Promised sale of co-owned immovable property: appeal dismissed due to lack of express spousal consent

Imobil aflat în coproprietatea devălmașă a soților. Antecontract de vânzare-cumpărare. Lipsa acordului expres al soțului coproprietar în vederea vânzării bunului. Neîndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Contractul

Index alfabetic: promisiune de vânzare-cumpărare

- proprietate comună în devălmășie

- act de dispoziție

- consimțământ expres

C.civ., art. 641 alin. (4)

C.civ. 1864, art. 1190

C.familiei, art. 30, art. 35

Pentru ca un antecontract de vânzare cumpărare să fie apt a sta la baza pronunţării unei hotărâri care să suplinească forma autentică cerută de lege pentru vânzarea bunului imobil, este necesar să îndeplinească toate celelalte condiţii de valabilitate ale unei atare convenţii.

În condițiile în care soţul coproprietar nu a semnat promisiunea de vânzare și, deci, antecontractul nu conține consimțământul coproprietarului, nu este îndeplinită o condiţie de valabilitate a convenției astfel încât ea nu poate fi validată prin complinirea formei autentice sub forma pronunțării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.

Această nulitate care, într-adevăr, are un caracter relativ, nu poate fi acoperită decât printr-o ratificare expresă a promitentului vânzător.

Nici prezumţia mandatului tacit reciproc între soți nu se poate aplica întrucât, deşi antecontractul de vânzare cumpărare nu este un act translativ de proprietate, el trebuie să îndeplinească toate condiţiile referitoare la vânzarea valabilă a unui imobil, iar art. 35 din Codul familiei (în vigoare la data încheierii actului) înlătură în mod expres aplicarea acestei prezumţii la înstrăinarea unui bun imobil.

În ceea ce priveşte incidența art.30 Codul familiei, referitoare la regimul juridic al bunului comun ce constituie obiect al convenţiei şi posibilitatea recunoaşterii vânzării exclusiv pentru cota devălmaşă a soţiei, în mod corect s-a apreciat că, prin natura sa juridică, cota devălmașă, ca formă de coproprietate, nu se constituie într-o fracţiune individualizată din bunul imobil și nu se poate reflecta într-un drept de proprietate exclusiv de care coproprietarul să poată dispună în mod liber, fiind aplicabile dezlegările conţinute în Decizia nr.12/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în soluţionarea unui recurs în interesul legii, potrivit cărora promitentul vânzător care deţine doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate trebuie să devină proprietar exclusiv asupra bunului pentru a-şi putea executa obligaţia asumată prin promisiunea de vânzare de a înstrăina întregul bun.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 2752 din 9 decembrie 2021

Notă: Codul familiei a fost abrogat prin art. 230 lit. m) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M.Of. nr. 409 din 10 iunie 2011

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Turda la 1.08.2013, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E. şi F., următoarele: obligarea pârâţilor B. şi C. să recunoască pe seama pârâţilor D., E. şi F., dreptul de proprietate cu privire la imobilul înscris în CF x Turda, top.x, având destinaţia de „casă şi curte în intravilan”, în suprafaţă de 270 mp; să consimtă la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul anterior, predând actele pentru intabulare, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ține loc de act autentic pentru intabulare; obligarea pârâţilor D., E. şi F. să recunoască, pe seama defunctei G., dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF x Turda, top. x, având destinaţia de „casă şi curte în intravilan”, în suprafaţă de 270 mp; să consimtă la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul anterior descris predând actele pentru intabulare, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ţine loc de act autentic pentru intabulare; să se constate că masa succesorală după defuncta G., decedată la 3.05.2001, se compune din dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF x Turda, top.x, având destinaţia „casă şi curte în intravilan”, în suprafaţă de 270 mp şi să se dispună predarea acestuia pe seama reclamantei A. în cotă de 1/3, pe seama numitei H. în cotă de 1/3 şi pe seama pârâtei F., în cotă de 1/3, în calitate de fiice ale defunctei; să se constate ca masa succesorală după defuncta H., decedată la 31.10.2011, se compune din cota de 1/3 din dreptul de proprietate cu privire la imobilul înscris în CF x Turda, top.x, având destinaţia „casă şi curte în intravilan”, în suprafaţă totală de 270 mp; să se dispună predarea acesteia pe seama reclamantei în cotă de 1/2 parte şi pe seama pârâtei F. în cotă 1/2 parte în calitate de colaterali privilegiaţi, surori ale defunctei; să se dispună sistarea stării de indiviziune asupra imobilului înscris în CF x Turda, top x, cu destinaţia „casă şi curte în intravilan”, în suprafaţă de 270 mp, prin atribuirea acestuia în întregime pe seama reclamantei, fără sultă, potrivit convenţiei părţilor.

