Reversal of good-faith presumption for short-term adverse possession where buyer assumed eviction risk disclosed in contract

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la data de 20.07.2012 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă sub nr. x/2012, reclamantele S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. au chemat în judecată pe pârâtul C., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună obligarea pârâtului la a le lăsa în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 371,52 m.p., cu număr cadastral x, situat în Bucureşti, str. x.

La data de 15.03.2012, pârâtul a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat instanţei: să constate faptul că reclamantele nu au niciun titlu asupra imobilului în suprafaţă de 630 m.p., proprietatea sa, situat în Bucureşti, str. x, sector 2 şi să respingă acţiunea ca fiind neîntemeiată; în subsidiar, în măsura în care se va constata faptul că reclamantele-pârâte ar avea un titlu cu privire la suprafaţa de teren revendicată, să procedeze la operaţiunea de comparaţie a titlurilor şi să acorde preferinţă titlului dobândit de pârât, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată; în măsura în care se va constata faptul că reclamantele-pârâte ar avea un titlu de proprietate asupra terenului revendicat şi că acest titlu ar fi preferabil, să constate în favoarea sa intervenirea uzucapiunii de la 10 la 20 de ani şi să respingă acţiunea ca fiind neîntemeiată; în măsura în care instanţa va înlătura toate apărările formulate de pârât şi va admite acţiunea în revendicare, să facă aplicarea dispoziţiilor art. 494 C. civ. de la 1864 şi să dispună obligarea reclamantelor-pârâte la plata contravalorii fie a îmbunătăţirilor realizate, fie a sporului de valoare dobândit de teren prin aceste îmbunătăţiri, ultim capăt de cerere pe care a înţeles, ulterior, să nu îl timbreze.

2. Primul ciclu procesual

Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa civilă nr. 1300/05.11.2015 Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis acţiunea; a obligat pârâtul să lase reclamantelor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 371,52 m.p., identificat prin expertiza întocmită în cauză de către expertul D. şi a respins cererea reconvenţională formulată de către pârât.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut, în ceea ce priveşte cererea de revendicare prin comparare de titluri formulată de către reclamante, că la baza transmiterii dreptului de proprietate către acestea asupra terenului în suprafaţă de 1.764 m.p. situat în str. x, stă sentinţa civilă irevocabilă nr. 6873/1994 transcrisă la Notariatul de Stat Sector 2 Bucureşti sub nr. x/1994, prin care în favoarea moştenitorilor foştilor proprietari ai acestei suprafeţe de teren s-a dispus obligarea pârâţilor, printre care şi S.C. Decorativa S.A., autoarea pârâtului, să le lase acestora în deplină proprietate şi paşnică folosinţă imobilul compus din 2 corpuri de clădire şi teren de 1.764 m.p. situat în str. x (fost General Mărăşescu), constatându-se totodată validitatea neîntreruptă a dreptului de proprietate al reclamanţilor (autorii reclamantelor din cauza de faţă) asupra acestui imobil.

Pe parcursul derulării acelui litigiu, autoarea S.C. Decorativa S.A. s-a aflat în proces de eliberare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, emis sub nr. x/7.11.1994 de către Ministerul Culturii, câteva luni mai târziu de data pronunţării sentinţei civile din 05.07.1994. Certificatul de atestare a dreptului de proprietate a vizat însă o suprafaţă de teren mai mare, pârâtul pretinzând că cei 630 m.p. dobândiţi de acesta prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996 nu făceau parte din suprafaţa de 1.764 m.p., obiect al revendicării.

Deşi părţi în dosarul în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 6873/1994, dar şi în procedura care se derula în paralel pe cale administrativă, de eliberare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate şi care viza inclusiv cei 1.764 m.p. revendicaţi, nici Ministerul Culturii, emitent al certificatului, şi nici beneficiara acestuia, vânzătoarea către pârât, nu au încunoştinţat instanţa de judecată cu privire la această împrejurare şi, mai mult, deşi aceasta din urmă fusese deja deposedată de suprafaţa de teren de 1.764 m.p. din totalul celor care au făcut obiectul certificatului de atestare, a vândut ulterior suprafaţa de teren de 630 m.p. către pârât. Expertul desemnat în cauză să efectueze identificarea terenului astfel vândut a stabilit, în urma cercetării actelor prezentate de părţi şi pe care le-a avut la dispoziţie şi a planurilor de situaţie, că o parte din cei 630 m.p., respectiv 371,52 m.p., face parte din lotul de teren de 1.764 m.p. cuveniţi conform sentinţei civile nr. 6873/1994 foştilor proprietari ai acestuia, respectiv din terenul dobândit şi deţinut în prezent de reclamante prin transmisiunea succesivă către acestea.

Rezultă aşadar că transmiţătoarea către pârât a acestui teren apare ca fiind de rea-credinţă, înstrăinând către pârât o suprafaţă de teren care nu-i aparţinea. Deşi pârâtul a susţinut ideea că, în lipsa unui proces-verbal, a unei schiţe şi a unor măsurători la momentul punerii în posesie a vechilor proprietari/moştenitorilor acestora, nu se putea pretinde că este vorba de o suprapunere a terenului deţinut în fapt de el cu cel revendicat de reclamante ca fiind parte din terenul dobândit de la foştii proprietari, Tribunalul a constatat că din analiza documentelor puse la dispoziţia expertului din cauză, măsurătorile şi comparaţiile efectuate rezultă că este vorba de aceeaşi suprafaţă de teren, iar nu de unele diferite, fiind fără relevanţă pe planul identificării acesteia o eventuală lipsă de reacţie din partea reclamantelor sau a autorilor succesivi ai acestora, privind ocuparea sa de către pârât începând cu anul 1996.

Ca atare, s-a constatat că, în ceea ce priveşte comparaţia între titlurile exhibate de părţi, cel al reclamantelor este preferabil, provenind de la adevăratul proprietar al terenului, în vreme ce titlul pârâtului are la bază un titlu fondat pe reaua-credinţă a vânzătoarei.

