Standing of tenant associations to claim condominium maintenance fees from state authorities and the inapplicability of owner association statutes to single-owner state properties

Şedinţa publică din data de 8 decembrie 2021

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal la data de 02.02.2018, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta UAT Bacău, prin primar, obligarea acesteia la plata, către reclamantă, a sumei de 378.301,19 RON, cu titlu de cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de locatari.

La data de 06.03.2018, Municipiul Bacău, prin primar, a formulat cerere de chemare în garanţie faţă de B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q., R., S., T., U., V., W., X., Y. şi pe Z., solicitând ca, în cazul în care va cădea în pretenţii, fiecare chemat în garanţie să fie obligat să o despăgubească cu suma ce îi revenea, cu titlu de contribuţie la cheltuielile asociaţiei; în concret, cuantumul acestor sume a fost indicat în cuprinsul cererii de chemare în garanţie.

La data de 14.09.2018, reclamanta şi-a micşorat valoarea pretenţiilor cu suma de 9.498,38 RON şi a solicitat introducerea în proces şi a Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice.

Prin sentinţa nr. 773/01.10.2018, Tribunalul Bacău, secţia a II a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Bacău.

Prin sentinţa nr. 6901/26.11.2018, Judecătoria Bacău a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bacău; a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi a înaintat dosarul Curţii de Apel Bacău, în vederea pronunţării regulatorului de competenţă.

Prin sentinţa nr. 7/21.01.2019, Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bacău, secţia a II a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

La 19.04.2019, reclamanta a precizat că înţelege să se judece în contradictoriu şi cu Statul Român, prin Unitatea Administrativ Teritorială Municipiul Bacău, iar nu prin Ministerul Finanţelor Publice.

2. Sentinţa Tribunalului Bacău

Prin sentinţa nr. 429/28.06.2019, Tribunalul Bacău, secţia a II a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei UAT Municipiul Bacău şi a Statului Român şi a respins cererea de chemare în judecată, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă; a respins cererile de chemare în garanţie ca rămase fără obiect şi cererile chemaţilor în garanţie T. şi L. privind obligarea pârâtei UAT Bacău la plata cheltuielilor de judecată.

3. Decizia Curţii de Apel Bacău

Prin decizia nr. 107/02.03.2020, Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă a respins, ca nefondate, apelurile declarate de reclamantă, de chematul în garanţie T. şi de UAT Municipiul Bacău (apel incident) împotriva sentinţei.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanta A..

În motivare, după prezentarea situaţiei de fapt şi a etapelor procesuale anterioare, recurenta a susţinut că instanţa de apel în mod eronat a menţinut sentinţa tribunalului, cu privire la lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtei UAT Municipiul Bacău, prin primar. Sub acest aspect, a arătat că pârâta în discuţie are calitatea de proprietar al imobilelor şi înregistrează restanţe la plata cheltuielilor de întreţinere, astfel cum rezultă din înscrierile în cartea funciară şi că ipoteza potrivit căreia proprietar ar fi Statul Român, în baza Legii nr. 152/1998, este eronată, date fiind menţiunile din cartea funciară.

Recurenta a mai relevat că i-a fost acordată personalitatea juridică în condiţiile Legii nr. 114/1996, prin încheierea din 30.09.2003, pronunţată de Judecătoria Bacău în dosarul nr. x/2003, şi că ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 230/2007 şi-a păstrat forma de organizare, nefiind posibilă transformarea sa în asociaţie de proprietari întrucât membrii sunt doar locatari ai locuinţelor ANL.

A mai susţinut că dispoziţiile Legii nr. 230/2007 nu conţin nicio prevedere expresă cu privire la desfiinţarea de drept a asociaţiilor de locatari aflate în imposibilitate de reorganizare ca asociaţii de proprietari, deoarece erau constituite doar din chiriaşi ai imobilelor ce formau condominiile administrate, opinia unanimă a jurisprudenţei fiind în sensul că asociaţiilor de locatari care continuau să existe şi după intrarea în vigoare a Legii nr. 230/2007 li se aplică dispoziţiile legii speciale prin asimilarea acestora cu asociaţiile de proprietari.

