Inheritance dispute over partial nullity of co-ownership sale and imprescriptibility of land registry rectification against immediate acquirers

Şedinţa publică din data de 26 octombrie 2020

asupra recursului civil de faţă şi având în vedere dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la data de 21.08.2017, pe rolul Judecătoriei Oradea, secţia civilă, dosar nr. x/2017, reclamantul A. a solicitat în contradictoriu cu pârâtele B. şi C., următoarele:

- să se constate calitatea reclamantului de unic moştenitor acceptant al tatălui său D., decedat la data de 24.08.2013, cu ultimul domiciliu în municipiul Oradea, judeţul Bihor;

- să se anuleze Certificatul de moştenitor nr. x din 13. 09.2013, emis de BNP E.;

- să se constate deschisă succesiunea după bunica sa B., decedată la 30.09.2012, cu ultimul domiciliu în municipiul Oradea, judeţul Bihor şi să se constate calitatea de moştenitori după B., la data decesului acesteia, a numiţilor D. (fiu), B. (fiică) şi C. (fiică);

- să se constate, în principal, nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat de "B.N.P. F." sub nr. x din 19 noiembrie 1997, cu privire la imobilele vândute de defuncta B. şi, pe cale de consecinţă, includerea în masa succesorală după defuncta B. a cotei de 3/6 din terenul în suprafaţă de 996 mp şi casa notată sub B12, precum şi cota de 1/3 din casa notată sub B13 (drepturi dobândite prin sentinţa de partaj);

- să se constate, în subsidiar, în cazul în care instanţa va respinge capătul principal de cerere, că este încheiat între rude în linie dreaptă contractul de vânzare - cumpărare autentificat de B.N.P. F. sub nr. x/19 noiembrie 1997, iar, potrivit art. 1091, alin. (4) din noul C. civ., să se stabilească că înstrăinarea proprietăţii, în ce o priveşte pe vânzătoarea B. către fiicele sale - pârâtele de rd. 1 şi 2 din prezenta cauză, reprezintă o donaţie.

A solicitat, totodată:

- să se dispună reducţiunea acestei donaţii până la rezerva succesorală ce i s-ar fi cuvenit tatălui său D., cu includerea reducţiunii în masa succesorală după D.;

- să se includă în masa succesorală rămasă în urma defunctei B. a cotei de 1/4 asupra terenurilor reconstituite în baza Legii nr. 18/1991 prin emiterea Titlului de proprietate nr. x/12.12.2000;

- să se constate, în principal, nulitatea relativă a contractului de vânzare - cumpărare autentificat de B.N.P. F. sub nr. x/19 noiembrie 1997, în ceea ce priveşte imobilele vândute de defunctul D., având în vedere că obiectul şi conţinutul contractului sunt greşit determinate şi lipsite de coerenţă, iar preţul şi consimţământul sunt viciate.

A mai solicitat:

- includerea în masa succesorală, după defunctul D., a cotei de 2/3 din imobilul înscris sub B13 din CF x Sântandrei;

- să se constate, în subsidiar, în cazul respingerii capătului de cerere formulat anterior, că obiectul contractului de vânzare - cumpărare autentificat de B.N.P. F. sub nr. x/19 noiembrie 1997 a fost cota de 1/6 din imobilele deţinute de vânzătorul D., astfel că din drepturile constituite prin hotărârea judecătorească prin care s-a soluţionat partajul a mai rămas în patrimoniul său o cotă de 3/6 din imobilul "casă de locuit", notat sub B13, ce nu a făcut obiectul vânzării şi pentru care nu s-a încasat preţul, cotă care să fie inclusă în masa succesorală după acesta.

Astfel fiind, reclamantul a solicitat să se constate că masa succesorală rămasă în urma tatălui său, defunctul D., se compune din:

- cota de 1/4 asupra terenurilor reconstituite în baza Legii nr. 18/1991, prin emiterea Titlului de proprietate nr. x/12.12.2008, la care se adaugă 1/12 părţi asupra terenurilor reconstituite în baza Legii nr. 18/1991, pe seama defunctei B., prin acelaşi Titlu de proprietate;

- cota de 1/6 părţi teren şi casă notate sub B9 şi B12 - dobândite cu titlu de moştenire după bunicul D. şi cota de 2/3 din imobilul "casă de locuit" dobândită cu titlul de construire şi în urma procesului de partaj prin sentinţa civilă nr. 4954/1996, pronunţată de Judecătoria Oradea în dosarul nr. x/1988, notat sub B13, în urma admiterii cererii astfel formulate, sau cota de 3/6 din casa de sub B13, rămasă nevândută, în cazul admiterii cererii subsidiare;

