Commercial lease termination: validity of unilateral resolution for rent non-payment and unauthorized heating system modifications

Şedinţa publică din data de 22 octombrie 2020

Deliberând asupra cererii de recurs, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 06.04.2015 sub nr. x/2015, reclamantul A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta B. S.A., solicitând instanţei:

1. sa constate rezilierea abuziva a Contractului nr. x/09.05.2012;

2. sa dispună obligarea paratei la plata sumei de 1.500.000 RON reprezentând daune-interese, inclusiv beneficiul nerealizat ca urmare a rezilierii abuzive a Contractului nr. x/09.05.2012;

3. sa dispună, in principal, obligarea paratei la restituirea bunurilor aflate in imobilul proprietatea paratei, conform anexei 13-Mijloace fixe, obiecte inventar si in subsidiar, obligarea paratei la plata contravalorii acestor bunuri, in situaţia in care restituirea acestora in natura nu mai este posibila in stare de funcţionare;

Prin sentinţa civilă nr. 2231/12.07.2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă a respins excepţiile de inadmisibilitate ca neîntemeiate şi a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul A. S.R.L. prin administrator judiciar C. împotriva pârâtei B. S.A..

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, solicitând schimbarea ei în parte, în sensul admiterii cererii sale de chemare în judecată.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a Civilă prin decizia civilă nr. 1548A/2019 din 09 octombrie 2019 a respins apelul formulat de apelanta S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar C. împotriva sentinţei civile nr. 2231/12.07.2018 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu intimata S.C. B. S.A., ca nefondat.

Împotriva deciziei civile nr. 1548A/2019 din 09 octombrie 2019 pronunţata de Curtea de Apel Bucuresti, secţia a VI-a civilă a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar C..

Prin memoriul de recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanta A. S.R.L. solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată şi constatării rezilierii abuzive a contractului nr. x/2012, obligării intimatei la plata daunelor interese şi la restituirea bunurilor aflate în imobilul proprietatea intimatei sau obligarea la plata contravalorii acestora.

In raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta apreciază ca hotărârea atacata este pronunţată cu încălcarea şi cu greşita aplicare a normelor de drept material.

În primul rând se susţine că instanţa a nesocotit dispoziţiile art. 1786 C. civ., conform cărora, Locatorul este ţinut, chiar fără o stipulaţie expresă: a) să predea locatarului bunul data în locaţiune; b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe durata locaţiunii; c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii,,

În conformitate cu art. 25 din contract, lucrările de reparaţii ce urmau a se efectua de către pârâtă aveau să fie realizate în perioada 15 iulie 2012-15 septembrie 2012, acestea fiind prelungite peste termenul convenit în contract.

Intimata nu a prezentat niciun document din care să rezulte necesitatea extinderii cantitative şi temporale a lucrărilor şi nu a informat asupra duratei lucrărilor sau a modului în care avea să fie afectată folosinţa imobilului. Sub un al doilea aspect, recurenta susţine că au fost încălcate dispoziţiile art. 1509 C. civ. privind imputaţia plăţii, cu referire la sumele achitate prin ordinele de plată din luna septembrie, care au fost apreciate plăţi nedatorate. Prin aprecierea instanţei de apel conform căreia înlocuirea unor elemente principale ale instalaţiei de încălzire excede noţiunii de lucrări de întreţinere şi reparaţii curente au fost încălcate dispoziţiile art. 1268 C. civ., privind interpretarea clauzelor.

Astfel, instanţa de apel a lipsit de efecte clauza prevăzută la art. 17 lit. b) din contract şi nu a constatat că reclamanta are dreptul de a efectua lucrări la instalaţia de încălzire, aceasta nefiind asimilată instalaţiilor electrice şi de gaze.

În aceste mod, instanţa de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 1270 C. civ., dat fiind că prin contract nu a fost prevăzută o interdicţie de a efectua asemenea lucrări.

