Classification of contractual forfeiture clause as penalty securing performance rather than unilateral right of withdrawal in land sale promise.

Şedinţa publică din data de 08 decembrie 2020

Asupra recursului civil de faţă, instanţa constată următoarele:

1. Obiectul cereri de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca la data de 18 septembrie 2017, sub nr. x/2017, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea acesteia la plata sumei de 43.000 Euro ca efect al denunţării (de către reclamantă) convenţiei intitulate "Contract de vânzare-cumpărare" încheiat între părţile litigante la 11.04.2008, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 16 octombrie 2017, reclamanta a depus la dosar o precizare a acţiunii, prin care a solicitat să se constate denunţarea unilaterală de către aceasta a convenţiei intitulate "Contract de vânzare-cumpărare" încheiat între părţile litigante la 11.04.2008 şi să se dispună obligarea pârâtei B. la plata sumei de 43.000 euro, ca efect al denunţării convenţiei încheiate de părţi la 11.04.2008.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 194, 254, 451-453 din Noul de C. proc. civ., art. 948, 969 şi următoarele C. civ.

La data de 12.12.2017, pârâta B. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia inadmisibilităţii cererii, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia necompetenţei materiale.

2. Hotărârile pronunţae în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 1886 din 14 martie 2018, Judecătoria Cluj-Napoca, a admis excepţia necompetenţei materiale invocată de către pârâtă şi a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii, în favoarea Tribunalului Cluj, raportat la valoarea obiectului litigiului care depăşeşte 200.000 RON.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, la 17.04.2018, sub acelaşi număr de dosar.

În şedinţa publică din data de 08.06.2018, tribunalul a unit cu fondul excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în privinţa excepţiei inadmisibilităţii cererii, tribunalul a calificat-o ca fiind o apărare de fond.

Prin sentinţa civilă nr. 75 din 15 februarie 2019, Tribunalul Cluj, secţia civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de către pârâtă şi a respins acţiunea reclamantei, ce neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri, reclamanta a promovat apel principal, solicitând schimbarea în tot a sentinţei apelate, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, iar pârâta a formulat apel incident, solicitând admiterea acestuia, în situaţia admiterii apelului principal, în sensul de a se respinge acţiunea reclamantei ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune ori, în subsidiar, ca nefondată, prin raportare la motive subsidiare celor reţinute de prima instanţă.

3. Hotărârea pronunţată în apel, de Curtea de Apel.

Prin decizia civilă nr. 183/A din 25 septembrie 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul reclamantei şi a anulat, ca insuficient timbrat, apelul incident al pârâtei. Apelanta-reclamantă A. a fost obligată să plătească intimatei B. suma de 2000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, în apel.

4. Calea de atac exercitată în cauză.

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs reclamanta A., solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

În motivarea cererii de recurs, întemeiată pe dispoziţiile înscrise în art. 488, alin. (1), pct. 6 şi 8 C. proc. civ., reclamanta A. a susţinut, în esenţă, următoarele critici:

- Hotărârea recurată conţine motive contradictorii şi străine de natura cauzei, în sensul că la fila x din decizia atacată, ultimele paragrafe, instanţa menţionează ipoteza reglementată de art. 1276 alin. (1) din Noul C. civ., conform căruia dacă dreptul de a denunţa contractul este recunoscut uneia din părţi, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început, iar în partea introductivă a considerentelor reţine aplicabilitatea vechiul C. civ.. O atare motivare întemeiată pe un text de lege ce nu este incident cauzei nu poate fi calificată decât o motivare contradictorie;

- Decizia recurată este nelegală, întrucât instanţa de apel a efectuat o greşită aplicare şi interpretarea a dispoziţiilor art. 969 şi 970 C. civ., fiind reţinut greşit de instanţa de apel împrejurarea că nu poate fi activată clauza de dezicere, inserată la fila x din convenţie, deoarece ar fi intervenit o executare a convenţiei respective. Această clauză trebuie privită prin prisma art. 969 alin. (2) C. civ. care face trimitere la un acord, în sensul existenţei unei astfel de clauze, ce derogă de la principiul revocării unei convenţii cu acordul mutual.