- cota de 1/6 din teren în suprafaţă de 996 mp şi casa notată sub B12 precum şi cota de 1/9 din casa notată sub B13 - înscrise în CF x Sântandrei, în urma admiterii cererii astfel formulate sau cota provenită din reducţiunea donaţiei, în cazul admiterii cererii subsidiare, astfel: cota de 1/12 din teren în suprafaţă de 996 mp şi casa notată sub B12 precum şi cota de 1/18 din casa nouă notată sub B13, calculate faţă de drepturile dobândite prin sentinţa de partaj, toate înscrise în CF x Sântandrei.

Reclamantul a mai solicitat rectificarea înscrierilor de carte funciară de sub B15 - B16 şi înscrierea cotelor de proprietate provenite în urma dezbaterii succesiunii în prezentul litigiu, cu cheltuieli de judecată.

2. Prin sentinţa civilă nr. 2070 din 30 martie 2018, Judecătoria Oradea a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Oradea în raport de criteriul valoric.

3. Apărări formulate de pârâte în prima instanţă

Prin întâmpinare, pârâtele B. şi C. au formulat întâmpinare, arătând că sunt de acord cu admiterea în parte a cererii formulate de reclamant.

Nu au fost de acord cu admiterea celui de al treilea petit, arătând că îl consideră străin pe reclamant de moştenirea autoarei B., termenul de opţiune succesorală fiind de un an de la data deschiderii succesiunii.

Au arătat că între data decesului mamei lor B., la 30.09.2013, şi data decesului fratelui lor D., la 24.08.2013, acesta din urmă nu a făcut niciun act de acceptare tacită a succesiunii mamei.

Raportat la acest aspect au invocat excepţia prescripţiei dreptului de opţiune succesorală a reclamantului A..

Au invocat şi excepţia autorităţii de lucru judecat în ceea ce priveşte petitul referitor la nulitatea contractului de vânzare - cumpărare autentificat de B.N.P. F. sub nr. x/19 noiembrie 1997, având în vedere că această chestiune a primit o dezlegare juridică prin sentinţa civilă nr. 6826 din 28 iunie 2001 a Judecătoriei Oradea, în dosarul nr. x/2000 al acestei instanţe.

Au invocat, cu privire la cererea subsidiară de constatare a donaţiei deghizate şi reducţiunea donaţiei excesive până la limita cotităţii disponibile, prescripţia dreptului reclamantului de a solicita reducţiunea donaţiei pentru depăşirea termenului de trei ani în interiorul căruia se putea solicita acest lucru.

Drept consecinţă a admiterii acestei excepţii, au invocat excepţia lipsei de interes procesual a reclamantului în a se constata caracterul deghizat al donaţiei.

Au invocat şi prescripţia dreptului de a solicita rectificarea în CF raportat la cotele de proprietate stabilite prin hotărârea de partaj bunuri dobândite de foştii soţi- D. senior şi G..

Au solicitat respingerea capătului de cerere privind constatarea nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare arătat, pentru fictivitatea preţului şi donaţia deghizată.

Au fost de acord cu includerea în masa succesorală rămasă de pe urma defunctului D. a cotei de 1/6 din terenurile înscrise în titlul de proprietate nr. x/2008.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 55/C din 22.03.2019, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele B. şi C.;

A constatat calitatea de unic moştenitor a reclamantului după defunctul tată D., decedat la 24.08.2013;

A anulat certificatul de moştenitor nr. x/2013 emis de B.N.P. E.;

A admis excepţia prescripţiei dreptului de opţiune succesorală după defuncta B., în ceea ce-l priveşte pe reclamant şi, în consecinţă, a respins cererea reclamantului de constatare a deschiderii succesiunii după B. şi moştenitorii acesteia;

A respins excepţia lipsei de interes a reclamantului, cu privire la cererea de constatare a nulităţii absolute parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19.11.1997, autentificat sub nr. x/1997, de B.N.P. F.;

A constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19.11.1997, autentificat sub nr. x/1997 de B.N.P. F., cu privire la cota de 1/6 părţi din cea de-a doua casă notată în CF x Sântandrei nr. top x, înstrăinată de numita B.;

A respins excepţia autorităţii de lucru judecat privind constatarea donaţiei deghizate prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19.11.1997, autentificat sub nr. x/1997, de B.N.P. F.;

