Assignation annulled for lack of consent bars conversion to promise to sell; claimants ordered to surrender property and pay costs.

Şedinţa publică din data de 25 noiembrie 2021

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la 7 martie 2011, sub nr. x/2011, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Eforie Nord, str. x, lotul A, format din teren în suprafaţă de 398,75 mp şi construcţia F., cu cheltuieli de judecată.

În drept, au invocat prevederile art. 1073-1077 C. civ. şi art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Prin întâmpinare, pârâţii C., D. şi E. au invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Constanţa în soluţionarea cererii de chemare în judecată şi au solicitat declinarea cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti. Au invocat,totodată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, în raport de dispoziţiile art. 7 din Decretul nr. 167/1958, precum şi excepţia insuficientei timbrări.

2. Hotărârea Judecătoriei Constanţa

Prin sentinţa civilă nr. 18400 din 18 octombrie 2011, Judecătoria Constanţa a admis excepţia necompetenţei teritoriale, invocată de pârâţi prin întâmpinare, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, formându-se dosarul nr. x/2011.

3. Hotărârea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 15445 din 14 septembrie 2012, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei teritoriale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Constanţa. Constatând ivit conflictul negativ de competenţă, a sesizat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în vederea soluţionării acestuia.

4. Hotărârea pronunţată în regulator de competenţă

Prin decizia nr. 849 din 20 februarie 2013, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a stabilit competenţa teritorială de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, formându-se dosarul nr. x/2011.

La termenul de judecată din 19 iunie 2013, pârâţii C., D. şi E. au depus cerere reconvenţională, prin care au solicitat obligarea reclamanţilor să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Eforie Nord str. x, lotul A, format din teren în suprafaţă de 398,75 mp şi construcţia F., cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea formulată la 18 septembrie 2013, reclamanţii au solicitat, în ipoteza respingerii cererii principale şi a admiterii cererii reconvenţionale, obligarea pârâţilor la plata contravalorii îmbunătăţirilor şi reparaţiilor aduse imobilului revendicat, evaluate la suma de 500.000 RON şi recunoaşterea în favoarea lor a unui drept de retenţie.

5. Hotărârea de declinare şi înregistrarea cauzei pe rolul Tribunalului Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 18676 din 2 octombrie 2013, pronunţată în dosarul nr. x/2011, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia necompetentei materiale şi a declinat competenta de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la 17 decembrie 2013, sub nr. x/2013.

La termenul de judecată din 21 ianuarie 2014, pârâţii-reclamanţi au precizat cererea reconvenţională, în sensul că au solicitat, în temeiul art. 132 C. proc. civ., chemarea în judecată, în ceea ce priveşte cererea reconvenţională, având ca obiect revendicare, a Oraşului Eforie, prin primar, şi obligarea acestuia să îi lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 47,08 mp (inclusă în cea revendicată), care a format obiectul contractului de schimb încheiat în anul 2003, între pârâţii A. şi Oraşul Eforie.

La acelaşi termen de judecată, pârâţii-reclamanţi au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului B. şi excepţia lipsei de interes în promovarea acţiunii.

Prin încheierea din 21 ianuarie 2014, pronunţată în dosarul nr. x/2013, tribunalul a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârât, a Oraşului Eforie, prin primar. Prin încheierea din 24 iunie 2014, pronunţată în acelaşi dosar, tribunalul a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei interesului în privinţa reclamantului B.. A admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pentru imobilul din Eforie Nord, str. x, lot A. A admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţire aduse imobilului din Eforie Nord, str. x, lot A.

6. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa nr. 147 din 9 februarie 2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins acţiunea principală formulată de reclamanţii-pârâţi A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi C., D. şi E., şi cu pârâtul Oraşul Eforie Nord, prin primar, astfel cum a fost precizată, ca efect al admiterii excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune al reclamanţilor-pârâţi. A admis acţiunea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi C., D. şi E., în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi A. şi B. şi pârâtul Oraşul Eforie Nord, prin primar, astfel cum a fost precizată, obligându-i pe reclamanţii-pârâţi şi pe pârâtul Oraşul Eforie Nord, prin primar, să lase pârâţilor-reclamanţi, în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în Eforie Nord, str. x, jud. Constanţa, compus din teren în suprafaţă de 402,86 mp şi construcţie S+P+1, cunoscută sub denumirea de F., imobil întabulat în CF x Eforie (CF vechi x Eforie), nr. cad. x, identificat conform raportului de expertiză în specialitatea topografie efectuat de expertul G., care face parte integrantă din sentinţă şi i-a obligat pe reclamanţii-pârâţi şi pe pârâtul Oraşul Eforie Nord, prin primar, la plata, în favoarea pârâţilor-reclamanţi, a sumei de 37.431,4 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că prin decizia civilă nr. 14/C/17.02.2003 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, irevocabilă prin respingerea recursurilor prin decizia nr. 2033/22.03.2005 a ICCJ secţia civilă şi de proprietate intelectuală, s-a admis apelul reclamantului H. prin mandatar I. şi s-a dispus schimbarea în tot a sentinţei civile nr. 371 din 26.04.2002, obligând pe pârâta intimată S.C. Eforie S.A. să restituie reclamantului H. imobilul situat în localitatea Eforie, str. x, format din teren de 398,75 mp şi construcţie cunoscută sub denumirea de F..

În cadrul considerentelor acestei decizii s-a reţinut că imobilul a fost preluat abuziv, fiind trecut în proprietatea statului fără titlu valabil, de la reclamantul H., unic moştenitor al tatălui său J., care dobândise terenul conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1938, construcţia fiind edificată în baza autorizaţiei nr. x din 24.09.1938 emisă de Primăria oraşului Eforie.

Prin contractul de vânzare cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. x din 26.10.2001 de Biroul Notarial "K.", H., prin mandatar I., a transmis către reclamanta A., prin mandatar L., dreptul de proprietate litigios asupra imobilului menţionându-se că, în ceea ce priveşte dreptul de proprietate există un litigiu ce poartă asupra fondului, ce formează obiectul dosarului nr. x/2000 aflat pe rolul Tribunalului Constanţa.

