Enforcement of statutory property sale to tenant at market price versus municipal attempt to lower price via orientative value guide

Şedinţa publică din data de 16 decembrie 2021

Asupra recursului dedus judecăţii, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Tulcea la 2 aprilie 2019, reclamanta A., a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea Primarului Municipiului Tulcea la punerea în aplicare a Hotărârii de Consiliu Local al Municipiului Tulcea nr. 19 din 26.01.2017 privind încheierea între A. şi Consiliul Local al Municipiului Tulcea a contractului de vânzare-cumpărare al imobilului situat în Tulcea, str. x la preţul de 50.164 RON şi obligarea Consiliului Local al Municipiului Tulcea la plata sumei de 30.663 RON cu titlu de prejudiciu reprezentând contravaloarea creanţelor chiriaşului B. şi achitate de A. după cum urmează: 8.007 RON (taxe şi impozite locale) + 12.330 RON (asociaţia de proprietari nr. 20) + 10.326 RON (C.); obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

2. Hotărârea Tribunalului Tulcea, secţia civilă, de contencios administrativ şi fiscal

Prin sentinţa nr. 741 din 24 septembrie 2020, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Tulcea, secţia civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis, în parte, acţiunea privind pe reclamanta A. şi pe pârâţii Primarul Municipiului Tulcea şi Consiliul Local al Municipiului Tulcea având ca obiect obligaţia de a face; a obligat pârâţii la punerea în aplicare a Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Tulcea nr. 19/26 ianuarie 2017, aşa cum a fost modificată şi completată prin H.C.L. nr. 331 din 5 decembrie 2018, privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare al imobilului situat în Municipiul Tulcea, judeţul Tulcea, cu reclamanta A.. A respins capătul de cerere privind obligarea Consiliului Local al Municipiului Tulcea la plata sumei de 30.663 RON reprezentând prejudiciu, ca nefondat.

3. Hotărârea Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă

Prin decizia nr. 66/C din 31 martie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul formulat de apelanta reclamantă A., în contradictoriu cu intimaţii pârâţi Primarul Municipiului Tulcea şi Consiliul Local al Municipiului Tulcea împotriva sentinţei civile nr. 741 din 24 septembrie 2020, pronunţată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr. x/2019; a schimbat, în parte, sentinţa civilă apelată; a obligat pârâţii la punerea în aplicare a HCLM Tulcea nr. 19/26.01.2017 privind încheierea cu reclamanta a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în mun. Tulcea, str. x, la preţul de 50.164 RON, a menţinut celelalte dispoziţii, a obligat intimaţii pârâţi la plata către apelanta reclamantă a sumei de 3.462 RON, reprezentând cheltuieli de judecată fond şi apel (taxă judiciară de timbru corespunzătoare pretenţiilor admise).

4. Calea de atac exercitată în cauză

La 25 iunie 2021, împotriva deciziei nr. 66/C din 31 martie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, a declarat recurs Municipiul Tulcea - Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu.

În cuprinsul memoriului de recurs, întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., s-a arătat că a fost aplicată greşit HCL nr. 19 din 26 ianuarie 2018, cu privire la vânzarea imobilului situat în Municipiul Tulcea, str. x, jud. Tulcea.

Recurentul susţine că raţionamentul instanţei de apel este greşit întrucât, la 5 decembrie 2018, s-a aprobat HCL nr. 331 de modificare şi completare a HCL nr. 19 din 26 ianuarie 2017 privind aprobarea rapoartelor de evaluare pentru două locuinţe construite din fondurile statului, aparţinând domeniului privat al Municipiului Tulcea, aprobate spre vânzare actualilor chiriaşi, în baza HCL nr. 102 din 16 iunie 2014. Arată că, prin hotărârea anterior invocată, s-a stabilit că se aprobă preţul de vânzare la valoarea din Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din judeţul Tulcea pentru imobilele ale căror valori rezultate în urma rapoartelor de evaluare sunt sub valoarea din ghid.

