Buyers' appeal in revendication fails; sellers' title annulled, eviction warranty rejected.

Şedinţa publică din data de 16 decembrie 2020

Deliberând asupra recursului civil de faţă şi văzând dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, sub număr de dosar x/2016, reclamanta A. S.R.L. a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâţilor B. şi C. să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul - teren intravilan în suprafaţă de 847 de mp - situat în Constanţa, judeţ Constanţa, înscris în cartea funciară nr. x a Municipiului Constanţa, cu număr cadastral x.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 563 şi următoarele C. civ.

Pârâţii B. şi C. au formulat, la data de 19 decembrie 2016, cerere de chemare în garanţie pentru evicţiune, în contradictoriu cu societatea D. S.R.L., solicitând instanţei ca, în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată, să se dispună obligarea chematei în garanţie, vânzătoarea D. S.R.L. să restituie pârâţilor preţul imobilului, respectiv 267.840 RON; spezele contractului de vindere; daune interese în cuantum de 3131.584,92 RON; spezele necesare, utile şi de întreţinere ale imobilului, respectiv taxele achitate de către pârâţi în calitate de proprietari.

La data de 3 mai 2017, D. S.R.L. a formulat o cerere de chemare în garanţie a societăţii E. S.A..

La data de 14 iunie 2017, E. S.A. a chemat în garanţie societatea reclamantă, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 507.840,72 RON şi a oricăror alte sume, cu privire la care ar cădea în pretenţii faţă de celelalte părţi.

Cererile de chemare în garanţie formulate de către pârâţii B. şi C. şi de către D. S.R.L. au fost declarate admisibile în principiu, prin încheierile interlocutorii din 22 martie 2017, respectiv 24 mai 2017.

La termenul din 27 septembrie 2017, cererea de chemare în garanţie formulată de către E. S.A. a fost respinsă ca inadmisibilă în principiu.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 1608 din 11 octombrie 2017, Tribunalul Constanţa a admis cererea principală, obligând pârâţii să lase societăţii reclamante, în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul - teren intravilan în suprafaţă de 847 de mp - situat în Constanţa, judeţ Constanţa, înscris în cartea funciară nr. x a Municipiului Constanţa, cu număr cadastral x.

A admis, în parte, cererea pârâţilor B. şi C., de chemare în garanţie a societăţii D. S.R.L., obligând-o pe aceasta la plata, în favoarea pârâţilor B. şi C., a următoarelor sume:

- 267.840 de RON - preţul imobilului achiziţionat în baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/20.10.2015 la BNP F. din Bucureşti;

- 3.936 de RON - spezele contractului de vânzare (din care 2850 de RON + TVA de 684 de RON - onorariul notarului public şi 402 RON - taxă ANCPI);

- 10.780 de RON - cheltuieli de judecată (din care 5.425 de RON - taxă judiciară de timbru de şi 5.355 de RON - onorariul apărătorului ales).

A respins, ca nefondate, celelalte capete de cerere, vizând obligarea societăţii D. S.R.L. la plata de daune interese în valoare de 31.584,92 de RON şi a spezelor necesare şi utile întreţinerii imobilului.

A respins, ca nefondată, cererea de chemare în garanţie, formulată de societatea D. S.R.L., în contradictoriu cu societatea E. S.A.

3. Hotărârea pronunţată în apel:

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii B. şi C. şi chemata în garanţie S.C. D. S.R.L..

Prin decizia civilă nr. 311 din 11 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a fost admis apelul formulat de către apelanţii - pârâţi B. şi C. împotriva sentinţei civile nr. 1608 din 11 octombrie 2017, pronunţată de Tribunalul Constanţa, în dosarul nr. x/2016, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L., prin lichidator judiciar G., cu intimata-chemată în garanţie E. S.A şi cu apelanta chemată în garanţie S.C. D. S.R.L..

A fost schimbată, în parte, sentinţa apelată şi a fost admisă în tot cererea de chemare în garanţie, formulată de pârâţii B. şi C., în contradictoriu cu D. S.R.L..

A fost obligată chemata în garanţie D. S.R.L. la plata, în favoarea pârâţilor B. şi C., a următoarelor sume:

- 267.840 RON - preţul imobilului achiziţionat în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.10.2015 la BNP F. din Bucureşti;

- 3.936 RON - spezele contractului de vânzare (2850 RON + TVA de 684 de RON onorariul notarului public şi 402 RON - taxă ANCPI);

- 33.312,92 RON - daune interese (31.584,92 RON reprezentând dobânzi şi comisioane bancare şi 1,728 RON reprezentând speze necesare, utile şi de întreţinere a imobilului)

- 10.780 RON - cheltuieli de judecată (5.425 RON taxă judiciară de timbru şi 5.355 RON onorariul apărătorului ales).

A fost obligată intimata-chemată în garanţie S.C. D. S.R.L. către apelanţii - pârâţi B. şi C. la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 7.029 RON (taxă judiciară de timbru fond şi apel).

A fost respins, ca nefondat, apelul formulat de către apelanta-chemată în garanţie S.C. D. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 1608 din 11 octombrie 2017, pronunţată de Tribunalul Constanţa, în dosarul nr. x/2016.

4. Încheiere de dezînvestire:

Împotriva deciziei civile nr. 311 din 11 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, au formulat recursuri atât pârâţii B. şi C., cât şi chemata în garanţie S.C. D. S.R.L..

Prin încheierea nr. 978/9 iunie 2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a declinat competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea secţiei I Civile a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

5. Calea de atac exercitată în cauză:

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 25 iunie 2020, sub nr. x/2016*.

1. Recurenţii-pârâţi C. şi B. au solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate, sub aspectul criticilor de apel formulate împotriva modului de soluţionare a cererii în revendicare imobiliară, cu trimiterea cauzei spre rejudecare.

În opinia recurenţilor, decizia atacată cuprinde motive contradictorii, critică de nelegalitate subsumată motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în privinţa necesităţii de cercetare şi de valorificare, în cadrul litigiului de revendicare imobiliară, a efectelor bunei-credinţe, sau, dimpotrivă, a relei-credinţe, a cumpărătorului cu titlu oneros, chemat în judecată, în sensul în care o parte dintre considerente statuează inutilitatea cercetării şi valorificării acestor efecte faţă de obiectul dedus judecăţii, în timp ce alte considerente valorifică, în detrimentul titlului de proprietate exhibat de soţii Dincă, reaua-credinţă a autorului S.C. D. S.R.L., care a fost reţinută cu putere de lucru judecat printr-o hotărâre judecătorească anterioară.

Din considerentele hotărârii atacate, rezultă, sub un prim aspect, concluzia că instanţa de apel apreciază că dispoziţiile legale care guvernează modalitatea de soluţionare a acţiunii în revendicare nu prevăd cerinţa analizării bunei sau relei credinţe a succesorului cu titlu particular, prin act cu titlu oneros, care şi-a înscris dreptul său imobiliar în cartea funciară.

Din această perspectivă, a şi decis instanţa de apel, în mod nelegal însă, că dispoziţiile art. 901 C. civ. nu sunt aplicabile în astfel de litigii de revendicare imobiliară, motiv pentru care nu a dat recunoaştere efectelor legale pe care buna-credinţă, prezumată de lege a soţilor Dincă, respectiv acelea privind consolidarea titlului lor de proprietate, le-a produs în cadrul prezentei cauze de revendicare. Sub un al doilea aspect, care reliefează contrarietatea considerentelor cuprinse în hotărârea recurată, Curtea de Apel Constanţa valorifică - în cadrul analizării titlului de proprietate exhibat de soţii Dincă, aşa cum arată în mod expres textul considerentelor - reaua-credinţă a D., autorul pârâţilor.

Aşa cum statuează instanţa de apel, reaua credinţă a D. este stabilită cu putere de lucru judecată prin decizia civilă nr. 618/16.11.2015, motiv pentru care nu o mai cercetează prin administrarea de probe, dar pe care însă o valorifică, în detrimentul soţilor Dincă, cu prilejul analizării titlului lor de proprietate, în cadrul comparaţiei cu titlul A..

"Contradictorialitatea" între considerentele hotărârii recurate rezultă cu atât mai mult cu cât, în cazul soţilor Dincă, instanţa de apel nu numai că a negat valorificarea prezumţiei de bună-credinţă a acestora, dar a şi înlăturat aplicabilitatea în cauză a temeiului juridic care ar fi permis valorificarea bunei-credinţe, anume a dispoziţiilor art. 901 C. civ.

O astfel de motivare a hotărârii recurate indică o fractură logică în raţionamentul judiciar care a stat la baza considerentelor criticate. Această manieră de motivare a hotărârii pronunţate de către instanţa de apel nu numai că este una neconvingătoare şi contradictorie, care echivalează, practic, cu lipsa oricărui fundament pentru soluţia pronunţată, dar le produce o vătămare care nu poate fi înlăturată decât pe calea unei casări parţiale, astfel cum au solicitat în petitul cererii de recurs.

Subsumat motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii susţin, în esenţă, încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, de către instanţa de apel, care a ignorat efectele pe care le produce principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare asupra modalităţii de soluţionare a acţiunii în revendicare.

Instanţa de apel nu a ţinut seama de efectele pe care buna-credinţă a succesorului cu titlu particular al imobilului, dublată de plata unui preţ de cumpărare, le produce în raport de modalitatea de soluţionare a cererii în revendicare, efecte care sunt reglementate de norma materială cuprinsă în dispoziţiile art. 901 alin. (1) C. civ., şi recunoscute, deopotrivă, de norma procesuală cuprinsă în dispoziţiile tezei finale a art. 39 alin. (3) C. proc. civ.