A admis excepţia prescripţiei dreptului de a solicita reducţiunea donaţiilor excesive cu referire la cota înstrăinată de către defuncta B., prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19.11.1997, autentificat sub nr. x/1997 de B.N.P. F. şi a respins, ca prescrisă, cererea;

A admis excepţia lipsei de interes a reclamantului, cu privire la cererea de a se constata nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 19.11.1997, autentificat sub nr. x/1997 de B.N.P. F. pentru donaţie deghizată şi a respins cererea, ca lipsită de interes;

A admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune a cererii de constatare a nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 19.11.1997, autentificat sub nr. x/1997 de B.N.P. F. şi a respins cererea, ca prescrisă;

A constatat că masa succesorală după defunctul D., decedat la data de 24.08.2013 se compune din următoarele bunuri:

- cota de 1/6 din terenul arabil extravilan parcela nr. 167, în suprafaţă de 1 ha 6800 mp, din titlul de proprietate nr. x/2008;

- cota de 3/6 din casa notată sub B13 CF x Sântandrei nr. topografic x;

A respins excepţia prescripţiei dreptului de a solicita rectificarea CF;

A dispus rectificarea CF x Sântandrei nr. top x, B15 şi B16, în sensul că, în ceea ce priveşte cea de-a doua casă înstrăinată, notată sub B13, B. şi C. au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 3/6;

A dispus înscrierea în CF în favoarea reclamantului, cu titlu de moştenire, a cotei de 3/6 din casa notată sub B13 CF x Sântandrei nr. topografic x;

A respins restul cererilor.

A obligat pârâtele să achite reclamantului cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 3.318,6 RON, taxă judiciară de timbru şi au fost compensate cheltuielile de judecată, reprezentând onorariul de avocat.

3. Criticile formulate în apel şi hotărârea pronunţată în această fază procesuală devolutivă:

Împotriva acestei sentinţe şi a încheierilor din data de 03.09.2018, 29.10.2018 şi 09.10.2019, au declarat apel pârâtele B. şi C..

Au solicitat admiterea apelului, modificarea în parte a sentinţei şi a încheierilor atacate;

Admiterea excepţiei lipsei de interes a reclamantului, cu privire la cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.11.1997 de B.N.P. F.;

Admiterea excepţiei autorităţii de lucru judecat cu privire la constatarea donaţiei deghizate, în ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/19.11.1997;

Respingerea constatării nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1997 de B.N.P. F., cu privire la cota de 1/6 părţi din cea de-a doua casă notată în CF nr. x Sântandrei, nr. top x înstrăinată de B.;

Respingerea cererii de constatare a masei succesorale cu privire la cota de 3/6 părţi din casa notată sub B 13 din CF nr. x Sântandrei, nr. top x; Respingerea cererilor de rectificare a CF nr. x Sântandrei, nr. top x de sub B 15 şi 16, în ceea ce priveşte reducerea cotei lor la 3/6 părţi din cea de-a doua casă şi de înscriere în favoarea reclamantului a dreptului de proprietate asupra cotei de 3/6 părţi, cu titlu de moştenire din cea de-a doua casă notată sub B 13 în CF nr. x Sântandrei, nr. top x;

Admiterea excepţiei prescripţiei dreptului de-a solicita rectificarea de carte funciară, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 613/A din 03 octombrie 2019, Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă a admis apelul declarat de pârâtele B. şi C., în contradictoriu cu intimatul-reclamant A., împotriva sentinţei civile nr. 55/C din 22.03.2019, pronunţată de Tribunalul Bihor, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A înlăturat dispoziţia prin care s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/19.11.1999 de B.N.P. F., cu privire la cota de 1/6 părţi din cea de-a doua casă notată în cartea funciară nr. x Sântandrei, nr. top. x, înstrăinată de către defuncta B. către apelantele-pârâte şi a respins acest capăt de cerere;

A admis excepţia prescripţiei dreptului intimatului-reclamant de-a solicita rectificarea înscrierilor de carte funciară, a înlăturat dispoziţiile contrarii prin care a fost respinsă această excepţie, cea prin care s-a constatat că face parte din masa succesorală după defunctul D. cota de 3/6 părţi din casa notată la foaia B13 din CF nr. x Sântandrei, nr. top. x; cea prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului intimatului-reclamant cu titlu de moştenire asupra cotei de 3/6 părţi din casa notată la foaia B13 din CF nr. x Sântandrei nr. top. x; cea prin care s-a dispus rectificarea de carte funciară privitor la cea de-a doua casă notată la foaia B13 din CF nr. x Sântandrei nr. top. x; a înscrierilor de la foaia B15 şi B16, în sensul că B. şi C. au dobândit dreptul de proprietate doar asupra cotei de 3/6 părţi, din aceasta;

