Municipality prevails in land registry rectification action to radiate concessionaire's property rights and mortgage over public land investments.

Şedinţa publică din data de 19 noiembrie 2020

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 19 iunie 2011, pe rolul Tribunalului Mureş, sub nr. dosar x/2011, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureş a solicitat în contradictoriu cu pârâtele S.C. A. şi B. S.A.:

- să se constate nulitatea absolută a actelor în temeiul cărora s-au evidenţiat construcţiile şi s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea societăţii pârâte S.C. A., pe nr. cadastral x în CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş, sub B 3, relativ la construcţiile C 5, C 6, C 7, C 8; C 9, C 11, C 12, C 13, C 14, C 15, C 16, C 17, C 18, C 19, C20, C21, C 22, C 23, C24, C25, C26, C 27, C28, C29, C 30 şi baza de tratament şi Centru Spa din C2 şi din construcţiile C1 parter cu 5 sala de mese, oficiul, 1 spălătorie veselă, 1 spălătorie vase, 1 depozit de zi, 1 bucătărie caldă-rece, 1 preparare legume, 1 preparare carne, 1 preparare ouă, 1 coridor, un depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 WC, 2 saloane mic dejun, 1 hol cu casa scării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri;

- să se dispună rectificarea înscrierii în cartea funciară, în sensul radierii drepturilor de proprietate asupra construcţiilor sus menţionate, concomitent cu restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară;

- să se constate nulitatea absolută a contractului de ipotecă nr. x/24.09.2008, autentificat de BNP C.,

- rectificarea înscrierilor din foaia C - partea a III - a din cartea funciară, în sensul radierii, de sub C6, a ipotecii de rangul I, pentru suma de 4.358.434 euro + dobânzi şi celelalte obligaţii aferente creditului, împreună cu notarea interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare şi amenajare;

- notarea procesului în cartea funciară, cu cheltuieli de judecată.

În drept au fost invocate prevederile art. 966, 968 C. civ., art. 1746 - 1747 C. civ., art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996.

Pârâta B. S.A. a formulat întâmpinare, prin care a învocat excepţia de necompetenţei materiale a Tribunalului Mureş de soluţionare a cererii, prin prisma dispoziţiilor art. 2 lit. b) C. proc. civ., având în vedere principalele petite ale acţiunii introductive şi prematuritatea acţiunii.

Pârâta S.C. A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat dezînvestirea tribunalului Mureş cu judecare litigiului şi declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Târgu Mureş, pentru toate capetele de cerere sau în favoarea Tribunalului specializat Mureş, în ceea ce priveşte cerere de anulare a contractului de ipotecă.

A învocat şi excepţia netimbrării acţiunii, lipsa calităţii procesual activ a reclamantei, a inadmisibilităţii acţiunii şi a lipsei de interes a reclamantei; respingerea, ca prematură, cu privire la capetele de cerere 3 şi 4; respingerea acţiunii, invocându-se excepţia exercitării abuzive, din partea reclamantei, a drepturilor procesuale.

Prin sentinţa civilă nr. 2329/22 decembrie 2011, Tribunalul Mureş a admis excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Mureş şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Târgu Mureş.

După învestirea judecătoriei cu soluţionarea cauzei, D. şi E. au formulat o cerere de intervenţie în interes propriu, prin care au arătat că sunt proprietarii de drept ai imobilului, în suprafaţă de 130.870 mp, teren care le-a fost restituit prin hotărâri judecătoreşti irevocabile, în temeiul prevederilor Legii nr. 10/2001, dar care nu le-a fost predat de către pârâta Comuna Sângeorgiu, întrucât face obiectul contractului de concesiune încheiat de comună cu S.C. A..

Cererea de intervenţie a fost precizată în sensul că s-a solicitat a se constata încetarea de drept a efectelor contractului de ipotecă încheiat între B., S.C. A. şi Comuna Sângeorgiu de Mureş cu privire la imobilele-terenuri înscrise în CF xN/Sângeorgiu de Mureş şi radierea dreptului de ipotecă înscris în cartea funciară în favoarea S.C. B., cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

Intervenienţii au precizat că îşi însuşesc pe deplin petitele 1 şi 2 ale acţiunii introductive, însă temeiul de drept pe care apreciază că se fundamentează aceste cereri este cel reprezentat de prevederile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, sub acest aspect cererea de intervenţie având caracterul unei intervenţii în interesul reclamantei.

Prin sentinţa civilă nr. 1122/13 februarie 2013, Judecătoria Târgu Mureş a admis excepţia de necompetenţă materială a instanţei şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea, Tribunalului Mureş.

Constatându-se ivit conflictul negativ de competenţă, dosarul a fost înaintat Curţii de Apel Târgu Mureş, în vedere soluţionării acestui conflict.

Prin sentinţa civilă nr. 8/C/4 iunie 2013, Curtea de Apel Târgu Mureş a stabilit în favoarea Tribunalului Mureş, competenţa de soluţionare a cauzei.

Prin încheierea de şedinţă din data de 17 decembrie 2013, a fost admisă în principiu, cererea de intervenţie formulată de E. şi F., G. şi H. - în calitate de moştenitori ai lui D..

La data de 11 iulie 2015, pârâta B. a formulat "precizări" şi a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale, întrucât s-a afirmat că a operat o transmisiune convenţională a calităţii procesuale potrivit contractului de cesiune de creanţă nr. x pe care pârâta, în calitate de cedent, l-a încheiat cu cesionarul I., contract prin care banca a transmis cesionarului toate drepturile şi obligaţiile decurgând din contractul de credit, inclusiv a celor constituite potrivit contractului de ipotecă, iar B. nu mai este titulara dreptului de ipotecă, cea ce face de asemenea acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâta să fie lipsită de interes. Alăturat acestor precizări a fost depus contractul de cesiune de creanţă nr. 3723.04.3013.

Totodată, s-a formulat o precizare de acţiune prin care s-a arătat că, se solicită în cauză:

1. constatare nulităţii absolute a actelor în temeiul cărora s-au evidenţiat construcţiile pe seama pârâtei în carte funciară ca şi constatarea nulităţii absolute a dreptului de proprietate în favoarea pârâtei, respectiv nevalabilitatea înscrierii şi a actelor în baza cărora s-a făcut înscrierea.

2. rectificarea înscrierilor în CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş, nr. top x, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor descrise sub C5, C6, C7, C8, C9, C11, C12, C14, C15, C16, C17, C18, C19, C20, C21, C22, C23, C24, C25, C26, C27, C28, C29, C30, Baza de tratament şi centru Spa şi construcţiile C1 parter cu 5 sala de mese, 1 oficiu, 1 spălătorie veselă, 1 spălătorie vase, 1 depozit de zi 1 bucătărie caldă-rece, 1 preparare legume, 1 preparare carne, 1 preparare ouă, 1 coridor, un depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 WC, 2 saloane de mic dejun, 1 hol cu casa sării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri - concomitent cu restabilirea situaţiei de carte funciară în foaia de avere de proprietate şi de sarcini.

3. constatarea nulităţii absolute a contractului de ipotecă nr. x/2008 încheiat între S.C. A. şi B. SA

4. rectificarea înscrierilor din foaia C în sensul radierii ipotecii înscrise sub C6.

Consecinţă a precizării de acţiune, s-a depus de către pârâta S.C. A. "note de şedinţă ", prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesule active a reclamantei în ceea ce priveşte petitul prin care s-a solicitat rectificarea înscrierilor din carte funciară şi a invocat art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 34 din acelaşi act normativ, art. 89 alin. (2) din Ordinul nr. 633/13 octombrie 2006, conchizând că reclamanta nu este înscrisă în CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş ca titular a dreptului de proprietate sau a unui alt drept asupra imobilului şi nici nu a dovedit că ar avea vreun drept care să fi fost lezat prin înscrierile a căror anulare se cere şi nici nu a pretins că ar fi titulara unui astfel de drept. Pârâta mai arată şi faptul că lipsa de interes a reclamantei este evidentă şi prin prisma inexistenţei unui folos practic al admiterii acţiunii, deoarece, pe de o parte, radierea înscrierilor contestate ar fi lipsită de finalitate, în contextul în care unic proprietar al construcţiilor este societatea pârâtă, iar, pe de altă parte, nici terenul concesionat nu se mai află în proprietate statul.

La termenul de judecată din 30 septembrie 2014, instanţa a dispus disjungerea petitului privitor la legalitatea autorizaţiilor de construire nr. x/2004, nr. y/2004, nr. z/2005 şi nr. 49/2008, dispunând sesizarea instanţei de contencios în vederea soluţionării excepţie de nelegalitate a acestor acte cu caracter administrativ şi, de asemenea, a dispus disjungerea cererii de intervenţie în interes propriu, iar prin încheiere de şedinţă din data de 14 octombrie 2014 a dispus suspendarea judecării prezentei cauze până la soluţionarea irevocabilă a cauzei având ca obiect anularea actelor administrative.

Cauza a fost repusă pe rol la 3 noiembrie 2015, în contextul în care prin sentinţa nr. 354/3 martie 2015 a Tribunalului Mureş - rămasă irevocabilă prin respingere recursului, prin decizia nr. 523/23 iunie 2015 a Curţii de Apel Tg. Mureş, s-a respins, ca inadmisibilă, excepţia invocată de reclamantă, în ceea ce priveşte nelegalitatea autorizaţiilor de construire.

Prin sentinţa civilă nr. 179 din 11.02.2016 pronunţată de Tribunalului Mureş, în dosarul nr. x/2014, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B., s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes a reclamantei Comuna Sângeorgiu de Mureş şi, în consecinţă, s-a respins acţiunea formulată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş în contradictoriu cu pârâtele S.C. A. şi B., ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

De asemenea, s-a respins cererea de intervenţie în interesul reclamantei, formulată de intervenienţii E. şi D., continuată de moştenitorii F., G. şi H..

Împotriva acestei hotărâri, reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş şi intervenienţii F., H. şi G. au formulat apel.

Prin decizia nr. 455/15 septembrie 2016, Curtea de Apel Târgu Mureş a admis apelurile, a anulat hotărârea atacată şi a trimis cauza spre rejudecare.

Prin sentinţa civilă nr. 232 din 26.03.2018, Tribunalul Mureş a admis în parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş în contradictoriu cu pârâtele S.C. A. şi B. şi, în consecinţă, a constatat nulitatea încheierii nr. x din 09.06.2008 emisă de OCPI-BCPI Târgu Mureş; a dispus rectificarea înscrierilor din CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş, nr. top x, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A. asupra construcţiilor notate cu C5-C9, C11-C30 plus asupra construcţiei denumită Baza de tratament şi Centru SPA din C2 şi din C1, evidenţiate prin această încheiere. De asemenea, Tribunalul Mureş a constatat nulitatea absolută a contractului de ipotecă nr. 56361 din 24.09.2008, autentificat de BNP C., încheiat între pârâte şi a dispus rectificarea înscrierilor din foaia C a cărţii funciare în sensul radierii ipotecii de rangul I, instituită în favoarea pârâtei B.; a luat act de renunţarea la judecată a intervenienţilor J., F., G. şi H., cheltuielile de judecată suportate de reclamantă fiind puse în sarcina pârâtelor.

În pronunţarea acestei soluţii, Tribunalul a reţinut următoarele considerente:

Obiectul contractului de concesiune nr. x/20.04.1999 a fost reprezentat de cedarea şi preluarea în concesiune a patrimoniului complexului de tratament recuperator, de odihnă şi agrement A. Sângeorgiu de Mureş, str. x şi terenul aferent de 134.644 mp, la art. 3 din contract fiind menţionat că în derularea contractului, cesionarul va utiliza bunuri de retur printre care se regăsesc: finalizarea lucrării de investiţii "baza de tratament", spaţii pentru tratament preventiv şi curativ, spaţii de cazare, spaţii pentru practicarea sportului, terenuri de joacă pentru copii, spaţii de servicii şi de servire a populaţia, spaţii verzi pentru odihnă şi recuperare.

În ceea ce priveşte obligaţiile părţilor, reglementate în Capitolul VII, instanţa a constat că, la art. 10, sunt stipulate obligaţiile concesionarului, iar la paragraful 11 al acestui articol este stabilit că "la încetarea contractului de concesiune, prin ajungerea la termen, concesionarul este obligat să restituie concedentului, în deplină proprietate, bunurile de retur, în mod gratuit şi libere de orice sarcină".

Prin încheierea actului adiţional nr. x/20.02.2004, s-a modificat conţinutul art. 3, în sensul în care s-a făcut distincţie între categoriile de: bunuri de retur, bunuri de preluare şi bunuri proprii.

În ceea ce priveşte bunuri de preluare, acestea au fost individualizate ca fiind: finalizarea lucrării de investiţii "baza de tratament", spaţii pentru tratament preventiv şi curativ, spaţii de cazare, spaţii pentru practicarea sportului, terenuri de joacă pentru copii, spaţii de servicii şi de servire a populaţia, spaţii verzi pentru odihnă şi recuperare, reamenajarea hotelului K., a băilor calde, a ştrandului şi a centralei termice în scopul obţinerii autorizaţiilor legale necesare funcţionării acestora, cu prevederea expresă că la expirarea contractului bunurile de preluare vor revenii concedentului în schimbul plăţii unei compensaţii egale cu valoarea contabilă actualizată a acestora.

Acestea fiind cadrul relaţiilor contractuale dintre părţi, instanţa de fond a avut în vedere că, prin precizarea acţiunii, din 07.11.2013, reclamanta a solicita a se constat nulitate absolută cu privire la: procesele-verbale de recepţie nr. x/2004, nr. y/2004, nr. z/2004, nr. w/2004, nr. t/2004, nr. s/2004, nr. q/2005, nr. r/2005, nr. 126/2005, nr. 127/2005, nr. 128/2005, nr. 129/2005, nr. 2361/2006, nr. 2369/2006, nr. 2370/2006, nr. 2371/2006, nr. 67/2007, nr. 68/2007, nr. 69/2007, nr. 70/2007, nr. 71/2007, nr. 72/2007, nr. 73/2007, nr. 74/2007, certificat de atestare a edificării/extinderii construcţii nr. 6076/2007, adresa B. nr. 2227/03.06.2008, certificatul de urbanism nr. x/04.06.2008, documentaţia cadastrală nr. 33204/05.06.2008 şi încheierea nr. x/09.06.2008 a OCPI Mureş.

Instanţa observă că, în cuprinsul proceselor-verbale de recepţie, se constată că lucrările au fost efectuate în baza autorizaţiei de construcţie, că lucrările au fost corespunzător executate - potrivit cu prevederile proiectului şi cuprinzând recomandarea ca exploatarea construcţie să se facă în conformitate cu prevederile normelor şi normativelor în vigoare. În toate aceste procese-verbale s-a menţionat faptul că activitatea comisiilor de recepţie s-a desfăşura potrivi H.G. nr. 273/1994 şi Legea nr. 10/1995.

În această privinţă, instanţa a avut în vedere că, potrivit art. 34 din H.G. nr. 273/1994, "procesul-verbal încheiat cu ocazia recepţiei la terminarea lucrărilor sau a recepţiei finale, cu încălcarea prevederilor legale, poate fi anulat de către instanţele competente, potrivit legii".

Nici prin cererea introductivă şi nici prin cea precizatoare nu s-a indicat de către reclamantă care ar fi prevederile legale încălcate cu ocazia întocmirii acestor procese-verbale.

Având în vedere finalitatea operaţiunii de recepţie a construcţiei, aşa cum aceasta este definită potrivit art. 1 din acelaşi act normativ sus menţionat ("recepţia construcţiilor constituie o componentă a sistemului calităţii şi reprezintă un proces complex prin care se certifică, în condiţiile legii, finalizarea lucrărilor pentru realizarea unor construcţii noi sau a unor intervenţii la construcţii existente, cu respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile şi în conformitate cu prevederile autorizaţiei de construire/desfiinţare, precum şi ale documentelor prevăzute în cartea tehnică a construcţiei.") şi având în vedere definirea termenilor legaţi de participanţii la recepţie, potrivi art. 6 din H.G. nr. 273/1994, instanţa a reţinut că au fost respectate dispoziţiile art. 11şi, respectiv, art. 25 din actul normativ, iar comisiile au fost corect constituite şi constatările acestora s-au circumscris verificării calităţii lucrărilor, prin raportare la proiect.

Faptul că procesele-verbale din punct de vedere juridic nu erau apte a duce la înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor, este o chestiune care excede constatărilor cuprinse în procesele-verbale şi nu reflectă decât o defectuoasă "utilizare" a lor, însă modul în care au fost folosite procesele-verbale, în procedura de înscriere în cartea funciară, nu atrage nulitatea procesului-verbal, nulitate care nu poate rezida decât din aspecte intrinseci procesului-verbal.

În ceea ce priveşte adresa nr. x/03.06.2008 a B. către OCPI, instanţa a constat că, prin aceasta, se exprimă acordul băncii pentru unificarea terenurilor identificate prin CF nr. x Sângeorgiu de Mureş,nr. cad. 530/1/2/2/2 şi CF nr. x Sângeorgiu de Mureş, nr. cad. x, 521/2, 1110/1, 1113, 114, 1115, nici în privinţa acestei adrese reclamanta nu a indicat care a fi motivul de nulitate absolută, în condiţiile în care asupra imobilelor, din ambele cărţi funciare, erau înscrise ipoteci în favoarea băncii, acordul acesteia fiind necesar în vederea unificării terenurilor.

Chestiunea înscrierii ipotecilor în cartea funciară este, în fapt, criticată de reclamantă, dar aceasta este o situaţie juridică produsă anterior momentului la care s-a solicitat unificarea terenurilor. Acordul, în sine, al băncii, pentru unificarea terenurilor nu este afectat de nicio cauză de nulitate, cu atât mai mult cu cât "prin declaraţia cu nr. 1560/19.08.2008, Consiliul local Sângeorgiu de Mureş, prin primar a fost de acord cu înscriere ipotecii în cartea funciară.

Situaţia este identică şi în ceea ce priveşte certificatul de urbanism nr. x/04.06.2008, prin care s-a menţionat că este emis spre a fi utilizat pentru unificarea (alipirea terenului), evidenţierea construcţiilor neevidenţiate şi reevidenţierea construcţiilor. Or, în acest certificat, cu referire la regimul juridic al imobilului, se menţionează că are calitatea de proprietar asupra terenului în cotă de 1/1 Statul Român, că Primăria Sângeorgiu de Mureş are calitatea de proprietară asupra construcţiilor, iar relativ la pârâta A. se indica înscrierea în cartea funciară, în calitate de concesionară.

Reglementarea certificatului de urbanism, prin dispoziţiile art. 6 din Legea 50/1991 şi art. 16, 27 din Ordinul 1943/2001 al Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei statuează caracterul certificatului de urbanism ca fiind actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al imobilului, caracteristicile zonei în care se găseşte imobile, cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite, precum şi lista avizelor şi acordurilor necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construcţii.

Prin urmare, având în vedere şi scopurile pentru care se poate solicita eliberarea certificatului de urbanism, ca şi de împrejurarea că acesta nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcţii şi nu ţine loc de autorizaţie de construire, şi de împrejurarea că solicitantul poate fi orice persoană interesată să cunoască informaţii cu privire la un imobil - teren şi/sau construcţii, certificatul de urbanism apare ca un act pregătitor pentru emiterea actului administrativ de autoritate care este autorizaţia de construire, în cauza de faţă, potrivit dispoziţiilor art. 7 lit. a) din Legea 50/1991 şi art. 17 alin. (1) lit. "c" din Ordinul 1943/2001.

Reclamanta critică, ca act nevalabil de evidenţiere în cartea funciară a unui imobil construcţie, tocmai un certificat pe care ea l-a emis şi care arată expres că reprezintă un act ce poate servi pentru evidenţiere, fără a se indica în favoarea cui va fi înscris dreptul de proprietate asupra acestor noi construcţii.

În consecinţă, criticile cu privire la un astfel de certificat, de natură a atrage nulitate absolută nu pot fi examinate decât concomitent cu verificarea legalităţii autorizaţiei de construire, or în această privinţă, urmare a disjungerii petitelor relative la nulitatea autorizaţiilor de construire s-a pronunţat irevocabil instanţa de contencios administrativ şi fiscal (sentinţa civilă nr. 3547/03.03.2015 a Tribunalului Mureş şi decizia nr. 523/23.06.2015 a Curţii de Apel Tg. Mureş).

Instanţa reţine că nu poate fi ignorat nici faptul că, deşi a cerut anulare adresei B. şi a certificatului de urbanism, reclamanta nu a contestat şi nu a solicitat anularea actului de unificare nr. 910/2008.

Referitor la cererea de anulare a documentaţiei cadastrale, s-a observat că nici cu privire la aceasta nu s-a indicat motivul de nulitate şi în condiţiile în care conţinutul documentaţiei, necesare în vederea evidenţierii unei construcţii noi/extinderi, este reglementat de art. 17 din Ordinal 634/2006. În ceea ce priveşte conţinutul documentaţia necesare în vederea evidenţierii unei construcţii noi/extinderi, instanţa de fond a avut în vedere şi minuta din 25 noiembrie 2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, încheiată cu ocazia întâlnirii de practică neunitară, prin care s-au considerat inadmisibile acţiunile având ca obiect anularea lucrărilor de cadastru, respectiv documentaţiei cadastrale, acte de dezmembrare, schiţe topografice, întrucât nulitatea sancţionează actele juridice cu încălcarea sau neobservarea normelor legale, aceste înscrisuri neîndeplinind condiţiile de valabilitate ale unui act juridic civil pentru a putea fi sancţionate cu nulitatea.

