Judgment in lieu of deed: simultaneity of price payment and title transfer in real estate pre-contracts

Şedinţa publică din data de 17 decembrie 2020

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la 5 octombrie 2017 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, sub nr. dosar x/2017, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C., D. şi E., a solicitat să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren de 7430 mp, situat în comuna Apahida, Sub Coastă, str. x, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca sub Al, nr. cad. 54335 şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; să se dispună intabularea în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cad. 54335 a dreptului de proprietate al reclamantului promitent cumpărător.

Prin modificarea de acţiune, reclamantul a arătat că cele două capete de cerere din acţiune vizează imobilul intabulat în cartea funciară x Apahida, nr. cad. 54335.

Prin cererea înregistrată la 16 noiembrie 2017 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, sub nr. dosar x/2017, reclamanţii B., C., D. şi E., în contradictoriu cu pârâtul A., au solicitat, în temeiul art. 1321 C. civ., să se constate încetarea de drept, prin expirarea termenului prevăzut de părţi, a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate la 21 aprilie 2017, cu privire la imobilul teren de 7430 mp, situat în comuna Apahida, Sub Coastă, str. x, înscris în CF nr. x Apahida, nr. cad. 54335; în subsidiar, în temeiul art. 1549 C. civ., să se dispună rezoluţiunea acestei promisiuni, pentru neîndeplinirea culpabilă de către pârât a obligaţiei de plată a preţului în termenul stipulat în convenţie; evacuarea pârâtului din imobil.

Prin încheierea din 19 aprilie 2018, pronunţată în dosarul nr. x/2017, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepţia conexităţii şi a dispus conexarea dosarului la dosarul nr. x/2017 al Judecătoriei Cluj-Napoca.

Prin sentinţa civilă nr. 3754 din 23 mai 2018, pronunţată în dosarul nr. x/2017 Judecătoria Cluj-Napoca, secţia civilă, a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj, reţinând că valoarea obiectului litigiului la data introducerii cererii de chemare în judecată este de 666.000 RON, echivalentul a 148.000 euro, la cursul de 4,5 RON/euro, ceea ce atrage competenţa tribunalului în primă instanţă.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa civilă nr. 583 din 17 decembrie 2018 Tribunalul Cluj, secţia civilă a admis cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi modificată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B., C., D. şi E. şi, în consecinţă, a obligat pe pârâţi să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren situat în com. Apahida, Sub Coasta, str. x F.N., înscris în cartea funciară nr. x Cluj-Napoca sub Al, cadastral 54335 în suprafaţă de 7430 mp, iar în caz de refuz hotărârea pronunţată va ţine loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

A dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în cartea funciară nr. x Cluj-Napoca, cadastral 54335.

A respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată, în dosarul conexat, de reclamanţii B., C., D. şi E. în contradictoriu cu pârâtul A. având ca obiect rezoluţiunea promisiunii de vânzare - cumpărare din data de 21 aprilie 2017.

A anulat, ca nelegal timbrată, cererea de chemare în judecată formulată, în dosar conexat, de reclamanţii B., C., D. şi E. în contradictoriu cu pârâtul A., având ca obiect constatarea încetării de drept a promisiunii de vânzare - cumpărare.

A respins restul pretenţiilor formulate în dosarul conexat.

A obligat pe pârâţii B., C., D. şi E., în solidar, să plătească reclamantului suma de 10190,37 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial parţial şi taxă judiciară de timbru.

A obligat pe pârâţii B., C., D. şi E., în solidar, la plata către stat a sumei de 5190,37 RON, reprezentând ajutor judiciar acordat reclamantului.

A dispus comunicarea hotărârii - la rămânerea definitivă - la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Cluj şi organului fiscal competent.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia civilă nr. 217/A/2019 din 23 octombrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a fost respinsă cererea de "repunere pe rol" formulată de reclamantul apelant A. la data de 22 octombrie 2019.