În ceea ce priveşte pretenţia pârâtului din cererea reconvenţională având ca obiect uzucapiunea scurtă, Tribunalul a constatat că pârâtul-reclamant invocă în favoarea sa ca just titlu contractul de vânzare-cumpărare nr. x/1996 transcris sub nr. x/1996, nedesfiinţat, încheiat între acesta şi vânzătoarea proprietară la acea vreme S.C. Decorativa S.A., precum şi un termen de 10 ani al posesiei exercitată de el asupra imobilului. Faţă de reclamantele-pârâte, în contra cărora se invocă uzucapiunea scurtă, condiţia privind exerciţiul unei posesii neviciate timp de cel puţin 10 ani nu este îndeplinită, acestea devenind proprietarele imobilului în cursul anului 2005, iar în iulie 2012 au exercitat acţiunea de revendicare în contra pârâtului, termenul de prescripţie fiind astfel întrerupt.

De asemenea, în condiţiile în care pârâtul a devenit proprietar al terenului în baza unui act de vânzare-cumpărare nedesfiinţat, invocarea uzucapiunii faţă de reclamante este nejustificată, el deţinând terenul în proprietate în baza acestui titlu, iar nu ca posesor neproprietar.

Mai mult, în luna iunie 2004, terenul era transmis în folosinţa unei terţe persoane, de către proprietarul de la acea vreme, E. S.A., care-l dobândise în anul 2002.

Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia civilă nr. 753A/29.09.2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul declarat de pârât; a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, a admis în parte acţiunea reclamatelor, a obligat pe pârâtul C. să lase reclamantelor în deplină proprietate şi posesie terenul situat în Bucureşti, str. x, în suprafaţă de 202 m.p., astfel cum a fost identificat şi delimitat în Raportul de expertiză în specialitatea topografie efectuat în apel de către expertul judiciar F. şi avizat de OCPI Bucureşti cu Procesul-verbal de recepţie nr. x/08.08.2017, a obligat pe reclamantele-pârâte să achite pârâtului-reclamant C. suma de 5.000 RON cheltuieli de judecată la fond conform art. 274-276 C. proc. civ. (onorariu avocat), a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate; a obligat pe intimatele reclamante-pârâte la plata către apelant a sumei de 3.495,51 RON cheltuieli de judecată în apel conform art. 274 C. proc. civ. (1/2 din taxa de timbru şi onorariul de expertiză din apel).

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că susţinerile apelantului pârât-reclamant din apelul formulat sunt fondate în parte, doar cu privire la întinderea suprafeţei de teren ce a făcut obiectul revendicării la fond cuprinsă în sentinţa atacată - în sensul că nu o suprafaţă de 371,52 m.p. aparţine reclamantelor, respectiv autorilor acestora, ci doar o suprafaţă de 202 m.p. care urmează a fi restituită. De asemenea, s-a constatat că punerea în executare a sentinţei civile nr. 6873/05.07.1994, prin care autorii reclamantelor au revendicat întreaga suprafaţă de 1.764 m.p., nu s-a făcut prin măsurători exacte, cu schiţe aferente şi plan de amplasament, dovadă că niciodată autorii reclamantelor nu au intrat în posesia efectivă a suprafeţei revendicate în pricina pendinte de 371,52 m.p., respectiv din acest teren, doar 202 m.p. aparţinându-le în mod cert în proprietate.

Curtea nu a primit criticile privind greşita soluţionare a cererii reconvenţionale a apelantului - având ca obiect uzucapiunea de scurtă durată - de la 10 la 20 de ani, invocată spre a paraliza acţiunea în revendicare formulată împotriva sa, constatând că a fost răsturmată buna credinţă a pârâtului prin dovada contrară, respectiv prin toate notările şi intabulările în Cartea Funciară privind închirierea terenului de 371,52 m.p. ce face obiectul litigiului şi că termenul de 10 ani de posesie care să fie opusă reclamantelor nu s-a împlinit.

Hotărârea pronunţată în recurs.

Prin decizia nr. 316/01.02.2018, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursurile, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel, reţinând că instanţa de apel nu a verificat dacă prezumţia de bună-credinţă care, potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, operează în favoarea pârâtului şi care, conform art. 1898 alin. (2). C. civ. de la 1864, este suficient să existe la momentul "câştigării imobilului", a fost sau nu răsturnată la data încheierii actului juridic care constituie justul titlu în cauză. De asemenea, s-a reţinut contrarietatea considerentelor cu privire la cei 202 mp. recunoscuţi de instanţa de apel în favoarea reclamantelor.

3. Al doilea ciclu procesual. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia civilă nr. 493/10.04.2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul formulat de apelantul-pârât; a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că: a admis în parte cererea principală, a obligat pârâtul-reclamant să lase reclamantelor-pârâte în deplină proprietate şi posesie terenul situat în Bucureşti, str. x, în suprafaţă de 202 m.p., astfel cum a fost identificat şi delimitat în raportul de expertiză în specialitatea topografie efectuat în prima judecată a apelului; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate; a obligat intimatele-reclamante-pârâte la plata către apelantul-pârât-reclamant a sumei de 13.945,51 de RON, cheltuieli de judecată în apel (1/2 din taxa de timbru şi onorariul de expertiză în prima judecată a apelului, precum şi onorariul de avocat în rejudecarea apelului).

Pentru a decide astfel, luând în considerare situaţia de fapt rezultată din declaraţia martorului G., coroborată cu celelalte probe administrate în etapele procesuale anterioare, instanţa de apel a apreciat că a fost înlăturată prezumţia bunei-credinţe a posesiei exercitate de pârât în ce priveşte o parte din terenul pentru care s-a formulat de către reclamante acţiunea în revendicare. Câtă vreme în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996, prin care pârâtul a dobândit terenul de 630 m.p. de la S.C. Decorativa S.A., se menţionează că acesta are cunoştinţă de existenţa unui litigiu pentru o suprafaţă din terenul care i se vinde, buna sa credinţă nu poate fi reţinută, neavând relevanţă împrejurarea că procesul având ca obiect revendicarea terenului în suprafaţă de 1.764 m.p. fusese finalizat anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin pronunţarea sentinţei civile nr. 6873/05.07.1994.

Curtea a reţinut că pretenţiile reclamantelor nu sunt întemeiate decât privitor la suprafaţa de 202 m.p. pe care pârâtul o ocupă din terenul deţinut în proprietate de acestea, transmis succesiv de la autorii H. şi I.. Concluzia că doar o suprafaţă de 202 m.p. din terenul reclamantelor este ocupată de pârât nu are semnificaţia că acestea nu sunt proprietare asupra unui teren de 1.764 m.p., ci că diferenţa de teren pe care acestea nu o au în posesie faţă de cea menţionată în actele de proprietate este posibil să fie deţinută de alte persoane ori să-şi găsească explicaţia în modificări ale limitelor de proprietate survenite în timp. Cât priveşte caracterul preferabil al dreptului autorilor reclamantelor, Curtea a reţinut că este un aspect ce nu poate fi negat, raportat la împrejurarea că pârâtul a dobândit terenul de la S.C. Decorativa S.A., la rândul său dobânditor de la stat, acesta din urmă preluând bunul fără vreun titlu, potrivit celor statuate prin sentinţa civilă nr. 6873/05.07.1994.

