Lessee's damages claim upheld in appeal over lease improvements; appeal dismissed as unfounded

Şedinţa publică din data de 8 iulie 2020

Asupra recursului de faţă, din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul Timiş, secţia a II-a civilă la data de 21.07.2015, sub nr. unic de dosar x/2015, reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 811.166,98 RON, reprezentând daune materiale pentru prejudiciul cauzat ca urmare a neexecutării contractului de locaţiune nr. x/17.02.2015, actualizată până la data plăţii efective şi la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 33/PI din 15 ianuarie 2016, pronunţată de Tribunalul Timiş, secţia a II-a civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei teritoriale, invocată din oficiu, şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Neamţ.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Neamţ, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Prin întâmpinarea depusă în cadrul dosarului după înregistrarea acestuia la Tribunalul Neamţ, pârâta a formulat pretenţii proprii pe cale reconvenţională, solicitând plata sumei de 900.000 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 1402/C din 13 decembrie 2016 a fost admisă, în parte, acţiunea formulată de reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. A fost obligată pârâta să achite reclamantei suma de 464.969,98 RON, cu titlu de despăgubiri şi suma de 8.254,7 RON, reprezentând cheltuieli de judecată. A fost respinsă cererea reconvenţională ca nefondată.

Prin decizia nr. 585/2018 din 11 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă în dosarul nr. x/2015 a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 1402/C din 13 decembrie 2016.

Împotriva acestei decizii, S.C. B. S.R.L. a declarat recurs, motivele fiind, în esenţă, următoarele:

Recurenta-pârâtă susţine că instanta a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, motiv de casare prevăzut de art. 488 pct. 5 din C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv, recurenta invocă faptul că instanţa de apel a încălcat principiul disponibilităţii, deoarece a schimbat cauza în apel, reţinând că, atâta vreme cât contractul de locaţiune nu a luat fiinţă, intimata-reclamantă este îndreptăţită să solicite contravaloarea lucrărilor pentru că altfel, recurenta s-ar îmbogăţi fără justă cauză - art. 1345 C. civ.. Or, intimata a formulat acţiune şi a solicitat obligarea pârâtei la contravaloarea lucrărilor efectuate în temeiul contractului de locaţiune şi a art. 1818 şi art. 1823 din noul C. civ.. Pricipiul disponibilităţii este reglementat de art. 9 din C. proc. civ., iar în situaţia încălcării acestei prevederi, se aplică sancţiunea prevăzută de art. 20 din C. proc. civ.

De asemenea, recurenta arată că instanţa a luat în considerare o expertiză extrajudiciară, ceea ce încalcă prevederile legale privind administrarea nemijlocită a probelor, inclusiv discutarea în condiţii de contradictorialitate a admisibilităţii probelor, încălcând în acest fel art. 14 şi art. 330 din C. proc. civ.

Recurenta mai arată că, intimata-reclamantă nu a calificat juridic, prin acţiune, care ar fi lucrările autonome sau adăugite, aşa cum prevăd art. 578 şi art. 581 din noul C. civ.. Potrivit art. 22 alin. (4) din C. proc. civ., instanţa trebuie să dea calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii şi această situaţie trebuie să fie pusă în discuţia părţilor.

Recurenta-pârâtă mai susţine şi faptul că hotărârea recurată cuprinde motive contradictorii, ceea ce face ca aceasta să nu aibă o motivare coerentă, pe care părţile să o poată analiza şi, în cazul în care sunt nemulţumite, să poată exercita şi motiva calea de atac, motiv de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ.. În considerentele hotărârii, instanţa a reţinut că pretenţia intimatei- reclamante are ca temei contractul de locaţiune şi că pârâta, în calitate de locator, şi-ar fi dat acordul pentru efectuarea lucrărilor la spaţiul închiriat. Ulterior, instanţa a reţinut că, atâta vreme cât contractul de închiriere a fost încheiat sub condiţii suspensive, iar acestea nu s-au îndeplinit, contractul nu a luat fiinţă şi, în această situaţie, sunt aplicabile regulile de la îmbogăţirea fără justă cauză, respectiv art. 1345 C. civ.

Printr-o altă critică, recurenta-pârâtă susţine că decizia recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, motiv de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ.

În temeiul art. 476 din C. proc. civ., care precizează că apelul provoacă o nouă judecată asupra fondului, a art. 22 alin. (4) din acelaşi cod, care prevede că judecătorul dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, a art. 251 şi a art. 252 din C. proc. civ., recurenta consideră că instanţa de apel era obligată să analizeze cauza prin prisma reglementărilor incidente contractului de locaţiune.