Pretinde recurenta că dispoziţiile art. 969 şi 970 C. civ., incidente în cauză, nu condiţionează, în niciun fel, clauza de dezicere de vreo executare. Existenţa şi valabilitatea acestei clauze de dezicere nu a fost infirmată prin niciun demers procesual ofensiv iniţiat de către partea adversă, fiind evident că, la momentul contractării, părţile şi-au însuşit clauza potrivit căreia "subsemnata cumpărătoare dacă mă răzgândesc să pierd avansul". Apreciază că în situaţia în care executarea contractului s-ar fi produs în integralitate, respectiv dacă s-ar fi produs şi comunicat reclamantei actele apte de intabulare, într-un termen rezonabil şi nu după mai mult de 6 ani, respectiv dacă preţul ar fi fost achitat în întregime, exista perspectiva unei lipse de interes în activarea clauzei de dezicere. În speţă, însă, clauza de dezicere a fost prevăzută ca o măsură de protecţie a reclamantei, părţile asumându-şi desfiinţarea convenţiei, ca efect al răzgândirii cumpărătoarei. Apreciază că nu pot fi primite aserţiunile intimatei conform cărora nu a avut posibilitatea de a o încunoţiinţa de existenţa actelor apte de intabulare, întrucât a desfăşurat o serie de relaţii contractuale cu ginerele intimatei, în calitate de administrator al S.C. C. S.R.L..

Facultatea reclamantei de denunţare a convenţiei nu este condiţionată de nicio executare totală sau parţială a convenţie, nefiind limitat în timp nici exerciţiul acestui drept ca, de altfel, nici încheierea actului autentic. Arată că o condiţie pur potestativă, intervenită în cadrul unui act juridic afectat de modalităţi, presupune o clauză, recunoscută în doctrina juridică de genul "mă răzgândesc dacă vreau", fără nicio sancţiune aplicată părţii denunţătorului ceea ce, în speţă, a fost preţuită convenţional la 100% avans (7.000 euro), concomitent cu repunerea în situaţia anterioară.

Clauza de dezicere a cărei activare a fost solicitată trebuie privită ca parte dintr-o clauză de arvună, ce apare în situaţia în care în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părţi de a se dezice de contract, iar cel care denunţă contractul pierde arvuna dată. Clauza de dezicere reprezintă dreptul potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, fiind independentă de orice idee de culpă a părţii contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată uneia dintre părţi de a se răzgândi, fiind o veritabilă excepţie de la regula instituită de art. 969 C. civ.

5. Apărările formulate în cauză.

In cauză, intimata B. a depus întâmpinare, prin care a invocat: excepţia de inadmisibilitate a recursului, întrucât se pun în discuţie aspecte de netemeinicie care nu pot fi încadrate în dispoziţiile art. 488 C. proc. civ. inadmisibilitatea parţială a căii de atac, pentru motivele noi, invocate pentru prima dată în recurs; iar, în fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

6. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 17 septembrie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 183/A din 25 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă şi a fixat termen de judecată la 19 noiembrie 2020, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor susceptibile de încadrare în art. 488, alin. (1), pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte va constată că recursul este neîntemeiat, pentru considerentele care succed:

Printr-un prim motiv de recurs, susceptibile de încadrare în motivul de recurs regelementat de art. 488, alin. (1), pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut nelegalitatea deciziei atacate întrucât conţine motive contradictorii şi străine de natura cauzei, în sensul că deşi, în partea introductivă, a considerentelor instanţa de apel reţine aplicabilitatea vechiul C. civ., în cuprinsul acestora Curtea de Apel face referire la ipoteza reglementată de art. 1276 alin. (1) din noul C. civ.. În accepţiunea recurentei, o atare motivare, întemeiată pe un text de lege neincident, coroborat cu reţinerea aplicabilităţii dispoziţiilor din vechiul C. civ., este contradictorie sau străină de natura privinii şi atrage incidenţa cazului de casare evocat.

Motivul de nelegalitate înscris în art. 488 alin. (1) pct. 6 Cod procedură reglementează situaţia în care "hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori numai străine de natura pricinii".

