Classification of security and cleaning contracts as administrative acts requiring majority consent in forced co-ownership

Şedinţa publică din data de 10 iunie 2021

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă sub nr. x/2018, la data de 14 februarie 2018, reclamanta A. "A." a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi Regia Autonomă - Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat (RA APPS), ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâţilor la plata sumei de 210.424 RON, cu titlu de cotă-parte în valoare de 71,34% din suma de 294.960 RON, achitată de către reclamantă în perioada 01.02.2015 - 4.03.2018, reprezentând contravaloarea serviciilor de pază - control acces poartă pentru imobilul deţinut de părţi din Bucureşti, Calea x, precum şi a serviciilor de curăţenie pentru spaţiile comune din acelaşi imobil, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 647 alin. (3), art. 654 alin. (1) şi art. 655 C. civ.

Pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar pe fond a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de Tribunalul Bucureşti:

Prin sentinţa civilă nr. 2018 din 12 noiembrie 2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a respins, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, a admis cererea formulată de reclamanta A. "A." în contradictoriu cu pârâţii Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat, a obligat pârâta Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat la plata sumei de 210.424 RON, către reclamanta A. "A.", în calitate de administrator al cotei din imobilul situat în Bucureşti, Calea x, proprietatea Statului Român şi la plata sumei de 7814 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă de timbru şi onorariu expert desemnat de instanţă), către aceeaşi reclamantă.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de Apel Bucureşti:

Prin decizia nr. 1619 din 2 decembrie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelurile formulate de pârâţii Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice împotriva sentinţei nr. 2018 din 12 noiembrie 2018, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în contradictoriu cu reclamanta A. "A.", a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că a respins acţiunea, ca neîntemeiată, a păstrat soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român şi a respins cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

4. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei nr. 1619 din 2 decembrie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs reclamanta A. "A.".

Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la data de 7 iulie 2020, sub nr. x/2018, fiind repartizată aleatoriu, spre soluţionare, Completului nr. 8.

Prin cererea de recurs întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a solicitat admiterea căii de atac exercitate, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, întrucât soluţia pronunţată este nelegală, fiind rezultatul încălcării şi aplicării greşite a normelor de drept material.

A arătat că în mod greşit a apreciat curtea că împărţirea cheltuielilor făcute de recurentă pentru a asigura paza imobilului şi curăţenia în spaţiile comune trebuie să se realizeze în conformitate cu regulile şi principiile guvernate de Legea nr. 230/2007, deoarece această chestiune fusese deja tranşată cu putere de lucru judecat printr-o altă hotărâre judecătorească, definitivă şi irevocabilă.

Chiar prin acţiunea introductivă, recurenta a solicitat instanţei să observe că în dosarul nr. x/2010 s-a judecat cererea formulată de BNP A. şi B., în contradictoriu cu Statul Român şi RA APPS, având ca obiect, printre altele, şi "stabilirea cotelor în care se suportă cheltuielile determinate de administrarea, întreţinerea şi conservarea bunului comun". Prin decizia nr. 4052 din 29 noiembrie 2017, Tribunalul Bucureşti a dispus în sensul că "stabileşte cotele din dreptul de proprietate deţinute de părţi astfel: reclamantul BNP A. deţine cota de proprietate de 13,36%, reclamanta B. deţine cota de proprietate de 15,30%, iar pârâta deţine cota de proprietate de 71,34%", respectiv "constată că părţile suportă cheltuielile determinate de administrarea, întreţinerea şi conservarea imobilului proporţional cu cotele de proprietate".

Aşadar, modalitatea de împărţire a acestor categorii de cheltuieli nu mai putea face obiectul unei noi analize în apel, fiind suficient doar să se verifice şi să se stabilească dacă cheltuielile efectuate de reclamantă pentru plata serviciilor de pază a imobilului şi de curăţenie a spaţiilor comune intră sau nu în categoria cheltuielilor de administrare, întreţinere şi conservare a imobilului.