Arată că instanţa de fond a reţinut că nu s-au îndeplinit condiţiile suspensive din culpa pârâtei, motiv pentru care a obligat-o la plata daunelor ce decurg din neexecutarea contractului, reţinând ca temei juridic art. 1270, art. 1350 şi art. 1530 C. civ.

Totodată, susţine că instanţa a analizat cauza în raport de prevederi legale străine domeniului locaţiunii şi, dacă a reţinut că nu s-au îndeplinit cele trei condiţii suspensive, era obligată să constate că actul de locaţiune nu a luat fiinţă şi să aplice prevederile art. 3 alin. (3) din acest contract.

Astfel, recurenta apreciază că instanţa de apel era obligată să ia în considerare prevederile legale în materie de locaţiune: potrivit art. 1823 C. civ., locatorul poate fi obligat la plata contravalorii lucrărilor adăugate şi autonome efectuate de locatar, iar aceste lucrări sunt definite de C. civ. în art. 578 şi art. 581, acestea trebuind executate cu bună-credinţă.

În cauza dedusă judecăţii, nici intimata-reclamantă şi nici instanţa de apel nu au arătat care sunt lucrările adăugate şi cele autonome, pentru ca apoi acestea să fie determinate printr-o expertiză tehnică judiciară, iar nu printr-o expertiză extrajudiciară, aşa cum s-a făcut la fond şi apel.

Locatarul, chiar dacă a efectuat lucrările cu consimţământul locatorului, nu este de bună-credinţă atâta vreme cât intimata avea cunoştinţă că pârâta nu deţinea titlu de proprietate, imobilul nu era înscris în cartea funciară, nu exista autorizaţie de construcţie, situaţii care sunt prevăzute în cele trei condiţii suspensive din contractul de locaţiune, inclusiv faptul că intimata a preluat imobilul în momentul când acesta era în faza de "roşu" şi de aceea nu avea autorizaţie de functionare. În aceste împrejurări, sunt incidente prevederile art. 586 C. civ., ceea ce conduce la concluzia că intimata nu poate pretinde contravaloarea lucrărilor efectuate la imobil.

În această situaţie, locatorul nu putea să fie obligat la contravaloarea acestora, ci avea dreptul să reţină lucrările, dar numai cu plata a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, sau putea să ceară desfiinţarea lucrărilor efectuate - art. 584 alin. (2) C. civ.

În consecinţă, recurenta-pârâtă susţine că, atâta vreme cât instanţa de apel nu a analizat în mod efectiv cauza prin prisma normelor de drept substanţial specifice contractului de locatiune şi a definiţiilor date unor lucrări de către noul C. civ., această situaţie echivalează cu nesoluţionarea fondului cauzei, caz în care sunt incidente prevederile art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., motiv pentru care recurenta solicită casarea hotărârii instanţei de apel şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

În situaţia în care instanţa nu va admite această solicitare, recurenta arată că se impune admiterea recursului şi respingerea acţiunii.

În cazul în care cele trei condiţii suspensive nu sunt îndeplinite, aceasta înseamnă că actul de locaţiune nu a luat fiinţă, motiv pentru care nu se poate pune problema executării acestuia şi a lucrărilor efectuate de locatar. De aceea, părţile contractante au prevăzut la condiţia suspensivă nr. 3 alin. (3), clauza conform căreia neîndeplinirea condiţiilor suspensive duce la încetarea de drept a contractului şi la obligarea recurentei la restituirea sumelor achitate de intimată Acest lucru nu a fost solicitat de intimata-reclamantă prin acţiune, astfel că instanţa nu este sesizată legal cu o asemenea pretenţie.

De asemenea, nu s-a făcut dovada sumelor de bani remise de locatar locatorului.

Dacă nu s-a stabilit care sunt lucrările autonome şi care sunt cele adăugate, aşa cum sunt definite de noul C. civ., pe baza unei expertize administrate legal, acţiunea nu poate fi admisă.

Locatarul este un detentor precar şi conform art. 597 din noul C. civ., i se aplică regulile incidente autorului de rea-credinţă, situaţie în care nu poate pretinde contravaloarea lucrărilor.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

Intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, pentru netimbrarea/insuficienta timbrare a cererii, precum şi în baza dispoziţiilor art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., iar în subsidiar, a solicitat respingerea ca nefondat.

Pe baza cererii de recurs, a întâmpinării şi a răspunsului la întâmpinare, în temeiul art. 493 C. proc. civ., s-a dispus întocmirea raportului de către magistratul-asistent desemnat.

Prin încheierea din 4 decembrie 2019, s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului declarat, în temeiul dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a depus un punct de vedere cu privire la raport, prin care a susţinut că soluţia de anulare a recursului din cuprinsul raportului este netemeinică, deoarece în memoriul de recurs au fost invocate motive de casare subsumate dispoziţiilor art. 488 pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

De asemenea, intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. a formulat un punct de vedere la raportul întocmit în cauză, prin care a arătat că achiesează la concluziile acestuia.

