Buyers entitled to market-price compensation under Art. 50¹; Finance Ministry appeal rejected.

Şedinţa publică din data de 11 februarie 2021

asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi la data de 12.06.2015, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, pronunţarea unei hotărâri prin care, în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001, să fie obligat să le achite o sumă egală cu preţul de piaţă al apartamentului nr. x situat în Bucureşti, str. x, sector 2; în subsidiar, reclamanţii au solicitat ca, în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, să fie obligat pârâtul să le restituie preţul achitat pentru apartament, reactualizat.

Pârâtul Ministerul Finanţelor Publice a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, întrucât nu a fost parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului Bucureşti şi reclamanţi.

Acelaşi pârât a formulat şi cerere de chemare în garanţie a S.C. Foişor S.A., solicitând ca, în ipoteza admiterii cererii introductive de instanţă, să fie obligată chemata în garanţie la restituirea comisionului de 1% ce a fost încasat de aceasta în calitate de unitate specializată ce a evaluat şi vândut apartamentul situat în Bucureşti, str. x, conform art. 9 alin. (5) din Legea nr. 112/1995 şi art. 5 şi 41 din H.G. nr. 20/1996. Cererea de chemare în garanţie a fost admisă în principiu la termenul din data de 12.11.2015.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1857 din 29 noiembrie 2018, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice. A admis cererea reclamanţilor şi a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 110.060 euro (echivalent în RON la cursul valutar BNR de la data plăţii), cu titlu de preţ de piaţă datorat conform art. 501 din Legea nr. 10/2001, al apartamentului nr. x situat în Bucureşti, str. x, sector 2 şi terenului aferent, în favoarea acestora. A respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârât în contradictoriu cu chemata în garanţie S.C. Foişor S.A..

Împotriva acestei sentinţei au declarat apel principal pârâtul Ministerul Finanţelor Publice şi apel incident reclamanţii C..

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia nr. 652 din 13 noiembrie 2019, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins ambele apeluri.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 652 din 13 noiembrie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia I civilă a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, fiind invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În cuprinsul cererii de recurs, recurentul-pârât a susţinut, în esenţă, că instanţa de apel în mod greşit a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului, reţinând motive contradictorii. Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, or, în speţă Ministerul Finanţelor Publice nu a fost parte la încheierea contractului dintre Primărie şi reclamanţi, fiind terţ faţă de acest act. Mai mult, în cauză este vorba despre o tulburare de drept ce atrage incidenţa dispoziţiilor art. 1337 C. civ. în care răspunderea aparţine vânzătorului - Primăria Municipiului Bucureşti şi nu S.C. Foişor S.A..

Nu sunt incidente dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, deoarece din sentinţa civilă nr. 9829/21.06.2012 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti rezultă că reclamanţii au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului în urma unei acţiuni în revendicare prin compararea de titluri şi s-a anulat implicit contractul de vânzare-cumpărare ce a reprezentat titlul acestora.

Cum respectivul contract şi-a încetat efectele, reclamanţii ar fi îndreptăţiţi numai la restituirea preţului actualizat.

Curtea de apel nu a ţinut seama de condiţia esenţială cerută de art. 501 Legea nr. 50/2001, şi anume aceea a respectării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, care în speţă nu a fost demonstrată.

Decizia curţii de apei este nelegală sub aspectul respingerii cererii de chemare în garanţie formulată de pârât în contradictoriu cu chemata în garanţie S.C. Foişor S.A., reţinându-se în mod greşit că ar fi fost invocată vreo culpă a acestei societăţi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Ministerul Finanţelor Publice nu poate fi obligat la restituirea comisionului de 1% din valoarea apartamentului, deoarece nu 1-a încasat, beneficiarul fiind S.C. Foişor S.A..

Instanţa de apel a dispus greşit ca plata despăgubirilor să se facă în moneda euro, fără ca reclamanţii să solicite acest lucru prin acţiune.

În concluzie, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei atacate şi trimiterea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Iaşi.

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 19 noiembrie 2020, s-a admis, în principiu, recursul şi s-a fixat termen pentru judecarea recursului la 14 ianuarie 2021, în temeiul art. 493 alin. (5) C. proc. civ., fără citarea părţilor, termen preschimbat, din oficiu, la 11 februarie 2021.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce succedă.