Or, în speţă, în mod nelegal instanţa de apel a procedat la analizarea temeiniciei pretenţiilor recurentei prin raportare la H.G. nr. 1588/2007 (Normele metodologice referitoare la asociaţiile de proprietari) şi ale Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

Procedând astfel, a încălcat unul din efectele legale ale hotărârii judecătoreşti irevocabile pronunţate într-o cauză civilă între aceleaşi părţi şi în legătură cu aceleaşi raporturi juridice de coproprietate forţată, care ar trebui să se bucure de autoritate de lucru judecat şi să fie opozabilă părţilor. Curtea a golit de orice conţinut şi efect juridic dispozitivul deciziei nr. 4052 din 29 noiembrie 2017, referitor la modul în care coproprietarii din condominiu vor fi ţinuţi să împartă cheltuielile, despre care o altă instanţă s-a pronunţat şi a stabilit că vor fi suportate "proporţional cu cotele de proprietate", spre deosebire de dispoziţiile Legii nr. 230/2007, care reglementează că o parte din cheltuieli vor fi împărţite în funcţie de numărul de persoane care folosesc imobilul/locuiesc în condominiu.

De altfel, efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat a mai fost recunoscut şi aplicat de instanţele judecătoreşti şi în dosarul nr. x/2013, având ca obiect acţiunea în pretenţii formulată de RA APPS în contradictoriu cu BNP A., prin care s-a solicitat obligarea reclamantei de faţă la plata sumei de 9.908,74 RON, cu titlu de cote întreţinere şi dobânda legală, calculate în cadrul condominiului din Bucureşti, Calea x, pentru perioada decembrie 2012 - martie 2014. Prin decizia civilă nr. 3297A din 25 octombrie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis numai în parte acţiunea RA APPS, obligând BNP A. la plata doar a sumei de 3.780,52 RON, după ce a reţinut mai întâi că aceste cheltuieli trebuie calculate conform regulii stabilite prin hotărâre judecătorească, cenzurând susţinerile RA APPS, în sensul că ar fi îndreptăţită să calculeze în continuare cheltuielile conform regulilor aplicabile asociaţiilor de proprietari.

Recurenta a mai susţinut că în mod greşit instanţa de apel a interpretat şi a aplicat dispoziţiile art. 640 şi art. 641 C. civ., apreciind că pretenţiile deduse judecăţii vizează cheltuieli făcute cu administrarea bunului proprietate comună, în loc de cheltuieli făcute pentru conservarea bunului, drept pentru care nu ar fi opozabile intimaţilor contractele de prestări servicii şi obligaţiile de plată aferente, deoarece aceştia nu şi-au exprimat acordul în legătură cu contractarea serviciilor de pază a imobilului şi de curăţenie a spaţiilor comune din condominiu. Or, această interpretare este într-o totală contradicţie cu prevederile art. 655 C. civ., care statuează că cheltuielile/serviciile efectuate pentru întreţinerea spaţiului au ca scop conservarea clădirii, nicidecum administrarea ei. Ca atare, instanţa de apel a schimbat natura juridică a serviciilor contractate de recurentă, considerând că nu ar fi aplicabile dispoziţiile art. 640 C. civ., care permit oricăruia dintre coproprietari să facă acte de conservare a bunului comun.

A arătat că instanţa de apel, deşi a constatat că imobilul reprezintă un condominiu căruia îi sunt aplicabile principiile generale ce decurg din Legea nr. 230/2007, nici măcar nu a avut în vedere prevederile subsecvente ale C. civ. (art. 646 - 666) referitoare la coproprietatea forţată şi care sunt pe deplin aplicabile raportului juridic dedus judecăţii, în condiţiile în care starea de coproprietate din imobil există doar asupra spaţiilor comune.

Prin cererea de chemare în judecată au fost solicitate pretenţii în cuantum de 210.424 RON, care au fost generate de cheltuielile făcute de recurentă pentru a asigura servicii de pază - control acces poartă pentru imobilul din Bucureşti, Calea x, precum şi servicii de curăţenie pentru spaţiile comune din acelaşi imobil. Aceste servicii au vizat exclusiv spaţiile comune, neavând nicio legătură cu spaţiile deţinute în proprietate exclusivă de recurentă în imobilul în cauză (pentru securitatea spaţiilor de la etajele 2-3 sunt deţinute sisteme proprii de supraveghere şi de securitate, iar serviciile de curăţenie în cele două spaţii de la etajele 2-3 sunt asigurate de personalul propriu al notariatului).

Recurenta a precizat, că, de altfel, nici intimaţii nu au contestat realitatea prestării serviciilor de curăţenie şi de pază sau contravaloarea acestora, motiv pentru care solicită cenzurarea aprecierilor făcute de instanţa de apel în cuprinsul considerentelor, prin care s-a susţinut ipoteza (nefondată) că "în plus, din conţinutul actelor nu a rezultat că serviciile de administrare, protejare şi curăţenie au privit toate părţile comune ale imobilului situat în Bucureşti, Calea x, atât timp cât actul prevede şi se referea şi la controlul accesului clienţilor şi al vizitatorilor pentru prevenirea producerii de pagube materiale în patrimoniul beneficiarului, aspecte ce ţin de obiectul de activitate al beneficiarului".

