Artificial accession: temporal application of Civil Code and right to compel demolition vs. purchase of land occupied by public building

Şedinţa publică din data de 14 octombrie 2020

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la data de 31.05.2017, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a II-a contencios administrativ şi fiscal, declinată pentru necompetenţă materială procesuală în favoarea secţiei a IV-a Civile din cadrul aceluiaşi tribunal, iar ulterior declinată pentru necompetenţă teritorială în favoarea Tribunalului Maramureş, secţia civilă, reclamanta A. a solicitat obligarea pârâtului Primarul municipiului Baia Mare, să cumpere terenul intravilan de 1942 mp, situat în Baia Mare (cartier Firiza - Valea Neagră), str. x, CF nr. x Baia Mare, nr. topo x şi y, pe care este edificată "Grădiniţa Valea Neagră", la valoarea pe care ar fi avut-o terenul dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat pe acest imobil, şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar, în subsidiar, obligarea pârâtului la desfiinţarea construcţiei edificate în mod abuziv şi ilegal, desfiinţarea urmând a fi realizată cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala pârâtului care va fi ţinut să repare orice prejudicii cauzate; obligarea pârâtului la plata lipsei de folosinţă a acestui teren; cu cheltuieli de judecată.

Cererea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 584 alin. (3), (59)2 alin. (1), (59)5, 582 şi 584 din noul C. civ.

2. Sentinţa Tribunalului Maramureş

Prin sentinţa civilă nr. 462 din 02.05.2019, Tribunalul Maramureş, secţia I civilă a respins, ca nefondată, acţiunea formulată de către reclamanta A., în contradictoriu cu Primarul Municipiului Baia Mare.

3. Decizia Curţii de Apel Cluj

Prin decizia civilă nr. 206 A din 10 octombrie 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 462 din 02 mai 2019 pronunţată de Tribunalul Maramureş.

4. Recursul declarat în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei, spre rejudecare, Curţii de Apel Cluj.

A criticat recurenta decizia curţii de apel, în esenţă, sub următoarele aspecte:

4.1. Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, fiind incident motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Sub un prim aspect criticat, recurenta a susţinut, cu referire la art. 555 din noul C. civ., respectiv art. 480 din C. civ. din 1865, faptul că în mod greşit instanţa de apel i-a limitat dreptul de a poseda, folosi şi a dispune de terenul intravilan în suprafaţă de 1942 mp, în mod exclusiv, absolut şi perpetuu (conform noii reglementări) sau de a se bucura şi a dispune de imobil în mod exclusiv şi absolut (conform vechii reglementări).

Sub un al doilea aspect criticat, recurenta a susţinut că instanţa de apel a încălcat/aplicat greşit dispoziţiile legale privind dreptul de accesiune asupra celor unite şi încorporate în lucru, atunci când a apreciat că primarul Municipiului Baia Mare a fost de bună-credinţă, în detrimentul acesteia, proprietar de bună-credinţă, cu drept de proprietate atestat, împreună cu antecesorii săi, începând cu anul 1885.

A arătat recurenta, invocând art. 14 din C. civ., faptul că ignorarea sau opunerea făţişă la toate demersurile întreprinse de aceasta, începând cu anul 2013, pentru rezolvarea unei situaţii care o prejudiciază grav, dovedesc, fără echivoc, intenţia primarului Municipiului Baia Mare de a continua să ocupe abuziv terenul, contrar ordinii publice şi bunelor moravuri.

Detaliind demersurile întreprinse la datele de 29.11.2013, 07.01.2014, 23.01.2017, în sensul rezolvării pe cale administrativă amiabilă, fie prin plata unei chirii, fie prin achiziţionarea la preţul pieţei a terenului, recurenta a arătat că, după mai mult de 6 ani, cu rea-credinţă, primarul Municipiului Baia Mare nu şi-a exercitat dreptul şi obligaţia civilă de a supune dezbaterii în Consiliul local al Municipiului Baia Mare, o decizie cu privire la situaţia imobilului pe care nu îl poate folosi şi de care nu poate dispune în mod exclusiv şi absolut.