Prin sentinţa civilă nr.469/2014, Judecătoria Turda a admis excepţia necompetenţei materiale a acestei instanţe şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj.

2. Hotărârea Tribunalului Cluj - Secţia civilă

Prin sentinţa nr.122 din 8.03.2018, Tribunalul Cluj - Secţia civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare, invocate de pârâţii B. şi C. A respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi F. A respins cererea formulată de pârâtul B. privind aplicarea amenzii judiciare. A obligat-o pe reclamantă să achite pârâtului B. suma de 900 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea raportului de expertiză criminalistică efectuat de Institutul Naţional de Expertize Criminalistice, stabilind că taxa judiciară de timbru în sumă de 15.091,32 lei, pentru care reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii, să rămână în sarcina statului.

3. Hotărârea Curţii de Apel Cluj - Secţia I civilă pronunţată în primul ciclu procesual

Prin decizia nr.29 din 13.02.2019, Curtea de Apel Cluj - Secţia I civilă a admis, în parte, apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei nr.122/2018 a Tribunalului Cluj – Secţia civilă, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B., C., F., D. şi E., obligându-i pe pârâţii B. şi C. să încheie cu pârâţii D. şi E. un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul situat în municipiul Turda, constând din casă şi curte teren intravilan, în suprafaţă de 270 mp, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. I-a obligat pe pârâţii D. şi E. să încheie cu reclamanta A. un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul situat în municipiul Turda, constând din casă şi curte teren intravilan, în suprafaţă de 270 mp, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A menţinut restul dispoziţiilor din sentinţa apelată. I-a obligat pe intimaţii B. şi C. să-i plătească apelantei A., în solidar, suma de 18.812,26 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel şi la fond.

4. Decizia înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Secţia I civilă

Prin decizia nr.349 din 11.02.2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Secţia I civilă a admis recursurile declarate de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr.29/2019 a Curţii de Apel Cluj - Secţia I civilă. A casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

5. Decizia Curţii de Apel Cluj - Secţia I civilă, pronunţată în cel de-al doilea ciclu procesual

Prin decizia nr.158 A din 17.09.2020, Curtea de Apel Cluj - Secţia I civilă a respins apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei nr.122/2018 a Tribunalului Cluj – Secţia civilă. A obligat-o pe apelanta A. să plătească intimatului B. suma de 2.894 lei, reprezentând cheltuieli de judecată parţiale.

6. Recursul

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Cluj - Secţia I civilă, reclamanta A. a declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

În cuprinsul memoriului de recurs, reclamanta A., invocând incidenţa art.488 alin.1 pct.6 şi 8 C.proc.civ., a susținut că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, reprezentate de dispoziţiile art.30 şi art.35 din Codul familei, respectiv art.1190 Cod civil 1864.

A afirmat că pârâtul B. şi-a manifestat în mod expres consimţământul pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi înstrăinarea imobilului, aspect ce a fost dovedit prin probele administrate, neputând fi contestată tranzacţia, în sensul de negotium iuris.

A solicitat ca, în cazul în care se va aprecia că nu a existat un mandat expres din partea acestui pârât, să se constate că, din probele administrate, rezultă cel puţin faptul că acesta a ratificat, a confirmat şi a executat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 2.01.1998 şi că, în acest sens, instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit prevederile art.35 din Codul familiei. A susținut că în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare, care nu este un act de dispoziție, a existat mai mult decât un acord tacit prezumat al pârâtului, existând acordul său expres la vânzare urmat de executarea obligațiilor specifice promitentului vânzător: predarea posesiei, încasarea prețului, utilizarea lui în interesul familiei, lipsa oricărei tulburări de fapt și de drept vreme de 15 ani.