În cauză, realitatea şi întinderea prestării serviciilor a putut fi verificată încă de la prima instanţă, cu ocazia efectuării raportului de expertiză judiciară contabilă, neexistând vreo observaţie din partea expertului desemnat în legătură cu eventuale neconcordanţe în ceea ce priveşte contractele încheiate de recurentă, în calitate de beneficiar, prestarea efectivă a serviciilor, modul de plată şi de înregistrare a plăţilor şi a celorlalte documente justificative în evidenţele contabile proprii.

Recurenta a învederat că, în materia coproprietăţii forţate într-un condominiu, prevederile generale ale art. 640 şi art. 641 C. civ. sunt completate şi de dispoziţiile speciale ale art. 655 C. civ., care definesc noţiunea de "conservare a clădirii" (a condominiului) ca pe o "păstrare a clădirii în stare bună". Deşi art. 640 C. civ. nu oferă o definiţie a noţiunii de "act de conservare a bunului comun", prin simetrie şi analogie cu noţiunea de "conservare a clădirii/a condominiului" se poate considera că orice act care vizează păstrarea în stare bună a bunului comun/a spaţiului comun reprezintă un act de conservare.

Or, este de necontestat că serviciile de pază şi control acces poartă au avut de la început scopul de a preîntâmpina acţiunile de vandalism şi de furt la care a fost expusă în trecut clădirea/spaţiile comune ale clădirii.

Procedând la încheierea contractelor de prestare a serviciilor de pază, recurenta a asigurat "păstrarea clădirii în stare bună", deci a îndeplinit acte de conservare a bunului comun, pentru care nu era necesar acordul majorităţii coproprietarilor. A arătat că serviciile de curăţenie au fost contractate cu scopul de a asigura condiţii adecvate de igienă în spaţiile comune, aşadar, prin încheierea contractelor de prestare a serviciilor de curăţenie a asigurat, de asemenea, "păstrarea clădirii în stare bună", deci a îndeplinit acte de conservare a bunului comun, pentru care nu era necesar acordul majorităţii coproprietarilor.

Prin urmare, dispoziţiile art. 641 C. civ. nu operează în cauză deoarece contractele de prestări servicii de pază şi de curăţenie nu pot constitui acte de administrare, acestea fiind veritabile acte de conservare, care au vizat să menţină atât condominiul, cât şi spaţiile comune din condominiu în stare bună.

5. Apărările formulate în cauză:

Intimata Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului raportat la dispoziţiile art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat.

6. Procedura de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 18 martie 2021, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta A. "A." împotriva deciziei nr. 1619 din 2 decembrie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi a fixat termen de judecată la 15 aprilie 2021, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prealabil analizei cererii de recurs, Înalta Curte reţine că instanţa de fond a apreciat că proprietarii din condominiul ce face obiectul litigiului pendinte suportă cheltuielile determinate de administrarea, întreţinerea şi conservarea imobilului proporţional cu cotele de proprietate, şi anume reclamanta A. "A." 13,36%, B. 15,30%, iar RA APPS 71,34%, dată fiind autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 4052 din 29 noiembrie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Prima instanţă a examinat contractele de prestări servicii nr. x/20.12.2008, nr. y/01.06.2015 şi nr. 1/10.02.2016, observând că reclamanta a contractat prestarea unor servicii de administrare a imobilului din Bucureşti, Calea x, iar acestea sunt servicii de pază şi de curăţenie pentru părţile din condominiu aflate în proprietate comună.