De asemenea, decizia recurată este nelegală şi sub aspectul considerentelor greşite exprimate de Curtea de Apel Constanţa, în sensul în care nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 909 alin. (3) în cauză, pentru motivul că obiectul supus judecăţii constă într-o acţiune în revendicare imobiliară.

Totodată, deşi obiectul judecăţii este reprezentat de o pretenţie în revendicare imobiliară, în care se pune problema comparării titlurilor de proprietate, aceste dispoziţii permit soţilor Dincă să se prevaleze de principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare. Soţii Dincă sunt apăraţi de evicţiune, conform principiului publicităţii materiale a cărţii funciare, neputând fi evinşi, nici pe calea acţiunii în rectificare, faţă de împlinirea termenului de 3 ani, şi nici pe calea acţiunii în revendicare imobiliară.

Cu privire la nelegalitatea considerentelor prin care instanţa de apel a conchis că dispoziţiile art. 901 C. civ. nu sunt incidente, recurenţii au formulat următoarele argumente:

Conform dispoziţiilor art. 901 C. civ., oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

Totodată, terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul sau, sunt îndeplinite următoarele condiţii: a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare; b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

Din analiza dispoziţiilor legale evocate, rezultă condiţiile menţionate în cele ce urmează care conduc la concluzia incidenţei în cauză a acestora (îndeplinirea condiţiei legale exprimate prin sintagma "sub rezerva unor dispoziţii legale contrare"; calitatea soţilor Dincă de terţi subdobânditori cu titlu oneros; bună-credinţă a acestora).

In primul rând, sintagma "sub rezerva unor dispoziţii legale contrare", utilizată în cuprinsul dispoziţiilor legale evocate, are în vedere ipotezele în care cuprinsul cărţii funciare este contestat fie printr-o cerere de reexaminare adresată registratorului-şef al oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară, urmată de o plângere în faţa judecătoriei, fie printr-o acţiune în rectificare tabulară.

Doar în astfel de ipoteze, care nu se regăsesc în litigiul pendinte, legiuitorul civil prevede înlăturarea de la aplicare a dispoziţiilor art. 901 C. civ.

In al doilea rând, calitatea soţilor Dincă de terţi subdobânditori, în sensul dispoziţiilor din materia cărţii funciare, se grefează pe validitatea contractului de vânzare care nu a fost anulat în justiţie, şi, în acest context, trebuie reliefat faptul că A. nu a putut formula cu succes nicio acţiune în desfiinţarea contractului de vânzare, pentru simplul motiv că nu există cauze de nulitate absolută ori relative care să afecteze validitatea acestuia.

Aceasta, deoarece lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului - în speţă D., de la care soţii Dincă au dobândit terenul în suprafaţă de 847 mp, situat în Constanţa, strada x nr. lot x, judeţul Constanţa, înscris în Cartea Funciară nr. x (nr. cărţii funciare vechi 111803) a localităţii Constanţa, cu nr. cadastral x (nr. cadastral vechi 101992) - nu mai reprezintă o cauză de nulitate a actului de vânzare, în conformitate cu dispoziţiile C. civ. aflat în vigoare.

Doar în caz de desfiinţare a contractului de vânzare - ceea ce nu este cazul în speţă - soţii Dincă ar fi dobândit poziţia de dobânditori nemijlociţi ai dreptului de proprietate privată, în sensul dispoziţiilor legale din materia cărţii funciare.

În al treilea rând, dobândirea de cate soţii Dincă a dreptului de proprietate asupra terenului a fost efectuată cu titlu oneros, motivat de împrejurarea că preţul de vânzare a fost în sumă de 267.840 RON şi a fost achitat, prin virament bancar, la data de 21.10.2015, anume în ziua imediat următoare încheierii contractului de vânzare.

Ulterior, dreptul de proprietate asupra terenului a fost dobândit de ambii soţi Dincă, sub regimul comunităţii legale de bunuri, fiind intabulat în Cartea funciară nr. x a localităţii Constanţa, prin încheierea de carte funciară nr. x/26.10.2015.

În al patrulea rând, soţii Dincă au fost de bună-credinţă, la momentul cumpărării terenului, neavând cunoştinţă de natura litigioasă a dreptului de proprietate, obiect al contractului de vânzare, şi, în egală măsură, nu au avut niciun motiv să suspecteze că dreptul achiziţionat ar fi unul litigios, contestat ori contestabil în justiţie.

În acest sens, buna-credinţă, prezumată de legea civilă, a fost confirmată prin menţiunile extrasului de carte funciară pentru autentificare nr. 113964/15.10.2015 - pe care 1-a solicitat şi primit notarul public, în vederea autentificării contractului de vânzare - care atestau faptul că D. este proprietara terenului şi că acesta este liber de orice sarcini, fără a fi notat vreun litigiu. De altfel, situaţia tabulară arătată a confirmat aspectele semnalate de D., în cadrul negocierilor purtate pentru cumpărarea terenului, respectiv faptul că nu există sarcini şi niciun litigiu cu privire la teren.

De asemenea, buna-credinţă a soţilor Dincă nu a fost contestată de A., în faţa instanţelor de judecată, astfel că, pe de o parte, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a constatat, în mod implicit, prin considerentele sentinţei sale, că soţii Dincă sunt cumpărători de bună-credinţă, reţinând că "cumpărătorii nu au cunoscut existenţa caracterului litigios al titlului şi dreptului de proprietate transmis de autorul lor".

Pe de altă parte, la interpelarea Curţii de Apel Constanţa, în cadrul dezbaterilor de la ultimul termen de judecată, avocatul din partea A. a declarat că nu contestă buna-credinţă a soţilor Dincă, ci, dimpotrivă, a susţinut irelevanţa efectelor pe care le produce buna-credinţă, grefată pe un titlu translativ de proprietate, în combaterea acţiunii de drept comun în revendicare imobiliară.

Aşa se explică şi faptul că A. nu a solicitat, în faţa primei instanţe şi a instanţei de apel, administrarea de probe, în combaterea bunei-credinţe a soţilor Dincă, bună-credinţă prezumată de lege, şi, de altfel, reţinută implicit de Tribunalul Constanţa.

Tot astfel, trebuie reliefat faptul că litigiile declanşate de A. împotriva E. şi D. nu erau notate în cartea funciară a terenului, pentru a putea fi astfel aduse la cunoştinţa soţilor Dincă, din motive imputabile exclusiv A., care a rămas în pasivitate, nesolicitând o astfel de notare şi acceptând astfel riscul unei eventuale înstrăinări a terenului, ceea ce s-a şi întâmplat în cauză.

În concluzie, faţă de absenţa acţiunii în rectificare tabulară îndreptată împotriva înscrierii dreptului de proprietate al soţilor Dincă, corelată cu validitatea contractului de vânzare, plata preţului de cumpărare şi buna-credinţă a soţilor Dincă, nu sunt înlăturate de la aplicare, în cauză, dispoziţiile art. 901 C. civ., contrar celor reţinute de instanţa de apel.

Aceste dispoziţii instituie modalitatea corectă de soluţionare a acţiunii în revendicare imobiliară formulată de A., întrucât soţii Dincă beneficiază de efectele principiului publicităţii materiale a cărţii funciare, consacrat de dispoziţiile legale amintite, în condiţiile în care ei, în calitate de terţi subdobânditori cu titlu oneros, s-au întemeiat cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare a terenului, de la data încheierii contractului de vânzare.

Aşa fiind, prin efectul dispoziţiilor art. 901 C. civ., soţii Dincă sunt consideraţi de legea civilă drept titularii dreptului tabular de proprietate privată înscris în folosul lor, fiind fără relevanţă - aşa cum arată în mod expres textul acestor dispoziţii - împrejurarea că dreptul autorului lor, în speţă D., a fost radiat din cartea funciară, la cererea A..

Cu privire la nelegalitatea considerentelor şi dispozitivului prin care instanţa de apel, încălcând dispoziţiile art. 901 alin. (1) C. civ. şi art. 39 alin. (3) teza finală C. proc. civ., a respins criticile de apel ale soţilor Dincă privind modalitatea de soluţionare a cererii în revendicare, recurenţii au susţinut următoarele:

În primul rând, acest criteriu, al titlului mai vechi şi care emană de la proprietarul originar, a fost utilizat în mod greşit de instanţa de apel, pentru identificarea priorităţii titlului de proprietate, acest criteriu nefiind însă aplicabil în cauză, în condiţiile în care sunt întrunite cerinţele prevăzute de dispoziţiile art. 901 alin. (1) C. civ., din materia cărţii funciare.

Aceasta, deoarece dispoziţiile legale din materia cărţii funciare conferă soţilor Dincă - subdobânditori de bună-credinţă şi cu titlu oneros - protecţie juridică împotriva cererii de revendicare imobiliară formulate de A., ei fiind apăraţi de evicţiune, în baza principiului publicităţii materiale a cărţii funciare.

