Tenant compensation for property improvements: statute of limitations and unjust enrichment limits under lease law

Şedinţa publică din data de 14 iulie 2020

Asupra recursului de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la 20 noiembrie 2013, sub nr. x/2013, reclamanta RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. a solicitat obligarea pârâtului A. la plata sumei 128.000 euro, în echivalent RON la data plăţii, cu titlu de despăgubiri, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor şi a sporului de valoare aduse de aceasta imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x, înscris în CF nr. x, cu instituirea unui drept de retenţie, în favoarea reclamantei, asupra imobilului descris mai sus, până la plata efectivă a despăgubirilor, precum şi a dobânzii legale aferente acestei sume, de la data introducerii acţiunii şi până la data plăţii, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1444 C. civ. din 1864, principiul îmbogăţirii fără justă cauză, O.G. nr. 13/2011, art. 194 şi art. 453 C. proc. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 629/2018 din 11 aprilie 2018, Tribunalul Specializat Cluj a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile de despăgubiri aferente perioadei 1991 - 2003, invocată de pârât şi a respins acţiunea formulată de reclamanta RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. împotriva pârâtului A. pentru pretenţiile de despăgubiri aferente perioadei 1991-2003, ca prescrise şi ca neîntemeiată acţiunea în privinţa pretenţiilor ulterioare acestei perioade. Totodată, a obligat reclamanta la plata către pârât a cheltuielilor de judecată în cuantum de 26.160 RON.

Împotriva sentinţei primei instanţe, reclamanta RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. a declarat apel, prin care a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de fond, iar, în subsidiar, în cazul în care instanţa de apel va aprecia că nu se impune trimiterea cauzei spre rejudecare, solicită schimbarea în tot a sentinţei atacate şi, în urma rejudecării, respingerea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile de despăgubiri aferente perioadei 1991-2003 şi admiterea în integralitate a acţiunii civile, astfel cum a fost formulată şi precizată, cu obligarea intimatului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 23/2019 din 22 ianuarie 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. împotriva sentinţei primei instanţe.

Împotriva deciziei civile nr. 23/2019 din 22 ianuarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, reclamanta RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea în totalitate atât a deciziei atacate, cât şi a sentinţei de fond şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată primei instanţe.

În motivarea recursului, recurenta-reclamantă a susţinut că sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., autoarea recursului a învederat că, deşi instanţa a respins apelul ca nefondat, în considerentele hotărârii a reţinut că reclamanta ar fi putut solicita contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză.

În acest sens, recurenta-reclamantă a arătat că dacă instanţa de apel a constatat că are dreptul la despăgubiri, trebuia să-i admită apelul şi să schimbe în parte sentinţa primei instanţe, în sensul admiterii în parte a acţiunii pentru suma de 94.524 RON, stabilită prin raportul de expertiză. Pe de altă parte, dacă nu ar fi avut certitudinea cuantumului acestor despăgubiri, trebuia să trimită cauza spre rejudecare primei instanţe.

A mai susţinut că decizia recurată cuprinde motive străine de natura cauzei, întrucât instanţa de apel a reţinut că recurenta-reclamantă nu a mai desfăşurat nicio activitate din anul 2018. Or, acest considerent nu are nicio legătură cu cererea dedusă judecăţii având ca obiect despăgubiri aferente perioadei cuprinse între 1991 şi 2003.

De asemenea, aceeaşi parte a învederat că tot străin de natura cauzei este şi considerentul referitor la înfiinţarea unei noi societăţi având denumirea B. al cărei unic asociat este fiica numitei C., societate care îşi desfăşoară activitatea tot pe str. x, însă la nr. 1-3 din Cluj-Napoca.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., autoarea recursului a învederat că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 7 din Decretul nr. 167/1958. În acest sens, a arătat că dreptul la acţiune s-a născut la data expirării contractului de închiriere din 2013, iar, efectiv, de la data părăsirii spaţiului de către recurenta-reclamantă.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că instanţa de apel a aplicat în mod greşit prevederile Legii nr. 31/1990 şi Legii nr. 26/1990, întrucât, încă de la data înfiinţării societăţii, sediul său a fost în Cluj-Napoca, str. x.