Conchide instanţa că în ceea ce priveşte actele sus menţionate nu există nici un motiv care să ducă la anularea lor iar reclamanta nu a fundamentat în nici un fel cererile de anulare - nici în fapt şi nici în drept.

Relativ la încheierea de carte funciară nr. x/09.06.2008 a OCPI Mureş, BCPI Tg. Mureş, instanţa a reţinut că, prin această încheiere, a fost soluţionată cererea introdusă de Primăria Sângeorgiu de Mureş şi s-a înscris unificarea imobilelor înscrise în CF nr. x şi nr. 4417 într-un corp de proprietate comun, proprietate a Statului Român (cu drept de administrate operativă a Primăriei Sângeorgiu de Mureş) i s-a atribuit un nr cadastral nou 1457 şi a fost transcrisă în CF nou înfiinţată 5860/N, împreună cu construcţiile existente şi interdicţiile de înstrăinare, instituite în favoarea B. şi a dreptului de concesiune, înscris în favoare S.C. A..

Prin aceeaşi încheierea s-a notat extinderea construcţiilor C 1 şi C 2 şi edificarea construcţiilor C5, C6, C7, C8, C9, C11, C13, C 14, C 15, C 16, C 17, C 18, C 19, C 20, C 21, C 22, C 23, C 24, C 25, C 26; C 27,C 28, C 29 şi C 30 cu drept de edificare în cotă de 1/1 parte în favoarea S.C. A..

Încheierea a cărei nulitate se solicită a fost emisă ca urmare a unei cereri introduse de către reclamantă şi nu a fost contestată în procedura specială reglementată de Lege nr. 7/1996 (plângere împotriva încheierii de carte funciară), însă având în vederea dezlegările date prin decizia dată în apel, instanţa a examinat cererea de constatare a nulităţii, prin prisma celor statuate prin decizia de trimitere, spre rejudecare.

Potrivi prevederilor art. 55 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară, în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a unei documentaţii cadastrale.

În cauză, toate aceste înscrisuri au fost depuse în vederea evidenţierii, în cartea funciară, a construcţiilor nou edificate, cererea fiind depusă chiar de către reclamantă.

Reclamanta, invocând în cauză frauda la lege, se prevalează, în fapt, de propria culpă,întrucât înscriere în cartea funciară s-a făcut în urma demersului pe care chiar reclamanta l-a iniţiat.

Sub acest aspect, având în vedere şi invocarea de către reclamantă a prevederilor art. 5 din anexa 1 a Ordinului 634/2006, instanţa a reţinut că într-adevăr, potrivit acestor norme, pentru imobilele care fac obiectul unor acte şi fapte juridice aflate la prima înscriere, proprietarul este cel care face demersurile în vederea întocmirii documentaţiei necesare.

Având, însă, în vedere dispoziţiile din decizia de casare, instanţa este ţinută la a considera că demersul reclamantei de a solicita anulare acestui act este legitim, prin prisma greşitei calificări a dreptului înscris în cartea funciară, potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996 şi în considerare faptului că raporturile dintre părţi derivă dintr-un contrat de concesiune, al cărui obiect în formează un drept de proprietate publică, al cărui regim este reglement de Legea nr. 213/1998, după cum s-a subliniat în decizia nr. 346/01.03.2017 a ÎCCJ.

Or, în această privinţă, instanţa a constatat că, deşi din punct de vederea tehnic, s-a reţinut corect existenţa construcţiilor, într-adevăr, înscrierea dreptului de proprietate asupra acestora nu se pute realiza în favoare S.C. A. S.R.L., întrucât construcţiile noi, potrivit actului adiţional nr. x/2004 la contractul de concesiune nr. x, la expirarea contractului vor reveni concedentului, în schimbul unei plăţii unei compensaţii egale cu valoarea contabil actualizată a acestora.

Constată, deci, instanţa că, în temeiul contractului de concesiune, nu s-a statuat transferul sau constituirea unui drept de proprietate în favoare pârâtei S.C. A., astfel încât susţinerile reclamantei au fost apreciat ca fiind întemeiate.

În consecinţă, cum în mod greşit s-a dispus înscrierea dreptul de proprietate asuprea construcţiilor în favoarea pârâtei S.C. A., s-a concluzionat că încheierea de carte funciară este lovită de nulitate, astfel că, în temeiul art. 34 din Legea nr. 7/1996, instanţa, constatând nulitate încheierii, a dispus restabilirea situaţiei anterioare în cartea funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei asupra construcţiilor.

În ceea ce priveşte contractul de ipotecă nr. x/25.09.2008, încheiat între cele două pârâte, instanţa a avut în vedere, în primul rând că, prin declaraţia cu nr. 1560/19.08.2008, Consiliul local Sângeorgiu de Mureş, prin primar, a arătat că terenul concesionat nu face obiectul niciunui litigiu asupra dreptului de proprietate sau acţiune posesorie sau a vreunei cereri formulate în temeiul Legii nr. 10/2001 şi s-a consimţit la constituirea ipotecii asupra terenului, până la finalizarea lucrărilor de construire, reabilitare (modernizare/consolidare şi extindere a construcţiei, precum şi pe toate perioada de rambursare a creditului acordat de B. şi, de asemenea, a fost de acord ca, în urma executării silite în temeiul contractului de ipotecă, băncii sau oricare alt terţ să i se atribuie construcţia, garantul ipotecar împrumutat urmând a avea dreptul să transfere dreptul de concesiunea noului proprietar al construcţiei.

Instanţa de fond reţine, astfel, că reclamanta şi-a dat acordul în ceea ce priveşte instituirea ipotecii, iar, în formularea acestei cereri, reclamanta îşi invocă propria culpă.

Cu toate aceste, ipoteca, ca drept real accesoriu, nu poate subzista in ipoteza desfiinţări dreptului real pe care se grefează.

Atât întinderea, cât şi efectele ipotecii sunt strâns legate de dreptul constituitorului, care, potrivit principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, nu poate greva bunul cu o garanţie decât în limita dreptului sau.

Prin raportare la efectele nulităţii, o interpretare constantă a jurisprudenţei invocă principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis şi caracterul subsecvent al contractului de ipotecă pentru a contura concluzia, potrivit căreia, desfiinţarea titlului constituitorului atrage si desfiinţarea ipotecii.

În practica judiciară a Înalte Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a statuat că, în cazul anularii titlului constituitorului, efectele aplicării principiilor care guvernează efectele nulităţi (respectiv principiul anularii actului subsecvent, urmare a anularii actului principal şi cel al repunerii părţilor în situaţia anterioară), se produc atât asupra părţilor raportului juridic anulat, cât şi asupra terţilor în favoarea cărora a fost constitui un drept real asupra bunului. Cum ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet, s-a considerat că nu există vreo raţiune pentru care ipoteca, ca şi garanţie reală, să supravieţuiască titlului constituitorului, când acesta este găsit nul.

Tot Înalta Curte de Casaţia şi Justiţie (decizia nr. 1257/2015, secţia a II a civilă) s-a pronunţat în sensul că, în situaţia în care actul juridic, prin care s-a constituit un titlu de proprietate, a fost încheiat prin frauda la lege, nu este posibil ca acesta să transfere proprietatea şi nici acesta nu poate constitui valabil o ipotecă.

Aceste argumente au fost dezvoltate şi în ceea ce priveşte consecinţele anulării unor contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile, astfel încât se apreciază că raţionamentul juridic este deopotrivă aplicabil şi în prezenta cauză, cu atât mai mult cu cât, în litigiul pendinte, nici măcar nu există un act juridic de transfer al proprietăţii care să fi fost anulat, de vreme ce înscrierea în cartea funciară a calităţii de proprietar s-a făcut în frauda legii.

În consecinţă, Tribunalul a admis şi cererea de constatare a nulităţii contractului de ipotecă, cu consecinţa radierii CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş de sub C6s a ipotecii de rang I, instituită în favoarea B.., iar, în temeiul prevederilor art. 274 C. proc. civ., instanţa a obligat pârâtele la plata către reclamantă a sumei de 27.929 RON,cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxa de timbre judiciar şi onorariu avocaţial.

Împotriva acestei hotărâri au formulat apel reclamanta şi pârâta B..

Ulterior înregistrării dosarului la Curtea de Apel Târgu Mureş, la data de 27.12.2018, pârâta S.C. A. a formulat un apel provocat, precizat ulterior ca fiind o cerere de aderare la apel, întemeiată pe dispoziţiile art. 293 C. proc. civ.

Prin decizia nr. 256A/12 iunie 2019, Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă a respins excepţia autorităţii de lucru judecat.

A admis apelul formulat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş împotriva sentinţei civile nr. 232 din 26.03.2018 pronunţată de Tribunalul Mureş, în dosarul nr. x/2014 şim a schimbat, în parte, sentinţa atacată, în sensul că:

A dispus rectificarea înscrierilor din CF xN Sângeorgiu de Mureş, nr. topx, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A. asupra construcţiilor de sub C5-C9, C11-C30 şi Baza de tratament şi Centrul SPA din construcţia C2 şi din construcţia C1, parter cu 5 săli de masă, 1 oficiu,1 spălătorie veselă, 1 spălător vase, 1 depozit de zi, 1 bucătărie caldă-rece,1 preparare legume,1 preparare carne,1 preparare ouă, 1 coridor, 1 depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 wc, 2 saloane mic-dejun, 1 hol cu casa scării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri.

A dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei Comuna Sângeorgiu de Mureş asupra acestor construcţii.

A respins cererea de constatare a nulităţii încheierii de CF nr. x din 09.06.2008.

A menţinut restul dispoziţiilor hotărârii atacate.

A respins apelul formulat de pârâta B., precum şi cererea de aderare la apel formulată de pârâta S.C. A., împotriva aceleiaşi hotărâri judecătoreşti.

Pârâtele au fost obligate la plata sumei de 7140 RON, fiecare, în favoarea reclamantei, cu titlu de cheltuieli de judecată, în apel.

Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a avut în vedere, în principal, următoarele:

La 9 iunie 2008 se înregistrează, la OCPI Mureş - BCPI Târgu Mureş, cererea formulată de notarul public C., în numele Statului Român - Primăria comunei Sângeorgiu de Mureş, prin care se solicită efectuarea a două operaţiuni: alipirea imobilelor înscrise în CF x şi 4417 Sângeorgiu de Mureş şi evidenţierea unor construcţii. Cererea este înregistrată sub numărul x.

Ca documente justificative, ale celor două operaţiuni, sunt indicate în cerere: actul de alipire autentificat sub nr. x/06.06.20088 şi documentaţie cadastrală.

Cererea este procesată şi, prin încheierea cu nr. x din aceeaşi dată, se dispun mai multe înscrieri în cartea funciară. Astfel, imobilele înscrise în CF nr. x Sângeorgiu de Mureş, terenuri cu construcţii şi cele înscrise în CF nr. x Sângeorgiu de Mureş, teren, se unifică într-un singur corp de proprietate cu suprafaţa de 129.206 *m2, căruia i se atribuie numărul cadastral x şi se transcrie în CF nr. xN, împreună cu construcţiile existente în fostele cărţi funciare, identificate sub C1, C2, C4 şi C10. Împreună cu imobilele se transcriu şi ipotecile şi interdicţiile aferente înscrise în favoarea pârâtei B, precum şi cu dreptul de concesiune înscris în favoarea pârâtei S.C. A. S.R.L. şi a dreptului de servitute de trecere înscris în favoarea Electrica Distribuţie Transilvania S.A..

Cea de-a doua operaţiune constă în notarea extinderii construcţiilor existente, notate cu indicativul C1 şi C2, şi a edificării unor noi construcţii, menţionate cu indicativele C5 - C9 şi C11- C30, în favoarea pârâtei S.C. A.. În încheiere nu sunt descrise aceste construcţii, însă din extrasul de carte funciară rezultă că toate construcţiile sunt descrise din punct de vedere al utilizării lor, dar şi din punct de vedere al structurii lor.

În actul de alipire, autentificat sub nr. x/6 iunie 2008 la BNP C., sunt identificate cele două imobile a căror alipire se solicită, precum şi sarcinile care le afectează şi este exprimat acordul proprietarului, reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, la efectuarea acestor operaţiuni de transcriere şi alipire. Rezoluţia registratorului de carte funciară, pentru prima operaţiune, a fost dată pe actul de alipire.

Cea de a doua operaţiune, de reevidenţiere a unor construcţii vechi şi de evidenţiere a unor construcţii noi, s-a întemeiat pe documentaţia depusă la cerere şi înaintată de OCPI Tribunalului Mureş şi cuprinde mai multe înscrisuri: descrierea lucrărilor topografice, plan de încadrare în zonă, tabel de mişcare parcelară, planşe ale construcţiilor cu descrierea acestora, autorizaţii de construcţii, certificate de atestare a construcţiilor, procese-verbale de recepţie la terminarea construcţiilor şi certificatul de urbanism nr. x din 4 iunie 2008.

În acest din urmă înscris, ataşat la documentaţia cadastrală, este stabilit regimul juridic al imobilului: Statul Român proprietar al terenului, Primăria Sângeorgiu de Mureş proprietar al construcţiilor şi pârâta S.C. A. S.R.L. titulară a dreptului de concesiune pe o perioadă de 49 de ani. Regimul juridic al imobilului se întemeiază pe Contractului de concesiune nr. x/1999, cu modificările aduse, ulterior, prin acte adiţionale. Registratorul de carte funciară a dat rezoluţia prin care a admis cererea şi a dispus notarea extinderii, conform acestui certificat de urbanism . În aceeaşi documentaţie cadastrală se regăseşte şi tabelul de mişcare parcelară în care sunt menţionaţi ca proprietari: reclamantul pentru construcţiile identificate sub C1 şi C2 şi pârâta S.C. A., pentru extinderile din C1 şi C2, precum şi pentru construcţiile C5 - C9 şi C11- C30. Niciun alt înscris depus la OCPI Mureş - BCPI Târgu Mureş nu face referire la regimul juridic al construcţiilor evidenţiate.

În certificatul de urbanism nr. x din 4 iunie 2008, emis de reclamantă pentru efectuarea operaţiunilor de carte funciară, se menţionează că, dreptul de concesiune de 49 de ani s-a stabilit în temeiul contractului de concesiune, încheiat între reclamantă şi pârâta S.C. A..

Conform Contractului de concesiune nr. x/1999, iniţial reclamanta a încheiat cu S.C. L. S.R.L. un contract de concesiune pe o perioadă de 49 de ani, în temeiul Legii nr. 219/1998, pentru complexul denumit A. Sângeorgiu de Mureş. Ulterior, prin actul adiţional nr. x din 27 aprilie 2000 se modifică o parte din clauzele contractului privitoare la data de la care curge contractul, la modul de plată a redevenţei şi la valoarea investiţiilor pe care şi le-a asumat concesionarul.

Prin actul adiţional nr. x la contractul de concesiune se aduc modificări privitoare la regimul bunurilor de retur, menţionându-se că, la expirarea contractului de concesiune, bunurile de preluare, inclusiv investiţiile la baza de tratament, vor reveni concedentului, în schimbul plăţii unei compensaţii.

Dreptul de concesiune se înscrie în cartea funciară, prin încheierea nr. 6970 din 5 mai 2000, schimbarea denumirii concesionarului fiind înscrisă în cartea funciară, prin încheierea nr. 15017 din 23 martie 2006.

Reclamanta s-a adresat instanţei de judecată solicitând constatarea nulităţii absolute a actelor care au stat la baza evidenţierii construcţiilor, rectificarea înscrierilor de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, înscris în favoarea pârâtei S.C. A. S.R.L. şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară; constatarea nulităţii contractului de ipotecă nr. 56361 din 24 septembrie 2008 şi rectificarea înscrierilor de carte funciară, în sensul radierii dreptului de ipotecă.

Ulterior, prin cererea aflată la dosarul iniţial reclamanta şi-a precizat acţiunea, solicitând constatarea nulităţii actelor care au stat la baza înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor; nulitatea intabulării dreptului de proprietate asupra construcţiilor în cartea funciară în favoarea pârâtei S.C. A.; nulitatea absolută a contractului de ipotecă încheiat între pârâte şi radierea din cartea funciară a ipotecii.

Invocând dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, reclamanta a susţinut că înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor, în favoarea pârâtei M. S.R.L., este nelegală.

Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; că dreptul înscris a fost greşit calificat; că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Evidenţierea unor construcţii în cartea funciară la data la care a fost depusă cererea de alipire şi evidenţiere era reglementată de Ordinul nr. 634/2006. Potrivit art. 17 din acest ordin la documentaţia necesară înscrierii unor construcţii noi sau a unei extinderi la o construcţie veche se ataşează înscrisuri referitoare la regimul juridic al construcţiei.

Singurul înscris care stabileşte clar regimul juridic al construcţiilor extinse şi al celor noi este certificatul de urbanism nr. 252 emis de proprietarul terenului, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureş. Potrivit acestui înscris, proprietar la acea vreme asupra terenului era Statul Român, proprietar asupra construcţiilor era reclamanta, pârâta S.C. A. având un drept de concesiune pe o perioadă de 49 de ani.

Suportul legal al acestui înscris, care stabileşte regimul juridic al construcţiilor, îl reprezintă dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism fiind actul care emană de la autorităţile locale prin care se stabileşte regimul juridic al terenurilor şi al construcţiilor. Nu expertul topograf este cel chemat să stabilească acest regim juridic, ci reclamanta, prin certificatul de urbanism. De altfel, inginerul N., cel care a întocmit tabelul de mişcare, document care nici nu se regăseşte între cele prevăzute de art. 17 din Ordinul nr. 634/2006, nu avea căderea să stabilească regimul juridic al construcţiilor şi, în plus, nu indică temeiul pentru care a stabilit că toate construcţiile noi sunt proprietatea pârâtei S.C. A. S.R.L..

Certificatul de urbanism nr. x/2008 emis de reclamantă este susţinut şi de prevederile contractului de concesiune nr. x/1999 încheiat între reclamantă şi pârâtă. Nicio dispoziţie din contractul iniţial nu stabileşte că investiţiile pe care pârâta s-a angajat să le efectueze, la baza de tratament, intră în proprietatea concesionarului. Mai mult, potrivit dispoziţiilor art. 10 din contract, la încetarea contractului concesionarul (pârâta) se obliga să restituie concedentului (reclamantei) bunurile de retur, inclusiv investiţiile.

Nici măcar noile dispoziţii cuprinse în actul adiţional nr. x la contractul de concesiune nu prevăd că se naşte, în favoarea pârâtei, un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate, ci doar un drept de creanţă pentru compensaţii egale cu valoarea contabilă a bunurilor denumite bunuri de preluare. În concluzie, Curtea constată că, în speţă, sunt incidente prevederile art. 34 din Legea nr. 7/1996, înscrierea făcându-se greşit în raport cu înscrisurile anexate cererii înregistrate la 9 iunie 2008.

Reclamanta, prin cererea de apel, a criticat hotărârea atacată pentru că, deşi instanţa a constatat că s-a făcut o înscriere greşită în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş şi a dispus anularea înscrierii şi rectificarea acesteia, nu a dispus restabilirea situaţiei anterioare.

Într-adevăr, instanţa de fond nu a menţionat, în dispozitivul hotărârii, cine va fi menţionat proprietar al construcţiilor extinse şi edificate, prin încheierea atacată. Acest lucru se datorează şi neclarităţii cererilor formulate de reclamantă. Aceasta solicită constatarea nulităţii încheierii nr. x din 9 iunie 2008 şi instanţa o constată, fără a face distincţie între cele două operaţii dispuse prin această încheiere (alipire şi evidenţiere). În acelaşi timp, reclamanta cere şi rectificarea cărţii funciare, în sensul modificării înscrierilor de carte funciară. Tocmai de aceea Curtea a solicitat clarificări în ceea ce priveşte măsurile solicitate de reclamată în urma rectificării de carte funciară.

În raport cu dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, rectificarea solicitată de reclamantă nu poate avea ca efect decât în sensul de a rectifica înscrierea titularului dreptul de proprietate asupra construcţiilor.

Soluţia adoptată de instanţa de fond este greşită din acest punct de vedere. Reclamanta nu a iniţiat procedura plângerii de carte funciară, reglementată de art. 50 din Legea nr. 7/1996, în care instanţa este chemată să analizeze legalitatea procedurii administrative de înscriere în cartea funciară, ci a solicitat rectificarea unei înscrieri făcute greşit, prin calificarea eronată a înscrisurilor care însoţeau cererea de înscriere.

Pârâta B., prin cererea de apel, a criticat sentinţa atacată afirmând că prin soluţia adoptată instanţa a încălcat autoritatea de lucru judecat, prin raportare la soluţia dată prin sentinţa nr. 1473 din 21 octombrie 2014 a Tribunalului Mureş, dată în dosarul nr. x/2014.