Cu privire la buna-credinţă, arată că în anul 2001, prin protocolul de predare-primire nr. 3454/20.08.2001/nr. 17301/23.07.2001, Municipiul Baia Mare a primit de la Inspectoratul Şcolar Maramureş "Şcoală Generală Valea Neagră - grădiniţa", fiind evidentă cunoaşterea viciilor ascunse ale actului translativ de proprietate, respectiv lipsa autorizaţiei de construire. Ca atare, primarul Municipiului Baia Mare este de rea-credinţă, iar instanţa de apel a greşit, constatând contrariul.

Sub un al treilea aspect criticat, recurenta a arătat că, potrivit art. 616 din C. civ., proprietarul grădiniţei care a obţinut şi şi-a arogat în mod abuziv un drept de trecere pe proprietatea vecinului are îndatorirea de a-l despăgubi, în raport de paguba cauzată. O dispoziţie similară este cuprinsă în art. 494 din C. civ. din 1865.

În opinia recurentei, prejudiciul suferit echivalează cu lipsa de folosinţă a terenului afectat de funcţionarea unităţii de învăţământ. În lipsa unei înţelegeri amiabile, despăgubirea se fixează, potrivit legii, pe cale judecătorească, pe baza unei expertize tehnice de specialitate, cheltuielile pentru efectuarea expertizei fiind în sarcina proprietarului terenului.

Or, a arătat recurenta, contravaloarea lipsei de folosinţă a fost cuantificată de către aceasta estimativ, în ipoteza că terenul ar fi cultivat cu legume şi zarzavaturi ecologice, în regim de teren irigat şi protejat temporar cu folie (solar), pentru extinderea perioadei de producţie la 7 luni pe an. În conformitate cu certificatul de urbanism nr. x/25.06.2019, regimul economic pentru imobilul teren şi construcţii este de zonă reglementată prin PUG: UTR - L1b - subzona locuinţelor individuale de tip rural cu anexe gospodăreşti şi grădini cultivate pentru producţie agricolă, cu regim izolat de construire, situat pe versanţi slab construiţi - având înălţimea maximă P, P+M. De asemenea, a analizat ofertele de închiriere terenuri în municipiul Baia Mare, conform datelor furnizate de firme locale având profilul "servicii imobiliare".

Prin urmare, a susţinut recurenta, curtea de apel a reţinut greşit că estimarea prejudiciului de către aceasta, prin calcule analitice detaliate, nu constituie o probă pertinentă şi concludentă în faţa primei instanţe şi că nu a solicitat probe noi în apel, deşi curtea de apel era datoare, conform legii, să stabilească un expert tehnic care să calculeze prejudiciul pentru lipsa de folosinţă a terenului, cheltuielile pentru efectuarea expertizei de specialitate urmând a fi fost suportate de recurentă.

Dovada existenţei, începând cu anul 1885, a dreptului de proprietate asupra unui teren intravilan, liber la data ocupării sale abuzive (fără autorizaţie de construire şi fără acceptul proprietarului), constituie ea însăşi, în opinia recurentei, o probă pertinentă şi concludentă cu privire la lipsa de folosinţă.

Sub un ultim aspect criticat, recurenta a arătat că şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile noului C. civ. în materie de accesiune imobiliară artificială, respectiv art. 582 alin. (1) lit. (b) şi (c) şi alin. (2), art. 584 alin. (2) lit. (b) şi alin. (3), art. 592 alin. (1) şi art. 595, care nu fac vreo diferenţă între calitatea autorului de rea-credinţă a unei lucrări autonome/adăugate, cu caracter durabil, asupra imobilului altuia, respectiv dacă este persoană fizică sau juridică sau dacă este vreo instituţie publică.

Petitul principal al cererii îl constituie obligaţia de a face - hotărâre care ţine loc de act autentic, iar petitul subsidiar este dat de obligarea autorului lucrării realizate cu rea-credinţă, Primarul municipiului Baia Mare, la desfiinţarea acesteia. C. civ. din 1865 conţine prevederi asemănătoare, în art. 494.

4.2. Hotărârea instanţei de apel cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei, fiind incident motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de casare, recurentul a susţinut că instanţa de apel avea obligaţia de a opta între aplicarea imediată a legii noi (C. civ. din 2009) şi nu ultraactivitatea (supravieţuirea) legii vechi (C. civ. din 1865), deoarece speţa intră în categoria situaţiilor juridice facta pendentia.

