Buyer's price-reduction claim for quake-risk building fails as time-barred; cassation appeal refused new evidence.

Şedinţa publică din data de 14 octombrie 2020

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 14 iulie 2016 sub nr. x/2016, reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B., a solicitat obligarea pârâtei la plata diferenţei de bani reprezentând reducerea corespunzătoare a preţului pe care l-a plătit pentru achiziţionarea imobilului - spaţiu comercial, situat în Bucureşti, str. x, valoare pe care o estimează provizoriu la suma de 60.000 euro, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1980 din 23 mai 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2016, a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a fost respinsă cererea de chemare în judecată ca prescrisă.

Prin decizia civilă nr. 43 din 11 ianuarie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respins apelul declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1980 din 23 mai 2017, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii, reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În susţinerea cererii, recurenta-reclamantă invocă faptul că în speţă suntem în prezenţa unui viciu ascuns cu viclenie şi nu a unui viciu aparent.

În acest sens, recurenta-reclamantă susţine că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, intimata-pârâtă cunoştea faptul că imobilul se afla pe lista imobilelor expertizate tehnic şi încadrate în clasa I de risc seismic, dovadă fiind dispoziţia nr. x/16.09.2005 şi procesul-verbal de predare-primire a imobilului, înscrisuri prin care s-a obţinut restituirea în natură a imobilului.

Simpla menţiune a dispoziţiei şi a procesului-verbal de predare-primire a imobilului în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.08.2010 nu conduce, în opinia recurentei-reclamante, în mod automat, la concluzia că aceste înscrisuri i-au fost prezentate, luând cunoştinţă de conţinutul lor la data de 04.04.2017, aspect învederat în fata instanţei de apel.

Recurenta-reclamantă susţine că, în ipoteza în care ar fi cunoscut existenţa riscului seismic de grad I asupra construcţiei, atunci, niciodată nu ar fi făcut eforturi să achite, pentru un imobil cu o suprafaţă utilă de 66 mp. şi un teren aferent de 12,8 mp., un preţ de 410.000 euro; că viciul asupra construcţiei nu putea fi constatat decât printr-o expertiză tehnică; că instanţa de apel nu i-a acordat posibilitatea să demonstreze existenţa declaraţiei pe propria răspundere a intimatei-pârâte, privind starea imobilului, deşi rezulta din documentele deja depuse la dosar că această declaraţie a fost realizată alături de declaraţiile celorlalţi proprietari ai imobilului.

Totodată, recurenta-reclamantă susţine că, potrivit art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari, ipoteza de faţă, intimata-pârâtă nefiind membră a acestei asociaţii.

Analizând hotărârea asociaţiei de proprietari nr. 1005/02.06.2010, prin care a fost aprobată decizia de intervenţie în vederea consolidării clădirii, coroborat cu prevederile O.U.G. nr. 20/1994, urmează să se constate că intimata nu ar fi putut să se eschiveze de la realizarea unei astfel de declaraţii, recurenta-reclamantă susţinând că această declaraţie pe propria răspundere privind consolidarea clădirii a fost realizată şi, ca atare, intimata-pârâtă a avut cunoştinţă de existenţa riscului seismic asupra construcţiei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, însă s-a folosit de omisiunea Primăriei de a menţiona şi cealaltă stradă.

Potrivit recurentei-reclamante, intimata-pârâtă avea cunoştinţă din anul 2005 de faptul că imobilul se poziţionează pe ambele străzi, nefiind niciodată vorba de două imobile vecine, având cunoştinţă de faptul că riscul seismic se extinde asupra întregului imobil şi nu doar asupra unei părţi din imobil.

În concluzie, atât timp cât documentele existente la dosar atestă că intimata-pârâtă avea cunoştinţă că acest risc seismic se întinde asupra întregului imobil, fiind un unic imobil care se poziţionează pe str. x, colţ cu str. x, instanţa de apel, în mod eronat, a apreciat că viciul nu a fost ascuns cu viclenie.

O altă critică invocată de recurenta-reclamantă vizează faptul că instanţa de a apel a interpretat eronat prevederile art. 11 din Decretul nr. 167/1958, susţinând că sunt incidente prevederile art. 5, coroborate cu art. 11 din acest decret.

Astfel, dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.

Potrivit art. 11 din Decretul nr. 167/1958:

"Prescripţia dreptului la acţiunea privind viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului sau lucrării. Prescripţia acţiunii privind viciile unei construcţii începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare".