Or, potrivit regulilor referitoare la înfiinţarea şi funcţionarea societăţilor comerciale din perioada cuprinsă între 1991 şi 1993, nu era necesară încheierea unui contract de închiriere pentru ca o societate să poată funcţiona într-un spaţiu aflat în proprietatea unuia dintre asociaţi. Astfel, o simplă declaraţie a asociatului proprietar al spaţiului afectat desfăşurării activităţii societare era suficientă.

Ignorând această stare de fapt care avea la bază prevederi legale, instanţa de apel a ajuns la concluzia greşită că, în lipsa unui contract de închiriere, nu poate fi dovedită folosinţa neîntreruptă a spaţiului în perioada cuprinsă între 1991-2003, motiv pentru care a respins în mod nelegal acţiunea ca prescrisă.

Autoarea recursului a mai arătat că, în anul 1994, a încheiat un contract de închiriere cu asociatul D..

Totodată, aceeaşi parte a susţinut că nu este titulara unor contracte de închiriere distincte, ci şi-a prelungit succesiv contractul său, fără să existe perioade de timp în care să fi ocupat fără drept imobilul în litigiu.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că închirierea imobilului este supusă unui singur termen de prescripţie în privinţa dreptului chiriaşului de a obţine despăgubiri pentru îmbunătăţirile şi sporul de valoare aduse imobilului pe toată perioada contractuală. În aceste condiţii, autoarea recursului a subliniat că termenul de prescripţie a început să curgă începând cu luna decembrie 2013, când a părăsit imobilul în litigiu.

Cu privire la pretenţiile respinse pe fond, recurenta-reclamantă a învederat că instanţa de apel a aplicat în mod greşit prevederile C. civ. referitoare la dreptul chiriaşilor la încetarea contractului.

În concret, titulara recursului a criticat considerentele prin care instanţa de apel a reţinut că pretenţiile aferente perioadei 2003-2013 sunt neîntemeiate pentru că o parte din îmbunătăţirile aduse imobilului se încadrează în categoria lucrărilor locative ce intră în sarcina chiriaşului, conform art. 1447-1449 C. civ., iar cea mai mare parte a îmbunătăţirilor au fost destinate desfăşurării activităţii societăţii.

În combaterea acestor considerente, recurenta-reclamantă a arătat că intimatul-pârât s-a îmbogăţit fără justă cauză de pe urma îmbunătăţirilor aduse imobilului, inclusiv ca urmare a închirierii imobilului altor societăţi cu un obiect de activitate similar.

În aceste condiţii, titulara recursului a subliniat că sunt îndeplinite condiţiile art. 1345-1348 C. civ. care reglementează îmbogăţirea fără justă cauză pe care le-a prezentat în detaliu.

În partea finală a memoriului de recurs, recurenta-reclamantă a susţinut că, din contractul de închiriere, nu rezultă că la expirarea termenului convenit imobilul trebuia restituit de chiriaş în starea în care a fost predat.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

La 25 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, intimatul-pârât A. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute limitativ de lege, excepţia inadmisibilităţii celui de al doilea motiv de recurs întrucât recurenta nu invocă motive de nelegalitate, ci doar aspect de netemeinicie ale hotărârii recurate, precum şi excepţia inadmisibilităţii recursului pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat, precum şi obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

La 20 mai 2019, recurenta-reclamantă RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. a depus răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepţiilor invocate de intimatul-pârât şi admiterea recursului.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului, iar prin încheierea din 10 decembrie 2019, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului către părţi.

La 13 decembrie 2019, recurenta-reclamantă RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. a depus un înscris intitulat "Memoriu" la care a ataşat un înscris olograf în copie certificată reprezentând un proces-verbal datat 25 aprilie 2005, prin care a fost reiterată solicitarea de admitere a recursului aşa cum a fost declarat şi motivat, cu rugămintea de a fi reanalizate textele legale care au fost încălcate la pronunţarea hotărârilor instanţelor devolutive.

Exceptând înscrisul mai sus amintit, părţile nu au depus puncte de vedere la raportul ce le-a fost comunicat.

Prin încheierea din 18 februarie 2020, Înalta Curte a respins excepţiile inadmisibilităţii şi nulităţii recursului invocate de intimatul-pârât, prin întâmpinare şi a admis în principiu recursul, stabilind termen de judecată la 7 aprilie 2020, în vederea soluţionării recursului în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

La 7 aprilie 2020, fiind sub incidenţa dispoziţiilor art. 42 alin. (6) din Capitolul V al Anexei nr. 1 la Decretul privind instituirea stării de urgenţă pe teritoriul României, judecata cauzei a fost suspendată de plin drept.