Motivarea contradictorie sau străină de natura pricinii (ca ipoteze ale cazului de casare evocat) presupune, pe de o parte, situaţia ca, fie considerentele să nu sprijine soluţia din dispozitiv, în sensul că raţionamentul instanţei ar determina o rezolvare contrară decât cea regăsită în partea finală a hotărârii, fie argumentele să fie opuse între ele, în sensul că unele conduc la admitere, iar altele la respingere, astfel încât, neputându-se opta pentru corectitudinea unora sau altora dintre acestea, nu se poate deduce dacă soluţia din dispozitiv este, la rândul său, justă. Pe de altă parte, motivul de casare reglementează şi situaţia în care hotărârea cuprinde numai motive străine de natura pricinii, ceea ce echivalează, practic, cu o nemotivare.

În litigiul de faţă, deducând judecăţii critica formulată în această manieră, recurenta-reclamantă ignoră faptul că, relativ la dispoziţiile legale aplicabile, instanţa de apel a reţinut regula aplicării legii în vigoare la data încheierii actului juridic, făcând referire, în privinţa dispoziţiilor legale aplicabile raportului juridic litigios, la art. 6 alin. (2) şi (3) C. civ., reluate în art. 3 şi 4 din Legea nr. 71/2011, ce se impun a fi coroborate cu art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia "contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, executarea şi încetarea sa".

Prin urmare, Curtea de Apel a stabilit, fără echivoc, aplicabilitatea în cauză a dispoziţiilor înscrise în C. civ. de la 1864.

În cuprinsul considerentelor deciziei pronunţate, instanţa de apel a constatat că antecontractul de vânzare cumpărare, sub semnătură privată, a fost perfectat de părţi la 11.04.2008 şi, în raport de data încheierii actului juridic, a stabilit (corespunzător principiului privind aplicarea în timp a legii civile) că normele de drept substanţial aplicabile soluţionării litigiului sunt cele înscrise în C. civ. de la 1864. Din această perspectivă, instanţa de apel a apreciat a fi corecte şi susţinerile apelantei A. referitoare la neaplicarea dispoziţiilor noului C. civ.

Tocmai din această perspectivă, Curtea de Apel reţine că exercitarea controlul judiciar a fost realizat din perspectiva modului de interpretare şi aplicare a dispoziţiilor cu caracter general, înscrise în art. 969 şi art. 970 din vechiul C. civ., atât timp cât vechiul C. civ. nu conţinea dispoziţii exprese care să reglementeze instituţia juridică a denunţării unilaterale a contractului, cu o serie de excepţii, expres şi limitativ prevăzute de lege, când anumite contracte pot fi revocate pe cale unilaterală, prin voinţa uneia dintre părţile contractante, situaţii pe care instanţa de apel le exemplifică, dar care nu se identifică cu situaţia semnalată în cauza de faţă.

Prin urmare, contrar susţinerilor recurentei, referirea instanţei de apel la dispoziţiile noului C. civ., respectiv la cele înscrise în art. 1276 şi art. 1277, în contextul raţionamentului expus, nu a fost realizată din perspectiva aplicabilităţii în cauză a acestor norme legale, de vreme ce Curtea deja concluzionase asupra legii civile aplicabile şi a împărtăşit punctul de vedere al apelantei relativ la neaplicarea dispoziţiilor noului C. civ.

În circumstanţele refritoare la contextul normativ aplicabil, care nu permite exercitarea dreptului de a denunţa unilateral antecontractul, în maniera pretinsă de recurentă, se constată fără lipsă de echivoc că trimiterea instanţei de apel la dispoziţiile noului C. civ. a fost realizată doar în scopul de a evidenţia, din perspectiva evoluţiei legislative, că instituţia denunţării unilaterale prin dezicere a fost reglementată prin noile dispoziţii de drept substanţial, reglementări legale care au stabilit şi condiţiile în care dreptul de dezicere poate fi exercitat.

În consecinţă, din perspectiva cazului de casare înscris în art. 488, alin. (1), pct. 6 C. proc. civ., critica recurentei se vădeşte a fi nefondată.