A menţionat că sancţiunea incidentă în cazul încheierii unui act de dispoziţie cu privire la un imobil, doar de către unul dintre soţi, este nulitatea relativă, conform dispoziţiilor Codului civil de la 1864, iar ratificarea sau confirmarea actului, în acest caz, este posibilă.

Invocând dispoziţiile art.35 din Codul familiei, recurenta a arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat de părţi, nu este un act de dispoziţie, fiind incidentă prezumţia mandatului tacit de reprezentare între soţi, această prezumţie, prevăzută de alin.2 al acestui articol, nefiind răsturnată.

În privinţa antecontractului de vânzare-cumpărare supus analizei, care nu transmite dreptul de proprietate ci dă naștere unei obligații personale în sarcina soțului promitent de a face, adică de a întreprinde tot ceea ce este necesar pentru realizarea în viitor a actului de transmitere a proprietății, a susținut că sunt îndeplinite toate condiţiile pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare: capacitatea părţilor de a contracta, obiectul determinat, cauza licită şi morală, consimţământul expres al pârâtului B. sau ratificarea şi executarea convenţiei de către acesta, existând doar un refuz de a încheia contractul în formă autentică.

A afirmat că instanţa de apel a reţinut greşit că lipsa semnăturii unuia dintre soţi de pe înscrisul constatator al unei convenţii de înstrăinare sau de grevare a unui imobil echivalează cu absenţa consimţământului acestuia, persoana interesată având posibilitatea să dovedească, în condiţiile legii, că soţul nesemnatar a consimţit expres la convenţia de înstrăinare sau de grevare.

Cu referire la practica judiciară, a susţinut că lipsa consimţământului unuia dintre soţi la încheierea unui antecontract nu poate constitui temeiul refuzului instanţei de validare a respectivului act întrucât valabilitatea unor asemenea convenţii nu este condiţionată de existenţa consimţământului expres al ambilor soţi, cum greşit a reţinut instanţa de apel în interpretarea prevederilor art.35 Codul familiei.

A menţionat că, pentru a produce efecte juridice, consimţământul expres al pârâtului B. nu era necesar să fi fost dat în formă scrisă, prin semnarea antecontractului, astfel cum a reţinut instanţa de apel, promisiunea de înstrăinare, convenția în sensul de negotium juris, fiind valabilă, indiferent de forma în care aceasta a fost încheiată. Referitor la manifestarea de voinţă a pârâtului, a susţinut că aceasta nu trebuia să îmbrace o anumită formă, întrucât legea nu prevedea o astfel de condiţie.

Expunând situaţia de fapt din care a considerat că reiese executarea antecontractului de către intimatul B., recurenta a arătat că instanţa de apel a înlăturat toate probele administrate în acest sens, încălcând prevederile art.264 alin.1 C.proc.civ.

Recurenta a invocat interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art.1190 C.civ. În acest context, a precizat că instanța de apel a reținut că nu există un act de confirmare sau ratificare a unei obligaţii de către pârât pentru a se putea analiza dacă actul de confirmare expresă îndeplineşte condiţiile art.1190 C.civ. Consideră că inexistenţa unui act de confirmare expresă nu exclude posibilitatea unei confirmări tacite sau a unei ratificări a actului, din probele administrate în cauză rezultând o confirmare cel puțin tacită a soțului care a ratificat și a executat antecontractul semnat de soția sa, prin predarea posesiei şi prin lipsa oricăror tulburări de fapt sau de drept a posesorilor timp de 15 ani, ceea ce reprezintă o dovadă a confirmării încheierii actului.