Învederează că au fost avute în vedere dispoziţiile Decretului-Lege nr. 61/1990 şi art. 16 din Legea nr. 85/1992 la aprobarea preţurilor de vânzare a căror valoare din raportul de evaluare este sub preţul din Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din judeţul Tulcea şi susţine că valoarea imobilului în litigiu, stabilită prin raportul de evaluare, este sub valoarea din Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din judeţul Tulcea, sens în care a fost adoptată HCL nr. 331 din 5 decembrie 2018. Precizează că valoarea reală a imobilului în litigiu este de 26.135 euro, stabilită conform raportului de evaluare şi a Ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din judeţul Tulcea.

Apreciază greşit argumentul instanţei de apel, potrivit căruia din hotărârea Consiliului Local nu rezultă şi nici nu se precizează cărui an îi este corespondentă valoarea astfel stabilită şi susţine că în cuprinsul raportului de evaluare se menţionează că acesta a fost realizat în concordanţă cu reglementările standardelor de evaluare ANEVAR 2016.

Referitor la preţul de vânzare, arată că instanţa a stabilit, în mod arbitrar, aplicabilitatea HCL nr. 19/2017 deoarece dispoziţiile art. 1660 alin. (2) C. civ. prevăd că preţul trebuie să fie serios şi determinat sau, cel puţin, determinabil.

Mai arată că valoarea exprimată în rapoartele de evaluare este valabilă doar la data evaluării şi poate fi incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată, întrucât condiţiile de piaţă se pot modifica.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinare, intimata A. a invocat excepţia nulităţii recursului susţinând neîncadararea criticilor în motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Prin răspunsul la întâmpinare, Municipiul Tulcea - Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu a solicitat admiterea recursului, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., şi a invocat excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Primarului Municipiului Tulcea şi Consiliului Local al Municipiului Tulcea, susţinând că nu pot sta în judecată pentru că nu au personalitate juridică. A mai arătat că, potrivit Codului administrativ, doar Unitatea Administrativ Teritorială Tulcea, prin Primar are calitatea procesuală.

6. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 2 iulie 2021, fiind repartizată aleatoriu Completului nr. 8.

Prin rezoluţia din 12 octombrie 2021, a fost fixat termen de judecată la 16 decembrie 2021, în şedinţă publică.

La acest termen de judecată, instanţa a reţinut cauza în pronunţare asupra excepţiilor invocate prin întâmpinare şi răspunsul la întâmpinare, precum şi asupra recursului formulat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând excepţiile invocate şi decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele expuse în continuare.

1. Excepţia nulităţii recursului

Recursul reprezintă o cale de atac de reformare prin care se realizează exclusiv un control de legalitate a hotărârii atacate, această cale de atac nefiind un al treilea grad de jurisdicţie. Întrucât cauza recursului constă în nelegalitatea hotărârii ce se atacă, această nelegalitate trebuie să se încadreze în unul motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Recurenta a indicat ca motiv de casare dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit cărora, casarea hotărârii se poate cere "când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material".

Intimata A. a invocat, însă, că acest motiv de casare nu este incident în cauză, context în care recursul ar fi nul, în temeiul dispoziţiilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora sancţiunea nulităţii intervine şi "în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488".

Se constată că recurenta a formulat critici cu privire la încălcarea dispoziţiilor de drept material vizând stabilirea preţului de vânzare, prevăzute de art. 1660 alin. (2) C. civ., cu referire la HCL nr. 331 de modificare şi completare a HCL nr. 19 din 26 ianuarie 2017, pentru adoptarea căreia au fost avute în vedere dispoziţiile Decretului-Lege nr. 61/1990 şi art. 16 din Legea nr. 85/1992, critici încadrabile în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În consecinţă, sancţiunea nulităţii recursului prevăzută de art. 489 alin. (2) C. proc. civ. nu poate fi reţinută cât timp criticile formulate pot fi încadrate în motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., îndeplinirea condiţiilor prevăzute de acestea urmând a fi analizată pe fondul cererii de recurs.

2. Excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Primarului Municipiului Tulcea şi Consiliului Local al Municipiului Tulcea.