Hotărârea pronunţată în recurs.

Prin decizia nr. 1977/07.11.2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul declarat de pârâtul C.; a casat decizia şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel; a respins ca nefondat recursul declarat de reclamantele S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. împotriva aceleiaşi hotărâri. Casarea a fost dispusă în considerarea faptului că instanţa de apel, respingând administrarea probei care era în legătură chiar cu aspectele pentru care ea însăşi a impus audierea martorului care a asistat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâtul C. a dobândit terenul în litigiu, a nesocotit prevederile art. 138 alin. (2) C. proc. civ., reţinând vătămarea pârâtului decurgând din faptul că nu a avut posibilitatea să administreze dovezi în combaterea susţinerilor adversarilor săi, urmând a se administra pentru ambele părţi probe din care să rezulte dacă pârâtul a avut sau nu convingerea că a tratat cu adevăratul proprietar al terenului cumpărat.

4. Al treilea ciclu procesual. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III - a civilă şi pentru cauze cu Minori şi de Familie prin decizia civilă nr. 1098A/29.08.2020 a admis apelul formulat de apelantul-pârât C., împotriva sentinţei civile nr. 1300 din 05.11.2015, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în contradictoriu cu intimatele-reclamante S.C. A. S.R.L., şi S.C. B. S.R.L., a schimbat în parte sentinţa civilă, în sensul că a admis în parte cererea principală şi a obligat pârâtul-reclamant să lase reclamantelor-pârâte în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul situat în Bucureşti, str. x, sector 2 în suprafaţă de 202 m.p., astfel cum a fost identificat în raportul de expertiză specialitatea topografie efectuat de expert F., prin punctele de contur 11-10-9-16-17-M’ evidenţiate pe schiţele din planurile de amplasament anexate la expertiză, a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate, a obligat intimatele-reclamante la plata către apelantul-pârât a sumei de 13.945,51 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată şi a luat act că intimatele-reclamante şi-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut că pentru a se reţine buna-credinţa în favoarea terţului dobânditor nu este suficient ca acesta să se fi încrezut în ceea ce i s-a prezentat sau a luat drept situaţie reală, adică să se prevaleze de o simplă ignoranţă, ci mai este necesar ca acea convingere eronată pe care a avut-o la încheierea actului să nu îi poată fi imputabilă, urmare a neglijenţei pe care a manifestat-o. Cu alte cuvinte, terţul nu poate invoca în beneficiul său prezumţia bunei-credinţe pentru a-şi ascunde lipsa de diligenţă în privinţa unui control atent asupra calităţii titularului aparent.

Un alt aspect important este acela că aprecierea atitudinii psihologice a dobânditorului se face în abstract, raportându-se comportamentul subiectului de drept în discuţie la conduita unei persoane de o prudenţă şi diligenţă normale (care este preocupată de interesele celor din jur, fără ca acest lucru să însemne că le pune mai presus de propriile interese, al cărei prototip este astfel distinct de cel al unei persoane obişnuite), într-o altă exprimare, a unei persoane rezonabile sau a unui bonus pater familias. Prin urmare, analizarea conduitei dobânditorului se raportează la acest standard ce constituie un criteriu obiectiv, abstract, iar nu la însuşirile şi capacitatea acestuia de a-şi reprezenta corect situaţia, adică la un criteriu subiectiv, concret.

Corolarul regulilor enunţate este acela că, dacă dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilităţii titlului înstrăinătorului, aspect analizat în abstract, se consideră că acesta a fost de rea-credinţă.

Aplicând în cauză considerentele de ordin teoretic expuse, instanţa de apel a reţinut, sub un prim aspect, că apelantul-pârât a invocat în favoarea sa, pe lângă prezumţia instituită de art. 1898 C. civ., un element de fapt, ţinând de constatările sale la faţa locului, care ar fi condus la întărirea convingerii bazate strict pe existenţa unui act juridic de transmitere a dreptului de proprietate, că vânzătoarea S.C. Decorativa S.A. era proprietarul imobilului dobândit de la aceasta.

Este adevărat că, de principiu, atunci când o persoană dobândeşte un teren neîngrădit, care se învecinează cu altul îngrădit, poate presupune în mod rezonabil că vecinul care a stabilit el însuşi anumite hotare nu va pretinde un drept asupra vreunei părţi de teren situate în afara limitelor pe care le-a trasat.

În acest sens, Curtea a avut în vedere că din declaraţiile tuturor celor trei martori audiaţi, G. în ciclul procesual anterior, respectiv J. şi K. la termenul din 22.09.2020, a rezultat că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L. terenul ce a făcut obiectul acestuia nu era îngrădit. Martorii J. şi K. au mai declarat că terenul învecinat aparţinând E. S.A. (care îl dobândise prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.10.1995 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 2 Bucureşti şi pe care ulterior l-a înstrăinat către autoarele intimatelor-reclamante prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01.04.2002 de notar public M.) era în schimb îngrădit cu un gard din beton de jur împrejur, iar reprezentanţii E. nu au invocat pe tot parcursul edificării clădirii de către apelantul-pârât reclamant pe terenul cumpărat că edificarea s-ar realiza de fapt pe terenul băncii.

A reţinut instanţa de apel că existenţa certificatului fiscal eliberat de Administraţia Financiară a Sectorului 2 Bucureşti la data de 03.10.1996, precum şi a certificatului de sarcini eliberat de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti la 07.10.1996 demonstrează efectuarea unor diligenţe necesare de către cumpărător. Totuşi, nici situaţia aparentă observată la faţa locului şi nici demersurile efectuate în vederea verificării registrelor ţinute de autorităţi nu sunt suficiente pentru reţinerea bunei-credinţe în ipoteza în care în contract apare o menţiune legată de existenţa unui litigiu cu privire la o parte din terenul dobândit:

"Am luat, de asemenea, la cunoştinţă de existenţa litigiului având ca obiect suprafaţa de 24 mp. din terenul ce se vinde însă declar că înţeleg să-l dobândesc pe riscul meu, în condiţiile stabilite prin prezentul contract".