A fost respins, ca nefondat, apelul principal declarat de pârâţii B., C., D. şi E. şi a fost respins, ca nefondat, apelul incident formulat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 583 din 17.12.2018 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosar nr. x/2017, pe care o menţine.

Din oficiu, în baza art. 2.386 pct. 1 Noul C. civ. s-a dispus înscrierea ipotecii legale pentru suma de 148.000 Euro, reprezentând preţ neachitat, în favoarea pârâţilor promitenţi - vânzători B., C., D. şi E., în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cad. x.

Prin încheierea din 29 ianuarie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, în dosarul nr. x/2017, a fost admisă cererea de îndreptare a erorii materiale, formulată de petenţii B., C., D. şi E. şi s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în dispozitivul şi considerentele deciziei civile nr. 217/A/23.10.2019 a Curţii de Apel Cluj, pronunţate în dosar civil nr. x/2017, în sensul că, în loc de "CF nr. 54335 Cluj-Napoca, nr. cad. x", cum greşit s-a menţionat, se va trece corect "CF nr. 54335 Apahida, nr. cad. x".

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă şi împotriva încheierii din 9 octombrie 2019, pronunţată de aceeaşi instanţă, recurenţii B., C., D. şi E. au declarat recurs, criticând soluţia pentru nelegalitate.

În cuprinsul memoriului de recurs, recurenţii au formulat următoarele critici, în temeiul art. 488 pct. 8 C. proc. civ.:

Cu privire la cererea de chemare în judecată formulată de intimatul A., susţin că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1669 C. civ. şi art. 1279 alin. (3) din acelaşi act normativ atunci când a reţinut în motivarea hotărârii că dispoziţiile legale anterior menţionate se referă şi la situaţia în care partea este gata să îşi îndeplinească obligaţiile, deşi acestea nu prevăd o astfel de ipoteză, ci doar pe aceea în care partea care sesizează instanţa cu o cerere de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi-a îndeplinit deja propriile obligaţii.

În privinţa îndeplinirii obligaţiilor de către intimat, arată că instanţa de apel a reţinut greşit că s-a făcut dovada notificării recurenţilor de către intimat, anterior termenului din 31 august 2017 şi înregistrării cererii de chemare în judecată, în vederea prezentării la notar cu scopul încheierii contractului autentic. Recurenţii susţin că încheierile de certificare nr. 8 din 15 septembrie 2017 şi nr. 15 din 15 noiembrie 2017, emise de notarul public F., nu fac dovada notificării acestora de către intimat, prima încheiere fiind emisă cu încălcarea prevederilor art. 305 alin. (2) din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995 care prevăd obligaţia notarului, anterior certificării, de a verifica dacă există o dovadă de comunicare a notificării, de fapt neexistând la dosar o notificare prealabilă prin care intimatul să le solicite prezenţa. Susţin că cea de-a doua încheiere face referire la o notificare adresată recurenţilor, ce a fost comunicată la o altă adresă decât cea de domiciliu. Mai susţin că această notificare a fost întocmită pro causa, fiind transmisă ulterior înregistrării cererii de chemare în judecată şi ulterior notificării transmise de recurenţi intimatului, la 28 septembrie 2017, prin care se comunica acestuia rezoluţiunea unilaterală a contractului, în condiţiile art. 1552 alin. (1) C. civ.

Consideră că nu există nicio dovadă care să ateste că la 31.08.2017 intimatul s-ar fi prezentat la notar pentru perfectarea actului autentic.

Cu referire la dispoziţiile art. 1555 alin. (2) C. civ., arată că nu s-a făcut dovada că intimatul a efectuat plata preţului ori că deţinea în cont suma de 148.000 euro.

În privinţa refuzului recurenţilor de a încheia contractul autentic, se arată, făcându-se referire la probele administrate în cauză, că acesta nu a fost un refuz nejustificat, astfel cum este prevăzut de art. 1669 C. civ., ci a survenit la o lună după expirarea termenului prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare.