De asemenea exista şi cerinţa urgenţei, întrucât luna august era ultima lună în care se puteau face astfel de lucrări înainte de sosirea vremii nefavorabile. Aceste susţineri ale pârâtei nici nu ar fi trebuit să fie analizate deoarece fac obiectul cererii reconvenţionale, care a fost disjunsă şi fac obiectul dosar nr. x/2018 pe rolul Tribunalului Bucureşti, în prezent suspendat.

Instanţa a ignorat şi prevederile art. 2495 C. civ. care ar fi demonstrat că este dovedit refuzul intimatei de restituire a bunurilor. Notificarea de reziliere nu face dovada că intimata ar fi permis ridicarea bunurilor.

Se mai reproşează instanţei de apel că nu a avut în vedere reglementarea rezilierii şi a pactului comisoriu prin raportare la prezenta speţă, care ar fi condus la concluzia că rezilierea de către intimată este nelegală şi a fost făcută cu încălcarea legii şi a dispoziţiilor contractuale.

Declaraţia unilaterală de reziliere emisă fără îndeplinirea condiţiilor generale ale rezilierii este nulă pentru încălcarea dispoziţiilor care reglementează răspunderea contractuală.

În situaţia de faţă nu se poate vorbi despre vreo faptă ilicită a reclamantei întrucât aceasta şi-a îndeplinit obligaţiile prevăzute în contract.

Recurenta solicită ca instanţa să constate că în cauză sunt îndeplinite condiţiile legale care atrag răspunderea contractuală a intimatei. În ceea ce priveşte prima condiţie privind neexecutarea unei obligaţii contractuale, intimata a încălcat dispoziţiile art. 15 din contract şi a folosit situaţia cauzată de aceasta pentru a rezilia în mod abuziv contractul.

În ceea ce priveşte culpa pârâtei, intimata a dovedit rea-credinţă prin atitudinea sa de extindere nejustificată şi prelungire nemotivată a lucrărilor.

În ceea ce priveşte prejudiciul, ca urmare a rezilierii abuzive, reclamanta a suferit un prejudiciu de 9.998.432,18 RON venituri neîncasate diminuat cu plata chiriei şi plata altor cheltuieli care decurg din contract.

În ceea ce priveşte raportul de cauzalitate, prejudiciul este consecinţa directă şi necesară a neexecutării.

În opinia recurentei, aceste încălcări de lege se subsumează motivului de casare prevăzut de art. 488, alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea depusă la 06 februarie 2020, pârâta B. S.A. a invocat, pe cale de excepţie nulitatea recursului, având în vedere nerespectarea dispoziţiilor art. 61 din Legea nr. 85/2014.

S-a susţinut lipsa calităţii de reprezentant al SCA D., semnatarul cererii de recurs. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu consecinţa menţinerii deciziei atacate ca fiind legală şi temeinică.

Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost efectuat şi comunicat părţilor la 09.04.2020.

Prin încheierea din data de 04.06.2020, Înalta Curte a respins excepţia lipsei calităţii de reprezentant invocată de intimata-pârâtă şi a admis în principiu recursul, constatând că sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 493 alin. (7) C. proc. civ.

În cadrul examenului de legalitate care priveşte decizia instanţei de apel, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

Recursul recurentei-reclamante a fost întemeiat în drept pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., conţinând critici din perspectiva încălcării şi aplicării greşite de către instanţa de apel a dispoziţiilor de drept material.

Sub un prim aspect, criticile recurentei vizează greşita reţinere a instanţei de apel cu privire la lipsa autorizaţiilor pentru lucrări, susţinând că instanţa de apel nu a analizat şi nu a înlăturat motivat susţinerile dezvoltate prin cererea de chemare în judecată şi prin cererea de apel.

Recurenta reia aspectele care ţin de încheierea contractului de închiriere, iar în ceea ce priveşte încadrarea situaţiei de fapt în critica de nelegalitate subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. susţine că instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile art. 1786 C. civ.