A respins excepţia de uzucapiune, invocată de apelante;

A respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantele-pârâte B. şi C. împotriva încheierilor de şedinţă din 03.09.2018, 29.10.2018 şi 09.01.2019, pe care le-a păstrat în întregime;

A compensat în întregime cheltuielile de judecată ocazionate de părţi în fond şi în apel, constând în taxe judiciare de timbru şi onorarii avocaţiale şi a înlăturat din sentinţa apelată dispoziţiile contrarii prin care intimatele-pârâte B. şi C. au fost obligate să-i plătească intimatului-reclamantului A. suma de 3318,6 RON taxă judiciară de timbru. A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

5. Calea de atac cu care a fost învestită Înalta Curte în prezenta cauză şi motivele de recurs:

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Oradea a declarat recurs reclamantul A., întemeiat în drept pe motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Prima critică formulată de recurent vizează modul în care instanţa de apel a dezlegat petitul referitor la constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 19 noiembrie 2019 de B.N.P. F..

A susţinut că prin sentinţa civilă nr. 4954/1996 pronunţată de Judecătoria Oradea în dosarul nr. x/1988, irevocabilă prin decizia civilă nr. 473/R/1999 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, s-a dispus sistarea stării de indiviziune dintre defunctul său tată D. şi soţia sa G..

Lui D. i-a revenit cota de 2/3 din cea de-a doua casă notată în CF în anul 1991, cota de 1/3 din acest imobil i-a revenit mamei sale B., cu obligaţia de a-i plăti fostei soţii G. o sultă corespunzătoare valoric contribuţiei acesteia la edificare acestei clădiri.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 19 noiembrie 1997 de B.N.P. F. s-a transmis cota de 3/6 a G. şi cota de 1/6 a lui D. către pârâte, care dobândiseră prin succesiune după defunctul D. senior (bunicul reclamantului) cota de câte 1/6, conform înscrierilor din CF x.

În ceea ce priveşte cea de-a doua casă, B. deţinea doar cota de 2/6 şi nu 3/6 cât a înstrăinat, în timp ce D. tatăl deţinea cota de 4/6, astfel că numita B. a înstrăinat mai mult decât avea, situaţie în care se impunea constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1997 de B.N.P. F. cu privire la cota de 1/6 părţi din cea de-a doua casă notată în CF x Sântandrei nr. top x înstrăinată de numita B..

În acest context, considerentele curţii de apel, care s-a raportat la menţiunile din CF de la data demarării prezentului litigiu, sunt nelegale.

Astfel, în mod greşit s-a reţinut că, dacă, la data promovării prezentului litigiu, situaţia de carte funciară ar fi fost rectificată în sensul arătat de reclamant, instanţa ar fi putut avea în vedere faptul că s-a înstrăinat de către unul dintre vânzători, în speţă de către bunica reclamantului, o cotă de proprietate mai mare decât cea întabulată în cartea funciară în favoarea acestei, a vândut ce nu avea în proprietate.

Raţionamentul este greşit întrucât, pe de o parte, pârâtele nu sunt terţe persoane, hotărârea de partaj fiindu-le opozabilă, indiferent de faptul că nu a fost notată în cartea funciară, iar, pe de altă parte, înscrierile de CF nu au efect constitutiv de drepturi, ci doar efect de opozabilitate.

Cea de a doua critică formulată în recurs se referă la greşita admitere a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiunea în rectificarea de CF.

Recurentul susţine că instanţa de apel a dat o interpretare greşită dispoziţiilor art. 36 din Decretul Lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cartea funciară, în vigoare la data la care s-a încheiat actul contestat, potrivit cărora acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiunii acţiunii de fond, va fi imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţa dreptul înscris în folosul său. Faţă de terţele persoane, care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere. Curtea de apel a admis, nelegal, excepţia prescripţiei dreptului de-a solicita rectificarea de CF, reţinând că termenul de prescripţie a acţiunii era de 10 ani de la data întabulării contractului de vânzare-cumpărare.