În continuare, a redat conţinutul art. 46 din Legea nr. 230/2017, susţinând că, indiferent dacă sunt sau nu membri de asociaţie, proprietarilor le incumbă obligaţia de plată, iar conform art. 58 alin. (1) şi (2) din aceeaşi lege, instituţiile administraţiei publice au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt proprietar din condominiu.

În final, recurenta a conchis în sensul că instanţa de apel în mod eronat a apreciat că dispoziţiile Legii nr. 230/2017 nu sunt aplicabile prin extindere şi asociaţiilor de locatari, atât timp cât prin dispoziţiile legii noi au fost abrogate prevederile Legii nr. 114/1996, care nu pot ultraactiva.

Totodată, chiar dacă ulterior promovării prezentei cereri de chemare în judecată a intervenit o nouă schimbare legislativă prin intrarea în vigoare a Legii nr. 196/2018, a considerat că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că relevante sunt în speţă dispoziţiile legale care reglementează distinct asociaţiile de locatari de cele de proprietari, având în vedere că în cauză nu există vreo înrâurire a normelor care nu erau în vigoare la momentul naşterii raportului juridic.

5. Procedura filtru

La data de 18.06.2020, dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II a civilă, instanţă care a efectuat toate procedurile de comunicare în cauză şi a întocmit raportul de admisibilitate.

Prin încheierea nr. 406/17.02.2021, competenţa de soluţionare a cauzei a fost declinată în favoarea secţiei I civile, unde dosarul a fost înregistrat la data de 17.03.2021 sub nr. x/2018*.

Prin încheierea din 24.03.2021, secţia I civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a declinat competenţa de soluţionare în favoarea secţiei a II a civile a constatat conflictul negativ şi a înaintat dosarul la Completul de 5 judecători pentru soluţionare.

Prin decizia nr. 170/19.04.2021 pronunţată în dosar nr. x/2021, Completul de 5 judecători a stabilit competenţa de soluţionare în favoarea secţiei I civile a Înaltei Curţi.

Dosarul a fost repartizat aleatoriu aceluiaşi Complet nr. 3, la data de 05.07.2021, sub nr. x/2018.

Prin încheierea de şedinţă din 22.09.2021 recursul a fost admis în principiu, fiind stabilit termen pentru soluţionarea acestuia în şedinţă publică, cu citare părţi, la data de 08.12.2021.

În cauză nu s-au formulat puncte de vedere la raport.

6. Apărări formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată în termen legal, intimata Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Bacău, în numele Ministerului Finanţelor Publice, a solicitat respingerea recursului şi menţinerea deciziei atacate ca fiind legală.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prin recursul formulat, recurenta-reclamantă susţine că au fost greşit aplicate şi interpretate dispoziţiile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), în sensul că în mod greşit, respingând apelul, instanţa a reţinut că cererea de chemare în judecată a fost îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, în contextul în care asociaţiilor de locatari care au continuat să existe şi după intrarea în vigoare a Legii nr. 230/2007 li se aplică, prin similaritate, dispoziţiile acestei legi.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, instanţa de apel a interpretate şi aplicat în mod corect atât dispoziţiile Legii nr. 230/2007, cât şi ale celorlalte acte normative în materie la care recurenta a făcut referire prin motivele de recurs.

Astfel, recurenta-reclamantă A. solicită obligarea pârâţilor UAT Bacău şi Statul Român, prin UAT Bacău, la plata sumelor reprezentând cote de contribuţie (datorate şi neachitate) restante la cheltuielile asociaţiei de locatari, în cuantumul precizat prin cererea de chemare în judecată.

Este de observat însă că dreptul de proprietate asupra apartamentelor cu privire la care se solicită cheltuielile de întreţinere menţionate, aparţine unui singur proprietar, respectiv Statul Român, prin efectul legii, iar nu chemaţilor în garanţie titulari de contracte de închiriere, membrii ai asociaţiei de locatari.