Instanţa a apreciat critica nefondată, întrucât litigiul la care face referire pârâta B. a avut un alt obiect şi anume dreptul de proprietate asupra terenului şi ipoteca instituită asupra acestui teren. Pentru a clarifica situaţia trebuie spus că pe parcursul judecăţii cauzei dreptul de proprietate asupra terenului a făcut obiectul unei proceduri de restituire, întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, în final, imobilul fiind restituit intervenienţilor din prezenta cauză. Cum măsura restituirii a fost dispusă definitiv, intervenienţii au obţinut o hotărâre judecătorească prin care s-a dispus radierea dreptului de ipotecă doar asupra terenului, nu şi asupra construcţiilor. Radierea ipotecii asupra construcţiilor s-a dispus prin hotărârea atacată în prezenta cauză, doar după ce instanţa de fond a constatat că proprietara construcţiilor este reclamanta.

Invocând aceeaşi legătură între cele două cauze, pârâta critică hotărârea atacată şi pentru că a luat act de renunţarea intervenienţilor la judecarea cererii cu care a fost investit Tribunalul Mureş. Aceleaşi sunt argumentele care fac critica neîntemeiată. Cele două litigii au avut obiecte diferite şi cauze diferite. În plus, principiul disponibilităţii părţilor obligă instanţa să dispună în raport cu voinţa părţilor de a renunţa la judecata unei cereri, chiar şi la o cerere de intervenţie.

Criticele pârâtei au în vedere şi argumentele pentru care instanţa de fond a constatat nulitatea contractului de ipotecă şi a dispus, radierea ipotecii.

Pornind de la starea de fapt reţinută, pârâta B. nu a încheiat un contract de ipotecă cu adevăratul proprietar al construcţiilor. Înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor s-a făcut greşit, reclamanta fiind proprietarul de drept. Chiar dacă contractul de ipotecă este un act autentic, chiar dacă acesta era accesoriu contractului de împrumut, nelegalitatea acestui contract rezultă din faptul că obligaţia de garantare nu a fost încheiată cu adevăratul proprietar. Potrivit art. 1769 şi 1772 din vechiul C. civ., ipotecile convenţionale nu se pot constitui decât prin acte autentice încheiate între proprietarul bunului ipotecat şi titularul dreptului de creanţă.

Din starea de fapt rezultată în urma administrării probelor rezultă că acest contract a fost încheiat între un neproprietar, pârâta S.C. A. şi titularul dreptului de creanţă, pârâta B.. Chiar dacă în contractul de ipotecă se menţionează că, potrivit adresei nr. x din 24 septembrie 2008, reclamanta şi-a exprimat acordul asupra constituirii ipotecii, Curtea a reţinut faptul că acest acord nu îmbracă forma cerută de lege, act autentic.

Referitor la susţinerea pârâtei potrivit căreia nu ar putea fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, au fost avute în vdedere dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., potrivit cărora partea care cade în pretenţii va fi obligată să suporte cheltuielile de judecată ale părţii adverse. Din dezlegarea dată de instanţa de fond rezultă că pârâta a căzut în pretenţii şi deci, în temeiul textului legal, trebuie să suporte, în principiu, aceste cheltuieli împreună cu pârâta S.C. A. S.R.L..

Critica pârâtei a avut în vedere şi faptul că instanţa de fond nu a redus cheltuielile, deşi erau exagerate. Într-adevăr, în raport cu circumstanţele cauzei, chiar şi din oficiu, instanţa poate să reducă cheltuielile de judecată, în ceea ce priveşte onorariile avocaţilor. Pârâta a susţinut că nu se justifică acest onorariu în raport cu durata procesului, mai ales că reclamata a contribuit al prelungirea lui. Instanţa a apreciat că aceste susţineri sunt neîntemeiate, întrucât litigiul se întinde pe durata de mai bine de 10 ani şi a parcurs mai multe etape procesuale. Chiar dacă reclamanta şi-a precizat pretenţiile şi chiar a fost nevoie de precizări ale cadrului procesual în apel, Curtea a constat că, în raport de durata litigiului, de numărul mare de înfăţişări la prima judecată şi, în rejudecare, de complexitatea şi dificultatea cauzei, onorariul cuprins în cheltuielile de judecată acordate la fond nu sunt disproporţionale.

În ceea ce priveşte cererea de aderare la apel formulată de pârâta S.C. A., instanţa de appel a avut în vedere că, prin demersul său, pârâta a solicitat schimbarea hotărârii instanţei de fond în sensul respingerii acţiunii civile.

Prima critică adusă hotărârii se referă la considerentele pe care se întemeiază, mai exact la trimiterea făcută la decizia de anulare dată de Curtea de Apel Târgu Mureş, în primul ciclul judiciar. Trimiterea făcută de Tribunalul Mureş în considerente sale este corectă, Curtea stabilind, în decizia de anulare, că procedura prevăzută de art. 34 din Legea nr. 7/1996 poate fi urmată şi dacă nu s-a depus o plângere împotriva încheierii de carte funciară.

O altă critică adusă hotărârii are în vedere dezlegările date în primul ciclu procesual de instanţa de fond, care, nefiind apoi corectate în apel sau recurs, s-ar impune şi în rejudecare. S-a reţinut că susţinerea formulată este nefondată, întrucât Tribunalul Mureş a respins, iniţial, acţiunea reclamantei, pe cale de excepţie, iar, în apel, printr-o decizie, confirmată de instanţa de recurs, s-a dispus anularea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare. Hotărârea judecătorească la care face trimitere pârâta a fost anulată şi nu mai produce efecte în rejudecare, obligatorii fiind doar dezlegările date de instanţa de apel.

S-aapreciat a fi nefondată şi critica pârâtei S.C. A. S.R.L. referitoare la interpretarea greşită a prevederilor cuprinse în contractul de concesiune, modificat prin actul adiţional nr. x Prin raportare la actele care însoţesc cererea de evidenţiere, dreptul de proprietate asupra construcţiilor nu putea fi înscris decât pe seama reclamantei. Registratorul a dispus, prin rezoluţia sa, că evidenţierea să se facă conform actului pe care s-a înscris rezoluţia, adică conform certificatului de urbanism nr. x din 4 iunie 2008, adică: drept de proprietate asupra construcţiilor în favoarea reclamantei şi drept de concesiune pe 49 de ani asupra acestora în favoarea pârâtei S.C. A.. S.R.L..

În temeiul art. 274 C. proc. civ., instanţa de appel a obligat pârâtele la plata sumei de 7.140lei, fiecare, către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriba acestei decizii au formulat recurs reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş şi pârâtele S.C. A. şi B. S.A..

Prin decizia nr. 2002 din 7 noiembrie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a respins excepţia de netimbrare a recursului declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, invocată de pârâta S.C. A., a respins excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de pârâta S.C. A., invocată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş.

A respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş împotriva deciziei nr. 256 A din 12 iunie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

A admis recursurile declarate de pârâtele S.C. A. şi B. S.A. împotriva deciziei nr. 256 A din 12 iunie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

A casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de recurs a avut în vedere următoarele considerente:

Cu privire la excepţia de nulitate pentru netimbrare a recursului reclamantei Comuna Sângeorgiu de Mureş, s-a avut în vedere că, reclamanta a fost citată, pentru termenul de judecată în recurs, din 24 octombrie 2019 cu menţiunea de a plăti taxa judiciară de timbru în sumă de 4 ron, aferentă recursului pe care l-a declarat împotriva deciziei civile nr. 256/A din 12 iunie 2019 a Curţii de Apel Târgu Mureş, fără a se menţiona, însă, în citaţie un termen limită până la care recurenta era ţinută a-şi îndeplini obligaţia.

Aşa fiind, reclamanta recurentă îşi putea îndeplini obligaţia până la data de 24.10.2019, inclusiv, când a avut loc singura şedinţă publică de judecată în recurs.

În data de 24 octombrie 2019 reclamanta a trimis prin fax, la dosarul cauzei, dovada care atestă că taxa judiciară de timbru în sumă de 4 ron fusese plătită în data de 23 octombrie 2019, deci anterior termenului de judecată din data de 29 octombrie 2019. Ulterior, anume în data de 30 octombrie 2019, reclamanta a depus şi originalul dovezii care atestă plata taxei judiciare de timbru.

În aceste circumstanţe, excepţia nulităţii recursului pentru neplata taxei judiciare de timbru apare ca neîntemeiată, reclamanta îndeplinindu-şi în termen obligaţia ce îi revenea şi făcând dovada plăţii realizate.

Cu privire la excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de pârâta S.C. A. S.R.L., invocată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, se reţin următoarele:

În susţinerea acestei excepţii, reclamanta a afirmat că recursul trebuie considerat ca fiind exercitat omisso medio, în condiţiile în care cererea de aderare la apel formulată de pârâtă înaintea intenţiei de apel era ea însăşi inadmisibilă, aderarea trebuind făcută la apelul unei părţi cu interese potrivnice, iar nu la apelul unei părţi faţă de care autorul cererii de aderare la apel nu are interese divergente.

Excepţia inadmisibilităţii, pe acest temei, a cererii de aderare la apel a fost însă invocată de reclamantă în faţa instanţei de apel, aceasta soluţionând-o în sensul respingerii ei şi calificând cererea de aderare, ca admisibilă.

Această soluţie se regăseşte în încheierea de şedinţă din data de 21 mai 2019 a Curţii de Apel Târgu Mureş, consecinţa fiind aceea că prin decizia atacată cu recurs cererea de aderare la apel a fost soluţionată pe fondul ei. Faţă de cele astfel dispuse de instanţa de apel cu privire la excepţia inadmisibilităţii cererii de aderare la apel, reclamanta avea posibilitatea de a ataca cu recurs inclusiv încheierea prin care excepţia inadmisibilităţii fusese respinsă, ca neîntemeiată, precum şi, în consecinţă, soluţionarea pe fond a cererii de aderare la apel. Reclamanta nu a înţeles, însă, să atace, prin prezentul recurs, soluţia dată excepţiei procesuale invocate, precizând în mod expres, în cuprinsul cererii de recurs, că "criticăm această decizie doar în privinţa respingerii cererii de constatare a nulităţii parţiale a încheierii de carte funciară nr. x din 9 iunie 2008", fără a formula critici şi cu privire la soluţia dată excepţiei de inadmisibilitate a cererii de aderare la apel.

Nefiind atacată soluţia de respingere a excepţiei de inadmisibilitate, aceasta a devenit irevocabilă, intrând în autoritatea lucrului judecat, astfel că invocarea, sub temeiul ei, a inadmisibilităţii însăşi a recursului declarat de pârâta S.C. A. ar avea semnificaţia unei rediscutări, în recurs, pe cale ocolită, a soluţiei date excepţiei de către instanţa de appel, considerente ce impun respingerea excepţiei inadmisibilităţii recursului declarat de pârâta S.C. A..

Cu privire la recursul declarat în cauză de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, Înalta Curte are în vedere că scopul urmărit de reclamantă în contradictoriu cu pârâta S.C. A. este, în planul înscrierilor tabulare, acela de a obţine rectificarea înscrierilor existente în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş în favoarea pârâtei S.C. A. cu privire la edificatele în litigiu, înscrieri realizate prin încheierea de carte funciară nr. x, pronunţată în dosarul nr. x iunie 2008 al O.C.P.I. Mureş - B.C.P.I. Târgu Mureş.

Sub rezerva îndeplinirii şi a celorlalte condiţii impuse de lege pentru a se obţine radierea din cartea funciară a unui drept înscris în favoarea altuia şi înscrierea unui drept propriu al celui care solicită rectificarea, este de avut în vedere că, astfel cum a statuat instanţa de apel, realizarea unei asemenea operaţiuni tabulare nu se află condiţionată de o prealabilă anulare a încheierii de carte funciară în temeiul căreia dreptul a cărui radiere se cere fusese anterior înscris.

Examinarea dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, în conţinutul lor, în vigoare la data efectuării înscrierilor litigioase, nu lasă nicio îndoială cu privire la această concluzie, rectificarea înscrierilor din cartea funciară putându-se realiza fără ca, în prealabil, să se solicite şi dispună anularea unei asemenea încheieri. Ceea ce prezintă relevanţă sub aspectul rectificării nu este încheierea de carte funciară, înţeleasă ca instrument juridic care a condus la efectuarea unei înscrieri, ci înscrierea însăşi, căci doar aceasta atestă dreptul pe care o altă persoană înţelege să îl conteste. Din aceleaşi raţiuni şi în egală măsură, nici întabularea, consecutivă radierii dreptului altuia, solicitată de acela care a cerut rectificarea, nu este condiţionată de o prealabilă anulare a încheierii de carte funciară.

Pe cale de consecinţă, s-a apreciat că instanţa de apel a dispus legal respingerea cererii reclamantei de constatarea a nulităţii încheierii de carte funciară nr. x din 9 iunie 2008, ceea ce impune respingerea, ca nefondat, recursului declarat de reclamantă.

Cu privire la recursul declarat de pârâta S.C. A., precum şi cu privire la recursul declarat de B., Înalta Curte reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 219/1998, la expirarea termenului de concesiune concesionarul este obligat să restituie, în deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul concesionat, inclusiv investiţiile realizate, în conformitate cu prevederile contractului de concesiune.

Corelativ, alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că "în contractul de concesiune trebuie precizate, în mod distinct, categoriile de bunuri ce vor fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, respectiv:

a) Bunurile de retur care revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune. Sunt bunuri de retur bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse în caietul de sarcini;

b) Bunurile de preluare care, la expirarea contractului de concesiune, pot reveni concedentului, în măsura în care acesta din urmă îşi manifestă intenţia de a prelua bunurile respective, în schimbul plăţii unei compensaţii egale cu valoarea contabilă centralizată, conform dispoziţiilor caietului de sarcini. Sunt bunuri de preluare bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii;

c) Bunurile proprii care, la expirarea contractului de concesiune, rămân în proprietatea concesionarului. Sunt bunuri proprii bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii, cu excepţia celor prevăzute de lit. b)."

În fine, potrivit alin. (3) al art. 29 din lege, în contractul de concesiune se va menţiona repartiţia acestor bunuri la încetarea, din orice cauză, a concesiunii.

Rezultă că părţile au obligaţia de a preciza, în mod expres şi distinct, în cuprinsul contractului de concesiune, categoriile de bunuri ce urmează a fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, fiind necesar a rezulta cu claritate care sunt bunurile respective şi categoria (bunuri de retur, de preluare sau proprii) căreia acestea îi aparţin.

În ce priveşte bunurile de retur, acestea sunt chiar bunurile ce au făcut obiectul concesiunii, ele existând, în materialitatea lor, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietele de sarcini.

Aceste bunuri se aflau sau au intrat, prin voinţa legii, în proprietatea concedentului, ceea ce a impus şi prevederea legală potrivit căreia ele revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune, subînţelegându-se că, în ce le priveşte, concedentul a fost proprietar al lor şi şi-a păstrat această calitate pe întreaga durată a concesiunii.

În ce priveşte, însă, bunurile de preluare, regimul lor juridic este, cu evidenţă, diferit de acela al bunurilor de retur. Este de observat că, în sensul legii, bunurile de preluare nu i-au aparţinut, pe durata concesiunii, concedentului, neaflându-se în proprietatea acestuia, ci în aceea a concesionarului, căci doar acesta poate fi sensul sintagmei "au aparţinut concesionarului".

Această concluzie rezultă din prevederile tezei finale a dispoziţiilor conţinute la lit. b) a alin. (2) al art. 29 din Legea nr. 219/1998 potrivit cărora, aşa cum deja s-a menţionat mai sus, "sunt bunuri de preluare bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii"

Consecinţa legală a acestui regim juridic specific bunurilor de preluare este aceea că pe durata concesiunii concesionarul, având calitatea de proprietar, poate dispune de ele (inclusiv sub aspectul utilizării lor ca obiect al unui contract de ipotecă), sub condiţia de a fi vorba despre o afectaţiune compatibilă cu clauzele şi particularităţile juridice ale contractului de concesiune.

În sensul aceloraşi prevederi legale, transmiterea de la concesionar la concedent a dreptului de proprietate asupra bunurilor de preluare se poate realiza doar la momentul expirării contractului de concesiune, iar aceasta numai în măsura în care concedentul îşi manifestă intenţia de a prelua bunurile respective, plătind compensaţia valorică stabilită de lege.

În ce priveşte bunurile proprii, acestea aparţin concesionarului şi rămân în proprietatea acestuia la expirarea concesiunii, în prezenta cauză fiind însă fără interes a analiza această categorie de bunuri, ele nefăcând obiectul litigiului.

Având ca fundament aceste dispoziţii ale Legii nr. 219/1998, ca act normativ sub acţiunea căruia s-a încheiat contractul de concesiune între reclamantă şi antecesoarea pârâta S.C. A. S.R.L., precum şi actele adiţionale la acesta, Înalta Curte observă că în forma iniţială a contractului de concesiune părţile au făcut referire doar la existenţa unor bunuri de retur, ele fiind enumerate în art. 3 al Contractului nr. x/20 aprilie 1999.

Prin actul adiţional nr. x la contract, încheiat în data de 20 februarie 2004, părţile au convenit să modifice art. 3 al contractului de concesiune, stipulând că în derularea contractului de concesiune concesionarul va utiliza bunuri de retur (menţionate expres în actul adiţional), precum şi bunuri de preluare, acestea din urmă fiind, de asemenea, şi ele menţionate.

Aceste bunuri sunt litigioase în prezentul proces, cu privire la ele reclamanta solicitând rectificarea cărţii funciare în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei S.C. A., rectificare pe care instanţa de apel a dispus-o în sensul celor arătate în dispozitivul deciziei pe care a pronunţat-o.

Tot cu privire la aceste bunuri a dispus instanţa de apel şi întabularea dreptului de proprietate al Comunei Sângeorgiu de Mureş.

Fiind, însă, vorba despre bunuri ce aparţin, în sensul evocatelor prevederi ale art. 29 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 219/1998, categoriei bunurilor de preluare, ele se aflau, încă de la momentul edificării lor în condiţiile autorizaţiei de construire, în proprietatea pârâtei concesionare, urmând a rămâne în proprietatea acesteia pe întreaga durată a concesiunii. Rezultă, totodată, că reclamanta concedentă ar putea dobândi un drept de proprietate asupra lor doar la expirarea duratei concesiunii, sub condiţia plăţii compensaţiei financiare la care art. 29 alin. (2) lit. b) din lege se referă.

Având, deci, în temeiul legii calitatea de proprietar al imobilelor ce aparţin categoriei bunurilor de preluare, pârâta S.C. A. putea dispune de ele în forma afectării lor în contractul de ipotecă nr. 56361/29 septembrie 2008 autentificat de BNP C., încheiat cu pârâta B. S.A..

Rezultă că titlul de proprietate al pârâtei S.C. A. asupra imobilelor ce aparţin categoriei bunurilor de preluare este reprezentat de însuşi contractul de concesiune în temeiul căruia a dobândit dreptul de a edifica, în calitate de concesionar, construcţiile menţionate în actul adiţional nr. x/2004 ca fiind bunuri de preluare, totodată prin raportare la dispoziţiile art. 29 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 219/1998.

Instanţa de apel a greşit atunci când a ignorat existenţa şi efectele acestor prevederi legale, deşi ele erau decisive în soluţionarea cauzei, preferând a da întâietate unor menţiuni cuprinse în certificatul de urbanism nr. 252/4 iunie 2008 emis de Comuna Sângeorgiu de Mureş.

A apreciat instanţa de apel că atâta vreme cât în certificatul de urbanism se menţionează că reclamanta este proprietar nu doar al terenului, ci şi al construcţiilor, acesta este titlul care atestă existenţa dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcţiilor în litigiu. Această statuare a instanţei de apel este, în considerarea tuturor celor evocate de Înalta Curte, eronată, ea nesocotind regimul juridic al bunurilor de preluare, astfel cum acesta este stabilit de lege şi a fost apoi reflectat în actul adiţional nr. x la contractul de concesiune.

În ce priveşte certificatul de urbanism, este vădit că acesta nu are valoarea unui titlu asupra terenului ori a unor construcţii la care el s-ar referi: potrivit dispoziţiilor art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 (în conţinutul în vigoare la data emiterii Certificatului de urbanism nr. x/2008), certificatul de urbanism este actul de informare emis de autorităţile competente prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi se stabilesc cerinţele urbanistice care trebuie să fie, în concret, îndeplinite.

Referirea la informarea solicitantului cu privire la regimul juridic al terenului şi construcţiilor nu poate conferi certificatului de urbanism semnificaţia unui titlu de proprietate autonom, el fiind doar un mijloc de informare, iar nu un veritabil titlu de proprietate. Veritabila dovadă a proprietăţii rămâne a se face potrivit dreptului comun în materie, ţinând seama de prevederile legale care stabilesc modurile de dobândire şi, după caz, de dovedire a proprietăţii.

O asemenea concluzie este consolidată de prevederile art. 7 alin. (1) lit. a) şi b) din Legea nr. 50/1991, sus-evocată, care, cu referire la autorizaţia de construire, stabilesc că aceasta se emite pe baza documentaţiei depuse la autorităţile prevăzute la art. 4, care va cuprinde:

"a) certificatul de urbanism; b) dovada titlului asupra terenului şi/sau construcţiilor ...".

