71/2011, prin aplicarea dispoziţiilor C. civ. de la 1864, respectiv a art. 1298 C. civ. indicat.

Se constată însă că şi această critică este lipsită de interes întrucât, deşi dispozitivul deciziei indică respingerea pretenţiei reclamantei pentru obligarea pârâtei la plata sumei de 10.000 euro, în valorificarea clauzei din art. 13 al antecontractului, considerentele ce explică această soluţie demonstrează că, în fapt, instanţa de apel nu a negat acest drept al promitentei-vânzătoare, ci a stabilit doar că această sumă trebuie imputată asupra părţii din preţul plătit de promitenta-cumpărătoare, încasat deja de reclamantă.

În acest sens a explicat instanţa de apel că această clauză de arvună confirmatorie nu ar putea fi pusă în practică desprins de faptul că obligaţia principală a promitentei-cumpărătoare a fost executată în bună parte, precizându-se că "arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei" care ar trebui restituită, dată fiind dispunerea rezoluţiunii.

Doar pentru că s-a apreciat că, în circumstanţele date, ar fi nerezonabil ca, pe lângă partea de preţ deja primită, promitenta-vânzătoare (reclamanta) să poată solicita suplimentar şi suma de 10.000 euro, această pretenţie a sa a fost respinsă dar, cum s-a arătat, fără a fi negat dreptul părţii şi posibilitatea valorificării acestuia prin imputarea asupra părţii din preţul încasat de la pârâtă.

Prin urmare, nu raţiuni care să infirme convenţia părţilor şi forţa obligatorie a clauzelor prevăzute de aceasta chiar pentru cazul rezoluţiunii antecontractului au stat la baza soluţiei adoptate în apel cu referire la această pretenţie a reclamantei, ci argumente de proporţionalitate a măsurilor şi de echilibrare a fluxurilor băneşti între părţi, apreciindu-se că valorificarea dreptului înscris în art. 13 din antecontract poate fi asigurată prin imputarea asupra sumelor deja aflate în posesia reclamantei (plătite fiind de pârâtă cu titlu de parte din preţ) şi în privinţa cărora se va pune problema restituirii către pârâtă, drept consecinţă a dispunerii rezoluţiunii.

În considerarea tuturor acestor motive, apreciind că recursul este nefondat, Înalta Curte îl va respinge pe cale de consecinţă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar F. împotriva deciziei nr. 136/C din 21 septembrie 2020 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 februarie 2022.