Annulment of agricultural land sale for failure to comply with mandatory pre-emptive right advertisement procedure under Law No. 17/2014

Acţiune în anularea contractului de vânzare. Exercitarea dreptului legal de preempţiune. Condiţii şi efecte în raport cu dispoziţiile Legii nr. 17/2014

Cuprins pe materii: Drept comercial. Codul civil. Obligații. Diferite contracte speciale. Contractul de vânzare

Index alfabetic: acţiune în anulare

contract de vânzare-cumpărare

drept de preempţiune

contract de arendă

condiţii de admisibilitate

Legea nr. 17/2014, art. 4 alin. (1) lit. b), art. 6 alin. (1), art. 16, art. 17 alin. (4)

C. proc. civ., art. 425 alin. (1) lit. b)

C. civ., art. 563 alin. (3), art. 901 alin. (1), alin. (2) lit. c), art. 902 alin. (1)

Legea nr. 17/2014 a prevăzut alături de condiţiile generale de fond şi de formă ale contractului de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, condiţiile de validitate speciale privitoare la exercitarea dreptului legal de preempţiune.

Potrivit dispoziţiilor art. 4 alin. (1) din Legea 17/2014, „înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune, la preţ şi în condiţii egale, în următoarea ordine....”, iar conform art. 6 alin. (1) din acelaşi act normativ, „prin derogare de la art. 1.730 şi următoarele din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor...”.

În cazul în care procedura prevăzută de art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, în vederea aducerii la cunoştinţa preemptorilor a ofertei de vânzare, a fost efectuată la o altă primărie decât cea în a cărei rază teritorială se afla imobilul, este legală hotărârea instanţei de prim control judiciar prin care s-a admis apelul reclamantei (preemptor arendaş) şi s-a anulat în parte contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Anularea contractului de vânzare este urmarea nerespectării unei proceduri legale instituite, prin dispoziţiile speciale imperative, în sarcina pârâtei-vânzătoare ante rem venditam, tocmai cu scopul asigurării exercitării dreptului legal al reclamantei, care îndeplinea condiţia de fond prevăzută de art. 4 alin. (1) lit. b) din lege, în calitate de arendaş, aflat în directă legătură cu terenurile - obiect al activităţilor agricole - la data introducerii acţiunii şi care instituia prioritatea sa la cumpărare.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2627 din 7 decembrie 2021

Notă: Speţa a fost dezlegată în temeiul art. 16 din Legea nr. 17/2014, în vigoare înainte de modificarea adusă prin Legea nr. 175 din 14 august 2020. De la data de 13 octombrie 2020, articolul 16 din Legea nr. 17/2014 a fost modificat în sensul instituirii sancţiunii nulităţii absolute.

1. Prin cererea înregistrată la 20.02.2018, pe rolul Tribunalului Timiș, Secția a II-a civilă, sub nr. x/30/2018, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. și C. S.R.L., pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună:

- anularea parţială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2813 din 06.09.2017 de B.N.P. D., încheiat între pârâte, în ceea ce priveşte imobilul înscris în CF 400467 a localităţii X cu nr. cadastral (...), compus din teren arabil extravilan în suprafaţa de 57.400 mp și imobilul înscris în (...) a localităţii X cu nr. cadastral (...), compus din teren arabil extravilan în suprafaţa de 52.700 mp

- repunerea părților în situaţia anterioară în sensul redobândirii dreptului de proprietate de către pârâta B. S.R.L. asupra imobilelor mai sus identificate, cu consecinţa reintabulării dreptului de proprietate asupra imobilelor menţionate.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 17/2014.

La 24 septembrie 2019 pârâta C. S.R.L. a formulat cerere reconvențională, prin intermediul căreia a solicitat ca, în cazul admiterii cererii de chemare în judecată, pe lângă restituirea ca urmare a repunerii în situația anterioară, să se dispună obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 27.500 euro și 2.030 lei cu titlu de daune-interese, precum și a tuturor cheltuielilor ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Prin încheierea din 06 noiembrie 2018, instanța a admis excepția tardivității formulării întâmpinării și cererii reconvenționale.

Prin sentința civilă nr. 653/PI din 2 iulie 2019, pronunțată de Tribunalul Timiș, Secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/30/2018, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă ca neîntemeiată.

2. Împotriva acestei sentinţe, la 2 septembrie 2019, a formulat apel reclamanta A. S.R.L., prin care a solicitat schimbarea în tot a hotărârii atacate şi admiterea acţiunii, astfel cum a fost formulată.