Prioritar, se reţine că ipoteza prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. a fost invocată formal, criticile sub acest aspect vizând de fapt pretinsa încălcare şi interpretare greşită de către instanţa de apel a normelor de drept substanţial incidente în materie, urmând a fi analizate, astfel, din perspectiva pct. 8 al aceluiaşi articol.

Printr-un prim motiv de recurs, pârâtul a invocat lipsa calităţii sale procesuale pasive în raportul juridic dedus judecăţii.

Critica formulată nu este fondată şi nu face aplicabil cazul de modificare în care se încadrează - art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., deoarece instanţa de apel a realizat o aplicare şi interpretare judicioasă a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în temeiul cărora a concluzionat corect în privinţa justificării legitimării procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice.

Astfel, conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) (preţul actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) şi 21 (preţul de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, în prezent Ministerul Finanţelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Se instituie, aşadar, ex lege, obligaţia Ministerului Finanţelor Publice de dezdăunare a cumpărătorului pe Legea nr. 112/1995, indiferent de ipoteza legală în care acesta se plasează şi, implicit, calitatea procesuală pasivă a acestei instituţii în astfel de litigii.

Obligaţia de plată a preţului de piaţă revine recurentului-pârât în temeiul dispoziţiei legale sus-enunţate, deoarece această obligaţie nu are la bază raporturile contractuale stabilite între părţile actului juridic perfectat în temeiul Legii nr. 112/1995, ci voinţa legiuitorului, care a înţeles să o stabilească în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, în condiţiile arătate mai sus. În aceste circumstanţe, nici principiul relativităţii efectelor actului juridic nu poate constitui temei pentru reţinerea lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, din moment ce nu relaţiile contractuale stau la baza obligaţiei de restituire a preţului actualizat.

Cât priveşte susţinerile recurentului privind lipsa calităţii sale procesuale pasive în raport de normele de drept comun în materie de evicţiune (art. 1337 şi următ. C. civ.), acestea nu pot fi primite, deoarece pârâtul nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicţiune potrivit dreptului comun, ca parte contractantă, ceea ce nici nu este, ci în temeiul legii speciale, respectiv a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.

Prin derogare de la dreptul comun, modalitatea şi condiţiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001. Aceste dispoziţii ale Legii nr. 10/2001 au caracter special faţă de dispoziţiile de drept comun în materie de evicţiune, prevăzute de art. 1337 şi următoarele C. civ. şi, ca atare, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale C. civ., conform principiului de drept "specialia generalibus derogant".

Or, faţă de dispoziţiilor legii speciale, aplicabilă în cauză, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice are calitate procesuală pasivă, potrivit celor deja arătate.

Referitor la natura normei instituită prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, aceasta stabileşte, în mod clar, calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice, în cererile de restituire a preţului actualizat plătit sau, după caz, a preţului de piaţă al imobilului. Această dispoziţie are caracter procesual şi, în raport de considerentele expuse, urmează a se constata că pârâtul Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă în cauză, sens în care în mod corect a apreciat şi curtea de apel.

Sub aspectul analizării motivului de recurs ce vizează fondul cauzei, recurentul Ministerul Finanţelor Publice a invocat ca motiv de nelegalitate aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.

S-a susţinut, în primul rând, că nu sunt îndeplinite condiţiile textului de lege în determinarea modalităţii de stabilire a despăgubirilor cuvenite la nivelul preţului de piaţă, întrucât, pe de o parte, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 ar fi fost anulat, iar, pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 şi reclamanţii ar fi fost de rea-credinţă la încheierea acestui contract.

Critica se vădeşte a fi nefondată şi nu atrage incidenţa cazului de modificare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În conformitate cu dispoziţiile legale înscrise în art. 501, "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare". Conţinutul normei analizate relevă condiţia premisă pentru ca titularul actului desfiinţat să beneficieze de valoarea de piaţă a imobilului, aceasta fiind ca respectivul contract să fie încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995.