Prin acţiunea introductivă, însă, nu s-a solicitat rectificarea înscrierilor de carte funciară raportat la dispoziţiile sentinţei civile nr. 4954 din 4 iulie 1996, pronunţată de Judecătoria Oradea în Dosar nr. x/1988, devenită irevocabilă ca urmare a pronunţării deciziei civile nr. 473/R/1999 de către Curtea de Apel Oradea, în dosarul nr. x/1999, ci rectificarea de carte funciară urma să intervină doar ca o consecinţă a admiterii capătului de cerere privind constatarea faptului că obiect al contractului de vânzare - cumpărare autentificat de B.N.P. F. sub nr. x din 19 noiembrie 1997 a fost doar cota de 1/6 parte înstrăinată pârâtelor din imobilele deţinute de vânzătorul D. la data contractului, conform înscrierilor existente în CF x Sântandrei. Astfel, din drepturile dobândite prin hotărârea judecătorească prin care a fost soluţionat partajul bunurilor dobândite de soţii D. senior şi G., i-a mai rămas în patrimoniu o cotă de 3/6 din imobilul "casă de locuit" notat sub B13, ce nu a făcut obiectul vânzării-cumpărării.

Aşadar, potrivit dispoziţiilor art. 36 din Decretul Lege nr. 115/1938, acţiunea în rectificare pe care a promovat-o este imprescriptibilă faţă de pârâte, în calitatea lor de dobânditori nemijlociţi.

Recurentul susţine că soluţia primei instanţe, care a respins excepţia prescripţiei dreptului de a solicita rectificarea de CF a fost corectă, termenul de prescripţie neputând curge atât timp cât nu a existat temeiul rectificării.

Deşi Curtea de Apel Oradea a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 909 C. civ., a apreciat că în speţă nu s-a dovedit o rea-credinţă a pârâtelor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, motiv pentru care, termenul de prescripţie pentru a se putea solicita şi obţine o rectificare a situaţiei de carte funciară era de cel mult 3 ani de la data întabulării.

Contrar acestei interpretări, faţă de datele speţei, se poate spune că pârâtele sunt dobânditoare nemijlocite şi nu terţi, astfel încât trebuia dovedită reaua-credinţă, iar acţiunea în rectificare este imprescriptibilă potrivit alin. (1) al art. 909 C. civ.

Prin completările la motivele de recurs formulate în termen legal, recurentul-reclamant a susţinut încălcarea prevederilor art. 435 alin. (1) din C. proc. civ. în ceea ce priveşte soluţia pronunţată asupra cererii de constatare a nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 19 noiembrie 1997 de B.N.P. F..

În raport de dispoziţiilor legale, mai sus menţionate, intimatele au fost părţi în procesul de partaj ce a făcut obiectul dosarului nr. x/1988 al Judecătoriei Oradea, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 4954/4.07.1996, irevocabilă prin decizia civilă nr. 473/R/1999 a Curţii de Apel Oradea, pronunţată în dosarul nr. x/1999.

Cum hotărârea produce drepturi şi obligaţii doar faţă de părţi şi succesorii acestora, obligativitatea actului jurisdicţional menţionat impunea ca intimatele să se supună efectelor lucrului judecat şi să îşi conformeze conduita corespunzător.

În opinia recurentului-reclamant, decizia atacată încalcă şi prevederile art. 2 lit. d) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, întrucât înscrierile în cartea funciară nu au efect constitutiv de drepturi, ci doar efect de opozabilitate, aşa încât în mod nelegal a reţinut instanţa de apel că nu există raţiune pentru care să se aibă în vedere faptul că o hotărâre judecătorească a stabilit o altă cotă de proprietate, atâta timp cât această hotărâre nu a fost pusă în executare printr-o cerere de întabulare şi de rectificare a colii de carte funciară.

6. Procedura de filtru

După efectuarea procedurilor de comunicare, s-a întocmit, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) din C. proc. civ., raportul privind admisibilitatea în principiu a recursului, care a fost analizat în completul filtru, iar, prin rezoluţia din 11 martie 2020, s-a dispus comunicarea acestuia părţilor cauzei în vederea formulării în scris a unor puncte de vedere.

Intimatele-pârâte B. şi C. au depus punctul lor de vedere la raport şi au arătat că recursul declarat de către reclamant este inadmisibil, întrucât criticile formulate nu pot fi încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În subsidiar, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

În dezvoltarea poziţiei lor procesuale, au susţinut că prima critică formulată vizează aspecte de netemeinice a hotărârii atacate. Astfel, vânzătorii D. senior şi B., mama sa, nu şi-au contestat reciproc întinderea cotelor lor de proprietate asupra bunurilor înstrăinate prin contractul contestat de către reclamant.

