Lease rent indexation conditional on supplementary agreement versus automatic contractual adjustment and unilateral service tax regularization

Şedinţa publică din data de 3 decembrie 2019

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

I. Cadrul procesual şi soluţia primei instanţe

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la data de 13 mai 2015, sub nr. x/2015, reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica S.A., a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 2.784.949,56 RON, TVA inclus (adică 618.877,68 euro, la un curs de schimb de 1 euro = 4,5 RON), reprezentând:

- 1.783.593,585 RON (adică 396.354,13 euro, la un curs de schimb de 1 euro = 4,5 RON), cu titlu de diferenţă chirie datorată conform contractului de închiriere nr. x/04.12.2009;

- 798.198,075 RON (adică 177.377,35 euro, la un curs de schimb de 1 euro = 4,5 RON), cu titlu de penalităţi de întârziere datorate pentru neplata la timp a diferenţei de chirie, conform contractului de închiriere nr. x/04.12.2009;

- 80.690,175 RON (adică 17.931,15 euro, la un curs de schimb de 1 euro = 4,5 RON), cu titlu de diferenţă taxă de servicii datorată conform contractului de închiriere nr. x/04.12.2009;

- 122.467,725 RON (adică 27.215,05 euro, la un curs de schimb de 1 euro = 4,5 RON), cu titlu de penalităţi de întârziere datorate pentru neplata la timp a diferenţei de taxă de servicii datorate conform contractului de închiriere nr. x/04.12.2009;

Totodată, s-a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 7230 din 15 noiembrie 2016, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2015, a fost admisă excepţia prescripţiei cu privire la pretenţiile reprezentate de diferenţa de chirie solicitată pentru perioada 04.03.2012- 12.05.2012, penalităţile aferente sumelor solicitate cu titlu de diferenţă de chirie calculată pentru perioada 04.03.2012-12.05.2012, diferenţa de taxă de servicii solicitată pentru perioada 04.03.2012-12.05.2012 şi penalităţile aferente sumelor solicitate cu titlu de diferenţă de taxă de servicii calculată pentru perioada 04.03.2012-12.05.2012, fiind respinse, ca prescrise, aceste pretenţii formulate de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica S.A.; s-au respins, ca neîntemeiate, celelalte pretenţii; a fost obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2.250 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

II. Soluţia instanţei de apel

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta A. S.R.L. a declarat apel, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie şi solicitând schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată cu privire la pretenţiile pentru care nu a intervenit prescripţia.

Prin decizia civilă nr. 810A/2018 din 20 aprilie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis apelul declarat de apelanta reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 7230 din 15 noiembrie 2016, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu intimata Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica S.A., a schimbat în parte sentinţa atacată, a admis în parte cererea de chemare în judecată, în sensul că a obligat pe pârâta Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica S.A. să plătească reclamantei A. S.R.L. suma de 76.265,23 RON, cu titlu de diferenţă taxă servicii pe anul 2012 şi suma de 76.265,23 RON, cu titlu de penalităţi de întârziere aferente; a menţinut în rest dispoziţiile sentinţei apelate; a obligat intimata-pârâtă Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica S.A. să plătească apelantei-reclamante A. S.R.L. suma de 31.877,45 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond şi apel.

III. Judecata în recurs

1. Motivele de casare invocate de reclamantă

Reclamanta A. S.R.L. a formulat recurs împotriva deciziei civile nr. 810A/2018 din 20 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea deciziei recurate, precum şi obligarea pârâtei Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica S.A. la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea de recurs au fost invocate motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susţine că hotărârea atacată conţine motive contradictorii, întrucât, pe de o parte, instanţa de apel recunoaşte obligaţia intimatei-pârâte de a plăti o chirie indexată, iar pe de altă parte, afirmă o presupusă inexistenţă a acestei obligaţii pe motivul lipsei actului adiţional.