În al doilea rând, efectele principiului în discuţie, care este instituit prin dispoziţiile art. 901 alin. (1) C. civ., au fost recunoscute în privinţa modalităţii de soluţionare a acţiunii în revendicare şi de literatura de specialitate, care a statuat după cum urmează:

i."[...] dacă pârâtul, parte într-o acţiune în revendicare imobiliară, înstrăinează, pe parcursul desfăşurării procesului, dreptul său litigios către un terţ, care nu este introdus în proces, hotărârea obţinută de reclamant împotriva sa îi va putea fi opusă şi terţului, fără ca reclamantul să fie obligat să demareze o nouă acţiune în revendicare împotriva acestuia. Legea prevede o excepţie de la această regulă, şi anume aceea în care succesorul cu titlu particular a dobândit dreptul cu bună-credinţă şi nu mai poate fi evins, potrivit legii, de către adevăratul titular, de pildă, cel care a dobândit un drept tabular cu bună-credinţă, prin act juridic cu titlu oneros, conform art. 901 C. civ. (principiul publicităţii materiale);

ii. "[dacă cele două titluri (moduri de dobândire) provin de la autori diferiţi, urmează a se compara titlurile (modurile de dobândire) pe care se întemeiază drepturile autorilor, dându-se câştig de cauză celui al cărui autor avea un drept preferabil (fundamentul acestei soluţii este principiul nemo dat quod non habet), ţinându-se cont şi de incidenţa eventualelor dispoziţii speciale în materie de carte funciară. [...]. însă, atunci când este cazul, trebuie ţinut cont şi de art. 901 alin. (1) C. civ. Prin urmare, cel care a dobândit cu bună-credinţă şi cu titlu oneros ar putea fi preferat într-o acţiune în revendicare, chiar dacă, ulterior actului juridic prin care a dobândit imobilul, dreptul celui de la care a dobândit este radiat din cartea funciară".

iii. "Buna-credinţă reprezintă credinţa dobânditorului dreptului tabular că antecesorul său avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite acel drept. Această convingere a sa se întemeiază pe prezumţia exactităţii înscrierii drepturilor reale imobiliare în cartea funciară, sub rezerva caracterului relativ al acestei prezumţii. Buna-credinţă este creatoare de drept, în sensul că dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar sau dobânditorul unui drept de ipotecă, pe care 1-a înscris în cartea funciară, va fi considerat titularul acelui drept, chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular. În această situaţie, instanţa de judecată va dispune, la cererea adevăratului titular al dreptului, numai radierea dreptului antecesorului tabular, nu şi a dreptului terţului dobânditor."

În al treilea rând, în practica judecătorească, s-a făcut aplicarea principiului publicităţii materiale a cuprinsului cărţilor funciare în cauze similare, recunoscându-se efectele acestui principiu, în privinţa modalităţii de soluţionare a acţiunii în revendicare imobiliară, sens în care s-a statuat că buna-credinţă a dobânditorului cu titlu particular, deşi nu reprezintă în sine un titlu de proprietate, constituie un element de consolidare şi de preferabilitate a titlului său translativ de proprietate, cu titlu oneros.

Aşa cum s-a reţinut şi de instanţa europeană, prin admiterea acţiunii în revendicare, chiar presupunând că instanţele ar repara o nedreptate, nu trebuie să creeze alte prejudicii, adică noi neajunsuri disproporţionate, deci să nu se aducă atingere dreptului de proprietate al terţului dobânditor, afectându-se astfel securitatea raporturilor juridice, prin încălcarea dispoziţiilor art. 1 paragraful 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană, care are prioritate în aplicare.

În al patrulea rând, trebuie reliefat şi faptul că dispoziţiile art. 909 alin. (3) C. civ. produc un dublu efect: (1) după împlinirea termenului de prescripţie, nu mai poate fi înlăturată protecţia juridică de care beneficiază subdobânditorii de drepturi reale imobiliare, cu titlu oneros şi de bună credinţă, chemaţi în judecată printr-o cerere de revendicare sau o cerere confesorie sau negatorie privind acelaşi drept; şi ele reglementează o ipoteză de excepţie care înlătură aplicarea principiului anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis).

Ele nu reglementează, contrar celor reţinute de instanţa de apel, o protecţie juridică a subdobânditorilor de bună credinţă şi cu titlu oneros, exclusiv în cadrul acţiunilor în desfiinţarea titlului de proprietate al acestora, ci, deopotrivă, o protecţie şi în cadrul acţiunii în revendicare.

La fel ca şi protecţia împotriva acţiunii în revendicare, şi cea împotriva acţiunii în desfiinţarea actului juridic subsecvent a fost învederată în doctrină, sens în care s-a statuat că o excepţie de la principiul menţionat este reprezentată de "cazul care rezultă din art. 909 alin. (3) C. civ. şi art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., adică ipoteza celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit un drept real imobiliar cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros, sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, însă numai după trecerea unui termen de 3 ani [..,]; după expirarea acestui termen, subdobânditorul de bună-credinţă şi cu titlu oneros se bucură pe deplin de efectele publicităţii imobiliare, deci dreptul său înscris în cartea funciară va fi opozabil înstrăinătorului din actul juridic primar, ceea ce echivalează cu menţinerea actului juridic subsecvent".

În al cincilea rând, din aplicarea dispoziţiilor art. 39 alin. (3) C. civ. teza finală, la care fac trimitere prevederile art. 563 alin. (4) C. civ., rezultă concluzia că nici desfiinţarea, pe cale judecătorească, a titlurilor de proprietate ale autorilor E. şi D., şi nici hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii în revendicare imobiliară formulate de A. împotriva D., nu înlătură protecţia juridică de care se bucura soţii Dincă, chemaţi, la rândul lor, în judecată printr-o cerere de revendicare imobiliară, în virtutea principiului publicităţii materiale a cuprinsului cărţii funciare.

Conform prevederilor art. 39 alin. (3) C. proc. civ., hotărârea pronunţată contra înstrăinătorului sau succesorului universal ori cu titlu universal al acestuia, după caz, va produce de drept efecte şi contra succesorului cu titlu particular şi va fi întotdeauna opozabilă acestuia din urmă, cu excepţia cazurilor în care a dobândit dreptul cu bună-credinţă şi nu mai poate fi evins, potrivit legii, de către adevăratul titular. Teza finală a acestor dispoziţii reglementează, aşadar, dreptul dobânditorului cu bună-credinţă a proprietăţii tabulare de a nu fi evins de adevăratul titular.

De asemenea, prevederile art. 563 alin. (4) C. civ. stabilesc că hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile C. proc. civ.

În al şaselea rând, soţii Dincă deţin un titlu de proprietate valabil reprezentat de contractul de vânzare, care nu este susceptibil de motive de nulitate şi nu a fost atacat injustiţiei de către A..

În contextul arătat, prin admiterea acţiunii în revendicare, se aduce atingere dreptului de proprietate al soţilor Dincă, fiind încălcat, deopotrivă, şi principiul securităţii raporturilor juridice, precum şi jurisprudenţa constantă a Curţii Europene a Drepturilor Omului şi, implicit, cele statuate prin hotărârea pilot pronunţată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Atanasiu vs. România.

În acest sens, exigenţele art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi principiul securităţii raporturilor juridice trebuie respectate, atât în cazul fostului proprietar, cât şi în cel al cumpărătorului de bună - credinţă.

Cu alte cuvinte, atunci când există neconcordanţe între legea internă şi Convenţie, trebuie să se verifice, pe fond, dacă şi pârâtul în acţiunea în revendicare nu are, la rândul său, un bun, în sensul Convenţiei - o hotărâre judecătorească anterioară prin care i s-a recunoscut dreptul de a păstra imobilul; o speranţă legitimă în acelaşi sens, dedusă din dispoziţiile legii speciale, unită cu o jurisprudenţa constantă pe acest aspect.

Din acest motiv, în situaţia în care şi pârâtul deţine un bun, în sensul art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie, restituirea în natură a bunului revendicat nu mai este posibilă şi reclamantul nu poate avea câştig de cauză în acţiunea în revendicare.

Ca atare, soluţia care se impune în cauză rezultă din aplicarea dispoziţiilor art. 901 C. civ., care este în acord şi cu principiului securităţii raporturilor juridice şi jurisprudenţa constantă a Curţii Europene a Drepturilor Omului, în raport de care este preferabil titlul de proprietate exhibat de cumpărătorul de bună credinţă care şi-a înscris dreptul său de proprietate în cartea funciară, în speţă, soţii Dincă.

Cu privire la nelegalitatea considerentelor prin care instanţa de apel a conchis că dispoziţiile art. 909 alin. (3) C. civ. nu sunt incidente, recurenţii au arătat următoarele:

Conform dispoziţiilor art. 909 alin. (3) C. civ., termenele de exercitare a acţiunii în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.

În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.

Dispoziţiile legale sus-menţionate sunt incidente în cauză, contrar celor reţinute de instanţa de apel, întrucât, deşi obiectul judecăţii este reprezentat de o pretenţie în revendicare imobiliară, în care se pune problema comparării titlurilor de proprietate, aceste dispoziţii permit soţilor Dincă să se prevaleze de principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare.

Aceasta pentru că A. nu a formulat o acţiune în rectificarea cuprinsului cărţii funciare şi, pe de altă parte, era depăşit termenul de 3 ani pentru introducerea unei astfel de acţiuni, la momentul declanşării prezentului litigiu, care, în situaţia teoretică în care ar fi fost admisă, ar fi fost menită să înlăture aplicabilitatea în cauză a principiului publicităţii materiale a cuprinsului cărţii funciare şi, pe cale de consecinţă, ar fi exclus protecţia conferită de lege terţilor subdobânditori de bună-credinţă şi cu titlu oneros conferită de dispoziţiile art. 901 alin. (1) C. civ.

În concluzie, soţii Dincă sunt apăraţi de evicţiune, conform principiului publicităţii materiale a cărţii funciare, neputând fi evinşi, nici pe calea acţiunii în rectificare, faţă de împlinirea termenului de 3 ani, şi nici pe calea acţiunii în revendicare imobiliară.

