Property claim upheld and demolition of encroaching structures ordered against bad-faith neighbor; appeal rejected.

Şedinţa publică din data de 8 decembrie 2021

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 22.12.2017 pe rolul Judecătoriei Râmnicu Vâlcea sub nr. x/2017, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A., prin administrator judiciar C., obligarea pârâtei să îi respecte dreptul de proprietate şi posesie asupra terenului în suprafaţa de 2636 mp, ce face parte din terenul de 9821,75 mp, situat în municipiul Râmnicu Vâlcea, judeţul Vâlcea, suprafaţă identificată conform planului de situaţie întocmit de ing. D.; obligarea pârâtei să desfiinţeze gardul ce împrejmuieşte terenul revendicat, precum şi construcţiile improvizate, aflate pe acesta iar, în caz de refuz, să fie autorizată reclamanta să execute aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei; obligarea pârâtei să-şi ridice vehiculele şi utilajele, precum şi orice alte bunuri sau obiecte pe care le deţine, de pe acest teren, iar în caz de refuz să le ridice reclamanta pe cheltuiala pârâtei, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

În drept a invocat prevederile art. 563, 582 C. civ.

Prin sentinţa nr. 4266/28.09.2018, Judecătoria Râmnicu Vâlcea a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Vâlcea.

La data de 18.11.2019, reclamanta a depus cerere de majorare a pretenţiilor, prin care a solicitat: obligarea pârâtei să respecte dreptul de proprietate şi liniştită posesie pentru suprafaţa de 2723 mp stabilită de expertul E., în raportul de expertiză aflat la fila x şi identificată în Planul de situaţie- ANEXA 1 a raportului de expertiză, haşurată cu negru şi delimitată între punctele: 8-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45-12-11-10-9; 2; să fie obligată pârâta: a) să desfiinţeze gardul din plasă de sârmă cu stâlpi din ţeavă de fier, pe care l-a edificat pe terenul proprietatea reclamantei, aflat pe aliniamentul colorat cu culoare verde în ANEXA I a raportului de expertiză tehnică topo, situat între punctele 34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45, cât şi cel de 18,64 metri situat în faţa depozitului de carburanţi, ce pleacă din punctul 42 spre Est, iar în caz de refuz să o despăgubească cu c/val lucrărilor de demolare în valoare de 5.892 RON; b) să demoleze următoarele platforme betonate construite de pârâtă pe terenul lor, individualizate pe schiţa topo ANEXAI, haşurate cu culoare roşie, anume: staţia de pompe alimentare cu carburanţi pentru autovehicule in suprafaţa de 12 mp, o platformă betonată pentru un cântar, în suprafaţa de 1 mp, o platformă betonată de acces în depozitul de carburanţi, în suprafaţă de 23 mp, o platformă betonată în fata clădirii cu birouri, în suprafaţa de 19 mp, iar în caz de refuz să o despăgubească cu c/val lucrărilor de demolare în valoare de 3.680 RON, evaluare stabilită prin expertiza F., ANEXA 1, fila x; să fie obligată pârâta să-şi ridice de pe terenul proprietatea reclamantei materialele, vehiculele şi utilajele de mică şi mare mecanizare, identificate de către expertul F., în ANEXA 2, fila x, iar în caz de refuz să o despăgubească cu c/val lucrărilor de ridicare a acestora de pe terenul lor, în sumă totală de 49.810 RON.

În drept, a invocat prevederile art. 204 alin. (2) pct. 2 C. proc. civ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Vâlcea

Prin sentinţa nr. 79/27.01.2020, Tribunalul Vâlcea, secţia I civilă a admis în parte acţiunea; a obligat pârâta să respecte reclamantei dreptul de proprietate şi liniştită posesie asupra unui teren în suprafaţă de 2723 mp delimitată de expertul E. în anexa 1 la raportul de expertiză între punctele 8-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45-12-11-10-9; a obligat pârâta să ridice vehiculele şi utilajele aflate pe terenul revendicat de reclamantă aşa cum au fost ele identificate în anexa nr. 2 la raportul de expertiză întocmit de F., iar în caz de refuz a autorizat pe reclamantă să le ridice pe cheltuiala pârâtei, lucrare evaluată la suma de 49.810 RON; a respins capătul de cerere privind desfiinţarea construcţiilor şi a gardului; a obligat pârâta la plata sumei de 12214 RON cheltuieli de judecată către reclamantă.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Piteşti

Prin decizia nr. 3441/18.11.2020, Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei; a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a admis şi cererea de desfiinţare a construcţiilor şi a gardului, identificate în expertiza F., cu obligarea pârâtei să le desfiinţeze, iar în caz de refuz a autorizat apelanta să efectueze aceste lucrări, evaluate la suma totală de 9.590 RON; a obligat intimata la plata cheltuielilor de judecată din apel în sumă de 2.000 RON, către apelantă.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta S.C. B. S.A..