Prin rezoluţia din 18 mai 2020, cauza a fost repusă pe rol, părţile fiind citate pentru termenul din 2 iunie 2020, dată la care cauza a fost amânată la cererea recurentei-reclamante, pentru lipsă de apărare, fiind stabilit termen la 14 iulie 2020, ora 1100.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

În susţinerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., autoarea recursului a învederat, în esenţă, că, deşi instanţa de apel reţine că reclamanta ar fi putut solicita în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză doar valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, constând în manoperă şi materiale efectiv încorporate în imobil, dar nu şi sporul de valoare, recunoscându-i, astfel, în opinia sa, un drept la despăgubiri, cu toate acestea, hotărârea pronunţată este în contradicţie cu cele reţinute de instanţă.

Critica recurentei-reclamante este nefondată.

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Ipoteza motivelor contradictorii se referă la două tipuri de contradicţii.

Pe de o parte, contradicţia poate exista între considerentele şi dispozitivul aceleiaşi hotărâri, în sensul că motivarea hotărârii conduce la o anumită soluţie, însă dispozitivul cuprinde soluţia contrară, astfel încât nu se poate şti ce anume a decis instanţa.

Pe de altă parte, contradicţia poate exista şi între considerentele aceleiaşi hotărâri, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretenţiilor deduse judecăţii, iar din altele netemeinicia acestora.

Pornind de la aceste consideraţii, Înalta Curte constată că instanţa de apel a procedat la analiza temeiniciei pretenţiilor reclamantei-apelante după ce a argumentat respingerea criticilor din apel referitoare la admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune pentru perioada 1991-2003.

Prin urmare, considerentele pretins a fi contradictorii vizează analiza temeiniciei pretenţiilor reclamantei doar în ceea ce priveşte lucrările arătate ca fiind efectuate în perioada 2003-2013.

Cât priveşte, însă, pretenţiile reclamantei raportat la acest interval de timp, instanţa a reţinut faptul că lucrările de construire a imobilului s-au realizat în perioada 1991-1993, perioadă în care reclamanta nu a desfăşurat activitate comercială, iar, la momentul încheierii contractului de locaţiune din anul 2003, imobilul dat în folosinţă era în perfectă stare de funcţionare ca restaurant, astfel încât, nu poate fi reţinută nicio culpă rezultată din neîndeplinirea obligaţiei legale a proprietarului, astfel cum decurge din dispoziţiile art. 1421 C. civ. (de la 1864), situaţie în care imobilul nu avea nevoie de îmbunătăţiri, iar lucrările efectuate de reclamantă au profitat exclusiv acesteia pentru exercitarea obiectului de activitate.

Mai mult, instanţa a reţinut că lucrările de investiţie efectuate de chiriaş dau dreptul la despăgubiri, la expirarea termenului contractului, numai în măsura în care reprezintă lucrări ce cad în sarcina proprietarului, însă, cum, în cauză, lucrările efectuate erau necesare pentru buna desfăşurare a activităţii comerciale, chiriaşul nu are dreptul la despăgubiri.

Totodată, luând în considerare temeiul de drept în baza căruia reclamanta a solicitat acordarea de despăgubiri atât pentru îmbunătăţiri, cât şi pentru sporul de valoare adus imobilului, instanţa de apel a statuat că, în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză, reclamanta putea solicita doar valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, constând în manoperă şi materiale efectiv încorporate în imobil şi în niciun caz sporul de valoare.

Prin această afirmaţie, însă, instanţa nicidecum nu a dorit să lase de înţeles că reclamanta era în mod concret îndreptăţită să obţină valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, constând în manoperă şi materiale efectiv încorporate în imobil, ci, a dorit să scoată în evidenţă ce anume putea solicita reclamanta în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză, afirmaţia fiind una de ordin teoretic, generic şi nu ca o concluzie finală la situaţia concretă din speţă.

Că este aşa, o dovedeşte însăşi afirmaţia imediat următoare, prin care instanţa, referindu-se, în concret, la situaţia existentă în speţă, arată că nu s-a dovedit întrunirea condiţiilor îmbogăţirii fără justă cauză, motiv pentru care, reţine că, în mod întemeiat, pentru perioada 2003-2013 prima instanţă a respins acţiunea în despăguburi ca neîntemeiată.