Critica vizând interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 36 din Decretul Lege nr. 115/1938 este nefondată, atât timp cât pârâtele au dobândit cu bună-credinţă printr-un act juridic cu titlu oneros dreptul de proprietate asupra bunurilor înstrăinate de cei doi vânzători.

Prin încheierea din 04 iunie 2020, Completul de filtru a admis în principiu calea de atac de reformare declarată de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 613 A din 03 octombrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă şi a fixat termen pentru judecata recursului pe fond.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

În analiza criticilor formulate de recurent, Înalta Curte are în vedere scopul recursului, reglementat de dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., de a examina, în condiţiile legii, conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Prin urmare, această cale extraordinară de atac se poate exercita exclusiv pentru motive de nelegalitate şi nu de netemeinicie, prerogativa stabilirii situaţiei de fapt în baza probelor nefiindu-i acordată judecătorului din recurs.

Motivele de recurs formulate de reclamant pun în discuţie aspecte de nelegalitate şi nu de netemeinicie a hotărârii atacate şi se încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., urmând a fi analizate din această perspectivă.

Aşa fiind, Înalta Curte, în cenzurarea deciziei atacate, va avea în vedere situaţia de fapt stabilită de Curtea de Apel Oradea, care, prin raportare la probatoriul administrat, a stabilit că imobilul având nr. topografic x, reprezentând teren de 996 mp loc de casă şi casă, a fost cumpărat în 19 august 1949, în părţi egale de către D. (bunicul) şi soţia B. (bunica), care au avut trei succesori: D. (tatăl reclamantului), B. jr. şi C. - mătuşile reclamantului.

D. (tatăl), a fost căsătorit cu G. şi din această căsătorie a rezultat un singur fiu - D. jr.- reclamantul.

Căsătoria celor doi soţi a fost desfăcută prin divorţ, sentinţa civilă nr. 1302 din 12 octombrie1987 a Judecătoriei Oradea, iar ieşirea din indiviziune cu privire la bunurile dobândite în timpul căsătoriei s-a realizat prin sentinţa civilă nr. 4954 din 04 iulie 1996 a Judecătoriei Oradea, devenită irevocabilă prin decizia civilă nr. 473 din 14 aprilie 1999 a Curţii de Apel Oradea.

S-a reţinut în considerentele acestei hotărâri, care se impun cu putere de lucru judecat, că extrasul de carte funciară Sântandrei evidenţiază ca proprietari ai terenului de 996 mp, parcela nr. topo x şi construcţia edificată pe acest teren sub B9 (prima casă) pe B. (bunica reclamantului) cu o cotă de 1/2, iar pentru cealaltă cotă de 1/2, în părţi egale, cei trei descendenţi ai lui D. bunicul, şi anume D. senior, B. jr. şi C..

Ulterior, pe aceeaşi parcelă topografică, CF x Sântandrei, a fost notată şi cea de-a doua construcţie edificată pe teren sub B11.

Cu privire la această construcţie, care este cea de-a doua casă edificată pe terenul proprietatea familiei Blaga, s-a stabilit că D. senior rămâne cu o cotă de 2/3, B. (bunica) cu o cotă de 1/3, iar fosta soţie G. va primi o sultă pentru partea sa de contribuţie la edificarea acestei construcţii, ce a constituit locuinţa comună a foştilor soţi, părinţii reclamantului.

În anul 1997, bunica şi tatăl reclamantului, vând, prin contractul autentificat cu nr. x din 19 decembrie la Biroul Notarului Public F., numitelor B. jr. şi C. (fiicele primei, respectiv surorile celui de-al doilea vânzător) dreptul de proprietate asupra cotelor de 3/6 părţi şi 1/6 parte fiecare în indiviziune din imobilul teren-loc de casă înscris în CF x Sântandrei, nr. top x şi două case, situate în municipiul Oradea, strada x nr. 7, judeţul Bihor, precum şi cota de 4/6 din imobilul teren în suprafaţă de 996 mp, imobil dobândit cu titlu de moştenire, întabularea facându-se sub B9 şi B10. Vânzătoarea B. şi-a păstrat un drept de uzufruct viager asupra casei de locuit fără etaj, cu anexe şi teren în suprafaţă de 830 mp, iar vânzătorul D. şi-a păstrat un drept de uzufruct viager asupra casei de locuit cu etaj şi teren în suprafaţă de 166 mp.

