Lease rescission upheld: lessee's essential-error annulment claim fails, damages denied, registration removed.

Şedinţa publică din data de 26 noiembrie 2020

Asupra recursului dedus judecăţii, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi la 25 august 2017, sub nr. x/2017, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere autentificat sub nr. x/26.02.2016 de Societatea Profesională Notarială "C. şi D."; obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 250.000 RON, cu titlu de prejudiciu cauzat prin comportamentul dolosiv, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

2. Întâmpinarea şi cererea reconvenţională a pârâtei

La 11 decembrie 2017, pârâta S.C. B. S.R.L. a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Prin întâmpinare, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, arătând că acţiunea trebuia formulată prin administratorul judiciar, reclamanta fiind în procedura insolvenţei; de asemenea, a invocat excepţia lipsei calităţii de reprezentant a administratorului E., susţinând că acţiunea trebuia formulată prin administratorul judiciar, dată fiind deschiderea procedurii insolvenţei faţă de reclamantă.

Pe cale reconvenţională, pârâta a solicitat să se constate că a intervenit încetarea contractului de închiriere, prin reziliere, la 13 mai 2017, pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către reclamantă, constând în plata chiriei şi a penalităţilor aferente; să se dispună radierea notării contractului de închiriere nr. x/28.02.2016 din cartea funciară a imobilului 131659 şi din cartea funciară nr. x Iaşi; obligarea reclamantei la plata contravalorii utilităţilor neachitate, în valoare de aproximativ 12.000 RON, precum şi a penalităţilor calculate de furnizorii de utilităţi, cu cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea Judecătoriei Iaşi

Prin sentinţa civilă nr. 4368 din 11 aprilie 2018, Judecătoria Iaşi a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Iaşi.

4. Judecata în fond şi hotărârea Tribunalului Iaşi, secţia I civilă

La 5 septembrie 2018, reclamanta a precizat acţiunea, solicitând rezoluţiunea contractului de închiriere, motivat de faptul că a fost în eroare cu privire la obiectul acestuia, întrucât a considerat că a închiriat un spaţiu comercial apt să susţină o activitate de restaurant, în cauză putând fi incidente dispoziţiile art. 1207 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.

Prin încheierea din 31 octombrie 2018, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a disjuns capătul de cerere din cererea reconvenţională, având ca obiect obligarea reclamantei-pârâte la plata utilităţilor şi a penalităţilor la acestea.

Prin încheierea din 28 noiembrie 2018, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia lipsei calităţii de reprezentant a administratorului reclamantei, E., întrucât acţiunea introductivă a fost însuşită expres de lichidatorul judiciar al reclamantei, F., la 4 aprilie 2018.

Prin sentinţa nr. 228 din 14 februarie 2019, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L., în insolvenţă, prin administrator judiciar F., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. B.; a admis cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L., în insolvenţă, prin administrator judiciar F.; a constatat că la 15 mai 2017 a intervenit încetarea, prin reziliere, în baza pactului comisoriu, a contractului de închiriere, autentificat sub nr. x/26.02.2016 la BNP G.; a dispus radierea din cartea funciară a imobilului cu nr. cadastral x a notării contractului de închiriere, autentificat sub nr. x/26.02.2016 la BNP G.; a obligat pe pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 6.999,65 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

5. Hotărârea Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă

Prin decizia nr. 478 din 2 octombrie 2019, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins apelul formulat de apelanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei nr. 228 din 14 februarie 2019, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă, care a fost păstrată; a fost obligată apelanta la plata către intimata S.C. B. S.R.L. a sumei de 1.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

6. Calea de atac exercitată în cauză

La 28 noiembrie 2019, împotriva deciziei nr. 478 din 2 octombrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar F..

În cadrul memoriului de recurs, ulterior expunerii motivelor de fapt şi istoricului dosarului, recurenta, invocând motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., arată că instanţa de apel a interpretat greşit o serie de norme de drept material, considerând ca recurenta ar fi avut abilitatea de a putea schimba destinaţia unui imobil doar în baza unui contract de închiriere.