A constatat, astfel, că aceste cheltuieli sunt legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune în sensul art. 645 alin. (1) C. civ., care, în lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, "se suportă de fiecare coproprietar în proporţie cu cota sa parte". Or, în cauză, cota parte care revine Statului Român din aceste cheltuieli este cea stabilită cu autoritate de lucru judecat prin decizia civilă nr. 4052 din 29 noiembrie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Instanţa de apel a reţinut că, prin contractul de prestări servicii nr. x/20.12.2008, încheiat între S.C. C. S.R.L., în calitate de prestator, şi A., în calitate de beneficiar, s-a convenit executarea de către prestator, cu personal propriu a serviciilor de administrare şi curăţenie privind părţile comune din imobilul situat în Bucureşti, Calea x, inclusiv controlul accesului clienţilor şi al vizitatorilor pentru prevenirea producerii de pagube materiale în patrimoniul beneficiarului, pentru perioada 01.01.2009 - 31.12.2015. Prin contractul de prestări servicii nr. x/01.06.2015, încheiat între S.C. D. S.R.L., în calitate de prestator, şi A., în calitate de beneficiar, s-a convenit executarea de către prestator, cu personal propriu a serviciilor de administrare, protejare şi curăţenie privind părţile comune din imobilul de la adresa anterior menţionată, inclusiv controlul accesului clienţilor şi al vizitatorilor pentru prevenirea producerii de pagube materiale în patrimoniul beneficiarului, pentru perioada 01.06.2015 - 31.12.2015. De asemenea, prin contractul de prestări servicii nr. x/10.02.2016, încheiat între S.C. E. S.R.L., în calitate de prestator, şi A., în calitate de beneficiar, s-a convenit executarea de către prestator, cu personal propriu a serviciilor de administrare, protejare şi curăţenie privind părţile comune din imobilul în cauză, inclusiv controlul accesului clienţilor şi al vizitatorilor pentru prevenirea producerii de pagube materiale în patrimoniul beneficiarului.

Curtea de apel, analizând prevederile art. 647, 648 şi 654 C. civ., a constatat că: toate cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune se suportă de fiecare coproprietar, potrivit cotei sale ideale, însă această obligaţie ia naştere doar în temeiul actelor C. proc. civ. efecte juridice în acest sens, fiind valabil încheiate cu respectarea tuturor cerinţelor impuse de starea de coproprietate; niciun act al unui singur coproprietar, indiferent că este act de folosinţă, administrare sau dispoziţie, nu poate să aibă ca obiect cota-parte indiviză din coproprietatea forţată fără consimţământul celorlalţi proprietari.

Totodată, a apreciat că, faţă de dispoziţiile art. 659 C. civ., imobilul situat în Bucureşti, Calea x, reprezintă un condominiu, căruia îi sunt aplicabile principiile generale ce decurg din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, inclusiv cele ale H.G. nr. 1588/2007 de aprobare a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, acte normative în vigoare pentru perioada ce face obiectul litigiului (01.02.2015 - 04.03.2018).

În cadrul cheltuielilor comune pot fi incluse şi serviciile de curăţenie, respectiv de pază a imobilului (art. 44 din Norme), însă de principiu actele de administrare ale proprietăţii comune forţate sunt supuse acordului de voinţă al majorităţii proprietarilor, acord manifestat în cadrul adunării generale.

În speţă, însă, actele juridice, în temeiul cărora reclamanta îşi formulează pretenţiile, nu au fost încheiate cu acordul de voinţă al majorităţii proprietarilor din imobil, nerezultând din niciun mijloc de probă exprimarea acordului proprietarului Statul Român la perfectarea acestora. Mai mult, din cuprinsul lor nu reiese împrejurarea că acestea au fost încheiate de un singur coproprietar în numele şi pe seama tuturor coproprietarilor, ci doar că au fost convenite de două părţi contractante, prestatorul şi beneficiarul serviciilor, acesta din urmă fiind indicat exclusiv ca fiind biroul notarial. În plus, din conţinutul actelor nu rezultă că serviciile de administrare, protejare şi curăţenie au privit toate părţile comune ale imobilului, atât timp cât prevăd şi se referă la controlul accesului clienţilor şi al vizitatorilor pentru prevenirea producerii de pagube materiale în patrimoniul beneficiarului, aspecte ce ţin de obiectul de activitate al reclamantei.

În acest context, instanţa de apel a reţinut că în absenţa oricăror alte elemente - dovada unui mandat sau a unei gestiuni de afaceri ratificată, prevederile contractelor de prestări servicii nu sunt opozabile Statului Român, cât timp în convenţia încheiată cu reclamanta nu s-a specificat asumarea obligaţiilor în favoarea coproprietăţii. Ca atare, pârâtului nu îi revin în temeiul răspunderii civile contractuale obligaţii în baza contractelor, încheiate în nume propriu de unul din coproprietarii condominiului, fără acordul majorităţii proprietarilor.

Curtea a constatat că actele de administrare cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi, aşa cum dispune expres alin. (1) al art. 641 C. civ., iar contractele având ca obiect serviciile pentru curăţenia şi paza imobilului constituie acte de administrare, acestea având caracterul unor acte prin care bunul este pus în valoare din punct de vedere economic.