La 30 septembrie 2012, decedează B. - bunica reclamantului, iar singurul moştenitor acceptant al moştenirii acesteia este B. jr., întrucât sora sa C. a renunţat la moştenire, iar fratele D., tatăl reclamantului, nu şi-a exprimat, nici expres şi nici tacit, opţiunea succesorală până la decesul său, în 24 august 2013.

La 19 august 2014, reclamantul D. jr. acceptă în formă autentică moştenirea bunicii sale B. şi a tatălui său, D..

Înalta Curte constată ca nefiind fondată prima critică formulată de reclamant privind modul în care instanţa de apel a dezlegat petitul referitor la constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 19 noiembrie 1997 de B.N.P. F..

Astfel, în mod corect a reţinut instanţa de apel că părţile nu au fost de rea-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin care vânzătorii D. tatăl şi B. bunica au vândut bunurile pe care le aveau în proprietate comună, intenţia coproprietarilor fiind aceea de a transfera, cu titlu oneros, dreptul de proprietate asupra acestor bunuri către mătuşile reclamantului B. şi C..

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui valabilitate o contestă recurentul, s-a avut în vedere situaţia, scriptică, de carte funciară privitoare la întinderea drepturilor de proprietate ale vânzătorilor, preexistentă hotărârii irevocabile de partaj, dar şi de voinţa lor juridică.

Aşa cum rezultă din aspectele factuale ale cauzei, astfel cum au fost stabilite de curtea de apel, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, D. tatăl deţinea doar o cotă de 2/3 părţi din cea de-a doua casă, iar 1/3 era deţinută de mama sa, aspect constatat, ulterior, cu putere de lucru judecat prin hotărârea judecătorească de partaj-decizia civilă nr. 473/1999 a Curţii de Apel Oradea.

Reclamantul, susţinând că s-a produs o încălcare abuzivă a dreptului de proprietate al tatălui său, o fraudă, a invocat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de tatăl şi bunica sa cu cele două mătuşi.

Este de remarcat că vânzarea unei cote mai mari decât cea avută în drept poate fi asimilată cu vânzarea lucrului altuia, ceea ce ar putea atrage o nulitate relativă a contractului, pe considerentul că este protejat un interes particular, şi anume al cumpărătorului, care poate invoca nulitatea contractului încheiat cu un non domino.

Aşadar, nulitatea relativă a vânzării lucrului altuia poate fi invocată doar de cumpărător în termenul de prescripţie de trei ani de la data când a aflat sau trebuia să afle că bunul aparţinea altuia. Astfel, cumpărătorul de bună-credinţă care şi-a reprezentat greşit contraprestaţia vânzătorului neproprietar ar putea invoca o eroare asupra substanţei convenţiei încheiate cu acesta, în condiţiile art. 1336 C. civ. 1865.

În ceea ce îl priveşte pe adevăratul proprietar, încheierea actului de vânzare a lucrului său este un act, care, în principiu, nu îl poate afecta.

Aceasta întrucât dacă înstrăinarea unui bun se face de către un vânzător care nu este proprietarul bunului, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevăratului proprietar, care rămâne liber să dispună de dreptul său.

Potrivit dispoziţiilor art. 973 C. civ. 1865 convenţiile nu au efecte decât între părţile contractante, norma fiind o reflectare a adagiului latin res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest.

Este adevărat că noul C. civ. reglementează de o altă manieră, mai flexibilă, această situaţie, în sensul că promovează, prin dispoziţiile art. 1683, valabilitatea vânzării de acest tip. Astfel, în noua reglementare, executarea obligaţiei de a da bunul se poate realiza fie prin procurarea proprietăţii de la adevăratul proprietar, fie prin ratificarea operaţiunii juridice de către adevăratul proprietar al bunului sau chiar prin neexercitarea acţiunii în revendicare de către acesta, care conduce implicit la consolidarea dreptului cumpărătorului.

În speţă, instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a normelor legale de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în raport de împrejurarea că adevăratul proprietar al cotei de 1/6 din cea de-a doua casă, A. tatăl, a consimţit la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi cu privire la această cotă, statuare necontrazisă de nicio probă administrată.

Or, faptul că autorul reclamantului nu a contestat că mama sa a înstrăinat o cotă care excedea dreptului acesteia de proprietate, confirmă intenţia sa certă de a transfera dreptul de proprietate cu privire la toate bunurile imobile - teren şi cele două case - către surorile sale B. jr. şi C., pârâtele fiind dobânditoare directe ale acestor bunuri şi nu terţi cum s-a susţinut.

