Eligibility of third-state nationals to acquire land ownership via strike-off of a company without treaty reciprocity
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal, upholding the lower courts' rejection of the claim, leaving the denial of ownership rights in force. The dispute concerned an action by a sole shareholder, a citizen of a non-EU third state, to confirm the acquisition of ownership over land previously held by a company that had been struck off the commercial registry. The court ruled that the claimant failed to prove the existence of an international treaty or reciprocity conditions necessary for a third-country national to acquire private property rights over land in Romania. Relying on Article 44(2) of the Romanian Constitution and the organic nature of Law no. 312/2005, the Court held that specific provisions in the Companies Law and Land Law (Art. 237(13) of Law no. 31/1990 and Art. 31(7) of Law no. 359/2004) do not constitute organic laws that bypass constitutional restrictions; rather, they require that asset attribution to shareholders be effected in accordance with the law, which for non-EU nationals strictly mandates adherence to treaty-based reciprocity.
Legislator headnote
AI generatedart. 73 alin. (3) lit. m) Legea nr. 31/1990, art. 237 alin. (13) Legea nr. 359/2004, art. 31 alin. (7) Legea nr. 312/2005, art. 44 alin. (2) din Constituția, Articolul 6 din Legea nr. 312/2005, art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ; Eligibility of third-state nationals to acquire land ownership via strike-off of a company without treaty reciprocity: The dispute concerned an action by a sole shareholder, a citizen of a non-EU third state, to confirm the acquisition of ownership over land previously held by a company that had been struck off the commercial registry. The court ruled that the claimant failed to prove the existence of an international treaty or reciprocity conditions necessary for a third-country national to acquire private property rights over land in Romania. Relying on Article 44(2) of the Romanian Constitution and the organic nature of Law no. 312/2005, the Court held that specific provisions in the Companies Law and Land Law (Art. 237(13) of Law no. 31/1990 and Art. 31(7) of Law no. 359/2004) do not constitute organic laws that bypass constitutional restrictions; rather, they require that asset attribution to shareholders be effected in accordance with the law, which for non-EU nationals strictly mandates adherence to treaty-based reciprocity.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedProcedural basis cited in the dispositive for dismissing the appeal as unfounded.
Full text
Acţiune în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra activelor societăţii radiate din registrul comerţului formulată de asociatul unic, cetăţean străin aparţinând unui stat terţ. Condiţii şi efecte
Cuprins pe materii: Drept comercial. Dizolvarea, fuziunea şi divizarea societăţilor. Dizolvarea societăţilor
Index alfabetic: acţiune în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra activelor societăţii radiate
teren
asociat unic
cetăţean străin
Constituția României, art. 44 alin. (2), art. 73 alin. (3) lit. m)
Legea nr. 31/1990, art. 237 alin. (13)
Legea nr. 359/2004, art. 31 alin. (7)
Legea nr. 312/2005, art. 6
Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituția României, „Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală”.
Articolul 6 din Legea nr. 312/2005 îngăduie cetățenilor străini, aparținând nu unui stat membru al Uniunii Europene, ci unui stat terț, să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate.
Astfel, în cazul în care asociatul unic al unei societăţi radiate din registrul comerţului, cetăţean străin aparţinând unui stat terţ, a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra activelor societăţii, constând în terenuri, este legală soluţia instanţei de respingere a acţiunii, în condiţiile în care nu s-a făcut dovada existenţei unui tratat şi a cerinţei reciprocităţii.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 59 din 20 ianuarie 2021
Prin sentința civilă nr. 4536/07.12.2017 pronunțată de Tribunalul București, Secția a VI-a civilă, a fost respinsă atât excepția lipsei calității procesuale pasive a Oficiului Național al Registrului Comerțului, cât și acțiunea prin care reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu Oficiul Național al Registrului Comerțului și cu Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București, să se constate că a dobândit dreptul de proprietate (prin transfer de la S.C. B. S.R.L., radiată din registrul comerțului) asupra activelor societății, constând în trei terenuri, situate în C., jud. Dâmbovița, identificate în mod extins în cuprinsul cererii de chemare în judecată.
Apelul declarat de reclamant împotriva sentinței indicate a fost respins prin decizia civilă nr. 79A/23.01.2019 a Curții de Apel București, Secția a VI-a civilă.
Împotriva acestei decizii, A. a declarat recurs, apreciind că a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material; a invocat, astfel, motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.
Dezvoltând acest motiv de casare, recurentul a arătat că raționamentul expus de curtea de apel - care a apreciat că, fiind cetățean israelian, nu poate dobândi drept de proprietate asupra terenurilor în România - este eronat, deoarece art. 44 alin. (2) din Constituție garantează proprietatea privată, indiferent de titular, iar legea care a oferit cetățenilor străini posibilitatea de a dobândi un atare drept poartă nr. 247/2005 și face trimitere la legi speciale, norme conținute de dispozițiile art. 237 din Legea nr. 31/1990 ori ale art. 31 alin. (7) din Legea nr. 359/2004. Așa fiind, titularul căii de atac de față a susținut că legea trebuie interpretată în sensul producerii de efecte, mai ales când ea nu face distincții și a criticat considerentul instanței de apel, potrivit cu care Legea nr. 312/2005 este legea organică la care norma constituțională face trimitere. În opinia recurentului, sunt îndeplinite toate condițiile dobândirii dreptului de proprietate prin efectul legii, așa încât a solicitat admiterea recursului.