Printr-o primă critică formulată, recurenta a susţinut că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că împărţirea cheltuielilor pretinse în prezenta cauză trebuie să se facă în conformitate cu regulile şi principiile guvernate de Legea nr. 230/2007, deşi această chestiune fusese tranşată cu putere de lucru judecat prin decizia nr. 4052 din 29 noiembrie 2017 pronunţată de Tribunalul Bucureşti. Prin urmare, era suficient să se verifice şi să se stabilească dacă cheltuielile efectuate în acest scop intră sau nu în categoria cheltuielilor de administrare, întreţinere şi conservare a imobilului. Or, instanţa de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a hotărârii menţionate, care a stabilit că aceste cheltuieli vor fi împărţite "proporţional cu cotele de proprietate", spre deosebire de dispoziţiile Legii nr. 230/2007, care reglementează că o parte din cheltuieli vor fi împărţite în funcţie de numărul de persoane care folosesc imobilul/locuiesc în condominiu. Mai mult, în mod nelegal instanţa de apel a procedat la analizarea temeiniciei pretenţiilor recurentei prin raportare la H.G. nr. 1588/2007 şi Legea nr. 230/2007.

Înalta Curte observă că, prin decizia civilă nr. 4052 din 29 noiembrie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis apelurile declarate de reclamanţii BNP A. şi B. şi de pârâta Regia Autonomă - Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat împotriva sentinţei civile nr. 5163 din 12 martie 2013, pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, în contradictoriu cu intimatul intervenient Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a stabilit cotele din dreptul de proprietate deţinute de părţi astfel, pentru reclamantul BNP A. cota de proprietate de 13,36%, pentru reclamanta B. cota de proprietate de 15,30%, iar pentru pârâtă cota de proprietate de 71,34%, şi a constatat că părţile suportă cheltuielile determinate de administrarea, întreţinerea şi conservarea imobilului proporţional cu cotele de proprietate.

În dosarul soluţionat prin această decizie, reclamanţii au solicitat stabilirea suprafeţelor ce se află în proprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar şi a suprafeţelor aflate în proprietate comună, stabilirea cotelor procentuale ce revin fiecărui coproprietar din imobilul situat în Bucureşti, Calea x, stabilirea cotelor în care se suportă cheltuielile determinate de administrarea, întreţinerea şi conservarea bunului comun, obligarea pârâtei la calcularea cotei din cheltuielile de întreţinere ce revin reclamanţilor conform cotei stabilite de instanţă.

Prin hotărârea menţionată, instanţa de apel a reţinut că părţilor de faţă nu le sunt incidente dispoziţiile din Legea nr. 230/2007, însă niciuna dintre acestea nu neagă posibilitatea aplicării principiilor generale inserate în cadrul acestui act normativ. În aceste condiţii, dat fiind că regula în materie o reprezintă suportarea de către proprietari a cheltuielilor cu întreţinerea conform cotelor de contribuţie aferente dreptului de proprietate de care beneficiază, a opinat că impunerea acestei norme şi raporturilor locative de faţă nu poate genera o nesocotire a libertăţii contractuale.

În litigiul de faţă, instanţa de apel a considerat că tribunalul nu putea admite pretenţiile formulate de reclamantă exclusiv prin prisma art. 654 alin. (1) C. civ., care stipulează că "În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte", fără a se verifica modalitatea de încheiere a contractelor în baza cărora se solicită plata unor cheltuieli de administrare din perspectiva opozabilităţii acestora faţă de coproprietarii condominiului.

Or, în acest context, Înalta Curte constată că instanţa de apel nu a înlăturat efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat al deciziei civile nr. 4052 din 29 noiembrie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă în ceea ce priveşte stabilirea cotelor în care se suportă cheltuielile determinate de administrarea bunului comun, ci doar a statuat asupra necesităţii dovedirii îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 641 alin. (1) C. civ. anterior aplicării în cauză a considerentelor şi dispozitivului hotărârii menţionate prin raportare la dispoziţiile din Legea nr. 230/2007, în acord cu art. 654 alin. (1) C. civ.

Conform art. 641 alin. (1) C. civ., "Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi".

Instanţa de apel a apreciat că nu poate reţine autoritatea de lucru judecat cu privire la aplicarea art. 654 alin. (1) C. civ. în considerarea faptului că textul de lege nu poate fi calificat ca tranşând o chestiune litigioasă, dar şi pentru că nu s-a dovedit soluţionarea unui litigiu anterior având acelaşi obiect şi întemeiat pe aceeaşi cauză, prin urmare s-a pronunţat în legătură cu efectul negativ al autorităţii de lucru judecat.