Prin încheierea din 12 februarie 2020, Înalta Curte a respins excepţia netimbrării şi excepţia nulităţii recursului şi a admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 585/2018 din 11 iunie 2018 pronunţate de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă, fiind stabilit termen de judecată la 1 aprilie 2020, în vederea soluţionării recursului în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

La termenul din 1 aprilie 2020, Înalta Curte a constatat suspendarea judecăţii de plin drept, în temeiul art. 42 alin. (6) din Capitolul V al Anexei nr. 1 cuprinse în Decretul privind instituirea stării de urgenţă pe teritoriul României nr. 195 din 16 martie 2020, publicat în Monitorul Oficial nr. 212 din 16 martie 2020.

Prin rezoluţia din 19 mai 2020 s-a stabilit termen de judecată pentru soluţionarea recursului la data de 8 iulie 2020.

Examinând hotărârea atacată, în limitele criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat şi urmează a fi respins pentru considerentele care succed:

Cu titlu preliminar este necesar a fi subliniat că recursul reprezintă o cale de atac extraordinară a cărui trăsătură esenţială este înscrisă în partea introductivă a art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., anume aceea că permite realizarea unui control judiciar limitat la aspectele de nelegalitate (a deciziei atacate pe această cale) care sunt susceptibile de încadrare în cazurile de casare reglementate prin pct. 1-8 al art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Astfel, instanţa de recurs nu poate analiza aspecte pe care părţile ce promovează această cale de atac înţeleg să le invoce cu depăşirea limitelor în care este permis controlul judiciar, respectiv acele critici care tind a reliefa greşita interpretare a probelor sau lipsa de temeinicie a judecăţii realizate de instanţa ierarhic inferioară.

Având în vedere aceste rigori legale ce se impun în judecata recursului, Înalta Curte constată că nu pot forma suportul unei analize, în această etapă procesuală, criticile expuse de recurenta-pârâtă cu privire la modul în care instanţa de apel a analizat probele (înscrisurile) şi cele referitoare la situaţia de fapt stabilită în urma acestei analize a probatoriului administrat în etapele procesuale anterioare.

Motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. vizează neregularităţi de ordin procedural ce sunt sancţionate cu nulitatea de art. 174 C. proc. civ., dispoziţii ce constituie dreptul comun în materia actelor de procedură şi care vizează o singură ipoteză de nulitate, respectiv încălcarea formelor procedurale.

În susţinerea acestui motiv de recurs, recurenta arată că, în mod nelegal, instanţa a schimbat cauza în apel, încălcând principiul disponibilităţii reglementat de art. 9 din C. proc. civ., potrivit căruia instanţa va statua în limitele obiectului stabilit prin cererea de chemare în judecată, pronunţându-se asupra a tot ceea ce s-a cerut.

Este lipsită de fundament şi de corespondent în considerentele deciziei din apel această susţinere a recurentei, în contextul în care referirea din cuprinsul deciziei recurate la îmbogăţirea fără justă cauză nu schimbă temeiul răspunderii juridice invocat de reclamantă prin cererea de chemare în judecată, motivarea instanţei de apel vizând analiza cauzei prin prisma reglementărilor incidente contractului de locaţiune încheiat de părţi şi a condiţiilor suspensive menţionate în acest contract. În realitate, considerentul instanţei de apel a fost unul subsidiar şi a vizat consecinţa nedespăgubirii intimatei-reclamante pentru lucrările executate la spaţiul închiriat, care au sporit valoarea acestuia.

Tot subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă invocă încălcarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 14 şi art. 330 din C. proc. civ., deoarece a luat în considerare o expertiză extrajudiciară, ceea ce încalcă prevederile legale privind administrarea nemijlocită a probelor, inclusiv discutarea în condiţii de contradictorialitate a admisibilităţii probelor.

Înalta Curte constată că modalitatea de administrare a probatoriului în cauză nu a condus la încălcarea dispoziţiilor legale evocate, utilitatea şi relevanţa probelor fiind analizată în raport de ansamblul întregului probatoriu, a argumentelor avansate în acest litigiu şi ţinând cont de rigorile procedurale pentru o bună administrare a justiţiei.

De altfel, instanţele de fond sunt suverane în aprecierea pertinenţei şi utilităţii probelor solicitate de părţi, conform art. 258 raportat la art. 255 alin. (1) C. proc. civ., acestea fiind aspecte ce nu pot fi cenzurate de instanţa de recurs, limitată doar la analizarea aspectelor de legalitate.