Efectele produse în timp ale situaţiei juridice în discuţie sunt cele stabilite de legea în vigoare la momentul la care se realizează fiecare efect în parte; or, recurenta a dezbătut moştenirea în anul 2013, conform noului C. civ., iar aşa-zisele modernizări/îmbunătăţiri ale grădiniţei (geamuri termopane, izolare termică parţială) au fost realizate până în anul 2010, astfel că, având în vedere că noua reglementare nu a făcut altceva decât să preia dispoziţiile din reglementarea anterioară, coroborat cu imperativul unei practici unitare previzibile, este aplicabilă legea nouă.

A mai susţinut recurenta că, în privinţa accesiunii, legea nouă şi cea veche conţin unele prevederi contradictorii, în sensul că, potrivit Legii nr. 71/2011, în toate cazurile în care accesiunea artificială presupune exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării., iar potrivit art. 6 alin. (2) din C. civ. din 1865, accesiunea este supusă legii în vigoare la data producerii sau săvârşirii împrejurării sau faptei care atrage incidenţa accesiunii, pentru ipoteza unor fapte continue interesând legea în vigoare la data începerii acesteia.

5. Apărările formulate în cauză

Intimatul-pârât Municipiul Baia Mare, prin primar, a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, iar pe fond a solicitat respingerea ca neîntemeiată a căii de atac.

În susţinerea poziţiei sale procesuale, intimatul a arătat că, pe de o parte, criticile nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de lege, iar pe de altă parte, nu au fost indicate critici concrete cu privire la decizia din apel, ci, în realitate, au fost reiterate motivele din cererea de apel.

Pe fondul recursului, intimatul s-a apărat arătând că acţiunea introductivă îmbracă de fapt forma exproprierii unei suprafeţe de teren la cererea unei persoane fizice, care este suspusă procedurii speciale reglementate de Legea nr. 33/1994.

În opinia intimatului, obligarea sa la cumpărarea terenului reclamantei nu este posibilă, deoarece între părţi nu există niciun angajament sau acord şi nici nu este încheiat vreun antecontract de vânzare-cumpărare, cu referire la art. 1204 şi art. 1169 din C. civ., astfel că soluţia dată de instanţa de fond şi păstrată în apel este legală.

În privinţa contravalorii lipsei de folosinţă a terenului, intimata a arătat că în mod corect au reţinut instanţele de fond şi apel argumentul că nu s-a solicitat, nu s-a încuviinţat şi nici nu s-a administrat vreo probă din care să reiasă perioada lipsei de folosinţă ori dacă terenul s-ar fi putut ori nu cultiva cu legume, dacă în apropiere ar exista astfel de terenuri cultivate sau care ar fi valoarea recoltei, certificatul de urbanism depus la dosarul nefiind apt să aibă o asemenea forţă probantă.

Se mai apără intimata, arătând că nu sunt îndeplinite în cauză condiţiile prevăzute de art. 1357 şi 1358 din C. civ.. nu există o faptă ilicită, unitatea de învăţământ fiind edificată anterior preluării în proprietatea Municipiului Baia Mare, pe baza protocolului de predare-primire din anul 2001, aspect reţinut corect de instanţa de apel.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) din C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 4 iunie 2020, completul de filtru a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de pârâtul Primarul Municipiului Baia Mare, şi a admis în principiu recursul declarat de reclamanta A., fixând termen pentru judecata recursului la data de 22 octombrie 2020, complet C6 noul C. proc. civ., în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat în parte, în limitele şi potrivit considerentele expuse în continuare.

Recursul recurentei-reclamante A. a fost întemeiat pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., susţinându-se, în esenţă, pe de o parte, greşita aplicare în timp a normelor C. civ. care reglementează accesiunea imobiliară artificială, iar, pe de altă parte, încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 582, 584, 592 şi 595 din noul C. civ., din perspectiva reţinerii greşite atât a bunei-credinţe a pârâtului, cât şi a inexistenţei prejudiciului reprezentat de lipsa de folosinţă a terenului, precum şi nesocotirea prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenului, consacrate atât în vechea, cât şi în noua reglementare a C. civ. (art. 555, respectiv art. 480).