Înalta Curte apreciază că raţiunea adoptării art. 430 C. proc. civ. o constituie necesitatea de a se înlătura încălcarea autorităţii de lucru judecat atunci când instanţele au dat soluţii contrare în dosare diferite, atât în ceea ce priveşte efectul negativ, cât şi cel pozitiv.

În ceea ce priveşte condiţia identităţii de părţi, obiect şi cauză, Înalta Curte reţine că aceasta reprezintă o cerinţă care valorifică efectul negativ al autorităţii de lucru judecat: interzicerea reluării aceleiaşi judecăţi în condiţiile identităţii de elemente reglementate prin art. 431 alin. (1) C. proc. civ. - "Nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeaşi calitate, în temeiul aceleiaşi cauze şi pentru acelaşi obiect".

Pe de altă parte, potrivit art. 431 alin. (2) C. proc. civ., "Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Astfel cum rezultă din art. 430 alin. (2) C. proc. civ., autoritatea de lucru judecat este prevăzută în mod expres ca ataşându-se şi considerentelor hotărârii, nu doar a celor decisive, care susţin dispozitivul, ci şi considerentelor decizorii. În acest mod legiuitorul a consacrat în mod explicit, in terminis, pe plan normativ şi efectul pozitiv al lucrului judecat prin care o chestiune litigioasă, dedusă judecăţii în mod incidental şi dezlegată în cadrul unui proces, a cărei rezolvare nu se va regăsi în dispozitivul hotărârii, este înzestrată cu autoritate de lucru judecat, ceea ce înseamnă că nu va putea fi nesocotită, contrazisă într-un litigiu ulterior, întrucât ceea ce s-a judecat este presupus a exprima adevărul raporturilor juridice dintre părţi.

Într-o astfel de situaţie, efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat presupune existenţa unui proces în desfăşurare, în cadrul căruia se impun ca un "dat" dezlegările anterioare ale instanţei, spre deosebire de efectul negativ, reglementat de art. 431 alin. (1) C. proc. civ., care opreşte o nouă judecată în fond, doar dacă există tripla identitate de elemente (părţi, obiect, cauză).

În speţă, fără a nega dezlegările jurisdicţionale din decizia civilă nr. 4052 din 29 noiembrie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, instanţa de apel şi-a fundamentat raţionamentul juridic pe temeiuri juridice cuprinse fie în legea specială, fie în C. civ., negăsind relevantă în adoptarea soluţiei, faţă de cauza juridică a dreptului afirmat, măsura dispusă prin hotărârea invocată ca având putere de lucru judecat.

Această împrejurare nu este însă de natură a conduce la admiterea căii de atac exercitate din perspectiva art. 488 pct. 5 C. proc. civ., în raport de care pot fi încadrate criticile de nelegalitate anterior analizate, întrucât, astfel cum susţine şi recurenta, prioritar împărţirii cheltuielilor pretinse în prezenta cauză, era determinarea naturii juridice a cheltuielilor efectuate, respectiv dacă acestea intră sau nu în categoria cheltuielilor de administrare ori de conservare a imobilului, cu implicaţii în ceea ce priveşte suportarea lor de către intimaţi.

Pe de altă parte, Înalta Curte reţine că trimiterea la regulile şi principiile guvernate de Legea nr. 230/2007, pe care instanţa de apel a făcut-o în analiza regimului juridic al coproprietăţii forţate, nu conduce la înlăturarea chestiunilor tranşate în mod definitiv prin decizia civilă nr. 4052 din 29 noiembrie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, chiar şi instanţa de judecată care a pronunţat această hotărâre având în vedere faptul că părţile nu neagă posibilitatea aplicării principiilor generale inserate în cadrul acestui act normativ.