În esenţă, recurenta-reclamantă apreciază că existenţa actului adiţional nu poate condiţiona naşterea obligaţiei de a plăti chiria indexată, din moment ce prevederile contractului nu conţin o prevedere contractuală expresă în acest sens.

Consideră că judecătorul trebuia să constate voinţa părţilor de a agrea necondiţionat asupra obligaţiei de a plăti o chirie indexată, fapta ilicită a locatarului de a refuza plata chiriei indexate (situaţie de fapt necontestată de părţi) şi să oblige locatarul la plata acesteia. De fapt, nu lipsa încheierii actului adiţional este imputată locatarului, ci neplata chiriei indexate.

Prin urmare, recurenta-reclamantă susţine că a condiţiona admiterea acţiunii de un element care nu este nici necesar şi nici pretins în cadrul procesual actual înseamnă a încălca atât prevederile de drept procedural, dar şi de drept substanţial în soluţionarea cauzei.

Cu privire la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă consideră că decizia atacată este dată cu încălcarea prevederilor art. 977-985 C. civ. privind interpretarea contractelor, art. 969-970, art. 1073 şi următoarele din C. civ. de la 1864.

Susţine, în esenţă, că instanţa, ţinând cont de temeiul acţiunii, trebuia să analizeze îndeplinirea condiţiilor răspunderii contractuale, respectiv să observe neexecutarea obligaţiilor contractuale asumate de către pârâta Transelectrica şi să dispună obligarea acesteia la executarea întocmai a acestor obligaţii, precum şi la plata penalităţilor de întârziere datorate pentru neexecutarea la timp a obligaţiilor contractuale.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, indexarea chiriei/încheierea actelor adiţionale nu reprezintă o modificare a contractului de închiriere încheiat între părţi.

Arată că, potrivit prevederilor art. 6.1.2 din contract, părţile au convenit indexarea anuală a chiriei în funcţie de un factor independent, respectiv Indicii Europeni Armonizaţi ai Preţurilor de Consum (HICP), publicaţi de Eurostat şi aplicabili României.

Astfel, chiar dacă părţile au convenit şi încheierea de acte adiţionale, pârâta şi-a asumat obligaţia de plată a chiriei indexate încă de la data semnării contractelor, împreună cu criteriul de determinare a chiriei indexate, actele adiţionale reprezentând doar un instrument de reflectare a cuantumului actualizat al chiriei, care să ofere recurentei-reclamante baza de facturare şi nicidecum o posibilitate de a renegocia cuantumul chiriei lunare, cum în mod greşit au reţinut ambele instanţe de fond.

Prin urmare, susţine că indexarea chiriei nu reprezintă o modificare a contractului, ci ţine de executarea clauzelor contractuale potrivit înţelegerii părţilor.

De aceea, contrar concluziilor instanţei de apel, acţiunea pendinte nu reprezintă o cerere de intervenţie a instanţei în preţul contractului, ci o cerere de obligare a pârâtei Transelectrica S.A. la îndeplinirea întocmai a obligaţiilor contractuale asumate.

De asemenea, contrar celor reţinute de instanţa de apel, arată că este lipsită de relevanţă notificarea pârâtei cu privire la chiria indexată. Deşi prin adresele depuse la dosar a solicitat pârâtei semnarea actelor adiţionale care să prevadă cuantumul indexat al chiriei, chiar şi în absenţa unor demersuri din partea recurentei obligaţia pârâtei de plată a chiriei indexate rămâne validă, aceasta având dreptul de a valorifica drepturile izvorâte din contract oricând în termenul de prescripţie.

În acest context, chiar prezentul demers judiciar reprezintă o veritabilă cerere de plată, solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata obligaţiilor asumate contractual neputând fi respinsă pe motivul că a fost făcută mai târziu. Nici debitoarea şi nici instanţa de judecată nu pot institui cauze de exonerare de răspundere nepermise de lege. Exercitarea chiar intempestivă, dar legală şi contractuală a unui drept nu constituie motiv de exonerare de răspundere.