Prin decizia civilă nr. 290 A din 6 iulie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Timișoara, Secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/30/2018, s-a admis apelul declarat de reclamantă, a fost schimbată sentinţa atacată în sensul că a fost admisă cererea reclamantei, s-a anulat parţial contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte în ceea ce priveşte cele două imobile şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al pârâtei B. S.R.L. în evidenţele de carte funciară.

Totodată, au fost obligate pârâtele la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.214,13 lei reprezentând taxă judiciară de timbru în apel şi 6.428,26 lei la fond, precum şi suma de 3.570 lei onorariu de avocat în apel şi de 4.165 lei onorariu de avocat la fond.

3. Împotriva acestei decizii, la 11 septembrie 2020, pârâta C. S.R.L. a declarat recurs invocând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe în vederea respingerii apelului şi menţinerii ca legală şi temeinică a sentinţei tribunalului.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. recurenta susţine că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii.

Recurenta se referă la argumentarea instanţei de apel care reţine că, pe de o parte, reclamanta, cu minime diligențe, putea să afle că terenurile în litigiu sunt intabulate în cartea funciară a localității X iar, pe de altă parte, că trebuia să-i fie adus la cunoştinţă dreptul de preempțiune prin afişare, la sediul comunei Y. Arată recurenta că reclamanta cunoştea că terenurile erau înregistrate în altă comună și că trebuia să se efectueze procedura de informare a eventualilor preemptori acolo unde erau înregistrate.

Un alt motiv este acela că eroarea comună se analizează la momentul încheierii vânzării, iar nu ulterior, cum se procedează în considerentele instanţei de apel.

Sub un alt aspect, recurenta arată că instanţa de apel, dispunând doar asupra pierderii de către recurenta-pârâtă a proprietății imobilelor în litigiu, nu şi asupra restituirilor prețului plătit, ar lăsa cealaltă pârâtă și cu terenurile și cu prețul primit, cu consecinţa vătămării sale.

În susţinerea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta arată că a fost aplicat greşit art. 901 C. civ., având în vedere că buna-credință se prezumă în cazul în care în cartea funciară a imobilului nu există vreo mențiune cu privire la dreptul sau pretențiile celui care ulterior le poate invoca, pentru a obține anularea dreptului valorificat tabular.

În cauză, recurenta subliniază că reclamanta nu a respectat prevederile art. 902 C. civ., privind notarea arendei sale, pentru a o face opozabilă terților dobânditori și a putea avea vreun temei în a solicita anularea parțială a contractului pentru terenurile arendate.

Recurenta susține că, potrivit art. 563 alin. (3) C. civ., dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut şi ar fi trebuit analizată întâi existenţa bunei-credințe și apoi să se verifice respectarea procedurii privind exercitarea dreptului de preempțiune.

Recurenta a menţionat că jurisprudenţa Curţii Constituţionale este în sensul că interesul subdobânditorului de bună-credinţă trebuie să fie preferat, în raport cu interesul adevăratului proprietar, ca urmare a aplicării principiului ocrotirii bunei-credinţe şi al adagiului error comunis facit ius.

Potrivit recurentei, dispoziţiile art. 901 C. civ. sunt clare și, în pofida celor reținute prin decizia recurată, buna-credință a dobânditorului, la momentul încheierii contractului, presupune existența a priori a unei clauze de nulitate, inclusiv neobservarea unor condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune. Mai arată recurenta că, reţinându-se incidenţa principiului ocrotirii bunei-credinţe, nici măcar nu ar mai trebui analizată cauza de nulitate constând în nerespectarea dreptului de preempțiune al arendașului.

La 16 noiembrie 2020 reclamanta A. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

La 23 decembrie 2020 recurenta a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apărărilor pârâtei.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea din 15 iunie 2021, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului întocmit în cauză, cu menţiunea că părţile pot depune puncte de vedere în termen de 10 zile de la comunicare. Părţile nu au depus puncte de vedere la raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 12 octombrie 2021, Înalta Curte a admis în principiu recursul declarat de pârâta C. S.R.L. şi a stabilit termen de judecată la data de 7 decembrie 2021.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, a reţinut următoarele considerente:

Critica recurentei privind motivarea hotărârii atacate, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., este nefondată.