Rezultă, aşadar, că legea distinge între certificatul de urbanism, înţeles ca instrument tehnico-juridic de informare, şi dovada propriu-zisă (titlul) a dreptului de proprietate asupra terenului şi/sau construcţiilor, cele două fiind diferite juridic şi inconfundabile. Pe cale de consecinţă, nu se putea conchide că dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilelor în litigiu rezultă din certificatul de urbanism.

Faţă de cele de mai sus, recursul pârâtei S.C. A. apare ca întemeiat, instanţa de apel făcând o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale incidente în cauză, în sensul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

Nu s-ar putea, însă considera, aşa cum pretinde pârâta recurentă S.C. A., că acţiunea în rectificare tabulară era inadmisibilă întrucât reclamanta nu solicitase, în prealabil şi cu titlu principal, anularea (nulitatea) titlului pârâtei S.C. A., căci cererea de rectificare formulată de reclamantă avea ca principal temei o afirmată lipsită de titlu al pârâtei asupra imobilelor în litigiu. Or, faţă de aşa-zisa lipsă a unui titlu al pârâtei, nu se putea solicita, prioritar, anularea acestuia.

În ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. 1865, este de avut în vedere că potrivit dispoziţiilor art. 129 alin. (6) C. proc. civ. judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii, fiind, prin urmare, ţinuţi a se pronunţa numai cu privire la ceea ce s-a cerut în condiţiile legii, iar nu cu privire la mai mult, mai puţin sau la altceva decât partea a solicitat.

Or, în cauză reclamanta nu solicitase, în mod expres, şi înscrierea dreptului ei de proprietate asupra construcţiilor în litigiu, cererea de rectificare pe care ea a dedus-o judecăţii neputând avea altă semnificaţie decât aceea a radierii dreptului înscris deja în favoarea S.C. A., iar nu şi, prin ea însăşi, a intabulării dreptului reclamantei, căci acesta nu fusese anterior înscris, pentru a se putea vorbi despre o repunere în situaţia anterioară care să impună şi o astfel de consecinţă.

În ce priveşte recursul declarat de pârâta B. S.A., Înalta Curte reţine că, într-adevăr, instanţa de apel a apreciat ca oportun să nu răspundă tuturor motivelor de apel invocate de această pârâtă, considerând că este suficient a statua că radierea dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A. atrage după sine şi nulitatea contractului de ipotecă. Or, pârâta apelantă B. formulase în cuprinsul cererii de apel şi motive potrivit cărora, prevalându-se de buna sa credinţă, pârâta trebuie să beneficieze de protecţia legii chiar şi în situaţia în care dreptul de proprietate al pârâtei S.C. A. ar fi radiat din cartea funciară.

Dintr-o asemenea perspectivă, raportat la soluţia dată celorlalte două apeluri, instanţa de apel era datoare a răspunde acestor critici. Doar dacă ar fi procedat în acest fel s-ar fi putut considera că exigenţa motivării complete a hotărârii, care să conţină răspunsul instanţei la toate motivele de apel cu care se afla învestită, ar fi fost întocmai respectată, în acord cu prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În ce priveşte motivul de recurs prin care pârâta B. critică soluţia instanţei de apel privitoare la cheltuielile de judecată, Înalta Curte îl apreciază ca nefondat, neputându-se considera că instanţa de apel nu ar fi oferit o motivare suficientă soluţiei sale ori că B. S.A. nu s-ar fi aflat, prin raportare la soluţia dată apelurilor, în culpă procesuală. Culpa procesuală acestei pârâte era atrasă de admiterea cererii de constatare a nulităţii contractului de ipotecă, contract în care B. S.A. avea calitatea de parte.

Faţă însă de toate dezlegările în drept, s-a apreciat că soluţia care se impune este aceea a admiterii recursurilor declarate de S.C. A. şi B. şi a casării deciziei atacate fiind necesară, prin raportare la prevederile ar. 313 şi 314 C. proc. civ., trimiterea cauzei spre rejudecare, în appel, la aceeaşi Curte de Apel.

În rejudecare, s-a stabilit a se avea în vedere, conform art. 315 C. proc. civ., de dezlegările obligatorii ale prezentei decizii, urmând, să fie identificate în concret imobilele care intră în categoria bunurilor de retur, respectiv de preluare şi, în funcţie de aceasta, să se aprecieze asupra temeiniciei acţiunii reclamante şi se va ţine seama, de asemenea, de motivele invocate de pârâta B., acestea urmând a fi examinate în consecinţă.

În rejudecare, prin decizia nr. 345/A/3 august 2020, Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă a respins apelul formulat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, împotriva sentinţei civile nr. 232 din 26.03.2018 pronunţată de Tribunalul Mureş în dosarul nr. x/2014 şi a respins apelul formulat de pârâta B. S.A, precum şi cererea de aderare la apel formulată de pârâta S.C. A., împotriva aceleiaşi hotărâri judecătoreşti.

A admis, în parte, cererea de aderare la apel, formulată de pârâta S.C. A. şi a schimbat, în parte, sentinţa atacată în sensul că a respins cererea de constatare a nulităţii încheierii de CF nr. x din data de 09.06.2008.

Au fost menţinute restul dispoziţiilor hotărârii atacate.

Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea de Apel a reţinut următoarele:

Preliminar, instanţa de apel a avut în vedere că, prin decizia de casare nr. 2002 din 7 noiembrie 2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă s-a reţinut că "în mod legal a dispus instanţa de apel respingerea cererii reclamantei de constatarea a nulităţii încheierii de carte funciară nr. x din 09.06.2008. Se impune, deci, respingerea ca nefondat a prezentului recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., instanţa de apel hotărând cu aplicarea corectă a legii, astfel că nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ..".

Se observă că, în ciclul procesual precedent, instanţa de apel a admis apelul formulat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, împotriva sentinţei civile nr. 232/26.03.2018 pronunţată de Tribunalul Mureş, în dosarul nr. x/2014 şi a respins apelul formulat de pârâta B., precum şi cererea de aderare la apel formulată de pârâta S.C. A., împotriva aceleiaşi hotărâri judecătoreşti.

Or solicitarea de respingere a cererii reclamantei de constatarea a nulităţii încheierii de carte funciară nr. x din 09.06.2008 a fost formulată în cadrul cererii de aderare la apel formulată de pârâta S.C. A. şi nu de Comuna Sângeorgiu de Mureş.

Având în vedere aceste aspecte şi conform prevederilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., instanţa de apel a constatat că de impune admiterea cereii de aderare la apel formulată de pârâta S.C. A., schimbarea, în parte, a sentinţei atacate, în sensul respingerii cererii de constatare a nulităţii încheierii de CF nr. x din data de 09.06.2008.

În ceea ce priveşte solicitarea de rectificare a înscrierilor şi restabilire a situaţiei anterioare ce face obiectul apelului Comunei Sângeorgiu de Mureş şi a cererii de aderare la apel formulate de S.C. A., instanţa de apel observă că, prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, s-a solicitat rectificarea înscrierilor în CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş, nr. top x, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor descrise sub C5, C6, C7, C8, C9, C11, C12, C14, C15, C16, C17, C18, C19, C20, C21, C22, C23, C24, C25, C26, C27, C28, C29, C30, Baza de tratament şi centru Spa şi construcţiile C1 parter cu 5 sala de mese, 1 oficiu, 1 spălătorie veselă, 1 spălătorie vase, 1 depozit de zi 1 bucătărie caldă-rece, 1 preparare legume, 1 preparare carne, 1 preparare ouă, 1 coridor, un depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 WC, 2 saloane de mic dejun, 1 hol cu casa sării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri - concomitent cu restabilirea situaţiei de carte funciară în foaia de avere de proprietate şi de sarcini.

Prin memoriul de apel, reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş a solicitat schimbarea hotărârii atacate în sensul restabilirii situaţiei anterioare de carte funciară. Reclamanta a criticat hotărârea atacată pentru că instanţa de fond nu a dispus, odată cu radierea dreptului de proprietate a pârâtei S.C. A., în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâtei asupra construcţiilor şi totodată radierea ipotecii înscrise în cartea funciară.

În temeiul art. 129 alin. (4) C. proc. civ., Curtea a solicitat reclamantei să precizeze clar în ce constă solicitarea de a reveni la situaţia de carte anterioară încheierii atacate. Prin precizarea depusă la dosarul de apel, în precedentul ciclu procesual, pentru termenul de judecată din 02.04.2019, reclamanta a precizat cererea sa în sensul că solicită ca evidenţierea noilor construcţii să se facă în favoarea reclamantei, respectiv a Statului Român.

În actualul ciclu procesual apelanta Comuna Sângeorgiu de Mureş a depus o precizare prin care se solicită ca rectificarea înscrierilor din CF şi radierea dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A. cu privire la imobilele situate în Sângeorgiu de Mureş str. x, jud. Mureş, să se realizeze din noua carte funciară x Sângeorgiu de Mureş, nr. cadastral x, provenită din vechiul CF xN nr. cadastral x.

Referitor la solicitarea ca evidenţierea noilor construcţii să se facă în favoarea reclamantei, respectiv a Statului Român s-a avut în vedere că, potrivit dispoziţiilor art. 129 alin. (6) C. proc. civ.,. judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii, fiind, prin urmare, ţinuţi a se pronunţa numai cu privire la ceea ce s-a cerut în condiţiile legii, iar nu cu privire la mai mult, mai puţin sau la altceva decât partea a solicitat.

Or, în cauză, după cum s-a arătat prin decizia nr. 2002 din 7 noiembrie 2019 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, reclamanta nu solicitase, în mod expres, şi înscrierea dreptului ei de proprietate asupra construcţiilor în litigiu, cererea de rectificare pe care ea a dedus-o judecăţii neputând avea altă semnificaţie decât aceea a radierii dreptului înscris deja în favoarea S.C. A., iar nu şi, prin ea însăşi, a intabulării dreptului reclamantei, căci acesta nu fusese anterior înscris, pentru a se putea vorbi despre o repunere în situaţia anterioară care să impună şi o astfel de consecinţă.

S-a apreciat, prin urmare, că apelul Comunei Sângeorgiu de Mureş, astfel cum a fost precizat, este neîntemeiat, restabilirea situaţiei anterioare neavând semnificaţia intabulării reclamantei sau a evidenţierii construcţiilor în favoarea proprietarului terenului, atâta timp cât construcţiile descrise sub C5, C6, C7, C8, C9, C11, C12, C14, C15, C16, C17, C18, C19, C20, C21, C22, C23, C24, C25, C26, C27, C28, C29, C30, Baza de tratament şi centru Spa şi construcţiile C1 parter cu 5 sala de mese, 1 oficiu, 1 spălătorie veselă, 1 spălătorie vase, 1 depozit de zi 1 bucătărie caldă-rece, 1 preparare legume, 1 preparare carne, 1 preparare ouă, 1 coridor, un depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 WC, 2 saloane de mic dejun, 1 hol cu casa sării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri, nu existau anterior concesiunii, acestea fiind rodul investiţiilor realizate de pârâta societate concesionară, în baza contractului de concesiune nr. x/20.04.1999 şi a caietului de sarcini.

Referitor la actualizarea datelor de carte funciară, instatanţa de apel observă că, prin încheierea nr. 29308 din 11.05.2020 a Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară s-a realizat o actualizare de date ale imobilului cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciara x UAT Sângeorgiu de Mureş având proprietarii: S.C. A. în cota de 1/1 de sub B.6, Statul Român în cota de 1/1 de sub Bl, Statul Român în cota de 1/1 de sub B.2, Statul Român în cota de 1/1 de sub B.3, S.C. A. în cota de 1/1 de sub B.5, S.C. A. în cota de 1/1 de sub B.7, O., P. în cota de 1/1 de sub B.8, O., P. în cota de 400/129206 de sub B.9, E., Q. în cota de 128806/258412 de sub B.IO, F. în cota de 257612/2067296 de sub R. în cota de 386418/2067296 de sub B.12, H. în cota de 386418/2067296 de sub B,13, S. S.R.L. în cota de 1/1 de sub B.16; Imobil înregistrat cu suprapunere reala cu imobilul cu nr. cadastral x, înscris în Cartea Funciară nr. x Sângeorgiu de Mureş. asupra A.I sub B. 19 din cartea funciara x UAT Sângeorgiu de Mureş; imobil înregistrat cu suprapunere reala cu imobilul cu nr. cadastral x, înscris în Cartea Funciara nr. x Sângeorgiu de Mureş. asupra A.I sub B.20 din cartea funciara x UAT Sângeorgiu de Mureş.

Încheierea respectivă a fost atacată de reclamantă prin cerere de reexaminare, astfel încât această încheiere nu este definitivă. Prin urmare această situaţie din carte funciară este incertă. În cazul în care Biroul de Cadastru schimbă situaţia de carte funciară din oficiu, îşi asumă întreaga răspundere civilă, penală şi administrativă prin modificarea unor date tehnice în ciuda existenţei notării litigiului. Reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş are la dispoziţie mijloace legale pentru a contesta dispoziţiile Biroului de Cadastru, apelând deja la o asemenea cale de atac.

Au fost avute în vedere dispoziţiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, astfel cum erau în vigoare la momentul depunerii cererii de chemare în judecată, potrivit cărora "în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia". Prin urmare, în cazul de faţă, orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil, se poate face doar la cererea titularului dreptului de proprietate.

În ceea ce priveşte critica adusă rectificării cărţii funciare de apelanta S.C. A., se observă că, potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, astfel cum erau în vigoare la momentul depunerii cererii de chemare în judecată, "Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul înscris a fost greşit calificat;

3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului."

Prin urmare, trebuie analizat dacă înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea a fost valabil.

Prin încheierea nr. x din 09.06.2008 emisă de OCPI Mureş - BCPI Târgu Mureş s-a dispus la cererea reclamantei unificarea imobilelor înscrise în CF nr. x şi CF x Sângeorgiu de Mureş într-un corp de proprietate comună, proprietatea Statului Român, cu drept de administrare operativă a Primăriei Sângeorgiu de Mureş; s-a atribuit un nou număr cadastral, iar imobilul a fost transcris în CF xN împreună cu construcţiile existente. De asemenea, s-a transcris dreptul de concesiune, ipotecile şi interdicţiile de înstrăinare.

În cuprinsul deciziei nr. 2002 din 7 noiembrie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a arătat că "rezultă din cele de mai sus că titlul de proprietate al pârâtei S.C. A. asupra imobilelor ce aparţin categoriei bunurilor de preluare este reprezentat de însuşi contractul de concesiune în temeiul căruia a dobândit dreptul de a edifica, în calitate de concesionar, construcţiile menţionate în actul adiţional nr. x/2004 ca fiind bunuri de preluare, totodată prin raportare la dispoziţiile art. 29 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 219/1998."

Prin urmare, actul în temeiul căruia s-a făcut înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A. este actul adiţional nr. x/2004.

Prin decizia nr. 73/R/17 februarie 2020, definitivă, a Curţii de Apel Tg. Mureş, secţia a II a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosar nr. x/2011 s-a "constatat nulitatea absolută parţială a actului adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune nr. x/20.04.1999, încheiat între Primăria Sângeorgiu de Mureş şi S.C. L. S.R.L. (în prezent S.C. A. SRL), în ce priveşte art. 1 şi art. 2 alin. (1), (2) şi 3 privind modificarea art. 5 din contractul de concesiune, cu referire la cuantumul total al redevenţei şi la redevenţa aferentă anului 2004 şi 2005."

S-a reţinut de instanţa respectivă că "prin actul adiţional nr. x/20.02.2004 s-a modificat art. 3 din contractul de concesiune fiind calificate drept bunuri de preluare investiţiile ce se vor realiza conform caietului de sarcini, fiind încălcate dispoziţiile 29 alin. (2) lit. b) din Legea 219/1998 dar şi cele ale art. 28 alin. (4) din acelaşi act normativ întrucât, prin modificarea convenită de părţi, se contravine obiectivelor concesiunii prevăzute în caietul de sarcini dar şi în studiul de prefezabilitate care prevede trei etape de modernizare a obiectivului concesionat dar şi investiţiile necesare şi valoarea acestora.

Această manifestare de voinţă a părţilor încalcă prevederile imperative ale art. 29 alin. (1) şi alin. (2) lit. b) din Legea 219/1998, fiind lipsite de relevanţă în cauză aspectele privind consimţământul părţilor, obiect sau cauză. Contrar aprecierii intimatei în cauză sunt incidente norme legale imperative, care nu permit acordul părţilor pe aspecte ce se subsumează părţii reglementare a contractului. Or, calificarea investiţiilor stabilite ca fiind obligatorii prin caietul de sarcini, drept bunuri de preluare în loc de bunuri de retur, astfel cum acestea sunt prevăzute de contract dar şi de dispoziţiile Legii 219/1998, încalcă flagrant dispoziţiile legale speciale, incidente în cauză.

Discutând despre regimul juridic al investiţiilor ce vizează bunuri proprietate publică, principiul consensualismului nu are a fi aplicat ca atare iar referirile instanţei de fond la culpa proprie a recurentei nu sunt de natură să înlăture eventuale sancţiuni derivate din nerespectarea unor dispoziţii legale imperative.

Înlăturarea din circuitul civil al unui act contrar normelor imperative, independent de culpa în emiterea acestuia, dă eficienţă componentei de drept public a contractelor administrative, astfel cum aceasta este reliefată de art. 8 alin. (3) din Legea 554/2004. În acest sens de altfel, Legea 554/2004 oferă calitate procesuală în acţiunea în anularea unui act nelegal inclusiv emitentului acestuia, fără a interesa noţiunea de culpă care, în acest caz este evident a emitentului actului nelegal. În realizarea unui interes public, legiuitorul a reglementat contenciosul obiectiv, care presupune analizarea în abstract a unei chestiuni de legalitate. Pe aceste coordonate şi în contextul unor norme juridice imperative care reglementează situaţia juridică a unor bunuri proprietate publică, referirile intimatei la principiul de drept conform căruia nimeni nu se poate prevala de propria culpă, nu pot fi reţinute în cauză.

În cazul dedus judecăţii, instanţa de contencios administrativ a fost sesizată în vederea anulării unui act adiţional, la un contact administrativ, aşadar cu o acţiune ce vizează un act administrativ asimilat conform art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea 554/2004 - forma în vigoare la momentul introducerii acţiunii şi nu un act administrativ unilateral, nefiind aplicabile ca atare dispoziţiile art. 1 alin. (6) din legea 554/2004 dar, principiul privind prevalenţa interesului public rămâne în egală măsură aplicabil, nefiind relevantă culpa autorităţii contractante în analiza legalităţii actului adiţional.

În ceea ce priveşte susţinerile intimatei în sensul că obligaţia de dezvoltare de spaţii noi în zonă este, echivocă şi prin urmare nu poate fi avută în vedere pentru a stabili în concret care sunt investiţii obligatorii cu titlu de bunuri de retur, acest aspect nu poate fi reţinut ca atare. În programul minimal de lucrări menţionat în caietul de sarcini se face referire expresă la lucrările noi ce se vor realiza de concesionar, încadrându-se în prevederile Planului urbanistic de detaliu, reactualizat în martie 1998. Acest plan, în baza căruia de altfel a fost conceput caietul de sarcini - memoriu general, PUD A., elaborat în 1998 are la capitolul Propuneri - Elemente de temă - definirea a şapte zone, fiind detaliate investiţiile preconizate. De altfel, prin raportul de expertiză efectuat în cauză, sunt precis identificate atât bunurile la data concesionării şi construcţiile în curs de execuţie şi investiţiile ulterioare, propuse a fi realizate prin tema de proiectare. Răspunzând obiectivelor stabilite de instanţă, în prima variantă, în care nu este avut în vedere actul adiţional nr. x, bunurile de retur sunt identificate în considerarea conţinutului contractului de concesiune, a caietului de sarcini şi a proiectului, acte aflate la dispoziţia intimatei. Situaţia este cu atât mai evidentă în ceea ce priveşte finalizarea investiţiei "Baza de tratament şi recuperare", care apare menţionată inclusiv la "obiectul concesiunii" cu menţiunea că este executată în proporţie de 31,5%, fiind de asemenea indicată în anexa contract - tabel centralizator. În contract, cu privire la aceste investiţii, este reluată menţinea din caietul de sarcini, fiind expres enunţate ca bunuri de retur.

În raport de considerentele expuse, Curtea a constatat nulitatea absolută a art. 1 din actul adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune nr. x/20.04.1999, încheiat între Primăria Sângeorgiu de Mureş şi S.C. L. S.R.L. (în prezent S.C. A. SRL), prin care s-a modificat regimul investiţiilor aflate în sarcina concesionarului potrivit caietului de sarcini."

Instanţa de rejudecare a semnalat că această hotărâre are o înrâurire decisivă asupra cauzei de faţă.

De altfel, chiar pârâta S.C. A. a solicitat, printr-o cerere formulată la data de 13 ianuarie 2014, suspendarea judecării cauzei,în temeiul prevederilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. x/2011 aflat pe rolul secţiei de contencios administrativ şi fiscal a Tribunalului Mureş, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actului adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune nr. x/1999 şi în care s-a pus în discuţie modificarea regimului juridic al bunurilor de retur care au fost "convertite" în bunuri de preluare.