2. Recurenta-chemată în garanţie S.C. D. S.R.L. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., recurenta a susţinut, în esenţă, că, în mod nelegal, atât instanţa de fond, cât şi cea de apel au înlăturat toate susţinerile şi apărările pârâţilor referitoare la buna lor credinţă şi la efectele pe care aceasta ar fi trebuit să le producă. Argumentul evocat a fost acela că reclamanta a promovat o acţiune în revendicare. Or, recurenta a apreciat că, indiferent de temeiul juridic invocat de părţi, judecătorul este cel care dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii. Procedând în acest fel, instanţa a încălcat prevederile cu caracter de principiu statornicite de art. 22 C. proc. civ.

Instanţa de apel a considerat că buna-credinţă nu prezintă niciun fel de relevanţă în speţă, întrucât instanţa a fost învestită de reclamantă cu o acţiune în revendicare, iar nu cu o cerere de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, intervenit între pârâţii Dincă şi chemata în garanţie D. S.R.L..

Recurenta a apreciat că, indiferent de temeiul juridic invocat de părţi, judecătorul este cel care dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii. Astfel, judecătorii nu pot soluţiona o cerere de chemare în judecată, având în vedere exclusiv temeiul de drept invocat de reclamant şi ignorând temeiurile invocate de pârâţi în apărările lor, aşa cum s-a întâmplat în prezenţa speţă.

Reclamanta a susţinut că, dacă a formulat o acţiune în revendicare şi şi-a întemeiat cererea pe prevederile care reglementează acţiunea în revendicare, orice alte prevederi trebuie ignorate de judecători. Practic, reclamanta a pretins instanţelor de fond şi de apel să ignore toate principiile şi toate regulile de interpretare a legii civile şi să facă o aplicare a legii care să servească exclusiv interesul ei, iar hotărârile pronunţate atât în fond, cât şi în apel reflectă o aplicare a legii în acest sens.

Procedând în maniera arătată, Curtea de Apel Constanţa a pronunţat o hotărâre cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Soluţia este nelegală, întrucât este dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, fiind rezultatul unei interpretări restrictive a legii civile care a făcut ca prevederile legale invocate de pârâţi să nu producă niciun fel de efecte.

În speţă, recurenta a argumentat că nu se poate proceda la compararea titlurilor de proprietate, întrucât nu există autori diferiţi, ci titlul pârâţilor îşi are originea în titlul reclamantei, autorul acesteia fiind proprietarul originar. Titlul pârâţilor emană din contractul intervenit între societatea recurentă şi E., societate care şi-a adjudecat bunul, proprietatea debitoarei sale -reclamanta din prezenta cauză.

Pentru a se pronunţa în sensul menţinerii soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare a reclamantei, intentate în contradictoriu cu pârâţii persoane fizice, la fel ca prima instanţă, curtea de apel a ignorat, în mod absolut, toate apărările şi susţinerile făcute în cauză, referitoare la buna-credinţă a acestora, deşi potrivit noului C. civ., buna-credinţă oferă dobânditorului drept asupra bunului, câtă vreme aceasta nu este răsturnată, intervertindu-se în rea-credinţă. Argumentul instanţei de apel a fost acela că aceste prevederi sunt incidente exclusiv în cazul acţiunilor având ca obiect rectificarea cărţilor funciare.

Recurenţii au susţinut că nu este posibilă soluţionarea acţiunii în revendicare printr-o simplă comparare de titluri, aşa cum pretinde reclamanta, ignorându-se de către judecători circumstanţele în care s-au încheiat vânzările.

In speţă, recurenta a argumentat că nu se poate proceda la compararea titlurilor de proprietate, întrucât nu există autori diferiţi, ci titlul pârâţilor îşi are originea în titlul reclamantei, autorul acesteia fiind proprietarul originar. Titlul pârâţilor emană din contractul intervenit între societatea recurentă şi E., societate care şi-a adjudecat bunul, proprietatea debitoarei sale -reclamanta din prezenta cauză.

Recurenta a considerat că, în mod nelegal, au fost înlăturate susţinerile şi apărările pârâţilor referitoare la buna lor credinţă şi la efectele pe care aceasta ar fi trebuit să le producă.

Argumentul invocat în soluţionarea prezentului apel se bazează pe o inexactă reţinere a faptelor. Astfel, în considerentele deciziei, instanţa de apel reţine că D. ar fi avut cunoştinţă despre existenţa dosarului x/2010, prin care ar fi fost pusă în discuţie legalitatea actului de adjudecare.

În realitate, în dosarul nr. x/2010, nici măcar nu s-a solicitat de către contestatoare constatarea nulităţii absolute a procesului-verbal de licitaţie şi, cu atât mai puţin, a vizat actul de adjudecare prin care E. şi-a adjudecat bunul debitoarei, ci acea contestaţie a fost îndreptată exclusiv împotriva concluziilor unei expertize care a stabilit preţul de pornire a licitaţiei, anulându-se numai publicaţia de vânzare.

Dosarul nr. x/2010, a cărui cunoaştere le este imputată şi care a stat la baza constatării relei credinţe, în calitate de cumpărătoare, a fost radiat din cartea funciară şi încheierea îi fusese comunicată reclamantei A., care însă nu a uzat de procedurile aflate la dispoziţia sa şi nici măcar nu a mai notat noile litigii.

Gravitatea erorii este evidentă, întrucât întregul raţionament juridic se sprijină pe convingerea judecătorilor că, la momentul la care D. a devenit proprietarul acestui imobil, titlul vânzătoarei ar fi fost contestat. Aşa cum rezultă însă din hotărârile judecătoreşti aflate la dosarul cauzei, A. a solicitat instanţei constatarea nulităţii absolute a actului de adjudecare printr-o acţiune pe care a promovat-o la mai bine de 1 an şi jumătate după momentul intervenirii sale, în dosarul nr. x/2013.

Buna-credinţă, la momentul intervenirii vânzării dintre această recurentă şi pârâţii persoane fizice, este întărită de faptul că, la 20.10.2015 (data vânzării), acţiunea reclamantei fusese respinsă în primă instanţă şi nu existau motive care să contureze idea că soluţia ar putea fi schimbată în apel; dosarul nr. x/2013 nu a fost notat de reclamantă A. în cartea funciară; în litigiul precedent, dosarul nr. x/2013, D. formulase o cerere de chemare în garanţie a vânzătoarei E. pentru ipoteza în care acţiunea reclamantei ar fi fost admisă. Cererea de chemare în garanţie fusese respinsă, în fond, ca rămasă fără obiect, întrucât, în primă instanţă, acţiunea reclamantei fusese respinsă. Formularea cererii de chemare în garanţie, în litigiul anterior, nu poate să fie interpretată ca fiind o dovadă de rea-credinţă, recurgerea la acest demers, precum şi la orice alte proceduri aflate la dispoziţia lor reprezentând dovezi ale diligentei lor.

Pe de altă parte însă, chiar dacă s-ar admite, ad absurdum, că se află într-o acţiune în revendicare, acordarea de către instanţă a preferabilităţii titlului uneia ori celeilalte părţi nu poate presupune doar o analiză superficială şi formală a titlurilor.

Instanţa a fost învestită, potrivit analizei curţii de apel, să analizeze titlul pârâţilor Dincă, în raport cu titlul reclamantei; titlul pârâţilor nu a fost niciodată anulat, nu s-a formulat de către reclamantă o asemenea cerere.

Refuzul instanţei de apel de a examina situaţia reclamantei, sub pretextul că buna credinţă nu este aptă să producă efecte într-o acţiune în revendicare, înseamnă a face o cercetare incompletă şi a intra în conflict cu preceptele morale care stau la baza principiului bunei-credinţe, fiindcă, dacă este admis că neglijenţa şi pasivitatea, vreme îndelungată, pot duce la pierderea dreptului real imobiliar, prin uzucapiune, de o terţă persoană, cu atât mai mult se poate admite pierderea imediată a imobilului de către un proprietar a dreptului asupra unui imobil, ca efect al unei executări silite, urmată de o înstrăinare făcută de adjudecatar către o altă persoană care, la rândul ei, a înstrăinat, cu titlul oneros, bunul respectiv, unei persoane de bună-credinţă.

Atunci când se studiază şi se compară cele două interese în conflict, se impune a se analiza şi buna credinţă a reclamantului, tocmai pentru că aparenţa, ca o concesie făcută de legiuitor bunei-credinţe, nu trebuie să ducă la uzurparea dreptului de proprietate al unui proprietar ireproşabil.

Prin decizia recurată, Curtea a conchis:

"va fi înlăturată şi susţinerea referitoare la modul în care reclamanta S.C. A. S.R.L. a pierdut proprietatea bunului imobil în cadrul executării silite, întrucât actul de adjudecare a fost anulat prin hotărâre definitivă." Or, recurenta apreciază că trebuie avute în vedere circumstanţele în care reclamanta "a pierdut" dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, întrucât anularea actului de adjudecare s-a datorat unor vicii de formă (nerespectarea unor proceduri şi formalităţi în cadrul executării silite), astfel că, dacă nu ar fi intervenit intrarea în insolvenţă şi moartea executorului judecătoresc, creditorul era îndreptăţit să continue executarea silită de la ultimul act anulat - respectiv publicaţia de vânzare.