Art. 5 din Decretul nr. 167/1958 stabileşte termenul de prescripţie de 3 ani în cazul in care viciile au fost ascunse cu viclenie.

Recurenta-reclamantă susţine că art. 11 se referă la viciile lucrului, lucrării şi construcţiei şi distinge între prescripţia pentru viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate (alin. (1) şi prescripţia pentru viciile construcţiei (alin. (2).

În opinia recurentei-reclamante, termenul de 1 an, prevăzut de alin. (1) şi termenul de 3 ani, prevăzut de alin. (2) din art. 11, nu sunt termene de prescripţie, ci termene de garanţie legale, cu caracter subsidiar, în înţelesul că expirarea lor marchează momentul obiectiv al începutului prescripţiei numai atunci când nu-şi găseşte aplicarea alt termen de garanţie, fie el legal, fie convenţional.

Aşadar, în prezenta speţă, termenul de prescripţie de 3 ani (în cazul în care viciile au fost ascunse cu viclenie) începe să curgă de la data expirării termenului de garanţie de 3 ani de la data predării construcţiei, respectiv de la data de 05.08.2013 (3 ani de la data predării - 05.08.2010) şi se împlineşte la data de 05.08.2016.

În consecinţă, având în vedere că acţiunea a fost introdusă la data de 14.07.2016, rezultă că cererea introductivă a fost formulată în termen, chiar şi în situaţia în care termenul de prescripţie de 3 ani curge de la momentul subiectiv al descoperirii viciilor, respectiv 26.11.2015, momentul comunicării somaţiei de către Primărie şi momentul la care i s-a adus la cunoştinţă despre existenţa viciilor.

Recurenta-reclamantă arată că vânzătorul răspunde astfel, şi de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus (art. 1352 C. civ.). În măsura în care ar fi avut cunoştinţă de faptul că imobilul, a cărui destinaţie este cea de spaţiu comercial, se încadrează în clasa I de risc seismic şi, pe cale de consecinţă, este impropriu utilizării potrivit destinaţiei sale, nu ar mai fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare pentru preţul de 410.000 euro, ci pentru o sumă mult mai mică, corespunzătoare situaţiei reale a imobilului.

Totodată, recurenta-reclamantă invocă faptul că legiuitorul prevede în art. 248 alin. (4) din C. proc. civ. că excepţiile vor putea fi unite cu administrarea probelor, respectiv cu fondul cauzei, numai dacă pentru judecarea lor este necesar să se administreze aceleaşi dovezi ca şi pentru finalizarea etapei cercetării procesului, sau pentru soluţionarea fondului.

Astfel, recurenta-reclamantă susţine că, în mod eronat, instanţa de apel a apreciat că măsura unirii excepţiei cu fondul nu se impunea, din moment ce nu era necesară administrarea de probe comune cu cele ale fondului.

Plecând de la raţionamentul instanţei de apel, recurenta-reclamantă subliniază că a solicitat şi proba cu înscrisuri care nu se aflau în posesia sa, ci la asociaţia de proprietari, iar aceste înscrisuri dovedeau că intimata-pârâtă i-a ascuns că imobilul prezintă un risc seismic ridicat.

În opinia recurentei-reclamante, dreptul său la apărare a fost încălcat prin respingerea cererii sale de administrare a probelor în faza apelului, soluţia instanţei de apel încălcând şi dreptul la un proces echitabil în sensul art. 6 din Convenţia Europeana a Drepturilor Omului şi art. 22 din C. proc. civ.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. pct. 8 C. proc. civ.

Intimata-pârâtă nu a formulat întâmpinare.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a dispus efectuarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost redactat şi comunicat părţilor.

Părţile au depus puncte de vedere la raport.

Prin încheierea din 5 decembrie 2018, a fost suspendată judecarea cauzei până la soluţionarea sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept înregistrată sub nr. x/2018.

La 29 ianuarie 2020, recurenta a formulat cerere de repunere cauzei pe rol.

Prin încheierea din 29 aprilie 2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, constituită în completul de filtru, a dispus repunerea pe rol a cauzei, a admis în principiu recursul şi a constatat suspendarea de plin drept a judecării cauzei, în temeiul art. 42 alin. (6) cap. V al Anexei nr. 1 la Decretul privind instituirea stării de urgenţă pe teritoriul României nr. 195/16.03.2020 precum şi faţă de 63 alin. (11) al Anexei nr. 1 la Decretul privind prelungirea stării de urgenţă pe teritoriul României nr. 240/14.04.2020.

Judecarea cauzei a fost reluată la 14 octombrie 2020.