Cu caracter prealabil, se reţine că, în cauză, prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat obligarea Primarului Municipiului Tulcea la punerea în aplicare a Hotărârii de Consiliu Local al Municipiului Tulcea nr. 19 din 26.01.2017 privind încheierea între reclamantă şi Consiliul Local al Municipiului Tulcea a contractului de vânzare-cumpărare al imobilului situat în Tulcea, str. x la preţul de 50.164 RON şi obligarea Consiliului Local al Municipiului Tulcea la plata sumei de 30.663 RON cu titlu de prejudiciu reprezentând contravaloarea creanţelor chiriaşului B., achitate de reclamantă.

Examinând excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâţilor Primarul Municipiului Tulcea şi Consiliul Local al Municipiului Tulcea, invocată de recurent în faza procesuală a recursului prin răspunsul la întâmpinare, se constată că această parte a susţinut nulitatea cererii de chemare în judecată din perspectiva art. 196 C. proc. civ. cu referire la art. 194 alin. (1) lit. a) C. proc. civ., în sensul că actul de procedură iniţiat de reclamantă nu cuprinde denumirea părţii chemate în judecată, care nu poate fi decât unitatea administrativ teritorială, în speţă Municipiul Tulcea, prin structurile specializate.

Reclamanta a formulat acţiunea în contradictoriu cu Primarul Municipiului Tulcea şi Consiliul Local al Municipiului Tulcea care, de altfel, sunt autorităţi deliberative (consiliile locale) şi autorităţi executive (primarii) la nivelul unităţii administrativ teritoriale.

Întâmpinările depuse în fazele procesuale de fond şi apel au avut ca titular Consiliul Local al Municipiului Tulcea - Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu, ştampila aplicată pe aceste acte purtând menţiunea "Consiliului Local al Municipiului Tulcea - Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu".

Cele două hotărâri ale instanţelor de fond au fost pronunţate în contradictoriu cu Consiliului Local al Municipiului Tulcea, respectiv Primăria Municipiului Tulcea, doar recursul împotriva deciziei nr. 66/C din 31 martie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, fiind declarat de Municipiul Tulcea - Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu.

Se constată că întâmpinarea, atât în faza procesuală de fond, cât şi de apel, a fost formulată de Consiliul Local al Municipiului Tulcea prin Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu, care nu a invocat excepţia lipsei capacităţii sale de folosinţă, ci apărări care puteau fi susţinute doar de unitatea administrativă.

Or, în recurs, problema privitoare la lipsa capacităţii procesuale de folosinţă putea fi invocată prin cererea de recurs, în condiţiile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., iar nu pe cale de excepţie, prin răspunsul la întâmpinarea formulată de intimată.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte va respinge excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Primarului Municipiului Tulcea şi Consiliului Local al Municipiului Tulcea.

3. Recursul

Recurenta îşi întemeiază recursul pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., criticile încadrabile în acest caz de casare fiind structurate în jurul susţinerii că, în cauză, instanţa a stabilit, în mod arbitrar, aplicabilitatea HCL nr. 19/2017 deoarece dispoziţiile art. 1660 alin. (2) C. civ. prevăd că preţul trebuie să fie serios şi determinat sau, cel puţin, determinabil, iar la aprobarea preţurilor de vânzare, prevăzute în HCL nr. 331 din 5 decembrie 2018, a căror valoare din raportul de evaluare este sub preţul din Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din judeţul Tulcea, au fost avute în vedere prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 şi art. 16 din Legea nr. 85/1992.

Pentru a verifica în ce măsură aplicarea dispoziţiilor legale incidente a fost realizată în mod judicios de către instanţa de apel, Înalta Curte apreciază necesar a expune situaţia de fapt, astfel cum aceasta a fost reţinută de instanţele de fond, ce nu mai poate fi repusă în discuţie în calea de atac a recursului care vizează aspecte de nelegalitate şi nu de netemeinicie.

La 1 iulie 2014, între Consiliul Local Tulcea prin Direcţia Întreţinere şi Administrare Patrimoniu şi reclamantă s-a încheiat contractul de închiriere nr. x pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, obiectul închirierii fiind locuinţa situată în Municipiul Tulcea, str. x, b1. N6.