E. a dobândit bunul chiar de la reclamantă, chiar dacă vânzarea a fost una silită, efectuată în cadrul procedurii de executare silită. Acesteia i-a fost achitat preţul vânzării, parte prin depunerea creanţei pe care E. o avea, iar parte, prin virarea diferenţei în contul acesteia. In acest fel, la momentul adjudecării, se stinsese datoria pe care o avea reclamanta din prezenta cauza către creditorul său şi, suplimentar, în conturile ei, intrase o diferenţa de preţ care a fost folosită de aceasta şi pe care nu s-a declarat gata să o pună la dispoziţia adjudecatarului, în ipoteza admiterii prezentei acţiuni. Intrarea în procedură de insolvenţă a reclamantei a fost un impediment pentru formularea de cereri de chemare în judecată împotriva acesteia, prin care creditorul să-şi poată valorifica drepturile renăscute împotriva acesteia.

Pierderea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilului, prin actul de adjudecare anulat ulterior, a fost posibilă, în contextul existenţei datoriei certe, lichide şi exigibile pe care A. S.R.L. o avea către creditorul ei, E.. Creditorul a adjudecat bunul aparţinând debitoarei sale, în contul creanţei, şi, achitând o sumă suplimentară, cu titlu de preţ, în condiţiile în care debitoarea nu a contestat niciodată creanţa, prin nicio procedură aflată la dispoziţia sa.

Câtă vreme, la momentul la care pârâţii persoane fizice au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, nu exista o acţiune în revendicare admisă, aceştia trebuie consideraţi de bună-credinţă, la dobândire, neputând să li se reproşeze cunoaşterea unei situaţii contrare legii, a încheierii neconforme a unui act juridic civil. Buna lor credinţă trebuie să producă efectele pe care legiuitorul le-a prevăzut, respectiv menţinerea efectelor actului încheiat de aceştia şi protejarea posesiei pe care o exercită, cu consecinţa respingerii acţiunii în revendicare promovată de reclamantă.

Un alt argument invocat a fost acela că admiterea acţiunii reclamantei împotriva terţilor dobânditori de bună credinţă este nelegală şi profund inechitabilă, prin efectele patrimoniale produse. Menţinerea soluţiei de admitere a acţiunii face ca reclamanta să se îmbogăţească, în detrimentul celorlalte părţi din acest proces. Respingerea acţiunii reclamantei este singura soluţie legală şi echitabilă care ar conferi stabilitate raporturilor juridice determinate de reau-credinţă a reclamantei.

Prin apelul promovat, recurenta a criticat şi soluţia primei instanţe, în privinţa soluţionării cererii de chemare în garanţie formulate de aceasta. Soluţia a fost menţinută de curtea de apel, ca efect al respingerii apelului lor, argumentarea fiind însă diferită de cea a primei instanţe.

Astfel, au arătat că, deşi pârâţii Dincă au fost dobânditori de bună credinţă, au fost evinşi, în aceste condiţii, fiind obligată, în baza prevederilor legale care reglementează garanţia contra evicţiunii, să le restituie preţul şi spezele. In calitate de cumpărător, au exercitat regresul împotriva vânzătorului lor, obligat de lege să îi garanteze contra evicţiunii.

Instanţa de fond a respins însă cererea sa de chemare în garanţie, îndreptată împotriva E., transformându-i în marele pierzător al acestui proces.

Motivarea a fost aceea ca "dezdăunarea cumpărătorului poate opera numai în situaţia în care cel dintâi a fost evins, fără a fi afectată valabilitatea titlului său de proprietate, în considerarea unei cauze ce nu era cunoscută cumpărătorului şi preexista la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare; altfel spus, răspunderea pentru evicţiune intervine în ipoteza în care cel ce reclamă o despăgubire pe un asemenea temei deţine în continuare un titlu de proprietate valid, însă respectivul titlu s-a dovedit ineficient, în comparaţie cu titlul ce i-a fost opus de terţul evingător. "A arătat, în motivele de apel, că o asemenea interpretare este contrară legii.

Curtea de Apel a apreciat că "nulitatea unui act juridic are ca efect desfiinţarea retroactivă, potrivit principiului quod nullum est nullum producit effectum, deci nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi. In condiţiile în care contractul a fost constatat nul, nu sunt întrunite condiţiile răspunderii pentru evicţiune, obligaţia de garanţie neputând izvorî dintr-un contract nul" .

Or, nu există nicio dispoziţie legală care să sprijine interpretarea că vânzătorul răspunde pentru evicţiune numai în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare este menţinut valabil.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât, într-o decizie de speţă, că, prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauză anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării, respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi, dacă ea s-a produs. Sub acest aspect, chiar dacă vânzarea bunului altuia este sancţionată cu nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare, obligaţia de garanţie nu izvorăşte din vânzare, ci din culpa vânzătorului, delict sau quasi-delict, care a transmis un bun ce nu-i aparţine. Prin urmare, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă, obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului, în temeiul art. 1337 C. civ., în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării. Nici chiar împrejurarea că, prin decizia civilă nr. 618/2015, s-a reţinut că ar fi fost de rea-credinţă, la momentul încheierii vânzării, nu este de natură să îl exonereze pe vânzător de obligaţia de garanţie contra evicţiunii.

6. Raportul de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul de filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 21 octombrie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de recurenţii-pârâţi C. şi B. şi de recurenta-chemată în garanţie S.C. D. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 311 din 11 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal şi a stabilit termen de judecată, în şedinţă publică, la data de 16 decembrie 2020, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Recursurile declarate de recurenţii pârâţi C. şi B. şi de recurenta chemată în garanţie S.C. D. S.R.L. au caracter nefondat, pentru considerentele ce vor succeda:

În ceea ce priveşte critica formulată de recurenţii pârâţi C. şi B. întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ., din perspectiva motivării contradictorii a deciziei recurate, ce vizează încălcarea dispoziţiilor art. 425 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că este nefondată.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerentele hotărârii, instanţa trebuie să arate motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia pronunţată, respectiv atât motivele pentru care s-au admis, cât şi motivele pentru care s-au înlăturat cererile şi argumentele părţilor.

Motivarea hotărârii înseamnă stabilirea în concret, clar şi concis, a stării de fapt, încadrarea unei situaţii particulare, de speţă, în cadrul prevederilor generale şi abstracte ale unei legi, ­scopul motivării fiind acela de a explica soluţia adoptată de instanţă.

Cum motivarea hotărârilor judecătoreşti reprezintă un element de validitate a acestora, instanţa are obligaţia de a arăta argumentele ce au format convingerea în ceea ce priveşte soluţia pronunţată, argumente ce trebuie să se raporteze atât la susţinerile şi apărările esenţiale ale părţilor, cât şi la probele şi dispoziţiile legale incidente raportului juridic dedus judecăţii.

Prin urmare, motivarea hotărârii constituie raţionamentul judiciar ce întemeiază soluţia adoptată în cauza dedusă judecăţii şi constituie o garanţie procesuală ce permite efectuarea controlului judiciar în calea de atac exercitată împotriva acesteia.

Obligativitatea motivării hotărârii constituie o condiţie a procesului echitabil prevăzută de art. 21 din Constituţie şi respectiv art. 6 par. (1) din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Or, dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susţinerile părţilor sunt examinate, în mod real şi efectiv de instanţă.

Raportând principiile enunţate la litigiul pendinte, precum şi la criticile recurenţilor legate de incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că hotărârea instanţei de apel se încadrează în exigenţele prevăzute de art. 425 C. proc. civ. şi art. 6 par. 1 al Convenţiei Europene, în condiţiile în care instanţa de apel şi-a argumentat, în mod riguros, atât în fapt, cât şi în drept, soluţia adoptată, faţă de obiectul dedus judecăţii, de limitele învestirii instanţei, de apărările şi susţinerile părţilor.

Contrar susţinerilor recurenţilor, considerentele criticate nu sunt contradictorii.

Astfel, în argumentarea soluţiei pronunţate, s-a reţinut, plecând de la specificul acţiunii în revendicare, că, "în cadrul acţiunii în revendicare, nu se pune în discuţie buna credinţă a proprietarului care a dobândit dreptul real înscris în cartea funciară", "respectiv că "susţinerile privind buna credinţă nu pot fi avute în vedere într-o acţiune în revendicare în care se analizează titlul preferabil, şi nu legalitatea titlului de proprietate, pentru că buna credinţă a dobânditorilor nu îl împiedica pe cel care se pretinde proprietar al bunului să exercite acţiunea în revendicare."

Este real că instanţa de apel a făcut trimitere, în justificarea soluţiei adoptate în revendicare, inclusiv la considerentele intrate în puterea lucrului judecat ale deciziei civile nr. 618/16.11.2015, prin care Curtea de Apel Constanţa a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr. x/26.04.2010 la BNP F., şi a obligat D. să lase în deplină proprietate şi posesie S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar, terenul situat în Constanta, str. x, constatând că, prin această hotărâre, s-a reţinut că S.C. D. S.R.L. avea cunoştinţă de dosarul nr. x/2010, în care s-a pus în discuţie legalitatea actului de adjudecare ce constituia titlul de proprietate al vânzătorului, astfel încât buna credinţă a cumpărătorului S.C. D. S.R.L. (autorul apelanţilor pârâţi Dincă din prezenta cauza) a fost infirmată.

Din analiza considerentelor deciziei civile recurate, reiese însă, cu evidenţă, că raţionamentul juridic expus în justificarea soluţiei date cererii principale nu relevă o abatere de la reperele care au fost apreciate, de către instanţa de prim control judiciar ca fiind aplicabile în soluţionarea acţiunii în revendicare, în sensul că s-ar fi apreciat, contrar considerentelor care au evidenţiat, în prealabil, criteriile relevante în analiza revendicării, că, în soluţionarea cererii principale, buna credinţă a recurenţilor constituie un element ce s-ar impune a fi verificat, aşa cum, eronat, se susţine în recurs.