Recurenta-pârâtă a arătat că prin decizia recurată a fost admis apelul reclamantei împotriva sentinţei de fond, fiind admisă cererea acesteia de desfiinţare a construcţiilor şi gardurilor identificate în expertiza F., cu obligarea pârâtei la desfiinţare şi ridicare, iar în caz de refuz, a fost autorizată reclamanta să efectueze aceste lucrări, evaluate la suma de 9590 RON.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că pârâta este constructor de rea-credinţă, întrucât nu a dovedit faptul că a preluat construcţiile respective, iar acestea au fost edificate după ce reclamanta a devenit proprietara terenului.

Hotărârea instanţei de apel este dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 494 alin. (3) teza finală şi art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, întrucât, contrar celor statuate prin aceasta, buna-credinţă se prezumă, iar în cauză sarcina probei cu privire la reaua-credinţă a pârâtei revine, potrivit dispoziţiilor legale menţionate, reclamantei.

Momentul la care s-ar aprecia buna sau reaua credinţă este anul 2009, când reclamanta a invocat faţă de pârâtă dreptul său de proprietate pentru prima dată, iar nu momentul anului 1994, când antecesoarea sa în drepturi a dobândit dreptul de proprietate. Prin urmare, reclamanta trebuia să dovedească că pârâta a realizat construcţiile după anul 2009, probă care însă nu a fost făcută.

În condiţiile în care în cauză nu este stabilit nici măcar momentul edificării construcţiilor, cu atât mai mult nu se poate reţine reaua-credinţă a pârâtei, dedusă de către instanţa de apel printr-o prezumţie contrară dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ.

În soluţionarea aspectului aplicării dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. (cu referire la situaţia constructorului pe terenul altuia), dar şi a dispoziţiilor art. 494 alin. (3) C. civ., urmează să fie avute în vedere şi îndrumările deciziei Tribunalului Suprem nr. 13/1959, potrivit cărora "În acţiunile întemeiate pe dispoziţiile art. 494 C. civ., instanţele nu vor putea deduce reaua-credinţă numai din faptul că cel care a construit, plantat sau executat lucrări pe un teren ce nu-i aparţine nu are vreun titlu asupra terenului, ci vor cerceta condiţiile în care s-au făcut construcţiile, plantaţiile sau lucrările a căror desfiinţare se cere. Instanţele vor cerceta dacă acţiunea proprietarului fondului nu îmbracă aspectul unui abuz de drept prin pasivitatea sau acceptarea acestuia de a se face lucrările, făcând opunere sau introducând acţiunea numai după terminarea acestora sau aproape de sfârşitul lor. Instanţele vor cerceta, de asemenea, dacă prin facerea lucrărilor s-a adus reclamantului un prejudiciu efectiv şi apreciabil sau dacă, în raport de aceste împrejurări sau altele asemănătoare, acţiunea reclamantului nu prezintă un caracter şicanator sau nu este expresia intenţiei de a folosi aceste împrejurări în scopul de a obţine foloase ilicite".

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 22.09.2021 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea acestuia la data de 08.12.2021.

6. Apărările formulate în cauză

La data de 05.03.2021 (data poştei), în termen legal, intimata-reclamantă S.C. A. S.A. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia de nulitate a recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în cazurile reglementate de art. 488 C. proc. civ., iar în subsidiar a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Referitor la excepţia de nulitate, intimata-reclamantă a arătat că recurenta nu a arătat în ce modalitate decizia instanţei de apel nu este conformă legii şi a reluat criticile de fapt formulate în faza procesuală anterioară, asupra cărora instanţa deja s-a pronunţat.

Referitor la caracterul nefondat al recursului, intimata-reclamantă a arătat că soluţia instanţei de apel este fundamentată pe probatoriul administrat în cauză, din care rezultă că imobilele construcţii în litigiu nu existau la momentul înfiinţării recurentei-pârâte, respectiv la nivelul anului 1995, fiind edificate ulterior.

Prevederile art. 1899 alin. (2) din vechiul C. civ. invocate de către recurenta-pârâtă nu sunt aplicabile în cauză, iar potrivit art. 486 C. civ., posesorul este de bună-credinţă dacă posedă ca un proprietar, în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute. În măsura în care proprietarul are un titlu în sensul de instrumentum (cum este cazul pârâtei, cu privire la suprafeţele pe care le deţine în proprietate), acesta trebuie să cuprindă menţiuni referitoare la întinderea suprafeţei acelui teren, să fie însoţit de planuri cadastrale, fiind astfel inadmisibilă orice susţinere cu privire la o pretinsă bună-credinţă la momentul edificării construcţiilor provizorii pe terenul intimatei-reclamante.