Prin notele de şedinţă formulate, Comuna Sângeorgiu de Mureş a solicitat respingerea cererii de suspendare, iar la dosar s-a depus copie a acţiunii ce face obiectul dosarului nr. x/2011 al Tribunalului Mureş.

Prin încheierea de şedinţă din data de 21 ianuarie 2014, instanţa a respins cererea de suspendare a judecăţii.

Instanţa de apel constată că, între părţi s-a încheiat contractul de concesiune nr. x/20.04.1999, având ca obiect cedarea şi preluarea în concesiune a patrimoniului Complexului de tratament recuperator, de odihnă şi agrement "A. Sângeorgiu de Mureş", str. x şi a terenului aferent de 134.644 mp., aşa după cum este prezentat la Capitolul II, punctul 1 din Caietul de sarcini.

În vederea încheierii acestui contract s-a urmat procedura concesionării prin licitaţie publică, conform dispoziţiilor art. 11 şi următoarele din Legea 219/1998, astfel încât concedentul a avut obligaţia să elaboreze caietul de sarcini al concesiunii, document care, conform art. 12 alin. (2) din acelaşi act normativ, cuprinde în mod obligatoriu: condiţiile de exploatare a concesiunii, investiţiile care urmează să fie realizate de către concesionar, clauzele financiare şi de asigurări, regimul bunurilor utilizate de concesionar şi obligaţiile care îi revin privind protecţia mediului.

Conform art. 18 alin. (2) din Legea 219/1998 "Comisia de evaluare alege oferta pe care o consideră cea mai bună din punct de vedere al satisfacerii criteriilor de selecţie enunţate în instrucţiunile privind organizarea şi desfăşurarea procedurii de concesionare. Aceste criterii au în vedere eficienţa economică, suma investiţiilor propuse, preţul prestaţiilor, costul lor de utilizare, valoarea lor tehnică, modul de rezolvare a obligaţiilor privind protecţia mediului şi a problemelor sociale, garanţiile profesionale şi financiare propuse de către fiecare ofertant şi termenele de realizare a lucrărilor de investiţii."

Conform art. 28 alin. (4) "Contractul de concesiune va cuprinde clauzele prevăzute în caietul de sarcini şi clauzele convenite de părţile contractante, în completarea celor din caietul de sarcini şi fără a contraveni obiectivelor concesiunii prevăzute în caietul de sarcini."

În aplicarea acestor dispoziţii legale, a fost elaborat caietul de sarcini care a avut la bază proiectul elaborat de S.C. T.. Conform caietului de sarcini, Concesionarul are obligaţia să dezvolte în zonă noi spaţii cu o destinaţie care să se încadreze într-unul din următoarele domenii: spaţii pentru tratament preventiv şi curativ; spaţii de cazare; spaţii pentru practicarea sportului; terenuri de joacă pentru copii; spaţii pentru servicii şi deservire a populaţiei; spaţii verzi pentru odihnă şi recreere

De asemenea, concesionarul şi-a asumat obligaţia de a termina lucrările de investiţii, Baza de tratament şi recuperare, începute de concedent, în termen de doi ani de la semnarea concesionării, cu respectarea condiţiilor din proiectul elaborat de S.C. T..

Conform grilei de punctaj, intimata a avut calitatea de ofertant câştigător atât în considerarea ofertei financiare pentru concesiune cât şi în considerarea investiţiilor preconizate de terenul concesionat, cu respectarea criteriului de atribuire prevăzut de art. 18 alin. (2) din Legea 219/1998.

În aplicarea art. 28 alin. (4) din Legea 219/1998 a fost încheiat contractul de concesiune, acesta cuprinzând clauzele din caietul de sarcini cu privire la investiţiile la care concesionarul s-a obligat, sens în care prin articolul 3 din contract s-a stabilit:

"concesionarul va utiliza ca bunuri de retur - clădirile şi construcţiile speciale aflate în patrimoniul Complexului de tratament recuperator, de odihnă şi agrement "A. Sângeorgiu de Mureş", inventariate în lucrarea nr. 43.730/1998 a S.C."PROIECT" S.A.; baza de tratament şi recuperare cu toate anexele funcţionale, în curs de execuţie, fiind executată în proporţie de 31,5%; terenul aferent construcţiilor şi spaţiului de desfăşurare a activităţii, precum şi investiţiile ce vor fi realizate conform Caietului de sarcini (finalizarea lucrării de investiţii "Baza de tratament", spaţii pentru tratament preventiv şi curativ; spaţii de cazare; spaţii pentru practicarea sportului, terenuri de joacă pentru copii; spaţii servicii şi de servire a populaţiei; spaţii verzi pentru odihnă şi recuperare."

Aşadar, în considerarea dispoziţiilor art. 29 alin. (2) din Legea 219/1998 în contract au fost precis identificate bunurile de retur respectiv " bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietul de sarcini."

În cauză, regimul juridic al bunurilor ce fac obiectul contractului de concesiune este determinat legal, prin raportare atât la clauzele caietului de sarcini, cât şi la dispoziţiile contractului încheiat între părţi. În acest sens, coroborarea dispoziţiilor legale anterior citate duce la concluzia că reprezintă bunuri de retur (calificate ca atare prin lege şi prin urmare părţile nu au posibilitatea de a le modifica regimul juridic), bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietul de sarcini. Opţiunea legiuitorului în acest sens este justificată de faptul că investiţiile preconizate, alături de redevenţă, completează cauza imediată a contractului de concesiune din perspectiva concedentului, fiind aşadar un element esenţial al contractului. În acest sens, art. 7 lit. c) din Legea 219/1998 prevede că studiul de oportunitate ce precede procedura de atribuire a concesiunii are ca şi element atât redevenţa minimă cât şi investiţiile necesare pentru modernizare sau extindere iar art. 9 alin. (1) lit. b) din H.G. nr. 216/1999 prevede că investiţiile pe care concesionarul este obligat să le realizeze şi termenele de realizare a acestora reprezintă un element obligatoriu al caietului de sarcini.

Dispoziţiile legale menţionate, reglementând modalitatea de valorificare a bunurilor proprietate publică, au caracter imperativ şi se impun a fi respectate de părţile raportului juridic. Posibilitatea părţilor de a modifica/negocia anumite elemente ale contractului de concesiune a fost clar delimitată de legiuitor prin art. 49 din H.G. nr. 216/1999 (în vigoare la momentul încheierii contractului de concesiune), dispoziţie care face distincţie clară între partea reglementară a contractului, care cuprinde clauzele prevăzute în caietul de sarcini şi alte clauze contractuale stabilite de către părţi prin acordul lor.

În concluzie, se reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 219/1998, la expirarea termenului de concesiune concesionarul este obligat să restituie, în deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul concesionat, inclusiv investiţiile realizate, în conformitate cu prevederile contractului de concesiune.

Corelativ, alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că "În contractul de concesiune trebuie precizate, în mod distinct, categoriile de bunuri ce vor fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, respectiv:

Bunurile de retur care revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune. Sunt bunuri de retur bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse în caietul de sarcini;

Bunurile de preluare care, la expirarea contractului de concesiune, pot reveni concedentului, în măsura în care acesta din urmă îşi manifestă intenţia de a prelua bunurile respective, în schimbul plăţii unei compensaţii egale cu valoarea contabilă centralizată, conform dispoziţiilor caietului de sarcini. Sunt bunuri de preluare bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii;

Bunurile proprii, la expirarea contractului de concesiune, rămân în proprietatea concesionarului. Sunt bunuri proprii bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii, cu excepţia celor prevăzute de lit. b)."

În fine, potrivit alin. (3) al art. 29 din lege, în contractul de concesiune se va menţiona repartiţia acestor bunuri la încetarea, din orice cauză, a concesiunii.

Rezultă din cele ce preced că părţile au obligaţia de a preciza în mod expres şi distinct, în cuprinsul contractului de concesiune, categoriile de bunuri ce urmează a fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, fiind necesar a rezulta cu claritate care sunt bunurile respective şi categoria (bunuri de retur, de preluare sau proprii) căreia acestea îi aparţin.

În ce priveşte bunurile de retur, acestea sunt chiar bunurile ce au făcut obiectul concesiunii, ele existând în materialitatea lor, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietele de sarcini.

Aceste bunuri se aflau sau au intrat prin voinţa legii în proprietatea concedentului, ceea ce a impus şi prevederea legală potrivit căreia ele revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune, subînţelegându-se că, în ce le priveşte, concedentul a fost proprietar al lor şi şi-a păstrat această calitate pe întreaga durată a concesiunii.

Se observă că, premisa de la care a plecat instanţa de recurs în Decizia nr. 2002 din 7 noiembrie 2019 nu mai există, deoarece actul adiţional nr. x la contract, încheiat în data de 20.02.2004, prin care părţile au convenit să modifice art. 3 al contractului de concesiune, stipulând că în derularea contractului de concesiune concesionarul va utiliza bunuri de retur (menţionate expres în actul adiţional), precum şi bunuri de preluare, a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă.

Prin urmare, în prezent, se evidenţiază existenţa doar a unor bunuri de retur, astfel cum au fost ele indicate în art. 3 al contractului de concesiune şi în caietul de sarcini, conform art. 29 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 219/1998.

În consecinţă, bunurile de retur sunt chiar bunurile ce au făcut obiectul concesiunii, ele existând, în materialitatea lor, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietele de sarcini, iar aceste bunuri se aflau sau intră prin voinţa legii în proprietatea concedentului Comuna Sângeorgiu de Mureş, subînţelegându-se că, în ce le priveşte, concedentul a fost proprietar al lor şi şi-a păstrat această calitate pe întreaga durată a concesiunii.

În concluzie, după cum corect a indicat prima instanţă, în temeiul contractului de concesiune nu s-a statuat asupra unui transfer sau constituire de drept de proprietate în favoarea pârâtei S.C. A. şi, deci, nu putea fi înscris dreptul de proprietate al acesteia în cartea funciară, impunându-se rectificarea înscrierilor, iar cererea de aderare la apel a apelantei S.C. A. va fi admisă doar în parte, după cum s-a arătat mai sus.

Referitor la apelul pârâtei B., se observă că aceasta a solicitat schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii cererii reclamantei de constatare a nulităţii absolute a contractului de ipotecă autentificat sub numărul x din 24.09.2008 şi a radierii ipotecii din cartea funciară. Totodată, pârâta a solicitat exonerarea sa de la obligaţia de a plăti cheltuielile de judecată suportate de reclamantă.

În motivarea apelului pârâta a arătat că în cadrul dosarului nr. x/2014, prin sentinţa civilă nr. 1473 din 21.10.2014 pronunţată de Tribunalul Mureş, hotărâre definitivă, s-a constatat încetate de drept efectele contractului de ipotecă încheiat între B. şi S.C. A., contract ce face obiectul prezentului litigiu. În aceste condiţii, instanţa nu mai putea dispune încă o dată, în acest dosar, lipsa de efecte a contractului de ipotecă, pentru că se încalcă autoritatea de lucru judecat.

Instanţa de apel reţine că, prin hotărârea judecătorească respectivă, s-a constatat încetarea de drept a efectelor contractului de ipotecă încheiat între B., S.C. A. şi Comuna Sângeorgiu de Mureş, autentificat sub nr. x/24.09.2008 de BNP C., în privinţa imobilului -teren înscris în CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş. Or în cauza de faţă se au în vedere construcţiile edificate şi înscrise în cartea funciară de pârâta S.C. A. şi care fac obiectul contractului de ipotecă.

De altfel, respectivul dosar nr. x/2014, s-a constituit prin disjungerea cererii de intervenţie în interes propriu formulată la data de 4 mai 2012 în dosarul nr. x/2011, adică în cauza de faţă, de intervenienţii D. şi E..

Instanţa de apel a apreciat că nu se poate reţine autoritatea de lucru judecată, după cum pretinde apelanta B., neexistând tripla identitate cerută de legiuitor, în art. 1201 C. civ. (identitate de părţi, obiect şi cauză). Cele două litigii au avut obiecte diferite şi cauze diferite. În plus, principiul disponibilităţii părţilor obligă instanţa să dispună în raport cu voinţa părţilor de a renunţa la judecata unei cereri, chiar şi la o cerere de intervenţie.

Pe de altă parte, pârâta arată că hotărârea instanţei de fond este nelegală şi netemeinică pentru că nu este susţinută de probatoriul administrat în cauză, iar motivarea cuprinde argumente contradictorii. Astfel, deşi instanţa de fond reţine că reclamanta îşi invocă propria culpă în înscrierea de carte funciară, constată ulterior nelegalitatea înscrierii ipotecii. În realitate, subliniază pârâta, ipoteca a fost înscrisă în cartea funciară în baza contractului de ipotecă, dreptul de proprietate a pârâtei S.C. A. asupra construcţiilor ipotecate rezultând din contractul de concesiune. Pe de altă parte, subliniază pârâta, reclamanta şi-a dat acordul asupra ipotecării imobilului prin adresa din 19.08.2008.

În concluzie, pârâta arată că au fost respectate toate dispoziţiile legale la încheierea contractului de ipotecă, contract prin care s-a garantat un împrumut aflat în derulare din anul 2006 şi care face dovada deplină a celor stipulate, până la înscrierea în fals.

Curtea observă că apelanta consideră contractul legal încheiat, având în vedere calitatea de proprietar a pârâtei S.C. A. asupra construcţiilor ipotecate rezultând din contractul de concesiune, însă după cum s-a arătat mai sus, printr-o hotărâre judecătorească definitivă, Decizia nr. 73/R/17 februarie 2020, a Curţii de Apel Tg. Mureş, secţia a II a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosar nr. x/2011 s-a constatat nulitatea absolută parţială a actului adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune nr. x/20.04.1999, încheiat între Primăria Sângeorgiu de Mureş şi S.C. L. S.R.L. (în prezent S.C. A. SRL), în ce priveşte art. 1 şi art. 2 alin. (1), (2) şi 3 privind modificarea art. 5 din contractul de concesiune.

Neavând, deci, în temeiul legii calitatea de proprietar al imobilelor ce aparţin categoriei bunurilor de preluare, pârâta S.C. A. nu putea dispune de ele în forma afectării lor în contractul de ipotecă nr. 19b/24.09.2008 înregistrat la Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Târgu Mureş sub nr. x/24.09.2008 autentificat de BNP C., sub nr. x/24.09.2008, încheiat cu pârâta B. S.A..

Pornind de la starea de fapt reţinută, pârâta B. nu a încheiat un contract de ipotecă cu adevăratul proprietar al construcţiilor. Aşa cum s-a reţinut, înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor s-a făcut greşit, pârâta nefiind proprietar. Chiar dacă contractul de ipotecă este un act autentic, chiar dacă acesta era accesoriu contractului de împrumut, nelegalitatea acestui contract rezultă din faptul că obligaţia de garantare nu a fost încheiată cu adevăratul proprietar. Potrivit art. 1769 şi art. 1772 din vechiul C. civ. ipotecile convenţionale nu se pot constitui decât prin acte autentice încheiate între proprietarul bunului ipotecat şi titularul dreptului de creanţă. Din starea de fapt rezultată în urma administrării probelor rezultă că acest contract a fost încheiat între un neproprietar, pârâta S.C. A. şi titularul dreptului de creanţă, pârâta B.. Chiar dacă în contractul de ipotecă se menţionează că, potrivit adresei nr. x din 19.08.2008, reclamanta şi-a exprimat acordul asupra constituirii ipotecii, Curtea remarcă faptul că acest acord nu îmbracă forma cerută de lege, act autentic.

Nici celelalte argumente aduse de pârâtă referitoare la faptul că prin contractul de concesiune pârâta a dobândit dreptul de proprietate nu au fost primite, având în vedere considerentele deja evocate.

Contractul de ipotecă nr. 19b/24.09.2008, înregistrat la Biroiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Târgu Mureş sub nr. x/24.09.2008 autentificat de BNP C., sub nr. x/24.09.2008, încheiat cu pârâta B. S.A. este lovit de nulitate absolută din mai multe motive, neputându-se reţine buna credinţă a B..

Astfel, în contractul de ipotecă se menţionează că, potrivit adresei nr. x din 19.08.2008, reclamanta şi-a exprimat acordul asupra constituirii ipotecii. Această adresă este de fapt o declaraţie sub semnătură privată, dată de fostul primar, în numele Consiliului local. Se observă că potrivit art. 36 alin. (2) lit. c) din Legea nr .215/2001, în forma în vigoare la data declaraţiei. Consiliul local are atribuţii privind administrarea domeniului public şi privat al comunei, oraşului sau municipiului;

La alin. (5) al aceluiaşi articol se arăta că, "în exercitarea atribuţiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local:

a) hotărăşte darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, precum şi a serviciilor publice de interes local, în condiţiile legii;

b) hotărăşte vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în condiţiile legii;"

Totodată conform art. 45 alin. (2) lit. b) şi alin. (3) din Legea nr. 215/2001 se adoptă cu votul majorităţii consilierilor locali în funcţie hotărârile privind contractarea de împrumuturi, în condiţiile legii, iar hotărârile privind patrimoniul se adoptă cu votul a două treimi din numărul total al consilierilor locali în funcţie. Prin urmare consimţământul instituirii ipotecii asupra unui bun concesionat, trebuia dat printr-o hotărâre de consiliu local şi nu printr-o simplă declaraţie semnată de o persoană ce ocupă vremelnic funcţia de primar. De altfel, deşi a acţionat în numele consiliului local, acesta nu a ataşat vreo hotărâre a consiliului în acest sens. Prin nesolicitarea tuturor actelor necesare încheierii contractului de ipotecă, B. S.A. a dovedit neglijenţă cu toate că se cunoştea că bunul este concesionat şi că, potrivit alin. (3) al art. 29 din Legea nr. 219/1998, în contractul de concesiune se va menţiona repartiţia bunurilor la încetarea, din orice cauză, a concesiunii. În cazul în care s-ar fi considerat că acestea sunt bunuri de preluare trebuia să se observe dacă societatea a achitat sau nu compensaţia egale cu valoarea contabilă centralizată, conform dispoziţiilor caietului de sarcini, potrivit art. 29 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 219/1998. Or, apelanta B. nu a depus diligenţă nici în această privinţă. Prin urmare, pe lângă nulitatea absolută a actului adiţional nr. x/20.02.2004, nici dosarul aferent contractului de ipotecă nu a respectat prevederile art. 1769 şi 1772 din vechiul C. civ. şi ale Legii nr. 215/2001, banca dovedind neglijenţă în instituirea ipotecii, neputându-se reţine buna sa credinţă.

Oricum, contractul de ipotecă nr. 19b/24.09.2008 este accesoriu contractului de credit nr. x/2006, în executarea căruia s-au oferit mai multe garanţii mobiliare şi imobiliare, creditorul nefiind prejudiciat, iar dacă actul juridic a fost executat, în tot sau în parte, până în momentul declarării nulităţii aplicarea nulităţii înseamnă desfiinţarea retroactivă a actului juridic, precum şi restituirea reciprocă sau, după caz, unilaterală a prestaţiilor efectuate în temeiul acelui act. În sensul celor arătate, este evocată doctrina şi practica judiciară: decizia nr. 170/A din 14.10.2013, Curtea de Apel Timişoara, secţia a II a civilă, decizia civilă nr. 132/R/03 martie 2009 a Tribunalului Satu Mare.

În privinţa cheltuielilor de judecată, pârâta apelantă B. a arătat că în speţă nu se poate reţine culpa sa procesuală. În plus, pârâta apreciază că valoarea acestor cheltuieli este exagerată solicitând diminuarea lor, mai ales că durata acestui litigiu a fost determinată de maniera deficitară în care a fost asigurată reprezentarea reclamantei.

Potrivit art. 274 C. proc. civ. partea care cade în pretenţii va fi obligată să suporte cheltuielile de judecată ale părţii adverse. Din dezlegarea dată de instanţa de fond rezultă că pârâta a căzut în pretenţii şi deci, în temeiul art. 274 C. proc. civ. trebuie să suporte, în principiu, aceste cheltuieli împreună cu pârâta S.C. A..

Critica pârâtei a avut în vedere şi faptul că instanţa de fond nu a redus cheltuielile, deşi erau exagerate. Într-adevăr, în raport cu circumstanţele cauzei, chiar şi din oficiu, instanţa poate să reducă cheltuielile de judecată, în ceea ce priveşte onorariile avocaţilor. Pârâta a susţinut că nu se justifică acest onorariu în raport cu durata procesului, mai ales că reclamata a contribuit al prelungirea lui. Susţinerile pârâtei nu sunt întemeiate. Litigiul se întinde pe durata de mai bine de 10 ani şi a parcurs mai multe etape procesuale. Chiar dacă reclamanta şi-a precizat pretenţiile şi chiar a fost nevoie de precizări ale cadrului procesual în apel, Curtea de Apel a constat că în raport de durata litigiului, de numărul mare de înfăţişări la prima judecată şi în rejudecare, de complexitatea şi dificultatea cauzei, onorariul cuprins în cheltuielile de judecată acordate la fond nu sunt disproporţionale.

Faţă de toate argumentele expuse, Curtea de Apel a respins apelul formulat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, împotriva sentinţei civile nr. 232 din 26.03.2018, pronunţată de Tribunalul Mureş în dosarul nr. x/2014 şi a respins şi apelul formulat de pârâta B. S.A; a admis în parte cererea de aderare la apel, formulată de pârâta S.C. A. şi a schimbat, în parte, sentinţa atacată, în sensul că a respins cererea de constatare a nulităţii încheierii de CF nr. x din data de 09.06.2008, fiind menţinute restul dispoziţiilor hotărârii atacate.