Cu titlu preliminar, Înalta Curte are în vedere că demersul judiciar declanşat de reclamantă - astfel cum a fost fixat cadrul procesual prin elementele cererii introductive şi examinat de către instanţele de fond - vizează exercitarea, negativă, a dreptului potestativ de accesiune imobiliară, de către reclamanta proprietar al terenului, cu referire la construcţia grădiniţă edificată pe acest teren.

Astfel, prin primul capăt de cerere din acţiunea introductivă, înregistrată la 31.05.2017, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Primarul municipiului Baia Mare, în principal, obligarea pârâtului să cumpere terenul intravilan în suprafaţă de 1924 mp, situat în municipiul Baia Mare, nr. topo x şi y, la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat, cu stabilirea preţului de către instanţă şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar, în subsidiar, obligarea pârâtului la desfiinţarea construcţiei edificate pe terenul proprietatea reclamantei.

Prin cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la despăgubiri civile, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului pe ultimii 3 ani.

Drept temei legal al cererii introductive au fost indicate prevederile art. 582 alin. (1) lit. b) şi c) şi alin. (2), art. 584 alin. (2) lit. b) şi alin. (3), art. 592 alin. (1) şi art. 595 din noul C. civ.

Soluţia de respingere ca neîntemeiată a cererii introductive, dată în primă instanţă, a fost confirmată de instanţa de prim control judiciar, argumentele expuse în cadrul silogismului judiciar al instanţelor de fond evidenţiind, în esenţă, că: dispoziţiile noului C. civ. în materia accesiunii imobiliare artificiale, evocate de reclamantă, nu sunt aplicabile, în raport de prevederile art. 3 din Legea de punere în aplicare nr. 71/2011 şi de data la care a început ocuparea terenului şi a fost edificată construcţia; în absenţa aplicabilităţii temeiului legal invocat, a acordului pârâtului sau a unui antecontract de vânzare-cumpărare, nu poate fi suplinit consimţământul pârâtului la cumpărarea terenului reclamantei; buna-credinţă a pârâtului în edificarea construcţiei cu destinaţie de şcoală generală este relevată de împrejurările că a fost realizată anterior anului 1990 şi preluată în anul 2001 în proprietatea municipiului Baia Mare pe bază de protocol de predare-primire încheiat cu Inspectoratul Şcolar Judeţean Maramureş; nu s-a făcut în proces dovada întinderii prejudiciului constând în lipsa de folosinţă a terenului.

Luând în analiză primul motiv de recurs, prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ., prin care recurenta a susţinut că, reprezentând facta pendentia, raportul juridic litigios fundamentat pe instituţia accesiunii imobiliare artificiale - ipoteza realizării unei lucrări autonome/adăugate utile, cu caracter durabil, asupra imobilului altuia - este guvernat de prevederile Legii nr. 287/2009 privind C. civ. (în continuare, noul C. civ.), în vigoare din 1 octombrie 2011, iar nu de cele ale C. civ. din 1864 (greşit reţinute de instanţa de fond ca fiind aplicabile primului capăt de cerere), Înalta Curte constată că sunt nefondate criticile recurentei.

Astfel, motivul de nelegalitate anterior evocat supune analizei instanţei de recurs problematica conflictului de drept intertemporal generat de intrarea în vigoare a noului C. civ., sub aspectul normelor juridice aplicabile dreptului de accesiune al reclamantei-recurente, ca drept potestativ, fiind vorba, mai exact, despre manifestarea negativă a acestui drept, concretizată în opţiunea acesteia, în calitate de proprietar al terenului, de a cere obligarea pârâtului, în calitate de autor al lucrării, fie la cumpărarea terenului (în principal), fie la desfiinţarea construcţiei (în subsidiar).

Se cuvine a aminti că rezolvarea conflictului de legi în timp se realizează ţinându-se seama de cele două principii fundamentale, care se presupun şi se completează reciproc, anume principiul constituţional al neretroactivităţii legii civile (consacrat şi de art. 1 din C. civ. din 1864 şi preluat de art. 6 alin. (1) teza a II-a din noul C. civ.) şi principiul aplicării imediate a legii civile noi (consacrat expres în noul C. civ., art. 6 alin. (5) şi (6), cel din urmă principiu cunoscând excepţia ultraactivităţii (supravieţuirii) legii vechi.