Interpretarea sistematică a dispoziţiilor înscrise în art. 50 alin. (2) şi (3), precum şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificate prin Legea nr. 1/2009, relevă intenţia legiuitorului de a distinge între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului ce se cuvine persoanelor interesate, distincţie care funcţionează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza contractului de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil fie prin desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu rea credinţă ce reprezintă titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.

Menţinerea în cuprinsul legii speciale a alin. (2) al art. 50, modificarea alin. (3) al art. 50 (care cuprinde ipotezele de la alin 2 şi alin. (2)1), precum şi introducerea articolului 501, denotă concluzia că, legiuitorul nu a prevăzut ca în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi - în sens larg - se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare trebuie acordată doar în ipoteza valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, analiză efectuată de instanţa de apel în condiţiile circumstanţiale particulare litigiului.

În contextul cauzal expus, se constată că instanţa de apel în mod judicios a concluzionat asupra împrejurării că reclamanţi se încadrează în ipoteza reglementată de art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv a încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. x/08.11.1996 cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi (ca urmare a valabilităţii contractului respectiv) a îndreptăţirii acesteia de a primi preţul de piaţă a apartamentului ca efect al evingerii sale în urma admiterii acţiunii în revendicare a fostului proprietar.

Titlul de proprietate al reclamantei a format obiectul unui litigiu soluţionat prin sentinţa civilă nr. 9865/2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, în cadrul căruia s-a procedat la compararea titlurilor de proprietate, reclamanţii din prezenta acţiune fiind obligaţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie moştenitorului fostului proprietar, respectiv D., apartamentul nr. x situat în Bucureşti, str. x.

Contrar susţinerilor recurentului, din considerentele acestei hotărâri rezultă că instanţa de judecată, în analiza efectuată, a reţinut indirect valabilitatea titlului de proprietate al autorului reclamanţilor, premisă obligatorie pentru compararea acestora în cadrul acţiunii în revendicare dedusă judecăţii, conform art. 480 C. civ., context în care instanţa de apel, în mod corect, nu a reţinut aspecte de natură a pune în discuţie nerespectarea procedurii de încheiere a contractului a cărui beneficiar au fost reclamanţii.

Susţinerile recurentului-pârât sub aspectul inaplicabilităţii prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 pe motiv că, urmare a admiterii acţiunii în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor ar fi fost anulat nu pot fi primite, întrucât, pe de o parte, această apărare este invocată omisso medio, fiind susţinută pentru prima oara în faţa instanţei de recurs, iar pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.11.1996 a rămas lipsit de eficienţă juridică în urma comparării titlurilor de proprietate exhibate de cele două părţi în acţiunea în revendicare, procedeu judiciar care presupune - prin definiţie - existenţa unor titluri valabile de proprietate.

De asemenea, critica referitoare la pretinsa reaua-credinţă a reclamanţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi analizată, din moment ce acest aspect nu a fost invocat în faţa instanţei de apel, prin motivele de apel, instanţa de apel reţinând că "lipsa bunei-credinţe a cumpărătorilor, la care a făcut referire Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în ultima filă a sentinţei civile nr. 9829/21.06.2012, vizează doar buna-credinţă ca excepţie de la principiul resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis, fără a putea fi echivalată cu o rea-credinţă de natură să confere caracter ilicit cauzei contractului de vânzare-cumpărare, aşa cum susţine pârâtul, aspect ce nu a fost criticat în prezentul apel".

Astfel, obligarea reclamanţilor de a lăsa în deplină proprietate şi liniştită folosinţă imobilul litigios, în condiţiile în care s-a reţinut, indirect, valabilitatea titlului acestora de proprietate, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/08.11.1996, atrage aplicabilitatea art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie în favoarea lor şi incidenţa dispoziţiilor înscrise în articolul 501 din Legea nr. 10/2001 în temeiul cărora reclamanţii sunt îndreptăţiţi la plata preţului de circulaţie al imobilului de care au fost evinşi ca efect al admiterii acţiunii în revendicare prin compararea titlurilor de proprietate.