Prin sentinţa civilă nr. 7410 din 14.05.2007, pronunţată în dosar nr. x/2004 (nr. în format vechi 7811/2004), Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamanţii C., D. şi E. (în calitate de moştenitori ai defunctului H.) în contradictoriu cu pârâţii I. şi A. şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. x din 26.10.2001 de Biroul Notarial "K.", sentinţă rămasă irevocabilă, astfel cum a fost modificată prin decizia nr. 245/14.02.2010 a Tribunalului Constanţa.

Instanţa de fond a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum şi obţinerea contravalorii lucrărilor de îmbunătăţire aduse acestui imobil.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională având ca obiect revendicarea imobilului în litigiu de către pârâţii-reclamanţi, tribunalul a reţinut că titlul acestora este reprezentat de decizia civilă nr. 14/C/17.02.2003 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, irevocabilă, prin care S.C. Eforie S.A. a fost obligată să restituie reclamantului H., autorul acestora, imobilul, în timp ce reclamanţii-pârâţi nu au făcut dovada existenţei vreunui titlu în temeiul căruia ocupă imobilul în litigiu.

În suprafaţa măsurată de 402,86 mp a terenului este inclusă şi suprafaţa de 47,08 mp ce a făcut obiectul contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. x din 21.10.2003 de M., încheiat între pârâtul Oraşul Eforie, în calitate de copermutant prim şi reclamanta-pârâtă A., în calitate de copermutant secund, prin care primul a dat în deplină proprietate celui de-al doilea lotul de teren în suprafaţă de 47,08 mp, notat cu "B" în planul de Amplasament şi Delimitare cu propunere de schimb, teren situat în localitatea Eforie nord (oraşul Eforie), B-dul. x nr. 9, jud. Constanţa, cu următoarele vecinătăţi: Nord -x, Sud- Consiliul Local Eforie, Estx, Vest- Consiliul Local Eforie, teren în schimbul căruia copermutantul secund A. dă în deplină proprietate copermutantului prim lotul de teren în suprafaţă de 47,08 mp, notat cu "A" în Planul de Amplasament şi Delimitare cu propunere de schimb, din suprafaţa totală de 398,75 mp, situat în localitatea Eforie Nord (oraş Eforie), B-dul. x nr. 9, jud. Constanţa, cu următoarele vecinătăţi: Nord - vila N., Sud - Consiliul Local Eforie, Est - faleza Mării Negre, Vest - F..

Expertul judiciar a identificat, prin anexa 26 a raportului, amplasamentul terenului conform titlului de proprietate al pârâţilor reconvenienţi, în identificarea anterioară contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. x din 21.10.2003 de M., contract care, în opinia tribunalului, nu poate fi opozabil pârâţilor reconvenienţi, câtă vreme aceştia, în calitate de proprietari ai imobilului, nu au fost parte la încheierea actului.

În consecinţă, a fost admisă cererea reconvenţională, astfel cum a fost precizată, în contradictoriu atât cu reclamanţii-pârâţi, cât şi cu pârâtul oraşul Eforie, cu obligarea de a lăsa pârâţilor reconvenienţi în deplină proprietate şi posesie imobilul, conform actului de proprietate al acestora.

A fost înlăturată susţinerea reclamanţilor-pârâţi, formulată prin concluziile orale pe fondul cauzei, în sensul că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, pentru a promova o astfel de acţiune, pârâţii reconvenienţi fiind şi proprietari şi posesori, cu referire la sentinţa civilă nr. 198/15.01.2015 pronunţata de Judecătoria Constanta, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 376/07.04.2015 pronunţată de Tribunalul Constanţa, prin care s-a dispus evacuarea reclamantei A. din imobil, nefiind aduse dovezi în cauză privind exercitarea posesiei de către pârâţii reconvenienţi asupra imobilului bun litigios.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., reclamanţii-pârâţi şi pârâtul Oraşul Eforie Nord prin Primar fiind în culpă procesuală, au fost obligaţi la plata în favoarea pârâţilor-reclamanţi a sumei de 37.431,4 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat (16.274 RON+8.750 RON), taxă de timbru 1.040 RON, onorariu de expert (800 RON+1.200 RON), tribunalul apreciind că nu se impune aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

7. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 832 din 11 octombrie 2017, decizie intermediară, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelurile formulate de reclamanţii-pârâţi A. şi B. împotriva încheierii din 24 iunie 2014 şi a sentinţei nr. 147 din 9 februarie 2016, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, şi de apelantul-pârât Oraşul Eforie, prin primar, împotriva sentinţei nr. 147 din 9 februarie 2016, pronunţată de aceeaşi instanţă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi-reclamanţi C., D. şi E. şi a anulat sentinţa, stabilind termen pentru evocarea fondului.

Prin decizia nr. 1074 din 2 iulie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, evocând fondul, a respins, ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii-pârâţi B. şi A. şi de pârâtul Oraşul Eforie, prin primar, în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi C., D. şi E., astfel cum a fost completată. A admis în parte cererea reconvenţională precizată. I-a obligat pe reclamanţii-pârâţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie intimaţilor-pârâţi imobilul situat în Eforie Nord str. x, lotul A, format din teren în suprafaţă de 398,75 mp şi construcţia F., în configuraţia rezultată în urma contractului de schimb autentificat sub nr. x din 21 octombrie 2003 de Biroul Notarului Public M., M.. A respins, ca neîntemeiată, cererea reconvenţională îndreptată împotriva pârâtului Oraşul Eforie, prin primar. A respins, ca neîntemeiată, cererea reclamanţilor-pârâţi având ca obiect acordarea cheltuielilor de judecată. I-a obligat pe reclamanţii-pârâţi să plătească pârâţilor-reclamanţi suma de 22.476 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut că prin contractul de vânzare (cesiune) de drepturi litigioase autentificat sub nr. x/26.10.2001 la K., I., ca mandatar al numitului H. (decedat, autorul pârâţilor-reclamanţi din prezenta cauză) a convenit cu reclamanta-pârâtă A. cesionarea (vânzarea) dreptului de proprietate litigios asupra imobilului situat în Eforie, lot nr. x, F., jud. Constanţa, compus din teren în suprafaţă de 398, 75 mp şi construcţie alcătuită din trei apartamente, pentru un preţ de 30.000 de dolari SUA (USD), făcându-se menţiunea că acest imobil face obiectul unui litigiu asupra fondului dreptului de proprietate (dosar nr. x/2000 al Tribunalului Constanţa).