Reprezentarea pe care achizitorul o are asupra faptului că cel puţin o altă persoană se pretinde proprietar asupra cel puţin unei părţi din teren este incompatibilă conceptual cu buna-credinţă a acestuia (definită ca fiind convingerea lipsită de orice dubiu că a dobândit bunul de la adevăratul proprietar). Legea nu interzice vânzarea bunurilor litigioase nu pentru că dobânditorul nu ar fi de rea-credinţă, instanţa de judecată fiind singura care are autoritatea de a aprecia asupra temeiniciei contestării dreptului unei persoane, ci pentru că sunt situaţii în care contractul se menţine, când contestaţia vizând dreptul înstrăinătorului este respinsă, astfel că terţul nu mai are calitatea să-l atace. Aceasta este şi raţiunea notării litigiilor în cartea funciară: dacă terţul câştigă procesul, dobânditorul nu se poate apăra prin invocarea bunei-credinţe; iar dacă pierde, singurul efect este că litigiul se radiază.

Informarea de către vânzător despre contestarea dreptului său de proprietate de către un terţ, chiar într-o asemenea manieră generală, poate şi trebuie să conducă cumpărătorul la acceptarea unei posibile evicţiuni care să intervină la un moment dat din partea acelui terţ, adică a existenţei adevăratului proprietar.

Curtea a mai reţinut că, într-o situaţie ca cea de faţă, un cumpărător diligent ar fi solicitat informaţii care să concretizeze litigiul la care s-a făcut referire în contract, pentru a identifica persoana care pretindea calitatea de proprietar, precum şi partea de teren vizată (nu doar suprafaţa). Ignorarea acestor chestiuni constituie o atitudine culpabilă, ce nu poate fi opusă în prezent de dobânditor adevăratului proprietar, care la rândul său avea la acel moment o situaţie litigioasă în desfăşurare cu înstrăinătorul, cu justificarea că menţiunea din contract ar putea să se refere la un alt litigiu.

Situaţia litigioasă pendinte este dată în speţă de faptul că, deşi la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare ce constituie just titlu (08.10.1996) se încheiase faza judecăţii în procesul în cadrul căruia reclamanţii N., H., O., P., Q., R. şi S. au revendicat terenul în suprafaţă de 1.764 m.p. situat în Bucureşti, str. x, de la Ministerul Culturii - Direcţia pentru Administrarea Centrelor de Cultură, Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, S.C. Decorativa S.A. şi Biblioteca Centrală de Stat (de la S.C. Decorativa S.A. fiind revendicată o parte în suprafaţă de 240 m.p.), pe care l-au câştigat prin sentinţa civilă nr. 6873/05.07.1994 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr. x/1993, predarea reală şi efectivă a terenului care a făcut obiectul litigiului, implicând descrierea lui (în sensul art. 573 cu referire la 416 pct. 5 C. proc. civ. din 1865) prin măsurători şi marcaje de delimitare în spaţiu de către executorul judecătoresc, de la pârâta S.C. Decorativa S.A. la reclamanţi, nu avusese loc, aspect pe care înstrăinătoarea îl cunoştea.

Tocmai asupra acestei probleme, potenţial generatoare de litigii (ceea ce s-a şi întâmplat, cauza de faţă fiind consecinţa previzibilă a problemelor nelămurite în procesul sus-menţionat) înstrăinătoarea a considerat necesar să avertizeze cumpărătorul, astfel cum rezultă de altfel din declaraţia martorului G., care a semnat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L. în calitate de administrator al S.C. Decorativa S.A.

În fine, deşi este adevărat că menţiunea privind existenţa litigiului vizează doar 24 m.p., în timp ce terenul intimatelor-reclamante care se suprapune cu cel al apelantului-pârât este de 202 m.p., nu se poate constata reaua-credinţă (implicit respinge cererea de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată şi admite revendicarea) exclusiv pentru aria mai mică, iar nu pentru cea mai mare, deoarece, pe de o parte, nu suprafaţa în sine a terenului califică reaua-credinţă a achizitorului, ci faptul cunoaşterii despre existenţa unei situaţii litigioase nerezolvate complet, iar pe de altă parte este imposibil de determinat în spaţiu care este acel teren de 24 m.p. situat în perimetrul celui de 202 m.p. identificat de expert, în lipsa precizărilor necesare în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L., omisiune pentru care apelantul-pârât nu este străin de culpă.

5. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 1098 A din 29 septembrie 2020 a declarat recurs pârâtul C., solicitând, în principal, casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare în apel; în subsidiar, modificarea în parte a deciziei în sensul admiterii apelului şi respingerii cererii de chemare în judecată.

Apreciază că soluţia pronunţată sub aspectul incidenţei uzucapiunii de scurtă durată este nelegală, pentru următoarele motive:

1. Hotărârea apelată cuprinde motive contradictorii (art. 304 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.)

Susţine recurentul că hotărârea apelată este nelegală întrucât conţine considerente contradictorii cu privire la gradul de exigenţă în raport de care urmează a fi analizată buna-credinţă a persoanei care doreşte să se prevaleze de uzucapiunea de scurtă durată.

Analizând criteriile în raport de care urmează a fi apreciată buna-credinţă a terţului dobânditor, instanţa a reţinut, iniţial, că atitudinea psihologică a acestuia urmează a fi apreciată în abstract, prin raportare la prudenţa şi diligenta unei persoane normale, de la care nu se aşteaptă să pună interesele celor din jur mai presus de propriile sale interese (decizia recurată, pag. 11). În pofida acestei premise enunţate de instanţă şi de la care ar fi trebuit să pornească analiza atitudinii psihologice a apelantului, la paragraful imediat următor, aceeaşi instanţă reţine faptul că şi în eventualitatea în care dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilităţii titlului înstrăinătorului, se consideră că aceasta a fost de rea-credinţă.

Consideră că instanţa de apel a înlăturat toate elementele din care rezultă buna-credinţă a apelantului, dând eficienţă singurului element care, deşi nu probează o eventuală lipsă a bunei-credinţe, putea ridica un dubiu cu privire la aceasta.

Prin urmare, există o vădită contradicţie între exigenţa - unei prudenţe şi diligenţe a unei persoane normale, avută în vedere iniţial, şi exigenţa - maximă/cea mai severă/pentru cel mai mic dubiu aplicată de instanţă în mod concret.