Prin urmare, instanţa supremă va respinge ca nefondată critica referitoare la pretinsa contradicţie dintre fraza de la antepenultimul paragraf al deciziei recurate cu dispozitivul deciziei date în apel.

În cadrul aceluiaşi motiv de nelegalitate, recurenta-reclamantă a învederat şi faptul că hotărârea instanţei de apel cuprinde motive străine de natura cauzei.

În acest sens, recurenta menţionează referirea pe care instanţa o face la împrejurarea că, din anul 2013, societatea nu a mai desfăşurat nicio activitate până în anul 2018, aspect care, în opinia autoarei prezentului demers judiciar, nu are nicio legătură cu speţa supusă analizei întrucât despăgubirile au fost solicitate pentru perioada 1991-2013.

De asemenea, un alt motiv străin de cauză menţionat de recurentă se referă la invocarea înfiinţării unei noi societăţi cu numele B., care îşi desfăşoară activitatea pe aceeaşi stradă din Municipiul Cluj-Napoca.

Fără a nega existenţa unor astfel de referiri ale instanţei de apel în cuprinsul considerentelor deciziei recurate, instanţa supremă constată că aspectele indicate de recurentă, ca fiind motive străine de natura cauzei, se circumscriu unor elemente care reflectă contextul în care a fost introdusă acţiunea în anul 2013.

Mai mult, aceste menţiuni ale instanţei de apel nu au o legătură directă cu soluţionarea cauzei, nu sunt considerente decizorii, astfel încât, nu pot fi ataşate argumentelor care au stat la baza hotărârii de respingere a apelului declarat de recurenta din cauza pendinte, motiv pentru care, din perspectiva celor expuse, Înalta Curte reţine că, în cauză, nu sunt incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

De altfel, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 teza ultimă vizează motivele exclusiv străine de natura cauzei ("numai motive străine de natura cauzei"). Prin urmare în condiţiile în care există motive consistente ce sprijină soluţia, acest motiv de casare nu poate fi reţinut.

Cu referire la motivul de nelegalitate circumscris dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., constând în aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 7 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, precum şi a prevederilor Legii nr. 31/1990 şi a Legii nr. 26/1990, instanţa supremă constată că, deşi criticile dezvoltate au fost subsumate pct. 8 al art. 488 C. proc. civ., acestea nu reprezintă altceva decât o reiterare a motivelor de apel formulate împotriva sentinţei primei instanţe, care şi-au găsit deja o dezlegare jurisdicţională prin decizia pronunţată în apel.

Mai mult decât atât, criticile subsumate acestui motiv de nelegalitate vizează aspecte factuale ale cauzei, care nu pot face obiectul căii extraordinare de atac a recursului.

Aşadar, având în vedere că, în adoptarea soluţiei de respingere a apelului, decizia recurată a fost fundamentată pe anumite considerente, Înalta Curte constată că recurenta nu a adus critici care să vizeze raţionamentul, considerentele instanţei de apel, ci s-a rezumat în a reitera motivele de apel formulate împotriva considerentelor primei instanţe, motiv pentru care, în considerarea celor ce preced, Înalta Curte va respinge criticile subsumate pct. 8 al art. 488 C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, constatând că nu sunt incidente motivele de nelegalitate invocate de recurenta-pârâtă, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 23/2019 din 22 ianuarie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Cu privire la cererea intimatului-pârât de obligare a recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat, Înalta Curte constată că înscrisul aflat la dosarul de recurs atestă efectuarea de către intimatul-pârât a cheltuielilor de judecată în cuantum de 11.896,75 RON.

Faţă de soluţia de respingere a recursului, în temeiul art. 494 C. proc. civ., raportat la art. 453 alin. (1) din acelaşi act normativ, Înalta Curte va obliga recurenta-reclamantă RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L., ca parte căzută în pretenţii, la plata către intimatul-pârât, A., a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat în sumă de 11.896,75 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă RESTAURANT CU BAR PANORAMIC S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 23/2019 din 22 ianuarie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Obligă pe recurenta-reclamantă la plata către intimatul-pârât a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat în sumă de 11.896,75 RON.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 iulie 2020.