Compelled execution of authentic sale contract and damages for late delivery under pre-contractual obligations

Şedinţa publică din data de 25 noiembrie 2021

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă la 19 decembrie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. x, în suprafaţă de 131 mp, compus din trei camere, două băi, bucătărie, dressing, hol, balcon închis, terasă, cotă parte din părţile indivize comune, imobil situat în Braşov, str. x, Cartier Tractoru şi a locului de parcare aferent; obligarea pârâtei la remedierea neajunsurilor constatate prin procesul-verbal de prerecepţie încheiat la 5.11.2018; obligarea pârâtei la efectuarea recepţiei finale a imobilului şi a locului de parcare subteran; având în vedere dispoziţiile art. 4.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.12.2016, constatându-se depăşirea termenului de 30.06.2018, când trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, respectiv a celor 90 zile suplimentare, din culpa exclusivă a pârâtei, a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 3.000 euro, echivalentă în RON, cu titlu de daune cauzate de nepredarea la termen a imobilului.

În drept, a invocat prevederile art. 1669 şi următ. şi art. 1279 alin. (3) C. civ.

La 21 ianuarie 2019, reclamanta a precizat cererea de chemare în judecată, arătând că apartamentul cu privire la care a solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este identificat în CF nr. x Braşov, fiind situat în Braşov, str. x.

La 27 februarie 2019, reclamanta a formulat o nouă precizare de acţiune, arătând că precizarea de acţiune anterioară a fost eronată, solicitând obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind apartamentul nr. x din bl. 4, înscris în CF x Braşov, având nr. cadastral x, situat în Braşov, str. x, compus din trei camere, două băi, bucătărie, dressing, hol, balcon închis, spaţiu de depozitare, terasă, cotă parte din părţile de uz comun şi loc de parcare, înscris în CF nr. x, iar, în caz contrar hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

2. Hotărârea Tribunalului Braşov

Prin sentinţa nr. 257 din 21 noiembrie 2019, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta A., obligând-o pe pârâta B. S.R.L. să încheie cu aceasta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru apartamentul nr. x, înscris în CF x Braşov, nr. cadastral x, situat în Braşov, str. x, compus din trei camere, două băi, bucătărie, dressing, hol, balcon închis, spaţiu de depozitare, terasă, cotă parte din părţile de uz comun şi loc de parcare, înscris în CF nr. x. A obligat-o pe pârâtă să remedieze lipsurile constatate prin procesul-verbal de prerecepţie din 05.11.2018, să efectueze recepţia finală a imobilului şi a locului de parcare şi să plătească reclamantei suma de 3.000 euro, cu titlu de daune pentru nerespectarea termenului de predare. A respins celelalte pretenţii formulate prin cererea de chemare în judecată. A obligat-o pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 7.975 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru.

3. Hotărârea Curţii de Apel Braşov

Prin decizia nr. 925 din 19 octombrie 2020, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva sentinţei nr. 257 din 21 noiembrie 2019, pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă. A obligat-o pe apelanta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante A. suma de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.

4. Recursul

Împotriva deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a declarat recurs pârâta S.C. B. S.R.L., în termenul legal, solicitând casarea hotărârii şi, în rejudecare, admiterea apelului declarat împotriva sentinţei nr. 257 din 21 noiembrie 2019 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă. În baza art. 484 alin. (1) C. proc. civ., recurenta a solicitat suspendarea executării deciziei recurate.

Prin motivele de recurs încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recuenta a susţinut că, atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au pronunţat hotărâri cu încălcarea principiului pacta sunt servanda.

Raportându-se la clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare, referitoare la plata sumei de 3.000 euro, a arătat că dispoziţiile art. 1270 C. civ. sunt clare, în sensul în care "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege."

Faţă de faptul că şi-a respectat obligaţiile asumate prin antecontract, a considerat că, în mod greşit a fost obligată la plata sumei de 3.000 euro, cu titlu de daune, instanţele de fond şi de apel încălcând principiul pacta sunt servanda şi dispunând modificarea unui contract legal întocmit, ale cărui clauze au fost redactate clar şi concludent.

Recurenta a susţinut că nu a încălcat termenul de predare (90 de zile lucrătoare), neexistând un motiv temeinic în baza căruia să poată fi obligată la plata daunelor.

A arătat că intimata nu avea dreptul de a solicita suma de 3.000 euro, întrucât, deşi predarea apartamentului s-a făcut la o dată ulterioară faţă de cea stabilită (30.06.2018), antecontractul prevedea expres posibilitatea prelungirii acestui termen cu încă 90 de zile lucrătoare. Plata sumei de 3.000 euro a fost stipulată în antecontract, în situaţia depăşirii termenului de predare al imobilului, neavând vreo înrâurire asupra încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind vorba despre două aspecte contractuale diferite.