Ultraactivitatea legii vechi este justificată, de cele mai multe ori, de necesitatea ca anumite situaţii juridice pendente să rămână guvernate de legea sub imperiul căreia au început să se constituie, să se modifice ori să se stingă.

Este şi cazul opţiunii legiuitorului de a reglementa în privinţa accesiunii, norma juridică tranzitorie consacrată de art. 58 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2019 privind C. civ., potrivit cu care "În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării".

Or, în speţă, începerea lucrării, ca moment de referinţă în accepţiunea normei tranzitorii anterior redată, este plasată în timp cu mult înaintea intrării în vigoare a noului C. civ., astfel cum rezultă din situaţia de fapt reţinută de instanţele de fond pe baza probelor dosarului, cu referire la adresa nr. x/13.03.2017 emisă de Municipiul Baia Mare - Direcţia Urbanism - Serviciul autorizare construcţii, care atestă edificarea construcţiei anterior anului 1990, cunoscut fiind că situaţia de fapt nu mai poate fi reexaminată în cadrul controlului de legalitate permis instanţei de recurs.

De altfel, în chiar conţinutul construcţiei argumentative propuse de recurentă, prin critica adusă modului de rezolvare a conflictului de drept intertemporal, se menţionează că inclusiv "aşa-zisele modernizări/îmbunătăţiri ale grădiniţei (geamuri termopane, izolare termică parţială) au fost realizate până în anul 2010".

A fortiori, "data începerii lucrării", în accepţiunea normei tranzitorii precitate, este plasată, din unghiul criteriului temporal, în domeniul de acţiune al vechii reglementări în materia accesiunii imobiliare artificiale.

Drept urmare, ţinând seama că textul art. 58 din Legea nr. 71/2011, atât prin amplasarea sa în corpul legii, cât şi prin câmpul său de aplicare (fiind cuprins în Secţiunea 1 a Capitolului V, intitulată "Dispoziţii tranzitorii şi de punere în aplicare a cărţii a III-a "Despre bunuri" a C. civ.."), constituie o normă tranzitorie specială, derogatorie, Înalta Curte reţine că este deplin legal raţionamentul juridic al instanţelor de fond, în cadrul căruia au concluzionat că nu sunt aplicabile dispoziţiile noului C. civ., pretenţiilor deduse judecăţii prin primul capăt al cererii introductive, astfel încât, nefiind nicidecum vorba despre considerente străine de natura cauzei, criticile recurentei se vădesc a fi nefondate.

În continuare, examinând criticile de nelegalitate subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine cele ce succed:

Calitatea reclamantei de proprietar al terenului în suprafaţă de 1942 mp, situat în mun. Baia Mare, este necontestată în proces şi dovedită cu titlu.

Astfel, cu efect de lucru judecat, ataşat hotărârilor judecătoreşti irevocabile analizate în considerentele sentinţei primei instanţe (sentinţele civile nr. 6489/1999, nr. 5614/2005 şi nr. 9094/2012 ale Judecătoriei Baia Mare şi decizia civilă nr. 969/2001 a Curţii de Apel Cluj), s-a recunoscut dreptul de proprietate al reclamantei, dobândit prin moştenire de la autorul B., decedat în 1935, fostul deţinător al terenului.

Istoricul regimului juridic al acestui teren, relevat de instanţele de fond şi apel pe baza hotărârilor judecătoreşti anterior enunţate şi al cuprinsului cărţii funciare, evidenţiază că, ulterior anului 1991, acesta a avut regim de proprietate privată a terţului C., în baza unui titlu de proprietate emis în anul 1994, în procedura Legii fondului funciar nr. 19/1991, în privinţa căruia s-a dispus anularea actului şi radierea intabulării dreptului de proprietate, prin hotărâre judecătorească irevocabilă. Mai apoi, terenul a avut regimul juridic de proprietate publică a Municipiului Baia Mare, bunul domenial făcând obiectul Protocolului de predare-primire încheiat în data de 20.08.2001, între Inspectoratul Şcolar al Judeţului Maramureş şi Municipiul Baia Mare, prin primar, în temeiul art. 166 alin. (41) din Legea Învăţământului nr. 84/1995. În fine, începând cu anul 2005 a fost recunoscut dreptul de proprietate privată al fostului deţinător, autorul reclamantei, în favoarea acestuia din urmă realizându-se şi intabularea în cartea funciară, cu titlu de moştenire, în cotă de 1/1.