Prin încheierea din 20 august 2020 pronunţată de Curtea de apel Târgu Mureş, în dosarul nr. x/2014 s-a dispus îndreptarea eroarii materiale din dispozitivul deciziei civile nr. 345/A/03.08.2020 pronunţată de Curtea de Apel Tg. Mureş, în dosarul nr. x/2014, în sensul că la alin. (2) teza II se elimină expresia "precum şi cererea de aderare la apel formulată de pârâta S.C. A., cu sediul în Sângeorgiu de Mureş, judeţul Mureş," împotriva aceleiaşi hotărâri. Curtea de Apel a constatat că, din eroare, s-a trecut soluţia de respingere a cererii de aderare la apel, formulată de pârâta S.C. A., deşi aceasta a fost admisă în parte, conform îndrumărilor din Decizia nr. 2002 din 7 noiembrie 2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă şi că aspectul sesizat reprezintă o evidentă eroare materială, în temeiul art. 281 alin. (1) din C. proc. civ.

Împotriva deciziei civile nr. 345/A/03.08.2020 au declarat recurs reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş şi pârâtele S.C. A. şi B. S.A.

1. Recurenta-reclamantă Comuna Sângeorgiu de Mureş a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, potrivit art. 312, teza a III a, art. 314 şi art. 304, pct. 9 C. proc. civ.

Reclamanta a susţinut nelegalitatea deciziei atacate pentru incidenţa motivului de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:

În mod nelegal, instanţa de apel nu a încuviinţat precizarea formulată în apel, prin care a solicitat rectificarea înscrierilor din cartea funciară şi radierea dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A. S.R.L. cu privire la imobilele situate în Sângeorgiu de Mureş, judeţul Mureş, astfel cum au fost descrise, să se realizeze din noua carte funciară nr. x Sângeorgiu de Mureş nr. cadastral x provenită din conversia pe hârtie a cărţii funciare nr. x nr. cadastral x Sângeorgiu de Mureş.

În analiza acestei precizări, referitoare la actualizarea datelor de carte funciară, instanţa de control a reţinut faptul că prin încheierea nr. 29308 din 11.05.2020 a Biroului de Carte Funciară Târgu - Mureş s-a realizat actualizarea datelor imobilului cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară x UAT Sângeorgiu de Mureş, imobil înregistrat cu suprapunere reală cu alte imobile şi s-a observat şi faptul că respectiva încheiere de carte funciară, atacată cu cerere de reexaminare, nu este definitivă, existând o situaţie incertă.

Apreciază recurenta că această motivare a instanţei de apel nu este relevantă, în condiţiile în care imobilul se află în regim de carte funciară, iar obiectul acţiunii deduse judecăţii vizează rectificarea de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprieatate din CF xN Sângeorgiu de Mureş nr. topo x asupra construcţiilor descrise la C5-C9, C11-C30 şi Baza de tratament şi Centrul Spa din construcţia C2 şi din construcţia C1.

Deoarece în mai 2020 a intervenit conversia pe hârtie a vechii cărţi funciare şi reactualizarea datelor tehnice, recurenta arată că a solicitat, în probaţiune, instanţei de apel efectuarea unei expertize tehnice imobiliare, având ca obiect identificarea bunurilor de retur, prin raportare atât la noua carte funciară nr. x Sângeorgiu de Mureş, cât şi la vechea carte funciară nr. x/N Sângeorgiu de Mureş, cu stabilirea identităţii dintre bunurile de retur din noua carte funciară cu cele din vechea carte funciară, inclusiv sub aspectul codurilor construcţiilor şi, deşi, această probă era necesară în scopul soluţionării cauzei, instanţa de apel a respins greşit expertiza solicitată.

Apreciază că este lipsită de relevanţă şi aspectul reţinut de instanţa de apel potrivit căruia:

"în cazul în care Biroul de Cadastru schimbă situaţia de carte funciară din oficiu, îşi asumă întreaga răspundere civilă, penală şi administrativă prin modificarea unor date tehnice în ciuda notării litigiului".

Tocmai pentru că s-a atacat încheierea de carte funciară, consideră că era necesar, pentru a se evita orice obstacol la întabularea în cartea funciară a hotărârii judecătoreşti de rectificare carte funciară şi radiere a dreptului de proprietate a pârâtei, lămurirea întocmai a stării de fapt şi de drept cu stabilirea identităţii şi corespondenţei imobilelor din vechea carte funciară cu cele din noua carte funciară.

2. Recurenta pârâtă S.C. A. a solicitat admiterea recursului, modificarea, în parte, a hotărârii recurate, în sensul admiterii cererii de aderare a pârâtei A. la apelul formulat de B. împotriva sentinţei nr. 232/26.03.2018 pronunţată de Tribunalul Mureş, cu consecinţa respingerii capătului de cerere privind rectificarea înscrierilor din CF xN- Sângeorgiu de Mureş şi, implicit, respingerea cererii de radiere a dreptului de proprietate al pârâtei A. asupra imobilelor înscrise în CF xN Sângeorgiu de Mureş, nr. top. x, cu obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta pârâtă a susţinut nelegalitatea deciziei atacate, pentru incidenţa motivului de recurs înscris în art. 304, pct. 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:

În mog greşit instanţa de apel, justificând legalitatea soluţiei dată capătului de cerere privind radierea din CF a dreptului de proprietate al pârâtei A., reţine că actul în temeiul căruia a fost realizată înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A., în cartea funciară, este actul adiţional nr. x/2004, deoarece nu acest înscris a constituit temeiul întabulării dreptului său de proprietate în cartea funciară.

Astfel cum rezultă şi din considerentele deciziei de casare nr. 2002/2019, întabularea dreptului de proprietate al recurentei A. asupra imobilelor ce fac obiectul litigiului s-a realizat la cererea UAT Comuna Sângiorgiu de Mureş, însă această documentaţie nu cuprindea şi actul adiţional nr. x, ci a fost avută în vedere cererea înregistrată sub nr. x, prin care notarul public C. solicită, în numele şi pe seama Primăriei Comunei Sângiorgiu de Mureş, efectuarea a două operaţiuni de alipire şi, respectiv, de evidenţiere a unor construcţii.

2. Întreaga construcţie juridică a reclamantei-intimate este fundamentată pe o pretinsă fraudare a legii, aceasta susţinând, în repetate, rânduri că întabularea pârâtei în cartea funciară ar fi ilegală, "realizându-se în absenţa oricărui titlu legal". Temeiul juridic de care se prevalează reclamanta, în susţinerea acestei afirmaţii, îl constituie art. 20 din Legea nr. 7/1996, reclamanta pretinzând că în cuprinsul Legii nr. 7/1996, în formula în vigoare la data evidenţierii pârâtei în CF (anul 2008), nu se prevede posibilitatea întabulării în cartea funciară a unui imobil pe baza autorizaţiei de construire .

Recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel a efectuat o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 37 din Legea nr. 50/1991 (forma în vigoare la momentul întabulării recurentei), întrucât întabularea în cartea funciară se putea realiza, prin evidenţierea dreptului de proprietate al recurentei, în baza autorizaţiei de construire şi a proceselor-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor, documente care au fost emise în beneficiul său, de către reprezentantul legal al reclamantei-intimate şi a căror legalitate a fost verificată în cadrul dosarului nr. x/2011 al Î.C.C.J.

Recurenta face trimitere şi la dispoziţiile art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data înscrierii dreptului său de proprietate), potrivit căreia "dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii, precum şi a unei documentaţii cadastrale."

Reclamanta-intimată a emis, în beneficul său, autorizaţiile de construire, a semnat procesele-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor, astfel încât, în baza acestor documente, i-a fost recunoscut dreptul de proprietate şi s-a realizat întabularea dreptului său de proprietate în cartea funciară, fără a utiliza actul adiţional nr. x pentru această operaţiune. Apreciază că această conduită a reclamantei-intimate echivalează cu o veritabilă mărturisire, în sensul art. 1206 C. civ. 1864, mărturisire prin care emitentul acestor înscrisuri, recunoaşte dreptul de proprietate al recurentei.

Independent de natura juridică a bunurilor, respectiv de preluare sau de retur, nicio dispoziţie legală nu prevede interdicţia întabulării dreptului de proprietate al concesionarului, pe durata contractului de concesiune, urmând ca, la expirarea acesteia, bunul să aibă soarta juridică în funcţie de categoria căreia îi aparţine. Altfel spus, dacă bunul este de retur acesta revine de plin drept gratuit şi liber de orice sarcini concedentului prin raportare la art. 29 alin. 1şi 2 din Legea 219/1998, chiar dacă, pe durata concesiunii, a fost evidenţiat ca fiind proprietatea concesionarului (recurenta din prezenta cauză), aspect reţinut şi în cuprinsul deciziei de casare din ciclul procedual anterior.

O altă critică adusă hotărârii pronunţate de instanţa de apel, o constituie cea referitoare la efectele pe care aceasta le produce, în condiţiile în care se dispune radierea dreptului de proprietate al recurentei, situaţie în care în cartea funciară aceste bunuri nu vor avea niciun proprietar, contrar prevederile art. 1 din Decretul Lege 115/1938, potrivit căruia "cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri". Apreciază că nu poate fi admisă o cerere de rectificare a cărţii funciare, întrucât finalitatea concretă a unei hotărâri prin care s-ar admite capetele de cerere cu care instanţa a fost investită ar contraveni acestor dispoziţii legale.

3. Prin recursul declarat, recurenta-pârâtă B. S.A. a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului şi respingerea, pe fond, a petitului formulat de reclamanta Comuna Sangeorglu de Mureş, cu privire la constatarea nulităţii absolute a contractului de ipotecă, autentificat sub nr. x/24.09.2008 şi radierea ipotecii din cartea funciară; exonerarea pârâtei de la plata cheltuielilor de judecată la care a fost obligată.

Recurenta-pârâtă a susţinut nelegalitatea deciziei atacate, pentru motivele de recurs înscrise în art. 304, pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., formulând, în esenţă, următoarele critici:

Consideră că, instanţa de apel reţine greşit anularea contractului de ipotecă încheiat cu B., pe motiv că această convenţie de garantare nu a fost încheiată de către bancă cu adevăratul proprietar al imobilelor, deoarece Curtea de Apel ignoră împrejurările existente la momentul perfectării contractului de ipotecă, dar şi buna-credinţă a băncii la momentul încheierii respectivului contract.

Arată că, la data încheierii contractului de ipotecă, B. a fost de bună credinţă şi a avut convingerea absolută că pârâta S.C. A. este proprietarul, de drept, al imobilelor aduse în garanţie. Această convingere a rezultat din cuprinsul înscrisurilor care atestau dreptul de proprietate al garantului ipotecar, dar şi din documentele de cartea funciară a imobilelor, din care rezulta notarea acestui drept în evidenţele cadastrale, asigurându-se astfel opozabilitatea dreptului faţă de terţi.

Instanţa de apel trebuia să reţină că sancţiunea nulităţii absolute unui act autentic poate interveni doar dacă anterior sau cel mal târziu la momentul încheierii actului respectiv exista un viciu care ar fi putut atrage nulitatea actului, cauzând uneia dintre părţile contractante o vătămare a drepturilor sale.

În speţă, după un interval de mai bine de 10 ani de la data încheierii contractului de ipotecă, instanţa a constatat faptul că adevăratul proprietar al bunurilor ipotecate ar fi Comuna Sângeorgiu de Mureş, iar nu S.C. A., deci pentru o cauză de nulitate este cu mult ulterioară încheierii actului atacat. Trebuie observat, însă, că, la momentul încheierii contractului de ipotecă, titlul de proprietate al constituitorului garanţiei imobiliare era unul valabil, astfel că nu putea afecta în vreun fel valabilitatea contractului de ipotecă. Altfel spus, contrar reţinerilor instanţei de apel, banca a încheiat convenţia de constituire a ipotecii cu proprietarul de drept al imobilelor de la momentul perfectării convenţiei.

Astfel, motivarea instanţei de apel, în sensul că adresa nr. x/24.09.2008, prin care Comuna Sângeorgiu de Mureş şi-a exprimat acordul pentru constituirea ipotecii, nu poate constitui un act pentru încheierea contractului de ipotecă, nefiind o hotărâre de consiliu local, este o motivare străină de chestiunea dedusă judecaţii. La momentul încheierii contractului de ipotecă, S.C. A. era, din punct de vedere legal, unicul proprietar al construcţiilor ipotecate (dreptul său de proprietate nefiind contestat în acel moment sub nici o formă), astfel încât nu era necesar vreun acord al concedentului Comuna Sângeorgiu de Mureş, pentru constituirea valabilă a ipotecii, deoarece concedentul are calitatea de terţ.

Susţine că, la încheierea contractului de ipoteca, B. a fost de bună-credinţă, de vreme ce verificarea documentele avute în vedere la încheierea acestui contract atestau dreptul concesionarei S.C. A. de a ipoteca imobilele litigioase. Art. 4 din actul adiţional nr. x/20.02.2004, la contractul de concesiune, acordă, în mod expres, concesionarului dreptul de a ipoteca imobilele, respectiv concedentul este de acord ca terenul şi construcţiile concesionate să fie ipotecate pentru obţinerea creditelor bancare necesare realizării investiţiilor la baza nouă de tratament, contractul de ipoteca fiind o consecinţă a exercitaţii dreptului de concesiune de către concesionar.

Esenţial de reţinut este faptul că, aşa cum se prevede şi în cuprinsul contractului de ipotecă, prin adresa nr. x/19.08.2008, reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş-în calitate de concedent al imobilelor în litigiu, a declarat că, în conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei descrise şi identificate la pct. 4.1b) din prezentul contract, de la începutul lucrărilor de construcţie (ii), a declarat că terenul nu face obiectul niciunui litigiu asupra dreptului de proprietate sau acţiunii posesorii sau ai vreunei cereri formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, (iii)consimte la constituirea ipotecii de fata, de la început până la finalizarea lucrărilor de reabilitare (modernizare), consolidare şi extindere a construcţiei precum şi pe durata existenţei construcţiei şi (iv) a fost de acord că dacă în urma executării silite în temeiul acestui contract de ipotecă, băncii sau oricărui alt terţ i se adjudecă construcţia/garantul ipotecar împrumutat va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune noului proprietar al construcţiei.

În temeiul contractului de ipotecă invocat, s-a fost transmis un drept real accesoriu asupra bunurilor imobile ale împrumutatului S.C. A., în vederea garantării obligaţiei principale, către creditor, care la data scadenţei respectivei obligaţii, dacă nu îşi satisface creanţa, are dreptul de a urmări imobilul şi dreptul de a fi îndestulat cu preferinţă din vânzarea acestuia.

Contractul de garanţie imobiliară constituie înscris autentic în sensul art. 1171 C. civ., iar, potrivit art. 1173 C. civ., acest înscris face dovada deplină, până la înscrierea în fals, în privinţa constatărilor personale ale notarului public. Neconcordanţa datelor cuprinse în înscrisul autentic, cu starea de fapt sau de drept, nu poate fi probată decât prin procedura înscrierii în fals, consemnările din încheierea de autentificare referitoare la aceste aspecte fiind rezultatul unei constatări personale a notarului.

În cauză, verificarea înscrisurilor atestau dreptul de proprietate al garantului ipotecar, fiind unicul proprietar a imobilelor construcţii şi avea drept de ipotecare a terenului aferent, în temeiul contractului de concesiune. Dreptul de proprietate al acestuia era intabulat în cartea funciară a imobilelor, asigurând astfel opozabilitatea faţă de terţi, astfel încât foate aceste împrejurări atestă, în mod evident, faptul că B. se bucură de protecţia legală a unui terţ dobânditor de bună credinţă.

Solicită instanţei de control judiciar să constate că se impune, în condiţiile menţionate, menţinerea dreptului de ipotecă instituit în favoarea B. asupra imobilelor cu care s-a garantat creditul contractat de către S.C. A., potrivit art. 1746 C. civ. care prevede că:

"Ipoteca este din natura ei indivizibilă şi subzistă în întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate...", iar "dreptul de ipotecă se conservă asupra imobilelor în orice mână va trece".

Condideră, de asemenea, că atât timp cât există obligaţia de plată principală rezultată din contractul de credit nr. x/14.02.2006 (garantată cu garanţie reală imobiliară), ce nu a fost stinsă prin nici unul din modurile prevăzute de lege pentru stingerea obligaţiilor de plată, subzistă până la stingerea ei şi obligaţia de garantare, cu atât mai mult cu cât, contractele de ipoteca au fost încheiate cu respectarea condiţiilor de fond şi formă prevăzute de lege.

A învederat instanţei şi faptul ca reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş prin contractul de concesiune nr. x/20.04.1999, astfel cum a fost modificat prin cele două acte adiţionale, a acordat concesionarei S.C. A. dreptul de a exploata în mod direct, pe riscul şi pe răspunderea sa, bunurile ce fac obiectul contractului de concesiune şi şi-a exprimat în mod expres acordul că terenul şi construcţiile concesionate să fie ipotecate pentru obţinerea creditelor bancare necesare realizării investiţiilor la baza nouă de tratament. Prin urmare, contractul de ipotecă încheiat între B., S.C. A. şi Comuna Sângeorgiu de Mureş este un act juridic efectuat în vederea executării contractului de concesiune nr. x/20.04.1999, fiind întocmit în conformitate cu clauzele contractului şi în scopul unei exploatări normale şi neîngrădite a bunurilor concesionate de către concesionarul S.C. A., precum şi cu acordul concedentului. Ori, nerespectarea dreptului de ipotecă instituit în favoarea B. ar echivala cu însăşi nerespectarea contractului de concesiune şi implicit cu o încălcare a voinţei părţilor contractante, semnatare ale contractului de concesiune şi a celui de ipoteca.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, contestate în calea de atac, în sumă de 27.929 RON, recurenta susţine nelegalitatea deciziei atacate, deoarece analiza instanţei de control este una extrem de succintă.

Instanţa de apel nu a analizat culpa procesuală a B., care ar fi justificat obligarea băncii la plata cheltuielilor de judecată, ci s-a limitat numai la a concluziona faptul că este just cuantumul cheltuielilor, în condiţiile în care litigiul se întinde pe o durată de mai bine de 10 ani şi a parcurs mai multe etape procesuale. Or, instanţa de apel a ignorat faptul că prelungirea în timp a acestui litigiu se datorează manierei deficitare în care s-a asigurat reprezentarea părţii reclamante în proces, ceea ce a condus la nenumărate amânări ale judecării cauzei din culpa reclamantei, la formularea a mai multor precizări de acţiune, la mai multe clarificări ale cadrului procesual.

Instanţa de apel nu numai că a menţinut cuantumul cheltuielilor din faza fondului, ci a obligat subscrisa şi la plata unor noi cheltuieli de judecată, în apel, în suma de 7140 RON. Aşa fiind, evocând jurisprudenţa Curţii Constituţionale şi a Curţii europene a drepturilor omului, recurenta consideră că se impunea, aplicarea dispoziţiilor art. 451 alin. (2) noul C. proc. civ., text de lege prin care legiuitorul a atribuit instanţei de judecată dreptul de a micşora onorariile avocaţiale. Solicită ca, pe baza documentelor justificative de la dosar, să se stabilească un cuantum rezonabil al cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariul de avocat, pe baza următoarelor criterii: valoarea pricinii, munca depusa de avocat şi pregătirea profesionala a avocatului.

Intimata-reclamantă Comuna Sângeorgiu de Mureş a formulat întâmpinare la recursurile declarate de pârâtele S.C. A. şi B., solicitând respingerea acestora, ca neîntemeiate.

Prin întâmpinarea formulată, intimata-pârâtă B. S.A. a solicitat respingerea recursului declarat de reclamanta Comuna Sângerogiu de Mureş şi admiterea recursului pârâtei S.C. A..

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată că cererile de recurs formulate de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, precum şi de pârâtele S.C. A. şi B. S.A sunt nefondate, pentru considerentele care succed:

1. Cu privire la recursul declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, prin primar:

Reclamanta a criticat decizia atacată ca fiind nelegală, întrucât instanţa de apel nu a încuviinţat solicitarea, formulată în cadrul precizărilor la acţiune, ca rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei S.C. A. asupra imobilelor aflate în litigiu, să se realizeze din noua carte funciară nr. x Sangeorgiu de Mureş, nr. Cadastral 55828, provenită din conversia pe hârtie a cârtii funciare nr. x nr. cad. x Sangeorgiu de Mureş.

Critica recurentului nu poate fi primită, întrucât hotărârea atacată a fost pronunţată cu aplicarea şi interpretarea corectă a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 relativ la înscrierea drepturilor în cartea funciară.

Astfel cum rezultă din situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel, prin încheierea de carte funciară nr. x din 11.05.2020 emisă de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Târgu Mureş, pronunţată în dosarul nr. x al OCPI Mureş/BCPI Tg. Mureş, a fost realizată o actualizare de date tehnice în cartea funciară cu privire la imobilul cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară x UAT Sângeorgiu de Mureş, actualizare operată în baza actului nr. 1092/30.04.2020 emis de OCPI Mureş .

