Lease termination for significant damage and cohabitation obstruction: sufficiency of documentary evidence and scope of cassation review
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appellant’s appeal as unfounded, thereby upholding the lower courts’ decisions that rejected the landlord’s action for termination of the lease and eviction. The dispute concerned a civil claim where the landlord sought to rescind a residential lease agreement and evict the tenant, alleging that the tenant had caused significant damage to common areas and engaged in disruptive behavior violating public order. The landlord argued that the lower courts violated Article 24(b) of Law No. 114/1996 by erroneously evaluating documentary evidence and failing to recognize that the tenant’s conduct made cohabitation impossible. The Supreme Court held that the appeal was unfounded because the lower instances had not factually established that the tenant caused the alleged damages or exhibited the requisite behavior; consequently, there was no violation of the statutory lease termination grounds. Furthermore, the court determined that the documentary evidence submitted with the appeal merely confirmed previously examined facts without establishing the material elements required for eviction, rendering the claims under the specific recourse grounds inapplicable.
Legislator headnote
AI generatedart. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996, art. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 305 C. proc. civ, art. 304 C. proc. civ, art. 312 alin. (1) C. proc. civ; Lease termination for significant damage and cohabitation obstruction: sufficiency of documentary evidence and scope of cassation review: The dispute concerned a civil claim where the landlord sought to rescind a residential lease agreement and evict the tenant, alleging that the tenant had caused significant damage to common areas and engaged in disruptive behavior violating public order. The landlord argued that the lower courts violated Article 24(b) of Law No. 114/1996 by erroneously evaluating documentary evidence and failing to recognize that the tenant’s conduct made cohabitation impossible. The Supreme Court held that the appeal was unfounded because the lower instances had not factually established that the tenant caused the alleged damages or exhibited the requisite behavior; consequently, there was no violation of the statutory lease termination grounds. Furthermore, the court determined that the documentary evidence submitted with the appeal merely confirmed previously examined facts without establishing the material elements required for eviction, rendering the claims under the specific recourse grounds inapplicable.
Keywords
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă din 1 septembrie 2003 reclamanta A.F.I. București a chemat în judecată pe pârâtul I.L. solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. 21453 din 10 august 1999 și evacuarea pârâtului din locuința situată în București.
Motivând acțiunea reclamanta a susținut că pârâtul a încălcat clauzele contractuale prin distrugeri importante cauzate părților comune ale imobilului în care se află locuința ce i-a fost închiriată (spargerea geamurilor și a ușilor, deteriorarea balustradei), ca urmare a scandalurilor provocate, precum și prin tulburarea liniștii colocatarilor, cărora le-a adresat injurii și expresii de natură să le lezeze demnitatea, fiind și sancționat contravențional conform Legii nr. 61/1991.
Acțiunea astfel motivată a fost respinsă ca nefondată prin sentința civilă nr. 6106 din 8 octombrie 2003 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București.
Instanța a constatat că faptele imputate pârâtului nu au fost săvârșite în exclusivitate de acesta, reprezentând manifestări ale tuturor locatarilor, între care există o stare conflictuală generată de deconectarea întregului imobil de la rețelele de alimentare cu apă și gaze pentru neplata facturilor către furnizori, astfel nu pot fi reținute ca temei pentru rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtului din locuința închiriată.
Apelul declarat de reclamantă a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 305 A din 19 februarie 2004 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă.
Instanța de apel a constatat că, în dovedirea acțiunii reclamanta a administrat în primă instanță numai proba cu înscrisuri, constând în reclamația colocatarilor înregistrată sub nr. 18786 din 6 august 2002 și în adresa Secției 3 de Poliție înregistrată sub nr. 26018 din 28 octombrie 2002, fără a solicita suplimentarea probatoriului în apel, iar probele de mai sus nu se coroborează cu restul probatoriului, nefăcând dovada existenței cauzelor de reziliere prevăzute prin art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996, anume pricinuirea de către chiriaș de însemnate stricăciuni locuinței și comportamentului chiriașului care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
Reclamanta a declarat recurs solicitând casarea hotărârilor pronunțate în cauză și, pe fond, admiterea acțiunii sale în privința ambelor capete de cerere.
Enunțând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamanta a susținut că înscrisurile cercetate de instanța de apel contrazic situația de fapt reținută de instanță și confirmă susținerile reclamantei, că probele administrate de pârât nu sunt relevante în soluționarea pricinii, iar alte trei înscrisuri, pe care le-a depus în recurs potrivit art. 305 C. proc. civ., demonstrează comportamentul imputat pârâtului.
Conchide, ca urmare, reclamanta că în modul arătat a făcut pe deplin dovada că pârâtul chiriaș a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței și, prin comportamentul său, face imposibilă conviețuirea și împiedică folosirea normală a locuinței, fiind astfel incidente dispozițiile art. 24 lit. b) pct. 2 și 3 din Legea nr. 114/1996, care au fost încălcate de către instanțe.
Recursul nu este întemeiat.
Deși a invocat în mod expres motivul de recurs prevăzut prin art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea recursului reclamanta s-a rezumat la a susține că instanțele au săvârșit o greșeală gravă de fapt, decurgând din aprecierea eronată a probelor administrate.
Asemenea susținere nu constituie însă motiv de recurs în reglementarea dată prin art. 304 C. proc. civ. modificat prin O.U.G. nr. 138/2000.
Hotărârile ar fi putut fi calificate ca fiind date cu încălcarea legii, anume a dispozițiilor art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996, numai dacă instanțele ar fi respins acțiunea deși ar fi constatat că pârâtul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței și/sau a avut un comportament care face imposibilă conviețuirea ori împiedică folosirea normală a locuinței.
Ori, asemenea situații de fapt nu au fost reținute de către instanțe.
Nici înscrisurile depuse cu asemenea scop în recurs nu fac dovada temeiniciei acțiunii.
Prin aceste din urmă înscrisuri nu se fac noi dovezi ci doar se confirmă conținutul înscrisurilor depuse de reclamantă în sprijinul susținerilor sale din acțiune, care au fost examinate în primă instanță și în apel.
Ca urmare, nu există încălcarea legii imputată de reclamantă, recursul fiind astfel nefondat, urmând a fi respins ca atare potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de Consiliul General al Municipiului București, A.F.I. împotriva deciziei nr. 305A din 19 februarie 2004 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 martie 2005.