Absolute nullity of land sale pending restitution notification affirmed; appeals dismissed

Şedinţa publică din data de 14 octombrie 2020

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Brăila la data de 12 martie 2018, reclamanţii A. şi B. au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii Unitatea Administrativ Teritorială a Municipiului Brăila, Consiliul Local Municipal Brăila şi S.C. C. S.R.L., să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.12.2007.

În drept au invocat dispoziţiile art. 35, art. 194 C. proc. civ. şi art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 5615/25.10.2018, Judecătoria Brăila a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Brăila, secţia de contencios administrativ.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Brăila, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal care, prin încheierea din 23.01.2019, a dispus scoaterea de pe rol şi înaintarea dosarului la secţia I-a Civilă a Tribunalului Brăila, spre competentă soluţionare.

Prin sentinţa civilă nr. 197 din 04.04.2019, Tribunalul Brăila, secţia I civilă a admis, în parte, cererea formulată şi a constatat nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/07.12.2007, autentificat sub nr. x/18.12.2007 de BNSC "D.", cu privire la imobilul teren de categoria curţi construcţii situat în Brăila, str. x şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară cu privire la acest teren.

3. Hotărârea pronunţată în apel:

Prin decizia nr. 145/A din 30.10.2019, Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtele Consiliul Local Municipal Brăila şi Unitatea Administrativ Teritorială - Municipiul Brăila împotriva sentinţei civile nr. 197 din 04.04.2019 a Tribunalului Brăila, secţia I civilă.

Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea de Apel a reţinut următoarele:

Verificând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate de pârât, în mod corect instanţa de fond a reţinut situaţia de fapt, pe baza unei juste aprecieri a probelor administrate în cauză, şi, ţinând cont de dispoziţiile legale incidente, a pronunţat o soluţie temeinică şi legală ce se impune a fi menţinută, pentru următoarele motive:

Prin notificarea nr. x/08.11.2001 emisă de BEJ E., autoarea reclamanţilor, F., a solicitat în baza Legii nr. 10/2001 restituirea în natură a imobilului (teren şi construcţie) situat în Brăila str. x, imobil ce a aparţinut tatălui său şi care a fost expropriat în baza Decretului nr. 92/1950, fără plata vreunei despăgubiri.

După formularea notificării şi mai înainte de soluţionarea acesteia, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/18.12.2007 de SC "D.", Consiliul Local Municipal Brăila a vândut către S.C. C. S.R.L. Brăila terenul categoria curţi- construcţii în suprafaţă de 2259 mp pe care se află construcţia C1 cu o suprafaţă construită de 766 mp, situat în Brăila, str. x nr. 24-24bis - str. x având nr. cadastral provizoriu 17329 înscris în CF nr. xN; teren de categoria curţi-construcţii situat în Brăila, str. x, în suprafaţă de 476 mp având nr. cadastral x înscris în CF nr. xN.

Prin dispoziţia nr. x/13.02.2015 emisă de Municipiul Brăila - Primar a fost respinsă notificarea nr. x/08.11.2001 prin care s-a solicitat restituirea în natură a imobilului situat în Brăila, str. x, cu motivarea că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 2, 3 şi 4 din Legea nr. 10/2001 republicată .

Prin acţiunea dedusă judecăţii, reclamanţii solicită, în conformitate cu dispoziţiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare mai sus menţionat, susţinând că înstrăinarea imobilului era interzisă expres de lege până la soluţionarea notificării.

Potrivit art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data de 18.12.2007 - data încheierii contractului a cărui nulitate se solicită a se constata în cauză, care constituie temeiul de drept al acţiunii deduse judecăţii, "Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi".

În apărare, intimata invocă prevederile art. 45 alin. (1) şi (2) din acelaşi act normativ, potrivit cărora " (1) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. (2) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă". Apelanta se apără, susţinând că părţile contractante au fost de bună credinţă la data perfectării vânzării-cumpărării întrucât nu ştiau că imobilul vândut face obiectul unei notificări formulate în temeiul Legii nr. 10/2001.

Prevederile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, mai sus citate, reprezintă dispoziţii speciale în raport de cele ale art. 45 din lege, reglementând exclusiv situaţia imobilelor ce fac obiectul notificărilor conform Legii nr. 10/2001 şi care au fost înstrăinate, concesionate, etc, în cursul soluţionării procedurii administrative generate de aceasta lege.

Prin urmare, dispoziţiile art. 45 din lege, invocate de apelant, reprezintă dreptul comun în materie şi reglementează situaţiile ce excedează aplicării prevederilor art. 21, astfel încât nu sunt aplicabile în speţă, faţă de obiectul cererii formulate de reclamanţi şi motivele de nulitate invocate, care se referă tocmai la ipoteza reglementată în cuprinsul art. 21 alin. (5) din lege, respectiv la situaţia când actul de înstrăinare a fost făcut în timpul soluţionării procedurii administrative generate de formularea de către reclamanţi a notificării în baza Legii nr. 10/2001.