Prin decizia civilă nr. 14/C din 17.02.2003 pronunţată asupra unei cereri ce a format obiectul dosarului nr. x/2001 al Tribunalului Constanţa, Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă a admis apelul declarat de H. (prin acelaşi mandatar) şi a dispus obligarea pârâtei S.C. Eforie S.A. să restituie în natură F. (construcţie şi teren aferent) numitului H..

Prin sentinţa nr. 7410/14.05.2007 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. x/26.10.2001 şi s-au reţinut, cu putere de lucru judecat între părţile litigante şi în cauza de faţă, următoarele considerente: autorul reclamanţilor a dat o procură pârâtului I. prin care îl împuternicea pe acesta să "se angajeze în, să tranzacţioneze şi să finalizeze vânzarea proprietăţii din comuna Eforie, judeţul Constanta, lot nr. x, proprietate ce constă într-un teren cu o casă cu trei apartamente", în baza procurii, acesta încheind un contract de (cesiune) vânzare cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. x/26.10.

Cum procura din 21.03.2000 nu făcea nicio referire la vânzarea dreptului litigios, menţionare expresă care se impunea mai ales în condiţiile în care contractul de vânzare cumpărare încheiat era în defavoarea proprietarului, care obţinea un preţ mai mic, faţă de aspectul că bunul său era contestat în justiţie, rezultă că numitul H. nu l-a mandatat pe pârâtul I. pentru vânzarea dreptului de proprietate litigios asupra imobilului, astfel că nu şi-a exprimat consimţământul la încheierea contractului iar lipsa totală a consimţământului este sancţionată cu nulitatea absolută a actului încheiat în dauna proprietarului dreptului transmis (drept litigios la acel moment).

În plus, procura dată pârâtului I. la data de 21.03.2000 emisă pe teritoriul unui stat străin, trebuia să prezinte, pentru a produce efecte pe teritoriul României, apostila prevăzută de O.G. nr. 66/1999.

Distinct de cauzele de nulitate invocate de către reclamanţi, s-a reţinut că, şi dacă s-ar fi menţinut valabilitatea contractului de (cesiune) de drepturi litigioase, pârâta A. ar fi dobândit dreptul de proprietate propriu-zis asupra imobilului situat in Eforie, lot nr. x (F.), judetul Constanţa doar dacă în dosarul expres individualizat în cuprinsul actului nr. 3568/2000 al Tribunalului Constanţa, numitul H. ar fi avut câştig de cauză. Or, se poate observa că, prin sentinţa civilă nr. 77/16.02.2001, s-a anulat acţiunea pentru lipsa calităţii de reprezentant, iar ulterior s-a renunţat la judecata apelului, astfel încât procesul ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2000 al Tribunalului Constanta a fost pierdut.

A concluzionat instanţa de apel că vânzarea de drepturi litigioase este nulă absolut pentru lipsa consimţământului mandantului, care a acordat procură pentru vânzarea unui drept de proprietate consolidat, nelitigios, iar nu pentru vânzarea dreptului de proprietate în stare litigioasă, în condiţiile în care vânzarea dreptului nelitigios ar fi fost una semnificativ mai avantajoasă decât vânzarea unui drept litigios.

Aceste statuări se impun cu puterea lucrului judecat, în sensul art. 1.200 pct. 4 şi art. 1.201 C. civ. 1864, respectiv cu prezumţia absolută de adevăr ataşată acestui efect specific al hotărârilor judecătoreşti dată fiind identitatea de părţi, ca o condiţie esenţială a puterii lucru judecat, părţile din prezenta cauză fiind fie parte în acel litigiu, fie reprezentate de autorii lor, a căror personalitate o continuă.

Instanţa de apel a apreciat că nu poate opera conversiunea unui act juridic (negotium) nul absolut într-un alt act juridic, valabil, ale cărui condiţii de validitate se regăsesc în întregime în acordul de voinţă al părţilor şi reflectă voinţa reală a acestora, făcând abstracţie de cauza de nulitate, ci dimpotrivă, numai în urma unei examinări atente a acesteia din urmă.

Nulitatea absolută pentru inexistenţa consimţământului, în condiţiile depăşirii de către mandatar a limitelor împuternicirii sale este structural incompatibilă cu conversiunea actului nul pentru acest motiv într-un antecontract. De vreme ce s-a reţinut lipsa totală a consimţământului de a vinde al pretinsului mandant (căci depăşirea mandatului echivalează cu lipsa acestuia pentru operaţiunea astfel efectuată, ceea ce înseamnă că nu există în realitate consimţământ din partea mandantului aparent), nu există nicio manifestare de voinţă, nicio intenţie a mandantului care, prin conversiune, să valoreze antecontract. Conversiunea este aşadar prin ipoteză exclusă.

Cu alte cuvinte, de vreme ce s-a judecat irevocabil că H. nu a consimţit la vânzarea dreptului de proprietate în stare litigioasă (ci procura ar fi devenit eficace doar după câştigarea judecătorească irevocabilă a dreptului de proprietate), neexistând aşadar voinţa de a vinde în contextul şi în condiţiile reţinute prin contractul de vânzare (cesiune) drepturi litigioase autentificat sub nr. x/26.10.2001 la K., lipseşte o manifestare de voinţă valabilă ce ar putea constitui suportul volitiv al conversiunii cerute de reclamanţi.