În speţă, recurenta a mai susţinut că efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat a fost recunoscut şi aplicat şi în dosarul nr. x/2013, având ca obiect acţiunea în pretenţii formulată de RA APPS în contradictoriu cu BNP A., însă această apărare nu prezintă relevanţă juridică pentru că, aşa cum s-a arătat deja, instanţa de apel nu a înlăturat acest efect al autorităţii de lucru judecat a deciziei civile nr. 4052 din 29 noiembrie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Prin cea de-a doua critică formulată, recurenta a arătat că în cauză în mod greşit au fost interpretate/aplicate dispoziţiile art. 640 - 641 C. civ.. De asemenea, au fost încălcate prevederile art. 655 C. civ., întrucât cheltuielile făcute cu paza imobilului şi pentru curăţenia spaţiilor comune din condominiu sunt cheltuieli de conservare a bunului proprietate comună. Or, este de necontestat că serviciile de pază şi control acces poartă au avut scopul de a preîntâmpina acţiunile de vandalism şi de furt la care a fost expusă în trecut clădirea/spaţiile comune ale clădirii, iar, procedând la încheierea contractelor de prestare a serviciilor de pază, recurenta a asigurat "păstrarea clădirii în stare bună", deci a îndeplinit acte de conservare a bunului comun, pentru care nu era necesar acordul majorităţii coproprietarilor. La fel a procedat şi în cazul contractelor de prestare a serviciilor de curăţenie.

A mai precizat că instanţa de apel, deşi a constatat că imobilul reprezintă un condominiu căruia îi sunt aplicabile principiile generale ce decurg din Legea nr. 230/2007, nici măcar nu a avut în vedere prevederile subsecvente ale C. civ. (art. 646 - 666) referitoare la coproprietatea forţată şi care sunt pe deplin aplicabile raportului juridic dedus judecăţii, în condiţiile în care starea de coproprietate din imobil există doar asupra spaţiilor comune.

Critica întemeiată pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. este nefondată.

Potrivit art. 640 C. civ., "Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari", iar, conform art. 641 alin. (1)-(3) C. civ., "Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi. (2) Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia. (3) Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului".

Înalta Curte reţine că art. 640 şi 641 C. civ. reglementează modul în care pot fi încheiate actele juridice referitoare la bunul comun.

Astfel, art. 640 C. civ. se referă la actele de conservare, adică la acele acte care au ca efect menţinerea unui drept în starea actuală, consolidarea sau împiedicarea pierderii sale. Spre deosebire de actele de administrare şi de dispoziţie, actele de conservare cu privire la bunul comun - prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii dreptului asupra întregului bun - se pot realiza de către fiecare coproprietar fără a fi necesar acordul celorlalţi (urmând a fi obligaţi, proporţional, la plata cheltuielilor ocazionate de încheierea actului juridic respectiv).

Dispoziţiile art. 641 alin. (1)-(3) C. civ. vizează actele de administrare, respectiv acele acte juridice prin care se tinde la o normală punere în valoare şi exploatare a unui bun sau a unui patrimoniu, fără pierderea (înstrăinarea) lui, destinate să facă bunul productiv, să-l fructifice. Legea prevede că actele de administrare pot fi încheiate numai cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi, ceea ce înseamnă că, dacă această majoritate nu a fost întrunită, actul poate fi lovit de sancţiunile prevăzute de art. 642 C. civ.

Legiuitorul s-a preocupat în alin. (2) al art. 641 C. civ. de protejarea interesului fiecărui coproprietar, prevăzând şi unele situaţii în care este necesar şi acordul acestuia, chiar dacă majoritatea s-a realizat şi fără acest acord. Este vorba despre actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun, în raport cu cota sa parte, ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari.

Pentru a preveni situaţiile în care dreptul unui coproprietar de a se opune la încheierea unui act de administrare este exercitat abuziv, prin alin. (3) al art. 641 C. civ. a fost abilitată instanţa de judecată să-i suplinească acordul, la solicitarea coproprietarului sau a coproprietarilor interesaţi.

Art. 655 C. civ. stipulează că "Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună".

Sub titlul marginal "Obligaţia de conservare a clădirii", acest text de lege impune fiecăruia dintre proprietarii spaţiilor care constituie bunuri principale (apartamente de locuit sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe) obligaţia de a asigura întreţinerea corespunzătoare a acestora. Cum aceste spaţii nu fac obiectul coproprietăţii forţate, cheltuielile ocazionate de întreţinerea lor vor fi în sarcina fiecărui proprietar. Obligaţia propter rem reglementată de art. 655 C. civ. a fost stabilită în sarcina proprietarului bunului principal pentru a se asigura condiţiile păstrării întregii clădiri, deci, şi a bunurilor comune, în stare bună.

În speţă, contractele încheiate de recurentă, având ca obiect serviciile pentru curăţenia şi paza imobilului, constituie acte de administrare, acestea având caracterul unor acte prin care bunul a fost pus în valoare din punct de vedere economic, în conformitate cu natura ori cu destinaţia sa obişnuită.