Analizând recursul declarat de recurenta-reclamantă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Casarea unei hotărâri, conform dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Acest motiv de casare vizează încălcarea legii de drept material, ce poate consta, cu titlu de exemplu, în aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt, extinderea normelor peste ipotezele la care se aplică ori restrângerea nejustificată a aplicării acestora, interpretarea greşită a normei corespunzătoare situaţiei de fapt, încălcarea unor principii generale de drept.

Înalta Curte constată că recurenta, în susţinerea motivului de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a reluat argumentele expuse în cererea de apel, referitoare la situaţia de fapt, la caracterul de viciu ascuns şi nu de viciu aparent, la incidenţa art. 5, coroborat cu art. 11 din Decretul nr. 167/1958, în combaterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, fără să dezvolte motive de nelegalitate ce privesc hotărârea atacată.

Susţinerile recurentei-reclamante prezentate drept motive de recurs nu conţin critici, în sens propriu, împotriva deciziei recurate, din moment ce nu sunt altceva decât afirmaţiile aceleiaşi părţi făcute în faţa instanţei de apel, dar care şi-au primit deja o rezolvare prin hotărârea atacată.

Prezentarea din nou a argumentelor expuse în cererea de apel nu răspunde exigenţelor cerute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., care impun invocarea unor critici care pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar modul de redactare a cererii de recurs nu îngăduie determinarea limitelor sesizării Înaltei Curţi, învestite cu verificarea legalităţii hotărârii instanţei de apel.

Prin reluarea criticilor deja cenzurate de instanţa de apel, recurenta-reclamantă tinde să obţină o nouă verificare a susţinerilor sale, cu toate că legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, iar nu şi al treilea grad devolutiv.

De aceea, chiar dacă prin decizia de apel se menţine hotărârea primei instanţe, al cărei raţionament este astfel confirmat, motivele de recurs trebuie să vizeze exclusiv obiectul căii de atac, care este constituit de decizia instanţei de prim control judiciar.

Totodată, recurenta-reclamantă invocă şi aspecte de netemeinicie, aceasta expunând situaţia de fapt şi făcând trimitere mijloacele de probă administrate, respectiv la înscrisurile depuse la dosar.

Se tinde, aşadar, la o cenzurare a aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă şi la o nouă judecată a fondului, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine că un ultim argument expus în cererea de recurs, în cadrul motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizează faptul că instanţa de apel a încălcat principiul rolului activ al judecătorului, reglementat de dispoziţiile art. 22 C. proc. civ., precum şi dreptul la un proces echitabil, din perspectiva art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, ca urmare a respingerii cererii de probatorii în apel.

Această critică invocată de recurenta-reclamantă va fi analizată din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., care statuează că se poate cere casarea unei hotărâri când instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Acest motiv de casare cuprinde, cu excepţia regulilor reglementate de alte motive de casare, încălcarea oricăror reguli de procedură a căror nerespectare atrage nulitatea, indiferent dacă aceasta este condiţionată sau nu de existenţa unei vătămări.

Conform dispoziţiilor art. 479 alin. (2) C. proc. civ., "Instanţa de apel va putea dispune refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, în cazul în care consideră că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei, precum şi administrarea probelor noi propuse în condiţiile art. 478 alin. (2)".

Astfel, în aplicarea dispoziţiilor art. 479 alin. (2) din C. proc. civ., instanţa de apel are competenţa de a încuviinţa refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, precum şi să dispună administrarea unor probe noi, dacă le consideră necesare pentru soluţionarea cauzei.

Recurenta-reclamantă a susţinut că respingerea cererii de probatorii în apel constituie o încălcare a principiului rolului activ al instanţei şi a dreptului la un proces echitabil garantat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Înalta Curte apreciază că această critică nu este compatibilă cu premisa analizată, întrucât simpla respingere a unor probe nu poate fi prin ea însăşi un argument în sensul încălcării principiului rolului activ al instanţei, câtă vreme, astfel cum s-a arătat, instanţa de apel, în exercitarea atributului de apreciere asupra cererii de probatorii solicitate de către părţi, are la îndemână inclusiv soluţia respingerii lor.

Astfel, încuviinţarea probelor solicitate reprezintă o prerogativă a instanţei ce se exercită în mod critic, neputând fi reţinut argumentul recurentei-reclamante în sensul încălcării dreptului la un proces echitabil garantat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Având în vedere cele reţinute mai sus, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 43 din 11 ianuarie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 43 din 11 ianuarie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 octombrie 2020.