În acest sens, trebuie observat că instanţa de apel nu s-a raportat şi nici nu a tras vreo concluzie în ceea ce priveşte atitudinea subiectivă a pârâţilor recurenţi împotriva cărora a fost formulată acţiunea în revendicare, la momentul dobândirii imobilului, ci s-a limitat, analizând preferabilitatea titlurilor înfăţişate de părţi, la a evidenţia statuările instanţelor anterioare, relative la buna credinţă a autoarei acestora.

În realitate, considerentele criticate de recurenţi ca fiind contradictorii, redate în cuprinsul cererii de recurs, relevă preocuparea instanţei de apel de a determina titlul mai bine caracterizat, în soluţionarea conflictului între cele două titluri opuse de părţile acţiunii în revendicare, fiind evident că circumstanţierea modalităţii în care pârâţii au dobândit imobilul revendicat prin prezentarea aspectelor vizând constatarea, pe cale judiciară, a nulităţii titlului autoarei recurenţilor pârâţi şi aprecierea instanţelor anterioare asupra relei credinţe a acesteia au menirea de a evidenţia precaritatea titlului autoarei pârâţilor, caracteristică care se răsfrânge şi asupra titlului exhibat de aceştia.

De altfel, trebuie observat că buna credinţă se analizează, în toate situaţiile, în persoana celui a cărui situaţie juridică constituie obiect de analiză; or, contrar afirmaţiilor recurenţilor, nu există nicio concluzie a instanţei de apel, înserată în aceste considerente, care să vizeze buna sau reaua credinţă a recurenţilor pârâţi, dedusă, aşa cum se pretinde, din reaua credinţă reţinută în privinţa autoarei S.C. D. S.R.L..

Pe cale de consecinţă, este nefondat motivul de recurs ce se referă la faptul că instanţa de apel ar fi motivat în mod contradictoriu soluţia pronunţată, hotărârea recurată fiind corect argumentată în fapt şi în drept, dezlegarea dată de instanţa de apel problemelor de drept deduse judecăţii fiind pe deplin şi coerent susţinută de considerente ce nu se contrazic şi care conduc şi întemeiază soluţia din dispozitiv.

În acelaşi timp, susţinerile din recurs, în sensul că normele care reglementează rectificarea de carte funciară pot reprezenta, în măsura în care sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 909 alin. (3) din C. civ., un mijloc prin care se asigură protecţia juridică a dreptului de proprietate, apărare respinsă motivat de către instanţa de apel, nu relevă incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ.

În acest sens, de vreme ce instanţele de fond au fost învestite cu analiza unei acţiuni în revendicare, care presupune determinarea dreptului preferabil, împrejurarea că, în privinţa criteriilor de preferabilitate aplicabile titlurilor opuse de părţile litigante în privinţa aceluiaşi imobil, instanţa de apel a apreciat că nu pot fi valorificate regulile consacrate de C. civ., în materie de carte funciară, comune celor specifice acţiunii în rectificare, poate avea, cel mult, valenţa unei erori de judecată, iar nu a unui viciu al motivării, aspect ce va fi analizat în cele ce urmează.

Nefondate sunt şi criticile vizând soluţia dată acţiunii în revendicare, întemeiate pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., formulate de toţi recurenţii, critici cărora se impune a li se răspunde prin următoarele considerente comune, justificate de ordinea impusă de logica raţionamentului judiciar.

Analiza acestui motiv de recurs va avea ca punct de plecare limitele în care a fost învestită prima instanţă, fiind necontestat, în speţă, faptul că reclamanta a înţeles să formuleze o acţiune în revendicare, iar nu o acţiune în rectificare de carte funciară.

Aşadar, Înalta Curte are în vedere că, în acţiunea în revendicare, mecanismul de comparare a titlurilor părţilor din raportul juridic litigios principal implică, prin el însuşi, verificarea modului în care a operat transmiterea dreptului de proprietate, fără a se impune, ca o condiţie prealabilă, o evaluare distinctă asupra valabilităţii unuia sau a mai multor acte anterioare din lanţul înstrăinărilor succesive.

Astfel, buna-credinţă este relevantă atunci când susţine păstrarea aparenţei create de cartea funciară, în detrimentul situaţiei juridice reale.

Aşadar, numai dacă, în speţă, s-ar fi solicitat rectificarea, ca efect al nevalabilităţii sau ineficacităţii actului ce a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate în favoarea pârâţilor, acţiunea în rectificare ar fi constituit petitul principal, iar admiterea acţiunii în revendicare ar fi fost consecinţa rectificării. Or, în cauză, ambele părţi au titluri valabile, astfel că nu este posibilă rectificarea înainte ca instanţa să se pronunţe asupra caracterului preferabil al titlurilor de proprietate prezentate de părţi.

Deşi recurenţii invocă buna credinţă a dobânditorilor, drept criteriu de preferinţă, este corectă aprecierea instanţei de apel, în sensul că atitudinea subiectivă a acestora nu poate fi avută în vedere într-o acţiune în revendicare, în care se analizează titlul preferabil, şi nu legalitatea titlului de proprietate exhibat de aceştia.

Nu se poate, aşadar, imputa instanţei de apel cercetarea incompletă a cauzei şi nicio încălcare a principiului bunei-credinţe, câtă vreme acţiunea în revendicare are caracter imprescriptibil şi este un mijloc legal de apărare a dreptului de proprietate, iar invocarea, în recurs, de către recurenta chemată în garanţie a ipotezei pierderii dreptului real imobiliar, prin uzucapiune, reprezintă un argument străin cauzei, în condiţiile în care, în prezenta pricină, nu s-a formulat o atare cerere şi, corelativ, o asemenea apărare.

Prin urmare, în mod judicios, instanţa de apel a apreciat că este pe deplin abilitată să verifice şi să reţină, din contextul transmisiunilor succesive, în lumina reglementărilor noului C. civ., aplicabile cauzei, acele elemente relevante pentru determinarea titlului mai bine caracterizat asupra imobilului revendicat, specificul acţiunii în revendicare, prin comparare de titluri, impunând în sarcina instanţei compararea unor titluri de proprietate valide.

Sub acest aspect, contrar susţinerilor recurenţilor, instanţa de apel a constatat judicios că, în speţă, titlurile provin de la autori diferiţi, caz în care soluţionarea raportului juridic litigios presupune a se compara titlurile pe care se întemeiază drepturile autorilor, dându-se câştig de cauză celui al cărui autor avea un drept preferabil. Aceasta deoarece, pentru a se reţine că ambele titluri provin de la acelaşi autor, este necesar ca, în lanţul transmisiunilor succesive, să existe un autor comun. Or, contrar afirmaţiilor din recurs, este corectă aprecierea instanţei de apel care a reţinut existenţa unor autori diferiţi, mergând pe scara tuturor transmiţătorilor succesivi.

În egală măsură, deşi, în considerentele deciziei recurate, se reţine că S.C. D. a avut cunoştinţă despre existenţa dosarului nr. x/2010, susţinerile recurentei chemate în garanţie, în sensul că, în acest litigiu, nu s-a solicitat, de către contestatoare, constatarea nulităţii absolute a procesului-verbal de licitaţie şi nici a actului de adjudecare prin care a fost adjudecat bunul debitoarei, respectiv că s-ar fi ignorat ca dosarul nr. x/2010, a cărui cunoaştere îi este imputată, a fost radiat din cartea funciară printr-o încheiere comunicată reclamantei, care nu a uzat de procedurile aflate la dispoziţia sa şi nici nu a notat noile litigii, nu relevă o eroare de raţionament a instanţei de apel, în condiţiile în care, aşa cum s-a arătat în analiza precedentului motiv de recurs, constatarea relei credinţe a acestei recurente nu a constituit obiect al analizei în speţă, ci a fost tranşată printr-o hotărâre judecătorească anterioară, opozabilă acesteia.

Întrucât decizia civilă nr. 618 din 16.11.2015, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, se bucură de putere de lucru judecat, recurenta D. S.R.L. nu mai are posibilitatea de a repune în discuţie buna sa credinţă la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 26.04.2010 şi nici caracterul valabil al titlului său de proprietate, în raport cu cel exhibat de reclamantă.

Raportat la aceste circumstanţe factuale ale cauzei, în condiţiile în care, printr-o hotărâre judecătorească definitivă, actul de adjudecare, ce a constituit titlul autoarei pârâţilor, a fost anulat, acesta este lipsit de efectele juridice specifice, iar nulitatea astfel constată nu mai poate fi acoperită. Aşa fiind, nu s-ar putea imputa instanţei de apel o omisiune de a valorifica, în speţă, circumstanţele care au justificat declanşarea procedurii de executare silită, respectiv împrejurarea că soluţia de anulare a actului de adjudecare s-a datorat unor vicii de formă, aşa cum pretinde nefondat recurenta chemată în garanţie.

Astfel, pornind de la definiţia acţiunii în revendicare, în speţă, era necesar a se stabili apartenenţa dreptului de proprietate, iar acest drept nu se putea regăsi decât în patrimoniul ultimei persoane care l-a dobândit în mod valabil, ca efect al principiului conform căruia "nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine".