O soluţie contrară celei adoptate de către instanţa de apel ar prejudicia interesele legitime ale intimatei-reclamante, întrucât în ipoteza în care are de-a face cu un constructor de rea-credinţă, aceasta nu are nicio obligaţie de dezdăunare a constructorului, dimpotrivă.

Solicită a se constata nulitatea recursului, iar în subsidiar, respingerea acestuia, ca nefondat şi acordarea cheltuielilor de judecată.

La data de 25.03.2021 (data poştei) în termen legal, recurenta a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepţiei de nulitate şi a arătat că recursul este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., respectiv normele de drept material încălcate de către instanţa de apel sunt dispoziţiile art. 493 alin. (3) teza finală şi art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864. Solicită respingerea apărărilor formulate în cadrul întâmpinării, prin acestea invocându-se aspecte de fapt rezultate din probele administrate, lucru inadmisibil în faza recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul nu poate fi primit pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

- este nefondată critica potrivit căreia hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 494 alin. (3) teza finală şi art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, în considerarea faptului eronat că ar fi constructor de rea-credinţă, deşi partea reclamantă, căreia îi incumba sarcina probei, nu a dovedit că ar fi edificat construcţiile după momentul în care aceasta a dobândit dreptul de proprietatea asupra terenului.

Astfel cum corect enunţă partea pârâtă, poziţia subiectivă a celui care construieşte pe terenul altuia produce efecte juridice, dispoziţiile art. 494 C. civ. reglementând, într-adevăr, un tratament diferit pentru constructorul de bună-credinţă faţă de constructorul de rea-credinţă pe terenul altuia.

Ceea ce ignoră partea pârâtă, atunci când pretinde aplicarea prezumţiei de bună-credinţă, prevăzute de art. 1899 alin. (2) C. civ. şi a efectelor statuate prin art. 494 C. civ. pentru constructorul de bună-credinţă, este faptul că în această situaţie, partea reclamantă, beneficiază, la rându-i, de prezumţia instituită prin art. 492 C. civ., potrivit căreia: Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra, care, în speţă, este partea reclamantă.

Or, domeniul de aplicare al normei de drept prevăzute de art. 494 C. civ., aşa cum rezultă din conţinutul explicit al acesteia, are în vedere exact situaţia în care o persoană edifică construcţii pe terenul proprietatea alteia, fără însă a avea acordul acesteia din urmă.

În această situaţie, buna-credinţă semnifică convingerea (greşită) a constructorului cu privire la temeinicia dreptului pe care îl invocă sau îl exercită asupra terenului şi ea trebuie dedusă din împrejurările de fapt în care s-au edificat, în concret, construcţiile.

În opoziţie, reaua-credinţă presupune că cel care construieşte cunoaşte că nu are un drept cu privire la terenul pe care edifică construcţiile sau pe care le dobândeşte, indiferent în ce mod, nefiind în eroare cu privire la situaţia juridică a terenului.

În aceste condiţii, statuarea asupra intenţiei constructorului şi a condiţiilor în care a înţeles să construiască pe proprietatea altuia se realizează în baza probatoriilor administrate de părţi.

În speţă, împrejurările de fapt, concrete, în care au fost edificate construcţiile în litigiu de partea pârâtă pe terenul aflat în proprietatea părţii reclamante sunt expuse în cuprinsul hotărârii recurate.

Anume, instanţa de apel a reţinut că terenul este proprietatea părţii reclamante, societate absorbantă, în anul 2007, a S.C. G. care şi-a înregistrat titlul de proprietate asupra acestuia în Registrul de transcripţiuni al fostului Notariat de Stat al Judeţului Vâlcea, sub nr. x/27.12.1994.

Rezultat al evaluării probatoriilor, instanţa de apel a statuat că aceste construcţii au fost edificate de partea pârâtă după momentul înfiinţării sale în anul 1995, cunoscând că nu deţine un titlu asupra terenului şi a indicat argumentele pentru care a înlăturat, ca nesinceră, apărarea părţii pârâte, potrivit căreia a preluat construcţiile de la autoarea sa, motiv pentru care nu poate preciza nici împrejurările şi nici momentul executării lor.

Anume, a constatat că respectivele construcţii, identificate prin raportul de expertiză întocmit de expertul F., nu sunt identificate în actele de predare-primire încheiate la 29.12.1995 şi 05.04.1995 de partea pârâtă cu autoarea sa, Regia autonomă de Energie, Salubritate şi Apă (societate din care s-a desprins în baza Hotărârii de Consiliu Local nr. 88/1994), aspect de natură să confirme susţinerea părţii reclamante privind faptul edificării construcţiilor după anul 1995.