Ca atare, calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenului îi conferă recurentei-reclamante, conform art. 555 din noul C. civ. (corespondentul art. 480 din C. civ. din 1864), atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie, care intră în conţinutul juridic al acestui drept şi care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor juridice, argument de principiu corect susţinut în motivele de recurs.

Cu referire la clădirea "Grădiniţa Valea Neagră" din structura Şcolii Gimnaziale "Mihail Sadoveanu" Baia Mare, vizată de dreptul de accesiune în litigiu, Înalta Curte are a observa că nu fac obiect de controversă judiciară în litigiul pendinte nici istoricul edificării construcţiei şi nici apartenenţa acesteia la domeniul public al Municipiului Baia Mare.

În acest sens, instanţele de fond au reţinut, în cadrul expunerii situaţiei de fapt, că imobilul construcţie a fost edificat anterior anului 1990, cu destinaţia de unitate de învăţământ, a intrat în domeniul public în anul 2001, în baza prevederilor art. 166 alin. (41) din Legea Învăţământului nr. 84/1995, şi nu mai funcţionează ca unitate de învăţământ (şcoală sau grădiniţă) din anul 2010.

În raport de aspectele arătate în cele ce preced, Înalta Curte constată că sunt nefondate criticile recurentei, prin care s-a susţinut nelegalitatea soluţiei de respingere a capătului de cerere privind obligarea la cumpărarea terenului, cu stabilirea preţului de către instanţă şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Aceasta întrucât, mecanismul suplinirii consimţământului autorului lucrării, la cumpărarea terenului, a fost instituit prin dispoziţiile noului C. civ., în art. 581 lit. b), art. 582 alin. (1) lit. c) (după caz, art. 584 alin. (3) şi art. 592 alin. (1), procedura fiind menită să conducă la executarea unei obligaţii legale de a face, în cazul refuzului de a participa la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

În speţă, reclamanta proprietar al terenului a optat, în exercitarea dreptului său potestativ de accesiune, în primul rând, pentru obligarea pârâtului la cumpărarea terenului, această alegere făcând parte din categoria formelor de manifestare negativă a dreptului de accesiune şi fiind reglementată de dispoziţiile noului C. civ. precitate.

Or, un atare drept de opţiune al reclamantei, în sensul dat de noua reglementare în materie civilă, nu este aplicabil în cauză, din raţiuni care au fost expuse pe larg la analiza criticilor aduse modului de rezolvare a conflictului de drept intertemporal. Atare raţiuni derivă din incidenţa normei juridice tranzitorii cuprinse în art. 58 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, care plasează cererea în discuţie înafara domeniului de acţiune al dispoziţiilor din noul C. civ., ce constituie cauza juridică a demersului reclamantei.

Drept urmare, în absenţa unui temei legal, Înalta Curte reţine că este corectă argumentaţia instanţei de apel care a apreciat că nu poate fi instituită o asemenea obligaţie în sarcina pârâtului, întrucât acesta nu şi-a manifestat acordul pentru achiziţionarea terenului, iar între părţi nu s-a încheiat vreun antecontract de vânzare-cumpărare.

Se cuvine a aminti faptul că, şi în vechea reglementare, legiuitorul a pus la îndemâna părţii interesate instrumentul juridic al pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, întemeiat pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, consacrat de art. 1073 şi art. 1075 din C. civ. din 1864, respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Însă, premisa obligatorie pentru a fi activat un asemenea mecanism este dată de existenţa unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract) încheiat între părţi, ceea ce, incontestabil, lipseşte în cauza de faţă.