În cauză, se constată că instanţa de prim control judiciar a admis apelul reclamantei (preemptor arendaş) şi a anulat în parte contractul de vânzare-cumpărare a unor terenuri agricole situate în extravilan, pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind afişarea ofertei de vânzare la primăria în raza căreia se aflau situate, în vederea respectării dreptului de preempțiune. Se reţine că procedura prevăzută de art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, în vederea aducerii la cunoştinţa preemptorilor a ofertei de vânzare, a fost efectuată la o altă primărie decât cea în a cărei rază teritorială se aflau cele două imobile.

Contrar susţinerilor recurentei, Înalta Curte constată că nu sunt contradictorii considerentele hotărârii atacate privind faptul că situaţia juridică a celor două parcele de teren agricol putea fi cunoscută de părţile din proces, având în vedere calitatea pârâtelor de profesionişti în domeniul agriculturii, faţă de constatarea că pârâtei-vânzătoare îi revenea obligaţia specială de informare a reclamantei (titular al dreptului de preempţiune) asupra vânzării.

Legea nr. 17/2014 a prevăzut, alături de condiţiile generale de fond şi de formă ale contractului de vânzare-cumpărare, condiţiile de validitate speciale privitoare la exercitarea dreptului legal de preempţiune, instituite prin art. 4 din acest act normativ.

După criteriul conduitei prescrise, aceste dispoziţii din Legea nr. 17/2014 sunt norme imperative, în sensul că părţile nu puteau deroga, reclamanta, în calitate de arendaş al terenurilor vândute valorificându-şi procesual dreptul de a invoca nulitatea relativă a contractului încheiat cu nerespectarea normelor imperative de ordine privată.

Instanţa de apel a înlăturat apărările pârâtei privind neîndeplinirea formalităţilor de publicitate a contractului de arendă, ce justifica îndreptăţirea reclamantei ca preemptor legal.

Instanţa de apel şi-a efectuat controlul judiciar devolutiv asupra sentinţei criticate de reclamantă, constatând, contrar primei instanţe, nerespectarea de către pârâta-vânzătoare a formalităţilor de publicitate a ofertei de vânzare prevăzute de art. 4 din lege, aplicând sancţiunea nulităţii prevăzute prin dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 17/2014.

Argumentele pârâtei legate de eroarea comună şi de principiul ocrotirii bunei-credinţe au fost înlăturate prin considerente care răspund exigenţelor de logică şi coerenţă, cu motivarea că pârâta-vânzătoare nu a respectat dreptul de preempţiune al reclamantei cu care încheiase contractul de arendă, iar pârâta-cumpărătoare, în virtutea calităţii sale de profesionist, avea posibilitatea de a cunoaşte situaţia juridică actuală a imobilelor achiziţionate, respectiv de terenuri agricole arendate.

Prin urmare, motivarea instanţei de apel conţine temeiurile pentru care s-a admis acţiunea şi răspunde criticilor din apel şi apărărilor formulate în cauză, este conformă dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nefiind cazul unor contradicţii între considerentele decisive, a unei motivări ilogice ori confuze, cum pretinde recurenta.

În ce priveşte vătămarea recurentei în legătură cu nepronunţarea instanţei de apel din oficiu şi asupra restituirii de către pârâta-vânzătoare a preţului plătit pentru terenuri, se constată că nu a fost criticată hotărârea pronunţată de instanţa de apel prin prisma motivelor de recurs prevăzute de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., în legătură cu nerespectarea învestirii, a limitelor judecăţii în calea de atac ori a altor norme de procedură care instituie excepţii de la principiul disponibilităţii, măsurile procesuale în aplicarea principiului „restitutio in integrum” neputând fi dispuse, în absenţa cererii formulate de parte, cum se pretinde.

Totodată, considerentele instanţei de apel în legătură cu neapelarea soluţiei primei instanţe, referitor la modul de soluţionare a cererii reconvenţionale, prin care recurenta formulase pretenţii proprii în cauză, nu pot fi considerate străine cauzei, în sensul art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

În acest context, împrejurarea că recurenta-pârâtă nu este de acord cu motivarea instanţei de apel, nu echivalează cu incidenţa unei motivări străine ori contradictorii a hotărârii şi nu determină aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., astfel încât critica întemeiată pe aceste dispoziţii legale va fi respinsă ca nefondată.

Motivul de casare invocat de recurentă privind încălcarea sau aplicarea greşită de către instanţa de apel a normelor de drept material, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este nefondat.