Recurenta-reclamantă mai arată şi faptul că facturarea nu reprezintă o condiţie obligatorie de solicitare a plăţii, fiind suficientă o cerere echivalentă de plată. În acest sens, atât Directiva 2011/7/UE a Parlamentului European şi a Consiliului din 16 februarie 2011, cât şi Legea nr. 72/2013 fac referire la "factura sau orice altă asemenea cerere echivalentă de plată."

2. Motivele de casare invocate de pârâtă

Pârâta Transelectrica S.A. a formulat recurs împotriva deciziei civile nr. 810A/2018 din 20 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin care a solicitat casarea deciziei recurate, schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul respingerii acţiunii formulate de reclamantă.

Prin cererea de recurs a fost invocat motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 969 - 970 C. civ. şi prevederile art. 6.1.2, art. 6.2.4 şi art. 18.2 cuprinse în Contractul de locaţiune nr. x/04.12.2009, producând părţii o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea hotărârii, conform art. 175 alin. (1) C. proc. civ.

Consideră că soluţia pronunţată în apel este nemotivată, instanţa neprecizând considerentele de fapt şi de drept care au determinat admiterea apelului şi schimbarea în parte a hotărârii de la fond, fără a ţine seama de aspectele precizate de apelanta-pârâtă, referitoare la elementele ce derivă din probele administrate în dosar.

De asemenea, arată că instanţa de apel nu a pus în discuţie excepţia de neexecutare a obligaţiilor invocată de pârâtă, considerând că este o apărare bazată pe probe, motiv pentru care apreciază că a fost încălcat principiul contradictorialităţii în procesul civil.

Instanţa de apel nu a avut în vedere că, în baza clauzelor contractuale, singura modalitate de modificare a preţului contractului a fost reglementată de părţi în cuprinsul art. 18.2 din Contractul x/2009, plata de către pârâta Transelectrica S.A. a unui preţ majorat faţă de cel stabilit în contractul iniţial fiind posibilă exclusiv în baza unui act adiţional, iar a admite o asemenea modificare ar semnifica posibilitatea pentru reclamantă de a modifica unilateral contractul.

Potrivit principiului libertăţii contractuale prevăzut de art. 969 - 970 C. civ., instanţa de apel nu putea trece peste voinţa părţilor, dispunând admiterea în parte a acţiunii, înlăturând prevederile convenite de cele două părţi semnatare ale contractului nr. x/2009.

În esenţă, recurenta pârâtă a susţinut că nu erau îndeplinite condiţiile existenţei răspunderii contractuale, întrucât reclamanta nu putea proceda la calcularea de majorări ale taxei de servicii în mod unilateral, în lipsa unui act adiţional.

Mai arată pârâta că impozitul pe clădiri şi teren nu reprezintă un serviciu pentru a putea fi inclus în taxa pentru servicii, aceasta reprezentând o sumă plătită de chiriaş pentru a stinge o datorie inexistentă din punct de vedere juridic, având în vedere că obligaţia plăţii impozitelor datorate pentru proprietate revenea reclamantei, ca proprietar al clădirii.

Totodată, consideră că reclamanta îşi invocă propria culpă de neexercitare a dreptului de a-şi încasa sumele indexate, aceste pretenţii vizând majorarea taxei de servicii aferente perioadei 2012, în cazul unui refuz de încheiere a actelor adiţionale reclamanta având dreptul de a rezilia contractul sau eventual de a solicita daune interese, în condiţiile dreptului comun.

De asemenea, consideră că o dovadă în plus a netemeiniciei acţiunii o reprezintă şi faptul că prin actul adiţional nr. x din 03.03.2015 (act anterior introducerii acţiunii) recurenta-reclamantă a fost de acord cu prelungirea duratei contractului până la data de 03.09.2015, neapelând la remediul rezoluţiunii contractului de locaţiune.

Mai arată şi faptul că instanţa de apel nu a avut în vedere că prin procesele-verbale de recepţie calitativă a serviciilor prestate, aferente perioadei 01.01.2012 - 01.03.2015, semnate de ambele părţi, reclamanta nu a manifestat interes în a solicita indexarea chiriei şi majorarea taxei de servicii.

Recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel nu a observat nici faptul că, reclamanta, cu 2 luni înainte de a promova această acţiune, a fost de acord să încheie Actul adiţional nr. x/03.03.2015 la contractul nr. x/04.12.2009, prin care "se modifică clauza de la art. 6.1, în sensul că, valoarea chiriei lunară pentru spaţiul închiriat va fi de 14,90 Euro/mp la care se adaugă TVA, iar clauza cuprinsă la art. 6.2.4. se reformulează după cum urmează:

"Taxa servicii de mentenanţă va fi in suma lunara de 2,45 Euro/mp la care se adaugă TVA, calculat la spaţiul închiriat".

3. Analiza motivelor de casare

Examinând, în condiţiile legii, conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

3.1. În ceea ce priveşte recursul reclamantei A. S.R.L.:

Reclamanta a invocat motivul de casare prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., susţinând că decizia atacată cuprinde motive contradictorii referitor la obligaţia de plata a unei chirii indexate.

Textul normativ invocat consacră ipoteze diferite ale aceluiaşi motiv de recurs - nemotivarea hotărârii - deoarece astfel trebuie calificată atât o hotărâre care nu este deloc motivată cât şi una care cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Hotărârea poate fi casată pentru motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. dacă: - există contradicţie între considerente şi dispozitiv, în sensul că dintr-o parte a hotărârii rezultă că acţiunea este întemeiată, iar din altă parte, că nu este întemeiată, astfel că nu se poate şti ce anume a decis instanţa; - există contradicţie între considerente, în sensul existenţei unui raport logic între două raţionamente, concluzii, care se exclud reciproc; - lipseşte motivarea soluţiei sau aceasta este superficială ori cuprinde considerente ce nu au legătură cu pricina în care a fost pronunţată soluţia respectivă.

Acest motiv de casare nu poate fi utilizat pentru a spune examinării instanţei de recurs critici privind calificarea ori interpretarea unor clauze contractuale sau aplicarea greşită a unor norme de drept material.

Făcând aplicarea acestor considerente de principiu, Înalta Curte reţine că, în speţă, nu pot fi identificate în decizia instanţei de apel considerente contradictorii.

Astfel, nu este contradictorie argumentarea prin care, interpretând clauzele de la art. 6.1.2. şi art. 18.2 din contractul de închiriere, instanţa de apel a stabilit că părţile au convenit asupra unei clauze de indexare a chiriei, în baza căreia locatorul are dreptul de a percepe o chirie indexată prin raportare la indicele HCIP, însă cu condiţia respectării de către acesta a unor obligaţii, constând în comunicarea valorii chiriei indexate cu respectarea datei indexării şi a încheierii unui act adiţional.

Prin cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanta a criticat în esenţă modul de interpretare şi aplicare a clauzei de indexare a chiriei.

Înalta Curte va înlătura criticile formulate de recurentă, confirmând argumentele instanţei de apel. Astfel, este evident că în cuprinsul art. 6.1.2. din contract, părţile au stipulat expres obligaţia bilaterală de a încheia acte adiţionale care să reflecte cuantumul chiriei indexate, în termen de 10 zile de la data stabilită pentru indexare (prima zi al celui de-al doilea trimestru al anului respectiv).

Aşadar, indexarea chiriei nu intervenea automat, iar dreptul locatorului la perceperea unei chirii indexate nu era pur şi simplu, ci condiţionat de exteriorizarea intenţiei de aplicare a acestei indexări printr-o cerere/comunicare adresată chiriaşului, cu indicarea noii valori a chiriei, urmată de încheierea unui act adiţional.

Interpretarea dată de instanţa de apel clauzei de indexare nu este contrară prevederilor art. 1010 C. civ. de la 1864, întrucât condiţia reţinută depindea în primul rând de voinţa creditoarei, nefiind o condiţie suspensivă pur potestativă din partea debitoarei.