Aşadar, dacă viciul lipsei formei autentice este compatibil cu conversiunea, lipsa ori nevalabilitatea consimţământului exprimat, în mod cert nu este, lipsind însăşi premisa unui acord de voinţă valabil care ar putea, ulterior, să primească efectele care nu contravin regulilor imperative care invalidează vânzarea însăşi.

Prin urmare, a fost respins ca neîntemeiat capătul principal de cerere, lipsind consimţământul necesar (art. 948 pct. 1 C. civ. 1864, aplicabil potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011).

A fost admis capătul de cerere formulat de pârâţii-reclamanţi având ca obiect revendicarea imobilului, cumpărat de autorul pârâţilor-reclamanţi, J., prin actul de vindere-cumpărare autentificat la Tribunalul Constanţa sub nr. x/1938 şi pe care acesta (autorizaţiune emisă de Primarul Oraşului Eforie în anul 1939) a edificat o construcţie cu destinaţie de locuinţă.

Instanţa de apel a avut în vedere faptul că prin decizia civilă nr. 14/C din 17.02.2003 pronunţată asupra unei cereri ce a format obiectul dosarului nr. x/2001, Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă a admis apelul declarat de H. (prin acelaşi mandatar) şi a dispus obligarea pârâtei S.C. Eforie S.A. să restituie în natură F. (construcţie şi teren aferent) numitului H.. Moştenitorii lui H. sunt C., D. şi E..

Chiar dacă reclamanţii au fost între timp evacuaţi prin efectul sentinţei civile nr. 198/2015 a Judecătoriei Constanţa (conform procesului-verbal de evacuare întocmit de O. la 19.05.2015), între părţi încă se dispută calitatea de proprietar asupra imobilului. Ca atare, nu s-ar putea aşadar susţine că revendicarea a rămas fără obiect, admiterea acestei cereri, în temeiul art. 480 C. civ. 1864 (aplicabil faţă de art. 223 din Legea nr. 71/2011, litigiul fiind început anterior Noului C. civ.), fiind de natură a pune capăt oricărui echivoc asupra calităţii pârâţilor-reclamanţi de proprietari şi, în mod necesar, şi de posesori asupra imobilului aflat în litigiu.

Din adresa nr. x/18.02.2019 a oraşului Eforie, astfel cum aceasta a fost explicitată şi completată la solicitarea instanţei prin adresa nr. x/26.03.2019 rezultă că oraşul Eforie a efectuat lucrări de reabilitare, extindere şi modernizare a promenadei turistice superioare (faleza situată peste plaja oraşului Eforie) şi că suprafaţa de 47,08 mp teren cedată în anul 2003 (de către reclamanţii-pârâţi A.) către oraşul Eforie era chiar şi la data deciziei de restituire nr. 14C/2003 a Curţii de Apel Constanţa parte a promenadei superioare, fiind preluată şi scriptic şi nu doar faptic pentru efectuarea lucrărilor de amenajare şi de consolidare a falezei.

În această privinţă, Curtea a constatat că, potrivit înscrisurilor dosarului coroborate cu faptele de notorietate publică şi ca atare scutite de dovadă, potrivit art. 255 alin. (2) C. proc. civ., referitoare la consolidarea falezei din Eforie prin investiţii efectuate cu fonduri europene, schimbul convenit prin contractul de schimb autentificat sub nr. x/21.10.2003 la M. a avut ca scop afectarea unei părţi din terenul imobilului la care se referă procesul, în configuraţia iniţială a respectivului teren, scopului de utilitate publică al consolidării falezei din Eforie, care era - notoriu - în curs de eroziune ce putea deveni periculoasă pentru imobile, inclusiv pentru cel aparţinând pârâţilor-reclamanţi; aşadar, acea parte din teren a fost supusă unei exproprieri amiabile şi în schimb s-a primit o suprafaţă de teren echivalentă în altă parte a imobilului, motiv pentru care pârâţii-reclamanţi nu pot susţine cu temei că această operaţiune le-ar fi inopozabilă şi nici pretinde partea de teren cedată oraşului Eforie şi care actualmente a devenit parte a domeniului public. Altfel spus, dacă o expropriere litigioasă ar fi fost indiscutabil opozabilă pârâţilor-reclamanţi, o expropriere efectuată amiabil, prin schimb de terenuri, astfel cum Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică permite (conform, spre exemplu art. 18 alin. (2), art. 24 din lege), este de asemenea opozabilă acestora pentru identitate de raţiune (în sensul că, dacă ar fi deţinut imobilul în epoca schimbului, ar fi consimţit la rândul lor acel schimb sau, alternativ, ar fi suferit exproprierea prin hotărâre judecătorească).

Or, schema anexă la adresa nr. x/26.03.2019 relevă clar că suprafaţa cedată (A) era oricum, şi în tot cazul este în prezent, parte a aleii publice, de promenadă, fiind afectată limpede scopului de utilitate publică descris anterior, iar suprafaţa din spatele terenului (B) este liberă de orice afectare similară şi se află actualmente în componenţa terenului în configuraţia sa actuală, care nu a pierdut nimic, ci doar a suferit în finalul faptic şi juridic al lucrurilor o translatare care nu este cu nimic prejudiciabilă, dimpotrivă.

Totodată, dacă în cazul unei vânzări pârâţii-reclamanţi ar fi putut replica faptul că nu au încasat preţul (însă şi în acest caz ar fi avut drept de regres în contra posesorilor neproprietari care au încasat acel preţ fără drept), în cazul schimbului, ei beneficiază de o suprafaţă de teren egală, situată în extensia parcelei lor, beneficiind totodată de accesul deplin la faleza consolidată şi care încorporează suprafaţa de teren cedată, pârâţii-reclamanţi fiind avantajaţi de operaţiunile de consolidare a falezei care, pe de-o parte, au pus în siguranţă imobilul şi pe de altă parte i-au mărit valoarea de piaţă, prin accesul facil şi sigur spre şi dinspre promenada falezei mării.