2. Susţinând lipsa de temei legal a deciziei atacate şi astfel, a motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă pretinde nesocotirea dispoziţiilor art. 969 şi 970 din vechiul C. civ., care îi permite exercitarea dreptului de dezicere, înscris în antecontractul perfectat la 11.04.2018.

Astfel, potrivit situaţiei de fapt reţinute în cauză relativ la raporturile juridice stabilite între părţi în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat sub semnătură privată, la 11.04.2008, pârâta B. a promis să înstrăineze recurentei-reclamante A. imobilul-teren, în suprafaţă de 10.400 mp, situat în Luna de Sus, în zona Coasta Lungă, dobândit de aceasta în temeiul Legii nr. 18/1991, conform adeverinţei nr. x/03.03.1991, eliberată de către Primăria comunei Floreşti şi tabelului anexă nr. 3-19, poziţia 242-656 pentru preţul de 100.000 euro. Părţile au convenit ca plata preţului să se facă de următoarea manieră: 7000 euro cu titlu de avans, la momentul semnării actului, 50% din sumă s-a stipulat că se va achita la eliberarea titlului de proprietate, iar restul sumei la finalizarea actelor notariale.

În finalul antecontractului de vânzare-cumpărare, părţile au inserat clauza potrivit căreia dacă vânzătoarea nu respectă acest contract, este de acord cu notarea cumpărătorului, ca proprietar, în cartea funciară, iar dacă cumpărătoarea se răzgândeşte, aceasta va pierde avansul dat.

Fiind contestată natura juridică a clauzei şi a efectelor pe care aceasta le-ar putea produce, instanţa de apel a stabilit corect în privinţa clauzei potrivit căreia "subsemnata cumpărătoare dacă mă răsgândesc pierd avansul" că aceasta are natura unei clauze de arvună şi nu de dezicere, cum eronat se susţine în memoriul de recurs.

Spre deosebire de clauza de arvună care are rol de a acoperi prejudiciile rezultate din neexecutare şi de a garanta, astfel, executarea obligaţiilor contractuale, clauza de dezicere presupune stabilirea unui preţ al dezicerii sau al denunţării unilaterale, care nu este parte a preţului din contract.

Astfel cum a fost subliniat şi în cuprinsul deciziei recurate, în doctrină s-a apreciat că, în virtutea libertăţii contractuale, părţile ar putea să atribuie arvunei şi sensul unei caluze de dezicere, caz în care convenţia ce o conţine poate fi desfiinţată unilateral, prin dezicere, în virtutea exercitării unui drept potestativ, care şi-ar avea izvorul în acordul iniţial de voinţe al părţilor, astfel încât nu mai depinde, în niciun fel, de voinţa celeilalte părţi.

Recunoscând, astfel, stipularea unei clauze de dezicere şi într-o promisiune de vânzare-cumpărare, nu numai într-un contract propriu-zis de vânzare-cumpărare, este necesar a se observa că noţiunile de vânzare/promisiune cu clauză de arvună şi cea cu clauză de dezicere nu se suprapun, de vreme ce arvuna este întotdeauna vărsată încă de la încheierea convenţiei ce o conţine, pe când dezicerea, ce semnifică preţul denunţării unilaterale, nu este parte a preţului stabilit, fiind datorată doar dacă şi în momentul când beneficiarul clauzei se prevalează de acesta.

Semalând diferenţa între cele două noţiuni juridice, arvuna ar putea avea rol de dezicere doar în ipoteza în care aceasta ar rezulta neechivoc şi neîndoielnic din convenţia părţilor, în cuprinsul căreia acestea stabilesc care este preţul acestei deziceri, întrucât, fără o atare precizare, acea arvună va avea, conform art. 1298 C. civ., un rol confirmatoriu, de probă a contractului. Aceasta semnifică faptul că, în caz de nerealizare a vânzării din culpa uneia dintre părţi, cealaltă parte va avea alegerea între a cere executarea silită a vânzării sau a pune în funcţiune clauza de arvună, în acest din urmă caz, arvuna dobândind un rol de clauză penală, adică de estimare anticipată convenţională a prejudiciului decurgând din neexecutarea contractului.