Din interpretarea gramaticală, cât şi sistematică a acestor dispoziţii legale rezultă că legiuitorul nu a înţeles să lege aplicarea sancţiunii nulităţii de atitudinea subiectivă a părţilor la momentul încheierii contractului, aşa cum a făcut-o în cuprinsul normei generale în materie, respectiv a prevederilor art. 45 din lege, care nu sunt aplicabile în speţă, astfel cum s-a arătat mai sus.

Din această perspectivă buna sau reaua-credinţă a părţilor la momentul încheierii contractului nu este relevantă.

Chiar dacă s-ar accepta teza contrară, Curtea a apreciat că apelantul nu se poate prevala de buna credinţă, fiind exclus a se presupune că la data încheierii contractului nu cunoştea situaţia imobilului în litigiu în condiţiile în care tot el a fost şi destinatarul notificării formulate de autoarea reclamanţilor. Dintr-o altă perspectivă, în virtutea calităţii sale, apelantul era obligat să dea dovadă de diligenţă şi să efectueze un minim de verificării pentru a stabili dacă imobilul ce urma sa fie înstrăinat făcea obiectul unei notificări în baza Legii nr. 10/2001.

Apărarea invocată prin motivele de apel în sensul că nu a cunoscut situaţia imobilului din vina reclamanţilor care nu au depus odată cu notificarea toate actele necesare soluţionării acesteia, astfel că identificarea efectivă a imobilului nu s-a putut realiza decât cu ocazia efectuării expertizei în cadrul dosarului având ca obiect contestaţia formulată împotriva dispoziţiei de respingere a notificării, este vădit nefondată şi nu poate fi primită câtă vreme, la o simplă analiză, se observă cu uşurinţă faptul că imobilul este descris clar şi că nu au existat de-a lungul timpului modificări cu privire la adresa poştală, astfel că nu se poate aprecia că ar fi existat vreun dubiu cu privire la identitatea imobilului. Acestea sunt simple apărări formale care nu justifică concluzia că apelantul ar fi fost de bună credinţă la data încheierii actului de vânzare-cumpărare.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă au declarat recursuri pârâţii Consiliul Local Municipal Brăila şi Unitatea Administrativ Teritorială Municipiul Brăila, recursuri care au un conţinut identic, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs s-a arătat că este greşită susţinerea instanţei de apel că prevederile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 reprezintă dispoziţii speciale în raport cu cele ale art. 45 din lege, care reprezintă dreptul comun în materie şi reglementează situaţiile ce exced aplicării prevederilor art. 21 întrucât Legea nr. 10/2001 este în ansamblul ei o lege specială, derogatorie de la dreptul comun.

Art. 45 alin. (2) din lege stabileşte faptul că "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună - credinţă". Prin urmare, recurenţii consideră că sancţiunea nulităţii absolute prevăzută de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu se aplică actelor de înstrăinare încheiate cu bună-credinţă.

Astfel, în mod greşit, instanţa de apel a reţinut că buna sau reaua-credinţă a părţilor la momentul încheierii contractului nu este relevantă.

La momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.12.2007, ambele părţi contractante au fost de bună - credinţă deoarece nu au cunoscut faptul că terenul în suprafaţă de 476 mp, situat în Brăila, str. x forma obiectul unei notificări formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, întrucât imobilul notificat nu era încă identificat, această identificare fiind realizată abia prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat la data de 18.01.2018, în cadrul dosarului nr. x/2016

Din cauza faptului că reclamanţii nu au depus toate înscrisurile necesare soluţionării notificării, reprezentanţii recurenţilor au fost în imposibilitate să identifice imobilul, motiv pentru care a fost emisă dispoziţia Primarului Municipiului Brăila nr. 733/13.02.2015 de respingere a notificării, dispoziţie contestată în cadrul dosarului nr. x/2016 La acel moment s-a constatat că imobilul notificat se află în proprietatea S.C. C. S.R.L. Brăila, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.12.2007.

După cum rezultă din dosarul nr. x/2016, ataşat la dosarul prezentei cauze, reclamanţii au depus documentele solicitate de către Comisia Locală pentru Aplicarea Legii nr. 10/2001 cu mare întârziere, ulterior introducerii contestaţiei împotriva dispoziţiei emise de către Primarul Municipiului Brăila.

Prin urmare, ambele părţi au fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului şi, în aceste condiţii, sancţiunea nulităţii absolute prevăzute de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu se aplică situaţiei de faţă.

5. Apărările formulate în cauză:

Intimaţii-reclamanţi A. şi B. au formulat întâmpinări la recursurile declarate de pârâţi, solicitând, pe cale de excepţie, anularea recursurilor întrucât criticile invocate nu se încadrează în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat de recurenţi, criticile formulate vizând aspecte ce ţin de netemeinicie. În subsidiar, au solicitat respingerea recursurilor ca nefondate şi menţinerea deciziei instanţei de apel.