Această contradicţie dintre considerente face ca hotărârea să fie imposibil sau cel puţin greu de înţeles de către părţi, şi face de asemenea imposibilă realizarea controlului de legalitate.

2. Hotărârea din apel a fost pronunţată cu interpretarea greşită şi cu schimbarea, înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecăţii (art. 304 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.).

Susţine recurentul că hotărârea apelată este nelegală întrucât instanţa a interpretat greşit menţiunea stipulată în contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996 cu privire la existenţa unui litigiu pentru o suprafaţă de 24 mp.

În speţă, pentru a analiza atitudinea psihologică cu care apelantul a acţionat la momentul vânzării, instanţa de apel a avut în vedere următoarele elemente în favoarea reţinerii bunei-credinţe în persoana apelantului: faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare terenul cumpărat de C. nu era îngrădit; faptul că la momentul vânzării, terenul deţinut de autorii reclamantelor era deja grăniţuit prin intermediul unui gard de beton, aceştia neprovocând discuţii cu privire la terenul cumpărat de C. şi/sau cu privire la faptul că C. a început să construiască pe acest teren; existenţa a două certificate, unul fiscal, iar altul de sarcini eliberat de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, din care rezultă faptul că terenul vândut aparţine vânzătoarei Decorativa şi că era lipsit de orice sarcini şi/sau menţiuni. Singurul element valorificat de instanţă în vederea răsturnării prezumţiei de bună-credinţă ce opera în favoarea apelantului C. este reprezentat de interpretarea şi înţelesul pe care aceasta l-a dat actului juridic analizat, respectiv, menţiunii stipulată la pag. 2 din contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996: "Am luat, de asemenea, la cunoştinţă de existenţa litigiului având ca obiect suprafaţa de 24 mp. din terenul ce se vinde însă declar că înţeleg să-l dobândesc pe riscul meu, în condiţiile stabilite prin prezentul contract"

Analizând această menţiune, instanţa de apel a reţinut în mod corect faptul că ea nu denotă existenţa unei rele-credinţe în persoana apelantului, ci doar o asumare de către acesta a riscului de a fi evins în viitor cu privire la suprafaţa de 24 mp.

Cu toate acestea, deşi din contract rezulta clar că eventuala asumare a riscului fusese făcută doar cu privire la suprafaţa de 24 mp, iar nu cu privire la aproximativ jumătate din terenul cumpărat, instanţa a schimbat înţelesul vădit neîndoielnic al menţiunii respective pe care a interpretat-o în sensul că apelantul şi-ar fi asumat riscul de a fi evins cu privire la o suprafaţă de teren de 240 mp (adică de 10 ori mai mare decât menţionată în act).

Această interpretare greşită a întinderii riscului asumat de apelantul C. a condus la pronunţarea unei soluţii nelegale, soluţie care a pricinuit apelantului C. un prejudiciu ce nu poate fi reparat decât prin anularea deciziei recurate.

Soluţia de extindere a riscului asumat de apelant la întreaga suprafaţă revendicată, pe considerentul imposibilităţii de determinare a spaţiului în care se află cei 24 mp situaţi în perimetrul celor 202 mp, este nelegală şi din perspectiva greşitei aplicări a dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864. Având o prezumţie legală de bună-credinţă în favoarea apelantului C., eventualul dubiu referitor la imposibilitatea de determinare a spaţiului în care se află cei 24 mp menţionaţi în contract urma să joace în favoarea apelantului şi în defavoarea intimatelor, acestea din urmă având sarcina de a proba faptul că cei 24 mp se regăsesc în perimetrul celor 202 mp revendicaţi, iar nu în restul perimetrului terenului cumpărat (neexistând vreun argument care să excludă de plano această teză), precum şi eventuala localizare a celor 24 mp în perimetrul celor 202 mp. Ignorând dispoziţia legală referitoare la partea căreia îi revine sarcina probei, instanţa de apel a valorificat lipsa probei în beneficiul intimatelor şi în detrimentul apelantului, încălcând astfel inclusiv prevederile art. 1899 alin. (1) C. civ. de la 1864.

3. Hotărârea apelată a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864 (art. 304 alin. (1) pct. 9 C. proc. civ.).

Hotărârea apelată a fost pronunţată cu încălcarea flagrantă a dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, instanţa reţinând în mod greşit că sarcina probei ar incumba apelantului C. şi sancţionându-l în mod greşit pe acesta pentru acele cazuri neacoperite de probe.

În lumina acestor dispoziţii, cel care se prevalează de un just titlu pentru a invoca uzucapiunea de scurtă durată este prezumat a fi acţionat cu bună-credinţă până la momentul la care partea interesată va face proba relei-credinţe.

Susţine recurentul că fiind beneficiarul unei prezumţii legale de bună-credinţă, cel care invocă uzucapiunea de scurtă durată nu este obligat să-şi preconstituie şi/sau să administreze probe în dovedirea bunei-credinţe. Stabilind că sarcina probei revine celui care alege să invoce reaua-credinţă, legiuitorul a avut în vedere faptul că prezumţia va putea fi răsturnată doar în cazul în care se va proba clar reaua-credinţă, iar nu şi pentru cazul în care în speţă planează un simplu dubiu.

Prezumţia de bună-credinţă este răsturnată doar în măsura probării relei-credinţe. În lipsa probării relei-credinţe, asumarea unui risc nu este incompatibilă cu noţiunea de bună-credinţă şi nu este de natură a conduce la răsturnarea prezumţiei legale.

Spre deosebire de reglementarea actuală în care prezumţia de bună-credinţă subzistă până la proba contrară, în reglementarea C. civ. de la 1864, prezumţia de bună-credinţă înceta doar la momentul probării relei-credinţe.

Analizând considerentele în baza cărora a fost respins apelul formulat sub aspectul incidenţei uzucapiunii de scurtă durată, se observă că acestea contravin flagrant dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864.