Arată că o acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare este admisibilă doar dacă partea care sesizează instanţa şi-a îndeplinit propriile obligaţii, în cazul de faţă, plata preţului până la data la care trebuia încheiat actul autentic. Notificările nu au valoarea unei puneri în întârziere întrucât nu au fost urmate de consemnarea sumei la dispoziţia vânzătorilor.

Instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile legale care reglementează excepţia de neexecutare a contractului de către intimat, invocată de către recurenţi. Arată că, prin invocarea excepţiei de neexecutare, recurenţii promitenţi-cumpărători au suspendat îndeplinirea obligaţiei lor de perfectare a actului translativ de proprietate şi de transmitere a proprietăţii până la momentul la care obligaţia corelativă şi exigibilă simultan de plată a preţului urma a fi îndeplinită.

Susţin că neîndeplinirea obligaţiei contractuale asumate de intimat atrage inadmisibilitatea cererii de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, iar intimatul nu poate invoca refuzul recurenţilor de a primi plata, în condiţiile în care acesta nu a uzat de procedura ofertei de plată şi a consemnaţiunii. De asemenea nu poate invoca nici împrejurarea că recurenţii nu s-au prezentat la biroul notarial pentru a primi plata întrucât această obligaţie nu incumbă recurenţilor, plata fiind portabilă şi nu cherabilă, conform art. 1494 alin. (1) lit. a) C. civ.

Învederează că intimatul nu deţinea resursele financiare necesare plăţii, aspect recunoscut de acesta la interogatoriu şi în cadrul declaraţiei anexate cererii de ajutor public judiciar, iar instanţa de apel a reţinut greşit dovada acestor resurse financiare prin raportare la un înscris, respectiv extrasul de cont depus la dosarul de apel, prin care nu probează că ar fi deţinut această sumă la data de 31 august 2017 sau anterior. Ca atare, instanţa de apel nu putea să suplinească voinţa recurenţilor prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare atât timp cât, în speţă, nu era îndeplinită una dintre condiţiile prevăzute de art. 1719 C. civ., respectiv plata preţului de către promitentul-cumpărător nici la data pomovării acţiunii.

Referitor la cererea de chemare în judecată formulată de recurenţi, conexată la prezentul dosar, arată că dispoziţiile art. 1549 alin. (2) C. civ. prevăd doar ca prestaţia neexecutată să fie esenţială şi nu culpabilă pentru a opera rezoluţiunea contractului, însă, chiar şi în situaţia în care este necesară o neexecutare culpabilă a obligaţiei din partea promitentului-cumpărător, această condiţie este îndeplinită în speţă din moment ce nu s-a invocat şi nici nu se poate identifica existenţa unei cauze fortuite sau a altui motiv temeinic care să facă imposibilă executarea.

Invocă dispoziţiile art. 555 C. civ. şi arată că solicitarea de evacuare a intimatului din imobil este accesorie solicitării principale de rezoluţiune a promisiunii de vânzare-cumpărare şi este grefată pe lipsa unui titlu care să permită folosirea imobilului de către promitentul-cumpărător.

Cu referire la depoziţia martorului G., audiat în cauză, arată că luarea acesteia s-a făcut cu încălcarea prevederilor art. 315 alin. (1) pct. l C. proc. civ., fiind afinul intimatului şi, totodată, o persoană aflată în relaţii de duşmănie cu recurenţii şi invocă pretinse neconcordanţe între conţinutul declaraţiei şi înscrisuri din dosar.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 22 octombrie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată la 17 decembrie 2020.

6. Apărările formulate în cauză

Cu nerespectarea termenului procedural, intimatul a: depus întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. şi, pe fondul recursului, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Recurenţii au depus răspuns la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prin recursul exercitat împotriva încheierii din data de 9 octombrie 2019 recurenţii solicită excluderea din dosarul de apel a probei cu înscrisul constând în extrasul de cont emis pentru data de 15.09.2017, pentru încălcarea dispoziţiilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ. pe motiv că nu a fost menţionat în faţa primei instanţe şi nici prin întâmpinarea formulată în apel.