Deopotrivă, apărările chematei în garanţie vizând îndestularea reclamantei cu preţul bunului revendicat (prin depunerea creanţei deţinute de E., respectiv, prin virarea diferenţei în contul acesteia, la momentul executării silite), excedează limitelor învestirii instanţei, întrucât nu tind la stabilirea patrimoniului în care se regăseşte dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, după cum invocarea unor impedimente în formularea unei cereri de chemare în judecată prin care creditorul să valorifice un drept de creanţă împotriva acesteia (restituirea sumelor plătite cu prilejul executării silite), cu consecinţa îmbogăţirii reclamantei, nu poate constitui un criteriu de preferinţă în aprecierea titlului de proprietate al pârâţilor ca fiind preferabil.

Aşa fiind, în speţă, prin decizia civilă recurată, în mod judicios, s-a procedat la verificarea modului de transmitere şi dobândire a proprietăţii de către fiecare dintre părţile litigante, cu luarea în considerare a chestiunilor litigioase tranşate prin hotărâri definitive.

Impunându-se examinarea comparativă a titlurilor opuse în cauză, respectiv a contractului de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr. x/14.09.2007 la BNP H., încheiat între reclamantă şi vânzătoarea I. (în privinţa căruia s-a reţinut corect că legalitatea acestui titlu nu a fost contestată, nici în cauza de faţă, şi nici în cadrul unui alt litigiu) şi a titlului recurenţilor pârâţi, reprezentat de contractul de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr. x/20.10.2015 (în privinţa căruia s-a reţinut că provine de la un autor de rea credinţă, al cărui titlu a fost constatat nul, pe cale judiciară, şi în raport de care reclamanta a obţinut anterior o hotărâre judecătorească, definitivă, prin care s-a dispus restituirea bunului revendicat, în patrimoniul acesteia), în mod corect, instanţa de apel a concluzionat asupra preferabilităţii titlului exhibat de reclamantă.

În acest caz, titlul reclamantei este preferabil, întrucât dreptul său provine de la adevăratul proprietar şi a fost consolidat prin sentinţa civilă nr. 18437/26.11.2012, pronunţată în dosarul x/2011, irevocabilă, prin care a fost anulat actul de adjudecare emis la 15.02.2010, respectiv prin decizia civilă nr. 618/16.11.2015, prin care Curtea de Apel Constanţa a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub numărul x/26.04.2010, fiind obligată autoarea D. S.R.L. să lase reclamantei A. S.R.L. imobilul, în deplină proprietate şi liniştită posesie.

Astfel, în cazul în care ambele părţi pretind că sunt proprietari ai bunului în litigiu, invocând moduri de dobândire a proprietăţii care nu sunt originare, trebuie avută în vedere regula înscrisă în art. 17 alin. (1) din C. civ. care dispune că nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi, ţinându-se cont, totodată, de faptul că excepţiile de la regulă sunt numai acelea prevăzute expres şi limitativ de lege.

Ca atare, în situaţia în care titlurile de dobândire ale părţilor provin de la autori diferiţi, cum este cazul de faţă, instanţa are a stabili care dintre acestea este verus dominus sau cel puţin beneficiază de aparenţe mai puternice că ar avea o asemenea calitate.

Fiind incident principiul nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet, chiar dacă recurenţii pârâţi Dincă se află în posesia unui titlu valabil, nedesfiinţat, viciul care afectează titlul autoarei lor radiază, însă, implicit, şi în privinţa propriului titlu, fapt de natură să împiedice preferabilitatea titlului pârâţilor, în raport cu cel al reclamantei.

În consecinţă, având în vedere ansamblul de factori şi circumstanţe care au concurat la dobândirea acestui statut de către fiecare dintre părţi, în mod judicios, s-a reţinut că dreptul mai bine caracterizat şi care se impune a fi asigurat prin redobândirea bunului imobil în natură este cel al reclamantei.

Recurenţii pârâţi susţin că instanţa de apel ar fi apreciat în mod nelegal că dispoziţiile art. 901, art. 909 alin. (3) C. civ. şi art. 908 alin. (1) pct. 1 din C. civ. nu sunt aplicabile acţiunii în revendicare imobiliară, deşi ar fi trebuit să ţină seama de efectele pe care buna-credinţă a succesorului cu titlu particular al imobilului, dublată de plata unui preţ de cumpărare, le produce în raport de modalitatea de soluţionare a cererii în revendicare.

Înalta Curte constată că aceste norme reglementează, aşa cum corect s-a reţinut în speţă, prezumţia de bună credinţă în materia cărţilor funciare, respectiv acţiunea în rectificare de carte funciară, iar nu acţiunea în revendicare, cum este cazul acţiunii pendinte, în care se pune problema comparării a două titluri de proprietate care provin de la autori diferiţi.

Argumentele recurenţilor, în susţinerea intervenirii unei prezumţii absolute de proprietate, după trei ani de la înscrierea dreptului de proprietate al autoarei lor, fără formularea, în acest interval de timp, a unei acţiuni în rectificare de carte funciară, prin trimitere la doctrina de specialitate, bazată pe efectul dobândirii dreptului de proprietate prin înscriere, nu validează critica de nelegalitate formulată, în condiţiile în care, la data înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, această operaţiune avea rolul de a asigura opozabilitatea faţă de terţi, iar nu şi pe cea de a asigura dobândirea dreptului de proprietate prin înscriere.

Trebuie observat, că intrarea în vigoare a Noului C. civ. a dus la abrogarea expresă a dispoziţiilor art. 35 din Legea nr. 7/1996, prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2001 pentru punerea în aplicare a Noului C. civ.:

"Articolele 21-41 se abrogă", iar potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare, prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară, se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ - teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Dispoziţiile art. 56 alin. (2) din aceeaşi lege prescriu următoarele:

"Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi".

Ca urmare, odată cu definitivarea cadastrului general, în ipoteza aplicării sistemului de publicitate bazat pe cartea funciară, dacă subdobânditorul a dobândit cu bună credinţă, prin act juridic cu titlu oneros, vreun drept tabular de la succesorul tabular, care l-a dobândit de la adevăratul proprietar, terţul subdobânditor va putea opune acest drept adevăratului proprietar, chiar dacă dreptul succesorului tabular este atacabil, terţul subdobânditor fiind pus la adăpost de cauzele de evicţiune anterioare titlului său de dobândire.

Având în vedere că aceste lucrări nu sunt finalizate, partea interesată poate formula acţiune în revendicare împotriva titularului dreptului de proprietate înscris în cartea funciară, soluţionarea acesteia făcându-se conform criteriilor valorificate prin decizia civilă recurată.

În acest caz, nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părţi nu corespunde principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acţiunea în revendicare, astfel că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să ignore scopul urmărit de o asemenea acţiune, şi anume stabilirea patrimoniului în care se regăseşte dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, nu poate fi admisă.

Pentru aceste considerente, întreaga demonstraţie juridică a recurenţilor, întemeiată pe dispoziţiile art. 901, art. 909 alin. (3) C. civ. şi art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., nu se mai impune a fi cenzurată, fiind lipsită de relevanţă juridică în analiza prezentei căi de atac.

În egală măsură, trebuie precizat că învestirea instanţei de apel se face prin cererea de apel, care fixează limitele în care va avea loc judecata în calea de atac, sens în care, în aplicarea principiului disponibilităţii care guvernează procesul civil, art. 295 alin. (1) C. proc. civ. prevede că "instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă". Aceasta înseamnă că instanţa de apel este ţinută să judece, în limitele cererii de apel, respectiv a motivelor de apel formulate, neputând discuta decât problemele deduse judecăţii prin motivele de apel.

În absenţa invocării, pe calea apelului, a omisiunii instanţei de fond de a analiza acţiunea şi din perspectiva dispoziţiilor tezei finale a art. 39 alin. (3) C. proc. civ. cu referire la art. 563 alin. (4) din C. civ., critica cu acest obiect, formulată direct în calea de atac a recursului, nu poate fi primită, fiind făcută omisso medio.

Nu poate fi primită nici susţinerea recurenţilor referitoare la încălcarea, prin decizia recurată, a art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, în sensul privării lor nelegale de dreptul de proprietate şi afectării principiului securităţii juridice.

În acest sens, în mod judicios au reţinut instanţele de fond că reclamanta deţine un titlu de proprietate necontestat, care provine de la un proprietar căruia nu i s-a desfiinţat titlul originar, în timp ce pârâţii au dobândit dreptul litigios de la un autor (D. SRL) al cărui titlu de proprietate a fost constatat nul şi care a fost obligat, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, (sentinţa civilă nr. 3433/5.12.2014, pronunţată de Tribunalul Constanţa, definitivă prin decizia civilă 618/16.11.2015), ce se bucura de o prezumţie de validitate, să restituie imobilul revendicat.

Aşadar, pârâţii au dobândit bunul revendicat, prin cumpărare de la un neproprietar, care deţinea imobilul fără titlu valabil. Astfel, deşi terţi faţă de hotărârea judecătorească menţionată, pârâţii nu pot nega situaţia juridică pe care această hotărâre judecătorească a creat-o şi vor trebui să recunoască existenţa sa ca pe un fapt juridic, în virtutea obligaţiei ce incumbă tuturor de a recunoaşte realitatea juridică pe care orice hotărâre judecătorească o cuprinde.

Prin urmare, reclamanta este titulara unui bun, atât în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, cât şi al jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, iar, în aceste condiţii, privarea ei de proprietate nu se poate realiza decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege.

În acest caz, considerarea titlului recurenţilor pârâţi ca fiind preferabil celui opus de reclamantă ar însemna încălcarea nejustificată şi disproporţionată a dreptului de proprietate al reclamantei, în condiţiile în care aceasta se bucură de protecţia oferită de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie.