A menţionat că instanţa de apel a apreciat greşit cu privire la lipsa incidenţei deciziei nr.12/2015 pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin care s-a reţinut condiţia consimţământului tacit sub noul Cod civil. Aceasta întrucât, deși în prezenta cauză, actul juridic este supus dispoziţiilor Codului civil din 1864, faţă de data încheierii sale, analiza realizată de instanţa supremă a vizat prevederi din ambele coduri civile. Faptul că a reţinut condiţia existenţei consimţământului în noua reglementare nu are relevanţă în prezenta cauză, întrucât problema de drept rămâne aceeaşi, dat fiind că şi în temeiul dispoziţiilor Codului familiei, soţul nesemnatar putea ratifica actul la care nu a consimţit iniţial, după cum putea accepta atât expres, cât şi tacit încheierea actului.

A susţinut că instanţa de apel a respins, în mod greşit, solicitarea subsidiară a recurentei de validare a antecontractului cu privire la cota de 1/2 deţinută de intimata C., reţinând că, în cazul proprietăţii devălmaşe a soţilor, nu se cunoaşte cota de proprietate pe care o deţine fiecare, iar instanţa nu a fost învestită cu o solicitare privind stabilirea cotei determinate a intimatei. Astfel, curtea a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art.30 din Codul familiei care instituie o prezumţie relativă a cotelor egale de contribuție, ce poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă de către soţul care pretinde că a avut o contribuţie mai mare sau exclusivă la dobândirea unui bun în timpul căsătoriei. Or, această prezumție nu a fost tăgăduită de soții C. și D. iar la divorț toate bunurile pârâtului au rămas soției sale. În plus, nu recurenta era cea care ar fi trebuit să facă dovada cotelor de contribuţie a fiecărui soţ, ci unul dintre intimați.

7. Întâmpinarea şi răspunsul la întâmpinare

Prin întâmpinare, intimatul B. a arătat că nu pot forma suportul unei analize, în această etapă procesuală, criticile expuse de recurentă cu privire la modul în care instanţa de apel a analizat probele, precum şi cele referitoare la situaţia de fapt stabilită în urma analizei probatoriului, solicitând, pentru celelalte critici, respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta a depus răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea apărărilor formulate de intimatul B.

8.Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esență, litigiul poartă asupra acțiunii promovate de către reclamanta A. prin care solicită, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., să se recunoască dreptul de proprietate al pârâților D. şi E. cu privire la imobilul înscris în CF x Turda, top x, având destinaţia „casă şi curte în intravilan”, în suprafaţă de 270 mp, în baza antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între aceștia și obligarea lor de a consimți la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobil și, consecutiv, să recunoască pe seama defunctei G., dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil, transmis de pârâții D. Și E., în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ține loc de act autentic apt pentru intabulare; constatarea calității de moștenitori de pe urma defunctei G. a reclamantei și a celor două surori, descendenţi direcţi, precum și ieșirea din indiviziune.

A susținut reclamanta că prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 02.01.1998 pârâţii B. şi C. au înstrăinat pârâţilor D. şi E. imobilul în litigiu. La finalul înscrisului sunt menţionaţi vânzătorii B. şi soţia, însă există o singură semnătură. Prin contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 18.10.2000 pârâţii D. şi E. au vândut imobilul numitei G.

Instanța de fond a respins acțiunea, reținând că, din rapoartele de expertiză criminalistică efectuate în cauză, a rezultat că pârâtul B. nu a scris sau semnat antecontractul, iar probele testimoniale nu au relevat existenţa acordului expres al acestuia sau a vreunui act de ratificare a actului. A înlăturat prezumţia legală de mandat tacit reciproc între soţi instituită de art.35 alin.2 din vechiul Cod al familiei, pentru lipsa acordului expres al ambilor soţi.

Referitor la obligarea pârâților de a încheia contract de vânzare-cumpărare privind imobilul în litigiu, instanţa a reţinut că prin Decizia nr. 12/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a stabilit că „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari”.