Astfel, prin considerentul expus la pag 11 paragraf final din decizie se precizează că buna-credinţă încetează în toate cazurile în care dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă chiar şi cel mai mic dubiu asupra valabilităţii titlului înstrăinătorului. Acest considerent contravine dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, care stabilesc că buna-credinţă se prezintă până la momentul probării relei-credinţe, iar nu până la momentul ilustrării unui simplu dubiu.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, asumarea unui risc nu este sinonimă sau echivalentă cu reaua-credinţă. Spre deosebire de reaua-credinţă - care se caracterizează printr-o intenţie de a prejudicia interesele altuia, asumarea unui risc se situează într-o zonă de gri ce nu implică rea-credinţă (căci altfel operaţiunea de cumpărare cu asumarea unui risc ar fi fost interzisă prin lege), şi care totodată nu exclude buna-credinţă.

Având în vedere această disociere, şi reţinând că, potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ. (de la 1864), prezumţia de bună-credinţă încetează la momentul la care se face proba relei-credinţe, apreciază că simpla existenţa a unui dubiu, ori simpla asumare a unui risc, nu sunt incompatibile cu noţiunea de bună-credinţă şi nu răstoarnă prezumţia instituită de lege.

În pofida faptului că menţiunea din contract vizează doar o suprafaţă de 24 mp, instanţa a reţinut faptul că apelantul şi-ar fi asumat riscul de a fi evins cu privire la întreaga suprafaţă de 202 mp. Aserţiunea a fost fundamentată pe considerentul imposibilităţii de determinare a spaţiului în care se află cei 24 mp situaţi în perimetrul celor 202 mp.

Această concluzie este vădit nelegală şi ignoră faptul că potrivit dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. (de la 1864), reclamantele erau cele care trebuiau să probeze că cei 24 mp se regăsesc în perimetrul celor 202 mp revendicaţi, iar nu în restul perimetrului terenului cumpărat sau eventuala localizare a celor 24 mp în perimetrul celor 202 mp.

Ignorând faptul că sarcina probei revenea reclamantelor, instanţa a valorificat imposibilitatea determinării în spaţiu a celor 24 mp (generată de lipsa de probe) în detrimentul pârâtului, sancţionându-l pe acesta prin respingerea integrală a cererii prin care s-a solicitat constatarea intervenirii uzucapiunii de scurtă durată.

Instanţa a reţinut faptul că litigiul privind cei 24 mp era un litigiu ce implica persoana autorilor reclamantelor, în condiţiile în care la dosar nu există nicio probă din care să rezulte acest lucru.

Din perspectiva acţiunii în revendicare ce formează obiectul dosarului pendinte, buna-credinţă a pârâtului ar putea fi pusă în discuţie doar prin raportare la litigii care să privească pe reclamante sau pe autorii acestora. Aceasta întrucât, apelantul invocă uzucapiunea împotriva reclamantelor, iar nu împotriva unor terţe persoane (ce nu au vreo legătură sau interes în disputa dedusă judecăţii pendinte).

Dacă doreau să se prevaleze de existenţa acestui litigiu pentru a încerca să răstoarne prezumţia de bună-credinţă ce opera în favoarea pârâtului, reclamantele aveau obligaţia de a proba faptul că respectivul litigiu a privit sau i-a implicat pe autorii acestora.

Reclamantele nu au administrat probe din care să rezulte că respectivul litigiu ar fi privit persoana autorilor lor (de altfel reclamantele nici nu au invocat existenţa unui astfel de litigiu, aspectul fiind invocat de instanţă din oficiu, cu prilejul soluţionării apelului în cel de-al doilea ciclu procesual).

Mai mult, analizând materialul probator existent la dosar, respectiv procesul-verbal de punere în executare a sentinţei civile nr. x/1994 - încheiat la 20.10.1994 şi din care rezultă că sentinţa fusese adusă la îndeplinire în acel moment, încheierea pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti la 01.11.1994 cu privire la aducerea la îndeplinire a dispozitivului sentinţei civile nr. 6873/1994, notele de şedinţă depuse de reclamante pentru termenul din 13.06.2018 se poate observa faptul că acest litigiu nici nu avea cum să privească pe autorii reclamantelor. Litigiul purtat între S.C. Decorativa S.A. şi autorii reclamantelor se finalizase în mod irevocabil (inclusiv prin punere în executare) cu doi ani anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996. Prin urmare, era cât se poate clar faptul că litigiul vizând suprafaţa de 24 mp nu avea cum să-i privească pe autorii reclamantelor.

Cu toate acestea, ignorând faptul că reclamantele nu au probat împrejurarea că litigiul vizând suprafaţa de 24 mp i-ar fi privit sau implicat pe autorii lor, instanţa valorifică această incertitudine ca pe o situaţie aptă să răstoarne prezumţia de bună-credinţă.

Apărări formulate în cauză.

La data de 15.01.20201, intimatele au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

În privinţa motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. susţin intimatele că nu există o contradicţie între considerentele teoretice şi modul de aplicare la prezenta speţă.

În ceea ce priveşte critica întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se susţine că motivul potrivit căruia instanţa ar fi interpretat greşit menţiunea cu privire la existenţa unui litigiu pentru o suprafaţă de 24 mp ar fi fost formulat omisso medio, întrucât nu a constituit motiv de recurs în al doilea ciclu procesual şi nici nu se circumscrie dispoziţiilor legale, întrucât nu se poate reţine o denaturare a clauzelor contractuale. În privinţa extinderii riscului asumat, consideră că argumentul privind nelocalizarea celor 24 mp care, de altfel, nu poate fi pusă în sarcina intimatelor, nu este singurul reţinut în justificarea soluţiei, cel privind cunoaşterea existenţei unei situaţii litigioase nerezolvate fiind cel principal.

În ceea ce priveşte criticile întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arată că în privinţa bunei credinţe instanţa de apel a aplicat corect regulile configurate doctrinar şi jurisprudenţial şi că motivarea soluţiei de apel nu este susţinută pe niciun argument referitor la asumarea riscului. De asemenea, arată că nu se poate constata că instanţa de apel a reţinut fără probe că litigiul cu privire la cei 24 mp implica pe autorii reclamantelor, în condiţiile în care statuările din prima decizie de apel referitoare la termenul "litigiu" şi părţile implicate, printre care şi autorii părţilor, nu au fost contestate în al doilea ciclu procesual, fiind confirmate prin decizia nr. 1977/2019. Afirmă că au fost administrate probe din care a rezultat că înstrăinătoarea a avertizat cumpărătorul asupra problemei litigioase potenţial generatoare de litigii, modul de apreciere asupra probatoriului nemaiputând fi cenzurat în recurs.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, limitele rejudecării cauzei în apel în ultimul ciclu procesual au vizat analiza îndeplinirii condiţiei bunei credinţe a pârâtului la momentul dobândirii imobilului de la S.C. Decorativa S.A. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L., condiţie necesară pentru a se constata că partea care o invocă a dobândit, astfel cum a susţinut, prin efectul prescripţiei achizitive de scurtă durată, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu revendicat de reclamante.