La data de 26.02.2020, recurenţii-pârâţi Consiliul Local Municipal Brăila şi Municipiul Brăila au formulat răspuns la întâmpinările formulate de intimaţii-reclamanţi, prin care au solicitat înlăturarea apărărilor acestora ca fiind nefondate.

6. Procedura de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) din C. proc. civ. a fost analizat în completul de filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 4 iunie 2020, Înalta Curte a respins excepţia nulităţii recursurilor declarate de pârâţii Unitatea Administrativ Teritorială a Municipiului Brăila şi Consiliul Local al Municipiului Brăila, invocată de reclamanţii A. şi B..

A admis, în principiu, recursurile declarate de pârâţii Unitatea Administrativ Teritorială a Municipiului Brăila şi Consiliul Local al Municipiului Brăila împotriva deciziei civile nr. 145/A din 30 octombrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă şi a fixat termen pentru judecata recursurilor la data de 22 octombrie 2020, complet C6 noul C. proc. civ., în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

7. Soluţia şi considerentele instanţei de recurs

Analizând motivul de recurs invocat, prin prisma criticilor aduse de recurenţi deciziei din apel, Înalta Curte constată următoarele:

Recurenţii invocă greşita apreciere a instanţei de apel cu privire la existenţa bunei lor credinţe la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 12 2007 de BNSC "D.", a cărei nulitate se solicită în prezenta cauză, pentru a salva de la nulitate acest contract în temeiul art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001.

Deşi susţin aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001, recurenţii nu precizează de ce nu sunt de acord cu concluzia instanţei de apel potrivit căreia dispoziţiile acestui text nu sunt incidente în cauză întrucât art. 21 alin. (5), în temeiul cărora s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului nr. x/18 12 2007, are caracter special şi se aplică cu prioritate faţă de art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 în aplicarea principiului specialia generalibus derogant, generalia speciabus non derogant.

Acest articol, în forma în vigoare la data de 18.12.2007, data încheierii contractului nr. x/18 12 2007, interzice expres şi sancţionează cu nulitatea absolută înstrăinarea bunurilor imobile, terenuri şi/sau construcţii, pentru care s-au formulat notificări în temeiul Legii nr. 10/2001, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de această lege.

Cum situaţia juridică a imobilului care face obiectul cauzei se încadrează în ipoteza art. 21 alin. (5) al Legii nr. 10/2001, întrucât perfectarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 12 2007 de BNSC "D." este ulterioară depunerii notificării nr. 1619/8 11 2001, iar o astfel de operaţiune este interzisă, intervine sancţiunea nulităţii absolute menţionată în acest articol, care nu pretinde analiza bunei credinţe a părţilor contractante.

Ipoteza reglementată de art. 45 alin. (2) din acelaşi act normativ are în vedere o împrejurare cu caracter general, cea a actelor juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil.

Deşi art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 restrânge sfera de aplicare la categoria imobilelor preluate fără titlu valabil, aspect care nu a fost analizat în prezenta cauză, păstrează un caracter general, raportat la art. 21 alin. (5) al aceleiaşi, deoarece nu precizează care este perioada de perfectare a actelor juridice de înstrăinare şi nu impune nicio condiţie cu privire la aceste imobile, precum cea ca imobilele să nu fie supuse procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de această lege.

Ca atare, situaţia particulară a speţei nu se regăseşte în ipoteza art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001, motiv pentru care devin lipsite de relevanţă susţinerile recurenţilor că părţile contractante au fost de bună credinţă la data perfectării vânzării-cumpărării întrucât, neputând fi identificat, nu ştiau că imobilul vândut face obiectul unei notificări formulate în temeiul Legii nr. 10/2001.

Deşi au reţinut neaplicarea în cauză a art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001, deci lipsa de relevanţă a bunei credinţe, ambele instanţe de fond au răspuns totuşi acestei apărări, înlăturând-o, cu motivarea corectă că imobilul a fost identificat în notificarea nr. x din 8 11 2001 cu aceleaşi date, adresă poştală şi suprafaţă, cu cele menţionate în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 12 2007 de BNSC "D.", motiv pentru care nu exista nici un impediment pentru ca imobilul să fie corect identificat, atât la momentul notificării, cât şi la cel al vânzării.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte apreciază că recursurile sunt nefondate şi, în temeiul art. 497 din C. proc. civ., va respinge recursurile, ca nefondate.

În temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., constatând că nu s-a făcut dovada cheltuielilor de judecată solicitate de intimaţii-reclamanţi prin întâmpinare, va respinge cererea privind acordarea acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de pârâta Unitatea Administrativ Teritorială a Municipiului Brăila şi de pârâtul Consiliul Local al Municipiului Brăila împotriva deciziei nr. 145/A din 30 octombrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă.

Respinge cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată în recurs formulată de intimaţii-reclamanţi.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 octombrie 2020.