Ca urmare a solicitării reclamantei nr. 279 din 10 ianuarie 2017 privind cumpărarea imobilului, prin HCL Tulcea nr. 19/26.01.2017 au fost aprobate rapoartele de evaluare pentru două locuinţe construite din fondurile statului, între care şi cea închiriată reclamantei, a căror vânzare actualilor chiriaşi a fost încuviinţată prin HCL Tulcea nr. 102 din 18 iunie 2014. Raportul a fost întocmit de un specialist ANEVAR, iar valoarea de piaţă a fost de 50.164 RON, la stabilirea acestei valorii nefiind luate în considerare îmbunătăţirile aduse de către chiriaşi.

În HCL Tulcea nr. 19 din 26 ianuarie 2017 se face menţiunea că au fost avute în vedere dispoziţiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat şi ale Decretului-Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, iar în cuprinsul raportului de evaluare se menţionează standarde ANEVAR şi se utilizează comparabile de piaţă din ofertele de vânzare de pe piaţa imobiliară.

Deşi reclamanta a revenit cu cererile înregistrate sub nr. x/17.08.2017, nr. y/3.11.2018 şi nr. z/5.12.2018, Hotărârile Consiliului Local Tulcea nr. 102 din 18 iunie 2014 şi nr. 19 din 26 ianuarie 2017 nu au fost puse în executare.

Mai mult decât atât, după aproape doi ani, Consiliul Local al Municipiului Tulcea emite Hotărârea nr. 331 din 5 decembrie 2018 prin care modifică HCL nr. 19 din 26 ianuarie 2017 sub aspectul preţului de vânzare, stabilind că acesta reprezintă valoarea din Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din judeţul Tulcea, pentru imobilele ale căror valori rezultate în urma rapoartelor de evaluare sunt sub valoarea din ghid.

Curtea constată că din hotărârea de consiliu local nu rezultă şi nici nu s-a precizat de către pârâţii din cauză cărui an îi este corespondentă valoarea astfel stabilită din ghid, pentru ca instanţa să verifice dacă această valoare corespunde anului 2016, când a fost întocmit raportul de evaluare aprobat prin HCL nr. 19/12.01.2017. Mai mult, deşi pârâţii au pretins punerea de acord cu dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 85/1992, astfel cum a fost modificat (valoarea de vânzare a locuinţei se calculează raportat la preţul pieţei de către un expert autorizat, în condiţiile legii), instanţa de apel a observat că acest text de lege a fost modificat prin Legea nr. 244/2011 şi este menţionat în expunerea de motive la HCL Tulcea nr. 102/18.06.2014, acesta fiind şi motivul pentru care s-a recurs la întocmirea unui raport de evaluare, care a avut în vedere preţul pieţei.

În atare condiţii de fapt, instanţa de apel a reţinut că, la stabilirea preţului din raportul de evaluare aprobat prin HCL nr. 19 din 26 ianuarie 2017, au fost respectate dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 85/1992, iar pârâţii au refuzat nejustificat vânzarea către reclamantă a imobilului litigios la preţul stabilit prin hotărârea consiliul local anterior menţionată, pentru o perioadă îndelungată de timp fără a justifica motivul pentru care au amânat punerea în aplicare a hotărârilor în cauză.

Nefiind administrată vreo dovadă contrară în faza devolutivă a judecăţii, Înalta Curte reţine că preţul imobilului, stabilit prin HCL nr. 19 din 26 ianuarie 2017, reflectă preţul pieţei de la data realizării acordului de voinţă între părţi în sensul vânzării cumpărării imobilului, care s-a efectuat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 102 din 18 iunie 2014 prin care a fost aprobată vânzarea către actualii chiriaşi a imobilelor cu destinaţia de locuinţă construite din fondurile statului, aflate în domeniul privat al Municipiului Tulcea.

La art. 2 al acestei hotărâri se prevede că valoarea de vânzare a locuinţei se stabileşte pe bază de rapoarte de evaluare întocmite de o persoană fizică sau juridică autorizată şi se aprobă de către Consiliul Local al Municipiului Tulcea, sens în care s-a recurs la întocmirea unui raport de evaluare, care să reflecte preţul pieţei, conform dispoziţiilor art. 16 din Legea nr. 85/1992.

În raport de cele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Tulcea - Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu împotriva deciziei civile nr. 66/C din 31 martie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului şi excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Tulcea - Direcţia de Întreţinere şi Administrare Patrimoniu împotriva deciziei nr. 66/C din 31 martie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16 decembrie 2021.