A menţionat că intimata a interpretat clauzele contractuale într-o manieră favorabilă, condiţionând încheierea contractului de plata sumei de 3.000 euro.

Invocând dispoziţiile art. 1669 alin. (1) C. civ., care reglementează posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, în cazul în care una dintre părţile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare refuză, nejustificat, încheierea acestuia, iar toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, recurenta a susţinut că această normă s-ar aplica din perspectiva culpei intimatei, care a condiţionat perfectarea tranzacţiei imobiliare în formă autentică de plata unor daune pentru faptul că apartamentul nu i-a fost predat în termen de 90 zile lucrătoare.

Recurenta a susţinut că, în mod greşit instanţele de fond şi de apel au obligat-o la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât, prin aplicarea dispoziţiilor art. 1669 C. civ., trebuiau să realizeze un echilibru între principiul forţei obligatorii a contractului şi principiul neexecutării cu rea-credinţă a obligaţiilor asumate, intimata fiind, de fapt, partea care nu a respectat obligaţiile contractuale.

În susţinerea motivelor de recurs, recurenta a făcut referire la probatoriul administrat în cauză, respectiv la proba testimonială, cu precădere la depoziţia martorei C., care a afirmat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică nu a fost posibilă din culpa intimatei, aceasta condiţionând semnarea actului de încasarea unei penalităţi, deşi, în raport cu termenele stabilite de părţi, nu exista vreun impediment.

A menţionat că, potrivit art. 4 pct. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare, predarea apartamentului urma să se realizeze la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 30.06.2018, cu posibilitatea prelungirii termenului cu până la 90 de zile lucrătoare, cu acordul ambelor părţi, iar predarea cheilor urma să se facă după încasarea diferenţei de preţ.

Termenul de predare şi de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare era 30.06.2018 şi putea fi prorogat cu 90 de zile lucrătoare, astfel încât termenul limită a fost ulterior datei la care recurenta s-a prezentat la notar, respectiv 05.11.2018, condiţia obstacol pentru încheierea contractului invocată de intimată nefiind justificată.

Având în vedere că împlinirea celor 90 de zile lucrătoare pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a împlinit la 6 noiembrie 2018, iar procesul-verbal de prerecepţie s-a încheiat la 05.11.2018, recurenta a susţinut că nu se poate reţine culpa sa pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

5. Înregistrarea cererii de recurs pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 21 aprilie 2021, sub nr. x/2018, fiind repartizată aleatoriu, spre soluţionare, Completului nr. 8.

Prin rezoluţia completului din 5 mai 2021, s-a dispus comunicarea cererii de recurs intimatei, cu menţiunea că are obligaţia de a depune întâmpinare.

6. Întâmpinarea

La 28 mai 2021, intimata A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, anularea recursului, în conformitate cu dispoziţiile art. 496 alin. (1) penultima teză, coroborate cu cele ale art. 489 alin. (1) C. proc. civ., inadmisibilitatea cererii de rejudecare a apelului de către instanţa de recurs, potrivit art. 497 din acelaşi act normativ şi respingerea, ca nefondat, a recursului.

7. Soluţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie asupra cererii de suspendare a executării deciziei recurate

Prin încheierea din camera de consiliu din 13 iulie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins cererea de suspendare a executării deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă în dosarul nr. x/2018.

8. Procedura de filtru

Raportul întocmit în condiţiile art. 493 alin. (2) C. proc. civ. a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din camera de consiliu din 30 septembrie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluţionarea acestuia în şedinţă publică, cu citarea părţilor, pentru termenul din 25 noiembrie 2021.

9. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând cererea de recurs prin prisma motivelor de recurs invocate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Prin motivele de recurs, recurenta a criticat decizia instanţei de apel, din perspectiva încălcării principiului pacta sunt servanda, susţinând că în mod greşit a fost obligată la plata către intimată a sumei de 3.000 euro, cu titlu de daune, reţinându-se eronat că nu şi-a respectat obligaţiile contractuale referitoare la termenul de predare a imobilului.

Critica, circumscrisă dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu este fondată.

Potrivit art. 1.166 C. civ., "Contractul este acordul de voinţe dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic", impunându-se cu putere de lege între părţile contractante, conform art. 1.270 alin. (1) C. civ.

În accepţiunea acestui ultim articol - expresie a principiului pacta sunt servanda - contractul valabil încheiat este obligatoriu pentru părţile semnatare, care sunt ţinute să respecte şi să execute clauzele contractuale astfel cum acestea au fost determinate în conţinutul actului juridic, sub aspectul cantităţii, calităţii, identităţii, locului, timpului şi modalităţii de executare, creditorul având dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei, potrivit art. 1.516 C. civ.