În ceea ce priveşte încheierea actului adiţional, deşi aceasta depindea şi de voinţa chiriaşului, nu s-a invocat şi stabilit în faţa instanţelor de fond că pârâta ar fi refuzat în mod abuziv să îşi dea consimţământul cu privire la un anumit cuantum indexat, corect calculat, al chiriei. De altfel, reclamanta nu a invocat o asemenea împrejurare, ci s-a limitat la critica nefondată potrivit căreia actele adiţionale reprezintă doar un instrument de reflectare a cuantumului actualizat al chiriei, care să ofere o bază de facturare sub aspect contabil.

Recurenta-reclamantă nu a demonstrat în cauză încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material invocate, referitoare la interpretarea şi efectele convenţiilor.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) şi art. 499 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul reclamantei ca nefondat.

3.2. În ceea ce priveşte recursul pârâtei Transelectrica S.A.:

Pârâta a susţinut că decizia atacată este nemotivată, faţă de inconsistenţa considerentelor de fapt şi de drept care au determinat admiterea apelului.

Această critică este formală şi străină de realitate, din moment ce în mod evident decizia de apel respectă cerinţele privind calitatea motivării, fiind în mod elocvent şi cuprinzător arătate motivele de fapt şi de drept pentru care pretenţiile privind diferenţa de taxă de servicii şi penalităţile de întârziere aferente au fost admise.

Singura critică de nelegalitate ce poate fi extrasă din cererea de recurs formulată de pârâtă este cea referitoare la încălcarea principiului libertăţii contractuale, constând în aceea că, în lipsa unui act adiţional, reclamanta nu putea pretinde majorarea taxei de servicii.

Această critică va fi înlăturată, întrucât instanţa de apel a reţinut corect că, spre deosebire de clauza 6.1.2. care prevedea indexarea chiriei cu obligaţia părţilor de a încheia acte adiţionale, clauzele de la art. 6.2.1., 6.2.2. şi 6.2.4. stabilesc un mecanism de calcul şi plată a taxei de servicii, caracterizat prin estimare iniţială şi regularizare pe baza valorii reale, fără a fi necesară încheierea unor acte adiţionale.

În rest, cererea de recurs formulată de pârâtă cuprinde fie critici nepertinente, care au primit deja o dezlegare la instanţa de apel, fără ca pârâta să aducă argumente contrare, fie critici de netemeinicie, cu aducerea în discuţie a actului adiţional nr. x/03.03.2015, dar fără a dezvolta critici de nelegalitate şi fără a explica în concret relevanţa acestui act adiţional pentru corecta stabilire a conţinutului raportului juridic analizat în cauză.

Astfel, în privinţa includerii impozitului pe clădiri şi teren în taxa pentru servicii, instanţa de apel a reţinut amplu argumentat incidenţa efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat, prin raportare la decizia civilă nr. 2166/17.12.2015 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă în dosarul nr. x/2014, iar pârâta nu a adus nicio critică în recurs sub acest aspect.

În ceea ce priveşte iniţiativa reclamantei de a calcula o taxă de servicii majorată, în acord cu mecanismul de regularizare convenit, instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt potrivit căreia documentele justificative ale taxei de servicii au fost puse la dispoziţia intimatei-pârâte. Orice eventuală critică sub acest aspect vizează netemeinicia hotărârii, excedând controlului de legalitate specific recursului.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) şi art. 499 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul pârâtei ca nefondat.

3.3. Având în vedere că ambele recurente sunt în culpă procesuală pentru formularea unor recursuri nefondate, în aplicarea art. 453 alin. (1) coroborat cu art. 494 C. proc. civ., va respinge cererile privind acordarea cheltuielilor de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursurile declarate de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. şi de recurenta-pârâtă Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice TRANSELECTRICA S.A. împotriva deciziei civile nr. 810A/2018 din 20 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Respinge cererile formulate de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. şi de recurenta-pârâtă Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica S.A. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 3 decembrie 2019.