Ca atare, instanţa de apel a admis în parte cererea reconvenţională precizată şi a dispus obligarea reclamanţilor-pârâţi la lăsarea imobilului în deplină proprietate şi posesie a imobilului situat în Eforie Nord str. x lotul A, imobil format din teren în suprafaţă de 398,75 mp şi construcţie F., în configuraţia rezultată în urma contractului de schimb autentificat sub nr. x/21.10.2003 la M., iar nu a terenului în configuraţia iniţială; pe cale de consecinţă, a fost respinsă cererea în revendicare formulată în contradictoriu cu oraşul Eforie, ca neîntemeiată.

Reclamanţii pârâţi au solicitat, în subsidiar, obligarea pârâţilor-reclamanţi la plata sumei de 500.000 RON contravaloare îmbunătăţiri aduse imobilului şi recunoaşterea unui drept de retenţie până la plata acestei sume.

Statuând asupra caracterului necesar sau util al acestor îmbunătăţiri, instanţa de apel a avut în vedere constatarea expertului tehnic P., coroborată cu înscrisurile dosarului că lucrările de desfiinţare a unor elemente de construcţie, ca şi orice intervenţie asupra structurii impun existenţa prealabilă a unei expertize tehnice cu privire la structura de rezistenţă care să dea soluţii de consolidare calculate şi avizate ştiinţific, soluţii reluate apoi într-un proiect tehnic, aprobat printr-o autorizaţie de construire. Or, toate aceste elemente - expertiză tehnică, proiect tehnic şi autorizaţie tehnică - lipsesc, în aceste condiţii nefiind posibilă demonstrarea ştiinţifică şi obiectivă a utilităţii lucrărilor efectuate - dimpotrivă, expertul remarcând că prin desfiinţarea unor pereţi, aceştia nu mai au corespondenţă pe înălţime, ceea ce periclitează structural imobilul.

Singurele probe concrete prezentate de reclamanţii-pârâţi cu privire la aceste lucrări efectuate constau în fotografii ale unor lucrări de consolidare a fundaţiei şi de zugrăvire a exteriorului, nefiind însă suficiente pentru a releva nici perioada, nici obiectul şi natura exactă a intervenţiilor efectuate, nici calitatea materialelor folosite şi nici efectul lor asupra construcţiei din punct de vedere tehnic.

Neexistând niciun document justificativ, nicio factură, niciun deviz, ci doar amintirile inerent vagi ale martorului Q., audiat în apel, care a relatat anumite categorii de lucrări efectuate, ca şi expertiza tehnică ce evaluează ipotetic anumite categorii de lucrări, atrăgând însă atenţia că aptitudinea lor reală de a fi necesare sau măcar utile nu poate fi evaluată fără proiect tehnic, expertiză tehnică, autorizaţie de construcţie, proces-verbal de recepţie, Curtea nu a reţinut caracterul necesar/util al lucrărilor, întrucât simpla lor enumerare şi chiar caracterul prima facie util nu poate înlătura concluzia că orice intervenţie asupra structurii de rezistenţă a unui imobil fără proiect tehnic şi autorizaţie poate fi chiar dăunătoare. După epoca lucrărilor efectuate (2003 - 2004), reclamanţii-pârâţi s-au aflat în posesia imobilului până în anul 2015 şi au beneficiat de respectivele îmbunătăţiri, aptitudinea acestora de a salvgarda substanţa imobilului şi după data restituirii nefiind dovedită, câtă vreme aceasta nu a fost demonstrată nici ab initio, ca urmare a manierei empirice şi în esenţă neverificabile în care s-au efectuat lucrările. Această chestiune obiectivă nu a fost considerată o carenţă a expertizei tehnice în construcţii, care nu poate verifica realitatea şi mai ales adecvarea tehnică a lucrărilor efectuate decât pe temeiul unor documente justificative care, pe lângă faptul că sunt imperativ prevăzute de legislaţia în materie de urbanism şi construcţii civile, sunt indispensabile aprecierii caracterului necesar/util sau, dimpotrivă, nenecesar ori chiar dăunător al unor intervenţii care, chiar bine intenţionate, dacă nu sunt realizate cum trebuie este necesar să fie înlăturate ulterior şi refăcute. Desigur, din depoziţiile martorilor, coroborate cu răspunsul expertului la obiecţiuni rezultă că au fost efectuate anumite lucrări care, teoretic, ar putea fi calificate drept necesare şi utile, îndeosebi la fundaţie şi la demisol, dar o atare calificare nu poate fi făcută ipotetic şi în abstract, ci cel care reclamă contravaloarea acestor îmbunătăţiri trebuie să dovedească în concret şi într-o manieră certă faptele generatoare ale pretenţiei sale (art. 10, art. 249 C. proc. civ.), reclamanţii fiind finalmente în culpă pentru că nu au urmat paşii necesari şi nu şi-au preconstituit la vremea potrivită înscrisurile necesare, prescrise de legislaţia în domeniu.

8. Recursul

Împotriva deciziei nr. 1074 din 2 iulie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă au declarat recurs reclamanţii B. şi A..

În dezvoltarea motivelor de recurs încadrate în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că decizia pronunţată de instanţa de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 166 din acelaşi cod, care reglementează puterea de lucru judecat.

În susţinerea acestei critici, recurenţii au menţionat că instanţa de apel a respins cererea privind aplicarea conversiunii actului juridic, reţinând forţat că depăşirea limitelor mandatului echivalează cu lipsa consimţământului.

Au arătat că, pe de o parte, această concluzie eronată a curţii încalcă puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 7410 din 14 mai 2007 pronunţate de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, prin care s-a reţinut că "mandatul dat de H. către I. priveşte vânzarea dreptului de proprietate propriu zis asupra imobilului, în timp ce prin contractul de vânzare cumpărare de drepturi litigioase, autentificat sub nr. x/26.10.2001, s-a realizat dreptul de proprietate litigios."