Critica, ce poate fi încadrată în cazul reglementat de dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. întrucât vizează încălcarea dispoziţiilor de procedură privind admisibilitatea probei cu înscrisuri în faza procesuală a apelului, este nefondată. Astfel, potrivit art. 478 alin. (2) C. proc. civ., pe lângă mijloacele de apărare şi dovezile invocate la prima instanţă, în motivarea apelului sau în întâmpinare, instanţa de apel poate încuviinţa administrarea probelor a căror necesitate rezultă din dezbateri.

Nu reiese din încheierea de dezbateri împrejurarea că apelanţii s-ar fi opus administrării acestei probe şi că ar fi invocat, în condiţiile art. 174 alin. (2) coroborat cu art. 178 alin. (3) lit. b) C. proc. civ., o atare neregularitate procesuală, care nu este absolută, ci relativă şi a cărei vătămare trebuie dovedită, neregularitate pe care instanţa să o fi ignorat-o cu încălcarea legii. Mai mult, chiar prin notele scrise depuse în apel înaintea dezbaterilor, pârâţii au solicitat ca reclamantul să facă o astfel de dovadă, iar în concluziile orale din faza procesuală a dezbaterilor au făcut referire la conţinutul acelui înscris.

De altfel, teza probatorie în susţinerea căreia a fost depus înscrisul se referea la solvabilitatea cumpărătorului, contestată de apelanţi în primă instanţă şi în motivele de apel, ce fusese dovedită cu declaraţia martorului audiat în primă instanţă, astfel că înscrisul nu consfinţeşte un aspect probator nou, nedezbătut în cauză în fazele devolutive ale procesului, ci confirmă o apărare constantă a promitentului cumpărător, în sensul că deţinea banii conveniţi cu titlu de preţ.

Prin recursul declarat împotriva deciziei pronunţate în apel şi întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenţii formulează critici atât în privinţa cererii principale, admisă de instanele de fond, cât şi în ceea ce priveşte cererea conexă respinsă.

În esenţă litigiul poartă asupra solicitării formulate, pe cale principală, de către reclamant în calitate de promitent cumpărător, de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, prin valorificarea unui antecontract încheiat între părţi la data de 21.04.2017, prin care se stabilea ca transmiterea dreptului de proprietate şi plata preţului ce urma a se face la data încheierii contractului, să aibă loc până la 31.08.2017.

Reclamantul susţine că pârâţii nu s-au prezentat până la expirarea termenului convenit, iar aceştia pretind că reclamantul era cel care nu a întreprins demersurile necesare îndeplinirii obligaţiei de plată a preţului întrucât nu deţinea în patrimoniu suma de bani convenită cu acest titlu.

Ca atare, aceştia au invocat excepţia de neexecutare a contractului ca apărare în acţiunea principală şi, pe cale conexă, au solicitat rezoluţiunea antecontractului, pentru neexecutarea obligaţiei cumpărătorului de plată a preţului.

De asemenea, pârâţii au contestat existenţa şi efectul juridic al notificărilor din 15 septembrie 2017 şi 15 noiembrie 2017 pe care reclamantul pretinde că le-a adresat acestora în vederea prezentării la notariat pentru încheierea actului.

Instanţele de fond au admis acţiunea principală şi au respins acţiunea conexă, instanţa de apel instituind, din oficiu, o ipotecă asupra imobilului în favoarea vânzătorilor pentru a garanta plata preţului ulterior pronunţării hotărării cu efect translativ al dreptului de proprietate.

Într-o primă critică, recurenţii invocă greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1669 C. civ. şi ale art. 1279 alin. (3) C. civ., considerând că nu a existat un refuz nejustificat din partea lor cu privire la finalizarea vânzării, în condiţiile în care promitentul cumpărător este cel care nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului.

Referitor la această împrejurare, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a constatat că nu numai reclamantul promitent cumpărător avea obligaţia să achite preţul de 148.000 Euro până la 31.08.2017, dar şi promitenţii vânzători aveau obligaţia de a transfera proprietatea bunului vândut către cumpărător, prin încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, tot până la 31.08.2017.