Acestea nu reprezintă acte de conservare, astfel cum invocă recurenta, contractele opuse de partea reclamantă neavând ca efect menţinerea unui drept în starea actuală, consolidarea sau împiedicarea pierderii sale; actele juridice în cauză au fost încheiate exclusiv pentru ca spaţiile comune să fie utilizate în limitele unei exploatări normale, pentru menţinerea lor în stare bună de funcţionare.

De altfel, chiar recurenta arată în cererea de recurs că serviciile de pază şi control acces poartă au avut scopul de a preîntâmpina acţiunile de vandalism şi de furt la care a fost expusă în trecut clădirea/spaţiile comune ale clădirii, pentru "păstrarea clădirii în stare bună", însă califică în mod greşit natura actelor îndeplinite, ca fiind acte de conservare a bunului comun, pentru care nu era necesar acordul majorităţii coproprietarilor.

Ca atare, în mod corect instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 641 C. civ. şi a reţinut că actele juridice nu au fost încheiate cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi, astfel că cererea de chemare în judecată nu putea fi admisă.

Recurenta avea posibilitatea ca, în cazul în care ceilalţi coproprietari ai imobilului s-ar fi opus la încheierea actelor în cauză, să apeleze la dispoziţiile art. 641 alin. (3) C. civ., or, nu a procedat în acest sens, perfectând contracte de prestări servicii în calitate de unic beneficiar, cu diverşi prestatori de servicii.

În speţă, nu sunt incidente dispoziţiile art. 655 C. civ., care reglementează obligaţia coproprietarului de conservare a clădirii care constituie bunul principal, ceea ce are ca efect, implicit, în cazul îndeplinirii acestei obligaţii, şi păstrarea bunurilor comune, în stare bună.

A mai susţinut recurenta că instanţa de apel, deşi a constatat că imobilul reprezintă un condominiu căruia îi sunt aplicabile principiile generale ce decurg din Legea nr. 230/2007, nici măcar nu a avut în vedere prevederile subsecvente ale C. civ. (art. 646 - 666) referitoare la coproprietatea forţată şi care sunt pe deplin aplicabile raportului juridic dedus judecăţii, în condiţiile în care starea de coproprietate din imobil există doar asupra spaţiilor comune.

În concret, procedând la verificarea considerentelor deciziei recurate, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a analizat coroborat dispoziţiile art. 647 C. civ., prin care este indicat regimul juridic general al coproprietăţii forţate, art. 648 C. civ., care reglementează noţiunea de părţi comune şi art. 654 C. civ., ce vizează cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, concluzionând în sensul că toate cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune se suportă de fiecare coproprietar, potrivit cotei sale ideale, însă această obligaţie ia naştere doar în temeiul actelor C. proc. civ. efecte juridice în acest sens, fiind valabil încheiate cu respectarea tuturor cerinţelor speciale impuse de starea de coproprietate.

De asemenea, instanţa de apel s-a raportat la prevederile art. 659 C. civ., privind constituirea asociaţiilor de proprietari, reţinând că şi în situaţia în care la nivelul clădirii în litigiu cu mai multe apartamente aparţinând unor proprietari diferiţi nu a fost constituită asociaţia de proprietari, imobilul reprezintă un condominiu, căruia îi sunt aplicabile principiile generale ce decurg din Legea nr. 230/2007, inclusiv cele ale H.G. nr. 1588/2007, incidenţa regulilor stabilite prin aceste acte normative fiind permisă de prevederile art. 1 alin. (2) C. civ.

În aceste condiţii, instanţa de apel a examinat prevederile C. civ. referitoare la coproprietatea forţată, aplicabile raportului juridic dedus judecăţii, sens în care criticile sub acest aspect nu pot fi primite.

În privinţa celorlalte afirmaţii dezvoltate de recurent, Înalta Curte reţine că acestea nu pot forma obiectul controlului judiciar în recurs întrucât reprezintă aspecte care implică evaluarea probatoriului şi a situaţiei de fapt, constituind motive de netemeinicie a hotărârii atacate care excedează cazurilor de nelegalitate prevăzute strict şi limitativ în art. 488 C. proc. civ., în limita cărora să poată fi exercitat controlul judiciar.

Faţă de considerentele expuse anterior, Înalta Curte va respinge, conform art. 496 C. proc. civ., ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. "A." împotriva deciziei nr. 1619 din 2 decembrie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. "A." împotriva deciziei nr. 1619 din 2 decembrie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 10 iunie 2021.