Ca atare, pentru a-şi putea executa promisiunea de vânzare a întregului bun, promitentul-vânzător ar fi trebuit ca, anterior încheierii contractului promis, să devină proprietar exclusiv al bunului (fie prin partaj, fie într-o altă modalitate juridică), întrucât, în situaţia în care ar încheia totuşi un contract de vânzare pentru întregul bun, deşi nu este proprietar decât pe o cotă-parte, ar nesocoti principiul instituit de art. 641 alin. (4) din Codul civil (principiu recunoscut şi anterior în materia coproprietăţii), respectiv acela potrivit căruia actele de dispoziţie cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Instanța de apel, în rejudecare după casare cu trimitere, a respins apelul, reținând că are a se pronunța, în limitele apelului declarat, cu privire la soluţia în ce priveşte primele două capete de cerere din acţiunea introductivă de instanţă (validarea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare) şi cu privire la cererile de constatare a calităţii de moştenitor (nu şi referitor la dezbaterea succesiunilor și sistarea stării de indiviziune) după defuncta G. şi defuncta H.

A apreciat instanța de apel că, în cauză, nu a existat consimţământul expres al pârâtului B. pentru încheierea antecontractului şi înstrăinarea imobilului, În acest caz este înlăturată prezumţia mandatului tacit, fiind necesar pentru înstrăinarea bunului imobil comun acordul expres al ambilor soţilor, fie prin participarea efectivă la încheierea actului, fie prin mandat special de reprezentare dat soţului său, condiţii care în speţă nu sunt îndeplinite. Prin urmare, în ce îl priveşte pârâtul B., tranzacţia din data de 02.01.1998 în sensul de negotium juris nu există.

Din probele administrate nu a rezultat nici faptul că acesta a ratificat, a confirmat sau a executat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.01.1998. Faptul că soţul B. ar fi cunoscut despre promisiunea de vânzare sau despre încasarea preţului ori că nu a fost de acord cu acordarea sumei de bani ce ar fi rezultat din încasarea preţului de către soţia C., sub formă de împrumut, către o terță persoană, nu schimbă condiţia lipsei acordului expres al soţului la încheierea actului juridic.

A considerat instanţa de apel că nu schimbă lipsa acordului expres sau a ratificării exprese din partea soţului B. nici coroborarea predării actelor în original cu posesia netulburată vreme de 15 ani a terțului sau declaraţiile din dosarul penal, nici faptul că soţii B. și C. nu au achitat utilităţile şi nu au avut contracte cu furnizorii de utilităţi şi nici momentul la care soţii B. și C. au emis pretenţii în calitate de proprietari de carte funciară.

Potrivit art. 35 din Codul familiei, în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din data de 02.01.1998, era necesar un consimţământ expres pentru înstrăinarea imobilului, iar nu un consimţământ tacit prezumat. Antecontractul reprezintă doar o promisiune de vânzare-cumpărare, nu un act de dispoziţie, de înstrăinare a dreptului de proprietate, motiv pentru care antecontractul putea fi semnat de oricare dintre soţi, dar aceasta nu are semnificaţia că acţionează în nume propriu şi în calitate de mandatar al celuilalt soţ.

O confirmare tacită, pe lângă că nu există, nici unul dintre actele soţului nesemnatar neavând această valoare juridică, nici nu are posibilitatea înlăturării nulității, deoarece doar o confirmare expresă are acest efect, pentru că sancțiunea fiind nulitatea relativă, înlăturarea ei poate fi făcută doar expres, iar nu tacit.

A apreciat instanța de apel că, față de inexistența unui act de confirmare expresă, nu se pune problema analizei dacă acesta ar întruni condiţiile art. 1190 din vechiul Cod civil.

De asemenea, a considerat că soţilor, fiind coproprietari, le sunt aplicabile dezlegările din Decizia Î.C.C.J. nr. 12/2015, întrucât coproprietatea devălmaşă este doar o specie a proprietăţii pe cote părţi, iar unde legea nu distinge nici judecătorul nu o poate face. Cum nu se cunoaşte ce cotă de proprietate deţine fiecare soţ, nu poate fi primită solicitarea reclamantei privind admiterea cererii pentru cota de 1/2 parte aparţinând pârâtei C., întrucât o astfel de cotă nu a fost stabilită de către soţi şi nu s-a solicitat instanţei în prealabil determinarea cotei pârâtei C., în condiţiile art. 36 alin. 2 din Codul familiei.