Instanţa de apel a apreciat că partea nu îşi poate ascunde lipsa de diligenţă în privinţa unui control atent asupra calităţii titularului aparent şi că aprecierea atitudinii psihologice a dobânditorului se face după un criteriu obiectiv abstract, prin raportare la conduita unei persoane de o prudenţă şi diligenţă normale, adică a unei persoane rezonabile sau a unui bonus pater familias, iar nu la însuşirile şi capacitatea acestuia de a-şi reprezenta corect o situaţie, adică la un criteriu subiectiv, concret. Prin urmare, dacă dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilităţii titlului înstrăinătorului, aspect analizat în abstract, acesta a fost de rea-credinţă.

În acest context, instanţa de apel a considerat că informarea făcută de vânzător despre contestarea dreptului său de proprietate de către un terţ, chiar într-o asemenea manieră generală, trebuie să conducă cumpărătorul la acceptarea unei posibile evicţiuni, caz în care un cumpărător diligent ar fi solicitat informaţii care să concretizeze litigiul la care s-a făcut referire în contract, A apreciat că nu suprafaţa în sine a terenului califică reaua-credinţă a achizitorului, ci faptul că a cunoscut existenţa unei situaţii litigioase nerezolvate complet. A apreciat, de asemenea, în acest context că era imposibil de determinat în spaţiu care este acel teren de 24 m.p. situat în perimetrul celui de 202 m.p, în lipsa precizărilor necesare în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L., omisiune pentru care apelantul-pârât nu este străin de culpă.

Recurentul a contestat acest raţionament, într-o primă critică întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., considerând că hotărârea apelată este nelegală întrucât conţine considerente contradictorii cu privire la gradul de exigenţă în raport de care a fost analizată buna-credinţă a persoanei care s-a prevalat de uzucapiunea de scurtă durată. Astfel, susţine că, pe de o parte, instanţa a reţinut că atitudinea psihologică a acestuia urmează a fi apreciată în abstract, prin raportare la prudenţa şi diligenta unei persoane normale, de la care nu se aşteaptă să pună interesele celor din jur mai presus de propriile sale interese însă, pe de altă parte, aceeaşi instanţă, reţine faptul că dobânditorul care a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilităţii titlului înstrăinătorului, este de rea-credinţă, aplicând concret criteriul exigenţei maxime, cea mai severă, pentru cel mai mic dubiu.

Critica este nefondată întrucât nu se poate reţine o contrarietate în motivarea instanţei cu privire la criteriile aplicate în aprecierea bunei credinţe. Astfel, instanţa a enunţat criteriul obiectiv aplicat, acela al diligenţei unei persoane responsabile, un bonus pater familias, după care a identificat, în concret, elementul care nu satisface exigenţa acestui criteriu de evaluare a bunei credinţe, şi anume împrejurarea că pârâtul a cunoscut de existenţa unui litigiu cu privire la proprietate, prin clauza inserată în contractul de vânzare.

Nu se poate considera că elementul de îndoială enunţat nu poate fi analizat din perspectiva conduitei unei persoane diligente, întrucât ar contrazice considerentele teoretice expuse de instanţa de apel, dimpotrivă, această analiză este rezultatul mecanismului de aplicare a acestor consideraţiuni teoretice la situaţia concretă.

O altă critică întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se referă la interpretarea eronată imputată instanţei de apel a clauzei contractuale în care se menţionează existenţa litigiului, susţinându-se că instanţa ar fi ignorat celelalte elemente prin care s-a dovedit buna credinţă a dobânditorului şi că ar fi extins riscul asumat de pârât la întreaga suprafaţă revendicată, pe considerentul imposibilităţii de determinare a spaţiului în care se află cei 24 mp în perimetrul celor 202 mp.

În legătură cu acest aspect, intimatele susţin că motivul de recurs este formulat omisso medio, însă nu se poate reţine o atare apărare întrucât critica vizează raţionamentul instanţei de apel cu privire la relevanţa întinderii suprafeţei în litigiu, raţionament prin care reţine culpa cumpărătorului care nu ar fi făcut demersuri pentru a se preciza în contract o eventuală localizare a respectivei suprafeţe.

Aceste susţineri nu pot fi analizate, însă, din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ. întrucât nu vizează o interpretare în sensul efectelor pe care o clauză contractuală privită în sens de negotium iuris le-a produs între părţi. În cauza dedusă judecăţii existenţa clauzei este valorizată cu privire la aptitudinea de a determina răsturnarea prezumţiei de bună credinţă a cocontractantului la încheierea actului juridic, privită ca element de fapt în mecanismul prescripţiei achizitive. Deci nu se pune problema unei interpretări greşite a acordului voliţional al părţilor aflate într-un raport juridic obligaţional, ci de analiză a unui fapt juridic ce se întemeiază pe însăşi existenţa acestei clauze.

Prin urmare, împrejurarea că respectiva clauză a fost valorizată ca o dovadă a lipsei de diligenţă, fiind înlăturate alte aspecte prin care s-ar fi putut reţine buna credinţă, reprezintă o chestiune de apreciere a elementelor de fapt şi nu o chestiune de intervertire a voinţei intrinseci a părţilor ale cărei efecte se produc exclusiv între acestea potrivit principiului relativităţii efectelor contractului.

În ceea ce priveşte problema extinderii riscului asumat de cumpărător în raport de întinderea suprafeţei litigioase, nici acest aspect nu face obiectul unei interpretări greşite în sensul existenţei unei intenţii reale a părţilor distinctă de cea care rezultă din exteriorizarea manifestării lor de voinţă, întrucât acest aspect nu este analizat din perspectiva obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, ci din aceeaşi perspectivă enunţată anterior, aceea a unui element de evaluare a bunei credinţe.

În fine, în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a fost criticat modul de interpretare a dispoziţiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864 susţinându-se că legiuitorul a permis răsturnarea prezumţiei de bună credinţă doar în cazul în care se va proba clar reaua-credinţă, iar nu şi pentru cazul, cum este cel dedus judecăţii, în care planează un simplu dubiu. Consideră recurentul că asumarea unui risc nu este incompatibilă cu noţiunea de bună-credinţă şi nu este de natură a conduce la răsturnarea prezumţiei legale, prin urmare, simpla existenţa a unui dubiu, ori simpla asumare a unui risc, nu echivalează cu reaua credinţă.