În plus, instanţa de apel a constatat că partea pârâta nu deţine vreun document privind amplasamentul şi întinderea terenului pe care l-a dobândit de la autoarea sa pentru a justifica eroarea în ceea ce priveşte ocuparea terenului proprietatea părţii reclamante şi îngrădirea acestuia, respectiv vreo autorizaţie de construire în legătură cu construcţiile aflate, în prezent, în posesia sa, dar pe terenul proprietatea părţii reclamante.

În considerarea acestor aspecte de fapt ale cauzei, instanţa de apel a statuat că gardul împrejmuitor şi construcţiile în litigiu au fost edificate de partea pârâtă cu rea-credinţă şi că partea reclamantă este îndreptăţită să ceară desfiinţarea lor, în temeiul dispoziţiilor art. 494 C. civ.

Or, aspectele menţionate sunt chestiuni de fapt ale litigiului exceptate de la controlul exercitat de instanţa de recurs, care, în aplicarea dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., are a examina, în condiţiile legii, conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, nu cu probatoriile şi nici cu evaluarea dată acestora de instanţa de apel.

Cât priveşte apărarea invocată prin recurs, potrivit căreia instanţele de fond aveau a aprecia buna sau reaua-credinţă raportat la anul 2009, când partea reclamantă a acţionat în justiţie pretinzând că este titulara dreptului de proprietate asupra terenului, nu la anul 1994, când antecesoarea acesteia a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, nu este de natură, astfel cum se afirmă, să pună în discuţie legalitatea hotărârii recurate, întrucât nu evidenţiază un aspect esenţial în legătură cu poziţia subiectivă avută de constructor la momentul edificării gardului împrejmuitor ori a construcţiile în litigiu, condiţie relevantă din perspectiva analizei impuse de aplicarea dispoziţiilor art. 494 C. civ.

- este nefondată şi susţinerea părţii pârâte (neargumentată) potrivit căreia, la judecata în fond a cauzei, nu au fost respectate îndrumările statuate prin decizia nr. 13/1959 a fostului Tribunal Suprem, redatate în cuprinsul memoriului de recurs.

Prin decizia menţionată s-a stabilit că în acţiunile întemeiate pe dispoziţiile art. 494 C. civ., instanţele nu vor putea deduce reaua-credinţă numai din faptul că cel care a construit, plantat sau executat lucrări pe un teren ce nu-i aparţine nu are vreun titlu asupra terenului, ci vor cerceta condiţiile în care s-au făcut construcţiile, plantaţiile sau lucrările a căror desfiinţare se cere, cum, de altminteri, au procedat şi instanţele de fond în litigiul pendinte, în raport cu probatoriilor pe care părţile au înţeles să le administreze în acest scop.

Fostul Tribunalul suprem a mai statuat că instanţele au obligaţia de a cerceta şi poziţia subiectivă a părţii reclamante, anume dacă acţiunea proprietarului fondului nu îmbracă aspectul unui abuz de drept (prin pasivitatea/acceptarea de a se face lucrările, făcând opunere sau introducând acţiunea numai după terminarea acestora sau aproape de sfârşitul lor), dacă aceasta nu are caracter şicanator (în considerarea prejudiciului produs care trebuie să fie efectiv şi apreciabil) sau dacă nu este expresia intenţiei reclamantului de a folosi această împrejurare cu scopul de a obţine pentru sine foloase ilicite.

În speţă, în ceea ce priveşte poziţia subiectivă a părţii reclamante ori a autoarei acesteia, este de observat că partea pârâtă nu a formulat astfel de apărări la judecata în fond a cauzei, motiv pentru care nu există statuări ale instanţei de apel asupra acestei chestiuni prin hotărârea recurată care să poată face obiectul controlului instanţei de recurs, caz în care, formulat fiind omisso medio, argumentul nu poate fi primit şi analizat în recurs.

În plus, se impune constatarea că aplicarea dispoziţiilor art. 494 C. civ. nu poate ignora faptul că dreptul de proprietate, în prezent, este un drept fundamental al persoanei şi că, date fiind exigenţele prevederilor constituţionale actuale şi ale art. 1 din Primul protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, orice măsură care reprezintă o ingerinţă în exerciţiul acestui drept trebuie să fie legitimă şi aptă să asigure un just echilibru între interesul general al societăţii şi cel al dreptului de proprietate, neputând fi justificată prin conduita proprietarului terenului, a cărei relevanţă prezenta însemnătate socială la momentul pronunţării deciziei nr. 13/1959 a fostului Tribunal Suprem în contextul existenţei unor reglementări juridice diferite, adoptate de statul comunist, în privinţa dreptului de proprietate particulară asupra terenurilor.

Aşa fiind, constatând că în cauză nu este incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în baza dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de partea pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.A., prin administrator judiciar C. şi prin administrator special H. împotriva deciziei nr. 3441 din 18 noiembrie 2020 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 decembrie 2021.