În speţă, transpunând consideraţiile de ordin teoretic sus menţionat, clauza la care face referire recurenta, din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, nu stipulează expres şi în termeni neîndoielnici care ar fi preţul convenit de ambele părţi litigante pentru ipoteza în care recurenta-reclamantă s-ar răzgândi în privinţa perfectării contractului în formă autentică, astfel încât menţiunea inserată în cuprinsul acestei clauze referitoare la pierderea, de către aceasta, a avansului nu poate avea decât semnificaţia stipulării unei clauze de arvună confirmatorie, dat fiind faptul că avansul de 7000 de euro a fost plătit la momentul semnării actului, fiind prevăzută, astfel, modalitatea în care părţile au convenit a fi realizată plata preţului stabilit.

În contextul în care pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile şi a efectuat demersuri pentru îndeplinirea obligaţiilor esenţiale din antecontract, care vizau eliberarea titlului de proprietate şi intabularea în cartea funciară a imobilului, iar reclamanta a achitat alte tranşe de bani din preţul convenit, la scurt timp după încheierea antecontractului şi achitării avansului, respectiv suma de 25.000 euro şi suma de 500 euro în data de 25.04.2008 în scopul definitivării contractului de vânzare-cumpărare, precum şi suma de 18.000 euro, diferenţă până la 50.000 euro, conform aceluiaşi contract, adică în total 50.500 euro, recurenta nu poate susţine cu temei, în pofida îndeplinirii reciproce a acestor obligaţii, posibilitatea exercitării unui pretins drept potestativ, solicitat în temeiul clauzei supusă examinării.

De altfel, această atitudine a recurentei este una contrară principiului bunei credinţe cu care trebuie să acţioneze părţile atât la încheierea contractului, cât şi pe tot timpul executării acestuia, neputând produce efecte juridice în sensul pretins de parte, respectiv acela de a-i fi conferit un drept unilateral de denunţare. După cum deja s-a arătat, depunerea diligenţelor pentru perfectarea contractului la care părţile s-au angajat, într-un interval relativ scurt de timp de la data încheierii antecontractului, dovedeşte intenţia acestora de finalizare a contractului în formă autentică, iar faptul că scopul urmărit nu a fost atins într-un interval considerabil de timp, de la momentul încheierii promisiunii de vânzare, nu poate conferi recurentei un drept discreţionar de a se dezice, în lipsa stipulării de către părţi, într-un mod explicit, clar şi neechivoce, a unui drept de natura celui de care recurenta se prevalează.

Cum plata avansului de 7000 de euro, efectuată la data încheierii promisiunii, nu poate fi considerată decât o clauză anticipatorie, referitoare la parte din preţul vânzării ce urma a fi perfectată, rezultă că natura clauzei din finalul antecontractului, încheiat la 11.04.2008, conform căreia dacă vânzătoarea nu respectă acest contract, este de acord ca cumpărătorul să se noteze ca proprietar în CF, iar dacă cumpărătoarea se răsgândeşte, acesta va pierde avansul dat nu poate avea decât valoarea unei clauze de arvună.

În ceea ce priveşte susţinerea recurentei potrivit căreia nu a fost informată în legătură cu eliberarea actelor necesare perfectării contractului în formă autentică, deşi a existat o asemenea posibilitate, întrucât ar fi avut o serie de relaţii contractuale cu ginerele intimatei, nu pot face obiect al controlului judiciar deoarece chestiunile de fapt semnalate nu au relevanţă sub aspectul determinării naturii juridice a clauzei contractuale de care se prevalează recurenta-reclamantă în demersul său judiciar şi nici nu se circumscriu unor critici susceptibile de încadrare în cazurile de nelegalitate reglementate de art. 488 C. proc. civ., care să fie apte de a forma obiect al controlului judiciar în recurs.

Aşafiind, reţinând interpretarea şi aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente în cauză, critica de nelegalitate, formulată în temeiul art. 488, alin. (1), pct. 8 C. proc. civ., se vădeşte a fi nefondată.

În consecinţă, pentru considerentele expuse, reţinând netemeinicia criticilor formulate, în baza art. 496 raportat la art. 488, alin. (1), pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat reclamanta A..

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 183/A din 25 septembrie 2019, a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Respinge, ca nefondată, cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimata-pârâtă B..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 decembrie 2020.