Totodată, susţinerea recurentei conform căreia ar fi fost încălcate dispoziţiile art. 22 alin. (4) C. proc. civ., întrucât reclamanta nu a calificat juridic prin acţiune care ar fi lucrările autonome sau adăugite, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 578 şi 581 din C. civ. reprezintă o critică de netemeinicie a deciziei recurate, întrucât se referă tot la interpretarea probelor, din perspectiva stabilirii situaţiei de fapt deduse judecăţii.

Înalta Curte apreciază că nu se poate reţine o contradicţie între considerentele expuse în justificarea raţionamentului instanţei de control judiciar, deoarece, astfel cum s-a arătat, în decizia recurată nu s-a reţinut aplicarea dispoziţiilor art. 1345 C. proc. civ. privind îmbogăţirea fără justă cauză; hotărârea cuprinde motivele pe care se întemeiază, precum şi argumentele pentru care instanţa a reţinut situaţia de fapt în baza căreia a fost pronunţată soluţia, situaţie care exclude incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ. invocat de recurenta-pârâtă.

Argumentele invocate în susţinerea motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu se referă la încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material din domeniul locaţiunii, ci privesc doar aspecte factuale în legătură cu reaua-credinţă a locatarului, nedovedirea sumelor de bani remise de locatar şi necesitatea stabilirii printr-o expertiză tehnică administrată de instanţă a lucrărilor adăugate şi a celor autonome.

În felul acesta se tinde la o devoluare a fondului, la stabilirea altei situaţii de fapt, în raport de care să se aprecieze de către instanţa de recurs că în speţă sunt incidente prevederile art. 586 din C. civ. privind buna-credinţă a autorului lucrării, dispoziţii pe care recurenta nu le-a invocat în apel; totodată, recurenta a invocat prevederile art. 251 şi art. 254 C. proc. civ. care nu sunt incidente şi nu au relevanţă în cauză.

Faptul că se fac trimiteri la anumite dispoziţii legale, fără să se susţină o argumentaţie în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de casare reglementate expres de C. proc. civ., nu poate să atragă nicio analiză, deoarece în calea de atac a recursului nu poate fi reexaminată situaţia de fapt şi nici nu se pot analiza critici invocate omisso medio.

Recurenta solicită aplicarea dispoziţiilor art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., conform cărora în cazul în care prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va trimite cauza spre rejudecare, o singură dată, primei instanţe sau altei instanţe egale în grad cu aceasta din aceeaşi circumscripţie, dacă părţile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare.

Potrivit acestor dispoziţii, ipoteza necercetării fondului raportului juridic litigios, are în vedere situaţiile în care instanţa a soluţionat greşit procesul în temeiul unei excepţii procesuale sau a acordat altceva decât s-a cerut. Or, în speţă, nu era incidentă o atare situaţie, în contextul în care tribunalul a admis în parte, pe fond, pretenţiile în funcţie de obiectul cererii formulate de reclamanta S.C. A. S.R.L., argumentând că aceasta a făcut dovada despăgubirilor solicitate.

Sunt nefondate susţinerile recurentei-pârâte potrivit cărora instanţa a analizat cauza în raport de prevederi legale străine domeniului locaţiunii, precum şi cele referitoare la faptul că, în ipoteza în care a reţinut că nu s-au îndeplinit cele trei condiţii suspensive, era obligată să constate că respectivul contract de locaţiune nu a luat fiinţă şi să aplice prevederile art. 3 alin. (3) din contract.

Potrivit condiţiei suspensive nr. 3 alin. (3) din contract, "(...)În cazul în care Condiţiile suspensive nu s-au îndeplinit, iar Locatarul nu şi-a manifestat, în scris, opţiunea de renunţare la îndeplinirea oricăreia dintre condiţiile suspensive, prezentul contract încetează de drept şi operează restitutio in integrum cu privire la orice sumă achitată de Locatar Locatorului conform art. 1552 şi art. 1553 din C. civ., fără intervenţia instanţei de judecată ori a altui organ jurisdicţional şi/sau a unei curţi arbitrale şi fără acordarea unui termen suplimentar la emiterea, de către Locatar, a unei notificări de neîndeplinire a condiţiilor suspensive."

Curtea de apel a reţinut în mod corect că, şi în situaţia în care s-ar da eficienţă celor înserate în contract la condiţia suspensivă mai sus evocată, chiar dacă nu se mai pune problema executării contractului de locaţiune şi, implicit, a lucrărilor efectuate de locatar, totuşi recurenta-pârâtă ar datora (în raport de consimţământul exprimat cu privire la efectuarea lucrărilor), contravaloarea lucrărilor de amenajare şi investiţii, conform art. 1530 C. civ.

Faţă de toate considerentele expuse, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 585/2018 din 11 iunie 2018 pronunţate de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 585/2018 din 11 iunie 2018 pronunţate de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 8 iulie 2020.