Recurenta reiterează în recurs argumentele expuse instanţei de prim control judiciar privind principiul prevalenţei bunei-credinţe şi situaţia de eroare comună în care s-ar fi aflat părţile contractante, urmare a reorganizării unităţilor administrativ-teritoriale învecinate, în care erau situate terenurile achiziţionate, invocând dispoziţiile art. 901, art. 902 şi art. 563 alin. (3) C. civ.

Subsumat acestui motiv de nelegalitate, recurenta nu formulează critici în legătură cu considerentele instanţei de apel, care în ce o priveşte a reţinut lipsa efectivităţii prezumţiei de bună-credinţă, în virtutea calităţii sale de profesionist în domeniul agricol şi care, în condiţii de normală diligenţă, ar fi avut toate posibilităţile legale de a lua cunoştinţă de existenţa şi înregistrarea contractului de arendă al reclamantei la unitatea administrativ-teritorială de care aparţineau în mod legal imobilele, la data vânzării.

Nelegalitatea hotărârii recurate, în opinia recurentei, este legată de efectul neînscrierii contractului de arendă în evidenţele cărţii funciare, lipsind, în opinia sa, opozabilitatea şi calitatea procesuală activă a reclamantei.

Potrivit dispoziţiilor art. 901 alin. (1) C. civ., „sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară” iar, potrivit art. 902 alin. (1) C. civ., „drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate”.

De asemenea potrivit art. 4 alin. (1) din Legea 17/2014, „înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune, la preţ şi în condiţii egale, în următoarea ordine....”, iar potrivit art. 6 alin. (1) din acelaşi act normativ, „prin derogare de la art. 1.730 şi următoarele din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor...”.

Înalta Curte reţine că prevederile art. 563 C. civ. trebuie corelate cu cele ale art. 901 C. civ. care reglementează dobândirea de bună-credinţă a unui drept tabular.

Or, potrivit art. 901 alin. (2) lit. c) C. civ., prezumţia exactităţii înscrisurilor în cartea funciară are caracter relativ, putând fi combătută de orice persoană interesată, inclusiv sub aspectul cunoaşterii, pe altă cale, despre existenţa faptei sau situaţiilor juridice, care au legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

Eroarea comună şi invincibilă nu poate fi invocată de recurentă, aplicarea cu caracter judiciar a acesteia fiind limitată, potrivit art. 17 alin. (4) C. civ., în materiile în care legea reglementează un sistem de publicitate, cum este şi situaţia contractului de arendă, reglementat prin dispoziţiile speciale ale Legii nr. 17/2014.

Instanţa de apel a aplicat corect dispoziţiile legale cu caracter special, de limitare a atributului dispoziţiei juridice în ceea ce priveşte înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan şi care conduc la pierderea post rem venditam a dreptului de proprietate dobândit de la vânzător, cu nesocotirea preferinţei legale.

Remediul nulităţii instituit prin dispoziţiile din Legea nr. 17/2014 urmăreşte blocarea posibilităţii vânzătorului - independent de atitudinea subiectivă a terţului-cumpărător (recurenta) - de a eluda interesele preemptorului.

Instanţa de apel a aplicat corect dispoziţiile speciale din Legea nr. 17/2014 şi a înlăturat apărările privind eroarea comună şi principiul ocrotirii bunei-credinţe, urmare a constatării că procedura de publicitate a ofertei de vânzare a fost efectuată de către pârâta-vânzătoare la o altă unitate administrativ-teritorială decât cea în raza căreia se situau în mod real, la data respectivă, terenurile oferite spre vânzare, în registrul căreia, de altfel, fusese în mod legal înscris, anterior, pentru opozabilitatea faţă de terţi, contractul de arendă încheiat cu reclamanta.

În acest context, nu se puteau invoca nici principiul anteriorităţii înscrierii dreptului şi nici inopozabilitatea dreptului de preempţiune al reclamantei.

Anularea contractului de vânzare este, deci, urmarea nerespectării unei proceduri legale instituite, prin dispoziţiile speciale imperative, în sarcina pârâtei-vânzătoare ante rem venditam, tocmai cu scopul asigurării exercitării dreptului legal al reclamantei, care îndeplinea condiţia de fond prevăzută de art. 4 alin. (1) lit. b din lege, în calitate de arendaş, aflat în directă legătură cu terenurile - obiect al activităţilor agricole - la data introducerii acţiunii şi care instituia prioritatea sa la cumpărare.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., s-a respins ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 290/A din 6 iulie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, Secţia a II-a civilă, ca nefondat.