În consecinţă, nu ar putea fi reţinut nici argumentul de interpretare logică privind analogia legii (ubi eadem ratio, ibi idem ius), nefiind vorba, prin ipoteză, de o situaţie litigioasă similară.

Astfel fiind, criticile recurentei anterior analizate se vădesc a fi nefondate.

Examinând criticile aduse soluţiei de respingere a cererii vizând desfiinţarea construcţiei, prin care s-a susţinut reţinerea greşită a bunei-credinţe a pârâtului, Înalta Curte constată că este deplin legală aplicarea normei juridice, pe care instanţele de fond au făcut-o în privinţa dispoziţiilor art. 494 din C. civ. din 1864, la împrejurările de fapt reţinute pe baza probatoriului administrat în proces.

Astfel, potrivit art. 494:

"Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.

Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.

Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului"

Aşadar, reglementând opţiunile recunoscute în favoarea proprietarului terenului, legiuitorul a făcut distincţie între reaua-credinţă şi buna-credinţă a autorului lucrării.

În prima ipoteză, când autorul lucrării este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are drept de opţiune între păstrarea lucrării şi obligarea celui care a făcut-o să o ridice de pe teren, în această din urmă situaţie, pe cheltuiala celui care a realizat-o, cu posibilitatea obligării lui şi la daune-interese pentru prejudiciile cauzate proprietarului imobilului.

Dimpotrivă, când autorul lucrării este de bună-credinţă, proprietarul imobilului nu mai poate cere ridicarea lucrării, ci trebuie să o păstreze, însă are un drept de opţiune cu privire la întinderea despăgubirii datorate, în sensul că poate alege între valoarea materialelor şi preţul muncii, pe de o parte, şi valoarea creşterii fondului, pe de altă parte.

Se cuvine a aminti că prezumţia de bună-credinţă este de aplicare generală. Mai mult decât atât, în înţelesul art. 494 redat anterior, buna-credinţă a fost definită, în doctrina şi jurisprudenţa dezvoltate pe marginea acestui text legal, în funcţie de existenţa unui titlu - în sens larg - care întemeiază convingerea eronată a autorului lucrării că a devenit titularul dreptului de proprietate asupra imobilului sau al oricărui alt drept real care îi permite să devină proprietarul lucrării. În plus, este e principiu admis că buna-credinţă trebuie să existe în momentul efectuării lucrării.

În cauză, instanţele de fond şi de apel au dedus prezumţia de bună-credinţă - împotriva căreia au reţinut că nu s-a făcut dovada contrară, în sensul probării relei-credinţe a autorului lucrării - pe baza împrejurărilor că edificarea construcţiei cu destinaţia de unitate de învăţământ s-a realizat anterior anului 1990 şi că apartenenţa terenului la domeniul public al Municipiului Baia Mare pentru o perioadă de timp, începând cu anul 2001, a fost recunoscută, cu efect de lucru judecat, prin hotărârile judecătoreşti evocate.

În consecinţă, reţinând ipoteza bunei-credinţe a autorului lucrării, în mod legal au concluzionat instanţele de fond asupra inexistenţei dreptului de opţiune al reclamantei de a cere desfiinţarea construcţiei, în raport de dispoziţiile art. 494 din C. civ. din 1864.

De altfel, prin chiar criticile din recurs, reaua-credinţă, pretins dovedită pe seama pârâtului Primarul Municipiului Baia Mare, este afirmată în legătură cu împrejurări nicidecum contemporane edificării construcţiei, ci cu mult ulterioare acesteia, aşa cum este şi cazul, pe de o parte, al cunoaşterii aspectului legat de lipsa autorizaţiei de construire în contextul preluării imobilului în domeniul public în anul 2001, ori, pe de altă parte, al şirului de măsuri întreprinse de reclamantă începând cu anul 2013, pe lângă autorităţile administraţiei juridice locale.

Drept urmare, şi aceste critici sunt nefondate.

Luând în analiză criticile recurentei aduse modului de soluţionare a cererii de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului, Înalta Curte are a observa, mai întâi, că instanţa de apel nu a lămurit îndestulător temeiul juridic al cererii de despăgubiri, în sensul în care, solicitând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului, ca petit subsecvent opţiunilor manifestate pentru obligarea la cumpărarea terenului, respectiv desfiinţarea construcţiei, reclamanta a indicat în cererea introductivă dispoziţiile legale în materia accesiunii imobiliare artificiale, iar prin notele scrise din 12.11.2018, dispoziţiile de drept comun ale art. 1357 şi art. 1358 din noul C. civ. în materia răspunderii civile delictuale.