Solicită ca, în urma analizării de către instanţa de recurs a materialului probatoriu, să se constate că a fost indusă în eroare în mod voit de către pârâtă, care a înţeles să nu o informeze despre faptul că imobilul ce urmează a fi închiriat avea altă destinaţie scriptică decât cea în care îşi desfăşura activitatea. Arată că intimata a cunoscut faptul că recurenta urma să desfăşoare în imobilul închiriat activitate de tip restaurant/terasă.

Susţine că recursul este admisibil, prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât instanţa de apel a motivat greşit decizia pronunţată, susţinerile referitoare la posibilitatea recurentei de a solicita schimbarea destinaţiei imobilului nefiind întemeiate. Învederează că intimata nu a făcut nicio dovadă cu privire la faptul că a încercat să schimbe destinaţia imobilului, deşi cunoştea atât domeniul de activitate al recurentei, cât şi problemele invocate, referitoare la autorizarea activităţii de restaurant/terasă.

Solicită admiterea capătului de cerere în ceea ce priveşte dezdăunarea sa pentru prejudiciul care i s-a produs prin închirierea unui imobil ce nu avea destinaţie comercială şi arată că nu s-a putut realiza obiectul principal de activitate, deşi recurenta a alocat în acest scop sume de bani importante pentru dotări şi utilarea spaţiului corespunzător pentru activitatea de restaurant. Susţine că pierderile suferite de recurentă au fost cauzate, în principal, de reaua-credinţă a pârâtei, care a indus-o în eroare cu privire la caracteristicile imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

Consideră că sunt incidente dispoziţiile art. 1207 C. civ., întrucât recurenta a fost în eroare cu privire la calităţile imobilului închiriat, respectiv la posibilitatea de a obţine autorizaţie pentru amenajarea unei terase, iar intimata nu a efectuat niciun demers în vederea aducerii imobilului închiriat în situaţia care ar fi făcut posibilă eliberarea autorizaţiei de funcţionare pentru terasă/restaurant.

Arată că, potrivit art. V lit. h) din contractul de închiriere, proprietarul avea obligaţia de garanţie a tuturor viciilor ce împiedicau sau micşorau folosinţa bunului, chiar dacă nu erau cunoscute la momentul închirierii şi intimata şi-a asumat prin contract obligaţia dezdăunării recurentei, în situaţia în care viciile i-ar fi cauzat celei din urmă prejudicii.

Consideră că a făcut dovada prejudiciului suferit, respectiv a faptului că nu a beneficiat de folosinţa bunului închiriat şi învederează că, din cauza investiţiilor pe care le-a efectuat la imobil, a crescut gradul său de îndatorare, fapt ce a condus la intrarea sa în insolvenţă în iulie 2017, respectiv în faliment, în 2018.

7. Apărările formulate în cauză

La 14 februarie 2020, intimata S.C. B. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, să se constate nulitatea recursului, în baza art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar, respingerea acestuia, ca nefondat şi acordarea cheltuielilor de judecată.

Susţine că motivele de casare prevăzute de pct. 6 şi 8 ale art. 488 C. proc. civ. sunt invocate formal, în realitate criticile formulate nu se subsumează motivelor de casare arătate.

Referitor la motivul prevăzut de punctul 6 al art. 488 C. proc. civ., arată că hotărârea atacată este motivată conform rigorilor C. proc. civ. şi nu cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei.

Învederează că, prin decizia recurată, nu se face o aplicare greşită a normelor de drept material prevăzute de art. 1207-1208 C. civ., având în vedere că se explică în mod clar şi corect de ce nu sunt incidente, în speţă, motivele de nulitate ale contractului.

Pe fondul cauzei, cu privire la capătul de cerere vizând anularea contractului de închiriere pentru eroare esenţială, arată că la momentul încheierii acestei convenţii au fost consultate, de către reclamantă, evidenţele de carte funciară, de unde aceasta putea avea cunoştinţă de destinaţia imobilului ce urma a fi închiriat, iar după notarea contractului i-au fost comunicate reclamantei încheierea OCPI şi extrasul de informare privind notarea litigiului. Susţine că reclamanta nu a întreprins măsuri în sensul notificării existenţei unui impediment în executarea contractului de închiriere şi, până la momentul executării silite, pârâta nu a avut cunoştinţă despre eventuale probleme de autorizare a reclamantei şi dacă acestea au legătură cu destinaţia spaţiului.