Recurenta a criticat soluţia instanţei de apel invocând dispoziţiile art. 488 pct.6 şi 8 C.proc.civ.

Potrivit art.488 pct.6 C.proc.civ., casarea unei hotărâri se poate cere când aceasta „nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei”.

Pentru a fi incidentă această normă de drept în situația de față, este necesar a se proba existența unor motive străine de natura pricinii, de obiectul dedus judecății, existenţa unor considerente contradictorii sau ca instanţa să nu fi motivat în fapt sau în drept hotărârea pronunţată.

Înalta Curte constată că acest motiv de recurs a fost invocat formal, nefiind formulate critici concrete privind aspectele de nelegalitate indicate în textul de lege.

Critica întemeiată pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C.proc.civ. se referă la încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, reprezentate de dispoziţiile art.30, art.35 din Codul familiei, în vigoare la data încheierii antecontractului, precum şi a art.1190 Cod civil 1864.

Potrivit art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., casarea hotărârii se poate cere „când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material”.

Textul are în vedere situaţiile în care instanţa recurge la textele de lege ce sunt de natură să ducă la soluţionarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată.

Verificând decizia prin prisma modalităţii de aplicare a dispoziţiilor legale incidente în cauză, Înalta Curte apreciază că nu pot fi reținute criticile de nelegalitate dezvoltate de recurentă.

Astfel, potrivit art. 30 din Legea nr.4/1953 (Codul familiei): ,,Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Orice convenţie contrară este nulă. Calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită” iar conform art. 35 din aceeași lege, ,,Soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi este socotit că are şi consimțământul celuilalt soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soţ.”

Recurenta susține greșita interpretare a textelor de lege menționate, aplicabile în raport de momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, fie pentru că intimatul B. şi-ar fi manifestat în mod expres consimţământul pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi înstrăinarea imobilului, aspect ce ar fi fost dovedit prin probele administrate, fie pentru că a ratificat, a confirmat şi a executat antecontractul de vânzare-cumpărare, existând, consideră reclamanta, mai mult decât un acord tacit prezumat al pârâtului, manifestat prin modalități de executare a obligațiilor specifice promitentului vânzător: predarea posesiei, încasarea prețului și utilizarea lui în interesul familiei, lipsa oricărei tulburări de fapt și de drept vreme de 15 ani.

Susține că legea permite ratificarea sau confirmarea actului întrucât sancţiunea incidentă în cazul încheierii unui act de dispoziţie cu privire la un imobil, doar de unul dintre soţi, este nulitatea relativă. Mai mult, dacă antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat de părţi, este privit nu ca un act de dispoziţie, ci unul care dă naștere unei obligații personale în sarcina soțului promitent de a face, adică de a întreprinde tot ceea ce este necesar pentru realizarea în viitor a actului de transmitere a proprietății este incidentă prezumţia mandatului tacit de reprezentare între soţi, astfel că valabilitatea unor asemenea convenţii nu este condiţionată de existenţa consimţământului expres al ambilor soţi, iar manifestarea de voinţă a pârâtului nu trebuia să îmbrace o anumită formă, întrucât legea nu prevedea o astfel de condiţie, promisiunea de înstrăinare în sensul de negotium juris fiind valabilă, indiferent de forma în care aceasta a fost încheiată.

Recurenta supune controlului de legalitate aspecte distincte cu referire la condiția de formă a exprimării consimțământului unui coproprietar la transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil. Astfel, susține pe de o parte că soțul care nu a semnat promisiunea de vânzare şi-ar fi manifestat expres consimţământul. În cazul în care instanța nu ar reţine această împrejurare, solicită să se constate că acesta a ratificat convenţia prin acte specifice de executare. Pe de altă parte, consideră că promisiunea de vânzare nu are valoarea juridică a unui act de înstrăinare, ci a unei obligații de a face pentru care acționează prezumția de mandat tacit reciproc între soți.

În fine, solicită instanţei recunoaşterea vânzării pentru cota devălmaşă a soţiei.