În esenţă, critica vizează statuarea instanţei de apel potrivit căreia asumarea unui risc contractual de evicţiune echivalează cu reaua credinţă şi are ca efect paralizarea prescripţiei achizitive de scurtă durată, recurentul susţinând că, spre deosebire de noul C. civ. unde prezumţia de bună credinţă se răstoarnă prin proba contrară, în reglementarea vechiul C. civ., regimul prezumţiei este mai puternic, fiind nevoie de dovedirea relei credinţe.

Această distincţie este lipsită de suport normativ, recurentul disociind fără o bază legală între proba contrară bunei credinţe şi dovada relei credinţe, apreciind că acestea sunt noţiuni diferite, de unde ar rezulta că regimul probator este mai drastic sub imperiul vechiul C. civ.

În realitate, ambele reglementări instituie o prezumţie legală relativă de bună credinţă cu regim juridic similar, ce funcţionează până la proba contrară, şi dovada lipsei bunei credinţe, ceea ce echivalează cu reaua credinţă.

Recurentul nu a contestat împrejurarea că menţiunea din contractul de vânzare referitoare la existenţa unui litigiu presupune asumarea unui risc de evicţiune, însă consideră, pe de o parte, că acest risc nu echivalează cu reaua credinţă văzută ca o intenţie de a acţiona în frauda intereselor terţilor, iar pe de altă parte, susţine că reprezentarea situaţiei astfel cum a rezultat din contract a fost diferită de cea reală în privinţa suprafeţei în litigiu, împrejurare ce nu îi poate fi imputată ca un aspect de rea credinţă.

Aceste aserţiuni nu duc la concluzia unei interpretări greşite a dispoziţiilor art. 1899 C. civ., întrucât este de remarcat că, în cauză, sunt concurente instituţii juridice diferite ce acţionează pe planul unor raporturi juridice obligaţionale distincte şi ale căror efecte nu se suprapun.

Astfel, pe de o parte, în materie contractuală, confirmarea existenţei unui litigiu cu privire la dreptul de proprietate tranzacţionat în contract presupune asumarea de către cumpărător a riscului unei evicţiuni parţiale sau totale, în raport de situaţia reală litigioasă, fiind la latitudinea sa dacă urmează a efectua demersurile necesare pentru a identifica în ce măsură dreptul transmis şi obiectul transferului de proprietate sunt afectate, acest aspect ţinând exclusiv de principiul relativităţii efectelor contractului încheiat.

Pe de altă parte, astfel cum instanţa de recurs a arătat anterior, în prezenta cauză, contractul de vânzare-cumpărare a fost invocat ca just titlu pentru suprafaţa în litigiu asupra căreia pârâtul solicită a se constata, în contradictoriu cu terţe persoane, străine de contractul de vânzare, că a dobândit un drept de proprietate prin prescripţia achizitivă de scurtă durată, sens în care clauza referitoare la litigiul preexistent se analizează exclusiv ca element de fapt cu valoare probatorie în dovedirea atitudinii subiective a dobânditorului la momentul la care a început a poseda, în baza contractului, imobilul în litigiu.

Buna credinţă este reprezentarea subiectivă eronată a posesorului unui imobil care crede că l-a dobândit de la adevăratul proprietar în baza unui titlu valabil, neexistând o cauză de nevalabilitate a titlului translativ de proprietate care ar putea fi invocată în contra drepturilor sale rezultate din convenţia translativă de proprietate. Buna credinţă trebuie să fie întreagă, completă, întrucât de îndată ce posesorul are cea mai mică îndoială asupra calităţii de proprietar a transmiţătorului, el va fi considerat de rea credinţă. Sub acest aspect prezintă mai puţină importanţă elementele contractuale ce ţin de riscul executării contractului, cât convingerea dobânditorului că a preluat întreg bunul de la adevăratul proprietar. Or, din această perspectivă, în mod corect instanţa de apel a reţinut că nu prezintă relevanţă întinderea dreptului considerat litigios, dubiul echivalând cu reaua credinţă, însă nu în sensul susţinut de recurent, de intenţie de a frauda drepturile unor terţi, ci de acceptare a posibilităţii ca vânzătorul, al cărui drept este contestat, să nu fie proprietarul bunului vândut, deci o atenuare a convingerii că a dobândit de la adevăratul proprietar.

Recurentul a mai susţinut că instanţa de apel ar fi inversat regimul probator, sens în care nu intimatele au fost cele obligate să dovedească reaua sa credinţă, ci el a fost cel nevoit să îşi probeze buna credinţă.

Critica este nefondată. În acest sens, Înalta Curte reţine că prezumţia de bună credinţă este răsturnată atunci când cel care se opune prescripţiei achizitive face dovada faptului contrar pozitiv prin orice mijloc de probă. Or, în cauză, recurentul nu a fost pus în situaţia de a-şi dovedi buna credinţă, ci instanţa de apel a considerat că prezumţia a fost răsturnată prin probe contrare constând în existenţa unei clauze în contractul de vânzare cumpărare prin care vânzătorul îl avertizează pe cumpărător de existenţa unui litigiu referitor la dreptul de proprietate, coroborată cu proba testimonială, astfel încât nu se poate aprecia că acest raţionament s-a întemeiat pe o inversare a regimului probator.

După cum s-a arătat, este nerelevantă pentru aprecierea asupra bunei credinţe suprafaţa declarată la momentul încheierii convenţiei ca fiind în litigiu, atât ca întindere, cât şi ca poziţionare.

Identitatea participanţilor la litigiul despre care s-a făcut vorbire în contract nu are semnificaţiile juridice atribuite de recurent, în prezenta cauză fiind valorizată informaţia privind caracterul litigios al dreptului transmis ca element de fapt în stabilirea bunei credinţe şi nu caracterul opozabil al convenţiei care ar statua cu privire la un litigiu în care nu ar fi participat autorii intimatelor. Prin urmare, nu apare a fi necesar a se proba de către intimat, că litigiul a vizat pe autorii acestora, cărora li se opune uzucapiunea, cum susţine recurentul.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va respinge, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâtul C. împotriva deciziei civile nr. 1098 A din 29 septembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21 ianuarie 2021.