În ceea ce priveşte capătul de cerere vizând acordarea sumei de 250.000 RON, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciile aduse prin comportamentul dolosiv al pârâtei, sumă ce cuprinde contravaloarea reparaţiilor capitale, procurarea utilajului specializat, achitarea serviciilor comunale, procurarea utilităţilor şi salariile personalului, arată, pe de o parte, că suma nu este dovedită, iar pe de altă parte, că reclamanta a desfăşurat în mod efectiv activitate în spaţiul închiriat.

Solicită a se avea în vedere că recurenta nu a criticat sentinţa pronunţată în cauză în privinţa admiterii cererii reconvenţionale, respectiv a constatării încetării prin reziliere a contractului de închiriere şi a radierii notării contractului de închiriere în cartea funciară. Apreciază relevant şi faptul că apelanta nu a formulat apel împotriva considerentelor sentinţei instanţei de fond.

Recurenta nu a depus răspuns la întâmpinare.

8. Procedura de filtru

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a înregistrat dosarul ca recurs şi a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a acestuia.

Completul de filtru nr. 8, constatând că raportul întruneşte condiţiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ., a dispus, prin rezoluţia din 27 mai 2020, comunicarea raportului către părţi, pentru ca acestea să depună puncte de vedere conform art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Intimata S.C. B. S.R.L. a depus punct de vedere la raportul de admisibilitate în principiu, reiterând susţinerile din întâmpinare privind nulitatea căii de atac, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea din 8 octombrie 2020, pronunţată în camera de consiliu, a fost admis în principiu recursul, fiind stabilit termen în şedinţa publică din 26 noiembrie 2020 pentru soluţionarea acestuia.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul reclamantei S.C. A. S.R.L., prin lichidator Judiciar F. este nefondat, pentru considerentele expuse în continuare.

Recursul reclamantei este întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sens în care se susţine motivarea greşită a deciziei pronunţate de către instanţa de apel, precum şi pe motivul de nelegalitate prevăzut de pct. 8 al aceluiaşi articol, criticile încadrabile în acest caz de casare fiind structurate în jurul susţinerii că, în cauză, sunt îndeplinite condiţiile art. 1207 C. civ., caz în care se învederează că recurenta a fost indusă în eroare de intimată cu privire la calităţile imobilului închiriat, respectiv la posibilitatea de a obţine autorizaţie pentru amenajarea unei terase, intimata neefectuând niciun demers în vederea aducerii imobilului închiriat în situaţia care ar fi făcut posibilă eliberarea autorizaţiei de funcţionare pentru terasă/restaurant.

În susţinerea primului motiv de recurs, recurenta invocă motivarea greşită a deciziei de către instanţa de apel şi consideră că argumentele referitoare la posibilitatea recurentei de a solicita schimbarea destinaţiei imobilului nu sunt întemeiate.

Se constată că recurenta nu a formulat critici care să poată fi încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., întrucât, pentru a se reţine incidenţa acestui motiv de casare, este necesar ca hotărârea să nu fie deloc motivată sau să cuprindă motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Or, motivarea greşită, din punctul de vedere al recurentei, a soluţiei pronunţate de către instanţa de apel nu se regăseşte în ipotezele prevăzute de textul legal anterior menţionat.

Referitor la criticile ce vizează interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1207 C. civ. privind eroarea esenţială, ca viciu de consimţământ, Înalta Curte reţine că, prin cererea introductivă de instanţă astfel precizată, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere autentificat sub nr. x/26.02.2016 de Societatea Profesională Notarială "C. şi D.", în temeiul art. 1207 alin. (2) pct. 2 C. proc. civ., obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 250.000 RON, cu titlu de prejudiciu cauzat prin comportamentul dolosiv al acesteia, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Instanţa de fond a respins cererea de chemare în judecată, constatând neîndeplinirea condiţiei legale ca pârâta să fi ştiut că faptul asupra căruia a purtat eroarea este esenţial pentru încheierea contractului. În acest sens a reţinut lipsa dovezii că reclamanta ar fi adus la cunoştinţa pârâtei, în mod expres, faptul că urma să desfăşoare activitate de restaurant şi pe terasă, acest ultim aspect nefiind menţionat în contractul de închiriere încheiat între părţi, precum şi lipsa dovezii că pârâta ar fi fost încunoştinţată asupra acestui fapt în alt mod. Reclamanta nu a dovedit nici faptul că pârâta ar fi ştiut că nu se putea desfăşura activitate comercială de restaurant pe terasă, astfel încât să se poată aprecia că ar fi putut sa-şi dea seama că acest element este esenţial, din perspectiva reclamantei, pentru încheierea contractului. S-a mai reţinut că împrejurarea potrivit căreia obiectul de activitate al reclamantei este CAEN 5610-restaurante, fapt menţionat în contract, nu implică afectarea întregului spaţiu închiriat activităţii efective de restaurant.