Se argumentează în sensul că potrivit art. 25 din contract lucrările de reparaţii ce urmau a se efectua de către intimată aveau să fie realizate strict în perioada 15 iulie 2012- 15 septembrie 2012, iar extinderea cantitativă şi temporală peste termenul acordat a cauzat imposibilitatea reclamantei de a folosi imobilul.

Înalta Curte reţine că aspectele criticate se încadrează în asigurarea folosinţei utile, prevăzută la art. 25 din contractul de închiriere nr. x din 09.05.2012, având ca obiect închirierea spaţiului în clădirea B. S.A. din Bd Gh. Şincai, nr. 1-1A, Bucureşti, în sup. totală de 488 mp la et. 1 cu acces la parter, spaţiul urmând a fi folosit pentru desfăşurarea de activităţi medicale.

Astfel cum a reţinut şi instanţa de apel, pretinsele încălcări de către intimata-pârâtă a obligaţiilor sale, prezintă relevanţă din perspectiva neexecutării propriilor obligaţii de către recurenta-reclamantă.

Or, prin declaraţia de rezoluţiune, intimata a imputat recurentei încălcări ale obligaţiilor contractuale, respectiv împiedicarea realizării obligaţiei asumate de locator privind efectuarea unor lucrări de reparaţii, neplata în avans în sumă totală de patru chirii, efectuarea de lucrări de demontare şi înlocuire a instalaţiei de încălzire, obstrucţionarea accesului reprezentanţilor locatorului în spaţiul închiriat.

În consecinţă, instanţele devolutive au analizat din această perspectivă dacă declaraţia unilaterală de rezoluţiune s-a făcut cu respectarea prevederilor contractuale, analizând conduita recurentei care a justificat rezilierea.

Depăşirea limitelor prevăzute pentru efectuarea lucrărilor, ce a determinat, în opinia recurentei îngrădirea folosinţei utile trebuie coroborată cu atitudinea reclamantei care a acţionat în sensul restricţionării programului de lucru şi permiterii accesului lucrătorilor, ceea ce demonstrează caracterul nejustificat al conduitei reclamantei de a se opune lucrărilor de consolidare şi amenajare efectuate de intimată.

A doua critică adusă deciziei recurate şi subsumată motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., se referă la nesocotirea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1509 C. civ.

Dacă instanţa de apel ar fi avut în vedere acest text de lege, arată recurenta, ar fi reţinut că sumele achitate prin ordinele de plată din luna septembrie nu ar fi putut reprezenta plăţi nedatorate.

Se susţine, în esenţă, că neexecutarea este generată de fapta creditorului şi are caracter justificat.

Înalta Curte reţine sub acest aspect că intimata a făcut o aplicare corectă a prevederilor art. 19 alin. (1) şi art. 11 din contract, pentru obligaţia de plată a chiriilor scadente la data încheierii contractului fiind îndeplinite condiţiile rezilierii.

În ceea ce priveşte achitarea avansului, sarcina de a proba plata revenea reclamantei, în mod corect reţinând instanţa de apel că nu se poate considera ca dovedită plata integrală a avansului, având în vedere că instrumentele de plată din mai au în vedere contravaloarea unor facturi cu privire la care nu există nicio dovadă că au fost emise în temeiul prezentului contract.

În continuare, recurenta critică decizia instanţei de apel sub aspectul încălcării dispoziţiilor art. 1268 C. civ., cu referire la clauza prevăzută la art. 17 lit. b) din contract, susţinând că instanţa de apel a interpretat această clauză în sensul în care nu produce niciun efect.

Atât timp cât interdicţiile de a efectua lucrări fără acordul intimatei sunt expuse în mod expres şi limitativ ca fiind cele privitoare la instalaţiile electrice şi de gaze, instanţa de apel ar fi trebuit să constate că recurenta avea dreptul de a efectua lucrări la instalaţiile de încălzire, susţine recurenta.

Din acest punct de vedere recurenta consideră că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1270 alin. (1) C. civ., adăugând la prevederile contractului, în sensul prevederii şi altor interdicţii.