Se impune a sublinia faptul că, interpretarea sistemică a normelor înscrise în art. 50 şi art. 501 din legea nr. 10/2001 coroborat cu art. 20 alin. (2)1 din aceeaşi lege relevă concluzia că termenul de desfiinţare a contractelor de vânzare-cumpărare, folosit în cuprinsul art. 50 al Legii, are în vedere lipsirea de efecte juridice a respectivelor contracte încheiate în baza Legii nr. 112/1995 atât ca urmare a unei acţiuni în anulare, cât şi ca urmare a unei acţiuni în revendicare, astfel cum este ipoteza de faţă.

Mai mult, această rezolvare a situaţiei cumpărătorilor de bună-credinţă, în sensul de a putea obţine valoarea de circulaţie a bunului imobil de care au fost privaţi prin efectul admiterii unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, dar fără a li se desfiinţa titlul de proprietate prin intermediul unei acţiuni în nulitate, este în acord cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului în materia protecţiei dreptului de proprietate, astfel cum este acesta reglementat prin articolul 1 al Primului Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului (a se vedea cauza Raicu împotriva României, hotărârea din 19 octombrie 2010, parag. 34-36).

În ceea ce priveşte critica referitoare la faptul respingerii greşite a cererii de chemare în garanţie şi faptului că S.C. Foişor S.R.L. Bucureşti trebuia să fie partea obligată să restituie procentul de 1% încasat de aceasta, în mod corect, instanţa de apel a apreciat că, de vreme ce legea impune Ministerului Finanţelor Publice obligaţia de restituire integrală a preţului vânzării, fără a face vreo distincţie în privinţa acestui comision, nu se impune ca instanţa să distingă sub acest aspect.

Cu toate că acest comision a fost încasat de unitatea specializată în evaluarea şi vânzarea apartamentelor în baza Legii nr. 112/1995, conform art. 41 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 20/1996 republicată, nu există vreun temei legal pentru restituirea sa, cât timp comisionul a fost încasat pentru un serviciu prestat în temeiul unui contract de mandat ce nu a fost desfiinţat până în prezent, iar desfiinţarea contractului de vânzare - cumpărare nu este imputabilă S.C. Foişor S.R.L. Bucureşti, care şi-a îndeplinit obligaţia de încheiere a contractului în numele mandantului, în schimbul unui comision.

Împrejurarea că suma de bani cu acest titlu nu a intrat în fondul extrabugetar aflat la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice, după cum rezultă din art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995, în timp ce Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat, prin hotărârile instanţelor anterioare, să restituie întregul preţ al vânzării (aşadar, şi comisionul inclus în preţ), din fondul extrabugetar, nu justifică prin ea însăşi restituirea sumei de către mandatar, art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 prevăzând sursa din care urmează a se efectua plata de către Ministerul Finanţelor Publice, indiferent de elementele componente ale fondului extrabugetar.

De altfel, art. 50 alin. (3) prevede plata către cumpărătorii în temeiul Legii nr. 112/1995, din acelaşi fond, şi a altor sume de bani ce nu au alimentat fondul extrabugetar, precum sumele reprezentând actualizarea preţului de vânzare ori chiar preţul de piaţă, în diferitele ipoteze legale. Ca atare, simplul fapt că Ministerul Finanţelor Publice este obligat la plata acestor sume de bani nu justifică recuperarea altor sume care nu au fost virate în acest fond, încasate fiind de alte persoane în legătură cu încheierea contractului de vânzare - cumpărare.

În ceea ce priveşte susţinerea recurentului-pârât referitoare la faptul că instanţa de apel ar fi dispus greşit ca plata despăgubirilor să se facă în moneda euro, fără ca reclamanţii să fi cerut acest lucru prin acţiune, Înalta Curte va constata că aspectele învederate nu pot fi primite, întrucât, această susţinere se subsumează evaluării probelor de către instanţa de apel în ce priveşte întinderea despăgubirii şi a actualizării preţului.

Oricum, contrar susţinerii recurentului-pârât, plata despăgubirii a fost fixată în moneda naţională, moneda euro constituind exclusiv un reper, care urmează a fi utilizat doar pentru a fi stabilit echivalentul în RON la cursul valutar al BNR de la data plăţii.

Reţinând, aşadar, că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate şi că, astfel, nu sunt îndeplinite condiţiile cazurilor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârât, cu aplicarea art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice - reprezentat de Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Iaşi împotriva deciziei civile nr. 652 din 13 noiembrie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 11 februarie 2021.