La 08.11.2019, intimații au depus întâmpinare, prin care au lăsat soluția ce se va pronunța la aprecierea instanței.
În temeiul art. 493 C.proc.civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului; acesta a fost depus la dosar și, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părților, care au fost înștiințate asupra faptului că în termen de 10 zile de la comunicare pot depune puncte de vedere la raport; nicio parte nu și-a prezentat punctul de vedere.
Recursul a fost admis în principiu la 11.11.2020, stabilindu-se un termen în ședință publică, în vederea soluționării lui.
Analizând actele dosarului, precum și decizia atacată, prin prisma criticilor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a reținut următoarele:
În mod prioritar, se cuvine menționat că potrivit art. 499 C.proc.civ., „prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins. (...)”.
După cum s-a reținut în etapele devolutive ale procesului, recurentul a avut calitatea de asociat unic în cadrul S.C. B.S.R.L. și, în urma radierii acesteia din registrul comerțului începând din 19.10.2016, a pretins să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra activelor societății, constând în trei terenuri, situate în C., jud. Dâmbovița, identificate în cuprinsul cererii de chemare în judecată.
Instanțele de fond au respins demersul reclamantului, apreciind că norma din art. 44 din Constituția României nu conferă cetățenilor străini dreptul la a dobândi terenuri în proprietate decât în condițiile prevăzute prin legea organică și că o astfel de lege trebuie să fie una care să normeze situația cetățenilor străini și dreptul lor de a dobândi în proprietate terenuri în România, iar nu diverse acte normative care să reglementeze moduri de dobândire a dreptului de proprietate, în tipare generale, precum Codul civil, ori în cazuri particulare, ca cele prevăzute de art. 237 alin. (13) din Legea nr. 31/1990 sau de art. 31 alin. (7) din Legea nr. 359/2004.
Un asemenea raționament este corect, iar recurentul nu l-a combătut în mod eficient, deoarece, în acord cu instanța de prim control judiciar, Înalta Curte reține că potrivit art. 44 alin. (2) din Constituția României, republicată, „Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală”.
Așadar, în măsura în care dobândirea proprietății asupra terenurilor, de către cetățenii străini și apatrizi, nu poate avea loc în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte și nici prin moștenire legală, norma constituțională trimite la condițiile prevăzute prin legea organică.
În opinia recurentului, această lege poate fi fie art. 237 alin. (13) din Legea nr. 31/1990, fie art. 31 alin. (7) din Legea nr. 359/2004, care prevăd că bunurile rămase din patrimoniul persoanei juridice radiate din registrul comerțului revin asociaților. De asemenea, potrivit autorului căii de atac, aceste dispoziții legale au caracterul unor legi organice, aplicabile fără discriminare tuturor cetățenilor români sau străini, ori apatrizilor.
Raționamentul pe care recurentul și-a fundamentat calea extraordinară de atac ignoră însă apariția în dreptul pozitiv, anterior radierii din registrul comerțului a societății al cărei asociat a fost, a Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, lege care, în raport cu prevederile art. 73 alin. (3) lit. m) din Constituția României, are statut de lege organică.
Articolul 6 din Legea nr. 312/2005 îngăduie cetățenilor străini, aparținând nu unui stat membru al Uniunii Europene, ci unui stat terț, ca în cazul dedus judecății, să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate.
Această dispoziție legală nu recunoaște, deci, cetățenilor străini, aparținând unui stat terț, posibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în alte condiții decât în cele reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate și ea nu poate fi ignorată, pe temeiul existenței unor norme anterioare.
De altfel, dispozițiile art. 237 alin. (13) din Legea nr. 31/1990 ori ale art. 31 alin. (7) din Legea nr. 359/2004 - care nu au caracter de lege organică, așa cum pretinde recurentul, întrucât nu conțin reglementări asupra domeniilor rezervate legilor organice, indicate de art. 73 alin. (3) din Constituția României -, implică în mod necesar cerința ca atribuirea bunurilor rămase din patrimoniul persoanei juridice radiate către asociați/acționari să aibă loc în condițiile legii, iar nu automat.
Subliniind, în final, că existența unui tratat și a cerinței reciprocității nu a fost nici măcar afirmată, Înalta Curte a apreciat că decizia instanței de apel este una legală, iar argumentele aduse de către autorul căii de atac nu pot să justifice casarea ei, motiv pentru care, în baza art. 496 alin. (1) C.proc.civ., a respins recursul ca nefondat.