Solicitarea reclamantei-recurente este supusă, cum corect s-a reţinut prin decizia recurată, dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, care instituie obligaţia parcurgerii procedurii de înscriere/rectificare în faţa oficiului teritorial de cadastru şi de carte funciară, astfel cum este reglementată de dispoziţiile art. 33 din lege.

În cauză, referitor la actualizarea datelor de carte funciară ale imobilului cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară nr. x, dispusă prin încheierea nr. 29308/11.05.2020 a Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, reclamanta a pretis că înscrierile din cartea funciară actuală nu corespunde cu situaţia juridică reală a imobilului. Demarând procedura legală înscrisă în art. 33 din Legea nr. 7/1996, cererea reclamantei a fost respinsă, încheierea astfel pronunţată fiind atacată de reclamantă cu cerere de reexaminare. Dispoziţiile legale prevăd că soluţionarea cererii de reexaminare revine în competenţa registratorului şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia se afla imobilul, iar, în funcţie de soluţia dată, potrivit art. 31 alin. (3) din actul normativ sus menţionat, reclamanta are deschisă posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată, pe calea plângerii reglementate de dispoziţiile art. 31 din Lege, în cazul în care se va adopta o soluţie de respingere a cererii sale. Or, în ipoteza învestirii sale, instanţa de judecată este îndrituită a verifica, în cadrul acestui tip de litigii, legalitatea şi temeinicia operaţiunilor efectuate de registratorul de carte funciară la momentul emiterii încheierii atacate.

Aşa fiind, optând pentru declanşarea aceastei proceduri legale, reclamanta-recurentă nu a făcut dovada finalizării respectivului demers procedural, care viza actualizarea datelor tehnice ale imobilelor litigioase, operaţiune intervenită în cursul litigiului, respectiv a soluţionării căilor de atac, reglementate de actul normativ sus evocat.

În acest context, aserţiunea instanţei de apel potrivit căreia "în cazul în care Biroul de Cadastru schimbă situaţia de carte funciară din oficiu îşi asumă întreaga răspundere civilă, penală şi administrativă prin modificarea unor date tehnice, în ciuda notării litigiului" se vădeşte a fi un considerent suplimentar, care nu are valoare decisivă în privinţa soluţionării cererii reclamantei, de vreme ce argumentul respectiv nu are legătură directă şi nu susţine soluţia adoptată şi nici nu dezleagă vreo chestiune litigioasă în cadrul dosarului de faţă.

Esenţial este faptul că, prin decizia recurată, instanţa de apel a reţinut corect că orice schimbare referitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului de proprietate care poartă asupra imobilelor litigioase, se poate realiza, la cererea titularului dreptului de proprietate, în procedura specială, reglementată de Legea nr. 7/1996.

Relativ la critica care vizează respingerea probei cu expertiză tehnică imobiliară, solicitată în apel, de către reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, instanţa de apel a apreciat, prin încheierea de şedinţă din 27.07.2020. că cererea de probaţiune nu este utilă pentru soluţionarea cauzei, fiind avute în vedere îndrumările deciziei de casare cu privire la identificarea imobilelor ce intră în categoria bunuri de retur, dar şi ataşsarea dosarului nr. x/2011 în care s-a efectuat raportul de expertiză tehnică imobiliară, iar datele din acesta nu au fost contestate de părţile litigante din cauza de faţă, astfel încât s-a apreciat că nu se impune efectuarea unei noi expertize.

Or, prin susţinerile formulate, reclamantal nu evocă neregularităţi în privinţa modului în care au fost analizate şi încuviinţate probele, ci aspecte referitoare la modul de apreciere a utilităţii probei solicitate, în scopul soluţionării raportului juridic litigios. Acest aspect reprezintă o chestiune de fapt care pune în discuţie temeinicia şi nu de legalitatea hotărârii, care nu poate face obiectul controlului judiciar în recurs, chestiunea semnalată rapotându-se în mod explicit la modul în care a fost apreciată utilitatea probei pentru evaluarea situaţiei de fapt reţinută de instanţele devolutive.

Or, analiza privind utilitatea efectuării expertizei tehnice, în scopul lămuririi situaţiei de fapt relativ la stabilirea identităţii şi corespondenţei imobilelor din vechea carte funciară cu cele din noua carte funciară, reprezintă chestiuni care au ca finalitate aprecierea şi interpretarea probatoriilor administrate. În acest context circumstanţial, Înalta Curte are în vedere că aspectul referitor la calitatea probatoriilor administrate de părţi şi aprecierea dată de judecători valorii materialului probator administrat în scopul soluţionării raportului juridic litigios reprezintă o chestiune de temeinicie şi nu de legalitate a hotărârii care nu intră în sfera controlului instanţei de recurs, întrucât nu este susceptibil de încadrare în cazurile de nelegalitate reglementate de art. 304 C. proc. civ.

În consecinţă, pentru considerentele arătate, reţinând netemeinicia criticilor formulate, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş.

2. Cu privire la recursul declarat de pârâta S.C. A..

Întemeindu-şi recursul pe motivul de recurs înscris în art. 304, pct. 9 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a criticat decizia atacată sub aspectul soluţiei, de admitere, a cererii de rectificare a înscrierilor din cartea funciară, în sensul radierii dreptului său de proprietate asupra imobilelor, susţinând că instanţa de apel a reţinut eronat că actul adiţional nr. x/2004 a constituit temei al întabulării dreptului său de proprietate în cartea funciară. A pretins că acest înscris nu a fost cuprins în documentaţia de intabulare a dreptului său de proprietate, operaţiune care a fost realizată, potrivit art. 37 din Legea nr. 50/1991, în baza autorizaţiei de construire şi a proceselor-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor.

Critica recurentei este neîntemeiată.

Prin cererea de rectificare a înscrierilor existente în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş, formulată în temeiul dispoziţiilor art. 34 alin. (1), pct. 1 din Legea nr. 7/1996, reclamanta Comuna Sîngeorgiu de Mureş a solicitat radierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor înscrise, în favoarea pârâtei S.C. A., prin încheierea de carte funciară nr. x din 09.06.2008, pronunţată în dosarul nr. x/2008 al OCPI Mureş - BCPI Târgu Mureş şi care vizau investiţiile realizate de societatea pârâtă, în baza contractului de concesiune nr. x/20.04.1999.

Din situaţia de fapt reţinută în cauză de instanţele de fond, pe baza probelor administrate, rezultă că, prin contractului de concesiune nr. x/1999 reclamanta a încheiat un contract de concesiune pe o perioadă de 49 de ani, în temeiul Legii nr. 219/1998, pentru complexul denumit A. Sângeorgiu de Mureş. Ulterior, prin actul adiţional nr. x/27.04.2000 se modifică o parte din clauzele contractului privitoare la data de la care curge contractul, la modul de plată a redevenţei şi la valoarea investiţiilor pe care şi le-a asumat concesionarul.

Prin actul adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune se aduc modificări privitoare la regimul juridic al bunurilor care au format obiectul contractului iniţial de concesiune, menţionându-se că, în derularea contractului de concesiune, concesionarul va utiliza bunuri de retur (menţionate expres în actul adiţional), dar şi bunuri de preluare, de asemenea, menţionate în actul respectiv.

Prin încheierea nr. x din 09.06.2008 emisă de OCPI Mureş - BCPI Târgu Mureş se efectuează, la cererea reclamantei, mai multe operaţiuni în cartea funciară. Astfel, se dispune unificarea imobilelor înscrise în CF nr. x şi CF x Sângeorgiu de Mureş într-un corp de proprietate comună, proprietatea Statului Român, cu drept de administrare operativă a Primăriei Sângeorgiu de Mureş, căruia i se atribuie un nou număr cadastral, respectiv 1457 şi se transcrie în CF xN, împreună cu construcţiile existente în fostele cărţi funciare, identificate sub C1, C2, C4 şi C10. Totodată, s-a transcris dreptul de concesiune, înscris în favoarea S.C. A., ipotecile şi interdicţiile de înstrăinare.

Prin aceeaşi încheiere s-a notat extinderea construcţiilor existente, notate C1 şi C2 şi edificarea unor noi construcţii, menţionate cu indicativele C5 - C9, C11 - C30, în favoarea pârâtei S.C. A., operaţiune care s-a întemeiat pe documentaţia ce a cuprins mai multe înscrisuri, respectiv: descrierea lucrărilor topografice, plan de încadrare în zonă, tabel de mişcare parcelară, planşe ale construcţiilor cu descrierea acestora, autorizaţii de construcţii, certificate de atestare a construcţiilor, procese-verbale de recepţie la terminarea construcţiilor şi certificatul de urbanism nr. x/04.06.2008.

În privinţa acestor bunuri, reclamanta Comuna Sîngeorgiu de Mureş a solicitat rectificarea înscrierilor existente în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş, finalitatea demersului judiciar urmărit fiind acela al radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei S.C. A., cererea reclamantei fiind formulată în temeiul dispoziţiilor art. 34 alin. (1), pct. 1 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora "orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; că dreptul înscris a fost greşit calificat; că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea".

Relativ la determinarea regimului juridic al bunurilor în privinţa cărora s-a solicitat rectificarea cărţii funciare, ce au făcut obiectul concesiunii ori au rezultat în urma investiţiilor realizate din derularea contractului de concesiune nr. x/20.04.1999, nu se poate imputa instanţei de apel faptul că a reţinut, ca edificatoare în soluţionarea cauzei de faţă, statuările deciziei nr. 73/R/17.02.2020 a Curţii de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, respectiv valorizarea puterii lucrului judecat a acestei hotărâri judecătoreşti, de vreme ce efectele acestei decizii au fost corect examinate de instanţa de apel pentru clarificarea, în rejudecare, a chestiunilor impuse prin decizia de casare.

Astfel, contrar susţinerilor recurentei, pe aspectul stabilirii regimului juridic al bunurilor edificate de pârâta-recurentă, în calitate de concesionar, înscrise de recurentă în cartea funciară a cărei rectificare se cere, chestiune ce interesează în rezolvarea cererii de radiere a dreptului de proprietate asupra acestor construcţii din cartea funciară, instanţa de apel a avut în vedere că, în cadrul demersului judiciar, care a format obiectul dosarului nr. x/2011, finalizat prin pronunţarea deciziei nr. 73/R/17.02.2020 a Curţii de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost constatată nulitatea absolută parţială a actului adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune nr. x/20.04.1999 încheiat între Primăria Sângerogiu de Mureş şi S.C. L. S.R.L. (în prezent S.C. A. SRL) în ce priveşte art. 1 şi art. 2 alin. (1), (2) şi 3 privind modificarea art. 5 din contractul de concesiune.

Fiind parte în acest litigiul, recurenta-pârâtă suportă, în mod direct, efectele hotărârii judecătoreşti pronunţate în acel litigiu, în virtutea principiului relativităţii efectelor hotărârilor judecătoreşti.

Astfel, prin decizia (definitivă) sus menţionată, Curtea de Apel Târgu Mureş a reţinut, în esenţă, că bunurile care au făcut obiectul concesiunii, atât cele existente în materialitatea lor, cât şi cele care au rezultat în urma investăţiilor impuse prin caietul de sarcini, au fost precis identificate prin contract, acesta fiind incluse în categoria bunurilor de retur, bunuri care se aflau sau au intrat, potrivit Legii nr. 219/1998, în proprietatea concedentului. S-a concluzionat, astfel, că modificarea regimul investiţiilor aflate în sarcina concesionarului, potrivit caietului de sarcini, în sensul calificării investiţiilor stabilite ca fiind obligatorii, prin caietul de sarcini, drept bunuri de preluare, în loc de bunuri de retur, astfel cum sunt prevăzute de contract, dar şi de dispoziţiile Legii nr. 219/1998, încalcă flagrant dispoziţiile legii speciale, incidente în cauză, drept pentru care a fost constatată nulitatea absolută a art. 1 din actul adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune nr. x/20.04.1999.

În acest context, din moment ce a fost clarificat regimul juridic al bunurilor care au făcut obiectul contractului de concesiune, atât a celor existente, cât şi a investiţiilor realizate în conformitate cu prevederile contractului de concesiune, Înalta Curte reţine corectitudinea raţionamentului instanţei de apel potrivit căruia bunurile litigioase, pe întreaga durată a concesiunii, au fost şi au rămas în proprietatea concedentului Comuna Sângerogiu de Mureş, de vreme ce concluzia desprinsă reprezintă consecinţa legală a includerii acestor bunurilor în categoria celor de retur şi a supunerii acestora regimului juridic stabilit de art. 29 alin. (2), lit. a) din Legea nr. 219/1998.

În circumstanţele expuse, chiar dacă construcţiile, menţionate în actul adiţional nr. x/2004, au fost edificate de pârâta-recurenţă în temeiul contractului de concesiune, conform autorizaţiilor de construire, iar la finalizarea acestora au fost întocmite procese-verbale de recepţie, această împrejurare nu atribuie semnificaţia constituirii unui drept de proprietate în favoarea recurentei S.C. A., de vreme ce regimul juridic stabilit acestor bunuri, respectiv acela de bunuri de preluare, este menţinut pe parcursul derulării contractului de concesiune, aceste bunuri urmând a fi restituite de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini, proprietarului, la expirarea contractului, potrivit art . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .din contract şi art. 29 alin. (2), lit. a) din Legea nr. 219/1998, astfel cum a fost reţinut şi prin decizia recurată.

Identificând bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse în caietul de sarcini, corespunzător îndrumărilor din cuprinsul deciziei de casare, din ciclul procesual anterior şi reţinând că toate aceste bunuri se includ în categoria bunurilor de retur, al căror regim juridic este impus de contractul de concesiune şi Legea nr. 219/1998 sub imperiul căreia contractul a fost perfectat, în cauză nu s-ar putea pretinde că decizia pronunţată de instanţa de apel ar nesocoti dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

În ciclul procesual anterior, dat fiind faptul că recurenta-pârâtă S.C. A. s-a prevalat de actul adiţional nr. x la contractul de concesiune, încheiat la 20.02.2004, prin care au fost calificate drept "bunuri de preluare" construcţiile edificate, în calitate de concesionar, instanţa de casare, prin decizia nr. 2002/2019, trimiţând cauza spre rejudecare, a impus instanţei de trimitere de a proceda la identificarea, în concret, a imobilelor care intră în categoria bunurilor de retur, respectiv a celor de preluare, pentru a aprecia asupra temeiniciei acţiunii, în raport de regimul juridic stabilit de lege, fiecărei categorii de bunuri.

În rejudecare, instanţa de apel a reţinut corect că acestă premisă nu mai subzistă, fiind conturată o altă situaţie de fapt, urmare a efectelor juridice impuse de decizia nr. 73/R/17.02.2020 a Curţii de Apel Târgu Mureş, prin care a fost constată nulitatea absolută a art. 1 din actul adiţional nr. x/20.02.2004, la contractul de concesiune nr. x/20.04.1999. În considerentele decizorii ale acestei hotărâri, în esenţă, instanţa a reţinut, în raport de forma iniţială a contractului de concesiune nr. x/1999, în cuprinsul căruia părţile au făcut referire doar la existenţa unor bunuri de retur, că modificarea art. 3 din contractul de concesiune, survenită prin actul adiţional nr. x, în sensul calificării drept bunuri de preluare a investiţiilor ce se vor realiza, conform caietului de sarcini, încălcă dispoziţiile 29 alin. (2) lit. b) din Legea 219/1998, precum şi cele ale art. 28 alin. (4) din acelaşi act normativ. Instanţa a stabilit că modificarea, convenită de părţi, contravine obiectivelor concesiunii, prevăzute în caietul de sarcini, dar şi în studiul de prefezabilitate, care prevede trei etape de modernizare a obiectivului concesionat, investiţiile necesare şi valoarea acestora.

Recurenta-pârâtă, fiind parte în acest proces, suportă în mod direct efectele hotărârii judecătoreşti pronunţate în acel litigiu, prin care s-a statuat asupra situaţiei juridice a bunurilor litigioase din prezenta cauză. În circumstanţele evocate, situaţia de fapt avută în vedere de instanţa de recurs, cu ocazia pronunţării deciziei de casare nr. 2002/2019, a fost modificată în rejudecare, ceea ce denotă că, în mod evident, concluzia instanţei de apel, în soluţionarea cererii de rectificare, este corectă, de vreme ce toate bunurile care au făcut obiectul contractului de concesiune, atât cele existente, cât şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse în caietul de sarcini au fost identificate ca făcând parte din categoria bunurilor de retur, neexistând bunuri care să fie incluse în categoria bunurilor de preluare.

În contextul circumstanţial expus, Înalta Curte reţine că trimiterea recurentei la art. 37 şi 41 din Legea nr. 50/1991 şi art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (forma actelelor normative în vigoare la data intabulării în cartea funciară) este lipsită de relevanţă juridică, dat fiind natura şi regimul juridic aplicabil bunurilor care formează obiectul contractului de concesiune. Aceeaşi semnificaţie juridică o are şi susţinerea recurentei potrivit căreia conduita reclamantei (care a emis autorizaţiile de construire, a semnat procesele-verbale de recepţie de finalizare a lucrărilor şi a formulat cerererea de intabulare a dreptului recurentei) ar echivala cu o mărturisire, în sensul art. 1206 C. civ., de vreme ce textul evocat nu este incident, întrucât se referă mărturisirea judiciară, efectuată în faţa judecătorului, ipoteză care nu se identifică în prezenta cauză, esenţial fiind ca înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, potrivit procedurii reglementate de Legea nr. 7/1996, se fie realizată în conformitate cu prevederile legale care stabilesc modurile de dobândire a proprietăţii şi, după caz, de dovedire a proprietăţii.

În ceea ce priveşte critica adusă hotărârii pronunţate de instanţa de apel referitoare la consecinţele admiterii cererii de radiere a dreptului său de proprietate din cartea funciară, acesta vizează o situaţie ipotetică ulterioară, ce excedează cadrului procesual al învestirii şi care nu se circumscrie unui motiv de nelegalitate, susceptibul de încadrare în art. 304 C. proc. civ., pentru a face obiect al controlului judiciar în recurs.

În contextul arătat, pentru considerentele arătate, întrucât Curtea de Apel a confirmat legal soluţia fondului de admitere a cererii de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, în sensul radierii dreptuluide proprietate al pârâtei S.C. A. asupra construcţiilor evidenţiate în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş, nr. Topo x, Înalta Curte urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. A., potrivit dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

3. Recursul pârâtei B. S.A..

Cu titlu preliminar, recurenta deşi a arătat că îşi întemeiază, în drept, cererea de recurs şi pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., aceasta nu a dezvoltat critici care să poate fi circumscrise motivului de recurs indicat, deoarece nu vizează interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii, în sens de convenţie sau act juridic unilateral, cu consecinţa schimbării naturii ori înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, examinarea susţinerilor care privesc greşita soluţionare a cererilor de constatare a nulităţii contractului de ipotecă şi de radiere a ipotecii, cu care instanţa a fost învestită, urmând a fi realizată din perspectiva încadrării acestora în cazul prevăzut de pct. 9 din acelaşi articol.

Recurenta-pârâtă a invocat nelegalitatea deciziei atacate, întrucât instanţa de apel nu a avut în vedere că nulitatea unui act juridic poate interveni numai pentru o cauză anterioară sau cel mult concomitentă încheierii actului juridic a cărui nulitate se solicită. Susţine că, la momentul constituirii ipotecii, nu se cunoştea niciun viciu în legătură cu titlul de proprietate al constitutorului ipotecii sau al titlurilor antecesorilor săi, reclamanta exprimându-şi expres acordul pentru constituirea acesteia. Imobilele litigioase au fost intabulate în cartea funciară de către pârâta-concesionară S.C. A., aceasta fiind proprietara investiţiilor efectuate până la încetarea contractului de concesiune, moment la care bunurile de preluare urmau să revină concedentului, în schimbul unei compensaţii legale, stabilită potrivit clauzelor contractului de concesiune. Aceste circumstanţe conturează ideea că, la data încheierii contractului de ipotecă, B. a fost de bună credinţă şi trebuie să se bucure de protecţia legală a unui terţ dobânditor de bună credinţă. Faptul că la un interval de mai bine de 10 ani s-a constatat că adevăratul proprietar este reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, consideră că acestă împrejurare nu poate atrage nulitatea actului, întrucât constituie o cauză ulterioară încheierii actului, nefiind dovedite condiţiile cerute de lege pentru a interveni sancţiunea nulităţii absolute a unui act juridic.

Criticile recurentei care vizează modul de soluţionare a capetelor de cerere referitoare la constatarea nulităţii absolute a contractului de ipotecă şi rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul radierii ipotecii, constituită în favoarea sa, deşi susceptibile de încadrare în motivul de recurs înscris în art. 304, pct. 9 C. proc. civ., nu sunt neîntemeiate, urmând a fi înlăturate.

Sub aspectul circumstanţelor cauzei, care conturează situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, se reţine că recurenta-pârâtă B. a încheiat cu pâtâta S.C. A., în calitate de împrumutat, contractul de credit nr. x/14.02.2006 (modificat prin mai multe acte adiţionale) prin care s-a acordat un credit de investiţii.