În raport de aceste considerente ale sentinţei civile menţionate, instanţa nu mai putea să analizeze condiţiile conversiunii actului juridic prin prisma consimţământului părţii.

Pe de altă parte, recurenţii au susţinut că nu a existat o depăşire a limitelor mandatului, faţă de regimul juridic al dreptului litigios. Acesta prevede că dreptul este litigios dacă există un proces început şi neterminat cu privire la existenţa şi întinderea sa. Or, procesul este neterminat până la pronunţarea unei hotărâri definitive asupra fondului dreptului, legea nefăcând distincţie cu privire la natura acestuia sau a lucrului, fiind însă important ca dreptul, obiect al vânzării, să constituie fondul dreptului litigios asupra căruia poartă procesul.

Au afirmat că, prin vânzarea efectuată, cumpărătorul se subrogă în drepturile şi obligaţiile vânzătorului şi preia poziţia acestuia în procesul aflat pe rol, scopul vânzării rămânând acelaşi (obţinerea dreptului de proprietate asupra imobilului), diferenţa fiind că recurenţii şi-au asumat riscul pierderii litigiului.

În raport de aceste argumente, au învederat că este de necontestat consimţământul defunctului H. cu privire la vânzarea imobilului din litigiu, astfel că nu există vreun impediment pentru aplicarea conversiunii actului juridic, definită ca principiul potrivit căruia manifestarea unei voinţe în cadrul unui act nul poate valora, independent de soarta acelui act, ca alt act juridic. Conversiunea are sens şi îşi realizează finalitatea numai dacă actul subsecvent, fiind valabil, are vocaţia de a-şi produce efectele.

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare este semnat de recurentă şi de numitul I., în calitate de mandatar al defunctului H., având natura unui înscris sub semnătură privată şi neexistând vreo clauză contractuală care să excludă conversiunea actului juridic.

Recurenţii au susţinut că preţul solicitat de către defunct (30.000 USD) a fost achitat, iar de la data încheierii contractului de drepturi litigioase şi până la data decesului său, acesta nu a efectuat vreun demers cu privire la anularea vânzării şi nici nu i-a împiedicat să execute lucrările de îmbunătăţire ale construcţiei, aspecte ce nasc prezumţia simplă că a fost de acord cu vânzarea imobilului.

Pentru aceste argumente, au învederat că a operat conversiunea actului juridic, iar contractul de drepturi litigioase are natura unui antecontract de vânzare-cumpărare, impunându-se pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Printr-o altă critică, recurenţii au susţinut că soluţia pronunţată de instanţa de apel cu privire la admiterea acţiunii în revendicare a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 480 C. civ.

În acest sens, au afirmat că intimaţii nu au făcut dovada existenţei titlului de proprietate pentru imobilul în configuraţia actuală, în condiţiile în care suprafaţa de teren de 47,08 mp a fost obţinută de către recurenţi prin contractul de schimb nr. x din 21 octombrie 2013, printr-un titlu de proprietate valabil.

Astfel, au arătat că situaţia reţinută de instanţă, potrivit căreia o eventuală expropriere pe cale judecătorească ar fi fost opozabilă intimaţilor, pentru identitate de raţiune şi exproprierea amiabilă este opozabilă, contravine oricărei norme de drept, în condiţiile în care contractul de schimb nr. x din 21 octombrie 2003 este un înscris autentic, valabil, care reprezintă rezultatul voinţei recurenţilor şi a Oraşului Eforie Nord, astfel încât va produce efecte doar între părţile semnatare, iar nu şi în ceea ce îi priveşte pe intimaţi.

Recurenţii au susţinut că instanţa de apel a aplicat şi interpretat greşit dispoziţiile art. 997 C. civ.

Analizând capătul de cerere privind obligarea intimaţilor la plata contravalorii îmbunătăţirilor, instanţa de apel a reţinut că, în lipsa unui proiect şi a unei autorizaţii, nu se poate stabili caracterul necesar şi util al acestora. Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurenţii au arătat că, din probele administrate (fotografii şi declaraţii de martori), reiese că imobilul se afla într-o stare avansată de degradare, astfel că au fost necesare lucrări ample pentru ca acesta să poată fi locuit.

Faptul că nu s-a prezentat un proiect şi o autorizaţie, a fost apreciat de recurenţi că nu este de natură să justifice concluzia instanţei în sensul că "lucrările efectuate periclitează structural imobilul", întrucât acestea au fost efectuate cu aproximativ 17 de ani în urmă, perioadă în care imobilul nu a suferit nicio modificare la nivelul structurii. Acest aspect creează prezumţia simplă că, deşi nu există autorizaţie, lucrările au fost efectuate conform normelor legale în vigoare.

Recurenţii au făcut referire la expertiza întocmită în apel, susţinând că expertul a identificat toate lucrările, pe care le-a apreciat ca fiind necesare şi utile, având o valoare de 412.010 RON. Contravaloarea acestor lucrări nu este una derizorie, astfel încât este de necontestat sporul de valoare adus imobilului.

Ca atare, au apreciat că sunt incidente dispoziţiile art. 997 C. civ., intimaţii fiind ţinuţi să achite cheltuielile efectuate de către recurenţi, chiar şi în situaţia în care s-ar reţine reaua lor credinţă, întrucât, în caz contrar, s-ar ajunge la o îmbogăţire fără justă cauză.

9. Întâmpinările

Prin întâmpinarea formulată la 5 noiembrie 2021, în termenul legal, intimatul Oraşul Eforie, prin primar, a arătat că nu este parte interesată în raporturile juridice referitoare la dreptul de proprietate.

La rândul său, prin întâmpinarea depusă la 12 noiembrie 2021, în termenul procedural, intimaţii E., C. şi D. au solicitat respingerea recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prin prima critică formulată prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. se pretinde încălcarea de către instanţa de apel, la momentul verificării valabilităţii conversiunii contractului de cesiune de drepturi litigioase în promisiune de vânzare, a efectelor puterii de lucru judecat ale unui considerent din cuprinsul sentinţei civile nr. 7410/14.05.2007.