În argumentarea soluţiei pronunţate, instanţa de fond a mai reţinut că reclamanta nu a probat că spaţiul închiriat sau cel puţin terenul cu categorie de folosinţă arabil nu ar fi putut fi folosit conform scopului pentru care a fost închiriat, având în vedere că nu a fost dovedită efectuarea demersurilor pentru obţinerea autorizaţiei de funcţionare.

Sub un ultim aspect, în temeiul art. 1208 alin. (1) C. civ., s-a reţinut că, în eventualitatea în care reclamanta s-ar fi aflat într-o eroare, aceasta este nescuzabilă, deoarece informarea cu privire la posibilitatea legală de a exploata comercial un spaţiu pe care îşi propune să îl închirieze este o diligenţă firească.

Instanţa de apel, confirmând soluţia tribunalului, a respins apelul formulat de către reclamantă, apreciind că nu s-a făcut dovada viciului de consimţământ sub forma erorii la momentul încheierii contractului de închiriere dintre părţi.

S-a apreciat că demersurile pentru obţinerea autorizaţiilor legale în vederea desfăşurării obiectului de activitate al reclamantei reveneau acesteia, însă la dosar nu se regăsesc dovezi din care să reiasă că s-a adresat autorităţii locale pentru obţinerea autorizaţiei de funcţionare şi că eliberarea acesteia i-ar fi fost refuzată. În raport de cele reţinute, s-a constatat că nu pot fi avute în vedere apărările reclamantei, conform cărora s-ar fi aflat în eroare cu privire la imposibilitatea obţinerii autorizaţiei de funcţionare pentru spaţiile închiriate de la pârâtă şi nici că aceasta din urmă ar fi avut cunoştinţă de faptul că o astfel de autorizare nu era posibilă.

S-a considerat, totodată, că susţinerile vizând eroarea cu privire la destinaţia imobilelor închiriate sunt nefondate, întrucât în contract este menţionată expres destinaţia acestora. De altfel, reclamanta având intenţia de a desfăşura o activitate comercială, avea obligaţia de a se interesa dacă în spaţiul cu destinaţia respectivă putea fi autorizată activitatea de alimentaţie publică, diligenţe considerate rezonabile din perspectiva dispoziţiilor art. 1208 C. civ.

Prin hotărârea atacată s-a mai reţinut că menţiunea din contract potrivit căreia spaţiile închiriate urmau să fie folosite pentru desfăşurarea obiectului de activitate al reclamantei reprezintă intenţia reclamantei şi responsabilitatea acesteia, nefiind probată împrejurarea că pârâta ar fi dat asigurări în sensul folosirii spaţiilor în scopul dorit de reclamantă.

Înalta Curte apreciază că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre care reflectă aplicarea corectă a prevederilor legale incidente în cauză, în raport cu situaţia de fapt dedusă judecăţii şi rezultată din probele administrate.

Eroarea este definită, conform noii reglementări a viciului erorii, ca fiind falsa reprezentare a realităţii de către una dintre părţi la încheierea unui contract, cu privire la unul dintre elementele acelui contract. Pentru a fi în prezenţa viciului de consimţământ al erorii trebuie întrunite condiţiile prevăzute în articolele nr. 1207-1208 din C. civ.

Potrivit art. 1207 alin. (1) C. civ., "Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esenţială poate cere anularea acestuia, dacă cealaltă parte ştia sau, după caz, trebuia să ştie că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului."