Nu se poate reţine reaua-credinţă a pârâtelor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, atât timp cât acestea au cumpărat întreaga coproprietate a celor doi vânzători şi au plătit preţul integral convenit cu aceştia.

Prin urmare, deşi în actul de vânzare-cumpărare autentificat de notar, B. mama a înstrăinat şi cota de 1/6 din casă care depăşea dreptul său, făcând parte din bunul fiului, chestiune dezlegată ulterior prin hotărârea judecătorească de partaj, aceasta nu conduce implicit la nulitatea actului de înstrăinare pentru vânzarea lucrului altuia, de vreme ce coproprietarul D., tatăl, nu a contestat întinderea dreptului de proprietate al mamei sale iar voinţa celor doi coproprietari a fost de a înstrăina întregul bun stăpânit în comun.

În acest context, în care însuşi de cuius nu s-a opus să îi fie înstrăinată o cotă de proprietate ce îi aparţinea, nici succesorul său nu ar putea să o facă, trecând astfel peste angajamentul juridic al autorului său şi nesocotind principiul libertăţii contractuale.

De altfel, în speţă, este analizată vânzarea unui bun aflat în coproprietate şi nu se poate reţine că nu a existat acordul lui D. tatăl la încheierea contractului contestat. Rezultă cu evidenţă din probele administrate în fond, că voinţa liber exprimată de părţile contractuale şi intenţia acestora a fost ca cele două mătuşi ale reclamantului - B. jr. şi C. să dobândească întreaga proprietate a vânzătorilor, indiferent de cotele pe care le deţineau fiecare dintre ei, cu efectele juridice subsecvente acestui act.

Aşa fiind, prin raportare la datele factuale ale speţei, se constată că instanţa de apel a dat o corectă interpretare dispoziţiilor legale incidente, critica nefiind fondată.

Cea de-a doua critică formulată în recurs cu privire la modul în care instanţa de apel a soluţionat excepţia prescripţiei dreptului reclamantului de a solicita rectificarea înscrierii de carte funciară este, însă, fondată.

Potrivit dispoziţiilor art. 36 din Decretul lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare, act în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare contestat, acţiunea în rectificare a întabulării sau încrierii în cartea funciară, sub rezerva prescripţiunii acţiunii de fond, va fi imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său.

Potrivit dispoziţiilor art. 33 din Legea nr. 7/1996, în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde în privinţa înscrierii cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. Aceasta presupune radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Or, în contextul în care contractul de vânzare-cumpărare a fost valabil încheiat, iar faţă de dobânditorii nemijlociţi acţiunea de rectificare în cartea funciară este imprescriptibilă, instanţa de apel nu putea să primească această excepţie.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că interpretarea dispoziţiilor legale analizate este străină raporturilor juridice dintre părţi, ceea ce denotă o greşită aplicare a legii la cazul dedus judecăţii.

În consecinţă, în aplicarea art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de reclamantul D. pentru motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., va casa în parte decizia atacată şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Instanţa de rejudecare va analiza, din perspectiva interesului, a efectelor juridice pe care le poate produce raportat la circumstanţele particulare ale cauzei şi având în vedere limitele casării cu privire la înlăturarea excepţiei prescripţiei dreptului reclamantului de a solicita rectificarea înscrierilor de carte funciară, solicitarea de rectificare şi înscriere în CF x Sântandrei în favoarea reclamantului cu titlu de moştenire a cotei de 3/6 din cea de-a doua casă notată sub B13 nr. topo x, atât timp cât contractul de vânzare-cumpărare a fost legal încheiat şi a reprezentat voinţa părţilor contractante.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 613/A din 03 octombrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă.

Casează în parte decizia atacată.

Trimite cauza spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, în ceea ce priveşte:

- excepţia prescripţiei dreptului reclamantului la acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară;

- capătul de cerere privind rectificarea CF x Sântandrei număr topografic x, B15 şi B16 în sensul că în ceea ce priveşte cea de-a doua casă înstrăinată, notată sub B13, B. şi C. au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 3/6;

- capătul de cerere privind înscrierea în CF în favoarea reclamantului, cu titlu de moştenire, a cotei de 3/6 din casa notată sub B13 Sântandrei număr topografic x.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 26 octombrie 2020.