Critica este nefondată. Astfel, conversiunea unui act juridic presupune înlocuirea actului nul cu un act juridic valabil în considerarea manifestării de voinţă a părţilor ca producătoare de efecte juridice specifice unui alt act juridic, valabil. Prin urmare, condiţia premisă a acceptării unei conversiuni a actului juridic este ca actul socotit valabil să îndeplinească toate condiţiile de validitate prin clauzele inserate în chiar cuprinsul actului anulat.

În cauză, solicitarea recurenţilor ca actul de vânzare a dreptului litigios, căruia pe cale judiciară i s-a aplicat sancţiunea nulităţii, să fie considerat valabil ca promisiune de vânzare cumpărare pentru imobil, nu poate fi validată întrucât cauza nulităţii actului iniţial a fost însăşi lipsa consimţământului vânzătorului, împrejurare ce se răsfrânge şi asupra convenţiei pe care recurenţii reclamanţi o solicită a fi recunoscută pe cale judiciară.

Astfel, prin sentinţa civilă nr. 7410 din 14 mai 2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a reţinut că mandatarul şi-a depăşit limitele mandatului, încheind un contract aleatoriu pentru înstrăinarea dreptului de proprietate ce făcea, la momentul vânzării, obiectul unui litigiu, deşi mandatul fusese dat pentru vânzarea unui drept consolidat.

Aceasta ar fi presupus ca preţul vânzării să corespundă valorii de piaţă, fără diminuarea generată de riscul pe care cumpărătorii şi l-au asumat, de a pierde procesul, factor ce a definit contractul încheiat.

În plus, s-a reţinut că dosarul menţionat în actul de vânzare a bunului litigios nu a avut ca rezultat pronunţarea unei soluţii pe fondul dreptului, acţiunea fiind respinsă pentru lipsa calităţii de reprezentant a mandatarului, fiind iniţiat un alt litigiu, în procedura Legii nr. 10/2001, în care a fost admisă acţiunea fostului proprietar şi s-a dispus restituirea în natură a imobilului.

Cesionara dreptului litigios, reclamanta din prezenta cauză, nu a figurat în acea cauză ca succesor cu titlu particular al proprietarului-cedent, pentru ca dreptul de proprietate să fie recunoscut direct în patrimoniul său, dimpotrivă, cererea sa de intervenţie în interesul moştenitorilor acestuia, formulată în faza recursului în contestaţia la decizia emisă în baza Legii nr. 10/2001, a fost respinsă întrucât contractul de cesiune priveşte drepturi litigioase ce formează obiectul altui dosar.

În mod corect instanţa de apel a apreciat că vânzarea dreptului litigios nu poate fi valabilă ca promisiune de vânzare a dreptului consolidat întrucât lipseşte consimţământul vânzătorului asupra celorlate clauze ale convenţiei. Or, în cazul unei promisiuni de vânzare, hotărârea judecătorească ce ţine loc de act de vănzare cumpărare suplineşte lipsa formei autentice, fără a putea interveni asupra altor elemente de validitate ale unui transfer de proprietate convenite anterior.

Prin urmare, operaţiunea de conversiune a actului translativ de proprietate în obligaţie de a face, ar fi implicat menţinerea celorlalte clauze contractuale, inclusiv a preţului. Cum deja s-a reţinut lipsa consimţământului iar preţul a fost stabilit în raport cu un alt obiect al vânzării, drept litigios ce a imprimat un caracter aleatoriu contractului, denaturând voinţa mandantului, aceste clauze nu pot fi preluate ca valide în convenţia având ca obiect o obligaţie de a face, cu simplul argument că voinţa internă a părţii a fost de a înstrăina imobilul.

Or, lipsa unei condiţii de fond cum este cea a consimţământului paralizează posibilitatea de a solicita în instanţă constatarea neîndeplinirii obligaţiei vânzătorului de a proceda la întocmirea formei autentice, întrucât acesta nu a convenit asupra conţinutului convenţiei astfel cum este solicitat de reclamanţi.

Recurenţii au susţinut că prin respingerea solicitării de conversiune a actului juridic s-ar încălca puterea de lucru judecat a considerentului cuprins în sentinţa civilă nr. 7410 din 14 mai 2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, prin care s-a reţinut că "mandatul dat de H. către I. priveşte vânzarea dreptului de proprietate propriu zis asupra imobilului, în timp ce prin contractul de vânzare cumpărare de drepturi litigioase, autentificat sub nr. x/26.10.2001, s-a realizat dreptul de proprietate litigios."

Nu poate fi reţinută interpretarea dată de recurenţi acestei instituţii juridice în sensul că afirmaţia instanţei, necontestată de părţile litigante, ar valida, prin efectul puterii de lucru judecat, o condiţie de fond a promisiunii de vânzare, respectiv existenţa unui consimţământ valabil, aptă a fi utilizată în cauza privind validarea vânzării. Aceasta întrucât considerentul, care nu are caracter decisiv, şi nici măcar decizoriu, întrucât nu dezleagă pe cale principală sau incidentală un aspect litigios din acea cauză, a fost utilizat în contextul specific acelei hotărâri, ca argument în sublinierea nerespectării obiectului procurii, cu referire strică la contractul de mandat.

Or, în cauza dedusă prezentei judecăţi, se analizează strict valabilitatea condiţiilor de fond ale unei promisiuni de vânzare, context în care, în mod corect, s-a impus cu putere de lucru judecat, considerentul decisiv al lipsei consimţământului la înstrăinarea dreptului litigios, ceea ce a atras, pe lângă nulitatea contractului autentic, constatarea neîndeplinirii aceleiaşi condiţii de fond şi în analiza obligaţiei de a face. Prin urmare, astfel cum s-a menţionat deja, dispoziţia trasată mandatarului, de către proprietar, prin contractul de mandat, de vânzare a imobilului, nu valorează consimţământ valabil în cuprinsul promisiunii de vânzare întrucât clauzele intrinseci ale unei atare convenţii nu se pot modifica.