În mod legal a apreciat instanţa de apel că înlocuirea caloriferelor nu cade sub incidenţa art. 17 pct. b deoarece operaţiunea nu are natura unei întreţineri sau reparaţii curente a elementelor de instalaţii, ci intră în sfera literei i, sens în care era necesar acordul prealabil al proprietarului.

În consecinţă, critica rccurentei întemeiată pe încălcarea dispoziţiilor art. 1270 alin. (1) C. civ. este nefondată.

În ceea ce priveşte critica recurentei legată de analizarea în mod nelegal de către instanţa de apel a susţinerilor legate de înlocuirea unor elemente principale ale instalaţiei de încălzire, Înalta Curte apreciază că este nefondată.

Pe de o parte aceste susţineri au fost invocate prin cererea de apel de către reclamantă, instanţa respectând principiul disponibilităţii, analiza apelului de către instanţa de judecată fiind realizată în limitele cererii de apel, adică în limitele criticilor formulate.

Pe de altă parte, instanţa de apel a analizat aceste susţineri şi din perspectiva neîndeplinirii de către chiriaş a prevederilor art. 19.4 din contract, legate de acordul proprietarului la efectuarea lucrării.

O altă critică adusă deciziei instanţei de apel vizează ignorarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 2495 alin. (1) C. civ., fără să reţină refuzul intimatei de restituire a bunurilor recurentei.

Notificarea de eliberare a spaţiului nu face dovada intenţiei de restituire a bunurilor.

Înalta Curte constată că cererea privind restituirea bunurilor aflate în imobilul proprietatea pârâtei şi plata contravalorii acestora are natură juridică accesorie în raport cu primele capete de cerere referitoare la reziliere.

Prin notificările adresate recurentei de către intimată, s-a solicitat eliberarea spaţiului, fără a se menţiona refuzul de restituire al bunurilor.

Instituirea unui drept de retenţie prin cererea reconvenţională nu echivalează cu refuzul de restituire, care trebuia dovedit de către recurentă.

Sub un ultim aspect, recurenta susţine că nu se poate vorbi despre vreo faptă ilicită a recurentei, întrucât şi-a îndeplinit obligaţiile prevăzute în contract, iar intimata datorează daune-interese ca urmare a rezilierii abuzive a contractului încheiat între părţi.

Recurenta susţine că în cauză sunt îndeplinite condiţiile legale catre atrag răspunderea contractuală a intimatei şi anume neexecutarea obligaţiei contractuale prevăzută de art. 15 din contract care se referă la folosinţa liniştită şi utilă a bunului închiriat, culpa intimatei prin care a extins nejustificat şi nemotivat lucrările, existenţa prejudiciului ca urmare a rezilierii abuzive şi existenţa raportului de cauzalitate, prejudiciul fiind consecinţa directă şi necesară a executării.

Faţă de aceste argumente, Înalta Curte reţine că susţinerile recurentei cu privire la îndeplinirea condiţiilor legale care atrag răspunderea contractuală a intimatei au caracter subsidiar faţă de primul capăt de cerere privind constatarea caracterului abuziv al rezilierii, fiind relevante doar în măsura în care pot justifica neexecutarea obligaţiilor contractuale de către recurentă.

Or, în cauza de faţă instanţele devolutive au analizat dacă declaraţia unilaterală de reziliere s-a făcut în conformitate cu dispoziţiile contractuale, respectiv respectarea clauzelor contractuale pentru activarea clauzei care conţine pactul comisoriu de ultim grad, statuând în mod corect că este legală soluţia pronunţată faţă de acest capăt de cerere.

Apreciind că invocarea pactului comisoriu îndeplinea condiţiile legale şi contractuale, cererea recurentei privind acordarea daunelor interese este nefondată.

Pentru toate considerentele prezentate, având în vedere şi dispoziţiile legale invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în baza art. 496 din C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR C.. împotriva deciziei civile nr. 1548 A/2019 din 09 octombrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. B. S.A.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 22 octombrie 2020.