Rambursare acestui credit a fost garantată, printre altele, prin instituirea unui drept de ipotecă, în favoarea B., asupra bunurilor care fac obiectul prezentului litigiu, reprezentând investiţiile edificate, în baza contractului de concesiune nr. x/1999, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr. x/20.02.2004 la acest contract, dreptul de proprietate asupra acestor construcţii fiind intabulat în cartea funciară, de către S.C. A., cu titlu de drept de edificare, astfel cum se menţionează în contractul de ipotecă nr. 19b/24.09.2008, autentificat sub nr. x/24.09.2008, de BNP C. .

Relativ la bunurile ipotecate, pârâta S.C. A. a pretis un drept de proprietate asupra noilor construcţii, ce aparţin categoriei bunurilor de preluare, astfel cum au fost menţionate în actul adiţional nr. x/2004 la contractul de concesiune, care califica investiţiile realizate ca fiind bunuri de preluare, comparativ cu forma, iniţială, a contractului de concesiune nr. x/1999, în cuprinsul căruia obiectul concesiunii făcea referire doar la categoria bunurilor de retur (art. 3 din contract).

Prin decizia recurată, evocând dispoziţiile art. 1769 şi art. 1772 din vechiul C. civ., în conformitate cu care ipotecile convenţionale nu se pot constitui decât prin acte autentice, încheiate între proprietarul bunului ipotecat şi titularul dreptului de creanţă, instanţa de apel a reţinut că pârâta B. nu a încheiat contractul de ipotecă cu adecăratul proprietar al bunurilor aduse în garanţie. Astfel, făcând trimitere la dispozitivul şi considerentele deciziei nr. 73/R/17.02.2020 pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, instanţa de apel a reţinut că societatea pârâtă nu putea dispune de imobilele ce aparţin categoriei bunurilor de preluare, în forma afectării lor în contractul de ipotecă, autentificat sub nr. x/2008, întrucât, în temeiul legii, pârâta nu avea calitatea de proprietar a acestor bunuri.

Înalta Curte apreciază corect raţionamentul instanţei de apel care a procedat la o judicioasă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale, incidente în cauză, care reglementează materia garanţiilor reale imobiliare.

Valabilitatea contractului de ipotecă, în cadrul căruia părţile sunt, de regulă, creditorul şi constitutorul (care poate fi debitorul obligaţiei sau un terţ, ipoteză în care acesta va avea drepturile şi obligaţiile debitorului ipotecar), reclamă, în mod neîndoielnic, ca ipoteca imobiliară să se constituie numai asupra unui bun asupra căruia constitutorul este titularul dreptului grevat.

Recurenta B., în cuprinsul memoriului de recurs, a pretins aplicarea greşită a legii, întrucât nulitatea actului juridic poate interveni numai pentru o cauză de nulitate anterioară sau cel mult concomitentă încheierii actului. La momentul încheierii contractului de ipotecă, titlul constitutorului era valabil, desfiinţarea titlului de proprietate al constitutorului intervenind ulterior, la un interval mare de timp de la încheierea contractului de ipotecă, împrejurare ce nu poate atrage sancţiunea nulităţii.

Examinând titlul de proprietate al constitutorului ipotecii, instanţa de apel a valorificat corect efectele unei hotărâri irevocabile anterioare.

Fiind sesizată cu o acţiune ce vizează controlul legalităţii actului adiţional nr. x/20.02.2004 la contractul de concesiune nr. x/20.04.1999, încheiat între reclamantă şi antecesoarea pârâtei S.C. A., calificat juridic drept act administartiv asimilat, conform art. 2, alin. (1), lit. c) din Legea nr. 554/2004, instanţa de contencios administarativ, prin decizia nr. 73/R/17.02.2020 pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, în dosarul nr. x/2011, a constatat - cu putere de lucru judecat - nulitatea absolută parţială a actului adiţional.

În pronunţarea acestei soluţii, instanţa a reţinut că modificarea art. 3 din contractul de concesiune, în sensul calificării investiţiilor drept bunuri de preluare, în loc de bunuri de retur, astfel cum acestea erau prevăzute în contractul iniţial, încalcă prevederile imperative ale art. 29 alin. (1) şi (2), lit. b) din Legea nr. 219/1998 şi art. 28 alin. (4) din acelaşi act normativ.

Faptul că recurenta B. nu a fost parte în litigiul soluţionat prin decizia sus menţionată, nu înseamnă că această hotărâre nu îi este opozabilă.

Într-adevăr, o hotărâre judecătorească produce efecte relative, şi anume, drepturi şi obligaţii doar pentru părţile din dosarul în care a fost pronunţată.

Totodată, însă, faptul că a avut loc o judecată, al cărei rezultat este consemnat în acea hotărâre, reprezintă un aspect care nu poate fi ignorat de către terţi.

Faţă de terţă, ceea ce s-a consemnat în hotărâre are valoarea unui fapt juridic, iar odată stabilit, un asemenea fapt poate fi invocat cu privire la orice persoană, chiar dacă nu a figurat ca parte în litigiul respectiv. Hotărârea anterioară reprezinţă, faţă de terţă, un mijloc de probă cu valoare de act autentic şi poate fi combătută, în condiţiile legii, de către aceştia, având, deci, posibilitatea de a face dovada contrară.

Dacă proba contrară celor reţinute în hotărârea anterioară nu a fost administrată, acestă hotărâre va produce consecinţe juridice în noul proces, chiar şi pentru partea care nu a fost implicată anterior.

Această ipoteză se regăseşte în speţă, în ceea ce o priveşte pe recurenta-pârâtă B. care, deşi nu a participat în litigiul soluţionat, irevocabil, prin decizia nr. 73/R/17.02.2020 pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, avea posibilitatea, ca terţ de acel litigiu, de a face dovada contrară celor statuate prin hotărârea respectivă.

Proba contrară pe care recurenta B., ca terţ, ar fi putut-o realiza în prezentul proces, pentru a nu suporta consecinţele juridice ale deciziei sus menţionate, ar fi presupus invocarea unei alte situaţii de fapt decât cea în raport de care, în litigiul anterior, instanţa a reţinut că investiţiile calificate drept bunuri de preluare, în loc de bunuri de retur, a fost realizată contrar legii, aspect care a atras consecinţa caracterului nelegal al actului adiţional nr. x/2004 la contractul de concesiune nr. x/1999.

Contrar susţinerii recurentei, desfiinţarea titlului de proprietate al constitutorului ipotecii este consecinţa aplicării sancţiunii nulităţii absolute, fiind reţinut, în exercitarea controlului de legalitate, faptul că actul adiţional nr. x/2004 a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor legale referitoare la condiţiile de valabilitate şi care vizau înfrângerea normelor imperative ale Legii nr. 219/1998. Acest lucru are drept consecinţă legală pierderea de către pârâta S.C. A. a dreptului de proprietate asupra bunurilor care fusese ipotecate în favoarea recurentei-pârâte B..

Neavând calitatea de proprietar al imobilelor ce aparţin categoriei bunurilor de retur, societatea-pârâtă nu putea efectua acte de dispoziţie, sub forma afectării acestor imobile de contractul de ipotecă.

Incontestabil, întinderea şi efectele ipotecii sunt legate de dreptul constitutorului, care, potrivit principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, nu poate greva bunul cu o garanţie decât în limita dreptului său. Aşadar, desfiinţarea, cu efect retroactiv, a titlului de proprietate al societăţii-constitutoare S.C. A. asupra bunurilor afectate ipotecii, generată fiind de existenţa unor cauze de nulitate, existente la momentul încheierii actului adiţional nr. x/2004 şi, implicit, anterioare constituirii ipotecii, generează toate consecinţele juridice pe care efectele nulităţii le produce, inclusiv acela de desfiinţare a actelor subsecvente actului anulat. Aceste efecte juridice se răsfrâng nu numai în privinţa părţilor actului juridic anulat, ca efect al principiului care vizează repunerea părţilor în situaţia anterioară, dar şi în privinţa terţului B., căruia i s-a constituit un drept real asupra bunului, în considerarea principiului quod nullum est, nullum producit effectum şi care va avea drept consecinţă desfiinţarea raportului juridic născut din actul juridic lovit de nulitate.

În acest context, dat fiind regimul juridic al nulităţii, nu există niciun motiv legal pentru care ipoteca, ca şi garanţie reală, să supravieţuiască titlului constitutorului, ce a fost găsit nul, în considerarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, potrivit căruia desfiinţarea actului juridic principal (pentru cauză de nulitate absolută) va atrage, datorită legăturii lor juridice, desfiinţarea actului subsecvent încheiat în baza celui dintâi.

În sprijinul raţionamentului expus sunt şi prevederile legale care consacră, expres, caracterul rezolubil al ipotecii, prin dispoziţiile art. 1770 din C. civ. (ulterior preluate de art. 2367 din C. civ., actual), când constitutorul are asupra bunului un drept anulabil (deci, cu atât mai mult se justifică aceeaşi concluzie când intervine nulitatea titlului constitutorului), caz în care ipoteca va fi supusă aceleiaşi nulităţi, soarta sa fiind intrinsec legată de cea a dreptului pe care se grefează.

Instanţa de recurs constată că nu poate fi primit, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nici argumentul recurentei, conform căruia reclamanta, în cuprinsul contractului de ipotecă, şi-ar fi exprimat acordul, prin adresa nr. x/24.09.2008, la constituirea ipotecii.

Contractul de ipotecă este unul solemn şi se încheie în formă autentică de către notarul public, astfel încât încheierea lui valabilă este condiţionată de respectarea cerinţelor de formă, prevăzute sub sancţiunea nulităţii.

Reţinându-se, pentru considerentelele deja evocate, imposibilitatea pârâtei S.C. A. de a dispune de imobilele litigioase care aparţin categoriei bunurilor de retur, în forma afectării lor în contractul de ipotecă, apărarea recurentei, referitoare la exprimarea consimţământului reclamantei la consituirea ipotecii, nu poate fi validată.

Faptul că reclamanta ar fi consinţit la constituirea ipotecii, în forma evocată de recurentă, nu poate avea semnificaţia dorită de recurentă şi nici nu poate fi stabilit că şi-ar fi asumat obligaţiile debitorului ipotecar, de vreme ce forma acordului la care face trimitere recurenta, la constituirea ipotecii, nu întruneşte cerinţele legale înscrise în art. 1772 C. civ.. Ipoteca fiind un act de dispoziţie, exprimarea consinţământului persoanei juridice la constituirea acestei garanţii reale putea fi consinţită doar în virtutea puterilor conferite în urma deliberărilor adoptate în forma, condiţiile şi procedura prevăzute de Legea nr. 215/2001, astfel cum au fost detaliate în considerentele deciziei recurate şi care complinesc motivarea instanţei de fond.

Nici argumentele recurentei referitoare la valoarea probatorie conferită de lege contractului de ipotecă, potrivit art. 1173 C. civ., nu pot fi validate.

Într-adevăr, potrivit textului de lege evocat, contractul de ipotecă constituie un înscris autentic ce face dovada deplină până la înscrierea în fals în privinţa constatărilor personale ale notarului public, însă aceste aspecte sunt lipsite de relevanţă, întrucât în cauza de faţă instanţele nu au fost chemate să analizeze valoarea probatorie a actului juridic respectiv şi de a face aplicarea dispoziţiilor 270 C. proc. civ., limitele cadrului procesual al învestirii fiind circumscris examinării condiţiilor de valabilitate a actului juridic a cărui nulitate s-a solicitat.

Subsumat motivului de recurs înscris în art. 304, pct. 9 C. proc. civ., recurenta B. a susţinut că, la momentul încheierii contractului de ipotecă, toate documentele verificate atestau dreptul de proprietate al pârâtei S.C. A., legal înscris în cartea funciară. Având convingerea absolută că societatea pârâtă este proprietarul de drept al imobilelor aduse în garanţie, recurenta a pretins că se bucură de protecţia legală a unui terţ dobînditor de bună credinţă, ceea ce impune, în opinia recurentei, potrivit art. 1746 C. civ., menţinerea dreptului de ipotecă, instituit în favoarea sa, atât timp cât obligaţia de plată rezultată din contractul de credit (garantată cu o garanţie reală imobiliară) nu a fost stinsă printr-unul din modurile prevăzute de lege. Prevalându-se de buna sa credinţă, recurenta a susţinut că, indiferent de proprietarul actual al bunurilor, obligaţia de garantare asupra imobilelor subzistă până la stingerea obligaţiei principale, rezultate din creditul contractat de pârâta S.C. A..

Aceste susţineri vizează, în realitate, două aspecte de nelegalitate a deciziei atacate. Astfel, una dintre critici se referă la încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1790 C. civ., iar cealaltă critică vizează raţionamentul Curţii de Apel privind verificarea incidenţei principiului "error communis facit jus".

Plecând de la aceste premise, Înalta Curte constată că alegaţiile recurentei nu sunt întemeiate sub aspectul încălcării dispoziţiile înscrise în art. 1790 C. civ. care vizează efectele ipotecii faţă de terţii dobânditori ai imobilului ipotecat şi consacră dreptul creditorilor ipotecari de a urmări imobilul în orice mână ar trece.

Norma legală evocată reglementează ipoteza privind înstrăinarea bunului grevat în perioada de existenţă a ipotecii, situaţie care nu se identifică cu cea regăsită în prezenta cauză, de vreme ce reclamanta nu are calitatea de terţ dobânditor al imobilelor ipotecate, în sensul prevederilor art. 1790 C. civ., aceasta fiind proprietarul construcţiilor care au făcut obiectul concesiunii, precum şi a celor care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietul de sarcini, incluse în categoria bunurilor de retur, aspect clarificat prin decizia nr. 73/R/2020 a Curţii de Apel Târgu Mureş.

Consecinţa legală a acestei situaţii este aceea că, independent de raportul principal de obligaţie, care (într-adevăr) rămâne în vigoare, ipoteca nu poate subzista, atât timp cât dreptului real pe care se grefează a fost desfiinţat cu efect retroactiv, iar reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, proprietar, de drept, al bunurilor ipotecate, nu poate să dobândească calitatea de garant ipotecar, în baza unui contract la care nu a consimţit, pentru ca bunurile sale să facă obiect al unei garanţii reale a unei obligaţii asumate de un terţ.

Celelelte critici se referă, în realitate, la aplicarea teoriei aparenţei în drept ce implică, în toate cazurile, buna credinţă a celui care dobândeşte un drept de la titularul aparent, ce constituie o condiţie referitoare la terţul dobânditor.

Aserţiunile recurentei cu privire la calitatea sa de dobânditor de bună-credinţă, ca atitudine subiectivă manifestată de aceasta la momentul perfectării contractului de ipotecă, au fost evocate ca o excepţie de la principiul desfiinţării actului subsecvent şi au urmărit a avea, ca efect, salvarea de la nulitate a contractului de ipotecă nr. x/24.09.2008, contestat în cauză.

Contrar susţinerilor recurentei, efectele produse de teoria "aparenţei în drept", transpusă în adagiul "error communis facit jus", nu îşi găsesc aplicarea, întrucât condiţiile principiului evocat nu sunt întrunite.

Este cunoscut faptul că principiul validităţii aparenţei în drept este menit să protejeze pe terţii care au crezut, în mod onest, în veridicitatea titlului de proprietate al cocontractantului lor şi cărora nu li se poate reproşa nicio culpă, cu condiţia ca orice persoană, aflată în situaţia lor, să se fi încrezut în aparenţa de proprietar a transmiţătorului.

Pentru a putea opera, principiul error communis facit jus reclamă îndeplinirea unor condiţii cumulative, printre acestea fiind şi cea referitoare la transmiterea, cu titlu oneros, a unui bun individual determinat.

Or, recurenta-pârâtă B. nu deţine un act translativ de proprietate şi, deci, nu are calitatea de terţ dobânditor al imobilelor ipotecate, în sensul art. 1790 C. civ., acesta având perfectat cu pârâta S.C. A. doar un contract de garanţie imobiliară, care îi conferă un drept real accesoriu asupra bunurilor imobile (constituit, după cum s-a argumentat în precedent, de către un neproprietar), afectate executării obligaţiei principale, rezultate din contractul de credit nr. x/14.06.2006, modificat prin actele adiţionale ulterioare.

Aşa fiind, având în vedere considerentele expuse, ce vor substitui motivarea instanţei de apel, Înalta Curte va constata că susţinerile recurentei referitoare la protecţia legală a terţului de bună credinţă, în contextul circumstanţial expus, sunt lipsite de relevanţă juridică, întrucât principiul aparenţei în drept nu este aplicabil în speţă, nulitatea contractul de garanţie imobiliară neputând fi înlăturată datorită legăturii sale intrinseci cu titlul constitutorului ce a fost desfiinţat, context în care apărările recurentei referitoare buna sa credinţă în perfectarea contractului şi protecţia sa legală nu se mai impun a fi analizate.

În privinţa criticilor care vizează cheltuielile de judecată, recurenta a susţinut nelegalitatea deciziei atacate întrucât instanţa de apel nu a analizat susţinerile care vizau lipsa culpei sale procesuale şi imposibilitatea obligării băncii la plata cheltuielilor de judecată.

Susţinerile recurentei sunt neîntemeiate, dat fiind faptul că fundamentul obligaţiei de plată a cheltuielilor de judecată rezultă din art. 274 C. proc. civ., care prevede că "partea care cade în pretenţii", respectiv "partea care pierde procesul", va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată în litigiul pe care l-a ocazionat.

Cum, potrivit textului, la baza obligaţiei de restituire a cheltuielilor de judecată stă culpa procesuală dedusă din expresia "partea care cade în pretenţii", instanţa de apel a stabilit corect culpa procesuală a pârâtei-recurente în raport de soluţia de admitere a cererii de constatare a nulităţii contractului de ipotecă, contract în care B. avea calitatea de parte. Întrucât soluţia dată cererii reclamantei care viza nulitatea contractului de ipotecă a fost menţinută prin decizia recurată, rezultă că instanţa de apel a stabilit corect în sarcina recurentei culpa procesuală faţă de conţinutul normei legale înscrisă în art. 274 alin. (1) C. proc. civ., referitoare la stabilirea subiecţilor raportului juridic civil în obligaţia de plată a cheltuielilor de judecată.

Relativ la întinderea sumei acordate cu titlu de cheltuieli de judecată, recurenta a pretins că instanţa de apel a înlăturat eronat susţinerile care vizau cuantumul exagerat al cheltuielilor de judecată la care a fost obligată şi a apreciat că se impunea aplicarea, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 273 alin. (3) din C. proc. civ. de la 1869 (şi nu art. 451 alin. (2) din noul C. proc. civ., evocate eronat de recurentă, în raport de dispoziţiile art. 24 din Legea nr. 134/2010), pentru a se stabili un cuantum rezonabil al acestor cheltuieli, potrivit criteriilor stabilite de dreptul intern şi jurisprudenţa Curţii europene.

Criticile formulate de recurentă, care urmăresc diminuarea cheltuielilor de judecată în apel nu pot constitui obiect de analiză în recurs, deoarece nu reprezintă un aspect de nelegalitate a hotărârii, de vreme ce verificarea proportionalităţii onorariului avocaţial a fost stabilită, de instanţa de apel, în raport de criteriile prevăzute cu art. 274 alin. (1) corob cu art. 274 alin. (3) din acelaşi cod, respectiv durata procesului, numărul mare de înfăţişări la prima judecată şi în rejudecare, complexitatea şi dificultatea cauzei, munca depusă de avocat.

În contextul în care instanţa de apel a arătat că justificarea refuzului de a micşora onorariului avocaţial, de către instanţa de fond, s-a făcut pe baza criteriilor fixate prin lege, aprecierea recurentei cu privire la îndeplinirea criteriilor legale, care conferă posibilitatea instanţei de recurs de a reduce onorariul de avocat, are semnificaţia unei solicitări de reanalizare a chestiunii privind proporţionalitatea onorariul avocaţial în raport cu munca prestată de avocat, respectiv a diminuării cuantumului acestor cheltuielilor de judecată, pe baza unei noi aprecieri a muncii îndeplinite de avocat. Această chestiune, însă, nu vizează legalitatea hotărârii atacate, ci temeinicia acesteia, deoarece presupune interpretarea actelor care justifică onorariul avocaţial, examinare care nu poate forma obiect al controlului de legalitate în recurs.

Prin urmare, în aplicarea deciziei nr. 3/2020 pronunţată de Înalta curte de Casaţie şi justiţie în soluţionarea recursului în interesul legii, urmează a se reţine că susţinerea recurentei B. referitoare la modalitatea în care instanţa de apel s-a pronunţat, în raport cu prevederile art. 273 alin. (3) din C. proc. civ., asupra proporţionalităţii cheltuielilor de judecată reprezentând onorariul avocaţial, solicitate de reclamanta căreia i s-a admis cererea privind constatarea nulităţii contractului de ipotecă şi radierea acesteia din cartea funciară, nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 304 din C. proc. civ. şi nu vor putea forma obiect al controlului judiciar în recurs.

Pentru argumentele menţionate, reţinând netemeinicia criticilor formulate, în baza art. 312 alin. (1) raportat cu art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul pârâtei B. S.A. declarat împotriva deciziei nr. 345/A din 3 august 2020 a Curţii de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş şi de pârâtele S.C. A. şi B. S.A. împotriva deciziei nr. 345/A din 3 august 2020 a Curţii de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 noiembrie 2020.