Împrejurarea susţinută de recurenţi în sensul că, de la data încheierii contractului de drepturi litigioase şi până la data decesului său, vânzătorul nu a efectuat vreun demers cu privire la anularea vânzării şi nici nu i-a împiedicat să execute lucrările de îmbunătăţire ale construcţiei, aspecte ce nasc prezumţia simplă că ar fi fost de acord cu vânzarea imobilului, nu este de natură a confirma o cauză de nulitate expresă şi absolută, reţinută cu putere de lucru judecat în litigiul anterior.

O altă critică întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este în sensul că soluţia pronunţată de instanţa de apel cu privire la admiterea acţiunii în revendicare a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 480 C. civ.. În acest sens, recurenţii consideră că intimaţii nu au făcut dovada existenţei titlului de proprietate pentru suprafaţa de teren de 47,08 mp, în condiţiile în care aceştia au obţinut-o prin contractul de schimb nr. x din 21 octombrie 2003, înscris autentic, valabil, care reprezintă rezultatul voinţei recurenţilor şi a Oraşului Eforie Nord, astfel încât va produce efecte doar între părţile semnatare, iar nu şi în ceea ce îi priveşte pe intimaţi, ipoteza instanţei referitoare la faptul că ar fi o expropriere amiabilă ce le este opozabilă, contravenind oricărei norme de drept.

Critica este nefondată. Astfel, contractul de schimb a fost încheiat pentru satisfacerea unui interes public şi anume pentru a da posibilitate unităţii administrativ teritoriale să consolideze faleza municipiului în pericol de prăbuşire. Prin urmare în mod corect instanţele de fond au atribuit contractului de schimb efectele unei proceduri de expropriere pe cale amiabilă, operând practic o subrogaţie cu titlu particular în dreptul de proprietate asupra terenului care a devenit parte integrantă din proprietate şi urmează acelaşi regim juridic cu aceasta. Nu se poate aprecia că actul de schimb reprezintă un titlu distinct de proprietate al reclamanţilor pentru porţiunea de teren ce face obiectul tranzacţiei, în condiţiile în care la baza încheierii lui a stat contractul de cesiune drepturi litigioase în prezent anulat, ceea ce presupune că raţionamentul judiciar care a stat la baza admiterii acţiunii în revendicare pentru restul terenului este valabil şi în ceea ce priveşte suprafaţa de 47,08 mp, astfel că în procesul de comparare de titluri, se constată că recurenţii reclamanţi nu fac dovada unui titlu mai bine caracterizat.

Ultima critică vizează greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 997 C. civ., în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la contravaloarea îmbunătăţirilor, instanţa de apel reţinând eronat, în opinia recurenţilor, că, în lipsa unui proiect şi a unei autorizaţii, nu se poate stabili caracterul necesar şi util al acestora. Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurenţii au arătat că, din probele administrate (fotografii şi declaraţii de martori), reiese că imobilul se afla într-o stare avansată de degradare, astfel că au fost necesare lucrări ample pentru ca acesta să poată fi locuit. Întrucât în perioada de 17 ani scursă de la data efectuării acestora imobilul nu a suferit nicio modificare la nivelul structurii se creează prezumţia simplă că, deşi nu există autorizaţie, lucrările au fost efectuate conform normelor legale în vigoare.

În plus, susţin că expertiza a identificat şi a evaluat îmbunătăţirile necesare şi utile la 412.010 RON, contravaloare ce nu este una derizorie, astfel că este de necontestat sporul de valoare adus imobilului pentru care intimaţii sunt obligaţi să îi despăgubească, chiar şi în situaţia în care s-ar reţine reaua lor credinţă, întrucât, în caz contrar, s-ar ajunge la o îmbogăţire fără justă cauză.

Şi această susţinere urmează a fi respinsă, Înalta Curte constatând că în apel a fost analizat caracterul necesar şi util al îmbunătăţirilor, ocazie cu care instanţa a reţinut că reclamanţii nu au dovedit în concret şi cert faptele generatoare ale pretenţiilor lor şi nu şi-au preconstituit înscrisurile necesare prevăzute de legislaţia în domeniu. Astfel, instanţa a considerat că, în lipsa unor documente tehnice (expertiză, proiect, autorizaţie) care să fi stabilit soluţii de consolidare avizate ştiinţific şi a documentelor contabile justificative (factură, deviz), nu poate fi demonstrată nici utilitatea desfiinţării elementelor de construcţie şi a modificărilor aduse structurii de rezistenţă şi nici aptitudinea reală de a fi necesare, în condiţiile în care expertiza tehnică a evaluat ipotetic anumite categorii de lucrări.

Prin urmare, se constată că instanţa de apel nu a negat, de principiu, dreptul reclamanţilor la despăgubiri considerând că nu le-ar fi aplicabil art. 997 C. civ., ci a apreciat că existenţa îmbunătăţirilor şi caracterul lor necesar şi util nu au fost dovedite cu mijloacele probatorii prevăzute de lege, prin urmare a respins cererea cu argumente ce ţin de netemeinicia pretenţiilor acestora. Cum în recurs nu se poate proceda la o reinterpretare a probatoriului administrat în faţa instanţelor devolutive, critica formulată sub acest aspect urmează a fi repinsă întrucât nu se încadrează în teza prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., neconstituind un aspect de nelegalitate cenzurabil în calea de atac extraordinară a recursului.

Pentru aceste motive, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

Conform art. 274 alin. (1) C. proc. civ., va obliga pe recurenţii-reclamanţi la plata către intimaţii-pârâţi a sumei de 5.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată cu titlu de onorariu avocaţial, redus conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ. în raport de complexitatea cauzei şi volumul activităţii derulate în faţa instanţei de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva deciziei nr. 1074A din 2 iulie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Obligă pe recurenţii-reclamanţi la plata către intimaţii-pârâţi a sumei de 5.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 25 noiembrie 2021.