Este adevărat că şi pârâţii pretind că beneficiază de protecţia aceleiaşi norme europene, cât timp contractul lor de vânzare-cumpărare nu a fost anulat. În cazul lor, însă, Înalta Curte apreciază că lipsirea de proprietate este justificată prin faptul că, în raport cu dreptul de proprietate al reclamantei, dreptul de proprietate al pârâţilor nu este suficient de consolidat, potrivit dreptului intern, iar lipsirea de proprietate se realizează pentru a proteja un drept de proprietate care, pentru considerentele anterior expuse, este consolidat şi preferabil.

Înalta Curte constată, totodată, că potrivit jurisprudenţei instanţei europene, principiul securităţii raporturilor juridice impune ca soluţia dată, în mod definitiv, oricărui litigiu de către instanţe să nu mai poată fi rediscutată, în cadrul unor căi extraordinare de atac, decât pentru motive fundamentale si imperioase.

Or, în cauză, spre deosebire de situaţia reclamantei, nu a existat o hotărâre judecătorească definitivă prin care dreptul de proprietate al pârâţilor să fie recunoscut.

Pe de altă parte, analizând existenţa unui remediu efectiv, în legislaţia internă, pentru pretinsa încălcare a dreptului de proprietate al pârâţilor, se constată că legea internă oferă accesul la o procedură judiciară care asigură dezdăunarea acestora - mecanism de care pârâţii au uzat în speţă şi s-a dovedit a fi unul efectiv, cată vreme, în temeiul său, li s-a recunoscut atât dreptul de a recupera preţul imobilului achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/20.10.2015 la BNP F., şi spezele contractului de vânzare (onorariul notarului public şi taxă ANCPI), cât şi dreptul de a beneficia de daune interese (reprezentând dobânzi şi comisioane bancare şi speze necesare, utile şi de întreţinere a imobilului).

În consecinţă, nu pot fi validate argumentele recurenţilor pârâţi, în sensul că soluţia adoptată în speţă ar contraveni jurisprudenţei instanţei europene, potrivit căreia, prin admiterea acţiunii în revendicare, chiar presupunând că instanţele ar repara o nedreptate, nu trebuie să se creeze alte prejudicii, adică noi neajunsuri disproporţionate altor persoane interesate.

În plus, în ceea ce priveşte invocarea de către recurenţii pârâţi a hotărârii Curţii Europene a Drepturilor Omului, pronunţată în cauza pilot M. Atanasiu şi alţii împotriva României, se constată că nu se poate reţine similitudinea între situaţia juridică a pârâţilor şi cea existentă în cauza menţionată, bunul revendicat în speţă nefăcând obiect al legilor speciale de restituire, deci nefiind în ipoteza unei aplicări pe verticală a dispoziţiilor convenţionale, între stat şi persoane fizice sau juridice, ci în ipoteza unei aplicări pe orizontală a acestor dispoziţii, între particulari, recurenţii paraţi beneficiind, aşa cum s-a arătat deja în cele ce preced, de un mecanism juridic intern funcţional pentru dezdăunarea lor.

În referire la criticile distincte deduse judecăţii prin recursul exercitat de recurenta chemată în garanţie S.C. D. S.R.L., se reţin următoarele:

Asupra motivului de recurs întemeiat pe art. 488 pct. 5 C. proc. civ., prin care se pretinde că au fost încălcate dispoziţiile art. 22 C. proc. civ., întrucât judecătorul este cel care dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, indiferent de temeiul juridic invocat de părţi, instanţa va face următoarele consideraţii:

În fapt, prin această critică, se invocă, într-o manieră prolixă, fie că argumentele şi apărările pârâţilor şi ale chematei în garanţie privind buna-credinţă şi efectele ei au fost înlăturate, fie că instanţa nu a fost învestită cu o veritabilă acţiune în revendicare, iar judecătorul ar fi trebuit să dea calificarea exactă a actelor şi faptelor deduse judecăţii, fără a ţine seama de temeiul juridic invocat de reclamantă.

Prin prisma limitelor obiective ale judecării cauzei, fixate prin efectul introducerii cererii de chemare în judecată, instanţa de recurs constată că nu există nicio îndoială asupra faptului că, în virtutea principiului disponibilităţii, reclamanta A. S.R.L. a învestit instanţa de judecată cu o acţiune în revendicare prin compararea titlurilor, neexistând, în faţa instanţelor fondului, nicio dispută judiciară sub aspectul calificării acţiunii introduse de această reclamantă care să determine intervenţia instanţei, în condiţiile art. 22 alin. (4) C. proc. civ.

În acest context, în respectarea dispoziţiilor art. 22 alin. (6) C. proc. civ. care, dând expresie principiului disponibilităţii, prevede că judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, cu excepţia cazurilor în care legea ar dispune altfel, instanţele fondului au soluţionat cauza în limitele în care au fost învestite, neputându-se decela nici un viciu de legalitate sub acest aspect care să determine reformarea soluţiei pronunţate.

În consecinţă, împrejurarea că recurenta chemată în garanţie este nemulţumită de modul în care au fost soluţionat acţiunea în revendicare, dar şi cererea sa de chemare în garanţie nu poate constitui un veritabil motiv de nelegalitate, în absenţa oricăror argumente juridice care să susţină criticile formulate din perspectiva analizată.

În ceea ce priveşte cealaltă critică, potrivit căreia instanţele fondului au înlăturat toate susţinerile şi apărările pârâţilor referitoare la buna lor credinţă şi la efectele pe care aceasta ar fi trebuit să le producă, subsumate de recurenta chemată în garanţie aceluiaşi motiv de recurs întemeiat pe pct. 5 al art. 488 C. proc. civ., instanţa de recurs apreciază că aceasta se raportează, de asemenea, la modul în care a fost soluţionată, în cauza dedusă judecăţii, acţiunea în revendicare, fiind, evident, o critică ce ar putea fi încadrată în pct. 8 al art. 488 C. proc. civ. iar acestei critici i s-a răspuns deja în cadrul analizei comune a motivelor de recurs ce au vizat această problematica, astfel încât acele argumente nu se impun a fi reiterate.

În acest context, se poate constata şi faptul că, pentru a întemeia această critică, recurenta chemată în garanţie apreciază că "argumentul invocat în soluţionarea prezentului apel se bazează pe o inexactă reţinere a faptelor".

Or, a invoca, în recurs, critica conform căreia instanţa de apel s-a bazat pe o "inexactă reţinere a faptelor" înseamnă a ignora însăşi natura extraordinară a acestei căi de atac, ce rezultă în mod expres din dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ. (recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea în condiţiile legii a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile), cale de atac în care se pot cenzura, în consecinţă, exclusiv aspectele de nelegalitate reglementate în mod exhaustiv în dispoziţiile art. 488 pct. 1-8 C. proc. civ.

În concluzie, instanţa de recurs nu are atributul de a restabili situaţia de fapt, denunţată ca fiind inexactă, acesta fiind atributul exclusiv al instanţelor de fond, ci doar de a cenzura dacă dispoziţiile de drept material relevante în cauza dedusă judecăţii au fost corect aplicate la o situaţie de fapt deplin stabilită, pe baza probelor administrate în cauză.

În ceea ce priveşte critica privind modul de soluţionare a cererii de chemare în garanţie formulată de S.C. D. S.R.L, instanţa de recurs apreciază că, în mod corect, a reţinut instanţa de apel că nulitatea unui act juridic are ca efect desfiinţarea sa retroactivă, potrivit principiului quod nullum est nullum producit effectum, deci nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi. În condiţiile în care contractul a fost constatat nul, nu sunt întrunite condiţiile răspunderii pentru evicţiune, obligaţia de garanţie neputând izvorî dintr-un contract nul, în sensul art. 1254 alin. (1) C. civ.

Se poate observa că recurenta chemată în garanţie nu formulează argumente concrete de nelegalitate ale acestui raţionament, prin raportare la texte de lege pe care le-ar considera incidente, încălcate sau greşit aplicate, ci se apără invocând faptul că nu există nicio dispoziţie legală care să sprijine interpretarea că vânzătorul răspunde pentru evicţiune numai în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare este menţinut valabil.

Or, potrivit art. 1695 C. civ., prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauză anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării, respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi dacă ea s-a produs.

Cum în cauza dedusă judecăţii, recurenta chemata în garanţie S.C. D. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, a cunoscut cauza evicţiunii anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare, aceasta împrejurare fiind stabilită cu putere de lucru judecat prin decizia civila civilă nr. 618/16.11.2015 a Curţii de Apel Constanţa, asumându-şi riscul dobândirii bunului, în mod judicios, a reţinut instanţa de apel, prin prisma dispoziţiilor art. 1695 C. civ., că aceasta nu are dreptul la dezdăunări, nefiind îndeplinite condiţiile garanţiei pentru evicţiune.

În acelaşi sens, nu poate prezenta relevanţă nici decizia de speţă invocată în cuprinsul motivelor de recurs, câtă vreme ipotezele deduse judecăţii nu sunt identice sau, în mod esenţial, asemănătoare.

Pentru considerentele expuse, constatând că nu sunt operante motivele de recurs reglementate de pct. 5,6 şi 8 ale art. 488 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 497 C. proc. civ., va respinge, ca nefondate, recursurile declarate de pârâţii C. şi B. şi de chemata în garanţie S.C. D. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 311 din 11 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de pârâţii C. şi B. şi de chemata în garanţie S.C. D. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 311 din 11 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a Ii-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 decembrie 2020.