De asemenea, a constatat că recurenţii au fost notificaţi după expirarea termenului de încheiere a contractului, împrejurare dovedită cu cele două încheieri de certificare, însă nu s-au prezentat, de unde rezultă că nu au mai dorit să încheie contractul. A fost înlăturată apărarea pârâţilor în sensul că preţul trebuia plătit anterior datei convenite de încheiere a contractului, data respectivă fiind cea la care obligaţiile reciproce de transfer a proprietăţii şi plată a preţului trebuia îndeplinite, având în vedere şi dispoziţiile art. 1720 alin. (1) teza finală C. civ.

Recurenţii contestă acest raţionament, reiterând susţinerea că dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C. civ. prevăd posibilitatea de a sesiza instanţa cu o cerere de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract doar pentru partea care şi-a îndeplinit deja propriile obligaţii, nu şi în ipoteza, reţinută de instanţa de apel, în care partea se declară gata să îşi îndeplinească aceste obligaţii.

Critica este nefondată.

Este de reţinut că textul de lege invocat precizează că "dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel".

Norma citată reprezintă sediul legal pentru dreptul comun în materia obligaţiilor, însă suportă derogări prin norme speciale, în funcţie de natura contractului, cum sunt, în cazul contractului de vânzare, dispoziţiile art. 1669 C. civ.

În acest sens, în materia vânzării, dispoziţiile art. 1699 alin. (1) C. civ. prevăd că atunci "când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate (s.n. ale convenţiei de vânzare) sunt îndeplinite."

Ca atare, instanţa de apel a apreciat corect că textul de lege citat este aplicabil şi în situaţia în care partea este gata să îşi îndeplinească obligaţiile. Este suficient a fi îndeplinite condiţiile de validitate ale convenţiei referitoare la capacitate, obiect (bunul vândut şi preţul convenit) şi cauză, în condiţiile în care, în materia vânzării, potrivit art. 1674 C. civ., proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.

În acest ultim caz, legea instituie, cu titlu de garanţie pentru plata preţului, potrivit art. 1723 C. civ., în situaţia bunurilor imobile, o ipotecă legală asupra bunului vândut, dispoziţii aplicate din oficiu de către instanţa de apel.

Prin urmare, rezultă din interpretarea textelor legale ce guvernează materia vânzării că transferul dreptului de proprietate are loc la momentul încheierii actului de vânzare chiar dacă bunul nu a fost predat iar preţul nu a fost plătit. Ca atare, prevederile art. 1279 C. civ. trebuie adaptate la natura contractului de vânzare şi nu pot fi interpretate în sensul dorit de recurenţi, acela al existenţei unei obligaţii scadente anticipat transferului dreptului de proprietate, şi anume aceea a plăţii preţului.

Dimpotrivă, în mod corect instanţa de apel a validat concluzia primei instanţe conform căreia, astfel cum rezultă de altfel şi din convenţie, intenţia părţilor a fost de a stabili momentul plăţii preţului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, astfel că obligaţia de plată a preţului devine scadentă doar în condiţiile şi la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a preţului la o dată expres convenită de părţi. Ca atare nu poate fi reţinută culpa promitentului cumpărător constând în neplata preţului în condiţile în care obligaţia interdependentă şi reciprocă de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită de promitenţii vânzători.

Prin urmare, părţile şi-au asumat, prin promisiunea de vânzare, o obligaţie de a face, această obligaţie devenind scadentă la data expirării termenului prevăzut în antecontract, situaţie în care instanţa a procedat la suplinirea consimţământului vânzătorului care a refuzat executarea obligaţiei de a face, respectiv de a transmite dreptul de proprietate. Cum o astfel de hotărâre urmează a ţine loc de act de vânzare cumpărare, părţile urmează să îşi execute obligaţiile specifice ce le incumbă în cazul unui contract de vânzare, respectiv de predare a bunului şi plată a preţului, în măsura în care acestea nu au fost executate.