Astfel, art. 8 alin. (2) din Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe statuează că "Locuinţele pentru tineri destinate închirierii, inclusiv cele construite şi destinate în mod exclusiv închirierii tinerilor specialişti din învăţământ sau sănătate, realizate în condiţiile prezentei legi, fac obiectul proprietăţii private a statului. Locuinţele pentru tineri destinate închirierii sunt administrate, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, de autorităţile administraţiei publice locale ale unităţilor administrativ-teritoriale şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti în care acestea sunt amplasate. Locuinţele destinate în mod exclusiv închirierii de către tineri specialişti din învăţământ sau din sănătate sunt administrate de autorităţile administraţiei publice locale ale unităţilor administrativ-teritoriale şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti sau de către autorităţile publice centrale din domeniul învăţământului, respectiv din domeniul sănătăţii ori sunt în administrarea unor unităţi aflate în subordinea sau coordonarea acestor autorităţi, potrivit legii, şi care au solicitat realizarea acestora. Locuinţele realizate în cadrul progtamului privind construcţia de locuinţe cu chirie prin atragerea capitalului privat fac obiectul proprietăţii publice a statului. Pentru celelalte locuinţe care se realizează prin programele de investiţii prevăzute la art. 7 alin. (6), regimul juridic şi modul de repartizare sunt prevăzute de Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare".

Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari la care face referire recurenta-reclamantă nu reglementează vreun raport juridic obligaţional între recurentă şi proprietarul construcţiei (Statul Român) sau administratorul acesteia (UAT Bacău) cu privire la suportarea cotelor părţi din contribuţie la cheltuielile asociaţiei.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 230/2007, "Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă".

Asociaţiilor de locatari cum este şi recurenta-reclamantă li se aplică, sub anumite aspecte şi în anumite condiţii, dispoziţiile Legii nr. 114/1996, legea locuinţei, aşa cum de altfel arată şi aceasta, atunci când precizează că i-a fost acordată personalitatea juridică în condiţiile Legii nr. 114/1996, prin încheierea din 30.09.2003, pronunţată de Judecătoria Bacău în dosarul nr. x/2003, şi că ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 230/2007 şi-a păstrat forma de organizare, nefiind posibilă transformarea sa în asociaţie de proprietari întrucât membrii sunt doar locatari ai locuinţelor ANL.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, Legea nr. 230/2007 nu se aplică, prin similaritate, şi asociaţiilor de locatari, întrucât nu conţine o astfel de reglementare expresă, iar orientarea jurisprudenţială la care face referire recurenta nu are relevanţă în prezenta cauză.

Pe de altă parte, existând un unic proprietar, Statul Român, nici nu s-ar putea constitui o asociaţie de proprietari astfel cum pretinde recurenta, întrucât condiţia legală premisă pentru o asemenea constituire este aceea a existenţei mai multor proprietari.

Recurenta-reclamantă este o asociaţie de locatari constituită prin acordul chiriaşilor, pârâţii nu au vreo calitate în cadrul acestei asocieri, iar între recurentă şi pârâţii nu există vreo convenţie în baza căreia recurenta să solicite acestora plata cheltuielilor de întreţinere.

Mai mult, prin contractele de închiriere încheiate de către chemaţii în garanţie cu pârâtul Municipiul Bacău apare inserată, pentru fiecare dintre locatari, obligaţia individuală şi distinctă pentru fiecare locatar de a suporta plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte. Astfel, obligaţia de a suporta cotele de contribuţie aferente spaţiilor comune este stabilită în sarcina altor persoane, iar nu a pârâţilor din prezenta cauză.

Rezultă că nu există cadru legal care să fundamenteze demersul judiciar al recurentei-reclamante, în sensul asimilării asociaţiei de locatari cu asociaţia de proprietari, cu consecinţa creării posibilităţii, pentru recurenta-reclamantă, de a solicita de la pârâţii din prezenta cauză sumele reprezentând cotele de întreţinere, apărare care nu poate fi primită, nefiind susţinută de dispoziţiile legale în materie şi invocate chiar de către recurentă.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 107 din 2 martie 2020 a Curţii de Apel Bacău, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 107 din 2 martie 2020 a Curţii de Apel Bacău, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 decembrie 2021.