Astfel, una dintre condiţiile intrinseci viciului erorii (eroarea să fie esenţială) impune cerinţa potrivit căreia elementul asupra căruia poartă eroarea trebuie să fi fost hotărâtor, determinant pentru încheierea contractului, în sensul că, dacă ar fi fost cunoscută realitatea, contractul nu s-ar fi încheiat.

A doua condiţie intrinsecă viciului erorii o reprezintă cunoaşterea de către cocontractant a caracterului esenţial al elementului asupra căruia poartă eroarea.

Prin urmare, condiţia legală este ca partea cocontractantă să fi ştiut ori să fi trebuit să ştie că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului.

Răspunzând criticilor vizând inducerea în eroare a reclamantei, în mod voit de către pârâtă, prin lipsa de informare asupra destinaţiei imobilului închiriat, se reţine că problema anulabilităţii contractului de închiriere se impune a fi privită şi din perspectiva dispoziţiilor art. 1208 C. civ., conform cărora contractul nu poate fi anulat dacă faptul asupra căruia a purtat eroarea putea fi, după împrejurări, cunoscut cu diligenţe rezonabile, fiind evident că prin acest text de lege este sancţionată neîndeplinirea de către pretinsa victimă a erorii a obligaţiei sale de a se informa cu prilejul închierii contractului.

Aşa cum s-a relevat în doctrină, sintagma diligenţe rezonabile presupune efectuarea unor acţiuni normale în condiţiile contractului preconizat de către partea interesată pentru a verifica toate aspectele relevante pentru formarea unui consimţământ valabil, ceea ce exclude eroarea grosieră din câmpul de cuprindere al viciului erorii.

În speţă, se reţine că aspectul referitor la categoria de folosinţă a imobilului, obiect al contractului de închiriere, a fost clarificat, elocvent fiind în acest sens extrasul de carte funciară vizând imobilul închiriat din care rezultă categoria de folosinţă de curţi construcţii pentru teren, destinaţia construcţiei fiind cea de locuinţă.

Fără îndoială aspectul privind categoria de folosinţă a imobilului închiriat putea fi cunoscut cu minime diligenţe de către reclamantă, prin consultarea evidenţelor funciare, având, astfel, opţiunea de a nu încheia contractual, însă, şi-a asumat riscul de a nu putea desfăşura activitatea prevăzută în obiectul său de activitate, aceea de restaurant.

Criticile vizând cunoaşterea de către intimată a faptului că recurenta urma să desfăşoare în imobilul închiriat activitate de tip restaurant/terasă, precum şi lipsa dovezii cu privire la faptul că intimata a încercat să schimbe destinaţia imobilului, deşi cunoştea domeniul de activitate al recurentei, nu pot fi examinate în cadrul acestei căi extraordinare de atac, fiind aspecte care ţin de netemeinicia hotărârii, iar nu de nelegalitatea acesteia. Or, recursul este calea de atac de reformare prin care se realizează exclusiv un control de legalitate a hotărârii atacate, niciunul dintre motivele de recurs, reglementate de art. 488 C. proc. civ., nepermiţând reexaminarea situaţiei de fapt şi interpretarea probatoriului.

Sub un ultim aspect, se critică decizia curţii de apel prin prisma capătului de cerere privind dezdăunarea recurentei pentru prejudiciul creat prin închirierea imobilului. Similar instanţelor de fond, se reţine că acest capăt de cerere este accesoriu celui principal şi, în raport de soluţia vizând anularea contractului de închiriere, respingerea acestui capăt de cerere este legală.

Ca atare, cu respectarea prevederilor legale incidente speţei, examinate în cele ce preced, curtea de apel a confirmat în mod corect soluţia primei instanţe de respingere a cererii de chemare în judecată, astfel încât criticile subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ. sunt nefondate.

Cu referire la solicitarea intimatei de acordare a cheltuielilor de judecată în recurs, reţinând culpa procesuală a recurentei, Înalta Curte, în raport de dispoziţiile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., obligă recurenta S.C. A. S.R.L. prin lichidator Judiciar F. la plata sumei de 2.500 RON, cheltuieli de judecată către intimata S.C.B. S.R.L.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta S.C.A. S.R.L., prin lichidator Judiciar F. împotriva deciziei nr. 478 din 2 octombrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia I civilă.

Obligă pe recurent la plata sumei de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata S.C.B. S.R.L.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 noiembrie 2020.