Analizând circumstanţele în care instanţa de apel a pronunţat hotărârea recurată, în exercitarea controlului de legalitate, Înalta Curte reţine că, în mod judicios aceasta a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile legale pentru a da eficienţă clauzei contractuale prevăzute la art. 4 alin. (2) în antecontract şi a menţine soluţia tribunalului cu privire la admiterea cererii de chemare în judecată formulate de intimata-reclamantă, obligarea recurentei-pârâte să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, remedierea lipsurilor constatate prin procesul-verbal de prerecepţie din 5 noiembrie 2018 şi plata unor daune interese de 3.000 euro pentru nerespectarea termenului de predare a imobilului.

Astfel, Înalta Curte constată că obligaţiile contractuale dintre părţi au fost stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 20 decembrie 2016 de D., prin care recurenta S.C. B. S.R.L. trebuia să construiască, iar intimata A. să cumpere, apartamentul nr. x din blocul de locuinţe nr. 4, situat în Braşov, str. x, Cartierul Tractoru, jud. Braşov.

Prin art. 4 alin. (2) din antecontract - clauză asupra căreia poartă litigiul de faţă - s-a stabilit ca predarea apartamentului să se realizeze la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 30 iunie 2018, cu posibilitatea prelungirii acestuia până la 90 de zile lucrătoare, cu acordul părţilor. În cazul în care predarea imobilului nu putea fi realizată în condiţiile menţionate, promitenta-vânzătoare era obligată să plătească promitentului-cumpărător, cu titlu de daune, suma de 3.000 euro.

Pe baza probatoriului administrat în cauză, instanţa de apel a reţinut că termenul stipulat pentru executarea obligaţiei de predare a imobilului nu a fost respectat de către recurentă, întrucât, astfel cum a reieşit şi din procesul-verbal de prerecepţie din 5 noiembrie 2008, din imobil lipseau elemente esenţiale şi elementare pentru funcţionarea adecvată a acestuia şi, de asemenea, nu exista un acord al părţilor de prelungire a termenului.

Această constatare a curţii este corectă de vreme ce imobilul putea fi predat numai în cazul în care lucrările rămase neexecutate, în exteriorul apartamentului şi fără legătură cu acesta, nu împiedicau utilizarea acestuia.

În aceste condiţii, apare ca fiind justificată constatarea instanţei de apel cu privire la existenţa culpei recurentei, rezultate din neîndeplinirea corespunzătoare a obligaţiilor asumate, în modalitatea şi la termenele prevăzute în contract.

Mai mult, aceasta a tergiversat perfectarea actului de vânzare-cumpărare în forma autentică, potrivit stipulaţiilor contractuale, intimata-reclamantă fiind nevoită să solicite executarea obligaţiilor de către recurenta-pârâtă prin notificare şi somaţie, astfel cum reiese din încheierea de certificare nr. 10 din 11 decembrie 2018 emisă de D..

Astfel, nu se poate reţine o acceptare tacită a intimatei-reclamantei de prelungire a termenului de predare a imobilului, pentru a se putea dispune o exonerare a recurentei-pârâte de plata daunelor pentru executarea neconformă a obligaţiilor contractuale.

De asemenea, trebuie precizat că tocmai principiul pacta sunt servanda - pretins încălcat de instanţa de apel, potrivit criticilor recurentei - prevede executarea clauzelor contractuale în modalitatea şi la termenele stabilite prin acordul de voinţă al părţilor, în acest sens fiind şi dispoziţiile art. 1.516 alin. (1) C. civ., care reglementează dreptul creditorului de a beneficia de îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei asumate de către debitor, în caz contrar, având posibilitatea să solicite sau să treacă la executarea silită a obligaţiei, să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative sau să folosească orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.

Uzând de remediul legal prevăzut de art. 1669 C. civ., precum şi de clauza contractuală stipulată de părţi la art. 4 alin. (2), se constată că în mod justificat intimata-reclamantă a iniţiat demersul judiciar, obţinând cu succes obligarea recurentei-pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum şi despăgubirea de 3.000 euro, în raport de culpa recurentei, generată de depăşirea termenelor stabilite de părţi în vederea predării imobilului în lipsa acordului cocontractantului.

În raport de aceste argumente, Înalta Curte nu poate reţine incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv pentru care, în baza art. 496 alin. (1) din acest act normativ, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

În baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte o va obliga pe recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata către intimata-reclamantă A. a sumei de 5.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanţei nr. x din 30 mai 2021, emisă Cabinet de Avocat E..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 5.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 25 noiembrie 2021.