Recurenţii au mai susţinut că cele două notificări, întocmite ulterior expirării termenului convenit pentru încheierea contractului, nu valorează punere în întârziere întrucât nu au fost legal comunicate şi nu sunt apte a dovedi că ei sunt cei în culpă pentru neîncheierea actului autentic.

Instanţa de apel a respins aceste apărări, apreciind că valabilitatea lor a fost constatată prin încheiere de certificare de către un notar public şi astfel, fac deplină dovadă, conform art. 270 alin. (1) C. proc. civ., faţă de orice persoană, până la declararea lor ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condiţiile legii.

Recurenţii nu au formulat critici care să combată acest raţionament, reiterând aspecte ce ţin de stabilirea situaţiei de fapt, relevante pentru instanţele de fond în măsura în care constituie argumente în statuarea asupra stării de pasivitate în care s-au aflat cu privire la executarea promisiunii de vânzare, şi mai puţin pentru a statua asupra exigibilităţii obligaţiilor contractuale. Prin urmare, susţinerile recurenţilor care nu se subsumează încălcării unei norme de drept substanţial, nu îmbracă forma unei critici de nelegalitate a hotărârii recurate ce ar putea fi analizată în calea extraordinară de atac.

Recurenţii au mai arătat că nu s-a făcut dovada că intimatul a efectuat plata preţului ori că deţinea în cont suma de 148.000 euro, astfel că neexecutarea convenţiei îi incumbă acestuia. Contrar acestor alegaţii, aceasta nu reprezintă o dovadă a neexecutării contractului întrucât, astfel cum s-a arătat, plata preţului nu reprezintă o condiţie de valabilitate ce trebuia îndeplinită anterior celei de transmitere a proprietăţii. De altfel, instanţele de fond au reţinut că nici pârâţii nu şi-au executat propriile obligaţii ce le reveneau, astfel încât, nu se pot prevala şi nu pot invoca aşa-zisa excepţie de neexecutare a contractului de către promitentul cumpărător, aspecte necombătute prin critici de nelegalitate în recurs.

Mai susţin recurenţii că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile legale care reglementează excepţia de neexecutare a contractului în baza căreia s-ar suspenda îndeplinirea obligaţiei lor de perfectare a actului translativ de proprietate şi de transmitere a proprietăţii până la momentul la care obligaţia corelativă şi exigibilă simultan de plată a preţului ar fi fost îndeplinită.

Recurenţii confundă excepţia de neexecutare a obligaţiei de a face ce izvorăşte din antecontract cu excepţia de neexecutare a contractului de vânzare ce poate fi invocată în condiţiile art. 1724 C. civ.. Or, în cazul promisiunii de vânzare obligaţiile asumate de părţi au fost, potrivit convenţiei încheiate între ei, simultane, astfel că nu se poate aprecia că promitenţii vânzători urmau a-şi executa obligaţia de a transfera dreptul de proprietate după ce ar fi încasat preţul convenit al imobilului, aşadar la un moment ulterior.

Pentru aceleaşi considerente ce ţin de caracterul interdependent şi simultan al obligaţiilor asumate prin antecontract, nu poate fi primită nici alegaţia recurenţilor potrivit căreia, faptul că reclamantul nu a uzat de procedura ofertei de plată şi a consemnaţiunii, echivalează cu neîndeplinirea obligaţiei contractuale, ceea atrage inadmisibilitatea cererii de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, şi că acesta nu se poate prevala de împrejurarea că recurenţii nu s-au prezentat la biroul notarial pentru a primi plata întrucât această obligaţie nu incumbă recurenţilor, plata fiind portabilă şi nu cherabilă, conform art. 1494 alin. (1) lit. a) C. civ.