Incontestabil, însă, obţinerea de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului, pe tărâmul răspunderii civile delictuale, presupune în mod necesar îndeplinirea cumulativă a cerinţelor legale obligatorii, între care şi cea referitoare la existenţa şi întinderea prejudiciului. Drept urmare, instanţa de apel era ţinută a examina condiţia legală a prejudiciului, prin raportare la împrejurări de fapt care să fi fost deplin stabilite pe bază de probe administrate în process, conform dispoziţiilor art. 479 din C. proc. civ.

În cauză, instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia dată cererii de despăgubiri, pe considerentul că reclamanta nu a făcut dovada întinderii prejudiciului, în sensul că nu a solicitat, nici la judecarea în primă instanţă şi nici în faza apelului, în condiţiile art. 470 alin. (1) lit. d) şi alin. (3) din C. proc. civ., probe pertinente şi concludente pentru a dovedi pretenţia dedusă judecăţii.

Însă, în răspunsul la întâmpinarea din apel, depus la data de 01.08.2019, reclamanta a menţionat expres următoarele:

"Cuantumul daunelor-interese pretinse este stabilit de subsemnata prin raportare la venitul actual net, rezonabil, care s-ar putea obţine prin cultivarea terenului cu legume şi zarzavaturi ecologice, urmând ca această sumă să fie validată de un expert evaluator stabilit de instanţă".

Ca atare, rolul activ al judecătorului în materie de probaţiune, conturat de dispoziţiile art. 22, art. 254 alin. (5) şi art. 479 alin. (2) din C. proc. civ., impunea instanţei de apel îndatorirea de a pune în discuţia părţilor şi a soluţiona cererea reclamantei referitoare la expertiza tehnică de specialitate.

Aceasta întrucât, dreptul părţii de a formula critici de netemeinicie, adică de a contesta modul în care prima instanţă a stabilit situaţia de fapt, nu ar putea fi exercitat în mod efectiv dacă invocarea acestor motive nu ar fi însoţită şi de posibilitatea de a dovedi în faţa instanţei de apel susţinerile formulate prin cererea de apel.

De altfel, într-o bogată jurisprudenţă (cu titlu de exemplu, cauza Albina c. României, cauza Virgil Ionescu c. României), instanţa de contencios european al drepturilor omului a reţinut că dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă cererile şi observaţiile părţilor sunt într-adevăr "auzite", adică dacă se procedează la o examinare efectivă a motivelor, argumentelor şi cererilor de probatoriu ale părţilor.

Raportat considerentelor expuse, Înalta Curte constată că soluţia dată cererii de apel, cu referire la criticile circumscrise solicitării de despăgubiri, echivalează cu nerezolvarea fondului cauzei, sancţionată cu casarea în parte a deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului reclamantei, în ceea ce priveşte soluţia dată capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului.

În consecinţă, în baza dispoziţiilor art. 496 şi art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat şi va casa, în parte, decizia atacată, cu trimiterea cauzei la aceeaşi curte de apel pentru rejudecare, în limitele anterior arătate.

Urmează ca instanţa de trimitere să se pronunţe asupra raportului juridic litigios, în limitele trasate prin decizia de casare, utilizând şi reperele de analiză fixate prin Decizia RIL nr. 9/2020 referitoare la probele noi din apel şi aplicând la circumstanţele concrete ale cauzei raţionamentul juridic şi argumentele care fundamentează dezlegarea dată prin anterior evocata decizie a instanţei supreme. De asemenea, va ţine seama şi de celelalte critici de fond din recursul reclamantei care nu au putut face obiect de analiză în această fază procesuală.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 206 A din 10 octombrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează, în parte, decizia recurată.

Trimite cauza Curţii de Apel Cluj pentru rejudecarea apelului reclamantei în ceea ce priveşte soluţia dată capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 14 octombrie 2020.