Înalta Curte apreciază că niciuna dintre aceste ipoteze nu pot fi luate în considerare în cauză întrucât temeiurile juridice invocate de recurentă nu permit instanţei să suplinească lipsa consimţământului unui coproprietar la vânzarea bunului imobil.

În primul rând, în mod corect instanţele de fond au reţinut că lipseşte acordul expres al soţului coproprietar exprimat în vederea vânzării imobilului.

Astfel, convenţia analizată este reprezentată de un antecontract de vânzare cumpărare, şi nu un act autentic, şi astfel nu are efect translativ de proprietate, părţile asumându-și doar o obligaţie de a proceda la încheierea actului autentic. Cu toate acestea, pentru ca un antecontract să fie apt a sta la baza pronunţării unei hotărâri care să suplinească forma autentică cerută de lege pentru vânzarea bunului imobil, este necesar să îndeplinească toate celelalte condiţii de valabilitate ale unei atare convenţii.

Cum instanţele de fond au reţinut că soţul coproprietar nu a semnat promisiunea de vânzare, convenția nu conține consimțământul coproprietarului. Prin urmare, rezultă că nu este îndeplinită o condiţie de valabilitate a convenției astfel încât ea nu poate fi validată prin complinirea formei autentice sub forma pronunțării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.

În plus, această nulitate care, într-adevăr, are un caracter relativ, nu poate fi acoperită decât printr-o ratificare expresă a promitentului vânzator, ratificare ce nu există în cauza dedusă judecăţii.

În acest context, nu prezintă relevanţă juridică în validarea pretenţiilor reclamantei actele şi faptele pârâtului B. care, în opinia ei, ar duce la dovedirea unui acord tacit al acestuia la înstrăinare, orice formă de consimţământ tacit fiind lipsit de efectul juridic dorit de reclamantă.

Pe de altă parte, contrar susţinerilor recurentei, prezumţia de mandat tacit reciproc nu se aplică în cauză întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, deşi antecontractul de vânzare cumpărare nu este un act translativ de proprietate, el trebuie să îndeplinească toate condiţiile referitoare la vânzarea valabilă a unui imobil, iar art. 35 Codul familiei, în vigoare la data încheierii sale, înlătură în mod expres aplicarea acestei prezumţii la înstrăinarea unui bun imobil.

În ceea ce priveşte incidența art.30 Codul familiei, referitoare la regimul juridic al bunului comun ce constituie obiect al convenţiei şi posibilitatea recunoaşterii vânzării exclusiv pentru cota devălmaşă a soţiei, în mod corect instanţa de apel a apreciat că, prin natura sa juridică, cota devălmașă, ca formă de coproprietate, nu se constituie într-o fracţiune individualizată din bunul imobil și nu se poate reflecta într-un drept de proprietate exclusiv de care coproprietarul să poată dispună în mod liber. În acest context, în mod corect instanţele de fond au constatat aplicabilitatea dezlegărilor conţinute în Decizia nr.12/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în soluţionarea unui recurs în interesul legii, potrivit cărora promitentul vânzător care deţine doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate trebuie să devină proprietar exclusiv asupra bunului pentru a-şi putea executa obligaţia asumată prin promisiunea de vânzare de a înstrăina întregul bun.

Recurenta critică şi nelegala înlăturare de la aplicare în prezenta cauză a dispoziţiilor art. 1190 Cod civil, însă, în mod corect instanţa de apel a apreciat că acest text de lege vizează acte de confirmare exprese. Aceasta întrucât conferă posibilitatea acoperirii unei obligaţii anulabile prin confirmarea sau ratificare printr-un înscris care îndeplineşte anumite cerinţe de fond din cuprinsul cărora să rezulte explicit şi nemijlocit intenţia de a înlătura cauza sancționatorie. Or, în cauză, s-a stabilit deja că nu a existat un consimţământ exprimat în mod expres la înstrăinare nici la data încheierii contractului şi nici ulterior.

Pentru aceste considerente, în baza art. 496 C.proc.civ., Înalta Curte a respins recursul ca nefondat.