Învederează recurenţii că intimatul nu deţinea resursele financiare necesare plăţii şi că instanţa de apel a reţinut greşit dovada acestor resurse financiare prin raportare la un înscris care nu probează că ar fi deţinut această sumă la data de 31 august 2017 sau anterior. Susţinerile sunt lipsite de relevanţa juridică pretinsă de recurenţi şi nu se constituie într-o critică de nelegalitate, întrucât acesta este un element de fapt ce ar fi putut fi opus la momentul la care promitenţii vânzători a fi încercat să îşi execute propria obligaţie, or, în cauză s-a reţinut că aceştia s-au dezis primii de convenţia asumată şi nu şi-au îndeplinit obligaţia de a se prezenta la notar, considerând că preţul convenit nu mai corespunde valorii de circulaţie reale a bunului, iar primul demers de a sancţiona neexecutarea obligaţiei celeilalte părţi a fost al promitentului cumpărător.

Referitor la cererea de chemare în judecată formulată de recurenţi, conexată la prezentul dosar, aceştia arată că dispoziţiile art. 1549 alin. (2) C. civ. prevăd doar ca prestaţia neexecutată să fie esenţială şi nu culpabilă pentru a opera rezoluţiunea contractului, însă, chiar şi în situaţia în care este necesară o neexecutare culpabilă a obligaţiei din partea promitentului-cumpărător, această condiţie este îndeplinită în speţă din moment ce nu s-a invocat şi nici nu se poate identifica existenţa unei cauze fortuite sau a altui motiv temeinic care să facă imposibilă executarea.

Critica este nefondată. Ca şi în cazul excepţiei de neexecutare, sancţiunea rezoluţiunii convenţiei poate fi invocată dacă cealaltă parte nu îşi execută o obligaţie scadentă şi exigibilă ce îi incumbă, împrejurare ce nu a fost reţinută în cauză. Cum celelalte condiţii de fond ale convenţiei erau îndeplinite, plata preţului nu poate preceda pe cea a transmiterii dreptului de proprietate ci, cel mult, o poate succeda, caz în care legea instituie o garanţie reală pentru executarea acesteia, şi anume ipoteca asupra imobilului înstrăinat, în favoarea vânzătorului. În plus, convenţia nu cuprinde clauze speciale de rezoluţiune sau pacte comisorii, astfel că interpretarea şi aplicarea ei a fost, corect, supusă regulilor generale din materia vânzării imobilelor.

Critica referitoare la declaraţia testimonială, ca fiind administrată în faţa instanţei de fond cu încălcarea prevederilor art. 315 alin. (1) pct. l C. proc. civ., învederându-se în acest sens calitatea martorului de afin al intimatului, şi totodată persoană aflată în relaţii de duşmănie cu recurenţii, dar şi pretinsele neconcordanţe între conţinutul declaraţiei şi înscrisuri din dosar, vizează aspecte ce ţin de temeinicia acţiunii, ce puteau fi ridicate, în primul rând în faţa instanţei ce a administrat respectiva probă şi, ulterior, deduse controlului judiciar prin motivele de apel, astfel că, distinct de împrejurarea că au fost formulate omisso medio, ele nici nu ar fi putut fi analizate în calea extraordinară de atac a recursului limitată la aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate.

Faţă de împrejurarea că nu au fost reţinute criticile care ar fi atras pronunţarea unei soluţii de admitere a cererii conexe, nu va fi analizată în recurs nici incidenţa dispoziţiilor art. 555 C. civ. invocate în susţinerea solicitării de evacuare a intimatului din imobil pentru lipsa unui titlu, întrucât, astfel cum afirmă şi recurenţii, aceasta este accesorie solicitării principale de rezoluţiune a promisiunii de vânzare-cumpărare.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

În baza art. 451 alin. (1) C. proc. civ., va obliga pe recurenţii-pârâţi la plata către intimatul-reclamant a sumei de 2.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, reduse în raport de complexitatea cauzei şi volumul de muncă aferent acestei etape procesuale, ce a presupus acordarea unui singur termen de judecată în şedinţă publică.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C., D., E. şi B. împotriva încheierii din 9 octombrie 2019 şi împotriva deciziei nr. 217 A din 23 octombrie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă în dosarul nr. x/2017.

Obligă pe recurenţii-pârâţi la plata către intimatul-reclamant a sumei de 2.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (1) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 decembrie 2020.